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樓宇經(jīng)濟(jì)調(diào)研報(bào)告（精選10篇）
隨著人們自身素質(zhì)提升，接觸并使用報(bào)告的人越來越多，報(bào)告根據(jù)用途的不同也有著不同的類型。寫起報(bào)告來就毫無頭緒？以下是小編精心整理的樓宇經(jīng)濟(jì)調(diào)研報(bào)告，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
樓宇經(jīng)濟(jì)調(diào)研報(bào)告 1
樓宇經(jīng)濟(jì)樓宇經(jīng)濟(jì)是近年來中國城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中涌現(xiàn)的一種新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)。它是以商務(wù)樓、功能性板塊和區(qū)域性設(shè)施為主要載體，以開發(fā)、出租樓宇引進(jìn)各種企業(yè)，從而引進(jìn)稅源，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展為目的，以體現(xiàn)集約型、高密度為特點(diǎn)的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)。主要表現(xiàn)為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，如金融業(yè)、咨詢業(yè)、廣告策劃、影視制作、網(wǎng)絡(luò)公司、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)事務(wù)所、咨詢中介公司、高科技企業(yè)、娛樂服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、旅游服務(wù)企業(yè)、交通通訊企業(yè)等國內(nèi)外各類企業(yè)和公司。
近年來，總部經(jīng)濟(jì)、體育經(jīng)濟(jì)、社區(qū)經(jīng)濟(jì)、培訓(xùn)經(jīng)濟(jì)等各種新的經(jīng)濟(jì)術(shù)語所所蘊(yùn)含的商機(jī)、能量一次又一次地給政府和精明的商家?guī)砹恕绑@喜”。而就在這個(gè)時(shí)候，一種新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)在大都市悄然而生，吸引著越來越多的“眼球”，這就是樓宇經(jīng)濟(jì)。樓宇經(jīng)濟(jì)在我國的提法始于上世紀(jì)9o年代，是經(jīng)濟(jì)學(xué)界提出的一種復(fù)合概念。樓宇經(jīng)濟(jì)的概念和實(shí)踐首先出現(xiàn)在深圳和上海，隨后出現(xiàn)在沿海的一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，并且也日益被其他一些城市政府所接受。近年來，一些城市的中心城區(qū)把發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)作為一種新的發(fā)展舉措，積極推進(jìn)，并取得一定的成績。樓宇經(jīng)濟(jì)在我國的興起不是一種偶然現(xiàn)象，而是我國城市和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展一定階段所自然出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。形成“樓宇經(jīng)濟(jì)”成為大城市中心城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的亮點(diǎn)，吸引著許多城市不斷推出發(fā)展“樓宇經(jīng)濟(jì)”的規(guī)劃。“樓宇經(jīng)濟(jì)”是經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，是與知識經(jīng)濟(jì)相結(jié)合、企業(yè)經(jīng)營方式轉(zhuǎn)變的結(jié)果，具有集聚性、輻射性、“體制外性”，流動(dòng)性等特點(diǎn)�！皹怯罱�(jīng)濟(jì)”形成所依靠的不僅僅是建筑，需要有一定的經(jīng)濟(jì)、文化沉淀的環(huán)境，“樓宇經(jīng)濟(jì)”要保持持續(xù)發(fā)展，需要大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。本文對“樓宇”及“樓宇經(jīng)濟(jì)”的概念、形成、特點(diǎn)以及進(jìn)一步完善的主要措施進(jìn)行一些粗淺的探索。
拓寬城區(qū)空間
發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，有利于拓寬城區(qū)發(fā)展空間，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，可以變平面發(fā)展為立體發(fā)展，變實(shí)體經(jīng)濟(jì)為虛擬經(jīng)濟(jì)，向空間求發(fā)展，向樓宇要效益。樓宇經(jīng)濟(jì)所依托的商務(wù)寫字樓匯聚了大量的人流、資金流和信息流，實(shí)現(xiàn)了在高價(jià)位上的土地再開發(fā)，達(dá)到可觀的利潤空間，財(cái)富效應(yīng)顯著。
促進(jìn)業(yè)務(wù)發(fā)展
發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，有利于促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展，加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，眾多的商務(wù)寫字樓集聚在一定的區(qū)域內(nèi)，產(chǎn)生大量的信息服務(wù)、咨詢服務(wù)、中介服務(wù)和物業(yè)服務(wù)市場，能夠帶動(dòng)周邊的信息、金融、餐飲、購物等企業(yè)聚集發(fā)展，加快形成功能良好、配套齊全的商圈，同時(shí)樓宇中聚集大量企業(yè)和員工，產(chǎn)生大量知識培訓(xùn)、文化娛樂、交通住宿等需求，這些都能促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展，加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。同時(shí)，樓宇經(jīng)濟(jì)還能夠?yàn)楣I(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供完善的現(xiàn)代服務(wù)，促進(jìn)工業(yè)園區(qū)健康發(fā)展。
改善投資環(huán)境
發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，有利于改善投資環(huán)境，提升城市的品位和檔次。發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，建設(shè)一批交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施完善、行政配套齊全、建筑風(fēng)格鮮明的商務(wù)寫字樓宇，必將大大提升城市的品位和檔次。同時(shí)，致力引進(jìn)大公司、大集團(tuán)總部、研發(fā)中心和新型業(yè)態(tài)到城市落戶，可以加速信息、銷售、決策在城區(qū)的集聚，不斷提升城區(qū)的'服務(wù)功能和帶動(dòng)作用，大大改善城市的投資環(huán)境。
影響因素
對樓宇經(jīng)濟(jì)空間發(fā)展的主要影響因素有：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和商務(wù)氛圍、城市規(guī)劃與城市擴(kuò)展、交通因素、配套設(shè)施、有關(guān)機(jī)構(gòu)所在地等。商務(wù)樓宇經(jīng)歷了從個(gè)體寫字樓、寫字樓扎堆、到規(guī)劃建設(shè)集中商務(wù)區(qū)等空間發(fā)展的三個(gè)階段。隨著城市一些商務(wù)商圈的形成，這些商圈成為樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要依托和發(fā)展重點(diǎn)。另外，隨著城市空間拓展廣域化與城市功能分散，以及城市空間結(jié)構(gòu)的多核化與功能的集聚，城市樓宇經(jīng)濟(jì)也表現(xiàn)為在城市中心進(jìn)一步集聚，同時(shí)向城市郊區(qū)擴(kuò)散的雙重趨勢。
要加快樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市政府首先必須從戰(zhàn)略高度重視，其次要出臺政策文件、制定樓宇經(jīng)濟(jì)綜合開發(fā)行動(dòng)計(jì)劃，尤其要注意打造樓宇經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈，同時(shí)要打破制約樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸，做好樓宇經(jīng)濟(jì)普查和管理也是重要手段。
經(jīng)濟(jì)案例
