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房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

時(shí)間:2022-11-30 12:13:43 其他報(bào)告 我要投稿

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

  在當(dāng)下這個(gè)社會(huì)中,大家逐漸認(rèn)識(shí)到報(bào)告的重要性,報(bào)告根據(jù)用途的不同也有著不同的類型。相信許多人會(huì)覺得報(bào)告很難寫吧,以下是小編精心整理的房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告,歡迎大家分享。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告1

  近期,中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策,對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說,政策的調(diào)整無疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響,從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議,對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,具有重要意義。優(yōu)越的地理環(huán)境,濃厚的商業(yè)氛圍,舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特色是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今,xx商品房?jī)r(jià)格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì),xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域,同時(shí),也成為優(yōu)勢(shì)地產(chǎn)竟相博弈之地。總體而言,xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度,都趨向于中高端。

  一、我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

  今年1—6月,我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元,同比增長(zhǎng)85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37。3億元,其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米,銷售100萬平方米。今年以來,我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn):

  1、房產(chǎn)投資保持較高增速

  我區(qū)近年的大開發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭,1—6月,房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%,具體走勢(shì)見圖一。其中,住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出,占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高,2—6月累計(jì)增速分別為:2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

  2、房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯

  今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì),2—6月的增速走勢(shì)見圖二:

  從商品房預(yù)售情況來看,回落趨勢(shì)明顯。1—6月全區(qū)預(yù)售3940套,總面積50。6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15。5%和15。4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài),3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降,4月份僅售出474套,總面積6。5萬平方米,與3月份相比均下降了44。3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平,每月預(yù)售385套,總面積5萬平方米左右。

  3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高

  雖然今年年初開始,中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策,但年后,房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情,由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響,我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。

  自年開始,我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升,房?jī)r(jià)在、、年分別同比上漲20。5%、30%和42%。目前,我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米,同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米,同比上升47%。

  二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響

  由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲,房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重,中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn),市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市:

  1)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》,規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況,適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間;對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的地方,適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例,著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。

  2)房貸利率調(diào)整。3月16日,央行出臺(tái)了調(diào)整商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房信貸政策,規(guī)定對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快城市或地區(qū),可將個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%,并實(shí)行住房貸款下限管理,將個(gè)人住房貸款利率下限水平由5。31%提高到6。12%。

  3)房地產(chǎn)財(cái)稅政策調(diào)整。國(guó)稅總局、財(cái)政部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)文,規(guī)定XX年6月1日后,個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的,全額征收營(yíng)業(yè)稅,同時(shí)規(guī)定凡在XX年6月1日以后購(gòu)買非普通住房的,按3%全額征收契稅。

  4)房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。XX年市確立了“以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主”的“三個(gè)為主”樓市調(diào)控原則。

  5)房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作,于2月18日推出“網(wǎng)上二手房”試運(yùn)轉(zhuǎn),增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度,并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。

  6)房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu),加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。XX年市計(jì)劃開工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬平方米。

  從短期看,宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響,從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時(shí),平抑房?jī)r(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃重,房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量將有較大程度的萎縮,我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的“緩剎車”效應(yīng)。

  但從長(zhǎng)期看,宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)因素,達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的,有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,主要將起到以下幾方面的作用:

  合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率、稅收政策,減少房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)成分,顯露市場(chǎng)真實(shí)需求量,合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時(shí),通過嚴(yán)格土地供應(yīng),有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。

  緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量,調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu),滿足普通老百姓的住房需求,有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。

  適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格?紤]到“兩港一城”建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng),我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高,但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房?jī)r(jià),使其漲幅趨于穩(wěn)定。

  三、積極應(yīng)對(duì),保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展

  總的來說,由于我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低,近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇,從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整—鞏固—提高的階段,走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展,當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。

  1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測(cè)工作

  建立起科學(xué)有效的房?jī)r(jià)監(jiān)測(cè)和預(yù)警體系,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控,維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格秩序,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)土地出讓價(jià)格,新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類商品房?jī)r(jià)格的監(jiān)測(cè)工作。加強(qiáng)房?jī)r(jià)的季度、年度分析預(yù)測(cè)工作,將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額,新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率,市場(chǎng)平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng),及時(shí)提出預(yù)警建議。

  2、合理引導(dǎo)住房主體需求

  中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求。為滿足這部分需求,市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房?jī)深愖》拷ㄔO(shè),同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī),積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜,改善住宅供應(yīng),完善住宅功能,提高住宅質(zhì)量。同時(shí),結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際,引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi),推動(dòng)主體需求的合理化。

  3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)

  結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn),根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃,合理預(yù)留開發(fā)空間,以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā),帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)控,通過房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息透明化,培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用,引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場(chǎng)狀況,根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計(jì)劃。

  4、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作

  建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò),及時(shí)反饋項(xiàng)目的進(jìn)展情況,以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán),同時(shí),嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)入關(guān),嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件,對(duì)抽逃注冊(cè)資本金、項(xiàng)目資本金,無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為,要依法嚴(yán)厲打擊。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告2

  隨著我縣經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,居民生活水平日益提高,教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn),尤其是住宅消費(fèi)成為民眾首選。我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始,受住房體制改革的刺激,市場(chǎng)消費(fèi)得到實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng),目前,商品住房建設(shè)進(jìn)入高潮,縣城區(qū)涌現(xiàn)了幸福家園,榮裕國(guó)際新城等高檔次的住宅小區(qū)。20xx年,我縣房地產(chǎn)的主要行業(yè)稅費(fèi)(營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅)和土地出讓總收入突2億元,占到全縣財(cái)政收入1/5,房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。為促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康快速發(fā)展,筆者對(duì)對(duì)全縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、存在的問題等情況進(jìn)行了調(diào)研些認(rèn)識(shí)與思考。

  一、我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀

  (一)縣城基本概況。永興縣地處湖南省東南部鄰資興,南連蘇仙,西靠桂陽(yáng),北接安(安仁)耒(耒陽(yáng)),全8,土地總面積為1979.4平方公里,占湖南省土地總面積的,全縣人萬,是郴州市人口第二大縣,縣城區(qū)面積約14平方公里城市化率36.75%。根據(jù)20xx年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,我縣城區(qū)常住人口約城籍約3萬戶,城區(qū)現(xiàn)有居住建筑面積約240萬平方米。

  (二)房地產(chǎn)開發(fā)與發(fā)展情前,級(jí)資質(zhì)開發(fā)企業(yè)有10家,具有四級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有1家。近品房年平均開發(fā)量達(dá)17.8萬平方米。其中:20xx年開發(fā)量米,成投資0.56億元;20xx年開發(fā)量達(dá)14.7萬平方米,完成投資19.69萬平方米,完成投資2.21億元;20xx年開發(fā)量35.9萬米資4.37億元。20xx年1-6月份房地產(chǎn)開發(fā)投資3.43億元,房工25.08萬平方米,房屋新開工面積9.87萬平方米,全縣商品房銷售萬平方米。

  (三)商銷售及價(jià)格情況:20xx年,我縣商品房銷售面積1.1萬平方米,住宅均價(jià)米;20xx年,我縣商品房銷售面積14.4萬平方米,住宅均價(jià)1269元/方米;20xx年,我縣商品房銷售面積12.2萬平方米,住宅均價(jià)1316元/平方;20xx年,我縣商品房銷售面積15.9萬平方米,住宅均價(jià)1380元/平方米;20xx年,1-6月縣城區(qū)普通住房均價(jià)為1458元/平方米,電梯房均價(jià)為2350元/平方米,商業(yè)用房均價(jià)為4495元/平方米。

  需求方面分析:

  一是進(jìn)城經(jīng)商者和外出打工族的安居性需求。隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)及農(nóng)村富余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移,不少農(nóng)民進(jìn)城先租房,做點(diǎn)小本生意,積累一定資金后,購(gòu)買小面積居室或二手房,以穩(wěn)定和改善生活;外出打工人員賺錢后回鄉(xiāng)購(gòu)房,這是欠發(fā)達(dá)地區(qū)大部分外出打工人員的中遠(yuǎn)期目標(biāo)。

  二是居民改善居住條件的升級(jí)性需求。

  三是收入水平的提高使居民住房消費(fèi)能力逐步提高。

  四是消費(fèi)觀念與時(shí)俱進(jìn),對(duì)住房的要求也由過去的居家過日子向追求高質(zhì)量生活轉(zhuǎn)變,住房升級(jí)需求強(qiáng)烈。

  五是儲(chǔ)蓄存款利率走低,國(guó)債發(fā)行量小,股票投資風(fēng)險(xiǎn)大及房地產(chǎn)增值的作用逐步凸現(xiàn)背景下,不少群眾將投資投向向房地產(chǎn)業(yè)。

  2.成本方面分析:目前我縣多層住宅成本價(jià)在1100-1400元/平方米,高層建筑成本價(jià)在1700-1900元/平方米左右。造成房?jī)r(jià)成本上漲的主要原因:一是土地價(jià)格上漲直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格整體走高。近年來,政府加強(qiáng)土地總量控制,實(shí)行統(tǒng)一公開拍賣,土地交易價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。二是稅費(fèi)增加推動(dòng)成本上升。房地產(chǎn)方相關(guān)的稅費(fèi)多達(dá)10多種,且均有不同程度上漲,增加了成本。三是建材價(jià)格及人工費(fèi)等也在上漲,也增加了商品房建筑成本。鋼鐵、水泥等建筑材料價(jià)格不斷上升,直接增加了商品房的建筑成本,是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)原因。四是現(xiàn)在的房地產(chǎn)項(xiàng)目都是成片開發(fā),品質(zhì)不斷提高,環(huán)境改善了,售后服務(wù)、物業(yè)管理也跟進(jìn)了,都相應(yīng)增加了商品房開發(fā)成本,從而拉動(dòng)住房?jī)r(jià)格的上漲。

  二、我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問題

  (一)市場(chǎng)不景氣。受國(guó)際金融危機(jī)和房地產(chǎn)周期性調(diào)整的雙影響,居民消費(fèi)預(yù)期下降,消費(fèi)信心不足,觀望情緒濃厚,對(duì)高層建筑的更換、供水供電等不可預(yù)測(cè)因素和環(huán)境配套檔次存在顧慮,加之到縣外量增多,導(dǎo)致我縣銷售進(jìn)度放緩,銷售面積減少,部分樓盤高銷售狀況低迷。

  (二)總體規(guī)劃滯后。在開發(fā)建設(shè)過程中,著象。占地混亂,沒有統(tǒng)一劃分區(qū)域,不少所謂的住宅小區(qū)建模小,檔、環(huán)境差。用地的規(guī)劃布局不合理,商業(yè)區(qū)和生活區(qū)混雜層次感(三)樓盤戶型比例不盡合理。目房產(chǎn)場(chǎng)上的住房主要以90平米-140平米的戶型為主,而小戶型的住房為數(shù),不能滿足中低收入家庭的購(gòu)房需求。因?yàn)榇髴粜偷姆课萁Y(jié)構(gòu)開成本較戶型來說要低,開發(fā)利潤(rùn)空間大,開發(fā)商不愿意建造小戶型住

  (四)資金鏈緊張。典的資本密集型產(chǎn)業(yè),資金投入量大,建設(shè)周期長(zhǎng)。而我縣房地產(chǎn)大都是小企業(yè),自有資金少,以期房預(yù)售為主,主要依靠滾動(dòng)發(fā)房地旺季,房屋銷售順暢,資金回籠快,擴(kuò)大投資呈良性發(fā)展趨勢(shì)售淡季,特別是受08年金融危機(jī)的影響和市場(chǎng)不景氣,商品房銷面售額速明顯放緩,資金周轉(zhuǎn)困難,賴以發(fā)展的資金鏈?zhǔn)艿搅溯^大的(五)房地開發(fā)企業(yè)實(shí)力不強(qiáng)。我縣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從九十年代初期的1家發(fā)展到現(xiàn)在11家,以前大的項(xiàng)目都是外地企業(yè)來投資的,目前只有浴榮國(guó)際新城、昌興花園等具有一定規(guī)模的住宅小區(qū)是縣內(nèi)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的。總的來說,縣內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小、實(shí)力不強(qiáng),開發(fā)產(chǎn)品品位不高。

  (五)住房二級(jí)市場(chǎng)不夠活躍。近年來,我縣住房二級(jí)市場(chǎng)(二手房交易市場(chǎng))的交易量較以往有所增加。但我縣住房二級(jí)市場(chǎng)相對(duì)來說還是發(fā)展緩慢,對(duì)住房一級(jí)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用不大。主要原因:一是房屋交易信息不暢,交易行為不夠規(guī)范,相關(guān)服務(wù)發(fā)展滯后;二是對(duì)住房二級(jí)市場(chǎng)的宣傳推廣力度不夠;三是消費(fèi)者在購(gòu)房觀念上總想一步到位,二手房并不作為首選目標(biāo),對(duì)消費(fèi)者的吸引力有限。

  (七)、建筑風(fēng)格單一。大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)層次低,技術(shù)含量低,開發(fā)樣式單一,設(shè)計(jì)千篇1律,缺少特色,造成建設(shè)檔次與新的城鎮(zhèn)發(fā)展不協(xié)調(diào)。在經(jīng)濟(jì)利益趨動(dòng)下,不顧規(guī)劃設(shè)計(jì),在審批土地上多蓋樓、少建綠地的情況嚴(yán)重,大部分小區(qū)綠地都被小房、車庫(kù)擠占,綠地面積根本達(dá)不到設(shè)計(jì)要求。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施不完善,缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),比較落后。

  (八)物業(yè)管理滯后。我縣現(xiàn)有7家物業(yè)管理企業(yè),8個(gè)小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理,普遍存在著管理不到位、發(fā)展滯后的問題。大多物業(yè)公司是從開發(fā)公司派生出來的,處在“誰開發(fā)、誰管理”的階段,房地產(chǎn)開發(fā)商注重開發(fā)、銷售,忽視物業(yè)管理,物業(yè)管理市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)沒有啟動(dòng),缺乏競(jìng)爭(zhēng)。各住宅小區(qū)的業(yè)主自治機(jī)制沒有建立,關(guān)心小區(qū)、自覺參與的意識(shí)和氛圍沒有形成。

  (九)非市場(chǎng)化動(dòng)作依然存在!拔写ā、“定向開發(fā)”等變相福利分的現(xiàn)象、利用單位院內(nèi)的土地新建聯(lián)建房?jī)?nèi)及城鄉(xiāng)結(jié)合部利用安置用地、集體土地進(jìn)行“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)仍然存在,給我縣房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)造成了一定的的沖擊。

  三、加快我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的建議

  針對(duì)存在的問題,必須以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo),把發(fā)展房保障民生和改善民生、推動(dòng)大力培育和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)重要舉措來繞山水宜居的旅游城市的目標(biāo),加強(qiáng)宏觀指導(dǎo),完善發(fā)展規(guī)劃保市場(chǎng)供需大體平衡,城鎮(zhèn)居民住房得到有效保障,城市率品位得到進(jìn)一步提升。

  (一)制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展詳規(guī)。把房地產(chǎn)業(yè)發(fā)入縣經(jīng)會(huì)發(fā)展總體規(guī)劃,作為保障和改善民生、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支產(chǎn)抓繞經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)的總體建設(shè)布局,制定城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)建項(xiàng)目和年度計(jì)劃,確保房地產(chǎn)業(yè)有序推進(jìn)。健全房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)制外來企業(yè)和資本投資開發(fā),不斷提高房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)合修編全縣總體規(guī)劃,盡快制定“十二五”住房建設(shè)規(guī)劃,健全和完住建細(xì)規(guī)劃,為打造山水宜居的旅游城市、改善居民住房條件、全建品位提供有效保障。

  (二)控制土地開發(fā)每年年初,向社會(huì)公布本年度擬出讓土地計(jì)劃、具體的規(guī)劃設(shè)計(jì)條做到計(jì)地出讓,并接受社會(huì)監(jiān)督;出讓土地量,按每年開發(fā)12.5萬米右(1280套)建筑面積來控制,按照容積率1.5計(jì)算,共120畝土地開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模應(yīng)在4萬平方米以上,對(duì)不足4萬平方米的不控制模式為“組團(tuán)-小區(qū)”式,實(shí)行帶方案招標(biāo)出讓,開發(fā)方式上鼓勵(lì)在區(qū),住宅結(jié)構(gòu)上鼓勵(lì)高層住宅建設(shè),主要是為充分考慮開發(fā)商的綜合實(shí)力,確小區(qū)品位的提升。在此基礎(chǔ)上,政府采取有效措施,沿每年基礎(chǔ)設(shè)施的投資方向合理儲(chǔ)備土地,土地的儲(chǔ)備量為建設(shè)用地量的10-15%,用于產(chǎn)業(yè)用地和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。

  (三)控制單位自建住房。為滿足職工住房需求,通過市場(chǎng)改善住房條件,建設(shè)部、監(jiān)察部、國(guó)土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[20xx]196號(hào)《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強(qiáng)調(diào),“自本通知下發(fā)之日起,一律停止審批黨政機(jī)關(guān)集資合作建房項(xiàng)目。嚴(yán)禁黨政機(jī)關(guān)、公用事業(yè)單位利用職權(quán)或其影響,以任何名義、任何方式搞集資合作建房,超標(biāo)準(zhǔn)為本單位職工牟取住房利益!币虼耍瑱C(jī)關(guān)單位、公用事業(yè)單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房,找市場(chǎng)”的觀念,杜絕新的住房實(shí)物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”“聯(lián)合建房”等變相福利分房的現(xiàn)象。

  (四)注重開發(fā)梯次結(jié)構(gòu)。

  一是完善房產(chǎn)開發(fā)布局結(jié)構(gòu)。以保障性住房建設(shè)為重點(diǎn),加快廉租房、啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)和普通商品住房建設(shè)步伐,適時(shí)規(guī)劃建設(shè)一批現(xiàn)代化高層住宅小區(qū),完善服務(wù)功能,提升城區(qū)住宅檔次和現(xiàn)代化水準(zhǔn),努力構(gòu)建相互促進(jìn)、互為補(bǔ)充的住房供應(yīng)體系,滿足不同層次住房需求。

