房地產調研報告心得范文
篇一：房地產市場調研實習報告
目錄
第一部分 房地產市場環(huán)境調查 ——— 1
1。1 當前中國房地產市場宏觀環(huán)境分析 ——— 1
1。1。1 國民經濟快速增長為房地產業(yè)提供了強勁動力 ——— 1
1。1。2 人口環(huán)境決定房地產市場潛在容量依然巨大——— 2
1。1。3 城市化進程推動房地產業(yè)持續(xù)發(fā)展 ——— 2
1。1。4 通脹壓力巨大，房地產市場依然是最佳投資渠道 ——— 3
1。1。5 城市發(fā)展對土地財政的依賴有增無減 ——— 3
1。2 房地產中觀環(huán)境 ——— 4
1。2。2 項目所在區(qū)域市場調研（二道區(qū)） ——— 5
第二部分 微觀環(huán)境 ——— 6
2。1 位置優(yōu)勢 ——— 6
2。2 產品優(yōu)勢 ——— 7
2。3 規(guī)劃優(yōu)勢 ——— 7
第三部分
3。1 商品房總體情況 ——— 8
3。2 商品住宅市場 ——— 9
3。2。1 整體商品住宅市場情況 ——— 9
3。2。2 二道區(qū)商品住宅市場情況——— 10
第四部分 房地產價格調查 ——— 10
4。1 土地供應狀況 ——— 11
4。1。1 長春市土地供應狀況 ——— 11
4。1。2 二道區(qū)土地供應狀況 ——— 11
第五部分 市場調研 ——— 12
5。1 區(qū)域范圍 ——— 12
5。2 區(qū)域背景 ——— 12
5。3 調查目的 ——— 13
5。4 調查方法 ——— 13
5。5 時間安排 ——— 13
第六部分 消費者調查問卷 ——— 14
6。1 設計問卷 ——— 14
6。2 分析問卷 ——— 18
第一部分 房地產市場環(huán)境調查
1。1 當前中國房地產市場宏觀環(huán)境分析
在房價過快上漲、社會資源過度向房地產行業(yè)集中的背景下，為了保持宏觀經濟和房地產行業(yè)健康發(fā)展，政府出臺了一系列針對房地產行業(yè)的調控政策。20XX年1月26日出臺的新國八條為全年的市場調控確定了基調，本輪調控除了繼續(xù)提高存款準備金率和加息收緊市場流動性、嚴格信貸政策外，還新增了限價、限購和房產稅等行政和稅收手段以抑制投資投機性購房需求。 系列調控政策的疊加，將會在短期內對房地產市場產生波動影響。但是，萬變不離其宗，任何行業(yè)都要遵循市場經濟規(guī)律，包括房地產市場。知名房地產企業(yè)20XX年半年報均顯示：中國房地產行業(yè)依然保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，本輪房地產調控的根本目的是促進房地產行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，目前的房地產調控，不會改變行業(yè)中長期向好的發(fā)展趨勢。
1。1。1 國民經濟快速增長為房地產業(yè)提供了強勁動力
中國經濟連續(xù)多年保持快速發(fā)展，經濟的持續(xù)增長必然帶來城市發(fā)展、住房擴大、投資增加和流動性過剩。中國居民的平均收入幾乎每4年就會提升一倍，人們購房和投資的能力也隨之增加，而對改變住房的量與質最為迫切的中產階級的家庭數量更呈崛起之勢。
國民經濟持續(xù)穩(wěn)定快速的發(fā)展，為房地產業(yè)的發(fā)展提供了強勁動力。高盛預計中國20XX年和2012年的經濟增長分別為9。4%和9。2%，根據房地產發(fā)展速度和GDP增速的關系可以看出房地產行業(yè)將依然保持高速發(fā)展。
1。1。2 人口環(huán)境決定房地產市場潛在容量依然巨大
城鎮(zhèn)人口數量、人口分布、人口流動等自然屬性，直接影響房地產市場的潛在容量。根據20XX年發(fā)布的全國第六次人口普查結果，中國大陸人口總數達13。397億人，十年間增加7390萬人；城鎮(zhèn)人口占49。68%，十年間上升13。46個百分點；中國大陸流動人口為2。6億人，十年間增加1。17億人。
中國大陸人口呈現出人口基數大、城鎮(zhèn)人口比重上升、流動人口大量增加的發(fā)展趨勢。隨著中國城鎮(zhèn)人口規(guī)模的不斷增長、流動性人口大量增加，人均居住面積需求的不斷提升，中國房地產市場需求將進一步增加，房市場的潛在容量依然巨大。
1。1。3 城市化進程推動房地產業(yè)持續(xù)發(fā)展
在世界城市化發(fā)展史研究領域，美國城市地理學家納瑟姆提出了著名的“納瑟姆曲線”。納瑟姆曲線表明城市化與房地產業(yè)發(fā)展存在著內在聯系：城市化發(fā)展對房地產業(yè)持續(xù)推動，當城市化率達到30%時，房地產投資開始加速增長，當城市化率達到50%時，房地產投資將達到峰值，其后一直到城市化率達到70%時都將保持這種高增長率。
20XX 年中國城市化率達到 47。5%，預計20XX 年前后將達到 70%左右，因此房地產業(yè)將會持續(xù) 30—40年的繁榮。
1。1。4 通脹壓力巨大，房地產市場依然是最佳投資渠道