樓宇經(jīng)濟(jì)是近年來中國城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中涌現(xiàn)的一種新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)。在中國城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，凡是利用城區(qū)新開發(fā)樓盤和閑置用房，通過出租、售賣、合作等形式，招商引進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)和都市型工業(yè)，從而培植新稅源和新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，通稱為樓宇經(jīng)濟(jì)�？偛拷�(jīng)濟(jì)是從浦東樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展起來的，當(dāng)時(shí)在90年代末21世紀(jì)初，在浦東出現(xiàn)一個(gè)很新的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象就是樓宇經(jīng)濟(jì)，那么在這個(gè)基礎(chǔ)上，就出現(xiàn)了總部經(jīng)濟(jì)的名稱。因?yàn)橛胁簧俚臉怯罹褪且恍┛偛繘]有了，比如說一些大廈他們都是以總部經(jīng)濟(jì)形式出現(xiàn)�？偛拷�(jīng)濟(jì)在中國還是一個(gè)新的處于起始階段的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，所以成熟的案例，目前來說還沒有，還沒有真正的產(chǎn)生。
88層的浦東金茂大廈，是目前國內(nèi)最高的現(xiàn)代化樓宇，堪稱“樓宇經(jīng)濟(jì)”的成功典范。其12萬平方米的智能化寫字樓，最高日租金達(dá)每平方米1.5美元，出租率超過90%。
樓宇經(jīng)濟(jì)調(diào)研報(bào)告 2
東地街道辦事處地處城區(qū)黃金地段，結(jié)合轄區(qū)特點(diǎn)，提出“靠樓宇求發(fā)展，向空間要效益”的發(fā)展目標(biāo)，緊緊圍繞市區(qū)精神，利用閑置樓宇招商引資，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，深刻開展“我是誰，我為招商做什么”大討論活動(dòng)，在全處上下達(dá)成招商引資是要?jiǎng)?wù)之要的共識，形成重招商、抓招商的良好氛圍，自覺認(rèn)真履行“一崗四責(zé)”，全身心投入到招商引資工作中去，把樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展推向高潮。
一、南下宜昌取真經(jīng)
20xx.5.6至5.11，東地街道辦事處組織社區(qū)及招商人員40余人到宜昌學(xué)習(xí)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，不放過宜昌的特色經(jīng)濟(jì)，并把學(xué)習(xí)重點(diǎn)放在宜昌現(xiàn)代商貿(mào)商務(wù)中心區(qū)的發(fā)展上。
宜昌市以獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢吸引了全國各地的房地產(chǎn)商，全市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈迅猛之勢，尤其是西陵區(qū)作為傳統(tǒng)意義上的全市中心區(qū)域，房地產(chǎn)業(yè)一直領(lǐng)跑于全市，一幢幢高樓拔地而起，一個(gè)個(gè)小區(qū)美輪美奐。宜昌在商貿(mào)商務(wù)中心區(qū)緊緊圍繞建設(shè)“三街一區(qū)”的目標(biāo)，即“商貿(mào)商務(wù)強(qiáng)街”、“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)大街”、“創(chuàng)業(yè)易居新街”和“全國黨建示范社區(qū)”，全力實(shí)施“科學(xué)發(fā)展、區(qū)域統(tǒng)籌、項(xiàng)目推動(dòng)、服務(wù)人本”的戰(zhàn)略舉措。經(jīng)過學(xué)習(xí)小組的認(rèn)真仔細(xì)調(diào)查得知，宜昌相關(guān)部門構(gòu)建了街道、社區(qū)、轄區(qū)單位三級網(wǎng)絡(luò)，為建立資源共享、優(yōu)勢互補(bǔ)、合作共贏、信息溝通、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)提供了工作平臺，成立了街道護(hù)稅協(xié)稅工作領(lǐng)導(dǎo)小組，建立了黨工委班子成員聯(lián)商務(wù)樓宇、特色街、工商企業(yè)的“三聯(lián)”制度，堅(jiān)持“經(jīng)營社區(qū)、項(xiàng)目強(qiáng)街”，加速招商引資。突出以商貿(mào)商務(wù)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的經(jīng)濟(jì)特色，以綠色小區(qū)、綠色社區(qū)的生態(tài)特色，以書法、繪畫、奇石、民俗民歌、戲曲舞蹈的文化特色，打造宜昌市現(xiàn)代商貿(mào)商務(wù)中心區(qū)的目標(biāo)。
二、學(xué)以致用在東地
德城區(qū)地處全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是中心城區(qū)，東地街道辦事處地處城區(qū)黃金地段。該辦事處在區(qū)委區(qū)政府發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)新思路的指導(dǎo)下，提出了“靠樓宇求發(fā)展、向空間要效益”的發(fā)展目標(biāo)，肯德基餐飲德州二店、福特寶汽車銷售有限公司相繼在轄區(qū)內(nèi)開業(yè)，美國沃爾瑪購物廣場、日本佳士客連鎖超市、安利（中國）日用品有限公司等正與該辦事處積極洽談投資合作事宜，東地街道辦事處樓宇招商邁出了新步伐。通過到宜昌的學(xué)習(xí)，東地街道辦事處受益匪淺，著重規(guī)劃了發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的新思路，以樓宇促招商。
�。ㄒ唬┱驹谛缕瘘c(diǎn)，實(shí)現(xiàn)新轉(zhuǎn)變
在科學(xué)發(fā)展觀的統(tǒng)籌下，大力推進(jìn)“三個(gè)轉(zhuǎn)變”，即從單一抓項(xiàng)目到協(xié)調(diào)進(jìn)行區(qū)域功能科學(xué)定位轉(zhuǎn)變；人微觀租賃經(jīng)濟(jì)到營造環(huán)境轉(zhuǎn)變；從粗放自發(fā)市場到集約型特色街、市場群綜合開發(fā)轉(zhuǎn)變，在服務(wù)上下功夫、在協(xié)調(diào)上作文章、在推動(dòng)上促發(fā)展。
（二）完善服務(wù)功能，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境
進(jìn)了東地是主人，出了東地是朋友。優(yōu)化政務(wù)服務(wù)環(huán)境，突出抓好服務(wù)市場主體、服務(wù)項(xiàng)目建設(shè)、服務(wù)居民群眾、服務(wù)轄區(qū)行政事業(yè)單位，在服務(wù)中拓展發(fā)展空間，在服務(wù)中爭取上級部門支持。堅(jiān)持多服務(wù)、少干預(yù)；多幫忙、少添亂；多設(shè)路標(biāo)、少設(shè)路障。對企業(yè)的合理要求，堅(jiān)持做到職責(zé)內(nèi)的積極辦、職責(zé)外的幫著辦，急事急辦、特事特辦、一路綠燈。東地街道辦事處對樓宇商用實(shí)行系列優(yōu)惠政策，對投資者實(shí)行項(xiàng)目聯(lián)合審批、注冊登記代理等服務(wù)，并協(xié)助業(yè)主搞好產(chǎn)業(yè)對接。該辦事處積極搞好對入駐商務(wù)樓宇企業(yè)的服務(wù)，設(shè)立專門服務(wù)窗口，對新入駐企業(yè)實(shí)行“一條龍”式服務(wù)。全處成員牢固樹立“管理就是服務(wù)”的理念，真心實(shí)意地為轄區(qū)樓宇企業(yè)解決困難，對出租樓宇需要解決的有關(guān)城管、消防、交通、通訊等問題，及時(shí)協(xié)調(diào)相關(guān)單位妥善解決。結(jié)合“我為企業(yè)辦十事”活動(dòng)，真正為企業(yè)辦實(shí)事。選派機(jī)關(guān)干部靠上服務(wù)，深入企業(yè)現(xiàn)場辦公，實(shí)行工作進(jìn)度匯報(bào)制度，對企業(yè)遇到的困難集中討論決策，多方協(xié)調(diào)進(jìn)行解決。
�。ㄈ┳プC(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)
抓住“南融北接”機(jī)遇，把“樓宇招商信息”向天津、濟(jì)南、青島等大中城市客商推介，加大閑置樓宇招商引資的“集結(jié)”力度，吸引金融、保險(xiǎn)、貿(mào)易、通信、科技、法律等財(cái)團(tuán)的區(qū)域小總部進(jìn)駐。轉(zhuǎn)變觀念，樹立空間有限、發(fā)展無限的新理念，搶抓發(fā)展“樓宇經(jīng)濟(jì)”的先機(jī)，使一棟棟高樓大廈成為垂直的金融街、商務(wù)街，各具特色的.區(qū)域、板塊成為展示區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大舞臺。
1、因樓制宜，發(fā)展特色樓宇經(jīng)濟(jì)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，百貨大樓寫字樓、白天鵝大廈、新華大廈、開元大廈四家寫字樓，出租面積總計(jì)3.45萬平方米，經(jīng)營商戶165家，其中包括電腦、軟件市場、電子、網(wǎng)絡(luò)、保險(xiǎn)、酒業(yè)、評估業(yè)、設(shè)計(jì)、家紡、消防等18種行業(yè)類型。東地街道辦事處地處城區(qū)黃金地段，寸土寸金的土地資源制約著經(jīng)濟(jì)發(fā)展。鼓勵(lì)引導(dǎo)樓宇產(chǎn)權(quán)單位對樓宇的功能進(jìn)行合理的定位，向?qū)I(yè)化和高新化方向發(fā)展，培育一批商務(wù)樓、金融樓、中介服務(wù)樓、科研樓等特色樓宇，促進(jìn)相同或相關(guān)行業(yè)在一棟或幾棟樓宇內(nèi)聚集，形成更多的行業(yè)集中、特色鮮明的專業(yè)樓宇和樓宇群。
2、大力發(fā)展“五大產(chǎn)業(yè)”