  二是控制住房建設(shè)戶型結(jié)構(gòu)?刂破胀ㄉ唐贩块_發(fā)套型面積和價(jià)格,保持中低價(jià)位住房市場(chǎng)適度供應(yīng)量。

  三是調(diào)整房產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)。制定房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)優(yōu)惠政策,鼓勵(lì)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴(kuò)大投資領(lǐng)域,圍繞城市建設(shè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展需要,主動(dòng)投資商場(chǎng)、賓館、酒店等商業(yè)用房開發(fā),帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

  四是引導(dǎo)、扶植物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,提高物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量。

  (五)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展外部環(huán)境。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)時(shí),本著“誰受益,誰服務(wù)”的原則,供水、供電、供氣、廣電、郵電、通訊、電信部必須將水網(wǎng)、電網(wǎng)等各種管網(wǎng)及通訊網(wǎng)絡(luò)設(shè)施統(tǒng)一鋪設(shè)至項(xiàng)目紅線,并預(yù)府要不斷加大投入,著力改善道路、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施,加強(qiáng)教等民生工程建設(shè),創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境,以吸引實(shí)力房我縣投資。

  (六)破解產(chǎn)業(yè)資金瓶頸。受20xx年全球性危市場(chǎng)不景氣的影響,加劇了房地產(chǎn)企業(yè)資金的緊張。政府要當(dāng)行與房地業(yè)之間的“紅娘”,建立良好的組織平臺(tái)、運(yùn)行平臺(tái)、管理平成政地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)共同支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的完善的房地產(chǎn)銀企對(duì)接,盤活開發(fā)商與銀行的資金鏈。

  (七)培育龍頭企業(yè)。引導(dǎo)產(chǎn)過重組、兼并、控股等多種方式實(shí)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手,拓寬發(fā)展思式,樹立品牌意識(shí),打造精品建設(shè),爭(zhēng)取做成一批有概念規(guī)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,同時(shí)要引進(jìn)一批有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)來我縣投資我房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,把我縣建設(shè)成全市最為適宜居住的縣

  (八)保障低庭住房需求。相關(guān)部門要加大廉租房的建設(shè)資金的籌集力度和啟動(dòng)共濟(jì)適用房建設(shè),增加有效供給,完善廉租房的租住、退出、后期管公共服務(wù)制度,建立健全以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房制度為核心的住房保障體,入困難家庭的住房問題。

  (九)積極展住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)。進(jìn)一步促進(jìn)住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)發(fā)展,促進(jìn)住房梯度消費(fèi),引導(dǎo)居民的住房消費(fèi)習(xí)慣,形成合理的住房消費(fèi)需求,以推動(dòng)我縣居民住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí),使住房一、二、三級(jí)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)有效互補(bǔ)的良性循環(huán)。

  (十)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。

  一是加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全程監(jiān)管,加大整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的力度,堅(jiān)持整頓與規(guī)范相結(jié)合,嚴(yán)格按照國(guó)家相關(guān)文件要求,加大執(zhí)法力度,全面完成房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的治理整頓工作,規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)審批程序,堅(jiān)決杜絕或重點(diǎn)查處無資質(zhì)或無效資質(zhì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為,為培育和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造良好的外部環(huán)境;

  二是建立市場(chǎng)預(yù)預(yù)警預(yù)報(bào)體系。建立多部門參與的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)系統(tǒng)建,定期收集房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)和信息,認(rèn)真做好房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)分析與市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)預(yù)測(cè),為政府宏觀調(diào)控,穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格提供強(qiáng)有力的支持,實(shí)現(xiàn)各種信息資源的快速傳遞和共享,實(shí)現(xiàn)政府、企業(yè)、公眾的直接溝通和互動(dòng)。

  三是加強(qiáng)住調(diào)查,規(guī)劃期內(nèi)完成全縣住房狀況普查。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告3

  當(dāng)前,隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng),居民生活水平日益提高,教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費(fèi)熱點(diǎn),尤其是住宅消費(fèi)更為民眾首選。近年來,以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè),在住宅商品化新體制基本確立,房地產(chǎn)市場(chǎng)體系逐步建立,群眾消費(fèi)熱情高漲的環(huán)境下,保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢(shì)頭,已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。20xx年,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資7736.4億元,占固定資產(chǎn)投資的17。9%,占gdp的7.6%。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,對(duì)幾十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有帶動(dòng)作用,與建筑業(yè)發(fā)展以及擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)更為密切相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟(jì)杠桿,在城市建設(shè)、改善人民生活、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用。

  我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始,受住房體制改革的刺激,市場(chǎng)消費(fèi)得到實(shí)質(zhì)性的啟動(dòng)。20xx年以來,房地產(chǎn)開發(fā)投資保持旺盛的勢(shì)頭,20xx年全縣房地產(chǎn)投資2.0376億元,比上年增長(zhǎng)162.7%,占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資的24.7%。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動(dòng)我縣經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和發(fā)展的重要力量。

  為進(jìn)一步促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康地發(fā)展,現(xiàn)對(duì)我縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展前景、存在的問題及相關(guān)建議分析如下:

  1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展,民營(yíng)企業(yè)迅速崛起。

  由于我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)較晚,發(fā)展較慢,加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)較其它行業(yè)高,因此吸引了民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和股份制經(jīng)濟(jì)的大舉進(jìn)入。20xx年,全縣只有6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),其中國(guó)有企業(yè)2家,民營(yíng)企業(yè)4家。到了20xx年底已發(fā)展成有17家開發(fā)企業(yè),其中擁有三級(jí)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家,三級(jí)資質(zhì)以下的企業(yè)15家;國(guó)有企業(yè)僅有1家,民營(yíng)企業(yè)16家。20xx年,民營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資額占開發(fā)總投資額的96%。民營(yíng)企業(yè)發(fā)展迅速,成為我縣房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?/p>

  2、房地產(chǎn)投資高速增長(zhǎng),成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量。

  作為一個(gè)新興行業(yè),我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速,投資規(guī)模日益擴(kuò)大,尤其從20xx年開始,受城建規(guī)模擴(kuò)大,基礎(chǔ)設(shè)施投資加快,舊城改造力度加大及房改房政策的刺激,市場(chǎng)容量大幅增長(zhǎng),房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。20xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額7757萬元,是上年投資額的5倍,比同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍;20xx年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額xxxx萬元,同比增長(zhǎng)1.6倍,高于同期全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速1.2倍。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)投資的比重也越來越大,20xx年為3.32%,20xx猛增至13.25%,20xx年再創(chuàng)新高達(dá)為24.71%,成為拉動(dòng)投資增長(zhǎng)的主要力量。應(yīng)該說,這幾年的投資擴(kuò)張是市場(chǎng)釋放性的增長(zhǎng),不存在投資過熱引起的“泡沫”問題。

  3、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)投資增幅較大,商品住宅建設(shè)投資主體地位突出。

  “xx”末期,在國(guó)家把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的政策指引下,我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開發(fā)建設(shè)力度,并獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)部門數(shù)據(jù)顯示,20xx年———20xx年,住宅建設(shè)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的70%、67.6%、64.9%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房3年來的投資分別占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)投資增幅呈遞增趨勢(shì),住宅建設(shè)投資呈下降趨勢(shì),但其主體地位依然突出。

  4、土地投放量逐年上升,開發(fā)規(guī)模越來越大。

  近三年來,我縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭迅猛,房地產(chǎn)交易異;鸨,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地投放量逐年上升。20xx年全縣總投放為16畝;20xx年總投放為98畝,是上年的6倍;20xx年總投放達(dá)236畝,同比增長(zhǎng)2.2倍。同時(shí),土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化、規(guī);、整體化出讓轉(zhuǎn)變。20xx年平均每宗房地產(chǎn)開發(fā)出讓土地面積為1.36畝,20xx年為10.59畝,20xx年為21.83畝,房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來越大。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告4

  一、市基本概況

  市位于省東北沿海,面積1880平方公里,海岸線長(zhǎng)144公里,水陸交通便捷,沈海高速公路、建設(shè)中的溫福鐵路、將動(dòng)工建設(shè)的寧武高速公路、規(guī)劃中的福泰高速公路和寧衢鐵路交叉貫全境,構(gòu)成鐵路、公路立體交通體系,并將成為沿海通向內(nèi)陸省份的重要通道。產(chǎn)業(yè)特色明顯,工業(yè)形成了以三個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),即電機(jī)電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè),電力、冶金鑄造、建材、醫(yī)藥化工和包裝印刷為特色的地方工業(yè)體系,20xx年生產(chǎn)總值147。39億元,增長(zhǎng)12。6%,躍居全省“縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展十佳”第三位;工業(yè)總產(chǎn)值248。88億元,增長(zhǎng)11。3%,省20xx年縣市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值前20名+人均GDP市位于省內(nèi)第十二位。

  二、市房地產(chǎn)行業(yè)前景

  政府發(fā)展思路:按照“強(qiáng)化中心社區(qū),建設(shè)小城鎮(zhèn)集群”的發(fā)展思路,“十五”期間,以建設(shè)中心市區(qū)為主體,中心集鎮(zhèn)為骨干,加快了南部“金三角”城鎮(zhèn)群的建設(shè)和以國(guó)道104線、省道小浦線、楓湖路為軸線的城鎮(zhèn)帶發(fā)展。初步建立起了有利于增強(qiáng)城市整體服務(wù)功能、有利于生產(chǎn)生活、城市市容美觀、市政設(shè)施較完善的中心城區(qū)和布局合理、交通便捷、設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美的小城鎮(zhèn)群。通過中心城區(qū)和小城鎮(zhèn)群的功能互動(dòng)和優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),為建成城市化水平較高、輻射能力較強(qiáng)、規(guī)模較大,集政治、經(jīng)濟(jì)文化為一體的港口工業(yè)城市打下了良好基礎(chǔ)。

  市人口60多萬,城區(qū)20多萬人口,人口占寧德市的1/5左右,GDP占寧德市的1/4左右,工業(yè)總量占寧德市的1/3左右,是寧德市的經(jīng)濟(jì)中心城市和閩東工業(yè)重鎮(zhèn)。龐大的人口基數(shù)本身就組成了一個(gè)龐大的居住消費(fèi)、投資的市場(chǎng)。20xx年市工作報(bào)告中第五點(diǎn):是建管力度不斷加大,城市面貌得到改觀。城市建設(shè)步伐加快,城鎮(zhèn)化水平達(dá)47。2%,比上年提高1。2個(gè)百分點(diǎn)。完成富春溪兩岸、坂中片區(qū)、南湖舊城片區(qū)、賽岐鎮(zhèn)區(qū)、甘棠鎮(zhèn)區(qū)控制性詳規(guī)以及溪尾鎮(zhèn)、溪柄鎮(zhèn)、曉陽(yáng)鎮(zhèn)總體規(guī)劃編制。該點(diǎn)突出表現(xiàn)了市為促進(jìn)海西建設(shè)打造文明城市的合理規(guī)劃,從中領(lǐng)悟到市合理規(guī)劃中加快了房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展,在這人口密集居住的城市,房產(chǎn)做為可增值性固定資產(chǎn)的投資及有效的利用、合理的市場(chǎng)資本運(yùn)作,促進(jìn)市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。在市政府“十一五”規(guī)劃草案中加快城市建設(shè)爭(zhēng)取至20xx年,城市建設(shè)用地面積達(dá)30平方公里,城市規(guī)劃區(qū)面積達(dá)180平方公里,市區(qū)人口達(dá)31萬人。

  三、市房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調(diào)查

  1、房貸市場(chǎng)余額:

  隨著近幾年房地產(chǎn)的迅速發(fā)展,08年房產(chǎn)抵押貸款額為萬元,同比上年增長(zhǎng)%;09年房產(chǎn)抵押貸款額為萬元,同比上年增長(zhǎng)%;20xx年1—5月份房產(chǎn)抵押貸款額為萬元,同比上年增長(zhǎng)%;隨著市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,金融危機(jī)的遠(yuǎn)去,經(jīng)濟(jì)的快速回升,從以上數(shù)字可體現(xiàn)出房貸市場(chǎng)的活躍性。部分已經(jīng)抵押按揭于各大銀行的房產(chǎn),隨著房?jī)r(jià)的上升,資本的市場(chǎng)最大化合理利用,均可能提前還貸以該司100%抵押擔(dān)保的形式有效的、最大程度的利用固定資產(chǎn)。

  2、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押

  市以三個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),即電機(jī)電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)為主要經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。隨著三大產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,企業(yè)家的有效資本運(yùn)作,08年個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬元,同比上年增長(zhǎng)%;09年個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬元,同比上年增長(zhǎng)%;20xx年1—5月個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬元,同比上年增長(zhǎng)%;該部分抵押貸款附于個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款當(dāng)中審批過程煩瑣、手續(xù)復(fù)雜等問題,現(xiàn)可用于該司做為100%抵押擔(dān)保貸款,使其資產(chǎn)最大化合理利用。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告5

  xx年貴陽(yáng)房地產(chǎn)相關(guān)政策:1、購(gòu)房入戶。凡在貴陽(yáng)市購(gòu)買商業(yè)、辦公用房和首次購(gòu)買住房的,根據(jù)本人意愿可持房屋所有權(quán)證或備案的購(gòu)房合同在購(gòu)房區(qū)域辦理入戶手續(xù)或居住證,享受本市戶籍人口就業(yè)、入學(xué)和就醫(yī)等同等待遇,不受入住時(shí)間和購(gòu)房面積的限制。

  2、加大公積金對(duì)購(gòu)買普通住房的支持力度,并采取以下措施: 擴(kuò)大公積金貸款投放資金規(guī)模,在原20億元貸款資金計(jì)劃的基礎(chǔ)上增加8至10億元資金用于發(fā)放住房貸款。降低公積金貸款購(gòu)買普通住房的首付比例,職工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)購(gòu)買首套自住房,套型建筑面積在90平方米及以下的,貸款首付比例為20%。 提高住房公積金最高貸款額度。對(duì)個(gè)人和單位均按12%繳存比例正常足額繳存住房公積金、信用等級(jí)良好、具備較強(qiáng)還款能力的職工,購(gòu)

  買自住房的最高貸款額度調(diào)整為50萬元。積極支持人才住房消費(fèi)。經(jīng)人力資源和社會(huì)保障部門認(rèn)定的引進(jìn)人才,可在一次性補(bǔ)繳12個(gè)月住房公積金后申請(qǐng)住房公積金貸款。3、減免契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房,且該住房屬于家庭(包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房,且該住房屬于家庭唯一住房的,減按1%稅率征收契稅。4、給予優(yōu)惠利率。凡棚戶區(qū)、城中村改造以及二環(huán)四路城市帶項(xiàng)目中涉及房屋征收的房屋產(chǎn)權(quán)人購(gòu)房,金融機(jī)構(gòu)在風(fēng)險(xiǎn)收益平衡的基礎(chǔ)上給予基準(zhǔn)利率下浮優(yōu)惠;5、購(gòu)房免汽車搖號(hào)。凡購(gòu)買商業(yè)、辦公用房金額每滿500萬元,并在貴陽(yáng)市開辦企業(yè)(公司)或經(jīng)營(yíng),有合法營(yíng)業(yè)執(zhí)照的,可不參加搖直接申請(qǐng)一個(gè)小汽車專段號(hào)牌。

  由以上細(xì)則可得出,貴陽(yáng)市作為我國(guó)三線城市,城市化建設(shè)正在加緊建設(shè)中,因此剛性需求及由于城市化建設(shè),棚戶區(qū)、舊城區(qū)改造所帶來的改善性需求比較大,所以政府出臺(tái)的限購(gòu)等調(diào)控措施比較靈活,主要是在控制投機(jī)投資的購(gòu)房需求,對(duì)確實(shí)需要購(gòu)房的民眾以及價(jià)格合理的房地產(chǎn)項(xiàng)目不會(huì)造成很大的影響。同時(shí)相關(guān)優(yōu)惠政策正帶動(dòng)整個(gè)貴陽(yáng)市房產(chǎn)市場(chǎng),如井噴式的發(fā)展。

  貴陽(yáng)典型樓盤分析

  提及貴陽(yáng)的樓盤,不得不用“三個(gè)大字”來概括,第一總面積大;第二總投資成本大;第三銷售量大(包括人多、房子多);

  1、其中最典型樓盤要?dú)w屬于貴陽(yáng)花果園項(xiàng)目,被譽(yù)為“中國(guó)第一大盤”,該項(xiàng)目總占地面積6000余畝,總建筑面積1830萬㎡,其中1230萬㎡住宅,200萬㎡商業(yè),200萬㎡辦公,200萬㎡公建,分為彭家灣地塊和五里沖地塊。該項(xiàng)目建成后將容納30萬人口,據(jù)了解,改項(xiàng)目屬于民生工程,目前貴州省最大的舊城棚戶區(qū)改造項(xiàng)目,拆遷戶數(shù)21000多戶,拆遷面積400萬㎡,受到國(guó)家的領(lǐng)導(dǎo)人,政府單位大力支持,由于地理位臵優(yōu)越、開發(fā)成本低,房?jī)r(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)格,總銷售量占整個(gè)貴陽(yáng)市50%的份額。并且受到地方優(yōu)惠政策影響,銷售明顯高于貴陽(yáng)其他項(xiàng)目,可以說是壟斷了半個(gè)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)。經(jīng)走訪調(diào)查,目前該樓盤剩余不足5000套住宅、銷售均價(jià)4200元/㎡,平均每天銷售300套左右,如此龐大的銷售率,在整個(gè)中國(guó)比較罕見,分析因素:1、市場(chǎng)剛性需求量大,2、受政策和政府主導(dǎo)支持項(xiàng)目,

