房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告(精選13篇)
在不斷進(jìn)步的時(shí)代,報(bào)告使用的次數(shù)愈發(fā)增長(zhǎng),寫報(bào)告的時(shí)候要注意內(nèi)容的完整。那么,報(bào)告到底怎么寫才合適呢?下面是小編為大家收集的房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告,僅供參考,歡迎大家閱讀。
房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 篇1
“兩港一城”建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用,房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右,相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入,則占到36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅收的支柱作用會(huì)更加明顯。
近期,中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策,對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō),政策的調(diào)整無(wú)疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響,從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議,對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,具有重要意義。
一、我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀
今年1-6月,我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元,同比增長(zhǎng)85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元,其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬(wàn)平方米,銷售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái),我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn):
1、房產(chǎn)投資保持較高增速
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來(lái)的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭,1-6月,房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%,具體走勢(shì)見(jiàn)圖一。其中,住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出,占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高,2-6月累計(jì)增速分別為:2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì),2-6月的增速走勢(shì)
從商品房預(yù)售情況來(lái)看,回落趨勢(shì)明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套,總面積50.6萬(wàn)平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài),3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降,4月份僅售出474套,總面積6.5萬(wàn)平方米,與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平,每月預(yù)售385套,總面積5萬(wàn)平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高
雖然今年年初開始,中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策,但年后,房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情,由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響,我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。
自年開始,我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升,房?jī)r(jià)在20xx年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前,我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米,同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米,同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響
由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲,房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重,中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn),市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調(diào)控房市:
——土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》,規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況,適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間;對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地方,適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例,著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。
——房貸利率調(diào)整。3月16日,央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策,規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市或地區(qū),可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%,并實(shí)行住房貸款下限管理,將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國(guó)稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文,規(guī)定20xx年6月1日后,個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅,同時(shí)規(guī)定凡在20xx年6月1日以后購(gòu)買非普通住房的,按3%全額征收契稅。
——房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。20xx年市《政府的工作報(bào)告》確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則。
——房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作,于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn),增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度,并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。
——房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。20xx年市計(jì)劃開工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬(wàn)平方米。
從短期看,宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來(lái)直接影響,從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同同時(shí),平抑房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃重,房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮,我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。
但從長(zhǎng)期看,宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的`投機(jī)因素,達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的,有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,主要將起到以下幾方面的作用:
——合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過(guò)調(diào)整房貸利率、稅收政策,減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分,顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量,合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時(shí),通過(guò)嚴(yán)格土地供應(yīng),有效防止過(guò)度開發(fā)的情況發(fā)生。
——緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過(guò)加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量,調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu),滿足普通老百姓的住房需求,有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
——適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格?紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來(lái)的房產(chǎn)升值效應(yīng),我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高,但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過(guò)快上漲的房?jī)r(jià),使其漲幅趨于穩(wěn)定。
三、積極應(yīng)對(duì),保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展
總的來(lái)說(shuō),由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低,近期又迎來(lái)“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇,從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-提高的階段,走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。
1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作
及時(shí)掌握我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格動(dòng)態(tài)和走勢(shì),建立起科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控,維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格,新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)工作。加強(qiáng)房?jī)r(jià)的季度、年度分析預(yù)測(cè)工作,將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額,新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率,市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng),及時(shí)提出預(yù)警建議。
2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作
建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò),及時(shí)反饋?lái)?xiàng)目的進(jìn)展情況,以便發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、協(xié)調(diào)問(wèn)題、解決問(wèn)題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來(lái)取得土地使用權(quán),同時(shí),嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān),嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件,對(duì)抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金,無(wú)證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為,要依法嚴(yán)厲打擊。
3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)
結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來(lái)開發(fā)房地產(chǎn),根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來(lái)編制房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃,合理預(yù)留開發(fā)空間,以達(dá)到通過(guò)城市規(guī)劃來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā),帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控,通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化,培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用,引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況,根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計(jì)劃。
4、合理引導(dǎo)住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求。為滿足這部分需求,市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jī)深愖》拷ㄔO(shè),同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī),積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜,改善住宅供應(yīng),完善住宅功能,提高住宅質(zhì)量。同時(shí),結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際,引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi),推動(dòng)主體需求的合理化。
房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 篇2
為了向公司高層投資決策提供參考數(shù)據(jù),同時(shí)為下一步的項(xiàng)目前期策劃工作準(zhǔn)備基礎(chǔ)資料,投資公司項(xiàng)目投資部牟志剛、袁鷹于20xx年9月17—22日對(duì)綿陽(yáng)市區(qū)目標(biāo)地塊開發(fā)所涉及到的自然環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、開發(fā)環(huán)境、消費(fèi)環(huán)境進(jìn)行了初步的前期市場(chǎng)調(diào)查。通過(guò)考察現(xiàn)場(chǎng)、拜訪相關(guān)職能部門,獲得了大量的原始材料,并形成了初步的調(diào)查報(bào)告,供領(lǐng)導(dǎo)參閱。
第一部分目標(biāo)地塊環(huán)境分析
第一節(jié) 目標(biāo)地塊(財(cái)貿(mào)校地塊)環(huán)境分析
一、地塊位置及邊界:
地塊位于綿陽(yáng)市涪城區(qū)濱河南路136號(hào)。北臨寬約12米的濱河南路及河寬約400米的涪江;東臨建設(shè)中的青年廣場(chǎng),廣場(chǎng)面積約150畝,河面寬約200米的安昌河在此與涪江匯合;距地塊東北面1.2公里,有芙蓉溪與涪江匯合,涪江、安昌河、芙蓉溪在距地塊東北面500米處形成面積約7萬(wàn)平米的水面;南臨一條規(guī)劃中的道路,其后80米處建有龍壇寺雨污水提升泵站;西臨一條寬12米的市政道路(原財(cái)貿(mào)校區(qū)道路),此路西邊為財(cái)貿(mào)校保留不搬遷的學(xué)生宿舍、員工食堂及部分教師宿舍。
(詳見(jiàn)附圖一)
二、面積指標(biāo):
該地塊面積為47.647畝,其中代征地有4.04畝。地塊東邊邊長(zhǎng)130米,南邊邊長(zhǎng)130米,西邊邊195米,北邊邊長(zhǎng)220米。
三、地塊形狀:
地塊外型類似于一個(gè)不規(guī)則的梯型。東邊因緊臨青年廣場(chǎng)的環(huán)形道路而形成弧型邊界。
四、地表附著物:
整個(gè)地塊地面距周邊的道路高差約3米,即低于±0.00有3米,但此次綿陽(yáng)發(fā)生洪澇災(zāi)害時(shí),地塊上沒(méi)有形成河水倒灌,且只有部分地面積水;地面土質(zhì)較結(jié)實(shí)。東邊距濱河南路7米處有座長(zhǎng)100米、寬10米、高五層的教學(xué)樓;西南角處有一座高8層的綜合樓,此樓正在拆遷;地塊正中有兩個(gè)羽毛球場(chǎng);其余地面均長(zhǎng)著一些雜草。
五、 現(xiàn)有街道狀況
目標(biāo)地塊周邊現(xiàn)沒(méi)有成型的商業(yè)街道,根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)考察來(lái)看,此地塊的商鋪開發(fā)只能做濱河南路及青年廣場(chǎng)的地邊,以及原財(cái)貿(mào)校內(nèi)道路。
六、 地塊權(quán)屬及相關(guān)情況
成都中盛實(shí)業(yè)發(fā)展公司在今年八月參加該地塊招標(biāo),通過(guò)其特殊的關(guān)系渠道及總規(guī)劃,獲得了該地塊的土地使用權(quán)(見(jiàn)綿國(guó)土函[20xx]136號(hào))。中標(biāo)總地價(jià)為¥2900萬(wàn)元,63.6萬(wàn)元/畝。其中8月31日前支付了總地款的30%(即¥870萬(wàn)元),按規(guī)定本月底前需支付總地款的40%(即¥1160萬(wàn)元),所剩30%的地款在今年12月31日前付清。目前在76萬(wàn)元/畝左右。中盛公司迫于資金壓力,急需將該地塊轉(zhuǎn)讓出來(lái)。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)考察,此地塊現(xiàn)應(yīng)是綿陽(yáng)市五橋內(nèi)最好的地塊。屬二級(jí)土地,市場(chǎng)地價(jià)應(yīng)為80萬(wàn)/畝。
第二節(jié) 周邊環(huán)境區(qū)位分析
一、 自然環(huán)境
。ㄒ唬、自然景觀:
目標(biāo)地塊位于三江匯合處,三面環(huán)水,涪江、安昌河河面較寬、水質(zhì)優(yōu)良;東西面富樂(lè)山公園及遠(yuǎn)處跌落有致的群山形成較為壯觀的自然景觀;在建的青年廣場(chǎng)及濱河南路兩旁的樹木將會(huì)形成一片漂亮的綠化景觀,(廣場(chǎng)計(jì)劃今年11月份竣工)。
。ǘ、環(huán)境污染狀況
由于綿陽(yáng)市定位為全國(guó)唯一的一座“科技城“,市區(qū)所有污染企業(yè)均已拆遷,城市污水處理較好,地塊所處位置自然景觀優(yōu)秀,
所以該地塊環(huán)境污染狀況良好。
二、 人文景觀
1、 緊臨目標(biāo)地塊東側(cè)的青年廣場(chǎng)建成后將為目標(biāo)地塊開發(fā)帶來(lái)一個(gè)較好賣點(diǎn)。
2、 在目標(biāo)地塊東邊有一座南山塔,為清代以前建筑;西北方100米處的涪江三橋造形奇特、色彩艷麗,正北方的富樂(lè)山塔,在夜間泛光照明下尤其顯得晶瑩剔透,這些人文景觀使目標(biāo)地塊的周邊環(huán)境大為增色。
三、 社會(huì)環(huán)境
。ㄒ唬、人居環(huán)境
該地塊所處涪城區(qū)是綿陽(yáng)市的經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心,企事業(yè)單位眾多,均在地塊方圓700米范圍內(nèi)。政府機(jī)關(guān)有市委、區(qū)委、區(qū)政府、公安、財(cái)政、學(xué)校、郵局、商場(chǎng)、賓館、醫(yī)院等單位。
各機(jī)關(guān)工作人員在這里工作、生活、休閑娛樂(lè),生活設(shè)施配套齊備,具備了居家的方便性、舒適性。
。ǘ⑸鐣(huì)治安環(huán)境
綿陽(yáng)市整體社會(huì)治安情況較好,目標(biāo)地塊位于城市中心,又臨近公安局、派出所、軍區(qū)等強(qiáng)力機(jī)關(guān)。地塊所處位置相對(duì)僻靜,緊鄰地塊西南側(cè)的“南河花園”時(shí)有小偷入室行竊的現(xiàn)象,同時(shí)地塊東側(cè)的青年廣場(chǎng)修建中,人員較雜,加之河邊的綠樹成蔭,燈光較暗,存在一定的治安隱患,所以天一黑,河邊道路人員較少,只是一些兜風(fēng)車輛時(shí)有經(jīng)過(guò)。
(三)、商務(wù)狀況
由于綿陽(yáng)市是一個(gè)副省級(jí)城市,商務(wù)較省內(nèi)其它區(qū)市發(fā)達(dá),加之目標(biāo)地塊所處區(qū)域?yàn)樵撌械纳虅?wù)中心,其中商務(wù)中心大樓“新益大廈”距目標(biāo)地塊1公里,區(qū)域內(nèi)的賓館如臨園賓館、新華飯店每天的住房入住率達(dá)80%以上,是當(dāng)?shù)厝胱÷首罡叩馁e館之一,為外來(lái)商務(wù)人員、旅游人員臨時(shí)投宿的集中地。