一是商貿(mào)服務(wù)業(yè)。優(yōu)化現(xiàn)有商貿(mào)服務(wù)業(yè)布局，擴(kuò)充總量，提升檔次，打造大型購物廣場和專業(yè)賣場，培育高端商務(wù)區(qū)。
二是現(xiàn)代物流業(yè)。發(fā)展物流業(yè)，連接區(qū)域內(nèi)加工制造和終端銷售，形成產(chǎn)業(yè)鏈和物流通道，逐步做大做強(qiáng)物流業(yè)。
三是信息服務(wù)業(yè)。強(qiáng)力整合轄區(qū)網(wǎng)站資源，抓緊建設(shè)政務(wù)專網(wǎng)，加快推進(jìn)電子政務(wù)建設(shè)。加強(qiáng)電子商務(wù)與信息平臺建設(shè)，加快發(fā)展網(wǎng)絡(luò)通信服務(wù)業(yè)、咨詢信息服務(wù)業(yè)。規(guī)范發(fā)展各類中介機(jī)構(gòu)和中介組織，促進(jìn)中介服務(wù)業(yè)健康發(fā)展。
四是社區(qū)服務(wù)業(yè)。結(jié)合社區(qū)建設(shè)，積極開發(fā)物業(yè)管理及方便社區(qū)居民生活的各種服務(wù)業(yè)。五是旅游服務(wù)業(yè)。構(gòu)筑旅游服務(wù)信息平臺，建設(shè)和培育歷史文化街區(qū)、街巷休閑片區(qū)，努力打造區(qū)域性旅游核心區(qū)。
發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)是拓展城區(qū)發(fā)展空間的重要途徑，是城區(qū)招商引資的重要手段，是加快我市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的必然要求，是加快城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效動(dòng)力。樓宇經(jīng)濟(jì)越來越多地被東地作為發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重要手段來實(shí)踐，已成為推動(dòng)城區(qū)新一輪發(fā)展的強(qiáng)大引擎。
樓宇經(jīng)濟(jì)調(diào)研報(bào)告 3
樓宇經(jīng)濟(jì)是隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和城市化的快速推進(jìn)而出現(xiàn)的一種新興都市特色經(jīng)濟(jì)，主動(dòng)順xx市化需求，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，破除土地和資源要素瓶頸制約，是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式的應(yīng)有之義。xx區(qū)作為一個(gè)快速城市化并正在“邁入主城區(qū)”的區(qū)域，目前正加快推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級步伐，努力構(gòu)建以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系。為切實(shí)貫徹落實(shí)區(qū)委七屆二次全會(huì)精神，充分掌握和了解我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，更好地促其快速發(fā)展，今年以來，新一屆區(qū)政協(xié)把加快我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為常委會(huì)第一個(gè)重點(diǎn)調(diào)研課題，專門成立了課題調(diào)研組，并在視察調(diào)研、學(xué)習(xí)考察的基礎(chǔ)上，形成了《關(guān)于加快發(fā)展我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的調(diào)研報(bào)告》，已經(jīng)區(qū)八屆政協(xié)第2次常委會(huì)審議通過，現(xiàn)呈區(qū)委、政府，供決策參考。
一、我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展已取得的成效
近幾年來，在區(qū)委、區(qū)政府的高度重視和各街道（開發(fā)區(qū)）及區(qū)商務(wù)局等部門大力推動(dòng)下，我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)從無到有，從小到大，從分散到集中，規(guī)模和效益不斷擴(kuò)大，呈現(xiàn)出加快發(fā)展的良好態(tài)勢，主要表現(xiàn)在：
1.樓宇體量逐年增多。近六年來，我區(qū)商務(wù)樓開發(fā)進(jìn)程加快，體量增長迅速。從20xx年前的空白到現(xiàn)在竣工運(yùn)營和在建的17幢樓宇，每年以竣工運(yùn)營3幢樓宇的速度逐年遞增。已建樓宇12幢，建筑面積為51.92萬平米，其中百安誼家商務(wù)中心的建筑面積達(dá)14.6萬平米；在建樓宇5幢，建筑面積為29.26萬平米。
2.樓宇招商逐年重視。隨著我區(qū)對樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不斷重視，樓宇招商力度也隨之加大。20xx年底，區(qū)政府研究制定了《xx區(qū)加快推進(jìn)服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的政策意見》，鼓勵(lì)和扶持總部企業(yè)和商務(wù)企業(yè)入駐樓宇，在此政策基礎(chǔ)上，20xx年6月初，區(qū)政府又以《政府會(huì)議紀(jì)要》形式下發(fā)了“關(guān)于促進(jìn)全區(qū)服務(wù)業(yè)平穩(wěn)較快發(fā)展的扶持政策”，鼓勵(lì)企業(yè)購買我區(qū)樓宇自主辦公，在政策引導(dǎo)的同時(shí)，與樓宇業(yè)主簽訂協(xié)議，以招引優(yōu)質(zhì)商辦企業(yè)為目標(biāo)，及時(shí)制定招商計(jì)劃，通過每季度的樓宇經(jīng)濟(jì)座談會(huì)，總結(jié)招商成果和進(jìn)展。隨著樓宇招商工作的不斷重視，百安誼家商務(wù)中心、金海岸等樓宇招引的企業(yè)質(zhì)量普遍提高。
3.樓宇稅收逐年增加。隨著入駐商務(wù)樓宇企業(yè)的不斷增多，樓宇稅收逐年增加，從20xx年的幾十萬元，發(fā)展到20xx年全區(qū)樓宇企業(yè)稅收總額已超過了20xx萬元（區(qū)外注冊和房地產(chǎn)企業(yè)除外），樓宇經(jīng)濟(jì)效益逐漸顯現(xiàn)。
二、我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的問題及原因分析
在調(diào)研考察中，我們也清醒地看到，我區(qū)商務(wù)樓宇剛剛起步，樓宇經(jīng)濟(jì)尚處于起始階段，自發(fā)配置的特征比較明顯，與其它中心城區(qū)和先進(jìn)城市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相比，在發(fā)展規(guī)模、功能配套、發(fā)展層次等方面還有較大差距，主要表現(xiàn)在：
一是特色化、專業(yè)化程度不高。綜合樓多，特色、專業(yè)樓宇少。我區(qū)現(xiàn)有樓宇大部分都是綜合性的，商務(wù)、商業(yè)、市場、住宅混建混雜現(xiàn)象突出，商住樓宇占比大，商務(wù)樓宇占比小，直接導(dǎo)致樓宇企業(yè)入駐率低，產(chǎn)業(yè)層次低，關(guān)聯(lián)度低，現(xiàn)有樓宇結(jié)構(gòu)難以形成品牌效應(yīng)和集群效應(yīng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)區(qū)委、區(qū)政府提出的高端化、集聚化、項(xiàng)目化發(fā)展服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)定位和主攻方向。
二是基礎(chǔ)設(shè)施相對滯后。從硬件條件來看，部分樓宇功能定位不明確，生活配套不完善，交通、停車、市容衛(wèi)生等外部環(huán)境影響著樓宇的發(fā)展。從軟件條件來看，商務(wù)樓宇的智能化、自動(dòng)化、信息化水平及物業(yè)管理水平不高，影響著整個(gè)商務(wù)樓宇的檔次。目前，我區(qū)沒有一幢高質(zhì)量的純寫字樓或總部大廈，樓宇檔次低，就難以吸引具有產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)的企業(yè)入駐。
三是稅收貢獻(xiàn)還不明顯。從我區(qū)8個(gè)已運(yùn)營的樓宇看，稅收貢獻(xiàn)度還很小，20xx年8個(gè)樓宇共實(shí)現(xiàn)稅收2119萬元，占全區(qū)服務(wù)業(yè)稅收比重僅為3%，其中4個(gè)樓宇的稅收均未能超百萬元。樓宇內(nèi)實(shí)際經(jīng)營者與物業(yè)管理公司在稅務(wù)征收方面存在交叉管理現(xiàn)象，造成管理信息不暢通，對實(shí)際經(jīng)營者的經(jīng)營狀況了解不全面，稅收征管有漏洞，樓宇經(jīng)濟(jì)作為培植稅源經(jīng)濟(jì)的作用還沒有發(fā)揮出來。
通過分析梳理，我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展不夠理想，主要有這樣幾個(gè)原因：
一是產(chǎn)業(yè)研究不夠到位。全區(qū)對加快樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性和必要性雖有所認(rèn)識，但對產(chǎn)業(yè)布局和發(fā)展路徑缺乏深入的研究，對樓宇招商、管理、服務(wù)等方面還未完全形成清晰的工作思路和抓手。