  3、價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià),綜合性價(jià)比高。 2、其二典型樓盤:由中天城投集團(tuán)全力打造的“中天未來方舟”項(xiàng)目位于貴陽(yáng)新區(qū),是西南地域唯一集溫泉養(yǎng)生、游樂度假、商務(wù)休閑和高尚人居等功能為一體的國(guó)際生態(tài)綜合型高端地產(chǎn)項(xiàng)目,未來建成后將成為貴陽(yáng)城市副中心。該項(xiàng)目建設(shè)用地5600畝,建成后常住人口約17萬人,包括旅游板塊、高端人居板塊、生態(tài)景觀板板,有大型主題公園、五星級(jí)溫泉度假酒店、綜合型療養(yǎng)醫(yī)院、大劇場(chǎng)、室內(nèi)滑雪場(chǎng)、海洋館等。區(qū)內(nèi)包括貴州省建筑高度地標(biāo)建筑群、近50萬平方米旅游綜合商業(yè),70萬平方米大型生態(tài)辦公集群,白金五星級(jí)酒店群落。除此之外,“未來方舟”還將作為全國(guó)的生態(tài)與科技試點(diǎn)項(xiàng)目,

  使用同層排水、風(fēng)力發(fā)電、中水回用、呼吸式幕墻、能源監(jiān)測(cè)管理系統(tǒng)、戶式垃圾處理等先進(jìn)高端技術(shù)。該項(xiàng)目與花果園項(xiàng)目形成強(qiáng)烈對(duì)比,如果說花果園項(xiàng)目屬于需求性項(xiàng)目,那么該項(xiàng)目就屬于改善性項(xiàng)目,據(jù)了解,該項(xiàng)目總銷售量占貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的17%,最高月銷售總量1500套,平均日銷售總量為100套左右,由此可見如此高端的產(chǎn)品也是未來市場(chǎng)的發(fā)展需要。分析因素:1、市場(chǎng)剛需,人們居住品質(zhì)的不斷提高,2、完善的配套、高端的技術(shù)加完美的規(guī)劃設(shè)計(jì)。 綜合分析:貴陽(yáng)樓市“以價(jià)換量”特征顯著,最典型樓盤花果園項(xiàng)目,今年除了在售的超過10個(gè)100萬平方米的大盤將推出大量新房源外,多個(gè)響當(dāng)當(dāng)?shù)膶?shí)力的開發(fā)商、多個(gè)幾百萬方甚至超千萬方的大盤齊聚貴陽(yáng),一場(chǎng)貴陽(yáng)樓市前所未有、全國(guó)樓市也不多見的“大盤之戰(zhàn)”即將拉開序幕。在超大盤和資金壓下,一些樓盤并沒有一味走“以價(jià)換量”路線,而是通過提升產(chǎn)品品質(zhì),走與超大盤不一樣的差異化產(chǎn)品路線,滿足改善性購(gòu)房群體的居住需求。中鐵逸都國(guó)際、俊發(fā)城在逆市中實(shí)現(xiàn)了價(jià)位不低的花園洋房熱銷,成為走差異化市場(chǎng)道路的成功案例,充分說明品質(zhì)優(yōu)越的住宅產(chǎn)品始終是樓市的稀缺品。那么如此之多超100萬平方米的大盤為何齊集貴陽(yáng)?分析因素:1、國(guó)家對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的支持起主導(dǎo)作用,加之當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策相對(duì)寬松,尤其是減免契稅等優(yōu)惠政策。2、國(guó)家的領(lǐng)導(dǎo)人親臨市查,要求大批改造棚戶區(qū)和舊城改造,造成剛需加緊。3、貴陽(yáng)是新星中的發(fā)展城市,外來人口和當(dāng)?shù)厝丝诰幼⌒枨罅吭诓粩嗌仙?/p>

  3、其它樓盤分析

  (1)天譽(yù)城:由貴州譽(yù)浚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā),該公司隸屬?gòu)V州天譽(yù)臵業(yè)控股有限公司下屬子公司,是一家外來上市公司。項(xiàng)目位于貴陽(yáng)省的政府北門上行800米,緊鄰國(guó)家級(jí)順海公園,項(xiàng)目總規(guī)劃面積15.6萬㎡,總建面58萬㎡,33層、38層超高層,總規(guī)劃戶數(shù)4754戶,容積率:3.5.項(xiàng)目配套設(shè)施一所幼兒園、一所小學(xué),超市,餐飲,休閑會(huì)所,藥房,干洗店,體育設(shè)備等公共設(shè)施齊全,小區(qū)門口還有公交車中專站,交通便利,車位配比1:1。同時(shí)三期也將擁有獨(dú)立的沿街商業(yè)街,增加配套的同時(shí),也將住宅退后,與交通干道隔絕開,其完善的配套也創(chuàng)造一種全新的主城公園生活。目前該項(xiàng)目一期、二期已經(jīng)入住,三期已封頂正在認(rèn)籌,銷售均價(jià):5000元/㎡,認(rèn)籌優(yōu)惠1000低10000元。車位只租不賣,租金200每/月,車位管理費(fèi)用50元/月。

  分析:該項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì):位臵優(yōu)越,交通便捷,小區(qū)配套完善,靠近公園濕地,居住外圍壞境優(yōu)美,價(jià)位適宜。項(xiàng)目劣勢(shì):容積率高,四面環(huán)山,樓盤整體空間局促。

  (2)中大國(guó)際廣場(chǎng):項(xiàng)目處于貴陽(yáng)云巖區(qū)大營(yíng)坡鹿沖關(guān)路,金陽(yáng)新區(qū)與老城區(qū)交匯處,由貴州本地企業(yè)貴州中大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā),項(xiàng)目總占地35461平米,總建面37萬方,容積率7.0,車位配比:1:1.5。集購(gòu)物、娛樂、休閑生活中心,新型居住、生活、商業(yè)平臺(tái),擁有20xx多戶高品質(zhì)住宅,近70000平方米商業(yè)體量。項(xiàng)目配套建設(shè)10000㎡的市民休閑廣場(chǎng),目前該項(xiàng)目已

  經(jīng)建成,并成功引進(jìn)沃爾瑪超市,屬于現(xiàn)房銷售。住宅銷售均價(jià):5800元/㎡,地下沃爾瑪周邊商業(yè)銷售價(jià)格:2萬/㎡至3萬/㎡,車位只租不賣,租金300-400元/月,車位管理費(fèi):80元/月。 分析:該項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì):屬于城中心樓盤,位臵優(yōu)越,商業(yè)完善,商業(yè)價(jià)值巨大。劣勢(shì):容積率高,綠化率低,臨近高速公路,居住壞境質(zhì)量差。銷售策略上,該樓盤住宅部分分批銷售,每月僅開放幾套房源,銷售完畢再放出批次房源,并且選引進(jìn)商業(yè)部分,待商業(yè)成熟完善后,帶動(dòng)住宅銷售。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告6

  第一部分、阜新市概況

  阜新1940年建市,市名源于“物阜民豐,煥然一新”之意。東臨省會(huì),距沈陽(yáng)直線距離147.5公里;南靠渤海遼東灣,與大連港南北相望;西與錦州港、京津地區(qū)襟衣相連,是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)的組成部分之一。全市總面積10355平方公里,其中城市規(guī)劃區(qū)面積674.02平方公里,建成區(qū)面積53平方公里。下轄兩縣五區(qū),即阜新蒙古族自治縣、彰武縣和海州區(qū)、細(xì)河區(qū)、太平區(qū)、新邱區(qū)、清河門區(qū)。此外,還有省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。全市總?cè)丝?93萬,其中城市人口78萬。全市有30個(gè)少數(shù)民族,共30.5萬人,占總?cè)丝诘?5.8%,其中蒙古族人口22萬,占總?cè)丝诘?1%。

  阜新具有悠久的歷史文化。境內(nèi)的查海古人類遺址,距今已有7600年以上的歷史,著名考古學(xué)家蘇秉琦先生因此將阜新譽(yù)為“玉龍故鄉(xiāng),文明發(fā)端”。在遼代,阜新是契丹民族的主要活動(dòng)區(qū)域,近年來發(fā)現(xiàn)了多處遼代契丹貴族的墓葬。位于阜新蒙古族自治縣境內(nèi)的懿州古城,是武當(dāng)宗師張三豐的出生地。在清朝,阜新是藏傳佛教的東方傳播中心,境內(nèi)的瑞應(yīng)寺現(xiàn)有國(guó)務(wù)院冊(cè)封的七世活佛,海棠山上至今還保留著267尊藏傳佛教摩崖造像。阜新是一座“因煤而立、因煤而興”的資源型城市,至今已有100多年的煤炭開采歷史。

  近幾年阜新的房產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)上升趨勢(shì),而且有穩(wěn)步上漲的勢(shì)頭,所以,阜新市近幾年的房子建造業(yè)發(fā)展迅速。

  第二部分、阜新市房地產(chǎn)市場(chǎng)特征

  一、阜新市房產(chǎn)整體發(fā)展概況

  ①通過調(diào)查我們發(fā)現(xiàn),目前本市的房產(chǎn)市場(chǎng)具有以下特點(diǎn):

 、诜慨a(chǎn)開發(fā)起步較晚,開發(fā)規(guī)模及價(jià)格正處于逐步攀升階段,房產(chǎn)開發(fā)商品化程度偏低;③房地產(chǎn)市場(chǎng)還缺乏規(guī)范的市場(chǎng)化運(yùn)作的體制及環(huán)境,規(guī);氖袌(chǎng)初步形成;④整體的營(yíng)銷手段、傳播媒體對(duì)項(xiàng)目的包裝力度不夠,但營(yíng)銷水平并不落后;二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)稍活躍,其價(jià)位與商品房市場(chǎng)步調(diào)接近。

  二、住宅地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

  從整個(gè)阜新市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展看,住宅商品房的開發(fā)處于快速發(fā)展階段,原有商品房供應(yīng)量不多,后續(xù)開發(fā)量正逐步增加;有較高知名度和美譽(yù)度、有實(shí)力的開發(fā)商較多;隨著競(jìng)爭(zhēng)激烈程度的加強(qiáng),發(fā)展商在整體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、物業(yè)管理上的意識(shí)逐漸加強(qiáng),戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境綠化等方面有值得借鑒之處。依據(jù)調(diào)查顯示,目前阜新市房產(chǎn)品質(zhì)逐步提升,具有代表性的有:海鑫國(guó)際、祥宇一品、金地花園、銀通國(guó)際等。下面就這些樓盤進(jìn)行具體分析,以便掌握阜新市未來的市場(chǎng)發(fā)展情況,為本案的開發(fā)與營(yíng)銷提供參考資料。

  1、代表性樓盤概況

  規(guī)模普遍較小,建筑風(fēng)格單一,以傳統(tǒng)多層建筑為主,小高層為輔;小高層呈現(xiàn)與多層共存的市場(chǎng)現(xiàn)狀,小高層市場(chǎng)有待于在今后的市場(chǎng)中逐漸培育,目前還處于初級(jí)階段;產(chǎn)品立面外觀多數(shù)以外墻涂料處理,品質(zhì)感稍顯不足;開發(fā)戶型主要以二房、三房為主,四房占很少一部分,頂層復(fù)式產(chǎn)品稀缺。大多數(shù)建筑面積在80——135平米之間。

  2、代表樓盤對(duì)比

  根據(jù)上述目前房地產(chǎn)市場(chǎng)在預(yù)售項(xiàng)目的供給量特征,本次調(diào)研特別針對(duì)市場(chǎng)上具有代表性的房產(chǎn)項(xiàng)目展開分析,有針對(duì)性的發(fā)掘這些項(xiàng)目與本項(xiàng)目的相通之處、借鑒市場(chǎng)運(yùn)作的`經(jīng)驗(yàn),為本項(xiàng)目的規(guī)范化市場(chǎng)運(yùn)作奠定基礎(chǔ)。

 、藕v螄(guó)際

  ——項(xiàng)目定位:阜新人上層生活的坐標(biāo)。

  ——項(xiàng)目規(guī)模:占地面積14.85萬平方米,由多層和小高層組成,分三期開發(fā)建設(shè),共開發(fā)建設(shè)47幢樓,一期15幢,20xx年8月30日竣工,現(xiàn)已全部入住,二期工程20xx年8月30日竣工4幢,二期現(xiàn)有16幢即將竣工,三期即將開工。

  ——建筑特色:簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代的建筑風(fēng)格。

  ——工程進(jìn)度:09年4月份而起進(jìn)入市場(chǎng)以來,截至目前接近三年時(shí)間,目前工程進(jìn)度接近完工。

  ——銷售情況:房屋接近售完,還有部分小戶型以及大戶型待售。

  ——價(jià)位情況:均價(jià)2500元左右,10樓參考價(jià)位3200元/㎡,最低、最高價(jià)在2300—3500元浮動(dòng)。

  ——主力總價(jià):以125㎡主力三房為例,市場(chǎng)總價(jià)為:35萬左右。

  ——商業(yè)分析:臨街商鋪10000元/㎡,最小的商鋪面積為33㎡,總價(jià)為33萬,與住宅類主力戶型的主力總價(jià)接近。

  ——項(xiàng)目配套:超市分布周邊,餐飲、娛樂、銀行、醫(yī)院等配套設(shè)施均可以滿足社區(qū)居民的日常消費(fèi),配套完善。

 、平鸬鼗▓@

  ——項(xiàng)目定位:戶型結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)明顯,地理位置好。

  ——項(xiàng)目規(guī)模:建筑面積160000平方米,占地面積119350平方米。

  ——銷售情況:現(xiàn)已售完,二期建設(shè)完畢,已銷售65%,三期已規(guī)劃完畢,正在建設(shè)之中。

  ——價(jià)位情況:起價(jià):2650元/平方米,最高價(jià):3800元/平方米,均價(jià)3200元/平方米。

  ——主力戶型:二房68平方米-102平方米,三房105平方米-130平方米。

  ——其他資料:金地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行建造和規(guī)劃,容積率為1.34,綠化率為40%,一期總戶數(shù)為1928戶,采取地?zé)帷?/p>

  ——項(xiàng)目配套:周邊有小型菜市場(chǎng)、游泳館、公園,超市以及飯店圍繞小區(qū)分布,2路、2環(huán)、12路、13路都在小區(qū)門口經(jīng)過。

  第三部分、區(qū)域市場(chǎng)總體分析

  一、該項(xiàng)目所在區(qū)域概況

  小區(qū)位于位于人民街以東,東風(fēng)路以北,工業(yè)街以西的34.8萬平方米的祥宇·一品,在摘地之初就惹來各方的關(guān)注,如今,一期27幢15萬平方米已經(jīng)售罄。阜新首席德式風(fēng)情建筑呈現(xiàn)在我們面前——磚紅色、灰色、黃色相間,高低錯(cuò)落,藍(lán)色坡屋頂彰顯出藝術(shù)的流暢與美感,簡(jiǎn)約、美觀、莊重、大氣,品質(zhì)感優(yōu)越;線條、色調(diào)、建筑,都表現(xiàn)出了簡(jiǎn)約、硬朗、莊重的氣質(zhì),它對(duì)人的活動(dòng)空間非常注重,無論是建筑物的外部,還是建筑物的內(nèi)部,都通過有層次的空間營(yíng)造來滿足人的需要。

  二、地塊分析

  阜新祥宇建筑工程有限公司是20xx年7月經(jīng)阜新市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的房屋建筑工程總承包三級(jí)資質(zhì)的建筑公司。公司設(shè)有總經(jīng)理辦公室、工程部、安全質(zhì)量部、物資供應(yīng)部、財(cái)務(wù)部、經(jīng)營(yíng)部、保衛(wèi)處等部門。工程共49棟樓,建筑面積達(dá)到30萬平方米。

  三、競(jìng)爭(zhēng)分析

  本項(xiàng)目周邊3公里半徑范圍內(nèi)具有代表性的是時(shí)代海鑫房產(chǎn)開發(fā)的海鑫國(guó)際項(xiàng)目,共有13棟多層、3棟小高層,其中60%以上被公務(wù)員團(tuán)購(gòu),目前該項(xiàng)目現(xiàn)房呈現(xiàn),與本項(xiàng)目不構(gòu)成直接的競(jìng)爭(zhēng)局面。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告7

  一、營(yíng)銷組織

  為確保xx花園項(xiàng)目的入市成功和銷售目標(biāo),本公司將以獨(dú)家代理及全程跟蹤的方式為本項(xiàng)目服務(wù),針對(duì)本案成立專案小組,幫助發(fā)展商組織營(yíng)銷工作,包括:市場(chǎng)分析、產(chǎn)品調(diào)整、產(chǎn)品包裝、營(yíng)銷推廣及銷售組織等工作。

  近期,本專案小組將圍繞著20xx年8月上旬展開的產(chǎn)品包裝、營(yíng)銷推廣、銷售組織中的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)登記和9月中旬的正式發(fā)售(具體時(shí)間根據(jù)銷售證取得進(jìn)行調(diào)整)兩個(gè)時(shí)期開展各項(xiàng)工作。此時(shí)期我方的工作重點(diǎn)為:配合發(fā)展商協(xié)調(diào)廣告公司、模型公司和裝飾公司的各項(xiàng)工作進(jìn)度,配合策劃部、銷售部提出策劃方案的具體實(shí)施,協(xié)助設(shè)計(jì)院進(jìn)行產(chǎn)品的最終優(yōu)化調(diào)整,為各項(xiàng)工作的有效進(jìn)展創(chuàng)造條件。

  我方的營(yíng)銷組織框架和工作流程如下:

  1、營(yíng)銷組織架構(gòu)

  2、工作流程

  為保證本案的成功營(yíng)銷,各相關(guān)單位應(yīng)遵循“一切為了銷售”的原則,分工不分家地展開工作,有關(guān)流程如下:

  二、市場(chǎng)營(yíng)銷中可能遇到的不利局面的調(diào)整措施

  在入市銷售過程中會(huì)發(fā)生許多變化,為確保各時(shí)期銷售的成功,我們有必要組織和動(dòng)員各方力量,提前做好應(yīng)變準(zhǔn)備,F(xiàn)階段,除加強(qiáng)營(yíng)銷組織力量外,還應(yīng)增設(shè)1~2名有一定市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)和營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)的骨干力量,集中統(tǒng)一管理,分工責(zé)任,對(duì)以下方面有所準(zhǔn)備:

  1、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較有壓力的入市策略

  由于本項(xiàng)目的潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多,他們的開盤會(huì)對(duì)我們的銷售形成較大沖擊,致使客戶分流;那么,整體實(shí)現(xiàn)11000元/平米的銷售均價(jià)及絕對(duì)利潤(rùn)就會(huì)變得較為困難,為此我方建議如下:

 。1)、在參考開發(fā)商的價(jià)格底限要求基礎(chǔ)上,建議采取以9500~9600元/平米(精裝修)的均價(jià)入市,確保優(yōu)質(zhì)又優(yōu)價(jià),與其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手處于同一起跑線上,價(jià)格制定靈活又有彈性。

 。2)、確保于20xx年8月上旬可以開始進(jìn)行入市推廣的工作計(jì)劃,以先期搶占市場(chǎng)份額。

 。3)、確保于20xx年5月下旬可以開工,以早期樹立項(xiàng)目形象,展示開發(fā)商實(shí)力,增強(qiáng)客戶信心。

  (4)、隨時(shí)關(guān)注CBD內(nèi)其他新盤的一切變化,提前預(yù)測(cè)其可

  能采用的方式、方法,做好針對(duì)性的準(zhǔn)備;如果其采用低價(jià)入市的方法來配合銷控,建議本案采用隨行就市的態(tài)度——以某個(gè)階段所推出某些房型折扣點(diǎn)和優(yōu)惠方式不同的方法進(jìn)行銷控,采用增加折扣,價(jià)格明升暗降的方法來變相吸引客戶;但不到萬不得以決不可降價(jià),降價(jià)會(huì)打擊客戶購(gòu)房可保值、升值的信心,使其觀望度增加,并且會(huì)對(duì)先期已完成的銷售帶來許多不必要的麻煩。

  2、根據(jù)工期進(jìn)程進(jìn)行的策略調(diào)整

  以上的計(jì)劃是在樣板間、賣場(chǎng)包裝、工地整妝等一切跟進(jìn)、配合順利的條件下進(jìn)行的,假若其中某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題,如工期拖延等的情況下,我們認(rèn)為倉(cāng)促進(jìn)入認(rèn)購(gòu)期也是有必要的;前期進(jìn)入市場(chǎng)、探測(cè)市場(chǎng)將有利于開盤前銷售策略,還可在旺銷期眾多項(xiàng)目一起開盤來臨之前吸引市場(chǎng)目光;因此我們認(rèn)為應(yīng)按照計(jì)劃于20xx年9月上旬(或中上旬,初定)開盤認(rèn)購(gòu),8月30日打出第一期廣告。

  3、對(duì)可能形成“有價(jià)無市”的調(diào)整

  就目前而言,價(jià)格仍是客戶所最關(guān)注的因素,也是一個(gè)項(xiàng)目能否達(dá)到銷售目的的決定性因素之一。就本項(xiàng)目所定開盤9500~9600元/平米的平均價(jià)格而言,仍存在著一定的市場(chǎng)空間,但我們的定價(jià)能否達(dá)到預(yù)期目的,能否完成預(yù)期的銷售,還有待市場(chǎng)的檢驗(yàn)。從價(jià)格來說我們能否完成,面臨著兩種壓力:第一,在廣告力度、廣告投放有保證的前提下,市場(chǎng)認(rèn)為價(jià)格偏高,無法達(dá)到預(yù)期的目的,我們應(yīng)在維持廣告投放的前提下,加大優(yōu)惠折扣點(diǎn),公平的講較低價(jià)位的銷售實(shí)現(xiàn)更現(xiàn)實(shí),高價(jià)位的銷售則會(huì)較為痛苦;第二,認(rèn)購(gòu)期內(nèi),市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況發(fā)生變化,本區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)較低價(jià)位、較大規(guī)模社區(qū)投放進(jìn)入市場(chǎng),建議在其公開發(fā)售進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)我們銷售價(jià)格也相應(yīng)調(diào)低,并加大廣告投放力度。

  4、廣告沒有達(dá)到預(yù)期銷售目的的調(diào)整

  廣告能夠有效的傳遞信息,是有效促銷手段,也是本階段達(dá)到既定銷售目標(biāo)的重要手段之一。廣告的投入必須與銷售掛鉤。

  現(xiàn)階段廣告的效果有三個(gè),一是能否很好地傳達(dá)本產(chǎn)品的主題概念,包括:主要?jiǎng)?chuàng)意、設(shè)計(jì)主題、方案、表現(xiàn)手法、發(fā)布版面等;二是能否將客戶對(duì)本產(chǎn)品主題概念的關(guān)注,有效地轉(zhuǎn)變?yōu)殛P(guān)注“xx花園”;

  三、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品主題賣點(diǎn)有效傳達(dá)的保證措施

  1、與較有創(chuàng)意和發(fā)布能力較強(qiáng)的經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可的廣告公司保持聯(lián)系,進(jìn)行概念方面的有效溝通。

  2、與有組織能力的曾舉辦過各種營(yíng)銷活動(dòng)的專業(yè)公司進(jìn)行有效溝通(也可以與廣告公司合二為一)。

  3、由于本樓盤規(guī)模較小,廣告?zhèn)鬟f的長(zhǎng)期作用將以成本較低的路牌廣告和導(dǎo)向路牌廣告,針對(duì)客戶習(xí)慣的報(bào)紙DM插頁(yè)和千人成本較低的廣播電臺(tái)—北京交通臺(tái)為主,在推廣的各階段附以高檔直投雜志。

  4、在報(bào)刊廣告的投放上,應(yīng)適當(dāng)集中廣告投放資金,廣告媒體不宜太多、時(shí)間不宜過長(zhǎng)。

  5、圍繞“健康·運(yùn)動(dòng)”為主題推廣活動(dòng)應(yīng)貫穿于銷售過程始末。

  6、項(xiàng)目專案組應(yīng)在每期廣告推出后,及時(shí)在銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行銷售的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、整理分析,以了解客戶的需要和客戶關(guān)注的內(nèi)容,了解各種促銷手段的成效性,便于銷售調(diào)整,必要時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目拾遺或產(chǎn)品的重新包裝。

  7、銷售進(jìn)程的調(diào)整

  按照計(jì)劃,我方打算在北京的秋季旺銷期來臨之前,即20xx年9月上中旬開盤銷售,8~9月間進(jìn)行約28天的推廣周期,我們預(yù)計(jì)開盤后2個(gè)~3個(gè)月內(nèi)因?yàn)榧竟?jié)和新樓盤的上市、項(xiàng)目的主體即將封頂?shù)戎T多因素的作用會(huì)形成一個(gè)旺銷期(即20xx年9月中旬至12月),然后關(guān)注的新鮮點(diǎn)會(huì)逐漸減弱,銷售會(huì)漸入平淡;進(jìn)入20xx年3月中旬,由于季節(jié)的原因和項(xiàng)目的現(xiàn)房在即,經(jīng)過市場(chǎng)炒作本項(xiàng)目將進(jìn)入第二個(gè)旺銷期,在兩個(gè)旺銷期內(nèi),我們

  計(jì)劃完成銷售總額的50~60%。當(dāng)然,這還需要根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的改變隨時(shí)調(diào)整。為加強(qiáng)淡銷階段的銷售進(jìn)程,完成銷售目標(biāo),我們建議:

  適當(dāng)加大發(fā)展商主管銷售經(jīng)理的折扣點(diǎn)(如加大1~2%),用靈活的、彈性的價(jià)格掌握主動(dòng),吸引客戶成交;

  制定階段內(nèi)定房的優(yōu)惠措施

  適當(dāng)加大報(bào)刊廣告的投放力度;

  為保證均衡出貨,調(diào)節(jié)供求,制造搶購(gòu)氣氛,提高銷售速度,把握銷售控制,執(zhí)行分批限量銷售是非常關(guān)鍵的;在本案的銷售過程中我們會(huì)自始至終執(zhí)行本套推廣組合策略,整合資源完成銷售目標(biāo)。

  四、銷售現(xiàn)場(chǎng)管理

  1、銷售現(xiàn)場(chǎng)實(shí)行銷售經(jīng)理負(fù)責(zé)制

  2、售樓處位置選擇

  建議在南側(cè)加油站位置搭建臨時(shí)售樓處,售樓處裝修要與產(chǎn)品定位風(fēng)格相一致,色彩要有沖擊力,最好能有1~2套樣板間,樣板間裝修要體現(xiàn)高檔、尊貴、現(xiàn)代、細(xì)膩的風(fēng)格;總之,售樓處一定要有品位,它是產(chǎn)品品位、開發(fā)商品位的縮影,正如古語(yǔ)所云:“窺一斑而是全豹”。

  3、工地包裝要與產(chǎn)品定位相吻合

  4、各種銷售工具要實(shí)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)與制作,確保按時(shí)、保質(zhì)、保量完成

  附:

  建議合作方式

  一、獨(dú)家代理,代理費(fèi)以23%為基本標(biāo)準(zhǔn)。

  二、代理期限可根據(jù)開發(fā)銷售進(jìn)程確定。

  三、具體事項(xiàng)將在合同中詳細(xì)約定。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告8

  為了深入了解遼陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏較大的原因,促進(jìn)遼陽(yáng)房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展,按照20xx年-20xx年遼寧省遼陽(yáng)市政協(xié)總體工作安排,環(huán)資委就金融危機(jī)對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)的影響,現(xiàn)就有關(guān)遼寧省遼陽(yáng)市最近五年房地產(chǎn)市場(chǎng)視察情況報(bào)告如下:

  一、基本情況

  近年來,隨著住房制度改革的不斷深化,我市住房建設(shè)基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應(yīng)體系,基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題,居住條件得到了很大改善,房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步得到完善。

  經(jīng)濟(jì)適用住房也是影響遼寧省遼陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素,廉租房建設(shè)起步較晚。

  二、我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要表現(xiàn)及原因分析

  1、房?jī)r(jià)起伏較大,樓市回暖較快。遼陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚,撤地改市特別是20xx年以后逐步發(fā)展壯大,多以本土企業(yè)為主,一些經(jīng)營(yíng)思路、開發(fā)模式、營(yíng)銷策略、管理經(jīng)驗(yàn)、廣告宣傳、市場(chǎng)定位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面較好的企業(yè)脫穎而出,消費(fèi)者對(duì)撤地改市后房?jī)r(jià)漲幅的心理預(yù)期,加之中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)利好的影響,遼陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了快速發(fā)展的階段。同時(shí)在“買漲不買跌”消費(fèi)心理的作用下,在某些大樓盤開盤時(shí)甚至出現(xiàn)了排隊(duì)買房的現(xiàn)象,各種因素導(dǎo)致遼陽(yáng)市特別是遼陽(yáng)市的房?jī)r(jià)起伏較大,充分暴露了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健全和不完善。金融危機(jī)以來,遼陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到了較大程度的影響,20xx年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計(jì)算約47.5萬㎡,空置率約為63%,交易量大幅下降,開發(fā)量明顯下滑。20xx年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬㎡,交易額17.9億元,交易面積較上年下降近40%,開發(fā)量下降xx%,到20xx年第一季度,更是跌到了低谷,下降了63.1%。7縣區(qū)20xx年第一季度較去年第四季度下降了61%,到了第二、三季度強(qiáng)勢(shì)反彈,促成今年二、三季度遼陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖主要源自兩大動(dòng)力:

  一是20xx年一度低迷的樓市積壓了的購(gòu)房需求在今年上半年集中釋放;

  二是市場(chǎng)政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮,保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì),國(guó)家出臺(tái)了不少扶持政策,增強(qiáng)了消費(fèi)者的購(gòu)房積極性。同時(shí),相對(duì)寬松的信貸政策明顯促進(jìn)了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情,進(jìn)而引燃了20xx年三季度樓市的大爆發(fā)。同時(shí),銀行信貸支持也是助推房?jī)r(jià)快速回升的主要原因之一。截止6月末,全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額已達(dá)xx92億元,居全省第二,較年初增加2xx億元,較年初增加137億元,增長(zhǎng)29.35%,同比多增76億元,增量已相當(dāng)于20xx年全年的181.75%,增幅分別高于全國(guó)、全省4.93個(gè)和1.35個(gè)百分點(diǎn)。6月末,全市金融機(jī)構(gòu)個(gè)人消費(fèi)貸款余額為67億元,較年初新增4億元,其中,6月當(dāng)月個(gè)人中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款新增4.15億元。金融機(jī)構(gòu)為積極配合國(guó)家啟動(dòng)和鼓勵(lì)消費(fèi)各項(xiàng)政策措施的貫徹落實(shí),創(chuàng)新金融服務(wù)品種,增加了對(duì)居民消費(fèi)的信貸投入,有力地推動(dòng)了遼陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)較快回暖。

  2、區(qū)域發(fā)展不平衡,地區(qū)差異較大。由于我市經(jīng)濟(jì)南北差異較大,作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。同時(shí),房?jī)r(jià)也存在較大差異。一些縣區(qū)的房?jī)r(jià)則普遍較低,基本和我市的人均收入水平相一致。

  3、投資型購(gòu)房減少,消費(fèi)者趨于理性。20xx年以來,受諸多因素的影響,特別是房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng),導(dǎo)致很大一部分購(gòu)房者把購(gòu)房作為一個(gè)投資項(xiàng)目,助推了房?jī)r(jià)的強(qiáng)勢(shì)上漲。但從20xx年第三季度以來,受金融危機(jī)影響,遼陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了持續(xù)低迷,投資型購(gòu)房客戶明顯減少,一些潛在的購(gòu)房者也在持幣觀望。一部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好且在遼陽(yáng)市房產(chǎn)投資中受益的人則到北京等周邊的一線、二線城市購(gòu)房。消費(fèi)者購(gòu)房逐步趨于理性,房地產(chǎn)市場(chǎng)更是一種剛性需求在推動(dòng),泡沫成份在逐步減少,遼陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐步走向規(guī)范,走向成熟。

  4、土地價(jià)格大幅上升,土地開發(fā)成本提高。土地供應(yīng)和土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。隨著土地管理政策的嚴(yán)格化及供地方式的規(guī)范化,土地使用權(quán)供應(yīng)方式逐步走上規(guī)范化軌道,土地使用權(quán)供應(yīng)也將由經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛,工業(yè)用地出讓最低價(jià)和土地使用權(quán)的有償使用制度,土地價(jià)格隨著遼陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地需求比較旺盛,其土地價(jià)格逐步抬高,開發(fā)成本大幅上升。

  20xx年以前,土地價(jià)格的變化正與榆林城區(qū)的房?jī)r(jià)基本吻合。據(jù)調(diào)查,20xx年上半年遼陽(yáng)市城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競(jìng)拍活動(dòng),現(xiàn)在建和銷售的商品房,是以前的儲(chǔ)備土地。20xx年金融危機(jī)以來,房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購(gòu)地,他們對(duì)這場(chǎng)金融危機(jī)的影響程度、持續(xù)時(shí)間、宏觀調(diào)控政策變化、房?jī)r(jià)走勢(shì)等不確定因素難以作出準(zhǔn)確科學(xué)判斷,土地購(gòu)買熱情不高,對(duì)土地價(jià)格的心理預(yù)期不是很樂觀,導(dǎo)致土地需求銳減,土地價(jià)格明顯回落。同時(shí)土地購(gòu)置費(fèi)用上漲,土地開發(fā)成本大幅提高。遼陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購(gòu)置費(fèi)用,從20xx到20xx年呈現(xiàn)先高后低的趨勢(shì),從高速增長(zhǎng)到大幅回落。20xx年至20xx年,遼陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆,土地購(gòu)置費(fèi)用快速增長(zhǎng),增速達(dá)到1.7倍;之后受市場(chǎng)影響,房地產(chǎn)投資熱情減弱,使得20xx年后土地購(gòu)置費(fèi)用有較大幅度下降,同比下降41%。從宏觀政策調(diào)控的層面上來看,土地嚴(yán)控、銀根緊縮、所得稅預(yù)征都對(duì)開發(fā)商造成一定的壓力?傮w來講當(dāng)前支撐房?jī)r(jià)上漲有三大因素:一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升,居民住房以舊換新、以小換大,住房的更新?lián)Q代成為時(shí)尚。與此同時(shí),20xx年股市持續(xù)低迷,存款利率較低,房地產(chǎn)市場(chǎng)恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此,經(jīng)濟(jì)發(fā)展與消費(fèi)增長(zhǎng)是支撐房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看,隨著近幾年以來的土地儲(chǔ)備和“招(標(biāo))、拍(賣)、掛(牌)”制度的實(shí)施,增加了土地出讓的透明度,增大了土地獲取價(jià)格,從而直接推動(dòng)了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價(jià)格上漲和工人工資水平上升等因素的影響,增加了房地產(chǎn)投資成本。消費(fèi)需求的改變使商品房的配套設(shè)施建設(shè)不斷完善,也增加了商品房建設(shè)成本,促漲了房?jī)r(jià)。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備,是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍辟Y金的投入,進(jìn)行土地平整等“七通一平”的過程。

  5、房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加,自籌資金比重減少。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下,我市房地產(chǎn)資金來源中的國(guó)內(nèi)貸款穩(wěn)中有升,也是我市支持房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。

  企業(yè)自籌資金和以定金及預(yù)收款為主的其他資金來源下降,反映了房地產(chǎn)投資者和大多購(gòu)房者處于觀望狀態(tài),人心的穩(wěn)定及市場(chǎng)信心的重建都需要時(shí)間,目前房屋銷售仍處于調(diào)整期。

  三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用

  1、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。19xx年廢除福利分房、實(shí)行住房商品化改革以來,我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期,對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不斷增大。從19xx年到20xx年,房地產(chǎn)行業(yè)年均增長(zhǎng)24%,高于國(guó)民生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速度。19xx年到20xx年,扣除土地購(gòu)置費(fèi)后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值,可視為對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率,19xx年到20xx年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對(duì)gdp增長(zhǎng)的間接貢獻(xiàn)率從3%上升到xx%。

  2、房地產(chǎn)對(duì)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資,房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)固定資產(chǎn)投資總額貢獻(xiàn)比重很大:

  3、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)消費(fèi)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。20xx年以來房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的8.41%,是占消費(fèi)份額最大的行業(yè)。在擴(kuò)大內(nèi)需成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力,擴(kuò)大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴(kuò)大內(nèi)需不可替代的重要選擇:

  4、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)。20xx年—20xx年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),凈增加1976萬元,房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售活躍。20xx年房地產(chǎn)稅收7xx6萬元,較上年同期減少2742萬元。20xx年1—xx月份,房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅入庫(kù)xx77萬元,較去年同期6024萬元增長(zhǎng)的63.96%。20xx年1—xx月份,房地產(chǎn)稅收總額6256萬元,較20xx年5349萬元同比增長(zhǎng)16.96%。20xx年至今房地產(chǎn)稅收總額在不斷增長(zhǎng)和活躍中。

  此外,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)就業(yè)增長(zhǎng)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)等作用也非常明顯。

  四、對(duì)規(guī)范我市房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議

  促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征:政策方向?qū)Α⒄吲涮仔詮?qiáng)、政策目標(biāo)符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要、政策作用符合市場(chǎng)改革方向。遼陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)近年來的迅猛發(fā)展,對(duì)于推動(dòng)遼陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,促進(jìn)區(qū)域中心城市建設(shè)發(fā)揮了重要作用。

  為了加快遼陽(yáng)市房地產(chǎn)的健康有序發(fā)展,應(yīng)加強(qiáng)以下幾個(gè)方面的工作:

  1、政府要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控和監(jiān)管。房地產(chǎn)業(yè)的大起大落對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的消極作用非常明顯。所以強(qiáng)化政府在房地產(chǎn)業(yè)中的政府職責(zé),對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)具有重要意義。

  一是要穩(wěn)定房?jī)r(jià),防止房?jī)r(jià)的大起大落。要在綜合運(yùn)用政府宏觀調(diào)控手段的基礎(chǔ)上,把房?jī)r(jià)控制在一個(gè)合理的、普遍都能接受的水平上,要與我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng),與人民群眾的收入水平相一致,保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展。要通過建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房來平衡房?jī)r(jià),在經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)過程中,既要把握規(guī)劃建設(shè)時(shí)機(jī),確保經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)真正起到抑制房?jī)r(jià)作用;又要科學(xué)、合理地控制投放數(shù)量;既要滿足城市低收入價(jià)層的住房需求,使他們“住有所居”,享受社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果,又要尊重市場(chǎng)規(guī)律,不宜過分?jǐn)U大保障范圍,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成較大影響,破壞市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律。同時(shí)要對(duì)低收入人群進(jìn)行深入調(diào)研,摸清底子,科學(xué)合理供給,引導(dǎo)房?jī)r(jià)漲幅在一個(gè)合理可控的范圍內(nèi)。

  二是定時(shí)發(fā)布房地產(chǎn)有關(guān)信息制度。要建立準(zhǔn)確、真實(shí)的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)信息渠道,用準(zhǔn)確的信息數(shù)據(jù)為市委、市政府科學(xué)決策和房產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供依據(jù)。要對(duì)遼陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入調(diào)查研究,通過統(tǒng)計(jì)分析,科學(xué)掌握購(gòu)房需求信息,對(duì)購(gòu)房的數(shù)量、戶型、面積、位置、價(jià)格等相關(guān)統(tǒng)計(jì)信息進(jìn)行定期發(fā)布,防止盲目建設(shè),減少社會(huì)資源的浪費(fèi),有效解決供需矛盾,為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供一個(gè)權(quán)威、科學(xué)的獲取信息的平臺(tái)。

  三是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管。目前,有項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅占總房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三成左右,且房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌,提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力;另一方面企業(yè)太多也造成了監(jiān)管上的難度和壓力。因此,政府要重點(diǎn)支持一些誠(chéng)信守法好、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、技術(shù)水平高、市場(chǎng)認(rèn)可度高、經(jīng)營(yíng)效益好的房地產(chǎn)企業(yè),通過資源整合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合,使他們的企業(yè)做大做強(qiáng),培養(yǎng)造就幾個(gè)全省、全國(guó)的品牌房地產(chǎn)企業(yè),讓他們充分發(fā)揮在城市建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)中的作用。同時(shí)對(duì)那些經(jīng)營(yíng)管理差、技術(shù)水平低、有名無實(shí)且經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)差的小企業(yè),逐步退出房地產(chǎn)市場(chǎng)或進(jìn)行轉(zhuǎn)產(chǎn)、資產(chǎn)整合,根據(jù)自身的技術(shù)和優(yōu)勢(shì),另辟生存發(fā)展空間。

  四是要進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)秩序。要嚴(yán)格依法查處“小產(chǎn)權(quán)房”違法用地、違法建筑行為!靶‘a(chǎn)權(quán)房”實(shí)質(zhì)是違法建筑,違反土地管理法律、違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設(shè)管理的法律,違反相關(guān)政策的違規(guī)房產(chǎn)。在國(guó)家未出臺(tái)“小產(chǎn)權(quán)房”處理有關(guān)政策之前,對(duì)已建成并使用的要進(jìn)行詳細(xì)登記備案,對(duì)正在建設(shè)或準(zhǔn)備建設(shè)的要堅(jiān)決予以糾正和取締,以維護(hù)正常的房地產(chǎn)開發(fā)秩序。

  2、加強(qiáng)土地管理,確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。國(guó)土資源部今年為回應(yīng)廣大網(wǎng)民對(duì)房?jī)r(jià)過快上漲的質(zhì)疑,調(diào)查了全國(guó)有代表性的620個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,土地價(jià)格在房?jī)r(jià)中占有重要比例。因此,一定要加強(qiáng)土地監(jiān)管,確保土地供需平衡,以抑制房?jī)r(jià)不合理上漲。一是加大政府宏觀調(diào)控力度,高度壟斷土地一級(jí)市場(chǎng),提高土地統(tǒng)征、儲(chǔ)備和管理的能力,搞活土地二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)。依法打擊非法炒買炒賣土地行為,盤活已出讓土地,促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對(duì)閑置土地要按照中央有關(guān)文件和法律精神,嚴(yán)格按規(guī)定收取閑置費(fèi),閑置滿兩年以上的土地要無償收回,打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。二是規(guī)范土地市場(chǎng),加大對(duì)劃撥用地的監(jiān)管力度。對(duì)因企業(yè)破產(chǎn)改制、單位拆遷改造等,對(duì)原劃撥進(jìn)行開發(fā)的,必須按原土地用途開發(fā);如果要改變用途為經(jīng)營(yíng)性用地的,必須由政府收購(gòu)儲(chǔ)備,進(jìn)行招拍掛出讓;對(duì)以其他方式變相進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性開發(fā)的,必須嚴(yán)肅查除,堅(jiān)決制止此類問題的發(fā)生。三是在土地交易過程中實(shí)行嚴(yán)格的稅費(fèi)征收政策,防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計(jì)劃。根據(jù)市場(chǎng)需求及時(shí)供地,從而穩(wěn)定地價(jià)。五是壓縮個(gè)人住房貸款,提高房地產(chǎn)公司銀行貸款的門檻,從而預(yù)防房地產(chǎn)投資過熱。六是信息要透明、公開。政府要及時(shí)公開土地供應(yīng)信息、土地閑置空置信息、政府儲(chǔ)備土地信息、房地產(chǎn)銷售信息、房屋租賃信息及房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)情況等信息。七是加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。嚴(yán)格房地產(chǎn)抵押登記審批,對(duì)評(píng)估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會(huì)的心理預(yù)期,通過金融、稅收等手段,有效抑制投資需求和超前需求。

  3、開發(fā)理念要不斷提高,進(jìn)一步增強(qiáng)房產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。首先開發(fā)理念要與遼陽(yáng)市發(fā)展同步。遼陽(yáng)市發(fā)展的相對(duì)滯后性,使其暫時(shí)無法與同類發(fā)達(dá)城市的開發(fā)理念直接接軌。未來要使遼陽(yáng)市房地產(chǎn)飛速發(fā)展,必須首先加快城市發(fā)展,讓先進(jìn)的開發(fā)城市理念進(jìn)入遼陽(yáng)市,帶動(dòng)遼陽(yáng)市房地產(chǎn)更好地發(fā)展。遼陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)必須順應(yīng)未來發(fā)展的總趨勢(shì),走整體性、規(guī)模化發(fā)展之路。其中,政府必須強(qiáng)化其總體規(guī)劃功能,否則必然導(dǎo)致開發(fā)水平參差不齊。隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展,最終整個(gè)產(chǎn)業(yè)必然朝著品牌化的道路發(fā)展,其中尤其體現(xiàn)在品牌的競(jìng)爭(zhēng)力和營(yíng)銷能力上。隨著房市的日益成熟,消費(fèi)者也是日益理性化,尤其是房地產(chǎn)業(yè)本身的特點(diǎn),決定著消費(fèi)者必然傾向于投資那些愿意為消費(fèi)者長(zhǎng)遠(yuǎn)利益負(fù)責(zé)的開發(fā)商。所以,要想獲得消費(fèi)者的青睞,必須重視品牌在營(yíng)銷中的重要性。隨著市民對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)要求的提高,房地產(chǎn)企業(yè)必須建立服務(wù)至上的理念:一方面在深入了解消費(fèi)者需求的基礎(chǔ)上,對(duì)地段、交通、規(guī)模、配套、價(jià)格、環(huán)境、戶型以及今后的物業(yè)管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務(wù)意識(shí),做到“以產(chǎn)品為中心”向“以消費(fèi)者為中心”轉(zhuǎn)變,進(jìn)行細(xì)致準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位,并采取多種銷售手段,把目光轉(zhuǎn)向售前、售中、售后各個(gè)階段,努力提高服務(wù)質(zhì)量,從而提高產(chǎn)品附加值的創(chuàng)新。

  4、加強(qiáng)城市配套建設(shè),提高城鎮(zhèn)居民收入,不斷提高居民的居住水平。城市配套設(shè)施建設(shè),對(duì)于推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要作用,隨著人們的生活節(jié)奏的不斷加快,對(duì)追求生活品質(zhì)的要求逐步提高,消費(fèi)者對(duì)于住房的社區(qū)配套設(shè)施的要求也越來越高。如作為消費(fèi)群體中具有代表性的公務(wù)員群體也位列其中,對(duì)住房配套問題給序了相當(dāng)大的關(guān)注,買房的同時(shí)更加注重了對(duì)生活品質(zhì)的追求。遼陽(yáng)市開發(fā)區(qū)作為區(qū)域中心城市建設(shè)的重點(diǎn)之一,近年來發(fā)展日新月異,但諸如中小學(xué)、蔬菜市場(chǎng)、金融等配套設(shè)施未能及時(shí)跟進(jìn),在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性。隨著市委辦公小區(qū)等一部分黨政機(jī)關(guān)辦公大樓的相繼投入使用,必將對(duì)遼陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的影響。城鎮(zhèn)居民收入的增加是購(gòu)房置業(yè)的不竭動(dòng)力和源泉。因此要想方設(shè)法增加居民收入,不斷改善生活質(zhì)量,提高生活品質(zhì)。要按照科學(xué)發(fā)展觀的要求,不斷增加廣大居民的收入,讓他們共享改革開放和遼陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的成果,不斷提高和改善居住的環(huán)境和居住條件。

  5、進(jìn)一步放活二手房交易市場(chǎng)。目前,我市的二手房交易市場(chǎng)還處于初級(jí)階段,規(guī)章制度、人員配備、交易場(chǎng)所等還不健全,交易量小,且很不規(guī)范,這對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有重要影響。健康有序的房地產(chǎn)業(yè)離不開二手房交易市場(chǎng)的活躍和繁榮。因此,要加強(qiáng)二手房交易市場(chǎng)的建立、工作機(jī)構(gòu)的設(shè)立和人員的配備,建立健全完善的規(guī)章制度。同時(shí)要減免部分稅費(fèi),以吸引廣大居民加入到這一市場(chǎng)上來,不斷完善和繁榮這一市場(chǎng),以推動(dòng)遼陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。

  總之,我們要通過不懈的努力,使我市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策方向?qū)、政策目?biāo)準(zhǔn)、政策力度大、政策配套完善、政策落實(shí)到位。要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng),積極引導(dǎo)房產(chǎn)業(yè)向規(guī);⒓s化、品牌化方向發(fā)展,為城鄉(xiāng)一體化建設(shè)和區(qū)域中心城市建設(shè)做出積極的貢獻(xiàn)。

  以上是對(duì)遼陽(yáng)市20xx年至今房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)大體調(diào)研和整合,在經(jīng)歷過20xx年的全球金融危機(jī)后的遼陽(yáng)市房產(chǎn)市場(chǎng)仍處于一個(gè)活躍的階段。房產(chǎn)建設(shè)面積、購(gòu)買量、人均收入水平都保持在一個(gè)平穩(wěn)的狀態(tài),為了加大遼陽(yáng)市房產(chǎn)市場(chǎng)的不斷上升,應(yīng)總結(jié)過去的經(jīng)驗(yàn),彌補(bǔ)過去的不足。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告9

  專家普遍認(rèn)為,北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐步走出了概念競(jìng)爭(zhēng)的怪圈,伴隨著市場(chǎng)成熟的腳步,已經(jīng)步入了產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。產(chǎn)品的優(yōu)劣直接影響銷售的最終結(jié)果。

  一、產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析

  本案位于朝陽(yáng)區(qū)工體東路8號(hào)、10號(hào)院,地處東二環(huán)與東三環(huán)之間、平安大街延長(zhǎng)線與朝外大街之內(nèi),距東二環(huán)1。7公里、距東三環(huán)0。8公里;項(xiàng)目地塊西隔工體東路為工人體育場(chǎng)游泳館,東隔東大橋斜街為三里屯普通居民住宅區(qū),南臨北空干休所,北鄰北京警備司令部武警辦公大樓。項(xiàng)目占地1。21公頃,屬典型的“插空”項(xiàng)目;規(guī)劃總建筑面積8。12萬平方米,建筑密度31%,容積率5。37。

  從建筑形式上屬于圍合型高板和塔連板形式,規(guī)劃方案難度較大。針對(duì)本地塊周邊的市政設(shè)施、交通道路狀況、配套設(shè)施等諸多因素綜合考慮,對(duì)該規(guī)劃項(xiàng)目作如下分析:

  1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析

 。1)、地處東二、三環(huán)之間,是公認(rèn)的的高地價(jià)區(qū)位,土地使用權(quán)的獲取來之不易,絕對(duì)區(qū)位上乘。

 。2)、位于三大商務(wù)、商業(yè)核心及使館區(qū)的邊緣,商業(yè)氣氛濃厚,同時(shí)可分流四大核心區(qū)域的客戶,區(qū)域內(nèi)目標(biāo)客戶大多具有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和相應(yīng)的消費(fèi)能力。

 。3)、緊鄰工人體育場(chǎng)館和富國(guó)海底世界兩個(gè)具有代表性的消費(fèi)場(chǎng)所;綜合考慮,有一定的投資空間,經(jīng)概念提升、整體包裝策劃后,除純居住功能外存有一定的投資租賃市場(chǎng)。

 。4)、所處區(qū)域市政道路狀況良好、周邊配套設(shè)施齊全,特別是商業(yè)配套、健身、餐飲、娛樂場(chǎng)所多,并且整體區(qū)域內(nèi)遠(yuǎn)景規(guī)劃較好,對(duì)客戶心理影響會(huì)較大。

  (5)、與本區(qū)域內(nèi)其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比,周邊現(xiàn)狀綠化較好、樹齡長(zhǎng)、污染小且與大型公園相隔不遠(yuǎn),在某種程度上來講不失為典型的繁華街區(qū)中“鬧中取靜”的項(xiàng)目;

  2、項(xiàng)目劣勢(shì)

 。1)、相對(duì)區(qū)位一般,東離國(guó)貿(mào)商圈,西距朝外商業(yè)大街都有一定距離,屬于“都沿邊,卻又不全是”邊緣地帶,商務(wù)氣氛不濃。

  (2)、四鄰小環(huán)境較差,處于北京舊有居民區(qū)的包圍之中,紛亂嘈雜,居民素質(zhì)不高,文化氣息不夠理想,對(duì)業(yè)主的日后生活會(huì)有一定的影響,不適宜建高尚純居住區(qū)。

 。3)、項(xiàng)目規(guī)劃方案受地塊形狀、四至狀況制約嚴(yán)重,人口密度大、建筑密度大、容積率較高、樓體布局難度大,狹小的中央庭院也不利于園林景觀環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì),會(huì)給銷售帶來較大壓力,特別是進(jìn)入后期銷售階段隨著工程形象的拔高,視覺效果會(huì)越來越差。

 。4)、項(xiàng)目地處朝外及平安大街延長(zhǎng)線之間,交通狀況在上下班高峰期擁堵嚴(yán)重,若遇工體有大型演出、比賽,則更加不理想。

 。5)、板樓中東西朝向的戶型所占比例大于南北向戶型的比例,不利于銷售利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)及項(xiàng)目檔次的提升,并且與項(xiàng)目整體定位于高檔相矛盾;且部分戶型套內(nèi)面積分配相對(duì)不合理,即相對(duì)于套內(nèi)戶型總面積,次臥、廚房的面積過小不符合目標(biāo)客戶的舒適生活習(xí)慣;

  (6)、區(qū)域內(nèi)可替代產(chǎn)品較多,與區(qū)域內(nèi)各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比,本案建筑規(guī)模、工期及入住時(shí)間存在較大劣勢(shì),地下車位數(shù)量也不足,客戶容易被分流。

  二、規(guī)劃研究及產(chǎn)品定位

  通過產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析可以得出如下結(jié)論:該地塊既有先天的不足也有鮮明的優(yōu)勢(shì),不菲的地價(jià)決定了它只能做中高檔產(chǎn)品,

  為了挖出其潛質(zhì)來我們必須對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位進(jìn)行細(xì)分,而只有對(duì)目標(biāo)客戶的需求做細(xì)致研究,才能有針對(duì)性地做產(chǎn)品細(xì)分。