隨著經濟的持續(xù)、較快回升，我國出現了通脹預期加大、通脹壓力上升等問題。美國等主要經濟體持續(xù)實施量化寬松的貨幣政策，又使國際流動性溢出效應更加明顯，進一步加劇了輸入性通脹壓力。20XX年7月全國CPI同比漲6。4%，創(chuàng)三年來新高。當前我國通脹壓力仍然較大，由于缺少更好的投資渠道，財富向資產投資轉移，房地產市場依然是最佳投資渠道。
1。1。5 城市發(fā)展對土地財政的依賴有增無減
20XX年國有土地出讓收入2。9萬億元，占全國財政收入的35%
與此同時，全國省市縣三級政府的負債總額已達到10。7萬億元，其中超過三分之一的債務要靠土地出讓金來還。中西部欠發(fā)達城市、沿海還沒有形成產業(yè)支撐的開發(fā)區(qū)，由于沒有相關產業(yè)作為支撐，土地財政必然成為政府收入主要來源，對土地財政更加依賴。
中國經濟的持續(xù)快速增長、城市化進程的穩(wěn)步推進、通脹壓力、人民幣升值預期等因素，仍將支持中國的房地產市場在未來較長的時間內保持較快的增長。同時，我們又必須看到房地產行業(yè)確實存在著不少問題，諸如——地價過高、房價過高、投資過熱、調控效果欠佳、一刀切政策以及弱勢群體意見大等等。
篇二：房地產調研報告
為了深入了解遼陽房地產市場起伏較大的原因， 促進遼陽房產業(yè)的健康有序發(fā)展，按照20XX年—20XX年遼寧省遼陽市政協總體工作安排，環(huán)資委就金融危機對我市房地產業(yè)的影響，現就有關遼寧省遼陽市最近五年房地產市場視察情況報告如下：
一、基本情況
近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產市場進一步得到完善。
經濟適用住房也是影響遼寧省遼陽市房地產市場的重要因素，廉租房建設起步較晚。
二、我市房地產市場的主要表現及原因分析
1、房價起伏較大，樓市回暖較快。遼陽市房地產市場起步較晚，撤地改市特別是20XX年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經營思路、開發(fā)模式、營 銷策略、管理經驗、廣告宣傳、市場定位、經濟實力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預期，加之中國宏觀經濟利好的影響，遼陽市房地產市場迎來了快速發(fā)展的階段。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現了排隊買房的現象，各種因素導致遼陽市特別是遼陽市的'房價起伏較大，充分暴露了房地產市場的不健全和不完善。金融危機以來，遼陽市的房地產市場也受到了較大程度的影響，20XX年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47。5萬㎡，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑。20XX年全市房地產上市交易面積67。6萬㎡，交易額 17。9億元，交易面積較上年下降近40%，開發(fā)量下降10%，到20XX年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63。1%。
7縣區(qū)20XX年第一季度較去 年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，促成今年二、三季度遼陽房地產市場快速回暖主要源自兩大動力：
一是20XX年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放；
二是XX政策效果顯現。上半年為防范通貨緊縮，保持經濟增長，穩(wěn)定宏觀經濟形 勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時，相對寬松的信貸政策明顯促進了房地產商的開發(fā)熱情，進而引燃了20XX年三季度樓市的大爆發(fā)。同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構各項存款余額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億 元，較年初增加137億元，增長29。35%，同比多增76億元，增量已相當于20XX年全年的181。75%，增幅分別高于全國、全省4。93個和 1。35個百分點。6月末，全市金融機構個人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個人中長期消費貸款新增4。15億元。金融機構為 積極配合國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創(chuàng)新金融服務品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了遼陽市房地產市場較快回暖。