二是政策激勵(lì)不夠到位。近幾年來，盡管我區(qū)制定出臺了加快推進(jìn)服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的相關(guān)扶持政策，因扶持面廣，對樓宇經(jīng)濟(jì)的扶持力度還不高，尤其對引導(dǎo)樓宇經(jīng)濟(jì)有序集聚發(fā)展，推進(jìn)樓宇招商，調(diào)動(dòng)各方發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)積極性方面的政策比較欠缺。xx市政府出臺的加快xx區(qū)中央商務(wù)區(qū)發(fā)展的優(yōu)惠政策中，對總部企業(yè)當(dāng)年注冊資金的20%給予一次性開辦費(fèi)補(bǔ)助最高可達(dá)1000萬元，同時(shí)對繳納稅收所形成的新增地方財(cái)政留成部分，前三年給予100%獎(jiǎng)勵(lì)，后兩年給予50%獎(jiǎng)勵(lì)。南通經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)能達(dá)商務(wù)區(qū)對入駐企業(yè)的扶持力度也很大，給予最高可達(dá)400萬元的購置辦公用房補(bǔ)助和150萬元的租賃辦公用房補(bǔ)助，同時(shí)對繳納稅收所形成的新增區(qū)財(cái)政留成部分，前三年給予100%獎(jiǎng)勵(lì)，后兩年給予50%獎(jiǎng)勵(lì)。而我區(qū)對稅收超1000萬元樓宇也僅獎(jiǎng)勵(lì)40萬元，對入住樓宇的金融、會(huì)計(jì)等服務(wù)機(jī)構(gòu)，年稅收達(dá)50 萬元以上，連續(xù)五年按其繳納稅收區(qū)留成部分給予企業(yè)50%的獎(jiǎng)勵(lì)，對年稅收首次超500萬元企業(yè)，獎(jiǎng)勵(lì)企業(yè)5萬元。對20xx年購買我區(qū)辦公樓宇并注冊在我區(qū)，且當(dāng)年稅收達(dá)300萬元以上的服務(wù)業(yè)企業(yè)，一次性獎(jiǎng)勵(lì)企業(yè)10萬元。我區(qū)的獎(jiǎng)勵(lì)力度明顯低于周邊商務(wù)區(qū)的扶持力度。
三是規(guī)劃引導(dǎo)不夠到位。從已運(yùn)營的樓宇看，我區(qū)對樓宇的規(guī)劃和業(yè)態(tài)定位都未能進(jìn)行研究和正確的引導(dǎo)，整體功能定位較散，除了鴻鳴明確為金屬廣場，軟件北園明確為服務(wù)外包平臺外，其余樓宇均定位為商辦樓。沒有明確的招租、出售對象，導(dǎo)致在整體業(yè)態(tài)功能定位上有所缺失，入駐企業(yè)大多行業(yè)跨度大，經(jīng)營類別雜。
三、關(guān)于加快我區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的對策建議
加快我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展，要立足本區(qū)實(shí)際，立足南通建設(shè)長三角北翼經(jīng)濟(jì)中心和港閘建設(shè)南通強(qiáng)區(qū)的大背景，用前瞻的眼光，宏觀的視野，開放的思維研究和確立樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，找準(zhǔn)發(fā)展定位，使樓宇經(jīng)濟(jì)成為我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效載體和重要經(jīng)濟(jì)形態(tài)，成為提升我區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力的強(qiáng)大支撐，具體提出如下對策建議：
1.進(jìn)一步提高重視程度
政府重視，強(qiáng)力推進(jìn)是發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的重要前提。要進(jìn)一步統(tǒng)一思想，充分認(rèn)識發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)對促進(jìn)我區(qū)經(jīng)濟(jì)城市“雙轉(zhuǎn)型”的重要性和必要性，把發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)作為推動(dòng)服務(wù)業(yè)跨越發(fā)展的一項(xiàng)突出、優(yōu)先工作來抓。建議區(qū)委、區(qū)政府適時(shí)召開全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，使全區(qū)上下進(jìn)一步形成發(fā)展的共識。要組織街道（開發(fā)區(qū)）、區(qū)相關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)外出學(xué)習(xí)考察，借鑒先進(jìn)地區(qū)的成功做法和經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步拓寬我區(qū)發(fā)展的思路。要逐步理順和健全發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制，加強(qiáng)力量，明確職責(zé)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，考核到位，努力形成推動(dòng)服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的合力。
2.進(jìn)一步加強(qiáng)規(guī)劃引導(dǎo)
堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略前導(dǎo)和城市規(guī)劃先行，緊密結(jié)合全區(qū)產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，將樓宇經(jīng)濟(jì)作為轉(zhuǎn)型升級的重點(diǎn)，科學(xué)規(guī)劃，合理布局。明確樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，盡快編制我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，構(gòu)建樓宇經(jīng)濟(jì)基本版圖。對各類要素資源要加以引導(dǎo)，避免區(qū)域功能雷同、過度競爭、重復(fù)建設(shè)等現(xiàn)象。重點(diǎn)發(fā)展電子信息、商務(wù)、動(dòng)漫設(shè)計(jì)、現(xiàn)代物流、金融、信息、中介、會(huì)展等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。著力打造總部經(jīng)濟(jì)集聚基地。優(yōu)化總部企業(yè)區(qū)域布局，優(yōu)先保障總部企業(yè)用地需求，形成功能定位比較清晰、空間布局相對集中的總部企業(yè)集聚基地。市北新城核心區(qū)作為我區(qū)總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭，要大力發(fā)展特色樓宇，著力培育引導(dǎo)總部基地，聚集一批以高端商務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)、信息中介、金融服務(wù)為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。盤活現(xiàn)有存量資源。科學(xué)制定整合、改造和提升方案，鼓勵(lì)樓宇產(chǎn)權(quán)單位通過包裝策劃、置換改造等形式予以整合盤活，提高商務(wù)樓宇檔次，提高優(yōu)質(zhì)樓宇的利用率，實(shí)現(xiàn)樓宇資源的經(jīng)濟(jì)效益最優(yōu)化。
3.進(jìn)一步強(qiáng)化政策扶持
樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大離不開針對性和操作性強(qiáng)的政策體系。建議參照先進(jìn)地區(qū)的做法，研究省、市出臺的關(guān)于發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)方面的相關(guān)政策，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，出臺樓宇經(jīng)濟(jì)專門政策，進(jìn)一步發(fā)揮政策的扶持激勵(lì)作用。政策要有力度，對樓宇建設(shè)、企業(yè)入駐等方面進(jìn)行全面支持，特別是要加大對入駐企業(yè)和自主經(jīng)營自建樓宇開發(fā)企業(yè)的扶持獎(jiǎng)勵(lì)力度。政策要有門檻，可通過設(shè)置相關(guān)前置條件，按照開發(fā)面積或投入情況給予重獎(jiǎng)重補(bǔ)，吸引有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)，開發(fā)建設(shè)高檔商務(wù)樓宇。對入駐區(qū)內(nèi)樓宇的.總部型企業(yè)，根據(jù)其稅收貢獻(xiàn)，通過“以獎(jiǎng)代補(bǔ)”、“一企一策”等方式給予有力的財(cái)稅扶持，以吸引更多樓宇經(jīng)濟(jì)相關(guān)企業(yè)在我區(qū)集聚。培養(yǎng)品牌樓宇，對樓宇出租率高、企業(yè)注冊率高，樓宇納稅額高和物業(yè)管理好、經(jīng)濟(jì)質(zhì)態(tài)優(yōu)等特色樓宇的相關(guān)工作主體予以獎(jiǎng)勵(lì)。政策要能調(diào)動(dòng)積極性，要進(jìn)一步通過政策激勵(lì)，調(diào)動(dòng)街道（開發(fā)區(qū)）積極性，通過稅收按比例返還等措施鼓勵(lì)其在樓宇招商、管理、服務(wù)等方面取得工作成效。
4.進(jìn)一步推進(jìn)招商工作