  1、產(chǎn)品規(guī)劃研究

  從本宗地地塊形狀來看呈楔形,不十分規(guī)則,屬東西向長(zhǎng)、南北向短的不好利用地塊,體現(xiàn)在規(guī)劃上就是東西向房屋必然多于南北向房屋;加上地塊北側(cè)為北京警備司令部辦公用房,直接導(dǎo)致地塊南側(cè)的使用受到限制;再加上地塊整體為近方形,只有做出圍合才能提高土地利用率,這就不可避免地出現(xiàn)多處拐角結(jié)合部的“死角”房屋;這些在規(guī)劃上不可逾越的障礙直接影響到銷售價(jià)格的提升及銷售利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。很難想象出,這里能夠規(guī)劃成純居住高尚品質(zhì)社區(qū),恐怕也難塑造成高尚的辦公環(huán)境。假如僅從本項(xiàng)目目前的戶型面積設(shè)計(jì)及所處區(qū)域地段來看似乎有這種可能,但辦公商住的必要條件是便捷的交通和足夠的停車位,而這兩點(diǎn)又恰恰是為本項(xiàng)目不可逾越的障礙;另外,向西的朝外大街,向東的三環(huán)沿線及國(guó)貿(mào)商圈可供選擇的純辦公樓較多,因此作為純辦公用房也不太現(xiàn)實(shí)。

  2、目標(biāo)客戶研究

 。1)、因故不能或不愿離開該區(qū)域的成功人士,追求一定的舒適生活,向往擁有朝向好、面積適中偏大的戶型。

 。2)、向往便利的運(yùn)動(dòng)、健康,追求時(shí)尚,工作單位十分接近的年輕的準(zhǔn)成功人士(包括一些運(yùn)動(dòng)員)。

 。3)、中小規(guī)模個(gè)體經(jīng)貿(mào)公司,業(yè)務(wù)便利,商住兩用的需求者。

  (4)、看準(zhǔn)獨(dú)特的位置、商機(jī)和產(chǎn)品的個(gè)性,用于投資的成功人士。

  理由是:

 。1)、規(guī)劃方案可以做到一定數(shù)量的好朝向較舒適性的房子。

 。2)、工體、海底世界對(duì)一些年輕、追求健康、快樂生活一族有無窮的魅力,有一些運(yùn)動(dòng)員希望就近有一處住所,有一些富裕的鐵桿國(guó)安球迷希望在工體旁邊有一處不大的“第二居所”。

 。3)、本塊宗地處于周邊三大商業(yè)、商務(wù)核心邊緣的市中心地帶,可滿足一些中小個(gè)體經(jīng)營(yíng)者居家辦(4)、本塊宗地位于第一、第三使館區(qū)和幾大商務(wù)、商業(yè)區(qū)的邊緣,只要戶型面積合理,便具有一定的投資概念。

 。5)、居家辦公和投資型客戶對(duì)戶型朝向的要求并不十分敏感,可以解決本項(xiàng)目東西向房屋過多的劣勢(shì),推出板式辦公樓的優(yōu)勢(shì)。

  3、項(xiàng)目定位

  商住兩用+投資概念

  4、建筑規(guī)劃的調(diào)整

 。1)、保留正向大面積的居住功能為主的偏大套型設(shè)計(jì)。

 。2)、把兩個(gè)樓座的銜接處設(shè)計(jì)成投資或商業(yè)用房戶型,面積不宜大,拐角可適當(dāng)進(jìn)行功能修改。

 。3)、建議將樓體結(jié)構(gòu)確定為框架結(jié)構(gòu),以增加室內(nèi)外空間的可變性,從而增加部分房間的開間程度。

 。4)、裝修標(biāo)準(zhǔn)選用菜單式精裝修方式。

 。5)、在立面的表現(xiàn)上應(yīng)與東部城市的整體相和諧并有適當(dāng)突出、夸張的表現(xiàn),既要有現(xiàn)代感,又與投資人心態(tài)相吻合,色彩選用上應(yīng)冷暖色對(duì)比較為明顯,在二者間又要有適當(dāng)?shù)倪^渡。

  (6)、在陽(yáng)臺(tái)和窗體的表現(xiàn)上,應(yīng)從整體上考慮細(xì)節(jié),局部采用變化,力求新穎、實(shí)用,使客戶從效果圖上就有一種是成功人士居住地方的感覺;另外,在充分控制成本的前提下,盡量注重新材料、新工藝的運(yùn)用,盡量避免市場(chǎng)上產(chǎn)品相似化、趨同化的弊病,尋求獨(dú)到將是我產(chǎn)品設(shè)計(jì)的第一原則。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告10

  新穎的營(yíng)銷理念

  1、碧桂園“微信營(yíng)銷”:開發(fā)商將項(xiàng)目資料、圖片發(fā)布在官的網(wǎng)或微信公眾平臺(tái),客戶通過手機(jī)或者IPAD登陸碧桂園官的網(wǎng)或者微信公眾平臺(tái),實(shí)現(xiàn)了“遠(yuǎn)在千里之外,而身臨其境的跨越時(shí)空之旅”。碧桂園又成為了房地產(chǎn)微營(yíng)銷吃“螃蟹”的第一人。20xx年11月13日,在項(xiàng)目發(fā)布微全景當(dāng)天,平均1小時(shí)3000的點(diǎn)擊量、每分鐘就有將近50

  人瀏覽,上線第一天點(diǎn)擊量過萬,而在上線第3天點(diǎn)擊量竟然突破了25000……目前很多項(xiàng)目臵業(yè)顧問已經(jīng)開始這樣使用這個(gè)工具:利用手機(jī)號(hào),加客戶的微信,發(fā)看房鏈接到客戶手機(jī)上,引導(dǎo)客戶看環(huán)境,再看戶型......(此信息有貴州房地產(chǎn)QQ群得知)

  2、花果園“連鎖式銷售中心”:由于樓盤較大,銷售人員較多,據(jù)了解花果園最多時(shí)銷售人員為5000人,目前1500個(gè)銷售人員,一個(gè)銷售中心不能滿足需求,因此增設(shè)臨時(shí)咨詢點(diǎn),目前花果園項(xiàng)目臨時(shí)咨詢點(diǎn)遍布整個(gè)貴陽(yáng)市,據(jù)工作人員透露大約有300個(gè)左右,把一部分銷售人員派出銷售中心,分散到各臨時(shí)咨詢點(diǎn),一方面最大化調(diào)動(dòng)銷售人員積極性,另一方面起到宣傳作用,降低宣傳成本。

  3、完善的銷售體制和先進(jìn)的銷售宣傳工具。走訪到花果園項(xiàng)目銷售中心,進(jìn)入眼簾的是一遍人身鼎沸,緊然有序的銷售場(chǎng)景,銷售人員專業(yè)的講解和熱情的接待,孜孜不倦的帶看現(xiàn)場(chǎng),無論從各方面來講都讓客戶感覺到樓盤本身的魅力。另外一方面,從客戶接待,到客戶定房,再到客戶交款,再到客戶辦理手續(xù),整個(gè)過程設(shè)立專人專辦,緊然有序。同時(shí)設(shè)立售后服務(wù)和客戶投訴部門,這一整套體制接近完美。再來看銷售工具,花果園超大熒幕宣傳片,讓客戶身臨其境,享受其項(xiàng)目本身所帶來的震撼感。另外其他項(xiàng)目也有比較先進(jìn)的銷售工具,比如中國(guó)水電〃觀府壹號(hào),單體戶型模型采用超大平板顯示器顯示,客戶可以看到平面圖,3D立體圖像等,確實(shí)感受到視覺帶來的沖擊感。

  本次貴陽(yáng)之行,給我和我的同事帶來全所未有的全新感受,并看到和學(xué)習(xí)到一些我們所未知的營(yíng)銷理念。同時(shí)也體會(huì)到自身的不足,無論是產(chǎn)品規(guī)劃上的,銷售體制和管理上的都有全新的收獲。 針對(duì)馬龍廣電文化項(xiàng)目,我個(gè)人提出以下建議:目前項(xiàng)目最大的問題在于工程資金支付困難,而面對(duì)本身產(chǎn)品上的一些規(guī)劃缺陷,尤其是商業(yè)部分,面積過大,總價(jià)較高,短時(shí)間銷售完畢,比較困難,商業(yè)部分占銷售總額的50%。因此只能集中消化住宅和地下車位來緩解資金壓力。然而面對(duì)目前馬龍房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,客源較少,又如何度過銷售低迷時(shí)期?建議:1、推出特價(jià)房源,針對(duì)94.03㎡住宅,低價(jià)出售一部分,不分樓層,每套25萬元。2、針對(duì)頂層躍層住宅,采用捆綁式銷售,買房子送車位。3、車位目前報(bào)名情況不理想,報(bào)名10組客戶,為促進(jìn)全部成交,建議價(jià)格定制為7-8萬元/個(gè),優(yōu)惠后7-7.5萬元每個(gè)銷售。剩余車位待住宅和商鋪全部銷售完畢后在銷售,銷售價(jià)格可為9-10萬/個(gè)。4、提高銷售服務(wù)質(zhì)量,嚴(yán)格要求銷售人員的行為規(guī)范。5、盡快完成項(xiàng)目整體工程形象,外立面的拆除和粉刷。6、據(jù)了解,龍翔路擴(kuò)建工程,政府已經(jīng)在動(dòng)員拆遷,預(yù)計(jì)20xx年7月通車,據(jù)此,將拉動(dòng)商業(yè)部分的銷售。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告11

  今年以來,在國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的一系列利好政策,特別是在我市“房產(chǎn)新政”影響和帶動(dòng)下,我市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯活躍,開發(fā)投資逐漸向好,商品房銷售持續(xù)上升,政策效應(yīng)進(jìn)一步顯現(xiàn)。

  一、 當(dāng)前我市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

  (一)房地產(chǎn)開發(fā)投資處于低位調(diào)整中。1-11月,我市房地產(chǎn)開發(fā)投資94.9億元,同比下降9.0%,較今年最低點(diǎn)回升近6個(gè)百分點(diǎn),比三季度提高了1.1個(gè)百分點(diǎn)(如圖1所示),占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為10.0%,比三季度下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。

  市區(qū)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資56.0億元,同比下降19.7%,占全市房地產(chǎn)開發(fā)總量的59.0%;四縣(市)共完成開發(fā)投資38.9億元,同比增長(zhǎng)12.4%,占全市房地產(chǎn)開發(fā)總量的41.0%。投資額與上年同期比較,只有江都、寶應(yīng)保持增長(zhǎng),降幅較大的有廣陵、開發(fā)區(qū)和儀征(詳見下表)。

  從房地產(chǎn)投資構(gòu)成情況看,1-11月,商品住宅完成投資78.4億元,同比下降8.7%,占房地產(chǎn)開發(fā)投資額比重為82.6%;辦公樓完成投資1.2億元,同比下降21.7%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資額10.5億元,同比下降23.5%;其他用房完成投資額4.8億元,同比增長(zhǎng)48.4%。辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、其他用房分別占房地產(chǎn)開發(fā)投資額比重為1.3%、11.0%、5.1%,商品住宅投資、其他用房占比重同比略有提高。

  (二)房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)!岸唤怠薄kS著我市六部門促進(jìn)新開工措施的出臺(tái)和銷售市場(chǎng)的不斷升溫,市場(chǎng)供應(yīng)已經(jīng)發(fā)生積極變化,施工面積、竣工面積保持一定規(guī)模的增長(zhǎng),新開工面積同比下降,但下降幅度逐漸收窄。

  1-11月,全市商品房施工面積1135.9萬平方米,同比增長(zhǎng)13.6%;其中住宅面積887.4萬平方米,同比增長(zhǎng)4.1%;辦公樓26.7萬平方米,同比增長(zhǎng)75.5%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房161.7萬平方米,同比增長(zhǎng)52.5%。竣工面積276.7萬平方米,同比增長(zhǎng)43.9%;其中住宅面積241.7萬平方米,同比增長(zhǎng)40.0%;辦公樓5.0萬平方米,同比增長(zhǎng)143.2%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房25.5萬平方米,同比增長(zhǎng)111.1%。新開工面積293.0萬平方米,同比下降22.7%;其中住宅面積224.7萬平方米,同比下降30.0%;辦公樓7.4萬平方米,同比增長(zhǎng)117.3%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房39.7萬平方米,同比下降8.6%。

  (三)新政助今年商品房銷售增勢(shì)強(qiáng)勁。1-11月,全市商品房共銷售313.1萬平方米,同比增長(zhǎng)58.5%。其中,住宅銷售面積286.8萬平方米,同比增長(zhǎng)64.7%;辦公樓銷售面積3.8萬平方米,同比增長(zhǎng)92.5%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積20.3萬平方米,同比增長(zhǎng)8.0%。商品房銷售額147.6億元,同比增長(zhǎng)92.1%;其中住宅銷網(wǎng)售額130.8億元,同比增長(zhǎng)103.2%;辦公樓銷售額2.2億元,同比增長(zhǎng)116.9%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額14.0億元,同比增長(zhǎng)27.6%。

  (四)開發(fā)資金到位情況良好,資金緊張狀況有所緩解。今年以來,隨著商品房銷售逐步回升,成交量顯著增加,開發(fā)企業(yè)資金回籠速度加快,全市房地產(chǎn)開發(fā)資金到位情況良好。1-11月,全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金總量為149.5億元,同比增長(zhǎng)12.5%,其中本年到位資金為131.2億元,同比增長(zhǎng)13.3%;上年末結(jié)余資金為18.4億元。到位資金總量的增速高于去年全年增速1.1個(gè)百分點(diǎn)。今年開發(fā)資金來源數(shù)為同期開發(fā)投資完成額的1.6倍,高于去年同期1.3倍的水平。再?gòu)谋灸甑轿毁Y金中的其它資金來源情況看,1-11月,全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的其它資金來源為76.2億元,同比網(wǎng)增長(zhǎng)19.2%,其中定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款同比分別增長(zhǎng)32.2%和87.2%。到位資金增速加快表明今年以來隨著商品房銷售的活躍,企業(yè)回籠資金情況良好。

  二、房地產(chǎn)新政對(duì)市場(chǎng)影響的分析

  1、房產(chǎn)新政累積效應(yīng)得到進(jìn)一步顯現(xiàn)。去年四季度以來,我市及時(shí)出臺(tái)了有效的“房產(chǎn)新政”,今年以來各部門又在原有基礎(chǔ)上不斷完善和細(xì)化各種政策措施,共出臺(tái)四項(xiàng)樓市新政,其中包括《關(guān)于調(diào)整市區(qū)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策》、《關(guān)于進(jìn)一步降低居民購(gòu)買和轉(zhuǎn)讓住房稅收負(fù)擔(dān)政策》、《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見》、《關(guān)于促進(jìn)項(xiàng)目新開工的政策措施》,同時(shí)加大金融支持服務(wù)力度,降低公積金貸款首付比例,首付房款比例由30%調(diào)整為20%,貸款最高額度由25萬元調(diào)整為35萬元,貸款最長(zhǎng)期限由20年調(diào)整為30年,縮短二套房貸和二手房交易營(yíng)業(yè)稅免征年限,并將全額征收改為差額征收等等。這些政策措施效果的顯現(xiàn),有效降低了購(gòu)房者的購(gòu)房成本,緩解了開發(fā)商的資金壓力,無論是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是消費(fèi)者來說都是一種利好,增強(qiáng)了信心、得到了實(shí)惠。從目前的情況來看,在經(jīng)過幾個(gè)月的運(yùn)行后已產(chǎn)生了積極的效果,為房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖起到了積極的推進(jìn)作用。

  2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化措施積極有效。去年下半年以后,針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的房產(chǎn)投資、商品房銷售持續(xù)下降的新情況,全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動(dòng)調(diào)整開發(fā)戰(zhàn)略和市場(chǎng)營(yíng)銷策略,采取了各種優(yōu)惠促銷措施,極大地刺激了居民的購(gòu)房欲望和消費(fèi)熱情,使得成交量大幅增長(zhǎng)。

  3、城鎮(zhèn)居民收入增長(zhǎng)較快,消費(fèi)信心和購(gòu)買力有所增強(qiáng)。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入保持較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),XX年1-11月,人均達(dá)17878元,同比增長(zhǎng)12.0%。居民收入的增長(zhǎng),加上“80后”的結(jié)婚用房,另一方面,積累了去年處于觀望狀態(tài)的剛性需求,再加上一系列暖市新政的進(jìn)一步落實(shí)到位,今年以來全市居民的消費(fèi)信心、還貸能力和購(gòu)房能力顯著提升,使得購(gòu)房欲望和意愿得到進(jìn)一步釋放。

  三、當(dāng)前值得關(guān)注的兩個(gè)問題

  首先,商品房新開工面積近幾年首次出現(xiàn)下降之勢(shì)。受去年商品房銷售持續(xù)下降的影響,今年1-11月累計(jì),全市商品房新開工面積為293.0萬平方米,同比下降22.7%,降幅比三季度僅縮小了14.1個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)分析,今年以來商品房新開工面積出現(xiàn)下降的主要原因,一是當(dāng)前部分開發(fā)企業(yè)對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)判斷較為保守,投資比較謹(jǐn)慎,開發(fā)速度明顯放慢;二是由于去年同期基數(shù)增速高(去年1-11月全市新開工面積379.1萬平方米)。如果新開工面積出現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢(shì),不但會(huì)影響到今后的市場(chǎng)供應(yīng)量,也會(huì)影響到房地產(chǎn)開發(fā)投資的總量規(guī)模和速度,對(duì)全市保投資、促增長(zhǎng)也會(huì)造成不利的影響,因此,值得引起我們高度關(guān)注和重視。

  其次,房?jī)r(jià)高位運(yùn)行,可能對(duì)商品房銷售形成新的制約。隨著商品房銷售的較快增長(zhǎng),市場(chǎng)回暖跡象趨于明顯,部分開發(fā)企業(yè)和新增樓盤出現(xiàn)了價(jià)格上漲。據(jù)反映,在成交量稍有起色之后,從3月份開始,有部分樓盤開始提價(jià),到了8月份,一些樓盤出現(xiàn)了“坐地漲價(jià)”的現(xiàn)象。從市區(qū)商品房平均成交價(jià)格來看,今年1-11月市區(qū)商品房平均合同成交價(jià)格為5375.35元/㎡,同比增長(zhǎng)12.3%,其中商品住房平均合同成交價(jià)格為5254.95元/㎡,同比上漲17.62%。在市區(qū),出現(xiàn)了諸如:帝景藍(lán)灣、桐園、運(yùn)河壹號(hào)公館、江南一品、公園一號(hào)等7000-8000元/㎡的高價(jià)樓盤。商品房?jī)r(jià)格的上漲大大超過了人民收入的增長(zhǎng),勢(shì)必對(duì)銷售形成新的制約。

