房地產(chǎn)信貸管理調(diào)研報(bào)告
房地產(chǎn)信貸是當(dāng)今世界金融業(yè)最活躍的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)之一。本文將介紹房地產(chǎn)信貸管理調(diào)研報(bào)告。
房地產(chǎn)信貸管理調(diào)研報(bào)告：
為加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理，防范房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保銀行資金安全，根據(jù)上級(jí)部門的工作精神，我們近日就房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行了調(diào)研，現(xiàn)將調(diào)研情況具體報(bào)告如下：
一、我行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)基本情況
我行屬云南省地方性商業(yè)銀行，是縣級(jí)支行，2009年底成立，現(xiàn)有一個(gè)營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。截止目前，我行發(fā)放房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款XXXX萬(wàn)元，發(fā)放當(dāng)?shù)夭糠謽潜P住房按揭貸款XXXX萬(wàn)元，兩項(xiàng)合計(jì)XXXX萬(wàn)元。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款和樓盤住房按揭貸款均能正常還款，無(wú)不良貸款。我行還未發(fā)放保障性住房建設(shè)貸款，現(xiàn)正與當(dāng)?shù)卣忧⒅校瑴?zhǔn)備上報(bào)一筆保障性住房建設(shè)貸款。
二、房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)存在的風(fēng)險(xiǎn)
我行目前房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展情況良好，無(wú)不良貸款。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，仍有一些問(wèn)題和存在的風(fēng)險(xiǎn)需要引起我行高度重視，主要是以下四方面問(wèn)題：
1、我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。我縣市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要是泡沫風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，體現(xiàn)在較低的普通家庭年收入與高房?jī)r(jià)的不相匹配，房?jī)r(jià)下跌會(huì)使銀行面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)，美國(guó)的“次貸危機(jī)”和我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)階段的調(diào)整都說(shuō)明了這一點(diǎn)。目前，我行發(fā)放房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)貸款的企業(yè)，多數(shù)屬于中小房地產(chǎn)企業(yè)，自身抗風(fēng)險(xiǎn)和融資能力較弱，受市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的影響較大。
2、房地產(chǎn)企業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)。我縣房地產(chǎn)企業(yè)的高負(fù)債運(yùn)作隱含財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其大部分資金都直接或間接來(lái)自于金融機(jī)構(gòu)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，銀行資金占比大約在XX%左右。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款時(shí)間較長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)商自身經(jīng)營(yíng)能力容易滋生許多不確定性風(fēng)險(xiǎn)因素。
3、房地產(chǎn)信貸資金法律風(fēng)險(xiǎn)。法律風(fēng)險(xiǎn)主要指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目四證是否齊全，所有配套費(fèi)是否按進(jìn)度交清。目前我行房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款擔(dān)保方式絕大部分采用土地和在建工程抵押，涉及到在建工程抵押的優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題。同時(shí)，樓盤住房按揭貸款中，要預(yù)防外地出現(xiàn)的“假”按揭情況在我行發(fā)生。
4、業(yè)務(wù)素質(zhì)方面風(fēng)險(xiǎn)。我行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)屬于剛起步階段，存在房地產(chǎn)信貸人員少，業(yè)務(wù)素質(zhì)不高、管理經(jīng)驗(yàn)不足的問(wèn)題，也給房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。
三、解決存在風(fēng)險(xiǎn)的.幾點(diǎn)建議
1、建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款標(biāo)準(zhǔn)。我行要根據(jù)市場(chǎng)變化情況，建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款標(biāo)準(zhǔn)，不符貸款標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)企業(yè)，原則上不予貸款。對(duì)于符合貸款標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)企業(yè)，采用動(dòng)態(tài)管理模式，切實(shí)加強(qiáng)管理，防范產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)在土地價(jià)格高峰時(shí)收購(gòu)?fù)恋氐姆康禺a(chǎn)企業(yè)，要特別抱慎重的態(tài)度，防止出現(xiàn)“面粉價(jià)格高過(guò)面包”現(xiàn)象。
2、嚴(yán)格按揭貸款操作程序。在樓盤住房按揭貸款中，我行要嚴(yán)格按揭貸款操作程序，堅(jiān)持與借款人面談、面簽等各項(xiàng)制度;對(duì)一人購(gòu)買多套住房，購(gòu)房?jī)r(jià)格明顯高于同一樓盤的同類房屋，借款人收入證明與年齡、職業(yè)不相稱，收入證明有虛假現(xiàn)象，不能提供身份證等重要資料的原件，提供資料明顯虛假等情況要嚴(yán)格把關(guān)，該不準(zhǔn)辦理按揭貸款的，堅(jiān)決不予辦理，切實(shí)維護(hù)銀行資金安全，防范產(chǎn)生金融風(fēng)險(xiǎn)。
3、嚴(yán)格控制房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。我行要嚴(yán)格流程操作，嚴(yán)格審查、審批，盡最大努力防范風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)項(xiàng)目開發(fā)貸款要制訂監(jiān)管方案，與企業(yè)簽定商品房開發(fā)項(xiàng)目資金管理協(xié)議，資金使用上實(shí)行封閉運(yùn)行、動(dòng)態(tài)管理、監(jiān)控使用。要加強(qiáng)按揭貸款管理，根據(jù)按揭貸款存在的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，制定按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)控制措施，且嚴(yán)格執(zhí)行，落實(shí)到位，防止出現(xiàn)“假”按揭。對(duì)不負(fù)責(zé)任造成按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)損失的，要追究有關(guān)人員的責(zé)任，確保按揭貸款業(yè)務(wù)的順利發(fā)展。
4、增加信貸人員，提高信貸人員素質(zhì)。我行要根據(jù)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展情況，適當(dāng)增加信貸人員，要加強(qiáng)對(duì)信貸人員的政治思想教育和業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，切實(shí)提高信貸人員的政治素質(zhì)和業(yè)務(wù)素質(zhì)，努力防范金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)發(fā)展。
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