我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，關(guān)鍵在招商。要建立招商信息庫，做到“一幢樓宇一個(gè)信息庫”，定期對樓宇環(huán)境、招商面積、合作方式、價(jià)格（租金）配套設(shè)施等內(nèi)容進(jìn)行更新，統(tǒng)籌管理。要加大招商力量，加強(qiáng)有關(guān)部門、街道的專業(yè)招商隊(duì)伍建設(shè)，建立健全部門與樓宇業(yè)主間的招商合作關(guān)系，完善樓宇開發(fā)企業(yè)的引招商機(jī)制，嘗試公司式、中介式等市場化招商方式。要加強(qiáng)招商推介，進(jìn)一步包裝策劃我區(qū)現(xiàn)有樓宇資源、樓宇特色和價(jià)格優(yōu)勢，通過編印招商手冊，媒體信息發(fā)布等方式，有效展示我區(qū)商務(wù)樓宇的形象，以提高吸引力。
5.進(jìn)一步提升管理水平
政府相關(guān)職能部門要按經(jīng)濟(jì)戶口規(guī)范化管理的要求，以“戶口清、狀況明、分類準(zhǔn)、檢查實(shí)、制度全、聯(lián)動(dòng)好”為抓手，建立樓宇經(jīng)濟(jì)信息資料庫，對樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r實(shí)施動(dòng)態(tài)管理，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)監(jiān)管。建立通訊聯(lián)系平臺，第一時(shí)間獲取經(jīng)營戶經(jīng)營行為的資料，對經(jīng)營戶進(jìn)行跟蹤管理。在樓宇經(jīng)濟(jì)管理中推行業(yè)主負(fù)責(zé)制，充分調(diào)動(dòng)業(yè)主參與管理的積極性。建立集中統(tǒng)一的監(jiān)管體系，樓宇經(jīng)濟(jì)監(jiān)管由政府牽頭，街道（開發(fā)區(qū)）為責(zé)任主體，商務(wù)、工商等職能部門密切協(xié)作，以形成監(jiān)管合力。堅(jiān)持政策引路，加大工作力度，想盡一切辦法，促使一些經(jīng)營戶領(lǐng)取或變更營業(yè)執(zhí)照，進(jìn)入或變更納稅渠道，吸引那些已經(jīng)或者即將入駐的企業(yè)來我區(qū)注冊納稅，從源頭上杜絕無稅企業(yè)的進(jìn)一步擴(kuò)張，規(guī)范企業(yè)的經(jīng)營行為。
6.進(jìn)一步優(yōu)化發(fā)展環(huán)境
發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，離不開良好的基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)美的城市環(huán)境、濃厚的商業(yè)文化、開放的市場體系、發(fā)達(dá)的現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)等。要不斷加強(qiáng)對樓宇周邊環(huán)境的改造建設(shè)，完善學(xué)校、醫(yī)院等公共及商務(wù)配套設(shè)施，積極發(fā)展餐飲、文化、休閑等第三產(chǎn)業(yè)，為樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供基礎(chǔ)條件。要加強(qiáng)樓宇周邊環(huán)境的整治，將樓宇周邊環(huán)境建設(shè)納入我區(qū)的城市建設(shè)和改造規(guī)劃。完善商務(wù)配套設(shè)施，培育或引進(jìn)高水平物業(yè)管理公司，改善樓宇軟件配套。根據(jù)樓宇業(yè)主和入駐企業(yè)的具體需求，不定期組織相關(guān)的政策發(fā)布會(huì)、人才交流會(huì)、樓宇招商會(huì)。商務(wù)、工商等部門在重點(diǎn)樓宇派駐聯(lián)絡(luò)員，為入住企業(yè)提供全方位、零距離服務(wù)，提高服務(wù)水平和服務(wù)效率。要通過電視、廣播、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙等新聞媒體，對我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行專題宣傳，提高樓宇的知名度，營造良好的發(fā)展氛圍。
樓宇經(jīng)濟(jì)調(diào)研報(bào)告 4
樓宇經(jīng)濟(jì)是隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和城市化的快速推進(jìn)而出現(xiàn)的一種新興都市特色經(jīng)濟(jì)體。主動(dòng)順xx市化需求，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，破除土地和資源要素瓶頸制約，是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式的有效方法之一。實(shí)踐證明，樓宇經(jīng)濟(jì)對城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的作用。xx區(qū)作為溫州現(xiàn)代化的核心區(qū)域，隨著城市東擴(kuò)和基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，增強(qiáng)了城市集聚和輻射能力，為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)奠定了良好的基礎(chǔ)，而土地要素的制約更要求我們把發(fā)展服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系放在突出位置。今年以來，區(qū)政協(xié)經(jīng)濟(jì)組委員把加快我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為重點(diǎn)調(diào)研課題，在調(diào)研視察、學(xué)習(xí)考察的基礎(chǔ)上，形成了《關(guān)于加快發(fā)展我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的調(diào)研報(bào)告》，其主要內(nèi)容如下：
一、我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀
近幾年來，在區(qū)委、區(qū)政府的高度重視和各街鎮(zhèn)（功能區(qū)）、部門的大力推動(dòng)下，我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)從無到有，從小到大，從分散到集中，規(guī)模和效益不斷擴(kuò)大，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢。
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我區(qū)共有各類樓宇資源150多幢，其中純商務(wù)樓宇45幢，總面積約113萬平方米，入駐企業(yè)1051家，從業(yè)人員14406人次，工商注冊總資本達(dá)146億元。其中稅收超億元樓宇4幢（20xx年曾經(jīng)達(dá)到6幢），超千萬元的重點(diǎn)樓宇24幢，共創(chuàng)稅13.67億元，稅源歸xx區(qū)支配的為4.48億元。目前全區(qū)重點(diǎn)跟蹤的已建樓宇項(xiàng)目37個(gè)，包括已形成規(guī)模的財(cái)富中心大廈、華盟廣場、國信大廈、發(fā)展大廈、中通大廈以及重點(diǎn)關(guān)注的恒隆商務(wù)廣場、工人文化宮大廈、華躍大廈等招商類樓宇項(xiàng)目。在建項(xiàng)目4個(gè)，包括鹿城廣場（樓宇商業(yè)面積約18萬方）、置信廣場（樓宇商業(yè)面積約8.5萬方）等；計(jì)劃建設(shè)項(xiàng)目20多個(gè)，主要包括濱江cbd區(qū)域的城市綜合體（開發(fā)用地面積23.7萬方，建筑面積77.9萬方）。
�。ǘ┙⒘艘粋�(gè)相對成熟的樓宇工作協(xié)調(diào)機(jī)制
一是建立xx區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)聯(lián)席會(huì)議制度。區(qū)發(fā)改、經(jīng)貿(mào)、財(cái)政、建設(shè)、國稅、地稅、工商、規(guī)劃等有關(guān)部門組成聯(lián)席小組，各街道辦事處也相應(yīng)成立了協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，聯(lián)席小組定期或不定期召開樓宇經(jīng)濟(jì)工作協(xié)調(diào)會(huì)，進(jìn)行溝通信息，商討制定樓宇政策，協(xié)調(diào)解決發(fā)展中遇到的困難和問題。
二是注重對我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引導(dǎo)。區(qū)委區(qū)政府多次組織開展樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展調(diào)研考察活動(dòng)，借鑒杭州等地有關(guān)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，拓寬視野，精心謀劃樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路。
三是推廣樓宇綜合服務(wù)中心。目前我區(qū)的稅收“億元樓”和“千萬元樓”基本上已建立樓宇綜合服務(wù)中心，實(shí)行“一樓六員八人”，為樓宇業(yè)主和入駐企業(yè)提供及時(shí)、有效的政策咨詢、證照代辦等全方位服務(wù)。
（三）制定出臺了一系列扶持發(fā)展政策