第三節(jié) 社區(qū)生活配套
一、市政配套
1、 道路與交通
目標(biāo)地塊主要組織交通的干道是濱河南路及一環(huán)路南段經(jīng)過(guò)“南河花園”的道路,目前經(jīng)過(guò)“南河花園”的干道僅修至“南河花園”尚未通到目標(biāo)地塊,隨著青年廣場(chǎng)的竣工,此路也將連通。
目前當(dāng)?shù)厝司囕v數(shù)較多,街上過(guò)往的.代步車主要是公交車、出租車、三輪車和自行車,公用轎車數(shù)量較多,副局級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的車子均為廣州雅閣。街上道路交闊、交通比較順暢。據(jù)說(shuō)該市的城市暢通工程居全國(guó)第二,(成都市居全國(guó)第七)。
經(jīng)過(guò)地塊周邊的公交車線路有5條,其中5路公交車的起點(diǎn)站在距目標(biāo)地塊的150米處的濱河南路。
2、 管網(wǎng)設(shè)施
由于目標(biāo)地塊地處原財(cái)貿(mào)校的位置上,故而地塊上水、電、氣、光纖配套系統(tǒng)完善,相對(duì)而言,寬帶網(wǎng)建設(shè)相對(duì)滯后,周邊小區(qū)居民通常使用電信撥號(hào)方式上網(wǎng)。
目標(biāo)地塊及周邊社區(qū)原有的城市排污管道系統(tǒng)比較健全,地塊南邊80米的城市雨污水提升泵站在此次的暴雨中因設(shè)備初期使用,沒(méi)有起到多大作用。但目標(biāo)地塊以后的雨污排放問(wèn)題不大。根據(jù)我們實(shí)地考察,污水提升泵站滿負(fù)荷工作時(shí)嘈聲不大,不會(huì)對(duì)將來(lái)的小區(qū)造成影響。
3、 市政單位
目標(biāo)地塊及周邊主要的市政單位有雨污水提升泵站、市委、市政協(xié)、衛(wèi)生局、民政局及涪城區(qū)各職能部門。居民在此生活將較為方便。
4、 文化教育
在目標(biāo)地塊的西邊130米處有南街幼兒園、警鐘街小學(xué),150米處有綿陽(yáng)一中,該校近三年來(lái)初三畢業(yè)考試居全市第一,地塊南側(cè)安昌河對(duì)岸1500米處的南山公園旁有全省重點(diǎn)高級(jí)中學(xué)——“南山中學(xué)”;在南街幼兒園周邊有綿陽(yáng)廣播電視局,綿陽(yáng)晚報(bào)、日?qǐng)?bào)社、市教委、涪城區(qū)黨校及新華書店。
5、 體育設(shè)施
緊鄰目標(biāo)地塊東側(cè)有一大型休閑娛樂(lè)的“青年廣場(chǎng)”;地塊南側(cè)1200米處有目前綿陽(yáng)市體育設(shè)施最齊全,檔次最高的“南河體育運(yùn)動(dòng)中心”,今年的“全國(guó)農(nóng)運(yùn)會(huì)”及即將舉行的“全國(guó)少數(shù)民族運(yùn)動(dòng)會(huì)”都在此舉行。
6、 銀行、郵政、電信系統(tǒng)
由于目標(biāo)地塊與傳統(tǒng)的繁華商業(yè)地帶較近,其周邊的各商業(yè)、銀行網(wǎng)點(diǎn)眾多,附近中行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、郵局都在其1000米范圍內(nèi)。
二、生活配套設(shè)施
1、 商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)
目標(biāo)地塊距離較政府職能部門較近,但政府職能部門距綿陽(yáng)市集中的商業(yè)中心尚有300米左右,所以目標(biāo)地塊周邊300米范圍內(nèi)的商業(yè)氛圍就沒(méi)有中心地帶濃,不過(guò)范圍內(nèi)的日常生活品購(gòu)買還是較方便,在建設(shè)路有“雙匯連鎖超市”,“南河小區(qū)”內(nèi)市政道路旁有一門診部及其個(gè)體戶經(jīng)營(yíng)的商業(yè)鋪面。一旦與青年廣場(chǎng)連接的市政道路建成,從地塊到市中心繁華地帶距離將大大縮短(500米以內(nèi))。
2、 休閑娛樂(lè)設(shè)施
當(dāng)?shù)匦蓍e娛樂(lè)較集中的街道在距目標(biāo)地塊西側(cè)400米的紅星街及南河街上,一環(huán)路南段上也有一些按摩、美容中心,茶坊等。經(jīng)過(guò)目標(biāo)地塊的濱河南路西側(cè)上有一少部分茶坊、美容室,但其經(jīng)營(yíng)狀況不理想。整體看來(lái),這個(gè)區(qū)域內(nèi)休閑娛樂(lè)設(shè)施不是很集中。
3、 醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施
在目標(biāo)地塊西側(cè)的一環(huán)路南段上有涪城區(qū)中醫(yī)院及市中醫(yī)院機(jī)關(guān)分院,綿陽(yáng)市中心醫(yī)院距地塊只有600米左右,該醫(yī)院是綿陽(yáng)市醫(yī)療設(shè)施最先進(jìn),市民最信得過(guò)的醫(yī)院。
4、 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)
在距目標(biāo)地塊西側(cè)300米處有一建設(shè)路市場(chǎng),為較大型的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。
5、 住宿、餐飲設(shè)施
較地塊最近的賓館、餐館是位于警鐘街的新華飯店、滿香園、蔣記豆花莊及建設(shè)路上的軍區(qū)招待所。但是全市的賓館、餐館主要集中在人民公園及市政府辦公大樓之間。
在這里需要特別注意的是,上述設(shè)施從文字上感覺(jué)與目標(biāo)地塊有一定的距離,但實(shí)際生活中,它們卻處在人們?nèi)粘I钪心軌蚪邮艿幕顒?dòng)范圍之內(nèi)。
第四節(jié)目標(biāo)地塊分析
一、 目標(biāo)地塊價(jià)值分析
綜前所述,財(cái)貿(mào)校目標(biāo)地塊應(yīng)是可供選擇的地塊中居住小區(qū)開發(fā)最好地地塊,其優(yōu)勢(shì)可以用“鬧中取靜”來(lái)形容。無(wú)論從其環(huán)境、交通、服務(wù)配套等都較完善,根據(jù)周邊規(guī)劃建設(shè)的不斷完善,住宅開發(fā)的價(jià)值較大。
二、成本分析
在目標(biāo)地塊距地面高差約3米的情況下,建地下車庫(kù),將會(huì)導(dǎo)致建安成本大大增加,同時(shí)目標(biāo)地塊周邊的商氣不足,商業(yè)鋪面的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大,相對(duì)能作商鋪的只有濱河南路及廣場(chǎng)面的兩面。這樣也使項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大。不過(guò)經(jīng)實(shí)際考察后,項(xiàng)目的實(shí)際建安成本沒(méi)有我們最初預(yù)算的那樣高,多層建安約500元/M2。
因綿陽(yáng)的開發(fā)商較多,整個(gè)綿陽(yáng)市地價(jià)被炒得很高,據(jù)國(guó)土局的葉先生講市區(qū)商品地產(chǎn)地價(jià)(凈地)大約為:
備注:
根據(jù)目標(biāo)地塊的周邊情況及當(dāng)?shù)厥忻褓?gòu)房的習(xí)慣,該地塊只適于進(jìn)行多層或小高層住宅開發(fā)。高層電梯公寓很難被市民接受。
房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 篇3
一 、調(diào)查背景及目的
近些年來(lái),出現(xiàn)全國(guó)性的房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象,房地產(chǎn)的價(jià)格不斷攀升。國(guó)家政府對(duì)此事高度重視,20xx年以來(lái)針對(duì)房地產(chǎn)過(guò)熱、房?jī)r(jià)過(guò)高現(xiàn)象,出臺(tái)了一系的宏觀調(diào)控政策,希望有效的抑制房?jī)r(jià)的上漲。另外,房?jī)r(jià)影響想到城市居民的基本生活保障,購(gòu)房者對(duì)房子的需求持續(xù)保持在上漲的趨勢(shì)。這是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,城市化水平的發(fā)展,帶動(dòng)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)中的暴利又驅(qū)使更多的人們獻(xiàn)身于這一行業(yè)。盲目的投資帶來(lái)了許多問(wèn)題的發(fā)生,導(dǎo)致社會(huì)上出現(xiàn)了許多的`問(wèn)題。以此我們此次針對(duì)蘭州市本地區(qū)的房地產(chǎn)需求現(xiàn)狀、消費(fèi)者的居住現(xiàn)狀及購(gòu)房定位情況所進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查,便是根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)這門課理論知識(shí)的學(xué)習(xí),為了加強(qiáng)對(duì)學(xué)科的理解和方法的應(yīng)用,從而對(duì)該地區(qū)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀有更深入的了解。
二 、調(diào)查方法
通過(guò)采取問(wèn)卷調(diào)查的方法,對(duì)蘭州市城關(guān)區(qū)居民進(jìn)行隨機(jī)調(diào)查問(wèn)答,調(diào)查對(duì)象年齡在20-60歲之間,共發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷42份,獲取調(diào)查結(jié)果后采用Excel表
對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行錄入和處理,并經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的復(fù)核,以圖表形式具體反映出目前蘭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的情況。
三、 調(diào)查結(jié)果
1.居住條件分析
我們可以看出,在消費(fèi)者的居住條件中,房改房所占比例較大,占47.5%;其次是自建房占25%,然后為向單位出租占6%。由此我們可以得出,蘭州市消費(fèi)者居住條件以房改房和自建房為主,而商品房較少,從而說(shuō)明蘭州市住房保障體系不完善,有待進(jìn)一步加強(qiáng)。
2.家庭收入分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,蘭州市消費(fèi)者家庭月總收入主要集中到
2500-4000元范圍內(nèi),占到被調(diào)查者的46.15%;其次是1500-2500元范圍,占到36.92%;排到第三位的是4000元以上,占19.23%;而800-1500元以及800元元以下的消費(fèi)者比例甚小。由此我們可以得出蘭州市消費(fèi)者家庭月總收入水平仍然偏低,故消費(fèi)者購(gòu)房需求不旺,也即居民收入水平與購(gòu)房能力有直接的關(guān)系,因此在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)定價(jià)時(shí)務(wù)必要考慮消費(fèi)者實(shí)際家庭收入水平。
3.需要住房面積分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,在消費(fèi)者的住房面積中,80-100平方米所占比例較大,為45.71%;60-80平方米占25.71%;100-120平方米占17.14%;<60平方米的為5.71%;>120平方米占5.71%。由此我們可以看出,消費(fèi)者對(duì)住房面積的要求主要為80-100平方米,開發(fā)商在設(shè)計(jì)住宅面積時(shí),應(yīng)把重心放在該面積范圍內(nèi)。
4.居民購(gòu)房計(jì)劃分析
從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,消費(fèi)者計(jì)劃暫時(shí)不購(gòu)買房屋的占46.34%;三年內(nèi)購(gòu)買年的占24.39%;一年內(nèi)購(gòu)買的占19.51%;五年內(nèi)購(gòu)買的占9.76%。由此我們可以看出,大多數(shù)消費(fèi)者的購(gòu)買能力和購(gòu)買積極性不高,開發(fā)商應(yīng)提高消費(fèi)者的購(gòu)買積極性。
5.居民購(gòu)房目的分析
以上數(shù)據(jù)我們可以看出,消費(fèi)者的購(gòu)房目的72.5%為居住(居住1:已解決生活問(wèn)題為目的;居住2:以改善生活質(zhì)量為目的);22.5%為商住兩用;5%為升值轉(zhuǎn)賣。由此我們可以得出,大多數(shù)消費(fèi)者購(gòu)房是為自己和家人居住,靠出租和轉(zhuǎn)賣等投資手段來(lái)獲取利潤(rùn)所占比例較小。
房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 篇4
近年來(lái),隨著住房制度改革逐步深入,國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策驅(qū)動(dòng),全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)均呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。就我縣而言,這一行業(yè)更是嶄露頭角,商品房增量市場(chǎng)、二手房存量市場(chǎng)、住房租賃市場(chǎng)都得到持續(xù)快速發(fā)展,在很大程度上改善了我縣城鄉(xiāng)廣大居民的住房條件,有力地推動(dòng)了我縣城鄉(xiāng)建設(shè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè),對(duì)改善居民住房狀況起到了關(guān)鍵作用。然而,從我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析,也存在住房供需矛盾、市場(chǎng)運(yùn)作不規(guī)范和土地價(jià)格偏高等問(wèn)題?h房管局對(duì)此高度重視,于近期組織人員對(duì)1998—2003年全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)作了深入、細(xì)致、全面的調(diào)研,針對(duì)該行業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題,制定了一系列行之有效的舉措,積極引導(dǎo)該行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展,F(xiàn)就1998—2003年我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、存在問(wèn)題及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析如下:
一、1998—2003年我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況
。ㄒ唬﹪(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,人民生活不斷改善。1998—2003年,我縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值由1998年的56.5億元增加到2003年的96.5億元,財(cái)政總收入由3.35億元增加到7.53億元;城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由8502元增至14424元,農(nóng)民可支配收入由3318元增至4702元。
(二)房地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭良好,已逐漸成為重要產(chǎn)業(yè)。1998年以來(lái),我縣房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際完成投資額的年增長(zhǎng)幅度在17.53%以上。2003年完成房地產(chǎn)投資額2.97億元,有力地推動(dòng)了全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一支生力軍。
。ㄈ┩恋毓⿷(yīng)情況(表格附后)。1999—2001年,我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)從無(wú)到有,處于發(fā)展期,土地供應(yīng)量也逐年上升,加上舊城改造,至2001年達(dá)到最高,項(xiàng)目數(shù)有26個(gè),供應(yīng)量為18.5894公頃,其中用于住宅用地供應(yīng)量為8.2554公頃,占當(dāng)年供應(yīng)總量的44.4%。2002年由于政府宏觀干預(yù),我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入低谷期,土地供應(yīng)量最低僅為2.8854公頃,到2003年開始復(fù)蘇,供應(yīng)量有所增加,達(dá)10.6276公頃。從供地來(lái)源看,存量土地與增量土地分別占總供地量的11.72%和88.28%。2003年開始,國(guó)家宏觀調(diào)控政策實(shí)施,對(duì)增量土地使用略有下降,加大了舊城改造力度。另外,我縣商業(yè)、市場(chǎng)、旅游等用地供應(yīng)不多,這與我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)及速度有關(guān)。近6年來(lái),我縣用于住宅用地供應(yīng)量為37.35448公頃,而用于商業(yè)土地供應(yīng)總量?jī)H為7.3289公頃,市場(chǎng)、旅游等其它經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)量?jī)H為2.3821公頃,可見(jiàn)在經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)中,住宅用地還是占絕大部分,基本上集中在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)。
。ㄋ模┓康禺a(chǎn)開發(fā)情況。從我縣統(tǒng)計(jì)部門的數(shù)據(jù)顯示,1998—2003年房地產(chǎn)開發(fā)投資額波動(dòng)較大。2002年為歷年最高,共完成投資額5。73億元,比2001年增長(zhǎng)3.1%。施工房屋面積83.1萬(wàn)平方米,減少2.2%,竣工房屋面積23.3萬(wàn)平方米,減少5。3%;商品房銷售面積16.4萬(wàn)平方米,減少16.8%;年末商品房空置面積6.9萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)102.9%。
。ㄎ澹┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)銷兩旺,房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)步上升。1998年以來(lái),房地產(chǎn)銷售總量年均保持在15萬(wàn)平方米以上,其中住宅銷售總量每年基本保持在12萬(wàn)平方米以上。據(jù)我縣相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示,我縣商品住房均價(jià)從1998年的1200元/平方米,增長(zhǎng)到2003年的2200元/平方米,6年漲幅達(dá)83%。
(六)購(gòu)房動(dòng)機(jī)發(fā)生變化,由自住轉(zhuǎn)為投資。我縣有一定數(shù)量居民購(gòu)房動(dòng)機(jī)發(fā)生變化,由原來(lái)自住轉(zhuǎn)向以營(yíng)利為目的。據(jù)2002年房展會(huì)統(tǒng)計(jì),我縣居民購(gòu)買外地房產(chǎn),70%以上是商鋪。
。ㄆ撸┬袠I(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大,打造品牌房開企業(yè)。截止2003年底,全縣房開企業(yè)發(fā)展到43家,比去年增加了8%。規(guī)模較大的5個(gè)企業(yè)投資額占全縣商品房投資額的24%,一批規(guī)模大、競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)、品牌知名度高的房開企業(yè)脫穎而出。
。ò耍┓康禺a(chǎn)金融業(yè)發(fā)展良好,為房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展提供強(qiáng)大支持。從1998年末至2003年末,我縣各項(xiàng)房地產(chǎn)貸款金額從17.51億元增加到37.10億元,6年間增長(zhǎng)了2.12倍。2003年末,房地產(chǎn)貸款比去年同期增長(zhǎng)1.38%。房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)是近幾年來(lái)發(fā)展最快的信貸品種,個(gè)人住房貸款發(fā)展迅速。據(jù)人民銀行平陽(yáng)縣支行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),我縣在2001年以前個(gè)人購(gòu)房信貸廖廖無(wú)幾,在2001年個(gè)人購(gòu)房信貸也只有623萬(wàn)元,僅占信貸總額的0.99%,而在2003年個(gè)人購(gòu)房貸款額就有8554萬(wàn)元,比2001年增長(zhǎng)13.7倍多,占貸款總額的8.95%。隨著政府宏觀調(diào)控干預(yù),到2004年6月個(gè)人購(gòu)房信貸比例雖有所下降,只有8.74%,但其總額已有8904萬(wàn)元,比2003年增長(zhǎng)350萬(wàn)元。由此可見(jiàn),我縣房地產(chǎn)信貸給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了一個(gè)良好的信貸環(huán)境,也給我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展提供了一個(gè)強(qiáng)有力的保障。
。ň牛┓课莶疬w情況。我縣舊城拆遷工作從1991年開始,在摸索中不斷發(fā)展,現(xiàn)已形成一套比較完整的拆遷管理制度。2002年出臺(tái)《平陽(yáng)縣城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》,從以產(chǎn)權(quán)調(diào)換逐步發(fā)展為以貨幣補(bǔ)償安置為主,確保了拆遷雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益,體現(xiàn)了公開、公正、公平性。同時(shí),2004年又規(guī)范了農(nóng)村村改拆遷管理工作,出臺(tái)了《平陽(yáng)縣農(nóng)村房屋拆遷管理暫行辦法》。昆陽(yáng)鎮(zhèn)解放街北路貨幣化拆遷安置得到廣大拆遷戶的一致認(rèn)可。
。ㄊ┐媪糠慨a(chǎn)交易活躍,健全住房供應(yīng)體系。自1997年房改房上市政策出臺(tái)后,存量房產(chǎn)交易活躍。2003年存量房成交量達(dá)47.49萬(wàn)平方米,比上年增長(zhǎng)42.70%。同時(shí),啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房,健全住房供應(yīng)體系。不同層次住房供應(yīng)方式,滿足了不同收入家庭住房需求,大大改善了城鄉(xiāng)居民住房條件,我縣城鎮(zhèn)居民人均住房面積達(dá)到35。9平方米,農(nóng)民人均建筑面積達(dá)到35。1平方米,居全市前列。