2、區(qū)域發(fā)展不平衡，地區(qū)差異較大。由于我市經濟南北差異較大，作為支柱產業(yè)之一的房產業(yè)也存在明顯的不平衡性。同時，房價也存在較大差異。一些縣區(qū)的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投資型購房減少，消費者趨于理性。20XX年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了 房價的強勢上漲。但從20XX年第三季度以來，受金融危機影響，遼陽市的房地產市場出現了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀 望。一部分經濟基礎好且在遼陽市房產投資中受益的人則到北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨于理性，房地產市場更是一種剛性需求在推 動，泡沫成份在逐步減少，遼陽市的房地產市場正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。
4、土地價格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。土地供應和土地儲備 是房地產企業(yè)進行房產開發(fā)的前提和先決條件。隨著土地管理政策的嚴格化及供地方式的規(guī)范化，土 地使用權供應方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權供應也將由經營性用地招標掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價和土地使用權的有償使用制 度，土地價格隨著遼陽市經濟的快速發(fā)展而水漲船高。房地產企業(yè)對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升。
20XX年以前，土地價格的變化正與榆林城區(qū)的房價基本吻合。據調查，20XX年上半年遼陽市城區(qū)房地產企業(yè)未參與土地競拍活動，現在建和銷售的商品 房，是以前的儲備土地。20XX年金融危機以來，房地產企業(yè)均未冒然購地，他們對這場金融危機的影響程度、持續(xù)時間、宏觀調控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準確科學判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預期不是很樂觀，導致土地需求銳減，土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲，土地開發(fā)成 本大幅提高。遼陽市房地產開發(fā)企業(yè)的土地購置費用，從20XX到20XX年呈現先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。20XX年至2007年，遼陽市房 地產市場持續(xù)火爆，土地購置費用快速增長，增速達到1。7倍；之后受市場影響，房地產投資熱情減弱，使得20XX年后土地購置費用有較大幅度下 降，同比下降41%。從宏觀政策調控的層面上來看，土地嚴控、銀根緊縮、所得稅預征都對開發(fā)商造成一定的壓力。
總體來講當前支撐房價上漲有三大因素：
一是隨著居民生活質量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新換代成為時尚。與此同時，20XX年股市持續(xù)低迷，存款利率較 低，房地產市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經濟發(fā)展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。
二是從房地產企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來 的土地儲備和“招（標）、拍（賣）、掛（牌）”制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價格，從而直接推動了房地產成本的上漲。
三是受拆遷成 本加大、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善，也增加了商品房建設成 本，促漲了房價。土地開發(fā)投資是房地產開發(fā)的前期準備，是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍辟Y金的投入，進行土地平整等“七通一平”的過程。
5、房地產資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。在省內其他地區(qū)房地產公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產資金來源中的國內貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產市場良性發(fā)展 政策的具體體現。