20xx年以來，我區(qū)先后制定出臺《xx區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)工作實(shí)施意見》、《xx區(qū)關(guān)于發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的獎(jiǎng)勵(lì)暫行辦法》、《xx區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄》和20xx年新出臺的《xx區(qū)扶持現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)與樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展專項(xiàng)資金管理暫行辦法》、《xx區(qū)星級商務(wù)樓宇評定工作實(shí)施意見》等一些列政策文件，對樓宇開發(fā)、招商、企業(yè)入駐和樓宇管理等方面給予跟蹤服務(wù)和進(jìn)行財(cái)政專項(xiàng)資金扶持，有力的推進(jìn)我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展。20xx年創(chuàng)建了樓宇服務(wù)中心樓宇信息庫，全面反映全區(qū)45幢樓宇信息情況，為樓宇招商和入駐企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)打下基礎(chǔ)。
（四）有力推進(jìn)了一批重點(diǎn)樓宇項(xiàng)目
近年來，我區(qū)通過積極幫助招商主體拓寬引資渠道，加強(qiáng)跟蹤服務(wù)，幫助辦理工商證照、稅收申報(bào)等手續(xù)，加強(qiáng)協(xié)調(diào)，為入駐企業(yè)解決實(shí)際遇到的問題和困難，努力推進(jìn)了財(cái)富中心大廈、萬鷹國際服飾創(chuàng)意園、華盟廣場、恒隆商務(wù)廣場等一批重點(diǎn)樓宇項(xiàng)目，促使企業(yè)落戶我區(qū)。為我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的長期可持續(xù)發(fā)展打好客觀基礎(chǔ)，定位好發(fā)展模式。
二、我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的問題及原因分析
在調(diào)研考察中，我們也清醒地認(rèn)識到，我區(qū)商務(wù)樓宇剛剛起步，樓宇經(jīng)濟(jì)尚處于起步階段，與其他中心城區(qū)和先進(jìn)城市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相比，在發(fā)展規(guī)模、功能配套、發(fā)展層次等方面還有較大差距，主要表現(xiàn)為：
一是特色化專業(yè)化程度不高。我區(qū)商務(wù)樓宇產(chǎn)權(quán)分散，管理主體多元，有業(yè)主自行管理、有物業(yè)管理、有分層業(yè)主受聘管理等，直接導(dǎo)致樓宇企業(yè)入駐率低、產(chǎn)業(yè)層次低、關(guān)聯(lián)度低，現(xiàn)有樓宇結(jié)構(gòu)難以形成特色的具有品牌效應(yīng)和集群效應(yīng)的樓宇，不能適應(yīng)區(qū)委、區(qū)政府提出的高端化、集聚化、項(xiàng)目化發(fā)展服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)定位和主攻方向。
二是基礎(chǔ)設(shè)施陳舊、發(fā)展受滯約。與發(fā)展高標(biāo)準(zhǔn)樓宇經(jīng)濟(jì)的要求相比，我區(qū)商務(wù)樓硬件嚴(yán)重滯后，配套環(huán)境亟待改善，部分商務(wù)樓在開發(fā)時(shí)功能定位不明確，特別是交通、停車、電梯、市容衛(wèi)生無法滿足入駐企業(yè)的需求影響著樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；商務(wù)樓宇的職能化、自動(dòng)化、信息化水平及物業(yè)管理能力不高，影響整體商務(wù)樓宇的檔次，難以吸引具有產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)的企業(yè)入駐。
三是稅收占比不高影響發(fā)展能動(dòng)性。樓宇經(jīng)濟(jì)對于地方財(cái)政增長的貢獻(xiàn)直接關(guān)系到地區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的積極性，即抓“稅源經(jīng)濟(jì)”的關(guān)鍵點(diǎn)。目前，我市實(shí)行的是市與區(qū)條塊結(jié)合的稅收征管模式，將一些上規(guī)模、有實(shí)力、盈利能力強(qiáng)的企業(yè)稅收歸口市級管理，而為這些企業(yè)提供樓宇資源、公共服務(wù)資源的義務(wù)則由我區(qū)承擔(dān)，形成了財(cái)權(quán)與事權(quán)的不一致，一定程度上影響了我區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的積極性和開展工作的靈活性。從我區(qū)45座在運(yùn)營的樓宇看，稅收貢獻(xiàn)比重較低，去年樓宇經(jīng)濟(jì)共創(chuàng)稅13.67億元，稅源歸xx區(qū)支配的為4.48億元，僅占30%左右，樓宇經(jīng)濟(jì)作為培植稅源經(jīng)濟(jì)的作用還沒有充分發(fā)揮出來。
四是招商氛圍不濃，與主城區(qū)地位不匹配。一方面，我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的氛圍尚未正式形成，各部門對充分挖掘樓宇資源、加快發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的重要性、緊迫性的認(rèn)識還不到位，對樓宇經(jīng)濟(jì)在推進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、培育“總部經(jīng)濟(jì)”、“稅源經(jīng)濟(jì)”中的作用認(rèn)識模糊，認(rèn)為樓宇經(jīng)濟(jì)只是辦公樓的出租或銷售，是“出租經(jīng)濟(jì)”“房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)”。另一方面，街鎮(zhèn)作為樓宇經(jīng)濟(jì)的主戰(zhàn)場，由于要應(yīng)對大量的社會(huì)管理事物，對發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的精力投入不足。
五是政策獎(jiǎng)勵(lì)不夠到位。樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展壯大離不開針對性和操作性強(qiáng)的政策體系。盡管我區(qū)已出臺了《xx區(qū)扶持現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)與樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展專項(xiàng)資金管理暫行辦法》等相關(guān)扶持政策，因其扶持面不廣，力度不高，尤其是對引導(dǎo)樓宇經(jīng)濟(jì)有序集聚發(fā)展，推進(jìn)樓宇招商，調(diào)動(dòng)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)積極性和入駐企業(yè)創(chuàng)稅獎(jiǎng)勵(lì)等方面的政策較為欠缺。如獎(jiǎng)勵(lì)資金的發(fā)放手續(xù)繁瑣，受益條件不明確，發(fā)放時(shí)限過長，有的長達(dá)2年，個(gè)別街鎮(zhèn)還無端干涉獎(jiǎng)勵(lì)資金的使用，獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制的杠桿作用受制約。特別是與杭州、寧波、上海等地相比，財(cái)政扶持力度明顯較弱且政策制定導(dǎo)向性不足，對于吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐樓宇，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)的力度不夠。目前，我區(qū)正處發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的新機(jī)遇，需要借鑒其他先進(jìn)地區(qū)的做法，進(jìn)一步制訂完善自身的政策措施對順利開展我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)工作尤為重要。
三、加快我區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的對策建議
樓宇經(jīng)濟(jì)以商務(wù)樓宇為主要載體，金融、貿(mào)易、中介服務(wù)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高度空間集聚，產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益，而金融、貿(mào)易等核心產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也離不開相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供支持，如信息產(chǎn)業(yè)、住宿餐飲、教育文體、公共管理等產(chǎn)業(yè)，這就必然會(huì)對城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)發(fā)展。加快我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展，要立足我區(qū)實(shí)際，用前瞻的眼光，宏觀的視野，開放的思維研究和確立樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，找準(zhǔn)發(fā)展定位，使樓宇經(jīng)濟(jì)成為我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效載體和重要經(jīng)濟(jì)形態(tài)，成為提升我區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力的強(qiáng)大支撐。