。ㄊ唬┳》勘U象w系情況。我縣自1997年被列入國(guó)家安居工程試點(diǎn)縣以來(lái),安居工程(經(jīng)濟(jì)適用房)改變了原來(lái)以單一途徑的集資合作建房,轉(zhuǎn)為解決機(jī)關(guān)干部、工礦企(事)業(yè)單位的干部職工住房困難。從1998年起到目前為止,國(guó)家先后下達(dá)我縣安居工程(經(jīng)濟(jì)適用房)建設(shè)規(guī)模共25萬(wàn)平方米。為建立和完善我縣多層次的住房供應(yīng)體系,解決最低收入家庭住房困難,縣房改辦根據(jù)市、縣政府有關(guān)工作部署,擬將出臺(tái)廉租住房實(shí)施辦法。現(xiàn)根據(jù)該辦的初步調(diào)查摸底,我縣最低收入家庭居民258戶,符合廉租住房登記的`有215戶(目前我縣準(zhǔn)備在昆陽(yáng)鎮(zhèn)試行)。
二、1998—2003年我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)基本特點(diǎn)分析
1、繁榮經(jīng)濟(jì)強(qiáng)硬支撐。近年來(lái),我縣經(jīng)濟(jì)保持較快發(fā)展速度,2003年全縣國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和財(cái)政總收入與1998年相比,分別增長(zhǎng)71%和125%。隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,居民生活得到明顯改善,2003年全縣城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄已達(dá)46.96億元,與1998年相比增長(zhǎng)191%。
2、住房制度改革不斷深化。我縣房改起步較早,目前住房公積金覆蓋面達(dá)50%。隨著住房制度改革逐步深化,在很大程度上刺激了居民購(gòu)房積極性,從而釋放出潛在的巨大住房消費(fèi)能量。
3、國(guó)家宏觀政策大力推動(dòng)。一是消費(fèi)減負(fù),降低入市門檻。自1997年以來(lái)房產(chǎn)交易契稅、規(guī)費(fèi)一再下調(diào)。由1997年之前成交額的6%下調(diào)至1.5%,2001年6月國(guó)家清理取消了47項(xiàng)建設(shè)性收費(fèi),2002年新建商品房交易管理費(fèi)按3元/平方米收取,二手商品、落地房交易管理費(fèi)按6元/平方米收取,非住宅交易管理費(fèi)按12元/平方米收取,;二是推出個(gè)人住房貸款,增強(qiáng)居民購(gòu)房力。自1998年推出房貸政策以來(lái),我縣各類金融機(jī)構(gòu)和住房資金管理中心累計(jì)發(fā)放個(gè)人住房貸款余額11.7億元。
4、居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)和消費(fèi)品位大大提高。我縣居民消費(fèi)恩格爾系數(shù),即“食”在消費(fèi)總支出比重逐步下降,已由1998年的36.9%降至2003年的31.4%,比全國(guó)平均40%低8.6個(gè)百分點(diǎn),這正是增加住房消費(fèi)的大好時(shí)機(jī)。另外,我縣居民“一步到位、一房到老”的住房觀念漸漸淡化。單間式住房不再受追寵,而舒適、寬敞、優(yōu)美的居住環(huán)境成為大眾追求的目標(biāo),這給我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了強(qiáng)大的活力。
5、城市化進(jìn)程加速發(fā)展。近年來(lái),我縣積極推進(jìn)城市化進(jìn)程,加速了城鎮(zhèn)人口聚集。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示,2003年我縣城鎮(zhèn)總?cè)丝谶_(dá)84.1萬(wàn)人,比1998年增長(zhǎng)4.7%,此外,加上每年上萬(wàn)外來(lái)務(wù)工人員,這無(wú)疑給我縣住宅產(chǎn)生巨大需求。
三、1998—2003年我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中存在的主要問(wèn)題和深層次原因分析
總體32313133353236313431303231363533e59b9ee7ad9431333231396337上說(shuō),我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度較高,房地產(chǎn)業(yè)保持較快健康發(fā)展勢(shì)頭,但同時(shí)也存在一些問(wèn)題:一是住房供應(yīng)與居民需求的矛盾較突出,經(jīng)濟(jì)適用房和低價(jià)商品房供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)需求。樓盤中大戶型較多,小戶型較少,提高了商品房均價(jià);二是宏觀調(diào)控手段和行政管理措施跟不上房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)展,部分房開企業(yè)的自我約束機(jī)制不夠完善,導(dǎo)致房開企業(yè)違規(guī)開發(fā)、虛假?gòu)V告、違規(guī)銷售、延期交房、面積縮水、房屋質(zhì)量差等問(wèn)題;三是房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度緩慢。我縣近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不快,導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢。2003年全縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就有43家,而完成房地產(chǎn)開發(fā)投資僅為2.9682億元,而且從這幾年房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重一直徘徊在2.3%左右,并沒(méi)有出現(xiàn)較大增幅,可以說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)該縣GDP的拉動(dòng)并不明顯,也沒(méi)有產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng);四是土地價(jià)格偏高,以及少數(shù)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地供應(yīng)缺乏計(jì)劃,土地供應(yīng)量過(guò)大,導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商大量圈地,商品房用地供應(yīng)缺乏詳細(xì)規(guī)劃,隨意性大;五是工薪階層購(gòu)房困難,房屋空置率和空關(guān)率增大。據(jù)統(tǒng)計(jì),我縣房?jī)r(jià)上漲的同時(shí),空置率和空關(guān)率也隨之增大。2001年空置率為3.5624萬(wàn)平方米,2003年則上升為5。4121萬(wàn)平方米。2003年,我縣商品房均價(jià)由2001年的1500元/平方米上揚(yáng)至2200元/平方米。以我縣的經(jīng)濟(jì)水平,雙職工家庭年收入2.36萬(wàn)元推算,如一個(gè)家庭買60平方米商品房,不吃不喝需要近7年時(shí)間。因此導(dǎo)致眾多房源被少數(shù)有錢人購(gòu)買,提高了空置率和空關(guān)率,而真正需要購(gòu)房的工薪階層,因經(jīng)濟(jì)問(wèn)題而難以購(gòu)房,形成了工薪階層購(gòu)房困難,空置率和空關(guān)率卻加大的矛盾;六是房開企業(yè)整體水平不高,F(xiàn)有房開企業(yè)43家,其中僅有5家是2級(jí)資質(zhì)的企業(yè),其余都是3、4級(jí)企業(yè),因而群體素質(zhì)較低;七是房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)規(guī)模較小。我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)上有120家房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu),規(guī)模較大的為數(shù)不多;八是土地市場(chǎng)運(yùn)作不甚規(guī)范。在開發(fā)地塊取得的方式上,存在協(xié)議、拍賣出讓兩種形式,由于兩種形式并存,造成房地產(chǎn)開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)不均、開發(fā)成本差異等;九是開發(fā)的小區(qū)品位不高。我縣房地產(chǎn)開發(fā)至今,住宅精品少,小區(qū)品位都較低,上規(guī)模、上檔次的住宅小區(qū)寥寥無(wú)幾。
四、保持我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展對(duì)策
1、要加快房地產(chǎn)宏觀發(fā)展戰(zhàn)略研究和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的編制。房地產(chǎn)宏觀發(fā)展戰(zhàn)略研究和房地產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃將調(diào)解長(zhǎng)期以來(lái)因?yàn)樾姓䥇^(qū)面積過(guò)小對(duì)我縣可操作性提出政策措施;將把房地產(chǎn)用地拓展與老城區(qū)功能改造相結(jié)合,同時(shí)強(qiáng)調(diào)生態(tài)環(huán)境。通過(guò)總體規(guī)劃的編制與實(shí)施,真正實(shí)現(xiàn)“自然一空間一人文系統(tǒng)”的整體格局和發(fā)展模式。要在大量調(diào)研的基礎(chǔ)上,制定好近、遠(yuǎn)期房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃,正確處理好“度”和“量”的關(guān)系,以有效防止該縣房地產(chǎn)業(yè)“泡沫”產(chǎn)生。在制定計(jì)劃時(shí)要兼顧“兩頭”,適時(shí)調(diào)控開發(fā)結(jié)構(gòu),今后住宅要統(tǒng)籌考慮社會(huì)各階層住房需求,特別要關(guān)注“平民住房”,要重點(diǎn)向中、低收入家庭傾斜,使他們買得起房,有房子住。
2、要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展研究,提高宏觀調(diào)控能力。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析和研究,逐步建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)警和信息披露制度,提高對(duì)市場(chǎng)的分析和判斷能力,加強(qiáng)宏觀調(diào)控能力,并正確引導(dǎo)房地產(chǎn)的投資和消費(fèi),建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警機(jī)制。
3、要控制商品房?jī)r(jià)格非正常上漲。一是要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求,保持土地合理的供應(yīng)量和供應(yīng)比例,加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè),限制高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設(shè),以防止出現(xiàn)積壓;二是要增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度,給房開商創(chuàng)造平等競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。同時(shí),要科學(xué)、合理制定招、投標(biāo)辦法,防止地價(jià)以“天標(biāo)”中標(biāo);三是要加快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)體系,對(duì)市場(chǎng)供求比例、價(jià)格走勢(shì)及時(shí)進(jìn)行必要的信息的收集和反饋,以引導(dǎo)房開企業(yè)做好市場(chǎng)的細(xì)分和定位,避免盲目性,并有利于政府及時(shí)進(jìn)行宏觀調(diào)控。
4、要盤活存量土地,增加土地有效供給,確保適度土地供應(yīng)總量,逐步建立梯度土地供應(yīng)體系,盡可能滿足不同層次住宅需求。隨著城市化進(jìn)程加快,建設(shè)和房地產(chǎn)用地的需求與可供給量之間的矛盾日益尖銳。因此,要適度拓展該縣發(fā)展空間,提高土地供應(yīng)能力。加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),利用好閑置土地,改革現(xiàn)有土地產(chǎn)權(quán)交易制度,促使城鄉(xiāng)內(nèi)部大量的存量和低度利用土地進(jìn)入市場(chǎng)。要求土地出讓責(zé)任單位要按照計(jì)劃出讓時(shí)間,按時(shí)交地,確保用地計(jì)劃順利完成,逐步建立梯度土地供應(yīng)體系,滿足不同層次住宅需求。
5、要改進(jìn)和加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理。一是要加強(qiáng)商品房預(yù)(銷)售管理,規(guī)范商品房銷售環(huán)節(jié),解除購(gòu)房者后顧之憂;二是要加強(qiáng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理,規(guī)范房地產(chǎn)中介行為;三是要簡(jiǎn)化房產(chǎn)交易手續(xù),提高辦證速度。
6、要努力提高住宅整體質(zhì)量與提高房開企業(yè)整體素質(zhì)。大力提倡和引導(dǎo)房開企業(yè)創(chuàng)建精品名牌住宅產(chǎn)品,提高住宅建設(shè)品位,嚴(yán)格控制低檔次、小規(guī)模開發(fā)建設(shè)。要以廉租住房項(xiàng)目建設(shè)為龍頭,推動(dòng)我縣住宅建設(shè)向新的更高層次發(fā)展。要不斷優(yōu)化居住小區(qū)環(huán)境,優(yōu)化套型設(shè)計(jì),充分合理利用空間,注重資源的充分節(jié)約和綜合利用,建造生態(tài)住宅,使我縣住宅建設(shè)朝著產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展。要采取扶優(yōu)限劣措施,嚴(yán)格入市門檻,對(duì)那些無(wú)資金實(shí)力、缺乏資質(zhì)的房開企業(yè),通過(guò)規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序及時(shí)清理出局。同時(shí),制定一些優(yōu)惠政策,向房地產(chǎn)行業(yè)中相對(duì)實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的企業(yè)傾斜,使企業(yè)做大做強(qiáng),以適應(yīng)入世后的新形勢(shì)。
7、要加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度,改革建設(shè)和供應(yīng)的方式。改革重點(diǎn)要體現(xiàn)在6方面:一是要全面推行經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)工作,改革房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)體制;二是要明確界定經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買標(biāo)準(zhǔn),改革供應(yīng)管理方式;三是要根據(jù)低收入家庭實(shí)際情況,改革完善住房保障體制;四是要嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用房交易行為,改革交易管理制度;五是要加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格監(jiān)管系統(tǒng)研究,改革成本控制體系;六是要嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用房單戶建筑面積,優(yōu)化戶型空間,改革建設(shè)戶型標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí),加快啟動(dòng)中、低價(jià)位大型住宅小區(qū)建設(shè)。
8、要提高預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),強(qiáng)化信貸管理。一是要控制總量,合理調(diào)整結(jié)構(gòu),實(shí)行差別政策,以控制房開在住房消費(fèi)資金中的比重,抑制投資、投機(jī)需求和過(guò)度超前消費(fèi);二是要嚴(yán)格信貸管理,依法、依規(guī)貸款,切實(shí)強(qiáng)化貸后管理;三是要在積極提供土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)信用貸款的同時(shí),強(qiáng)化貸款監(jiān)控,實(shí)行封閉運(yùn)行;四是要加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款管理,一方面要繼續(xù)支持本地居民自住購(gòu)房,適度提高首付額度,另一方面停止對(duì)異地購(gòu)房、多套購(gòu)房的個(gè)人貸款。
9、要規(guī)范發(fā)展物管。要結(jié)合文明創(chuàng)建活動(dòng)和綜治工作,積極采取行政、經(jīng)濟(jì)、法律等手段,在全縣城鎮(zhèn)范圍內(nèi),全面推行物管。房管部門作為行業(yè)主管部門,要結(jié)合實(shí)際,積極開展試點(diǎn)工作、并注意總結(jié)經(jīng)驗(yàn),為推進(jìn)物管產(chǎn)業(yè)化奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
10、要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)控力度。據(jù)了解,目前昆陽(yáng)鎮(zhèn)房開用地較大,已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)當(dāng)?shù)刈》啃枨罅,這將影響整個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)有序健康發(fā)展。要加強(qiáng)對(duì)該鎮(zhèn)房開的監(jiān)管力度。規(guī)定享受獨(dú)立審批土地權(quán)限3年到期后不能繼續(xù)延期,建立健全統(tǒng)一有序的房開市場(chǎng),在全縣土地總量控制上,既要適當(dāng)增加供應(yīng)、緩解供需矛盾,又要防止土地供應(yīng)過(guò)度投放,形成市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
五、未來(lái)3年我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的初步判斷、預(yù)測(cè)及發(fā)展趨勢(shì)分析
綜合我縣房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀可以看出,當(dāng)前我縣房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)可說(shuō)是喜憂參半,既不能盲目樂(lè)觀,也不能妄自菲薄。1998年以來(lái),我縣房地產(chǎn)價(jià)格上漲具有客觀必然性,是我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程的必然結(jié)果,相對(duì)較大需求空間對(duì)房?jī)r(jià)的上升提供了真實(shí)需求支持,而不是純粹投資動(dòng)機(jī)驅(qū)動(dòng)下“虛漲”。這是“平陽(yáng)現(xiàn)象”區(qū)別于“海南現(xiàn)象”的本質(zhì)之處,也是我縣能在房?jī)r(jià)較快上漲的同時(shí),保持較低商品房空置率和防范泡沫能力的主要原因;谝陨媳尘胺治,我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有較大發(fā)展空間。主要表現(xiàn)在:
1、城市化進(jìn)程發(fā)展需要給我縣房地產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展巨大空間。“構(gòu)筑‘一都三縣’,建設(shè)新平陽(yáng)”,率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化是近幾年我縣發(fā)展的重要戰(zhàn)略!白≡谄疥(yáng)、游在平陽(yáng)、學(xué)在平陽(yáng)、創(chuàng)業(yè)在平陽(yáng)”是城市發(fā)展目標(biāo)定位,這將有效拉動(dòng)我縣潛在房地產(chǎn)需求。疏散老城,建設(shè)新區(qū),城市建設(shè)和人口布局逐步向縣城外圍地區(qū)疏散,加速城市化進(jìn)程,構(gòu)筑“大平陽(yáng)”發(fā)展戰(zhàn)略。我縣行政區(qū)域擴(kuò)大,為我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇,給房地產(chǎn)市場(chǎng)提供更多發(fā)展空間。根據(jù)聯(lián)合國(guó)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)資料表明,人均GDP在800—8000美元之間為房地產(chǎn)業(yè)的起步及快速上升階段。只有人均GDP在13000美元以上時(shí),房地產(chǎn)業(yè)才步入下降階段。我國(guó)目前人均GDP在800美元左右,而我縣人均GDP已超過(guò)1250美元。另外在90年代,發(fā)達(dá)國(guó)家人均住房建筑面積為:美國(guó)60平方米,英國(guó)38平方米,德國(guó)38平方米,法國(guó)37平方米,日本31平方米。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明,在人均住房建筑面積達(dá)到30平方米之前,房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)保持旺盛住房需求。我縣作為溫州市較具集聚效應(yīng)的大縣,具有較大發(fā)展?jié)摿Α?/p>
2、我縣重大配套工程建設(shè)及住宅建設(shè)供需和結(jié)構(gòu)的矛盾給我縣房地產(chǎn)提供發(fā)展?jié)撛趧?dòng)力。我縣區(qū)域舊城保護(hù)和改造經(jīng)過(guò)10多年努力,居民住房條件得到明顯改善。但在我縣區(qū)域范圍內(nèi)仍有成片地塊改造尚未完成,特別是昆陽(yáng)鎮(zhèn)解北11.87萬(wàn)平方米的危舊住宅拆遷改建,按25%擴(kuò)面計(jì)算,需解決拆遷購(gòu)置住房建筑面積14.84萬(wàn)平方米。另外,鰲江鎮(zhèn)火車站的后年開通,甌南大橋把鰲江、水頭鎮(zhèn)和蒼南縣龍港連為一體,對(duì)整片區(qū)域也起到很大推動(dòng)作用。雖然,2004年前我縣房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地已累計(jì)供應(yīng)面積28.7134公頃,土地供應(yīng)面積累計(jì)可建商品房43.0701萬(wàn)平方米,而近年來(lái)實(shí)施開放人口政策,每年新增人口在0.4—0.5萬(wàn)人,這里雖有經(jīng)濟(jì)適用房供給,但還不能滿足。因此,急需加大住宅區(qū)建設(shè),我縣房地產(chǎn)業(yè)住宅投資空間仍未達(dá)到飽和。