企業(yè)自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調整期。
三、我市房地產業(yè)在國民經濟中的支柱地位和作用
1、房地產業(yè)對經濟增長的貢獻。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產業(yè)進入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對經濟增長的貢獻不斷增大。從 1998年到20XX年，房地產行業(yè)年均增長24%，高于國民生產總值的增長速度。1998年到20XX年，扣除土地購置費后的房地產開發(fā)投資對gdp增 長的直接貢獻率從不到1%上升到2。5%。由房地產開發(fā)投資到引致的相關產業(yè)經濟增加值，可視為對經濟增長的間接貢獻率，1998年到20XX年榆林市房 地產業(yè)開發(fā)投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%。
2、房地產對投資增長的貢獻。對經濟增長貢獻40%是城鎮(zhèn)固定資產投資，房地產開發(fā)投資對固定資產投資總額貢獻比重很大：
3、房地產業(yè)對消費增長的貢獻。20XX年以來房地產銷售額4年平均占全社會消費品零售總額的8。41%，是占消費份額最大的行業(yè)。在擴大內需成為中國經濟增長的主要推動力，擴大房地產的投資和住宅銷售是擴大內需不可替代的重要選擇：
4、房地產業(yè)對財政收入的貢獻。20XX年—20XX年房地產稅收呈平衡增長態(tài)勢，凈增加1976萬元，房地產市場銷售活躍。20XX年房地產稅收 7116萬元，較上年同期減少2742萬元。20XX年1—10月份，房地產營業(yè)稅入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長的63。96%。 20XX年1—10月份，房地產稅收總額6256萬元，較20XX年5349萬元同比增長16。96%。20XX年至今房地產稅收總額在不斷增長和活躍中。
此外，房地產業(yè)對就業(yè)增長、相關產業(yè)的拉動等作用也非常明顯。
四、對規(guī)范我市房地產的幾點建議
促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征：政策方向對、政策配套性強、政策目標符合經濟發(fā)展需要、政策作用符合市場改革方向。遼陽市房地產業(yè)近年
來的迅猛發(fā)展，對于推動遼陽市經濟快速發(fā)展，促進區(qū)域中心城市建設發(fā)揮了重要作用。
為了加快遼陽市房地產的健康有序發(fā)展，應加強以下幾個方面的工作：
1、政府要加強對房地產業(yè)的調控和監(jiān)管。房地產業(yè)的大起大落對國民經濟的消極作用非常明顯。所以強化政府在房地產業(yè)中的政府職責，對于促進房地產業(yè)具有重要意義。
一是要穩(wěn)定房價，防止房價的大起大落。要在綜合運用政府宏觀調控手段的基礎上，把房價控制在一個合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經濟發(fā)展水平相適應，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。要通過建設經濟適用住房等保障性住房來平衡房價，在經濟適用住房的建設過程中，既要 把握規(guī)劃建設時機，確保經濟適用住房建設真正起到抑制房價作用；又要科學、合理地控制投放數量；既要滿足城市低收入價層的住房需求，使他們“住有所居”， 享受社會進步和經濟發(fā)展的成果，又要尊重市場規(guī)律，不宜過分擴大保障范圍，對房地產市場造成較大影響，破壞市場發(fā)展規(guī)律。同時要對低收入人群進行深入調研，摸清底子，科學合理供給，引導房價漲幅在一個合理可控的范圍內。
二是定時發(fā)布房地產有關信息制度。要建立準確、真實的房地產統(tǒng)計信息渠道，用準確的信息數據為市委、市政府科學決策和房產企業(yè)的健康發(fā)展提供依據。要對遼陽市的房地產市場進行深入調查研究，通過統(tǒng)計分析，科學掌握購房需求 信息，對購房的數量、戶型、面積、位置、價格等相關統(tǒng)計信息進行定期發(fā)布，防止盲目建設，減少社會資源的浪費，有效解決供需矛盾，為房地產業(yè)的健康發(fā)展提 供一個權威、科學的獲取信息的平臺。
三是加強對房地產企業(yè)的監(jiān)管。目前，有項目的房地產開發(fā)企業(yè)僅占總房地產開發(fā)企業(yè)的三成左右，且房地產企業(yè)良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業(yè)的核心競爭力；另一方面企業(yè)太多也造成了監(jiān)管上的難度和壓力。因此，政府要重點支持一些誠信守 法好、經濟實力強、技術水平高、市場認可度高、經營效益好的房地產企業(yè)，通過資源整合、優(yōu)勢互補、強強聯合，使他們的企業(yè)做大做強，培養(yǎng)造就幾個全省、全國的品牌房地產企業(yè)，讓他們充分發(fā)揮在城市建設和城鄉(xiāng)一體化建設中的作用。同時對那些經營管理差、技術水平低、有名無實且經營業(yè)績差的小企業(yè)，逐步退出房 地產市場或進行轉產、資產整合，根據自身的技術和優(yōu)勢，另辟生存發(fā)展空間。