（一）調(diào)整樓宇結(jié)構(gòu) 突出特色品牌。要強(qiáng)化樓宇產(chǎn)業(yè)定位，著力拓展產(chǎn)業(yè)立體發(fā)展，努力形成自己鮮明的品牌特色。一是要找準(zhǔn)特色定位。結(jié)合我區(qū)產(chǎn)業(yè)特色，科學(xué)規(guī)劃選址定點(diǎn)、樓宇設(shè)計(jì)、產(chǎn)業(yè)布局、物業(yè)管理等各個(gè)方面。統(tǒng)一布局樓宇經(jīng)濟(jì)功能區(qū)塊，明確樓宇的特色功能定位。全力打造樓宇經(jīng)濟(jì)高端區(qū)，促進(jìn)創(chuàng)意、軟件、金融、電子商務(wù)等同類業(yè)態(tài)相對集聚。二是要培育特色樓宇。以商務(wù)商貿(mào)、文化創(chuàng)意、電子信息、科技研發(fā)等產(chǎn)業(yè)作為主力業(yè)態(tài)，重點(diǎn)培育一批特色樓宇。深入推進(jìn)“退二進(jìn)三”城市有機(jī)更新，引導(dǎo)樓宇產(chǎn)業(yè)有機(jī)更新。打造并打響特色樓宇。
（二）盤活存量改善基礎(chǔ)設(shè)施。要加大樓宇資源的整合盤活力度，為樓宇的.持續(xù)發(fā)展建構(gòu)優(yōu)質(zhì)平臺。一是要做足增量。統(tǒng)籌推進(jìn)在建項(xiàng)目建設(shè)，力爭新增樓宇快建優(yōu)用。全面開展老久樓宇、舊廠房、專業(yè)市場改造提升工作，進(jìn)一步擴(kuò)容樓宇資源空間。積極探索合作模式，充分挖掘行政事業(yè)單位的樓宇資源，高效利用好有限的樓宇資源。二是要做活存量。切實(shí)改造提升停車、電梯配置和內(nèi)部裝修等物業(yè)品質(zhì)，努力解決部分樓宇沒有“買點(diǎn)”的尷尬。鼓勵(lì)企業(yè)依據(jù)樓宇定位和市場需求。采取自籌、聯(lián)營、入股等籌措資金，對樓宇的房屋立面、配套設(shè)施、內(nèi)部環(huán)境進(jìn)行有機(jī)更新，提升樓宇的檔次和品質(zhì)。著力改善樓宇周邊市容環(huán)境、交通設(shè)施和停車狀況，完善餐飲、購物、休閑、娛樂等配套服務(wù)設(shè)施，為樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供基礎(chǔ)條件。三是進(jìn)一步擴(kuò)大樓宇經(jīng)濟(jì)容量。將商住樓納入樓宇經(jīng)濟(jì)管理，有效引導(dǎo)商住樓宇的健康發(fā)展。
�。ㄈ┩七M(jìn)體制創(chuàng)新，加大政策扶持力度。立足于調(diào)動(dòng)開發(fā)商、入駐企業(yè)和所在地政府的積極性。一是理順稅源結(jié)構(gòu)，打破市屬、區(qū)屬企業(yè)界限，實(shí)行屬地統(tǒng)一征收、統(tǒng)一監(jiān)管，分稅種或按比例分成的財(cái)政管理體制和分級入庫的屬地征收辦法。二是出臺樓宇經(jīng)濟(jì)專門政策，進(jìn)一步發(fā)揮政策的扶持激勵(lì)作用。政策要有力度，對樓宇建設(shè)、企業(yè)入駐等方面進(jìn)行全面支持，特別是要加大對入駐企業(yè)和自主經(jīng)營自建樓宇開發(fā)企業(yè)的扶持獎(jiǎng)勵(lì)力度。政策要有門檻，可通過設(shè)置相關(guān)前置條件，按照開發(fā)面積或投入情況給予重獎(jiǎng)重補(bǔ)，吸引有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)，開發(fā)建設(shè)高檔商務(wù)樓宇。對入駐區(qū)內(nèi)樓宇的總部型企業(yè)，根據(jù)其稅收貢獻(xiàn)，通過“以獎(jiǎng)代補(bǔ)”、“一企一策”等方式給予有力的財(cái)稅扶持，以吸引更多樓宇經(jīng)濟(jì)相關(guān)企業(yè)在我區(qū)集聚。培養(yǎng)品牌樓宇，對樓宇出租率高、企業(yè)注冊率高，樓宇納稅額高和物業(yè)管理好、經(jīng)濟(jì)質(zhì)態(tài)優(yōu)等特色樓宇的相關(guān)工作主體予以獎(jiǎng)勵(lì)。政策要能調(diào)動(dòng)積極性，要進(jìn)一步通過政策激勵(lì)，調(diào)動(dòng)街道積極性，以形成樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良性循環(huán)。
（四）明確優(yōu)惠政策，促進(jìn)招商引資。一是創(chuàng)新招商機(jī)制，著力引進(jìn)能量大、效益好、體現(xiàn)城市集聚、服務(wù)功能的境內(nèi)外大公司。二是整合現(xiàn)有的優(yōu)惠政策，積極推介宣傳，充分展現(xiàn)我區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢。強(qiáng)化在建和建成樓宇的形象宣傳，擴(kuò)大我區(qū)功能特色的影響力。強(qiáng)化樓宇信息化、品牌化、標(biāo)準(zhǔn)化管理。三是加強(qiáng)督察促進(jìn)優(yōu)惠政策確實(shí)落地，能讓樓宇物業(yè)及時(shí)有效改進(jìn)硬軟件設(shè)施，以便留駐現(xiàn)有入駐企業(yè)和吸引更多的企業(yè)入駐，確保入駐率。
�。ㄎ澹┙∪芾矸⻊�(wù)機(jī)制優(yōu)化服務(wù)環(huán)境。一是要優(yōu)化服務(wù)。積極探索樓宇管理的新途徑，積極搭建涵蓋政策宣傳、企業(yè)登記、民政事務(wù)、勞動(dòng)保障等綜合服務(wù)平臺，及時(shí)為樓宇企業(yè)、企業(yè)員工提供主動(dòng)化、個(gè)性化的服務(wù)。優(yōu)化招商引資全程服務(wù)機(jī)制，簡化投資項(xiàng)目審批代辦流程，切實(shí)改善經(jīng)濟(jì)發(fā)展的軟環(huán)境。建立完整、動(dòng)態(tài)的樓宇經(jīng)濟(jì)信息資料庫，對樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r實(shí)施動(dòng)態(tài)化、網(wǎng)絡(luò)化管理。二是要優(yōu)化機(jī)制。建立以街道為責(zé)任主體，稅務(wù)、工商等職能部門密切協(xié)作的監(jiān)管體系。建立全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)信息服務(wù)平臺，對樓宇資源現(xiàn)狀分布、功能定位、經(jīng)營主體、物管公司，入駐企業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營業(yè)態(tài)、稅收歸屬，以及企業(yè)進(jìn)出變動(dòng)情況等信息實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管。關(guān)于加快發(fā)展我區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的調(diào)研報(bào)告
樓宇經(jīng)濟(jì)調(diào)研報(bào)告 5
樓宇經(jīng)濟(jì)，是隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展而出現(xiàn)的一種新興都市特色經(jīng)濟(jì)，是以商務(wù)樓宇為主要載體，通過開發(fā)、出售或出租商務(wù)樓宇進(jìn)行招商、引資、留資，從而產(chǎn)生持續(xù)性稅源，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)。當(dāng)前越來越多的城市把培育和發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)當(dāng)作促進(jìn)本地經(jīng)濟(jì)的新舉措。為了學(xué)習(xí)借鑒外地先進(jìn)城市發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的先進(jìn)做法和經(jīng)驗(yàn)，今年8月上旬，市委政研室組成課題組赴山東青島市、遼寧大連市、湖南長沙市對當(dāng)?shù)貥怯罱?jīng)濟(jì)的發(fā)展情況進(jìn)行考察。現(xiàn)將考察成果綜合匯報(bào)如下。
一、三市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本情況
1、樓宇經(jīng)濟(jì)集約利用土地，財(cái)富效應(yīng)突出
三市的樓宇經(jīng)濟(jì)主要集中在當(dāng)?shù)爻鞘械闹醒肷虅?wù)區(qū)（cbd）。在土地資源有限、地價(jià)高昂的情況下，三市注重開發(fā)和整合樓宇資源，向空中求發(fā)展，向空間要效益，將每棟樓宇打造成稅收大戶和垂直的商務(wù)街、金融街、高新技術(shù)街或旅游產(chǎn)業(yè)街。青島市目前共有各類商務(wù)商業(yè)樓宇150余幢，建筑面積約500萬平方米，創(chuàng)造地方稅收超過20億元。其中市南區(qū)20xx年有30座寫字樓稅收超過千萬元，投入使用的97座寫字樓共創(chuàng)造稅收16.6億元，超過其區(qū)域內(nèi)總稅收的40％。大連市中山路、人民路兩側(cè)方圓2.4平方公里區(qū)域內(nèi)共有118棟大型樓宇，建筑面積236萬平方米，20xx年繳納稅金10.3億元。長沙市芙蓉區(qū)172棟樓宇建筑面積257萬平方米，創(chuàng)造稅收1.7億元。據(jù)測算，一座占地十畝左右的普通寫字樓年稅收可超過千萬元，其稅收產(chǎn)出相當(dāng)于一個(gè)占地近千畝的普通工業(yè)園，樓宇經(jīng)濟(jì)已成為這些城市新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。
2、樓宇經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，集聚效應(yīng)明顯