3、我縣規(guī)劃與人口發(fā)展的購(gòu)房需求量將持續(xù)增長(zhǎng),給我縣房地產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展真實(shí)需求。2003年,我縣戶籍人口為84.1萬(wàn)人,暫住人口3.83萬(wàn)人。根據(jù)我縣有關(guān)規(guī)劃資料,規(guī)劃近期2005年戶籍人口為85。88萬(wàn)人,遠(yuǎn)期2010年戶籍人口為88.41萬(wàn)人。目前,隨著該縣招商引資,暫住人口不斷涌入,以及失地農(nóng)民轉(zhuǎn)為非農(nóng)人口、引進(jìn)人才等因素,該縣以后幾年人口增長(zhǎng)情況,城鎮(zhèn)總?cè)丝谝悦磕?000—5000人速度增長(zhǎng),其中非農(nóng)人口增量為每年3000—4000人,暫住人口為每年200—300人。
。1)新增城鎮(zhèn)人口住房需求
根據(jù)城鎮(zhèn)人口預(yù)測(cè),按照統(tǒng)一公式可以計(jì)算出新增城鎮(zhèn)人口住房需求總量:
P1=W1·N+W2·R·F·N
式中:P1:新增人口住房需求總量
W1:新增人口中非農(nóng)人口增量
N:新增人口人均建筑面積(按人均30平方米取值)
W2:新增人口中暫住人口增量
R:暫住人口中經(jīng)商、辦廠及咨詢服務(wù)等收入比較高具有購(gòu)房能力的人群比例(估計(jì)在9%左右)
F:暫住人口中具有購(gòu)房能力的人群實(shí)際可能購(gòu)房比例按5%計(jì)算得出每年新增人口住房需求總量:
2004年新增人口住房需求總量:
P=0.34×30+0.03×9%×5%×30=10.2041(萬(wàn)平方米)
2005年新增人口住房需求總量:
P=0.4×30+0.03×9%×5%×30=12.0041(萬(wàn)平方米)
2006年新增人口住房需求總量:
P=0.3×30+0.02×9%×5%×30=9.0027(萬(wàn)平方米)
。2)經(jīng)濟(jì)發(fā)展居民改善居住條件對(duì)商品房的需求
由于目前我縣居住在老城區(qū)的房屋都是落地房,根據(jù)2003年我縣統(tǒng)計(jì)年鑒里數(shù)據(jù)顯示本年我縣城鎮(zhèn)人均住房使用面積為35。9平方米,居住水平應(yīng)該屬于中等水平。但隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展及收入的增加,人們對(duì)改善居住條件的愿望也隨之強(qiáng)烈,必然購(gòu)買新房換舊房,參照國(guó)際經(jīng)驗(yàn),如以非農(nóng)業(yè)人口4萬(wàn)戶為基數(shù),按每年每戶增加1平方米計(jì)算,年需求量為4萬(wàn)平方米左右。
(3)投資對(duì)商品房的需求
由于房地產(chǎn)具有保值、增值功能,一定數(shù)量的投資需求是必然存在的。近年來(lái),有相當(dāng)數(shù)量的社會(huì)閑置資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),一大部分人都成了“炒房一族”,其手頭上房屋基本上有2至3套,但根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)低入住率,一旦可以賺錢,基本上都會(huì)出售。再加上近幾年以前外出經(jīng)商的人回鄉(xiāng)投資房地產(chǎn)等因素,估計(jì)在我縣投資對(duì)商品房的需求量,占新增城鎮(zhèn)人口住房需求、經(jīng)濟(jì)發(fā)展居民改善居住條件對(duì)商品房的需求總和的30%左右。總之,從目前土地供應(yīng)狀況與未來(lái)市場(chǎng)需求分析,今后房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)更加完善和成熟,住房消費(fèi)將會(huì)更趨理性。
房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 篇5
當(dāng)前,國(guó)家正值全面建設(shè)小康社會(huì)新的歷史時(shí)期,各行各業(yè)都在迅猛發(fā)展,房地產(chǎn)作為社會(huì)發(fā)展的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè),必將有著廣闊的發(fā)展前景。對(duì)處于西部貧困地區(qū)的小縣城而言,如何搶抓機(jī)遇,立足自身特點(diǎn),加快推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的快速健康發(fā)展,筆者結(jié)合十余年從事房地產(chǎn)工作的經(jīng)驗(yàn),以宣恩縣城為例,提出以下一些思考。
一、以住宅建設(shè)為主體,大力開發(fā)城市小區(qū)、新區(qū),不斷推進(jìn)城市化進(jìn)程
住宅業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的主體,這是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的初衷所決定的。隨著城市化進(jìn)程的不斷加快,城市功能多元化和城市布局區(qū)域化的特點(diǎn)更加顯現(xiàn),住宅業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)的主體地位將有所改變。但現(xiàn)階段對(duì)于西部貧困地區(qū)縣城而言,城市的規(guī)范性建設(shè)才剛剛起步,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍然要以住宅業(yè)為主體,并且這種主體地位將持續(xù)很長(zhǎng)一段時(shí)間。按照宣恩縣城的發(fā)展規(guī)劃,新一輪的住宅業(yè)建設(shè)要緊緊抓住城市擴(kuò)展的有利時(shí)機(jī),著力搞好興隆小區(qū)和五把車小區(qū)建設(shè)。在小區(qū)開發(fā)中,要堅(jiān)持“一主體兩突出”,即以建住房為主體,突出山城特色,突出文化內(nèi)涵,切不可盲目標(biāo)新立異,更不可以商務(wù)為主體,而要立足縣情,以滿足人們的居住生活為首要目標(biāo),建設(shè)多層次、不同檔次的普通商品住房。預(yù)計(jì)未來(lái)年宣恩縣城常住人口將凈增萬(wàn)人,按平均每戶人計(jì)算,需新增萬(wàn)套房子,其面積相當(dāng)于現(xiàn)有成套住房面積的倍。由此可見(jiàn),在西部地區(qū)縣級(jí)城鎮(zhèn)發(fā)展中,在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期以內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)必須以住宅業(yè)為主體,這是由客觀現(xiàn)實(shí)所決定的。
二、以危舊房屋改造為重點(diǎn),全面實(shí)施舊城改造工程,不斷優(yōu)化城市結(jié)構(gòu),提升城市功能
西部地區(qū)縣城的房子大多建于上世紀(jì)八、九十年代,形式單一,結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單,功能低下,基本上呈火柴盒式緊密排列,且道路狹窄,環(huán)境欠優(yōu)。現(xiàn)在,隨著城市發(fā)展建設(shè)步伐加快,人們生活水平日益提高,舊房已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)新的住房消費(fèi)需求。因此,全面實(shí)施舊城改造工程是當(dāng)務(wù)之急。宣恩縣委、縣政府已確定以招商引資為突破口,在××年大力推進(jìn)舊城改造。在舊城改造中,要充分考慮現(xiàn)有居民的意愿和居住習(xí)慣,講究新建房的布局,突出特色,完善功能,美化環(huán)境,提升檔次,讓新建房既有現(xiàn)代氣息,又具傳統(tǒng)內(nèi)涵,寓含文化底蘊(yùn)。用拆房還房、以房補(bǔ)房的辦法,直接解決拆遷矛盾,讓更多的城區(qū)居民享受到舊城改造給他們帶來(lái)的直接利益。同時(shí)要建設(shè)好休閑廣場(chǎng),因?yàn)樗且粋(gè)城市文明的窗口。最大程度地發(fā)揮廣場(chǎng)的整體功能,以廣場(chǎng)的建設(shè)來(lái)進(jìn)一步推動(dòng)舊城改造,從而不斷優(yōu)化城市結(jié)構(gòu),提升城市功能。
三、以培育房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為支撐,著力整合房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)要素,全面促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然產(chǎn)物,是城鎮(zhèn)化建設(shè)的主力軍,它能廣泛地吸納社會(huì)資金,整合市場(chǎng)要素,推進(jìn)住房商品化進(jìn)程,促進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。目前西部地區(qū)縣城房地產(chǎn)業(yè)大多剛剛起步,開發(fā)還很不夠,面臨的突出問(wèn)題就是有市無(wú)場(chǎng),市場(chǎng)發(fā)育不健全,市場(chǎng)運(yùn)作不規(guī)范,從而導(dǎo)致城鎮(zhèn)化建設(shè)緩慢。要解決這個(gè)問(wèn)題,當(dāng)務(wù)之急是積極培育房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),因?yàn)槠髽I(yè)是市場(chǎng)主體,只有充分發(fā)揮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主體作用,優(yōu)化資源,不斷整合房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)、資金、人才、管理等市場(chǎng)要素,才能加快推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。要給西部地區(qū)縣城房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以政策方面的傾斜:
一是降低準(zhǔn)入“門檻”,以四級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例,其注冊(cè)資本金應(yīng)降低到萬(wàn)元;
二是加大政策支持力度,要對(duì)新設(shè)立的'房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),從土地供應(yīng)、項(xiàng)目審批、市場(chǎng)準(zhǔn)入、開發(fā)貸款、稅費(fèi)減免等方面給予政策優(yōu)惠等;
三是建立規(guī)范化的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng),嚴(yán)禁任何單位以集資、合作建房名義,變相搞實(shí)物分房或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。
四、以拉動(dòng)消費(fèi)、擴(kuò)大需求為目標(biāo),逐步完善住房公積金制度和信貸支持政策,切實(shí)提高居民生活水平
據(jù)調(diào)查,西部貧困地區(qū)縣城還有以上居民的居住條件較差,屬非成套及簡(jiǎn)易住房。形成這種狀況的原因是多方面的,但居民的購(gòu)買力不夠是直接主因。因此,在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)程中,要充分考慮這一階層的利益,盡可能提高他們的購(gòu)買力。要提高居民的購(gòu)買力,除了加速經(jīng)濟(jì)發(fā)展以外,一個(gè)行之有效的辦法就是建立完善住房公積金制度和發(fā)展住房信貸,讓他們通過(guò)這一形式獲得購(gòu)房資金,實(shí)現(xiàn)購(gòu)房愿望,以此拉動(dòng)住房消費(fèi),擴(kuò)大社會(huì)需求,不斷提高居民生活水平。
在住房公積金制度方面重點(diǎn)抓好:
一是建章立制,規(guī)范管理,目前就公積金制度而言,僅國(guó)務(wù)院頒布《住房公積金管理?xiàng)l例》是不夠的,還要頒布實(shí)施細(xì)則及相關(guān)的管理制度;
二是理順機(jī)構(gòu),統(tǒng)一號(hào)令,要嚴(yán)格按照國(guó)務(wù)院的有關(guān)精神,以市(地州盟)設(shè)立住房公積金管理中心,縣(市)設(shè)立分中心,實(shí)行垂直“一條邊”管理,統(tǒng)一核算,整合實(shí)力,規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
三是強(qiáng)化歸集、發(fā)展個(gè)貸,提高住房公積金繳存比例,單位及職工個(gè)人各為以上,擴(kuò)大覆蓋面,住房公積金制度要推廣到鄉(xiāng)鎮(zhèn)。
建立和完善政策性住房貸款和商業(yè)性住房相結(jié)合的住房信貸體制:
一是要發(fā)展政策性住房貸款,大力發(fā)展住房公積金個(gè)人貸款業(yè)務(wù),降低職工購(gòu)房成本;
二是要積極發(fā)展商業(yè)性住房貸款。各商業(yè)銀行要加大對(duì)西部縣城房地產(chǎn)信貸支持的力度,要根據(jù)當(dāng)?shù)刈》堪l(fā)展規(guī)劃,合理核定個(gè)人住房貸款規(guī)模,規(guī)范擔(dān)保行為,簡(jiǎn)化辦事程序,方便個(gè)人貸款,增強(qiáng)購(gòu)房能力。
房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 篇6
近年來(lái),我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,始終保持20%-30%的增幅。03年后,國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策,對(duì)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行調(diào)整,05年之后調(diào)控力度不斷加大,對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局產(chǎn)生了深刻影響。在宏觀調(diào)控的情況下,我市剛剛起步的房地產(chǎn)業(yè)面臨著較大考驗(yàn)。為進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展,結(jié)合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控,現(xiàn)對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)分析如下:
一、我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
98年住房體制改革后,我市房地產(chǎn)市場(chǎng)有了實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng),發(fā)展受當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)低迷的影響,行業(yè)發(fā)展較為緩慢,投放市場(chǎng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目較少,房地產(chǎn)企業(yè)整體水平不高,住宅小區(qū)開發(fā)水平較低,規(guī)模很小。特別是我市長(zhǎng)期存在沿街商住樓過(guò)度開發(fā)現(xiàn)象,粗放型的發(fā)展建設(shè)和經(jīng)營(yíng)方式造成零星式、沿街一張皮式開發(fā),城市缺乏整體規(guī)劃,城市基礎(chǔ)配套設(shè)施跟不上,市容市貌臟亂差現(xiàn)象長(zhǎng)期得不到改善。
2004年以來(lái),經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)性增長(zhǎng)使我市房地產(chǎn)業(yè)開始逐步走上發(fā)展的快車道。近幾年來(lái),土地市場(chǎng)活躍(06年出讓土地是05年的41倍,07年是05年的10倍),商品房市場(chǎng)投放量迅速增加(近幾年投放市場(chǎng)近90萬(wàn)M),房地產(chǎn)企業(yè)蓬勃發(fā)展,群眾消費(fèi)熱情高漲,房地產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)我市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和改善市容市貌的重要力量。
1、土地投放量逐年上升,開發(fā)規(guī)模越來(lái)越大。
近三年來(lái),我市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地投放量較大。2005年出讓土地11531平方米,2006年出讓土地473161平方米,2007年出讓土地115047平方米,2008年已出讓土地34126平方米(預(yù)計(jì)全年可達(dá)254000平方米)。同時(shí),土地投放逐漸向小區(qū)化、規(guī);⒄w化出讓轉(zhuǎn)變,房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來(lái)越大。
2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展,民營(yíng)企業(yè)迅速崛起。
由于我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)較晚,發(fā)展較慢,加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)較其它行業(yè)高,因此吸引了民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的'大舉進(jìn)入。目前活躍在我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)企業(yè)由前幾年的寥寥數(shù)家發(fā)展到現(xiàn)在的二十幾家,極大的促進(jìn)了我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。
3、房地產(chǎn)投資高速增長(zhǎng),成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量。 近年來(lái),我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,投資規(guī)模日益擴(kuò)大,尤其從2004年開始,市場(chǎng)容量大幅增長(zhǎng),房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)投資的比重也越來(lái)越大,今年上半年我市房地產(chǎn)投資已占全市固定資產(chǎn)投資的60%以上,成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況
我市2007-2010年規(guī)劃綱要中提出了到2010年我市總?cè)丝?1萬(wàn)人,城市規(guī)劃區(qū)面積21KM的發(fā)展目標(biāo)。住房建設(shè)規(guī)劃中提出了2008到2012年住宅面積128萬(wàn)M的需求目標(biāo)。05至08年按照實(shí)際施工面積,我市到今年末供應(yīng)市場(chǎng)商品房面積接近90萬(wàn)M(由于缺少相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),目前商品房空置率還不掌握,具體數(shù)字 2 22
2出來(lái)后再做詳細(xì)分析)。由于規(guī)劃與實(shí)際尚有較大差距,加之近兩年來(lái)違規(guī)建設(shè)面積較大、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)投放量過(guò)于集中,造成階段性供大于求。
根據(jù)上述指標(biāo),結(jié)合我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭較好,我市實(shí)際需求潛力雖然較大,但尚待充分挖掘。隨著舊城改造的持續(xù)以及人口的集聚,改善性住房增加的需求量,婚齡青年的購(gòu)房需求,這些真實(shí)的需求給房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了持續(xù)的動(dòng)力。住房消費(fèi)潛力將被進(jìn)一步激活,得以更充分地釋放,給市場(chǎng)帶來(lái)持續(xù)動(dòng)力。
三、當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題
1、房地產(chǎn)市場(chǎng)缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導(dǎo),沒(méi)有建立市場(chǎng)的預(yù)警、預(yù)報(bào)機(jī)制和城市規(guī)劃、土地供應(yīng)、金融信貸方面的宏觀調(diào)控機(jī)制,房地產(chǎn)開發(fā)存在一定的無(wú)序化和較大的風(fēng)險(xiǎn)性。
2、城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高,私人建房依然大量存在,弱化了房地產(chǎn)市場(chǎng)的高消費(fèi)群體,給市場(chǎng)帶來(lái)較大影響。
3、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不盡合理,住宅品種單一,難以滿足不同的消費(fèi)需求,刺激消費(fèi)的增長(zhǎng)。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房比重偏高,出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。
4、市場(chǎng)配套體系不完善,物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。市場(chǎng)和消費(fèi)者之間缺乏足夠的信息渠道,一定程度上影響了市場(chǎng)銷售。
5、住宅體系不完善,經(jīng)濟(jì)適用房投放少,廉租房建設(shè)剛剛啟動(dòng)。商品住宅價(jià)格提升過(guò)快,整體價(jià)格偏高。
四、幾點(diǎn)建議:
1、加大拆違力度,擴(kuò)大高端市場(chǎng)范圍。
前幾年住房開發(fā)項(xiàng)目針對(duì)的大多是收入相對(duì)較高的群體,這一消費(fèi)群體的經(jīng)濟(jì)相對(duì)寬裕,而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切,因而對(duì)開發(fā)商而言,銷售風(fēng)險(xiǎn)較小,且利潤(rùn)空間較大。近年來(lái)的開發(fā),加之前一時(shí)期私人違章建房,已消耗了這一群體的大量購(gòu)買力。對(duì)他們而言,住房消費(fèi)是較長(zhǎng)一段時(shí)間后的第二、三次換房。建議加大拆違力度,嚴(yán)格控制私人違規(guī)建房,將這一部分購(gòu)買力推向市場(chǎng)。
2、改善供應(yīng)結(jié)構(gòu),激活中低市場(chǎng)。