四是要進一步規(guī)范房地產市場開發(fā)秩序。要嚴格依法查處“小產權房”違法用地、違法建筑行為�！靶‘a權房”實質是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設管理的法律，違反相關政策的違規(guī)房產。在國家未出臺 “小產權房”處理有關政策之前，對已建成并使用的要進行詳細登記備案，對正在建設或準備建設的要堅決予以糾正和取締，以維護正常的房地產開發(fā)秩序。
2、加強土地管理，確保房地產業(yè)的土地供需平衡。國土資源部今年為回應廣大網民對房價過快上漲的質疑，調查了全國有代表性的620個房地產開發(fā)項
目，土地價格在房價中占有重要比例。因此，一定要加強土地監(jiān)管，確保土地供需平衡，以抑制房價不合理上漲。一是加大政府宏觀調控力度，高度壟斷土地一級市場，提高土地統(tǒng)征、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要 按照中央有關文件和法律精神，嚴格按規(guī)定收取閑置費，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。二是規(guī)范土地市場，加大對劃撥用地的監(jiān)管力度。對因企業(yè)破產改制、單位拆遷改造等，對原劃撥進行開發(fā)的，必須按原土地用途開發(fā)；如果要改變用途為經營性用地的，必須由政府收購儲備，進行 招拍掛出讓；對以其他方式變相進行經營性開發(fā)的，必須嚴肅查除，堅決制止此類問題的發(fā)生。三是在土地交易過程中實行嚴格的稅費征收政策，防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計劃。根據市場需求及時供地，從而穩(wěn)定地價。五是壓縮個人住房貸款，提高房地產公司銀行貸款的門檻，從而預防房地產投資過熱。六是信息要透明、公開。政府要及時公開土地供應信息、土地閑置空置信息、政府儲備土地信息、房地產銷售信息、房屋租賃信息及房地產開發(fā)商的利潤情況等信息。七是加強房地產中介服務機構的監(jiān)督管理。嚴格房地產抵押登記審批，對評估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會的心理預期，通過金融、稅收等 手段，有效抑制投資需求和超前需求。
3、開發(fā)理念要不斷提高，進一步增強房產企業(yè)的市場競爭力。
首先開發(fā)理念要與遼陽市發(fā)展同步。遼陽市發(fā)展的相對滯后性，使其暫時無法與同類發(fā)達城市的開發(fā)理念直接接軌。未來要使遼陽市房地產飛速發(fā)展，必須首先加快城市發(fā)展，讓先進的開發(fā)城市理念進入遼陽市，帶動遼陽市房地產更好地發(fā)展。遼陽市房地產開發(fā)必須順 應未來發(fā)展的總趨勢，走整體性、規(guī)�；l(fā)展之路。其中，政府必須強化其總體規(guī)劃功能，否則必然導致開發(fā)水平參差不齊。隨著房地產業(yè)的蓬勃發(fā)展，最終整個產 業(yè)必然朝著品牌化的道路發(fā)展，其中尤其體現在品牌的競爭力和營銷能力上。隨著房市的日益成熟，消費者也是日益理性化，尤其是房地產業(yè)本身的特點，決定著消 費者必然傾向于投資那些愿意為消費者長遠利益負責的開發(fā)商。所以，要想獲得消費者的青睞，必須重視品牌在營銷中的重要性。隨著市民對房地產開發(fā)品質要求的提高，房地產企業(yè)必須建立服務至上的理念：一方面在深入了解消費者需求的基礎上，對地段、交通、規(guī)模、配套、價格、環(huán)境、戶型以及今后的物業(yè)管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務意識，做到“以產品為中心”向“以消費者為中心”轉變，進行細致準確的產品定位，并采取多種銷售手段，把目光轉向售 前、售中、售后各個階段，努力提高服務質量，從而提高產品附加值的創(chuàng)新。
4、加強城市配套建設，提高城鎮(zhèn)居民收入，不斷提高居民的居住水平。
城市配套設施建設，對于推動房地產企業(yè)的發(fā)展具有重要作用，隨著人們的生活節(jié)奏的不斷加快，對追求生活品 質的要求逐步提高，消費者對于住房的社區(qū)配套設施的要求也越來越高。如作為消費群體中具有代表性的公務員群體也位列其中，對住房配套問題給序了相當大的關注，買房的同時更加注重了對生活品質的追求。遼陽市開發(fā)區(qū)作為區(qū)域中心城市建設的重點之一，近年來發(fā)展日新月異，但諸如中小學、蔬菜市場、金融等配套設施未能及時跟進，在一定程度上抑制了
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