  四、促進(jìn)我市房地產(chǎn)健康發(fā)展的幾點(diǎn)建議

  1、加快政策調(diào)整,給予行業(yè)寬松發(fā)展空間。目前××市出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》,主要涉及保障性住房、普通商品房、購(gòu)房稅費(fèi)、住房貸款等方面內(nèi)容,政策帶有放松行業(yè)發(fā)展環(huán)境的性質(zhì)。因此,政府在引導(dǎo)輿論、制定政策方面應(yīng)該更堅(jiān)定地用市場(chǎng)化標(biāo)準(zhǔn),給行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展一個(gè)寬松穩(wěn)定的環(huán)境,為未來房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)繁榮穩(wěn)定奠定基礎(chǔ)。

  2、政府應(yīng)規(guī)范土地市場(chǎng),引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)合理科學(xué)利用現(xiàn)有的可開發(fā)土地。從規(guī)劃、用地及稅費(fèi)優(yōu)惠等方面引導(dǎo)鼓勵(lì)社會(huì)投資,發(fā)展以中小戶型(戶型面積在120平方米以下)為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目,加大廉租房和政府保障性住房建設(shè),以滿足絕大多數(shù)市民的住房需求。房?jī)r(jià)過高依然是阻擋市場(chǎng)成交有效放大的直接障礙,也是消費(fèi)者觀望的根本原因。普通消費(fèi)者依然無法承受當(dāng)前的房?jī)r(jià),而事實(shí)上當(dāng)前的房?jī)r(jià)仍然包含著較大的利潤(rùn),一方面如果開發(fā)商愿意讓利于消費(fèi)者,二者之間的訴求達(dá)到一個(gè)合理的平衡,房地產(chǎn)長(zhǎng)期積累的矛盾就能得到有效消除;另一方面開發(fā)商還需要在土地儲(chǔ)備和房屋開發(fā)上進(jìn)行合理規(guī)劃,防范資金鏈斷裂,以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

  3、穩(wěn)定就業(yè)和增加居民收入。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展關(guān)鍵在市場(chǎng)成交量,而市場(chǎng)成交則有賴于市場(chǎng)消費(fèi)能力。因此,居民收入和就業(yè)狀況對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的消費(fèi)非常關(guān)鍵。

  4、創(chuàng)造較好的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境。政府要不斷加大投入,著力改善道路、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施,加強(qiáng)教育衛(wèi)生、文化等民生工程建設(shè),創(chuàng)造良好的人文居住環(huán)境,以吸引實(shí)力更強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)入駐開發(fā)。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告12

  縣級(jí)(尤其是我們中西部不發(fā)達(dá)地區(qū)的縣)房地產(chǎn)業(yè)具有規(guī)模小銷價(jià)低購(gòu)買力不能持久的“短平快”特點(diǎn):一般都是是掛靠在大開發(fā)商下的小規(guī)模企業(yè),運(yùn)作模式是購(gòu)買一塊地興建一個(gè)小區(qū)或幾棟商住樓,銷售得差不多了也就撤走了另找商機(jī),開發(fā)期一般是一二年至三五年間短期行為,開發(fā)商多是前幾年富起來的追逐豐厚行業(yè)利潤(rùn)一擁而上的暴富者,素質(zhì)參差不齊。財(cái)務(wù)人員多是臨時(shí)騁請(qǐng)一些有背景或身分的當(dāng)?shù)馗挥嗳藛T,稅務(wù)財(cái)務(wù)不精通、不熟悉,核算不能達(dá)到規(guī)范要求。給稅收征管工作增大難度:

  稅收征管現(xiàn)狀:工作被動(dòng),征管質(zhì)量不高

  一、地區(qū)觀念短期效益驅(qū)動(dòng)形成干擾:近年來經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)加大對(duì)招商引資力度,招商引資工作作為政績(jī)的一個(gè)主要方面,房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)見效快、政績(jī)顯現(xiàn)行業(yè)得到各級(jí)政府的青睞,各地各級(jí)產(chǎn)生重發(fā)展重引資輕管理思想,為了引進(jìn)“鳳凰”紛紛出臺(tái)一些五花八門地方土政策,因人因地因情況具體一個(gè)單位一個(gè)政策,在稅收上開一些口子,給依法征稅人為設(shè)置了障礙,對(duì)稅務(wù)部門日常征管工作也時(shí)有干擾。

  二、行業(yè)要求不高資金密集財(cái)務(wù)核算質(zhì)量低增加稅收征管難度:縣級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)要求低門檻不高:找個(gè)掛靠單位,租個(gè)辦公場(chǎng)所,幾個(gè)相關(guān)行業(yè)人員拼湊一起手中有地就可以開張。筆者所在的武寧縣城是一個(gè)人口不足十萬的小縣城,投資數(shù)千萬元的房地產(chǎn)企業(yè)有十幾家,形為企業(yè)實(shí)為個(gè)體的開發(fā)商近百,良莠不一。房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)又是資金密集運(yùn)作行業(yè),密集資金運(yùn)作、生產(chǎn)周期較一般行業(yè)長(zhǎng)、成本費(fèi)用項(xiàng)目多、會(huì)計(jì)核算復(fù)雜的特點(diǎn)要求房地產(chǎn)企業(yè)建立規(guī)范財(cái)務(wù)核算,目前稍具規(guī)模的開發(fā)商也只是幾個(gè)股東、三兩個(gè)財(cái)務(wù)人員,幾個(gè)工程人員組成,個(gè)體開發(fā)商更是股東打包來,事事自己動(dòng)手心里一盤賬根本談不上財(cái)務(wù)核算。成本、費(fèi)用不實(shí)、隱瞞收入現(xiàn)象不同程度普遍存在,給稅收征管工作帶來被動(dòng)。

  三、稅收征管手段簡(jiǎn)單化,所得稅、土地增值稅偷漏嚴(yán)重:由于成本費(fèi)用核算不實(shí),建筑業(yè)目前執(zhí)行的20__年工程預(yù)算指標(biāo)體系與實(shí)際出入較大,稅務(wù)部門一般以房地產(chǎn)銷售收入為基礎(chǔ),對(duì)所得稅實(shí)行定率征收,對(duì)土地增值稅按預(yù)征率征收,收入比例與現(xiàn)狀不相符,以武寧縣為例今年上半年實(shí)際征收入庫(kù)房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅509萬元、所得稅170萬元、土地增值稅68萬元。房地產(chǎn)成為一個(gè)暴利行業(yè)已是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí),所得稅、土地增值稅少繳由此可風(fēng)一斑。

  解決方法探討

  一、思想上客觀分析房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀,研究其發(fā)展形勢(shì)改變收入倚重思想:1、從宏觀、微觀上向地方黨政領(lǐng)導(dǎo)客觀分析房地產(chǎn)業(yè)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)影響,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展來講是一把雙刃劍,它的產(chǎn)品是不動(dòng)產(chǎn)屬于消費(fèi)行業(yè),它創(chuàng)造的是短期繁榮和短期財(cái)政收入,不能像工商業(yè)那樣給地方帶來長(zhǎng)期的持續(xù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,過度繁榮吸引過多資金擠占了其它方面的投資,土地是有限的逐步增值的資源,過快開發(fā)是得不失,對(duì)房地產(chǎn)業(yè)不應(yīng)有倚重和依賴心理,國(guó)際慣例也都不會(huì)予以行業(yè)優(yōu)惠。2、教育地稅干部克服畏難思想,采取緊盯戰(zhàn)術(shù),多調(diào)查研究、多實(shí)地觀察、及時(shí)掌握工程進(jìn)度和銷售情況,實(shí)行動(dòng)態(tài)跟蹤管理,不給偷漏稅者可行之機(jī)。

  二、加大宣傳力度,強(qiáng)制規(guī)范行業(yè)財(cái)務(wù)核算,提高納稅人自行申報(bào)率和申報(bào)準(zhǔn)確率:稅收管理單位有針對(duì)性地逐戶進(jìn)行納稅輔導(dǎo),明確稅收政策并將政策出臺(tái)的背景、宗旨、目的和違反政策的后果講清楚,敦促納稅人重視財(cái)務(wù)核算工作自覺及時(shí)進(jìn)行準(zhǔn)確的納稅申報(bào)。為稽查部門的處理處罰設(shè)置一個(gè)強(qiáng)有力的前提條件。

  三、加強(qiáng)培訓(xùn)、提高技能、加強(qiáng)檢查、強(qiáng)化稅務(wù)稽查工作職能:稅務(wù)稽查作為打擊偷漏稅的職能部門,認(rèn)真鉆研房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)、核算業(yè)務(wù),提高自身人員政治、業(yè)務(wù)素質(zhì),檢查時(shí)注意與相關(guān)部門聯(lián)系協(xié)作,積極搜集資料,夯實(shí)證據(jù)鏈,重點(diǎn)檢查所得稅、土地增值稅,處理時(shí)依法辦事,用足用好法律賦予的職能,嚴(yán)厲打擊偷漏稅不法行為,加大偷逃稅成本,讓心存僥幸者不敢也不能偷逃國(guó)家稅收

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告13

  近期,由市統(tǒng)計(jì)局牽頭,就準(zhǔn)旗房地產(chǎn)開發(fā)情況進(jìn)行了專項(xiàng)調(diào)研。此次調(diào)研活動(dòng)共走訪了21家房地產(chǎn)開發(fā)公司,實(shí)地考查了都市雅園經(jīng)濟(jì)適用房、錦麗苑、名盛園商住小區(qū)、桃園盛景商住小區(qū)等小區(qū)的建設(shè)情況,走訪了部分小區(qū)住戶,聽取了各房地產(chǎn)開發(fā)公司的情況介紹。通過調(diào)研,了解了全旗房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題。

  近年來,準(zhǔn)旗在工業(yè)經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展的帶動(dòng)下,經(jīng)濟(jì)社會(huì)實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展,城鄉(xiāng)居民收入逐年增加,生活水平不斷提高,固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng),前三季度累計(jì)完成401億元。為遏制房?jī)r(jià)過快上漲,抑制投資、投機(jī)性需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,國(guó)家和地方先后出臺(tái)了一系列政策,從限貸、限購(gòu)、限外、限價(jià),到提高存款準(zhǔn)備金率、加息、擴(kuò)大保障性住房供給等各個(gè)方面加強(qiáng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。在此背景下,前三季度準(zhǔn)旗房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行穩(wěn)中有升,一方面,房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持高位運(yùn)行,新開工面積多于去年,施工規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大;另一方面,市場(chǎng)銷售穩(wěn)中趨緩,價(jià)格漲幅有所回落,市場(chǎng)觀望氛圍漸顯?傮w而言,全旗房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行正朝著宏觀調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展。

  一、20xx年前三季度房地產(chǎn)運(yùn)行情況:

  1、開發(fā)投資繼續(xù)高位運(yùn)行,住宅投資增速加快

  三季度,全旗共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)45家(其中資質(zhì)企業(yè)24家),啟動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目65個(gè),計(jì)劃總投資達(dá)100.96億元,累計(jì)完成投資46.55億元,同比增長(zhǎng)548.6%,比前四年累計(jì)完成額高出0.55億元,達(dá)到有史以來最高。其中:住宅投資31.7億元,同比增長(zhǎng)521.6%;辦公樓投資3.58億元;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資7.33億元;其他投資3.94億元。住宅投資占總投資的比重達(dá)68%,處于主體地位。

  2、資金來源逐漸趨緊,自籌資金和其他資金成為主渠道

  前三季度,全旗共開發(fā)65個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃總投資100.96億元,到位資金39.55億元,資金到位率為39.2%,缺口資金約7億元。

  據(jù)調(diào)查,8成房地產(chǎn)商資金缺口大,來源趨緊,主要受信貸收緊等因素的影響,國(guó)內(nèi)貸款在資金來源中所占比重下降,自籌資金和其他資金所占比重提高。前三季度,在所有資金來源中:國(guó)內(nèi)貸款1.28億元,同比下降39%。所占比重由上年同期的29.3%下降到2.8%。自籌資金、其他資金分別為38.6億元和6.67億元,分別增長(zhǎng)3512%和156.5%,所占比重分別由上年同期的34.1%、13.2%提高到82.9%、14.3%。

  3、安居性保障房建設(shè)進(jìn)度加快

  準(zhǔn)旗保障房建設(shè)有序推進(jìn),至9月底,全旗已開工建設(shè)各類保障房5024套,其中新開工3486套,開工率為100%;施工面積為128.45萬平方米,其中:廉租房4.87萬平方米、公共租賃住房1萬平方米、經(jīng)濟(jì)適用房2.4萬平方米、各類棚戶改造120.18萬平方米;累計(jì)完成投資6.07億元,其中:廉租房0.26億元、公共租賃住房0.07億元、經(jīng)濟(jì)適用房0.34億元,各類棚戶改造5.4億元,住房保障工作進(jìn)度居全市前列。

  4、商品房供銷出現(xiàn)明顯差距,成交數(shù)量下滑

  從供應(yīng)方面看:前三季度,全旗商品房屋施工面積364.1萬平方米,在建規(guī)模同比增加248.6萬平方米,增長(zhǎng)215.2%,增速比上年同期提高7.6個(gè)百分點(diǎn)。其中,商品房新開工面積330.37萬平方米,增長(zhǎng)297.9%。由于大量房地產(chǎn)商加入保障房開發(fā)建設(shè)中,使得房地產(chǎn)投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)張,未來房源供給充足。

  從需求方面看:1-9月,全旗商品房竣工面積70.58萬平方米,同比增長(zhǎng)70%,7、8、9月銷售面積分別為18.94萬平方米、28.86萬平方米、29.36萬平方米,同比分別下降4.7%、0.4%、53.3%;7、8、9月銷售量分別為1201套、1897套、1936套,同比分別減少244套、486套、1599套;第三季度銷售額14.94億元,同比下降55.9%,住宅平均售價(jià)略有下降。9月本是商品房銷售的傳統(tǒng)旺季,但由于受限購(gòu)環(huán)境和調(diào)控政策影響,明顯呈現(xiàn)出金九成色不足,銀十開盤不暢,所簽售合同不到20%,銷售面積也僅為存量房的10%。主要原因是開發(fā)量較多,而且購(gòu)買群體多為本地儲(chǔ)戶,加之宏觀調(diào)控政策進(jìn)一步趨緊,房貸收緊,限購(gòu)擴(kuò)大,貸款利率上調(diào),投機(jī)性購(gòu)房獲利必然減少,大部分消費(fèi)者購(gòu)買意愿下降,加之政府搬遷尚未明確,使大部分購(gòu)房者持觀望態(tài)度。另?yè)?jù)歷年來統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示:1990-20xx年全旗城鎮(zhèn)累計(jì)開發(fā)商品住宅面積為723.81萬平方米,全旗20xx年城鎮(zhèn)常住戶數(shù)以7.27萬戶估算,這樣平均每戶理論住房面積達(dá)到99.56平方米,不難看出到今年年底房地產(chǎn)市場(chǎng)已基本飽和。

  二、準(zhǔn)旗未來房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)情況

  總的來看,政策調(diào)控的累積效應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的遏制作用已逐漸顯現(xiàn),未來房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著宏觀經(jīng)濟(jì)不確定因素的增多及調(diào)控力度的增大,短期內(nèi)房貸政策收緊的態(tài)勢(shì)將不可能放松,加息和提高存款準(zhǔn)備金率的貨幣政策仍將延續(xù)。在調(diào)查中,六成房地產(chǎn)商認(rèn)為照目前速度和開發(fā)量,我旗房地產(chǎn)市場(chǎng)將很快飽和,形成供大于求的局面,市場(chǎng)銷售將迎來一個(gè)拐點(diǎn),房?jī)r(jià)上漲空間不大,而企業(yè)為了回籠資金,降價(jià)打折出售是唯一的明智選擇。因此,為了縮小供需矛盾,政府應(yīng)適度控制房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模,讓投資需求回歸理性化,從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)有序健康發(fā)展。

  三、需要關(guān)注的幾個(gè)問題

  1、各大房地產(chǎn)企業(yè)資金缺口壓力大

  準(zhǔn)旗幾家較大的房地產(chǎn)商資金來源主要靠自籌,融資壓力很大;I資壓力問題在承擔(dān)保障房建設(shè)的企業(yè)中也普遍存在,今年全旗各類保障房建設(shè)任務(wù)為4434套,總量比去年增長(zhǎng)23%,在規(guī)模擴(kuò)大的情況下資金到位率卻有所下降,存在較大缺口。因此,我旗應(yīng)在積極爭(zhēng)取中央財(cái)政補(bǔ)貼的同時(shí),從各方面多渠道籌集資金,彌補(bǔ)保障性住房資金存在的缺口,加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè),加大保障性住房供給,改善住房供給結(jié)構(gòu)。

  2、房地產(chǎn)項(xiàng)目審批手續(xù)復(fù)雜,審批流程長(zhǎng),在一定程度上影響了項(xiàng)目開工進(jìn)度。

  3、部分保障房建設(shè)項(xiàng)目供電,供水、供暖、室外管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施不到位,導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度緩慢。

  4、保障房開發(fā)用地不足。由于舊城改造拆遷難度大,不能整體拆遷,使得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目容積率變小,部分項(xiàng)目難以大規(guī)模開工建設(shè)。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告14

  當(dāng)前,××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展減緩,出現(xiàn)了房屋滯銷、有價(jià)無市等現(xiàn)象。如何促進(jìn)××中心城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展,成為擺在我們面前急需破解的重要課題。

  一、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

  據(jù)國(guó)家發(fā)改委公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年1-7月,全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積27743萬平方米,同比下降10.8%;在我國(guó)東南部某些地區(qū),房?jī)r(jià)降幅從10%到40%不等。在房市房?jī)r(jià)低迷的影響下,全國(guó)土地供應(yīng)總量同比減少25.27%,供應(yīng)的土地也并未能如期成交。上半年以來,我國(guó)各地頻繁發(fā)生退地事件,招拍掛地塊不斷遭到流拍。