積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)開發(fā)商從市場(chǎng)需求出發(fā),針對(duì)不同消費(fèi)群體的消費(fèi)特征和購(gòu)買能力,開發(fā)不同檔次、不同價(jià)位的商品房,一方面可以滿足不同層次的消費(fèi)需要,另一方面可以充分調(diào)動(dòng)消費(fèi)潛力。
目前,尚未購(gòu)房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費(fèi)群體,因供需矛盾仍未能實(shí)現(xiàn)改善住房的愿望。激活這一中低收入消費(fèi)群體,將給我市房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)極大的發(fā)展。影響這一群體住房消費(fèi)的最主要制約因素是價(jià)格,開發(fā)適合這一群體消費(fèi)的總價(jià)位較低的住宅(如近郊90-110m戶型、城區(qū)80-100m戶型),將激活我市中低住房市場(chǎng)。
3、加強(qiáng)住房政策性保障,引導(dǎo)結(jié)構(gòu)調(diào)整,完善住房供給體系。 科學(xué)合理投放經(jīng)濟(jì)適用房,加強(qiáng)中介服務(wù),鼓勵(lì)中低收入者按實(shí)際需求購(gòu)買二手房,進(jìn)一步活躍存量房市場(chǎng),促進(jìn)增量房消費(fèi)市場(chǎng)的發(fā)展。要加快廉租房建設(shè),建立保障機(jī)制,切實(shí)保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。
4、加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控,努力解決供需矛盾,實(shí)現(xiàn)供需平衡。 保持房地產(chǎn)開發(fā)的適度規(guī)模,基本實(shí)現(xiàn)供需平衡對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。政府及有關(guān)部門應(yīng)發(fā)揮調(diào)控功能,加大調(diào)控力度,通過(guò)規(guī)劃、土地、金融三大調(diào)控手段的配合作用,保持開發(fā)規(guī)模與有效需求的同步增長(zhǎng)。
規(guī)劃方面應(yīng)發(fā)揮導(dǎo)向作用,通過(guò)對(duì)居住用地的功能、布局調(diào)整,調(diào)控商品房的開發(fā)結(jié)構(gòu);有計(jì)劃地進(jìn)行舊城改造,以穩(wěn)定住房需求;控制單體開發(fā)建設(shè)有利于開發(fā)的規(guī);;控制私人建房有利于住宅的商品化。
土地方面要科學(xué)編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)計(jì)劃,建立結(jié)構(gòu)合理、總量平衡的年度土地供應(yīng)計(jì)劃體系。進(jìn)一步完善土地儲(chǔ)備機(jī)制,加強(qiáng)城市閑置土地、政府保留用地或暫不宜進(jìn)入市場(chǎng)交易地的收購(gòu)儲(chǔ)備,并根據(jù)市場(chǎng)需求和城市建設(shè)需要逐步投放市場(chǎng),以增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控監(jiān)管力度。
金融方面要控制總量,合理調(diào)整信貨支持,實(shí)行差別政策,抑制投機(jī)需求和過(guò)度超前消費(fèi)。
5、盡快建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度,及時(shí)向社會(huì)通報(bào)市場(chǎng)供求、結(jié)構(gòu)、價(jià)格、漲幅、空置數(shù)量、投資動(dòng)向等情況。職能部門要定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查分析,引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性投資,消費(fèi)者理性購(gòu)房。
房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 篇7
近年來(lái),由于xx經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和房地產(chǎn)政策調(diào)控等諸多因素的影響,海南房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出錯(cuò)綜復(fù)雜的局面,特別是海南省xx出臺(tái)全域限購(gòu)政策以后,形勢(shì)變得更加讓人難以捉摸,房地產(chǎn)業(yè)面臨著發(fā)展與轉(zhuǎn)型的新挑戰(zhàn),給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來(lái)不小的沖擊,這意味著海南的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨一場(chǎng)嚴(yán)峻的“寒冬”考驗(yàn)。如何抵擋這股“寒流”過(guò)好“寒冬”,如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),沖破發(fā)展瓶頸,利用自身優(yōu)勢(shì)開辟、探索新時(shí)期xx企業(yè)發(fā)展的新路子,成為擺在我們面前的、繞不過(guò)去的重大課題。
房地產(chǎn)業(yè)務(wù)是我們的主業(yè),圍繞主業(yè)做大做強(qiáng)是我們的職責(zé)與使命。為了進(jìn)一步摸清目前海南房地產(chǎn)現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展方向,現(xiàn)結(jié)合前期走訪調(diào)研做分析如下:
一、基本情況
此次調(diào)研在?凇⑽牟齼傻亻_展,共走訪兩地16個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,與多位業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行交流,收集市場(chǎng)信息、有效經(jīng)驗(yàn)與建議40多條。
2019年全省上半年供應(yīng)房地產(chǎn)347.38萬(wàn)平方米,同比下降25%;成交367.02萬(wàn)平方米,同比下降57%;供求比0.95,同比增長(zhǎng)72%;成交均價(jià)14139元/平方米,同比下降13%。
2019年上半年?谏唐纷≌⿷(yīng)136.74萬(wàn)平方米,同比上漲25%;商品住宅成交176.17萬(wàn)平方米,同比下降13%;供求比0.78,成交金額2711.62億元,同比下降11%;成交均價(jià)15420元/平方米,同比上漲2%。
二、分析情況
。ㄒ唬┖D戏康禺a(chǎn)業(yè)的歷史和現(xiàn)狀
海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變遷大致可劃分為三個(gè)階段。
第一階段:即1992、1993年樓市泡沫階段。當(dāng)時(shí)瘋狂的“圈地風(fēng)”、“集資風(fēng)”、“炒地賣樓花”造成爛尾樓遍地,小區(qū)里雜草叢生、樓房空空如也,擊豉傳花式的炒賣終造成樓市泡沫,導(dǎo)致大部分投資商破產(chǎn),泡沫破滅的陰影至今揮之不去,教訓(xùn)不可謂不深刻。
第二階段:即2008年金融危機(jī)階段,這個(gè)階段可謂一波三折。歷經(jīng)數(shù)年泡沫后,經(jīng)海南省處置積壓房政策的刺激,使樓市逐漸得到恢復(fù),然而恢復(fù)起的樓市受國(guó)際金融危機(jī)影響再次陷入低迷,為了去庫(kù)存,盡快回籠資金,緩解銀行貸款壓力,各大房地產(chǎn)商使出渾身解數(shù)大搞促銷;2010年海南開始建設(shè)國(guó)際旅游島,樓市受到刺激一反常態(tài)開始瘋漲,房?jī)r(jià)像脫韁的野馬短短數(shù)天就翻了一倍,海南省xx重拳出擊抑制住瘋狂的樓市,房?jī)r(jià)逐漸理性回歸,但是金融海嘯余波未盡,樓市仍未走出低迷狀態(tài),除了開發(fā)商花樣百出的各種促銷,在xx的大力扶持和房企的積極應(yīng)對(duì)下,海南樓市逐漸走出陰霾,在后期迎來(lái)一波上行的行情。
第三階段:即2018年全區(qū)限購(gòu)階段。在xx鼓勵(lì)和扶持下,海南樓市得到穩(wěn)步、健康發(fā)展,特別是xx批準(zhǔn)海南自貿(mào)區(qū)(港)后,海南樓市銷售量出現(xiàn)了“井噴式”增長(zhǎng),房?jī)r(jià)甚至出現(xiàn)連夜翻翻甚至幾翻的情況。而國(guó)內(nèi)一些大型房地產(chǎn)商如:綠地、恒大、萬(wàn)達(dá)、環(huán)球100等也瞄準(zhǔn)機(jī)會(huì)紛紛進(jìn)駐,推出自己的樓盤,海南樓市呈現(xiàn)出難得的火爆現(xiàn)狀,樓市價(jià)格更是只升不降,房子供不應(yīng)求。為避免房?jī)r(jià)過(guò)高、過(guò)快增長(zhǎng),防止樓市泡沫悲劇重演,海南省xx于2018年4月出臺(tái)了全域調(diào)控政策,旨在給火熱的樓市降降溫。盡管海南現(xiàn)在買房的門檻提高了,可是開盤即售罄的狀況屢見(jiàn)不鮮。為什么出現(xiàn)這樣的局面呢?通過(guò)分析我認(rèn)為主要有以下幾個(gè)方面因素。
一是獨(dú)特的'地理環(huán)境。海南樓市消費(fèi)群體相當(dāng)一部分是北方人,北方人之所以喜歡海南島,是因?yàn)楸狈蕉焯旌貎觯瑲夂颦h(huán)境惡劣,而海南四季如春,有豐富的海岸資源,有溫暖的明媚陽(yáng)光,有茂密的熱帶雨林,有清新的有氧空氣,有原生態(tài)的風(fēng)土人情,是他們“春暖花開”、“推窗看海”休閑度假的夢(mèng)想天堂,而獨(dú)特的地理位置讓這個(gè)美麗的島嶼成為享譽(yù)全國(guó)乃至全世界的國(guó)際旅游島。
二是良好的公共設(shè)施。xx源源不斷劃拔土地,投入大量資金完善社區(qū)休閑小站、健身場(chǎng)所、信息宣傳配套設(shè)施和“菜籃子”工程等,給市民的衣、吃、住、行帶來(lái)極大便利。城市綠化、街心公園、大型廣場(chǎng)、濕地公園不斷投入使用,成為市民日常休閑的好去處。另外,?凇⑷齺喆笮、超大型購(gòu)物中心,大大滿足人們?nèi)粘Y?gòu)物需求,位居亞洲第一的三亞免稅店更是吸取國(guó)內(nèi)外游客慕名而至。
三是暢通的交通線路。海南田字型高速公路網(wǎng)即將全部貫通,環(huán)島高鐵已成為人們出行的首選;?、三亞國(guó)際機(jī)場(chǎng)年運(yùn)載量逐年增加,已啟用的博鰲機(jī)場(chǎng)和即將要籌建的第四個(gè)機(jī)場(chǎng),將大大方便旅客出行。而非常成熟的城市公交系統(tǒng)解決了大部分人出行問(wèn)題。
四是健全的醫(yī)療體系。xx非常重視老百姓的醫(yī)療和健康工作,劃撥大量土地在各縣市修建或擴(kuò)建醫(yī)院,醫(yī)療保障方面也在逐步完善中。目前,文昌、瓊海等地已建成許多養(yǎng)老基地;三亞的海棠灣現(xiàn)規(guī)劃為健康度假中心,并且引進(jìn)多家健康產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)。這些配套設(shè)施的完善,能夠更大程度上滿足旅游、度假、療養(yǎng)和“候鳥”人群的需求。
五是改善性剛需猛增。一方面是以海口市坡巷村為代表的舊城改造不斷推進(jìn),拆遷后原住居民需要另找住宿,而相當(dāng)一部分租戶也需要一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的住所。另一方面是省xx推出的人才引進(jìn)政策,吸引了一部分島外人才前來(lái)就業(yè),這些“新海南人”更需要一個(gè)穩(wěn)定的居所,這些因素都推進(jìn)了房地產(chǎn)的發(fā)展。
總的來(lái)說(shuō),海南的房子好賣,是因?yàn)楹D系沫h(huán)境好,空氣好,風(fēng)景好,這就是海南的魅力所在。
。ǘ┱哒{(diào)整后的現(xiàn)狀
不難看出,火爆的樓市背后難免有炒作的成分。根據(jù)xx“房子是住的不是炒的”指示要求,xx實(shí)行限購(gòu)政策后,“瘋了一樣的”房?jī)r(jià)得到進(jìn)一步抑制,然而房子總歸是要住的,況且中國(guó)人自古以來(lái)的觀念就是“安居樂(lè)業(yè)”,擁有一套屬于自己的房子是一生的奮斗的目標(biāo)之一,再加上無(wú)房難結(jié)婚的觀念影響,本地居民對(duì)房子仍然有需求。另一方面,房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)受到限制,新建商品房供應(yīng)量有限,導(dǎo)致房?jī)r(jià)穩(wěn)居高位。換句話說(shuō),xx調(diào)控土地開發(fā)后,出現(xiàn)了僧多粥少的現(xiàn)象。在走訪海口xxx、xx城、xx園等10多個(gè)樓盤了解到,買房需要先報(bào)名,再搖號(hào),后選房,有的樓盤拿到號(hào)后還要先買車位才能選房,造成一房難求、有錢也難買到房的情況。我們?cè)趚x項(xiàng)目了解到,該項(xiàng)目第三期計(jì)劃開盤400套房子,而報(bào)名人數(shù)已達(dá)到8000多人,其中只有5%的人能買到房子,讓許多人望房興嘆。事實(shí)上,海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀是“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)是昨天的便宜”,有的人因?yàn)榉績(jī)r(jià)太貴而猶豫的時(shí)候,有的人已經(jīng)在摩拳擦掌,等著掏腰包了。因此說(shuō),海南樓市住上走趨勢(shì)還會(huì)在繼續(xù),因?yàn)槭袌?chǎng)就在那里,剛性需求就在那里。
海南位于中國(guó)最南端,陸地總面積3.5萬(wàn)平方公里,2018年海南人口數(shù)量約為867.15萬(wàn)人,與香港接近,而陸地面積是香港的30余倍,也就是說(shuō)人均占地面積是香港的30余倍,總的來(lái)說(shuō),海南是一個(gè)地廣人稀的舒適宜居之地,我們可以大膽展望,隨著自貿(mào)區(qū)、港建設(shè)的繼續(xù)推進(jìn),海南外來(lái)人口還會(huì)繼續(xù)大幅度增長(zhǎng),同時(shí)也會(huì)帶動(dòng)住房和配套設(shè)施的需求,海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然有較大的增長(zhǎng)空間。而作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),只有遵守市場(chǎng)規(guī)則、把握客戶需求、保證產(chǎn)品質(zhì)量開發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品才能獲得市場(chǎng)青睞和客戶認(rèn)可。而作為xx中小企業(yè)來(lái)說(shuō),面對(duì)新的形勢(shì)、新的變化,只有揚(yáng)長(zhǎng)避短、轉(zhuǎn)變觀念、拓寬思維、及時(shí)變革,沖破發(fā)展瓶頸,才能開辟出xx企業(yè)發(fā)展的新路子。
房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 篇8
結(jié)合近期房地產(chǎn)公司人員離職情況,人力資源部對(duì)合肥市場(chǎng)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)專業(yè)技術(shù)類崗位進(jìn)行了專項(xiàng)薪酬調(diào)查,主要內(nèi)容如下:
一、總體概述
近兩年,合肥市平均工資的漲幅大約在15%,其中2009合肥平均工資為34143元/年,2010年合肥平均工資為39292元/年,房地產(chǎn)行業(yè)的薪酬水平緊跟金融行業(yè),位居第二,漲幅達(dá)到22%。近期通過(guò)對(duì)合肥部分房地產(chǎn)企業(yè)的薪酬?duì)顩r的調(diào)查了解,得出以下數(shù)據(jù)(見(jiàn)下表):
其中標(biāo)桿企業(yè)(如恒大、藍(lán)鼎)薪酬?duì)顩r:
1、土建工程師:3—4年工作經(jīng)驗(yàn)的工資為7000元/月左右,5年以上工作經(jīng)驗(yàn)的工資在7500—12000元/月;
2、安裝工程師:3—4年工作經(jīng)驗(yàn)的.工資為7500元/月左右,5年以上工作經(jīng)驗(yàn)的工資在7500—8500元/月;
3、造價(jià)工程師:3—4年工作經(jīng)驗(yàn)的工資為7500—12000元/月,5年以上工作經(jīng)驗(yàn)的工資在9500元/月以上。相近企業(yè)(如國(guó)軒置業(yè)、文一投資、東海、新華)薪酬?duì)顩r:
1、土建工程師:3—4年工作經(jīng)驗(yàn)的工資為5000—6000元/月,5年以上工作經(jīng)驗(yàn)的工資在6000—8000元/月;
2、安裝工程師:3—4年工作經(jīng)驗(yàn)的工資為6000元/月以上,5年以上工作經(jīng)驗(yàn)的工資在8500—10000元/月;
3、造價(jià)工程師:3—4年工作經(jīng)驗(yàn)的工資為6000—7000元/月,5年以上工作經(jīng)驗(yàn)的工資在8500元/月以上。
二、比較分析
以3—4年工作經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)技術(shù)人員為例,特作如下比較:
三、問(wèn)題診斷
1、從上表可以看出,華鑫房產(chǎn)公司的工程師薪酬水平與市場(chǎng)相比,整體偏低;
2、調(diào)查發(fā)現(xiàn),土建工程師、安裝工程師、造價(jià)工程師由于市場(chǎng)稀缺程度和崗位價(jià)值不同,工資待遇也是不同的,表現(xiàn)為土建工程師<安裝工程師<造價(jià)工程師,而華鑫房產(chǎn)公司工資在崗位差異上體現(xiàn)不明顯。四、對(duì)策建議
根據(jù)上述調(diào)查數(shù)據(jù)及診斷問(wèn)題,結(jié)合近期華鑫房產(chǎn)離職人員情況(見(jiàn)下表),提出以下建議:
1、薪酬待遇高低與工作飽和度大小成正比關(guān)系,雖標(biāo)桿企業(yè)的工資普遍偏高,但也伴隨高強(qiáng)度的工作量,目前華鑫房產(chǎn)公司的工作飽和度一般,所以建議以相近企業(yè)的薪酬水平為參考,適度調(diào)整華鑫房產(chǎn)公司工程師的薪酬水平;
2、根據(jù)崗位評(píng)價(jià)及市場(chǎng)稀缺度,分別對(duì)土建、安裝、造價(jià)工程師設(shè)定不同的薪酬水平,以體現(xiàn)其差異性和層次性。
3、華鑫房產(chǎn)公司的專業(yè)技術(shù)人員工資調(diào)整應(yīng)與市場(chǎng)的工資變化保持適度一致,同時(shí)根據(jù)市場(chǎng)變化每年做適度的調(diào)整。
房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 篇9
為了深入了解遼陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏較大的原因,促進(jìn)遼陽(yáng)房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展,按照20xx年-20xx年遼寧省遼陽(yáng)市政協(xié)總體工作安排,環(huán)資委就金融危機(jī)對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)的影響,現(xiàn)就有關(guān)遼寧省遼陽(yáng)市最近五年房地產(chǎn)市場(chǎng)視察情況報(bào)告如下:
一、基本情況
近年來(lái),隨著住房制度改革的不斷深化,我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應(yīng)體系,基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問(wèn)題,居住條件得到了很大改善,房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步得到完善。
經(jīng)濟(jì)適用住房也是影響遼寧省遼陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素,廉租房建設(shè)起步較晚。
二、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要表現(xiàn)及原因分析
1、房?jī)r(jià)起伏較大,樓市回暖較快。遼陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚,撤地改市特別是20xx年以后逐步發(fā)展壯大,多以本土企業(yè)為主,一些經(jīng)營(yíng)思路、開發(fā)模式、營(yíng)銷策略、管理經(jīng)驗(yàn)、廣告宣傳、市場(chǎng)定位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出,消費(fèi)者對(duì)撤地改市后房?jī)r(jià)漲幅的心理預(yù)期,加之中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響,遼陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了快速發(fā)展的階段。同時(shí)在“買漲不買跌”消費(fèi)心理的作用下,在某些大樓盤開盤時(shí)甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象,各種因素導(dǎo)致遼陽(yáng)市特別是遼陽(yáng)市的房?jī)r(jià)起伏較大,充分暴露了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健全和不完善。金融危機(jī)以來(lái),遼陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到了較大程度的影響,20xx年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計(jì)算約47.5萬(wàn)㎡,空置率約為63%,交易量大幅下降,開發(fā)量明顯下滑。20xx年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬(wàn)㎡,交易額17.9億元,交易面積較上年下降近40%,開發(fā)量下降xx%,到20xx年第一季度,更是跌到了低谷,下降了63.1%。7縣區(qū)20xx年第一季度較去年第四季度下降了61%,到了第二、三季度強(qiáng)勢(shì)反彈,促成今年二、三季度遼陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖主要源自兩大動(dòng)力:
一是20xx年一度低迷的樓市積壓了的購(gòu)房需求在今年上半年集中釋放;