  ××中心城區(qū)房?jī)r(jià)目前尚未偏離正常幅度,比豐城、樟樹略低,比高安略高,比萍鄉(xiāng)、新余城區(qū)房?jī)r(jià)低10%左右。然而,1-8月,××中心城區(qū)商品房銷售面積37.31萬平方米,同比下降44%。同時(shí),1-9月中心城區(qū)共出讓土地18宗,面積363.1畝,同比下降79%;成交金額27860.29萬元,同比下降59%!痢林行某菂^(qū)樓市低迷,主要是由于全球房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯緩、國(guó)家宏觀調(diào)控、媒體大肆宣傳、購(gòu)買者理性應(yīng)對(duì)持觀望態(tài)度等原因造成。

  二、××房地產(chǎn)發(fā)展的依賴條件

  房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的原動(dòng)力是工業(yè)化、城市化推進(jìn)和居民收入增加,三者共同作用推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。

  1、工業(yè)化進(jìn)程的快慢。工業(yè)化進(jìn)程的快慢直接影響、限制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一方面,工業(yè)化促進(jìn)房地產(chǎn)其他動(dòng)力要素的發(fā)展,如人口城市化率、財(cái)政收入增加、居民收入增長(zhǎng)、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展等;另一方面,工業(yè)化與房地產(chǎn)息息相關(guān),兩者相互促進(jìn),這種相關(guān)性在工業(yè)化由初期向中期邁進(jìn)的加速時(shí)期表現(xiàn)得尤為明顯。美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家西蒙·庫(kù)茲涅茨研究表明,二產(chǎn)增加值占gdp比重達(dá)到40%-60%時(shí),工業(yè)化進(jìn)入中期。20xx年,××三產(chǎn)比例為22.23:50.25:27.52,第二產(chǎn)業(yè)比重首次突破50%,其中工業(yè)增加值占gdp比重達(dá)到42.9%。從數(shù)據(jù)上看,××已經(jīng)進(jìn)入工業(yè)化中期。

  2、城市化進(jìn)程的快慢。城市化進(jìn)程的快慢與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r有直接的正相關(guān)性。一方面,城市化進(jìn)程推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展;另一方面,房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有助于聚集更多的人氣,提高城市化水平。近年來,我市為做大做強(qiáng)中心城區(qū),繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng),出臺(tái)并實(shí)施了一系列舉措,從打造“江南生態(tài)休閑城市”到建設(shè)“中部地區(qū)最佳宜居城市”,從全面推進(jìn)“三大戰(zhàn)役”到利用3年時(shí)間全面實(shí)施“13579”綠色工程,從實(shí)施“一心三軸五組團(tuán)”發(fā)展戰(zhàn)略到全面實(shí)施人口倍增計(jì)劃等等,中心城區(qū)發(fā)生了翻天覆地的變化。20xx年,××中心城區(qū)面積45平方公里,比20xx年擴(kuò)大26平方公里;城市化率為35.62%,比20xx年提高10.82%。世界發(fā)展歷程表明,當(dāng)城市化率在30%-60%時(shí),城市化進(jìn)程處于高速發(fā)展階段;當(dāng)城市化高速發(fā)展時(shí),房地產(chǎn)業(yè)也將高速發(fā)展。目前,××中心城區(qū)現(xiàn)有人口27萬左右,根據(jù)城市化發(fā)展人口5年倍增計(jì)劃,20xx年人口將達(dá)50萬人。如果新增人口有60%要買房,按人均25平方米計(jì)算,到20xx年需要的住房面積為345萬平方米,每年需要69萬平方米。隨著城市化進(jìn)程的加快,這一數(shù)字還將擴(kuò)大。因此,××房地產(chǎn)市場(chǎng) “低迷” 是暫時(shí)的,從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,隨著全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整結(jié)束,××房地產(chǎn)業(yè)也必將迎來一個(gè)較長(zhǎng)的快速發(fā)展期。

  3、居民收入增長(zhǎng)的快慢。居民收入增長(zhǎng)的快慢直接影響房屋價(jià)格的高低。20xx年,××居民消費(fèi)觀念仍停留在“居者有其屋”。八年來,隨著居民收入的快速增長(zhǎng),城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)需求也不斷增長(zhǎng),消費(fèi)觀念從原來的“居者有其屋”轉(zhuǎn)變?yōu)椤熬诱邇?yōu)其屋”,住房?jī)r(jià)格也一路攀升,從最初的350元左右上漲到現(xiàn)在的2400元左右,××房地產(chǎn)業(yè)空前繁榮。20xx年,××人均gdp為1242美元(按照20xx年平均匯率1美元兌換7.6039元人民幣計(jì)算)。依據(jù)國(guó)際統(tǒng)計(jì)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù),當(dāng)人均gdp在800-4000美元時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入高速發(fā)展期。據(jù)此推算,××房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于高速發(fā)展期。若按年均8%的gd增長(zhǎng)率計(jì)算,達(dá)到人均gdp4000美元需要14年時(shí)間,也就是說,××房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展還將持續(xù)14年。此外,由于××撤區(qū)設(shè)市時(shí)間較晚,居民消費(fèi)的比重低于同等發(fā)展程度的城市,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的“黃金期”還將更長(zhǎng)。

  三、幾點(diǎn)建議

  近期,國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列政策,如居民首次購(gòu)房最低首付款比例從30%減至20%,個(gè)人買賣住房暫免征收印花稅、免土地增值稅,個(gè)人住房公積金貸款各檔次利率下調(diào)0.27百分點(diǎn),首次購(gòu)買90平米以下住房契稅從3%-5%統(tǒng)一下調(diào)到1%。為使××房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展盡快擺脫低迷狀況,在用好用足國(guó)家政策的基礎(chǔ)上,建議從以下幾個(gè)方面激活房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

  1、繼續(xù)穩(wěn)定房?jī)r(jià) !痢练康禺a(chǎn)業(yè)在理論探討、產(chǎn)業(yè)培育、企業(yè)發(fā)展、消費(fèi)引導(dǎo)等方面都有二線城市的“后發(fā)優(yōu)勢(shì)”,市場(chǎng)相對(duì)健康,其發(fā)展應(yīng)以“穩(wěn)定”為主基調(diào)。在此前提下,政府既可以靈活地運(yùn)用國(guó)家出臺(tái)的扶持政策、財(cái)稅措施進(jìn)行調(diào)節(jié),也可以成立房地產(chǎn)協(xié)會(huì)等民間組織,約定房屋價(jià)格降幅底線,避免價(jià)格巨大波動(dòng)。同時(shí),積極引導(dǎo)、鼓勵(lì)企業(yè)主動(dòng)采取措施贏得市場(chǎng),實(shí)現(xiàn)政府、開發(fā)商、老百姓“多贏”的格局。

  2、控制供地規(guī)模。20xx年,××中心城區(qū)出讓土地面積1792.771畝,房地產(chǎn)市場(chǎng)投放量達(dá)到20xx、20xx、20xx三年總和,在一定程度上沖擊了房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。因此,要嚴(yán)格控制供地規(guī)模,房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模每年開發(fā)要控制在40萬平方米左右。一方面,要建立科學(xué)合理的土地投放機(jī)制,按照“控制總量、協(xié)調(diào)發(fā)展”的原則,以銷定量出讓土地,維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。另一方面,要建立房地產(chǎn)聯(lián)席會(huì)議制度,由市政府分管領(lǐng)導(dǎo)主持,市政府辦、發(fā)改委、國(guó)土、城建、房產(chǎn)等相關(guān)部門參加,制定房地產(chǎn)開發(fā)年度計(jì)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃,確定開發(fā)建設(shè)規(guī)模、區(qū)域分布及結(jié)構(gòu)比例、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)項(xiàng)目。同時(shí),調(diào)節(jié)城市投資規(guī)模,控制國(guó)民經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展節(jié)奏,使城市土地資源配置和房地產(chǎn)業(yè)效益都達(dá)到最優(yōu)化。

  3、加大扶持力度。一是對(duì)房地產(chǎn)信貸資金實(shí)行區(qū)別對(duì)待。鼓勵(lì)和引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,對(duì)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)好、自有資金比例高、房屋性價(jià)比高和銷售前景較好的房產(chǎn)項(xiàng)目,加大信貸支持力度。二是適度下調(diào)土地競(jìng)買保證金的比例。根據(jù)不同地段、不同時(shí)期以及客戶情況,適當(dāng)降低交易起始價(jià)。三是適當(dāng)放寬項(xiàng)目開竣工期限。四是調(diào)整商品房預(yù)售許可條件。對(duì)開發(fā)企業(yè)完成項(xiàng)目用地的征地拆遷、建筑報(bào)建、開始房屋基礎(chǔ)全面施工、確定施工進(jìn)度和竣工交付日期的,可給予辦理商品房預(yù)售審批手續(xù)。五是清理房產(chǎn)稅費(fèi)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程規(guī)費(fèi)進(jìn)行一次清理,沒有政策規(guī)定的堅(jiān)決取消,能降低標(biāo)準(zhǔn)的盡量降低標(biāo)準(zhǔn),能后置的盡量后置,能放開的堅(jiān)決放開。

  4、出臺(tái)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策。一是推出買房落戶新政。對(duì)外來人口在中心城區(qū)購(gòu)房面積在90平方米以上,可辦理家庭成員的常住戶口。二是放寬公積金貸款幅度。對(duì)收入穩(wěn)定、信用良好的個(gè)人第一次購(gòu)房,可適度放寬貸款比例。三是延長(zhǎng)公積金貸款期限。貸款期限不超過借款人夫妻雙方遲退休者法定退休年限。四是適度下調(diào)購(gòu)房首付比例。五是實(shí)行購(gòu)房退稅或減免稅費(fèi)。如對(duì)個(gè)人購(gòu)買相應(yīng)區(qū)域內(nèi)普通商品房、存量房的,按所繳納的契稅、印花稅地方體制分成部分“給予全額補(bǔ)貼”。

  5、調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房政策。20xx年,××中心城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)總量為8萬平方米,銷售最高限價(jià)為960元/平方米,遠(yuǎn)低于商品房市場(chǎng)均價(jià)。要調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用房政策,全面推行保障性住房分配貨幣化。經(jīng)濟(jì)適用住房全面推行貨幣補(bǔ)貼方式,停止實(shí)物分配。具有經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買資格的城市居民,在購(gòu)買普通商品房時(shí),由政府給予貨幣補(bǔ)貼。廉租住房堅(jiān)持租賃補(bǔ)貼為主,實(shí)物配租以及租金核減為輔方式,適時(shí)提高廉租住房保障標(biāo)準(zhǔn),擴(kuò)大租賃補(bǔ)貼保障范圍,做到應(yīng)保盡保。

  6、加大土地收儲(chǔ)力度。土地儲(chǔ)備的運(yùn)作基于市場(chǎng)未定的預(yù)期,在一定的時(shí)期內(nèi),市場(chǎng)會(huì)保持穩(wěn)定的供給量,政府持有土地對(duì)住房?jī)r(jià)格的穩(wěn)定作用大于其他利好政策對(duì)住房?jī)r(jià)格的促進(jìn)作用。在房地產(chǎn)市場(chǎng)暫時(shí)低迷時(shí),政府可以“反彈瑟琶”,將城市規(guī)劃擴(kuò)建新增土地、城區(qū)內(nèi)分散的閑置土地、無使用權(quán)人的土地、土地使用期已滿的土地、未按合同要求使用或無力開發(fā)的土地,采取依法征收、征用、收購(gòu)、收回等方式,統(tǒng)一儲(chǔ)備起來,以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、延后開發(fā),獲取土地增值收益,保護(hù)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定。

房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告15

 。ㄒ唬﹨^(qū)域基本情況

  云陽(yáng)縣位于重慶市東部,三峽工程庫(kù)區(qū)腹心地帶。東領(lǐng)奉節(jié)縣,南連湖北省利川市,西界重慶市萬州區(qū),北接開縣、巫溪縣。地理座標(biāo)介于東經(jīng)108°24′32"—109°14′51",北緯30°35′6"—31°26′36"之間,南北長(zhǎng)99.5公里,東西寬70.2公里,幅員面積3649平方公里。長(zhǎng)江由西向東橫空而過,境內(nèi)流程68.1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里(距三峽大壩260公里),順江而上西至重慶市區(qū)337公里(距萬州區(qū)水路23公里、陸路41公里)。云陽(yáng)縣共轄42個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn),2006年末總?cè)丝?29萬人,其中:農(nóng)業(yè)人口103萬人,占91.03%;非農(nóng)業(yè)人口26萬人,人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主,少數(shù)民族有回、彝、苗、壯、滿、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人,占0.28%。

 。ǘ﹨^(qū)域自然環(huán)境

  云陽(yáng)地處川東平行嶺谷區(qū),地形近似以東南西北為頂點(diǎn)的菱形。云陽(yáng)地表由南北向中間傾斜,最高點(diǎn)為海撥1809米,最低95米;全縣地形起伏大,山高坡陡,丘陵少,平壩更少,可概括為“七山一水二分田”。云陽(yáng)屬東南中亞熱帶濕潤(rùn)氣候區(qū),季風(fēng)明顯,具有春早不穩(wěn)定,夏熱多伏旱,秋涼多綿綿雨,冬暖少日照,主體氣候明顯等特點(diǎn)。年平均氣溫18.4°c,最低氣候-4.0°c,最高氣候41.7°c。年平均日照1484.8小時(shí),年平均降雨量1100.1毫米,無霜期300天以上,適宜多種農(nóng)作物生長(zhǎng)。

  (三)區(qū)域經(jīng)濟(jì)條件與社會(huì)條件

  “十一五”期間,地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)11.9%,2006年全縣gdp達(dá)到53.3億元,比2000年接近翻一番,人均gdp達(dá)到5285元。固定資產(chǎn)投資153億元,相當(dāng)于“十五”的3倍,年均增長(zhǎng)24%,高出計(jì)劃11.4個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)政收入達(dá)到2.23億元,年均增長(zhǎng)12.99%,比預(yù)期目標(biāo)高3.99個(gè)百分點(diǎn)。農(nóng)民人均純收入2223元,年均增長(zhǎng)8.3%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由2000年42.3:33.7:24.0調(diào)整到2005年的31.1:33.3:35.6。社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到18.2億元,年均增長(zhǎng)12.2%,比計(jì)劃高0.9個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.8%以內(nèi)。城鎮(zhèn)化率達(dá)到26.78%。年均人口自然增長(zhǎng)率為4.81‰。

 。ㄋ模﹨^(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件

  城鎮(zhèn)體系框架基本形成,城鎮(zhèn)建成區(qū)面積達(dá)到21.87平方公里,新縣城“五篇大文章”的建設(shè)及“三大工程”的實(shí)施,提升了城市品位,城市創(chuàng)新工作卓有成效,新縣城順利通過“中國(guó)優(yōu)秀旅游城區(qū)”、“市級(jí)衛(wèi)生縣城”和“市級(jí)山水園林城市”驗(yàn)收。小城鎮(zhèn)建設(shè)連續(xù)兩年獲重慶市一等獎(jiǎng)。城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)明顯增強(qiáng),加工制造、商貿(mào)流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。

  云陽(yáng)交通四通八達(dá),運(yùn)輸方便快捷。長(zhǎng)江自西向東橫穿而過,現(xiàn)有各類港口、碼頭100多處,沿江各大航運(yùn)公司船舶均在云陽(yáng)港停泊運(yùn)營(yíng)。全縣通車?yán)锍?480公里。渝巫路沿長(zhǎng)江北穿過云陽(yáng)境內(nèi),至開縣二級(jí)路今年貫通,至湖北利川二級(jí)路,蘭杭高速公路云陽(yáng)段即將通車,云陽(yáng)長(zhǎng)江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至農(nóng)壩段通車。距萬州五橋機(jī)場(chǎng)、萬州火車站48公里,僅40分鐘車程。新建特大橋梁11座,完成云堰路、長(zhǎng)高路南北兩個(gè)循壞圈路基工程。全縣二級(jí)公路由83公里增加到167公里,在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里,縣鄉(xiāng)公路油化硬化率達(dá)到31%。新修標(biāo)準(zhǔn)四級(jí)公路456公里,90%以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路達(dá)四級(jí)標(biāo)準(zhǔn),95.8%的村通公路。新建二級(jí)車站1個(gè),三級(jí)車站4個(gè),完成港口碼頭復(fù)建11處。

 。ㄎ澹┏鞘卸ㄎ

  云陽(yáng)新縣城定位為云陽(yáng)縣的政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心,三峽旅游服務(wù)基地之一,發(fā)展商貿(mào)、食品加工、輕工、港口運(yùn)輸業(yè)為主的山水園林旅游城市。城市規(guī)模為:2010年發(fā)展到20萬人,2020年30萬人,用地28平方公里。新城規(guī)劃為三片。城市采取組團(tuán)式的布局結(jié)構(gòu),形成以雙江為中心,人和、盤石為外圍組團(tuán)的一城三片的組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形態(tài),圍繞新城,大江、大橋、大道、大公園凸現(xiàn),成為渝東城市群中的重要城市。云陽(yáng)是一個(gè)地處偏遠(yuǎn)的移民新城,以云陽(yáng)新縣城為中心,構(gòu)建極核發(fā)展模式,加強(qiáng)與重慶直轄市及周邊縣區(qū)、省份的聯(lián)系,加快自身發(fā)展,以新縣城為中心的城鄉(xiāng)商貿(mào)流通網(wǎng)絡(luò)初步形成。積極發(fā)展旅游業(yè),充分挖掘全縣旅游資源,著力構(gòu)筑“一心兩翼”旅游開發(fā)格局,接待游客250萬人次,張飛廟成功搬遷,2003年7月19日正式開館,被評(píng)定為國(guó)家aaaa級(jí)景區(qū),成功申報(bào)龍缸國(guó)家級(jí)地質(zhì)公園。巧借地災(zāi)治理的機(jī)遇,將不可用地的江岸變成了美麗如畫、游人如織的濱江公園,建成了云陽(yáng)的一張名片。

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