二是市場(chǎng)政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮,保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì),國(guó)家出臺(tái)了不少扶持政策,增強(qiáng)了消費(fèi)者的購(gòu)房積極性。同時(shí),相對(duì)寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情,進(jìn)而引燃了20xx年三季度樓市的大爆發(fā)。同時(shí),銀行信貸支持也是助推房?jī)r(jià)快速回升的主要原因之一。截止6月末,全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額已達(dá)xx92億元,居全省第二,較年初增加2xx億元,較年初增加137億元,增長(zhǎng)29.35%,同比多增76億元,增量已相當(dāng)于20xx年全年的181.75%,增幅分別高于全國(guó)、全省4.93個(gè)和1.35個(gè)百分點(diǎn)。6月末,全市金融機(jī)構(gòu)個(gè)人消費(fèi)貸款余額為67億元,較年初新增4億元,其中,6月當(dāng)月個(gè)人中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款新增4.15億元。金融機(jī)構(gòu)為積極配合國(guó)家啟動(dòng)和鼓勵(lì)消費(fèi)各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí),創(chuàng)新金融服務(wù)品種,增加了對(duì)居民消費(fèi)的信貸投入,有力地推動(dòng)了遼陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)較快回暖。
2、區(qū)域發(fā)展不平衡,地區(qū)差異較大。由于我市經(jīng)濟(jì)南北差異較大,作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。同時(shí),房?jī)r(jià)也存在較大差異。一些縣區(qū)的房?jī)r(jià)則普遍較低,基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投資型購(gòu)房減少,消費(fèi)者趨于理性。20xx年以來(lái),受諸多因素的影響,特別是房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng),導(dǎo)致很大一部分購(gòu)房者把購(gòu)房作為一個(gè)投資項(xiàng)目,助推了房?jī)r(jià)的強(qiáng)勢(shì)上漲。但從20xx年第三季度以來(lái),受金融危機(jī)影響,遼陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了持續(xù)低迷,投資型購(gòu)房客戶明顯減少,一些潛在的購(gòu)房者也在持幣觀望。一部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好且在遼陽(yáng)市房產(chǎn)投資中受益的人則到北京等周邊的一線、二線城市購(gòu)房。消費(fèi)者購(gòu)房逐步趨于理性,房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一種剛性需求在推動(dòng),泡沫成份在逐步減少,遼陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走向規(guī)范,走向成熟。
4、土地價(jià)格大幅上升,土地開發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化,土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道,土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛,工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權(quán)的有償使用制度,土地價(jià)格隨著遼陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地需求比較旺盛,其土地價(jià)格逐步抬高,開發(fā)成本大幅上升。
20xx年以前,土地價(jià)格的變化正與榆林城區(qū)的房?jī)r(jià)基本吻合。據(jù)調(diào)查,20xx年上半年遼陽(yáng)市城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競(jìng)拍活動(dòng),現(xiàn)在建和銷售的商品房,是以前的儲(chǔ)備土地。20xx年金融危機(jī)以來(lái),房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購(gòu)地,他們對(duì)這場(chǎng)金融危機(jī)的影響程度、持續(xù)時(shí)間、宏觀調(diào)控政策變化、房?jī)r(jià)走勢(shì)等不確定因素難以作出準(zhǔn)確科學(xué)判斷,土地購(gòu)買熱情不高,對(duì)土地價(jià)格的心理預(yù)期不是很樂(lè)觀,導(dǎo)致土地需求銳減,土地價(jià)格明顯回落。同時(shí)土地購(gòu)置費(fèi)用上漲,土地開發(fā)成本大幅提高。遼陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購(gòu)置費(fèi)用,從20xx到20xx年呈現(xiàn)先高后低的趨勢(shì),從高速增長(zhǎng)到大幅回落。20xx年至20xx年,遼陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆,土地購(gòu)置費(fèi)用快速增長(zhǎng),增速達(dá)到1.7倍;之后受市場(chǎng)影響,房地產(chǎn)投資熱情減弱,使得20xx年后土地購(gòu)置費(fèi)用有較大幅度下降,同比下降41%。從宏觀政策調(diào)控的層面上來(lái)看,土地嚴(yán)控、銀根緊縮、所得稅預(yù)征都對(duì)開發(fā)商造成一定的壓力?傮w來(lái)講當(dāng)前支撐房?jī)r(jià)上漲有三大因素:一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升,居民住房以舊換新、以小換大,住房的更新?lián)Q代成為時(shí)尚。與此同時(shí),20xx年股市持續(xù)低迷,存款利率較低,房地產(chǎn)市場(chǎng)恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此,經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)增長(zhǎng)是支撐房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看,隨著近幾年以來(lái)的土地儲(chǔ)備和“招(標(biāo))、拍(賣)、掛(牌)”制度的實(shí)施,增加了土地出讓的透明度,增大了土地獲取價(jià)格,從而直接推動(dòng)了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價(jià)格上漲和工人工資水平上升等因素的影響,增加了房地產(chǎn)投資成本。消費(fèi)需求的改變使商品房的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善,也增加了商品房建設(shè)成本,促漲了房?jī)r(jià)。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備,是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍辟Y金的投入,進(jìn)行土地平整等“七通一平”的過(guò)程。
5、房地產(chǎn)資金來(lái)源借貸比重增加,自籌資金比重減少。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下,我市房地產(chǎn)資金來(lái)源中的國(guó)內(nèi)貸款穩(wěn)中有升,也是我市支持房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。
企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來(lái)源下降,反映了房地產(chǎn)投資者和大多購(gòu)房者處于觀望狀態(tài),人心的穩(wěn)定及市場(chǎng)信心的重建都需要時(shí)間,目前房屋銷售仍處于調(diào)整期。
三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用
1、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。19xx年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來(lái),我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期,對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不斷增大。從19xx年到20xx年,房地產(chǎn)行業(yè)年均增長(zhǎng)24%,高于國(guó)民生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速度。19xx年到20xx年,扣除土地購(gòu)置費(fèi)后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值,可視為對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率,19xx年到20xx年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率從3%上升到xx%。
2、房地產(chǎn)對(duì)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資,房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重很大:
3、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)消費(fèi)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。20xx年以來(lái)房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的8.41%,是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。在擴(kuò)大內(nèi)需成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力,擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇:
4、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)。20xx年—20xx年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),凈增加1976萬(wàn)元,房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售活躍。20xx年房地產(chǎn)稅收7xx6萬(wàn)元,較上年同期減少2742萬(wàn)元。20xx年1—xx月份,房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅入庫(kù)xx77萬(wàn)元,較去年同期6024萬(wàn)元增長(zhǎng)的63.96%。20xx年1—xx月份,房地產(chǎn)稅收總額6256萬(wàn)元,較20xx年5349萬(wàn)元同比增長(zhǎng)16.96%。20xx年至今房地產(chǎn)稅收總額在不斷增長(zhǎng)和活躍中。
此外,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)就業(yè)增長(zhǎng)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)等作用也非常明顯。
四、對(duì)規(guī)范我市房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議
促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征:政策方向?qū)、政策配套性?qiáng)、政策目標(biāo)符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要、政策作用符合市場(chǎng)改革方向。遼陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)近年來(lái)的迅猛發(fā)展,對(duì)于推動(dòng)遼陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,促進(jìn)區(qū)域中心城市建設(shè)發(fā)揮了重要作用。
為了加快遼陽(yáng)市房地產(chǎn)的.健康有序發(fā)展,應(yīng)加強(qiáng)以下幾個(gè)方面的工作:
1、政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控和監(jiān)管。房地產(chǎn)業(yè)的大起大落對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的消極作用非常明顯。所以強(qiáng)化政府在房地產(chǎn)業(yè)中的政府職責(zé),對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)具有重要意義。
一是要穩(wěn)定房?jī)r(jià),防止房?jī)r(jià)的大起大落。要在綜合運(yùn)用政府宏觀調(diào)控手段的基礎(chǔ)上,把房?jī)r(jià)控制在一個(gè)合理的、普遍都能接受的水平上,要與我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng),與人民群眾的收入水平相一致,保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展。要通過(guò)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房來(lái)平衡房?jī)r(jià),在經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)過(guò)程中,既要把握規(guī)劃建設(shè)時(shí)機(jī),確保經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)真正起到抑制房?jī)r(jià)作用;又要科學(xué)、合理地控制投放數(shù)量;既要滿足城市低收入價(jià)層的住房需求,使他們“住有所居”,享受社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果,又要尊重市場(chǎng)規(guī)律,不宜過(guò)分?jǐn)U大保障范圍,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成較大影響,破壞市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律。同時(shí)要對(duì)低收入人群進(jìn)行深入調(diào)研,摸清底子,科學(xué)合理供給,引導(dǎo)房?jī)r(jià)漲幅在一個(gè)合理可控的范圍內(nèi)。
二是定時(shí)發(fā)布房地產(chǎn)有關(guān)信息制度。要建立準(zhǔn)確、真實(shí)的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)信息渠道,用準(zhǔn)確的信息數(shù)據(jù)為市委、市政府科學(xué)決策和房產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供依據(jù)。要對(duì)遼陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入調(diào)查研究,通過(guò)統(tǒng)計(jì)分析,科學(xué)掌握購(gòu)房需求信息,對(duì)購(gòu)房的數(shù)量、戶型、面積、位置、價(jià)格等相關(guān)統(tǒng)計(jì)信息進(jìn)行定期發(fā)布,防止盲目建設(shè),減少社會(huì)資源的浪費(fèi),有效解決供需矛盾,為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供一個(gè)權(quán)威、科學(xué)的獲取信息的平臺(tái)。
三是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管。目前,有項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅占總房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三成左右,且房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌,提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力;另一方面企業(yè)太多也造成了監(jiān)管上的難度和壓力。因此,政府要重點(diǎn)支持一些誠(chéng)信守法好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、技術(shù)水平高、市場(chǎng)認(rèn)可度高、經(jīng)營(yíng)效益好的房地產(chǎn)企業(yè),通過(guò)資源整合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,使他們的企業(yè)做大做強(qiáng),培養(yǎng)造就幾個(gè)全省、全國(guó)的品牌房地產(chǎn)企業(yè),讓他們充分發(fā)揮在城市建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)中的作用。同時(shí)對(duì)那些經(jīng)營(yíng)管理差、技術(shù)水平低、有名無(wú)實(shí)且經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)差的小企業(yè),逐步退出房地產(chǎn)市場(chǎng)或進(jìn)行轉(zhuǎn)產(chǎn)、資產(chǎn)整合,根據(jù)自身的技術(shù)和優(yōu)勢(shì),另辟生存發(fā)展空間。
四是要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)秩序。要嚴(yán)格依法查處“小產(chǎn)權(quán)房”違法用地、違法建筑行為!靶‘a(chǎn)權(quán)房”實(shí)質(zhì)是違法建筑,違反土地管理法律、違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設(shè)管理的法律,違反相關(guān)政策的違規(guī)房產(chǎn)。在國(guó)家未出臺(tái)“小產(chǎn)權(quán)房”處理有關(guān)政策之前,對(duì)已建成并使用的要進(jìn)行詳細(xì)登記備案,對(duì)正在建設(shè)或準(zhǔn)備建設(shè)的要堅(jiān)決予以糾正和取締,以維護(hù)正常的房地產(chǎn)開發(fā)秩序。
2、加強(qiáng)土地管理,確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。國(guó)土資源部今年為回應(yīng)廣大網(wǎng)民對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的質(zhì)疑,調(diào)查了全國(guó)有代表性的620個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,土地價(jià)格在房?jī)r(jià)中占有重要比例。因此,一定要加強(qiáng)土地監(jiān)管,確保土地供需平衡,以抑制房?jī)r(jià)不合理上漲。一是加大政府宏觀調(diào)控力度,高度壟斷土地一級(jí)市場(chǎng),提高土地統(tǒng)征、儲(chǔ)備和管理的能力,搞活土地二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)。依法打擊非法炒買炒賣土地行為,盤活已出讓土地,促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對(duì)閑置土地要按照中央有關(guān)文件和法律精神,嚴(yán)格按規(guī)定收取閑置費(fèi),閑置滿兩年以上的土地要無(wú)償收回,打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。二是規(guī)范土地市場(chǎng),加大對(duì)劃撥用地的監(jiān)管力度。對(duì)因企業(yè)破產(chǎn)改制、單位拆遷改造等,對(duì)原劃撥進(jìn)行開發(fā)的,必須按原土地用途開發(fā);如果要改變用途為經(jīng)營(yíng)性用地的,必須由政府收購(gòu)儲(chǔ)備,進(jìn)行招拍掛出讓;對(duì)以其他方式變相進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開發(fā)的,必須嚴(yán)肅查除,堅(jiān)決制止此類問(wèn)題的發(fā)生。三是在土地交易過(guò)程中實(shí)行嚴(yán)格的稅費(fèi)征收政策,防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計(jì)劃。根據(jù)市場(chǎng)需求及時(shí)供地,從而穩(wěn)定地價(jià)。五是壓縮個(gè)人住房貸款,提高房地產(chǎn)公司銀行貸款的門檻,從而預(yù)防房地產(chǎn)投資過(guò)熱。六是信息要透明、公開。政府要及時(shí)公開土地供應(yīng)信息、土地閑置空置信息、政府儲(chǔ)備土地信息、房地產(chǎn)銷售信息、房屋租賃信息及房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)情況等信息。七是加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。嚴(yán)格房地產(chǎn)抵押登記審批,對(duì)評(píng)估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會(huì)的心理預(yù)期,通過(guò)金融、稅收等手段,有效抑制投資需求和超前需求。
3、開發(fā)理念要不斷提高,進(jìn)一步增強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。首先開發(fā)理念要與遼陽(yáng)市發(fā)展同步。遼陽(yáng)市發(fā)展的相對(duì)滯后性,使其暫時(shí)無(wú)法與同類發(fā)達(dá)城市的開發(fā)理念直接接軌。未來(lái)要使遼陽(yáng)市房地產(chǎn)飛速發(fā)展,必須首先加快城市發(fā)展,讓先進(jìn)的開發(fā)城市理念進(jìn)入遼陽(yáng)市,帶動(dòng)遼陽(yáng)市房地產(chǎn)更好地發(fā)展。遼陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)必須順應(yīng)未來(lái)發(fā)展的總趨勢(shì),走整體性、規(guī);l(fā)展之路。其中,政府必須強(qiáng)化其總體規(guī)劃功能,否則必然導(dǎo)致開發(fā)水平參差不齊。隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展,最終整個(gè)產(chǎn)業(yè)必然朝著品牌化的道路發(fā)展,其中尤其體現(xiàn)在品牌的競(jìng)爭(zhēng)力和營(yíng)銷能力上。隨著房市的日益成熟,消費(fèi)者也是日益理性化,尤其是房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn),決定著消費(fèi)者必然傾向于投資那些愿意為消費(fèi)者長(zhǎng)遠(yuǎn)利益負(fù)責(zé)的開發(fā)商。所以,要想獲得消費(fèi)者的青睞,必須重視品牌在營(yíng)銷中的重要性。隨著市民對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)要求的提高,房地產(chǎn)企業(yè)必須建立服務(wù)至上的理念:一方面在深入了解消費(fèi)者需求的基礎(chǔ)上,對(duì)地段、交通、規(guī)模、配套、價(jià)格、環(huán)境、戶型以及今后的物業(yè)管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務(wù)意識(shí),做到“以產(chǎn)品為中心”向“以消費(fèi)者為中心”轉(zhuǎn)變,進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位,并采取多種銷售手段,把目光轉(zhuǎn)向售前、售中、售后各個(gè)階段,努力提高服務(wù)質(zhì)量,從而提高產(chǎn)品附加值的創(chuàng)新。
4、加強(qiáng)城市配套建設(shè),提高城鎮(zhèn)居民收入,不斷提高居民的居住水平。城市配套設(shè)施建設(shè),對(duì)于推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要作用,隨著人們的生活節(jié)奏的不斷加快,對(duì)追求生活品質(zhì)的要求逐步提高,消費(fèi)者對(duì)于住房的社區(qū)配套設(shè)施的要求也越來(lái)越高。如作為消費(fèi)群體中具有代表性的公務(wù)員群體也位列其中,對(duì)住房配套問(wèn)題給序了相當(dāng)大的關(guān)注,買房的同時(shí)更加注重了對(duì)生活品質(zhì)的追求。遼陽(yáng)市開發(fā)區(qū)作為區(qū)域中心城市建設(shè)的重點(diǎn)之一,近年來(lái)發(fā)展日新月異,但諸如中小學(xué)、蔬菜市場(chǎng)、金融等配套設(shè)施未能及時(shí)跟進(jìn),在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性。隨著市委辦公小區(qū)等一部分黨政機(jī)關(guān)辦公大樓的相繼投入使用,必將對(duì)遼陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的影響。城鎮(zhèn)居民收入的增加是購(gòu)房置業(yè)的不竭動(dòng)力和源泉。因此要想方設(shè)法增加居民收入,不斷改善生活質(zhì)量,提高生活品質(zhì)。要按照科學(xué)發(fā)展觀的要求,不斷增加廣大居民的收入,讓他們共享改革開放和遼陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的成果,不斷提高和改善居住的環(huán)境和居住條件。
5、進(jìn)一步放活二手房交易市場(chǎng)。目前,我市的二手房交易市場(chǎng)還處于初級(jí)階段,規(guī)章制度、人員配備、交易場(chǎng)所等還不健全,交易量小,且很不規(guī)范,這對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有重要影響。健康有序的房地產(chǎn)業(yè)離不開二手房交易市場(chǎng)的活躍和繁榮。因此,要加強(qiáng)二手房交易市場(chǎng)的建立、工作機(jī)構(gòu)的設(shè)立和人員的配備,建立健全完善的規(guī)章制度。同時(shí)要減免部分稅費(fèi),以吸引廣大居民加入到這一市場(chǎng)上來(lái),不斷完善和繁榮這一市場(chǎng),以推動(dòng)遼陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。
總之,我們要通過(guò)不懈的努力,使我市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策方向?qū)Α⒄吣繕?biāo)準(zhǔn)、政策力度大、政策配套完善、政策落實(shí)到位。要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng),積極引導(dǎo)房產(chǎn)業(yè)向規(guī);⒓s化、品牌化方向發(fā)展,為城鄉(xiāng)一體化建設(shè)和區(qū)域中心城市建設(shè)做出積極的貢獻(xiàn)。
以上是對(duì)遼陽(yáng)市20xx年至今房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)大體調(diào)研和整合,在經(jīng)歷過(guò)20xx年的全球金融危機(jī)后的遼陽(yáng)市房產(chǎn)市場(chǎng)仍處于一個(gè)活躍的階段。房產(chǎn)建設(shè)面積、購(gòu)買量、人均收入水平都保持在一個(gè)平穩(wěn)的狀態(tài),為了加大遼陽(yáng)市房產(chǎn)市場(chǎng)的不斷上升,應(yīng)總結(jié)過(guò)去的經(jīng)驗(yàn),彌補(bǔ)過(guò)去的不足。
房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 篇10
當(dāng)前,隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng),居民生活水平日益提高,教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn),尤其是住宅消費(fèi)更為民眾首選。近年來(lái),以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè),在住宅商品化新體制基本確立,房地產(chǎn)市場(chǎng)體系逐步建立,群眾消費(fèi)熱情高漲的環(huán)境下,保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢(shì)頭,已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。XX年,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資7736.4億元,占固定資產(chǎn)投資的17.9%,占gdp的7.6%。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,對(duì)幾十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有帶動(dòng)作用,與建筑業(yè)發(fā)展以及擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)更為密切相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟(jì)杠桿,在城市建設(shè)、改善人民生活、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用。
我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始,受住房體制改革的刺激,市場(chǎng)消費(fèi)得到實(shí)質(zhì)性的`啟動(dòng)。XX年以來(lái),房地產(chǎn)開發(fā)投資保持旺盛的勢(shì)頭,XX年全縣房地產(chǎn)投資2.0376億元,比上年增長(zhǎng)162.7%,占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資的24.7%。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和發(fā)展的重要力量。
為進(jìn)一步促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康地發(fā)展,現(xiàn)對(duì)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展前景、存在的問(wèn)題及相關(guān)建議分析如下:
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展,民營(yíng)企業(yè)迅速崛起。
由于我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)較晚,發(fā)展較慢,加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)較其它行業(yè)高,因此吸引了民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和股份制經(jīng)濟(jì)的大舉進(jìn)入。XX年,全縣只有6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),其中國(guó)有企業(yè)2家,民營(yíng)企業(yè)4家。到了XX年底已發(fā)展成有17家開發(fā)企業(yè),其中擁有三級(jí)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家,三級(jí)資質(zhì)以下的企業(yè)15家;國(guó)有企業(yè)僅有1家,民營(yíng)企業(yè)16家。XX年,民營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資額占開發(fā)總投資額的96%。民營(yíng)企業(yè)發(fā)展迅速,成為我縣房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?/p>
2、房地產(chǎn)投資高速增長(zhǎng),成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量。
作為一個(gè)新興行業(yè),我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速,投資規(guī)模日益擴(kuò)大,尤其從XX年開始,受城建規(guī)模擴(kuò)大,基礎(chǔ)設(shè)施投資加快,舊城改造力度加大及房改房政策的刺激,市場(chǎng)容量大幅增長(zhǎng),房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。XX年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額7757萬(wàn)元,是上年投資額的5倍,比同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍;XX年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額20376萬(wàn)元,同比增長(zhǎng)1.6倍,高于同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速1.2倍。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)投資的比重也越來(lái)越大,XX年為3.32%,XX猛增至13.25%,XX年再創(chuàng)新高達(dá)為24.71%,成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量。應(yīng)該說(shuō),這幾年的投資擴(kuò)張是市場(chǎng)釋放性的增長(zhǎng),不存在投資過(guò)熱引起的“泡沫”問(wèn)題。
3、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)投資增幅較大,商品住宅建設(shè)投資主體地位突出。
“xx”末期,在國(guó)家把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的政策指引下,我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開發(fā)建設(shè)力度,并獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)顯示,XX年---XX年,住宅建設(shè)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的70%、67.6%、64.9%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房3年來(lái)的投資分別占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)投資增幅呈遞增趨勢(shì),住宅建設(shè)投資呈下降趨勢(shì),但其主體地位依然突出。
4、土地投放量逐年上升,開發(fā)規(guī)模越來(lái)越大。
近三年來(lái),我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭迅猛,房地產(chǎn)交易異;鸨康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地投放量逐年上升。XX年全縣總投放為16畝;XX年總投放為98畝,是上年的6倍;XX年總投放達(dá)236畝,同比增長(zhǎng)2.2倍。同時(shí),土地投放由原來(lái)的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化、規(guī);、整體化出讓轉(zhuǎn)變。XX年平均每宗房地產(chǎn)開發(fā)出讓土地面積為1.36畝,XX年為10.59畝,XX年為21.83畝,房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來(lái)越大。
房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 篇11
一、背景介紹
從20XX年至今,房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽、發(fā)展、壯大的規(guī)模態(tài)勢(shì),企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進(jìn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),xx市目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近千家,有項(xiàng)目企業(yè)預(yù)計(jì)300余個(gè)。單拿xx為例,房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)428家,開發(fā)項(xiàng)目120余個(gè),我們從稅收這個(gè)角度就可以衡量出房地產(chǎn)業(yè)這幾年的發(fā)展。20XX年稅收收入0.9億,20XX年截止11月份,已增到12億,房地產(chǎn)行業(yè)已占地方稅收收入50%以上。可以說(shuō),房地產(chǎn)行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產(chǎn)業(yè),該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方財(cái)政收支情況。
縱觀20XX年-20XX年xx市房地產(chǎn)走勢(shì),我們發(fā)現(xiàn),在經(jīng)歷了“控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲” “抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲” “遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的過(guò)程中,xx市的房?jī)r(jià)一直打著政府宏觀調(diào)控政策的擦邊球,受政策影響不大。在剛剛閉幕的十八屆三中全會(huì)上,關(guān)于對(duì)財(cái)稅體制的改革,集體土地使用權(quán)的變化,以及房地產(chǎn)稅的開征及推廣,這些政府宏觀調(diào)控政策的實(shí)施都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定影響。
我們辯證地得出結(jié)論,對(duì)普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升,而對(duì)非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價(jià)格將會(huì)下降。
二、影響房?jī)r(jià)的變動(dòng)因素
1、房?jī)r(jià)組成要素:
土地費(fèi)用:目前這是重要組成部分。政府是土地財(cái)政,財(cái)政中一大部分源于政府轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的收入,也就是賣地,地價(jià)越高,
土地成本越大,這部分成本都會(huì)轉(zhuǎn)稼到消費(fèi)者頭上。隨著改革力度加大,中央對(duì)財(cái)稅體制的改革,土地財(cái)政的現(xiàn)象會(huì)逐步改善,那么關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的普通住宅的供應(yīng)將會(huì)增大,也就是說(shuō)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革方向要從需求市場(chǎng)向供給市場(chǎng)轉(zhuǎn)變,根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中需求供給函數(shù)的變化,供給增多,則同樣的均衡量下,均衡價(jià)格下降,因此這是對(duì)房?jī)r(jià)的重要影響因素。
稅金及費(fèi)用:20XX年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率7%左右,目前的稅負(fù)率近13%。拿目前銷售不錯(cuò)的首開房地產(chǎn)來(lái)說(shuō),當(dāng)年的銷售收入過(guò)1.2億/80套,新增稅負(fù)就要達(dá)到600萬(wàn),平均每套房多承擔(dān)稅負(fù)7.5萬(wàn),平均每平米房?jī)r(jià)增加535元。
房產(chǎn)稅的開征現(xiàn)狀:對(duì)從價(jià)的按房產(chǎn)的1.2%征收,從租按照12%,但對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)企事業(yè)單位以及軍隊(duì)的房產(chǎn)免稅,對(duì)個(gè)人的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)免稅。
三中全會(huì)對(duì)財(cái)稅體制改革的方向要開征房產(chǎn)稅,但對(duì)保障居民起碼生活水平的用于個(gè)人居住的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)我們認(rèn)為開征的可能性很小。那么稅制改革就不會(huì)影響到普通住宅的房?jī)r(jià),所以我們認(rèn)為普通住宅會(huì)按照市場(chǎng)供求關(guān)系確定價(jià)格,從趨勢(shì)來(lái)看應(yīng)該是上升的。
對(duì)于非普通住宅,利潤(rùn)空間較大。我們做過(guò)調(diào)查,恒實(shí)平陽(yáng)的房產(chǎn)銷售收入70%來(lái)自于商鋪及寫字間,開盤時(shí)4萬(wàn)/平米,目前已升至6萬(wàn)/平米。隨著房產(chǎn)稅的開征,投資者會(huì)轉(zhuǎn)向別的投資市場(chǎng),導(dǎo)致市場(chǎng)上房屋供大于求房?jī)r(jià)會(huì)下跌。拿星河灣來(lái)說(shuō),開盤時(shí)一房難
求2萬(wàn)/平米,到目前已降至1.8萬(wàn)/平米,該處房產(chǎn)代表了將來(lái)高端奢侈品房屋的'價(jià)格走勢(shì)。
建安成本、配套設(shè)施費(fèi)、廣告開發(fā)費(fèi)用、開發(fā)商利潤(rùn)
2、社會(huì)因素
國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平
體制改革的深化程度
居民收入水平的變化
政策導(dǎo)向
社區(qū)環(huán)境選擇
地理位臵
其中,國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平,隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展,這兩項(xiàng)都是逐年遞增,這些因素會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體供求,特別是影響需求。通常來(lái)講,一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平越高、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高,財(cái)政收入越多、金融形勢(shì)越好,房地產(chǎn)市場(chǎng)需求就越大,房?jī)r(jià)總體水平也越高。反之,房?jī)r(jià)總體水平越低。從中國(guó)的情況來(lái)看,改革開放20多年后的今天與改革初相比,房?jī)r(jià)有了巨幅增長(zhǎng),就是源于全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟(jì)因素方面的迅猛發(fā)展。
三、政府的調(diào)控政策
三中全會(huì)提出,要讓市場(chǎng)在資源配臵中起決定性作用,那么政府的調(diào)控政策就是保障,不能主導(dǎo),真正將資源推向市場(chǎng),與國(guó)際接軌。
體制改革的深化程度
稅制的設(shè)臵
房地產(chǎn)稅的開征
規(guī)范性文件的出臺(tái)
國(guó)五條細(xì)則中未提及征收二手房交易20%的個(gè)稅問(wèn)題。隨著市國(guó)五條細(xì)則的出臺(tái),太原樓市開始趨于明朗化,接下來(lái)一段時(shí)間成交量可能會(huì)有所上升;但也有相關(guān)人士反映:市房管局對(duì)新建商品住房?jī)r(jià)格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實(shí)際增幅的企業(yè),加大了(銷)預(yù)售證等相關(guān)證件的審評(píng)力度,這在一定程度上將導(dǎo)致部分有合法證件的房?jī)r(jià)正再一次漲價(jià)。
四、房地產(chǎn)公司如何確定未來(lái)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。
一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮,開發(fā)商相對(duì)比較理性,通過(guò)降價(jià)來(lái)促進(jìn)銷售已經(jīng)成為一種常態(tài),那么就需要減少開發(fā)商的利潤(rùn)來(lái)降低房?jī)r(jià),吸引消費(fèi)者,達(dá)到銷售目標(biāo)。
對(duì)于二線城市來(lái)說(shuō),對(duì)于普通住宅的銷售,如正規(guī)、知名房地產(chǎn)商,如首開等,房?jī)r(jià)緩中有升,對(duì)于高檔房,如星河灣,房產(chǎn)商就要縮小自身利潤(rùn)空間以尋求更多的市場(chǎng)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 篇12
一、調(diào)研前言
長(zhǎng)沙是湖南省會(huì),位于湖南省東部偏北,是湖南的政治,經(jīng)濟(jì),文教,商貿(mào)和旅游中心,是中南地區(qū)重要的資金,技術(shù),原材料集散地和交通樞紐,東接浙贛,西引川黔,北控荊楚,南領(lǐng)桂粵,素有“荊豫唇齒,黔粵咽喉”之稱。全市現(xiàn)轄芙蓉,天心,岳麓,開福,雨花五區(qū)和長(zhǎng)沙,望城,寧鄉(xiāng)三縣及瀏陽(yáng)市總面積1.18萬(wàn)平方公里,人口613萬(wàn),其中城區(qū)面積556平方公里,人口199萬(wàn)。 本次調(diào)研主要是為了了解長(zhǎng)沙地區(qū)的人均住房面積情況,針對(duì)XX年長(zhǎng)沙地區(qū)的400戶住民進(jìn)行的調(diào)查,通過(guò)了解這400戶住民的現(xiàn)收入層次以及是否租房情況,以及不同收入層次的住房面積情況。用隨機(jī)抽樣調(diào)查法,抽取幾個(gè)單元式配套住宅,進(jìn)行上門訪問(wèn)調(diào)查。通過(guò)此次調(diào)研,我們了解了長(zhǎng)沙地區(qū)的居民人均住房情況,不同層次收入的人群所住房的面積也不同:10%的最低收入住房面積19.88平米,10%的低收入住房面積21.72平米,60%的中等收入住房面積28.50平米,10%的高收入住房面積35.93平米,10%的最高收入的住房面積43.60平米,總平均29.31平米。本次調(diào)查得出這400戶不同收入層次的人群顯示:有80%的戶主住房情況低于總平均值,所以希望可以把住房情況變得合理化,更平均化。
(一)調(diào)研時(shí)間及地點(diǎn) xx年初至xx年末 長(zhǎng)沙市區(qū)
。ǘ┱{(diào)研對(duì)象及范圍 長(zhǎng)沙市區(qū)隨機(jī)抽取的400戶住民
。ㄈ┱{(diào)研目的 了解了長(zhǎng)沙地區(qū)的居民人均住房情況,和不同層次收入的人群所住房的面積也有很大不同,以及當(dāng)前長(zhǎng)沙的住房形式以及人均住房面積。
。ㄋ模┱{(diào)研方法 隨機(jī)抽樣調(diào)查法和上門訪問(wèn)調(diào)查法
。ㄎ澹┱{(diào)研結(jié)論
通過(guò)調(diào)查了解長(zhǎng)沙的人均住房面積有了很大的增長(zhǎng),從1980的7.67平米到本次調(diào)研得出的29.21平米,這個(gè)增長(zhǎng)速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴(yán)重,從本次調(diào)研顯示有80%的住房都低于調(diào)查的總平均數(shù),這說(shuō)明收入層次的不同也導(dǎo)致了住房嚴(yán)重的兩極分化。同時(shí)我們的施工房屋面積也在逐年增長(zhǎng),房屋銷售面積,土地購(gòu)置面積等等,都在增長(zhǎng),但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。
二、情況介紹
通過(guò)本次調(diào)查我們了解到了:10%的最低收入住房面積19.88平米,10%的低收入住房面積21.72平米,60%的中等收入住房面積28.50平米,10%的高收入住房面積35.93平米,10%的最高收入的住房面積43.60平米,總平均29.31平米。其中:租公房23戶占5.75%,租私房14戶,占3.50%,自由私房360戶,占90.0%,其他3戶,占0.75%。其中一居室19戶,二居室173戶,三居室147戶,四居室以上18戶。擁有二居室以上的家庭占94.68%。擁有三居室以上的家庭占46.21%.除現(xiàn)住房之外還有一套住房占19.84%,有兩套占1.38%還有3套占0.82%,擁有兩套以上占22.04%。 現(xiàn)在長(zhǎng)沙的人均住房面積有了很大的增長(zhǎng),從1980的`7.67平米到本次調(diào)研得出的29.21平米,這個(gè)增長(zhǎng)速度是飛躍性的。但住房的兩極分化也非常嚴(yán)重,從本次調(diào)研顯示有80%的住房都低于調(diào)查的總平均數(shù),這說(shuō)明收入層次的不同也導(dǎo)致了住房嚴(yán)重的兩極分化。同時(shí)我們的施工房屋面積也在逐年增長(zhǎng),房屋銷售面積,土地購(gòu)置面積等等,都在增長(zhǎng),但收入層次的不同也往往決定了住房人均面積。
三、分析預(yù)測(cè)
。ㄒ唬╅L(zhǎng)沙市人均住房和市區(qū)人口分析 從1980年開始到XX年,長(zhǎng)沙市的人均住房使用面積隨著市區(qū)人口數(shù)的增加而增加,市區(qū)人口數(shù)由1980年的101.94萬(wàn)人增加到XX年的218.75萬(wàn)人,人均住房使用面積由1980年的7.67增長(zhǎng)到XX年的21.64,登記結(jié)婚的數(shù)據(jù)則有起伏變化,時(shí)高時(shí)低,無(wú)法預(yù)測(cè)。
。ǘ┦杖雽哟闻c住房建筑面積情況分析 10%的最低收入戶住房建筑面積19.88平米,10%的低收入戶住房建筑面積21.72平米,60%的中等收入戶住房建筑面積28.50平米,10%的高收入戶住房建筑面積35.93平米,10%的高收入戶住房建筑面積43.60平米,總平均29.21平米。 從而可以看出收入高的住房建筑面積越大,但60%處于中等收入水平層次,所以大部分的住房建筑面積市28.50平米。
。ㄈ┳》款愋秃同F(xiàn)有住房數(shù)分析 5.75%是租賃公房,3.50%租賃私房,90.0%自有私房,0.75%市其他類型。其中,2.0%是單棟配套樓房,89.25%是單元式配套住宅,5.5%是普通樓房,3.25%是普通平房。而居室類型分析94.68%家庭是二居室,46.21%家庭是三居室。19.84%有兩套住房,1.38%有三套住房,0.82%有四套住房。 由此可以看出有90.0%住的是私房,89.25%是單元式配套住宅,而卻有94.68%的家庭居室類型是二居室的,46.21%的家庭居住類型是三居室,擁有兩套以上住房的家庭占22.04%。
(四)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開發(fā)情況分析
1、長(zhǎng)沙市施工和竣工房屋面積 從1998年到XX年施工房屋面積從339.01平方米增長(zhǎng)到3270.34平方米,竣工房屋面積從98.38平方米增長(zhǎng)到699.90平方米,房屋售出面積,從39.97平方米增長(zhǎng)到985.09平方米。
由此可以看出施工房屋面積增長(zhǎng)了將近10倍,而竣工房屋面積增長(zhǎng)了7倍,房屋售出面積增長(zhǎng)了30倍。
2、房地產(chǎn)品房空置面積 XX年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)商品房空置面積65.63萬(wàn)平米,其中空置1—3年面積49.42萬(wàn)平米,空置3年和3年以上面積5.70萬(wàn)平方米。
從而可以看出長(zhǎng)沙市現(xiàn)在的房屋居住情況基本飽和,居民幾乎不用再購(gòu)買房屋。
四、結(jié)論及建議
通過(guò)此次調(diào)研,可以看出長(zhǎng)沙市從1980年到XX年,人均住房面積隨著市區(qū)人口數(shù)的增加而增加,收入高的住房建筑面積越大,但60%處于中等收入水平層次,所以大部分的住房建筑面積市28.50平米。有90.0%住的是私房,89.25%是單元式配套住宅,而卻有94.68%的家庭居室類型是二居室的,46.21%的家庭居住類型是三居室,擁有兩套以上住房的家庭占22.04%。施工房屋面積增長(zhǎng)了將近10倍,而竣工房屋面積增長(zhǎng)了7倍,房屋售出面積增長(zhǎng)了30倍。長(zhǎng)沙市現(xiàn)在的房屋居住情況基本飽和,居民幾乎不用再購(gòu)買房屋。 長(zhǎng)沙市可以減少房屋的施工建筑,將現(xiàn)有的商品房屋出售出去,適當(dāng)?shù)慕档头績(jī)r(jià)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 篇13
就XX縣而言,這一行業(yè)更是嶄露頭角,商品房增量市場(chǎng)、二手房存量市場(chǎng)、住房租賃市場(chǎng)都得到持續(xù)快速發(fā)展,在很大程度上改善了全縣城鄉(xiāng)廣大居民的住房條件,有力地推動(dòng)了全縣城鄉(xiāng)建設(shè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)已成為全縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè),對(duì)改善居民住房狀況起到了關(guān)鍵作用。然而,從全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析,也存在住房供需矛盾、市場(chǎng)運(yùn)作不規(guī)范和土地價(jià)格偏高等問(wèn)題?h房管局、縣物價(jià)局于近期組織人員對(duì)全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)作了深入、細(xì)致、全面的調(diào)研,針對(duì)該行業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題,制定了一系列行之有效的舉措,積極引導(dǎo)該行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀
近年來(lái),在縣委、縣政府“富民安居工程”等一系列方針政策的貫徹落實(shí)下,全縣城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加快,房地產(chǎn)業(yè)由小到大,從弱到強(qiáng),不斷發(fā)展壯大。在保持市場(chǎng)供需總量平衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理,房地產(chǎn)價(jià)格基本穩(wěn)定的形勢(shì)下,全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)快速運(yùn)行的良好態(tài)勢(shì),房地產(chǎn)開發(fā)投資,開發(fā)項(xiàng)目施工、竣工面積,商品房銷售面積等主要指標(biāo)快速增長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資和消費(fèi)為拉動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展做出了重要的貢獻(xiàn)。截至目前,全縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)13家,注冊(cè)資金1.9億元,從“八五”期間至今全縣房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成18.7億元,先后建起龍山、環(huán)秀、玫瑰苑、環(huán)秀山莊、環(huán)秀嘉園、龍居華庭、金冠名城、豪門莊園等規(guī)模小區(qū)19個(gè),構(gòu)筑了
以普通商品住房和已購(gòu)公房為主的住宅結(jié)構(gòu),城區(qū)規(guī)劃內(nèi)居民達(dá)2.7萬(wàn)戶,住房建筑總面積241萬(wàn)平方米,戶均建筑面積89.2平方米,人均建筑面積26平方米,2007年度我縣實(shí)施的“住房安居” 工程--廉租住房保障工作,全縣共計(jì)發(fā)放租金補(bǔ)貼9萬(wàn)余元, 62戶住房困難家庭,200余人得到了住房保障,為“和諧平陰”的建設(shè)和我縣城市化進(jìn)程的推進(jìn)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ);今年上半年,XX縣房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)投資額1.3億元,施工面積28萬(wàn)平方米,新開工面積8.7萬(wàn)平方米,發(fā)放商品房預(yù)售項(xiàng)目5個(gè),申請(qǐng)預(yù)售面積8.9萬(wàn)平方米,其中住宅面積7.7萬(wàn)平方米,共計(jì)692套,商業(yè)用房69套,建筑面積1.2萬(wàn)平方米,實(shí)現(xiàn)稅費(fèi)2000余萬(wàn)元,同時(shí)為社會(huì)增加就業(yè)崗位3000余個(gè)。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),有力拉動(dòng)了社會(huì)總體消費(fèi)水平的增長(zhǎng),同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,也大大提高了居民的居住生活水平,為全縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)注入了新的活力,成為帶動(dòng)我縣建筑、建材、裝飾、運(yùn)輸?shù)认嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
目前,XX縣房地產(chǎn)業(yè)正處于相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展時(shí)期,各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面,已建和待建樓房以磚混結(jié)構(gòu)為主,框架結(jié)構(gòu)樓房所占比重逐年上升;“十一五期間”在房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺的同時(shí),全縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質(zhì)得到了不斷提升,購(gòu)房戶的居住環(huán)境日益改善,住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時(shí)也加大了居民對(duì)住房消費(fèi)的吸引力。消費(fèi)結(jié)構(gòu)方面,主要以90-140平方米左右的中、大戶樓房面積為主,90平方米以下的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少,僅占年度開發(fā)量的30%左右。
總體看,2008年XX縣房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)速度將略低于前兩年,房地產(chǎn)供求形勢(shì)進(jìn)一步改善,房地產(chǎn)價(jià)格漲勢(shì)將趨向相對(duì)穩(wěn)定。今年以來(lái),隨著國(guó)家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強(qiáng),增加中低價(jià)位普通商品住房等調(diào)控措施的實(shí)現(xiàn)以及二級(jí)市場(chǎng)的擴(kuò)大,全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到改善。主要消費(fèi)需求是外來(lái)經(jīng)商務(wù)工人員、城鎮(zhèn)化居民、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)關(guān)工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生,他們成為購(gòu)房的主力軍;同時(shí),個(gè)體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級(jí)管理人員等部分高收入群對(duì)高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購(gòu)買對(duì)象以個(gè)人購(gòu)買為主,投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康,一個(gè)重要標(biāo)志是看市場(chǎng)化程度如何(特別是個(gè)人購(gòu)房比例)以及投資性購(gòu)房的比例。2007年是XX縣房?jī)r(jià)漲幅最大的一年,但從購(gòu)房者購(gòu)房的動(dòng)機(jī)來(lái)看,全縣城區(qū)購(gòu)房者中,購(gòu)房用于自己居住的比例達(dá)到89%,以投資為目的占9%,而純屬投機(jī)炒作購(gòu)房的比例尚不到2%,說(shuō)明縣內(nèi)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)大量投機(jī)者,整個(gè)銷售市場(chǎng)處于自然銷售狀態(tài)。
房屋價(jià)格在經(jīng)歷了2007年爆增之后,政府出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控措施,積極實(shí)行貨幣從緊的金融政策,建立和完善了多層次的住房保障體系,加大了對(duì)土地和房產(chǎn)交易市場(chǎng)秩序的監(jiān)督、檢查,實(shí)行穩(wěn)健的針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的專項(xiàng)調(diào)控政策,在今年全國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)熱的背景下,雖然目前市場(chǎng)觀望氣氛濃厚,但受土地價(jià)格、建筑“三材”價(jià)格上漲和小高層商品房投放量的增加,以及商品房配套設(shè)施,環(huán)境建設(shè)檔次提高、國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等因素的影響,市場(chǎng)供給與需求同步增長(zhǎng),商品房?jī)r(jià)格與商品住房?jī)r(jià)值基本相符,價(jià)格與價(jià)值之間并未形成較大的炒作空間,全縣目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上沒(méi)有呈現(xiàn)“泡沫”,并且還具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間,預(yù)計(jì)今后幾年房屋價(jià)格在略有上漲的基礎(chǔ)上將趨于平穩(wěn)。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展存在的主要問(wèn)題及原因
總體上說(shuō),XX縣房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度較高,房地產(chǎn)業(yè)保持較快健康發(fā)展勢(shì)頭,但同時(shí)也存在一些問(wèn)題:
一是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理。住房供應(yīng)與居民需求的矛盾較突出, 90平方米以下的普通商品房供應(yīng)量不足四成,遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)需求。樓盤中大戶型較多,小戶型較少,提高了商品房均價(jià)。
二是住房保障體系和機(jī)制尚不健全。覆蓋全社會(huì)、多層次的住房保障體系不完善,住房保障制度尚不健全,雖然政策性廉租住房保障規(guī)劃已編制實(shí)行,但是經(jīng)濟(jì)適用住房和實(shí)物配租制度尚未真正實(shí)施。
三是部分地域房?jī)r(jià)存在相對(duì)偏高現(xiàn)象。XX縣房?jī)r(jià)總體來(lái)說(shuō)基本合理,但受地域、交通、人文環(huán)境的各方面的影響,地域價(jià)格差距較大,縣城中心區(qū)域房屋均價(jià)已近2700元,而縣城西南部地域樓房?jī)r(jià)格還在1800元左右,折合成本、地價(jià)等各因素,部分樓盤價(jià)格確實(shí)存在相對(duì)偏高的現(xiàn)象。
四是市場(chǎng)信息反饋機(jī)制相對(duì)落后。目前房地產(chǎn)投資額、銷售量、空臵率、房?jī)r(jià)收入比、房屋存量、二手房交易信息等各項(xiàng)數(shù)據(jù)信息無(wú)法及時(shí)反饋,不能很好的為上級(jí)和領(lǐng)導(dǎo)的決策提供可靠的數(shù)據(jù)參考。
五是城市規(guī)劃建設(shè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活的需求相比還相對(duì)滯后。近年來(lái),XX縣城市建設(shè)雖然取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步,但在城市建設(shè)整體、區(qū)域規(guī)劃和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的'角度上還存在著不小的差距,與全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活的提高相比還相對(duì)滯后。
六是住宅小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)還不完善。部分開發(fā)商重視商品房建設(shè),輕視配套設(shè)施建設(shè)的思想還很嚴(yán)重。相當(dāng)項(xiàng)目配套設(shè)施水平低,配套不完善,開發(fā)項(xiàng)目整體功能差,造成消費(fèi)者使用不方便,也給社
會(huì)帶來(lái)一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場(chǎng)、物業(yè)用房等這些基礎(chǔ)配套設(shè)施多數(shù)小區(qū)沒(méi)有或根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求。
七是房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度不夠。由于宏觀調(diào)控手段和行政管理措施不到位或跟不上房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)展,部分開發(fā)企業(yè)的自我約束機(jī)制不夠完善,還存在著想通過(guò)違規(guī)開發(fā)、虛假?gòu)V告、違規(guī)銷售、延期交房、縮水面積、降低房屋質(zhì)量等方式提高企業(yè)利潤(rùn)的問(wèn)題。
八是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體資質(zhì)水平不高,F(xiàn)有開發(fā)企業(yè)13家,其中僅有1家是2級(jí)資質(zhì)的開發(fā)企業(yè),其余都是3、4級(jí)企業(yè),因而群體資質(zhì)水平不高;開發(fā)小區(qū)的品位參差不齊,住宅精品少,上規(guī)模、上檔次的住宅小區(qū)寥寥無(wú)幾。
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的幾點(diǎn)對(duì)策
一是切實(shí)優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。針對(duì)XX縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)現(xiàn)狀必須制定切實(shí)可行的住宅發(fā)展規(guī)劃,在控制非住宅及高價(jià)住宅的基礎(chǔ)上,著力增加中低價(jià)位普通商品房的供應(yīng)比例,緩沖當(dāng)前大戶型、高價(jià)房的單一供應(yīng)結(jié)構(gòu)的需求,嚴(yán)格落實(shí)建設(shè)部90/70政策,滿足不同收入家庭的需求,使房地產(chǎn)市場(chǎng)品種豐富,讓居民“購(gòu)者有其屋”。
二是繼續(xù)完善住房保障制度。住房是人的一種基本權(quán)利,是一種最基本的社會(huì)保障,是黨和政府關(guān)注及改善“民生工程”的一項(xiàng)重要任務(wù)。廉租住房作為有效解決低收入家庭住房問(wèn)題的基本途徑,應(yīng)根據(jù)全縣實(shí)際制定發(fā)展目標(biāo),有計(jì)劃地推進(jìn),繼續(xù)加大對(duì)廉租住房保障工作的支持力度,擴(kuò)大保障范圍,完善保障制度,強(qiáng)化政府責(zé)任,構(gòu)建多層次的住房保障體系,努力做到應(yīng)保盡保。
三是控制商品房?jī)r(jià)格非正常上漲。首先,要盤活存量土地,增加土地有效供給,確保適度土地供應(yīng)總量,逐步建立梯度土地供應(yīng)體系。
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