三市的樓宇內(nèi)匯聚了眾多金融、保險(xiǎn)、商貿(mào)、物流、軟件等現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)，并衍生出信息服務(wù)、代理服務(wù)、咨詢服務(wù)和后勤服務(wù)等多方面的需求，帶動(dòng)周邊地區(qū)商業(yè)、會(huì)展、旅游、文化娛樂、休閑和餐飲等行業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。青島市、大連市中山區(qū)和長沙市芙蓉區(qū)，樓宇內(nèi)企業(yè)總數(shù)分別為6000家、3236家和2813家，吸引了大量的商品流、貿(mào)易流、信息流、資金流和人才流，推動(dòng)了城市產(chǎn)業(yè)升級和檔次提升。青島市南區(qū)商務(wù)寫字樓入住率達(dá)到90%，樓宇內(nèi)匯集了826家外資企業(yè)，初步形成了以香港中路為中軸線的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)。大連市中山區(qū)20層以上的高層建筑就有49幢（不含在建的），入住企業(yè)實(shí)力強(qiáng)、服務(wù)覆蓋面廣，提升了城市形象。長沙市芙蓉區(qū)樓宇有效使用率達(dá)80％以上，其中順天國際財(cái)富中心就有77家企業(yè)入駐，成為長沙市標(biāo)志性建筑。
3、總部經(jīng)濟(jì)成為樓宇“新貴”，示范效應(yīng)巨大
三市樓宇經(jīng)濟(jì)吸引了眾多國內(nèi)外著名企業(yè)總部和高端機(jī)構(gòu)入駐，并形成了強(qiáng)大的示范帶動(dòng)效應(yīng)。青島市南區(qū)順應(yīng)周邊制造業(yè)快速崛起的趨勢，大力發(fā)展有區(qū)域特色的樓宇經(jīng)濟(jì)，吸引了9家外資銀行、26家世界500強(qiáng)企業(yè)在該區(qū)設(shè)立了分支機(jī)構(gòu)，目前共有各類各級企業(yè)總部315家，包括馬士基北方總部、大韓航空呼叫中心、瑪雅公司山東總部。大連市依托樓宇大力發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，先后有40多家企業(yè)總部落戶大連，如愛立信的中國結(jié)算中心、ge的'北亞研發(fā)中心、埃森哲的全球研發(fā)中心，中國修船行業(yè)規(guī)模最大的中遠(yuǎn)船務(wù)集團(tuán)總部也于今年3月由江蘇南通搬到了大連，進(jìn)一步提升了作為東北開放龍頭城市的集聚能力和輻射力。長沙市芙蓉區(qū)瀏正街300多家企業(yè)中，有80％的企業(yè)總部落戶該區(qū)。他們還明確提出在未來5年內(nèi)引進(jìn)40—60家跨國公司總部，市區(qū)內(nèi)50％以上的省級代理機(jī)構(gòu)、分公司在芙蓉區(qū)寫字樓聚集。
二、三市推動(dòng)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要做法和經(jīng)驗(yàn)
1、注重規(guī)范引導(dǎo)，搭建產(chǎn)業(yè)平臺
發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)是市場行為，但并不意味著政府無所作為。三市對發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)不是放任自流、坐視不管，而是采取產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略先導(dǎo)和城市規(guī)劃先行的方式，進(jìn)行必要的規(guī)范引導(dǎo)。如大連在香爐礁區(qū)域規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)代商貿(mào)物流經(jīng)濟(jì)板塊，在引進(jìn)麥德龍、百安居等國外知名企業(yè)的基礎(chǔ)上，著力建好以兩幢11萬平方米的商務(wù)大廈為代表的樓宇設(shè)施，重點(diǎn)引進(jìn)對現(xiàn)代物流業(yè)依存度較高的商貿(mào)物流企業(yè)總部、區(qū)域分部、配送中心和結(jié)算中心等。青島規(guī)劃的科技街面積0.175平方公里，劃為四個(gè)功能區(qū)，去年5棟寫字樓入駐企業(yè)達(dá)到1248家，入孵企業(yè)360家，年銷售額達(dá)15億元。
2、注重整合資源，打造特色樓宇
三市通過產(chǎn)業(yè)置換、建筑置換、拆舊建新、拆低建高等方式，加大整合樓宇資源力度，加快推進(jìn)樓宇的升級擴(kuò)容。特別是針對一些樓宇沒“賣點(diǎn)”的問題，三市鼓勵(lì)發(fā)展專業(yè)樓宇，積極協(xié)助樓宇業(yè)主對樓宇進(jìn)行功能定位，促進(jìn)相同或相關(guān)行業(yè)在同一棟或相鄰樓宇內(nèi)聚集，實(shí)現(xiàn)企業(yè)間的信息、資源共享，打造樓宇品牌。如青島市南區(qū)金融業(yè)相對集中的有國際金融中心、中銀大廈；貨運(yùn)物流企業(yè)相對集中的有百盛國際商務(wù)中心等7座專業(yè)樓宇；科技企業(yè)相對集中的有科技大廈、軟件大廈等16座專業(yè)樓宇。
3、注重政策扶持，加強(qiáng)招商引資
三市致力于實(shí)現(xiàn)樓宇企業(yè)數(shù)量和質(zhì)量的雙突破，專門制定扶持樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的獎(jiǎng)勵(lì)政策和措施。創(chuàng)新招商思路，工作重心由“平面推進(jìn)”向“立體拓展”轉(zhuǎn)變。在堅(jiān)持專業(yè)招商的方向，發(fā)揮多方面招商主體的作用，開展多渠道、全方位開展招商引資。如長沙市芙蓉區(qū)每年安排500萬—1000萬元專門用于扶持發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，每引進(jìn)一個(gè)跨國公司或世界500強(qiáng)企業(yè)的區(qū)域性總部，獎(jiǎng)勵(lì)該樓宇招商主體30萬元，增強(qiáng)了發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的吸引力。
4、注重協(xié)調(diào)服務(wù)，營造良好環(huán)境
三市政府強(qiáng)化對樓宇經(jīng)濟(jì)的引導(dǎo)、服務(wù)和管理功能，建立政府與樓宇溝通聯(lián)系渠道，及時(shí)解決樓宇建設(shè)和招商過程中的各類困難和問題。例如，青島市南區(qū)為使華仁大廈引進(jìn)全國知名的瑪雅房屋中介機(jī)構(gòu)，在人才招聘、前期宣傳、資金支持方面作了大量工作，最終促成了瑪雅公司山東總部順利落戶。
三、加快我市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的幾點(diǎn)建議
1、充分認(rèn)識樓宇經(jīng)濟(jì)對北海發(fā)展的重要作用
樓宇經(jīng)濟(jì)具有較高的綜合效益和發(fā)展前景，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)已煥發(fā)出勃勃生機(jī)，成為現(xiàn)代都市經(jīng)濟(jì)中一道炫目的景觀。當(dāng)前，北海已進(jìn)入新一輪快速發(fā)展期，特別是隨著閑置房地產(chǎn)的盤活和海景大道等一批重點(diǎn)項(xiàng)目的推進(jìn)，為樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來了千載難逢的機(jī)遇。全市上下一定要充分認(rèn)識到樓宇經(jīng)濟(jì)“是財(cái)源經(jīng)濟(jì)、人才經(jīng)濟(jì)、信息經(jīng)濟(jì)和物流經(jīng)濟(jì)，是一個(gè)城市三次產(chǎn)業(yè)總開關(guān)”的重要作用，與時(shí)俱進(jìn)，更新觀念，把發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)作為建設(shè)“新北海”的戰(zhàn)略舉措來抓。
2、切實(shí)加強(qiáng)對樓宇經(jīng)濟(jì)的組織領(lǐng)導(dǎo)
樓宇經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈既長又深，涉及土地、規(guī)劃、建設(shè)、經(jīng)貿(mào)、財(cái)政、稅務(wù)、工商、統(tǒng)計(jì)等政府部門和眾多樓宇業(yè)主、物業(yè)公司、入駐企業(yè)等。為促進(jìn)我市樓宇經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展，營造市區(qū)聯(lián)動(dòng)、協(xié)調(diào)推進(jìn)、形成合力的良好氛圍，建議建立以市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)為組長的聯(lián)席會(huì)議制度，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)全市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作，制定戰(zhàn)略、規(guī)劃和政策，協(xié)調(diào)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重大問題。聯(lián)席會(huì)議下設(shè)辦公室負(fù)責(zé)日常工作，協(xié)調(diào)解決具體問題。
3、做大做強(qiáng)做精一批特色樓宇
政府要主動(dòng)、及早介入樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，要盡快制定全市的樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，構(gòu)建符合北海實(shí)際的樓宇經(jīng)濟(jì)基本版圖。要加大對爛尾樓、閑置樓、半空置樓的盤活力度，積極引導(dǎo)樓宇業(yè)主打造“賣點(diǎn)”。通過建立商務(wù)樓宇和入駐企業(yè)的星級評定制度，有針對性地引進(jìn)企業(yè)，努力推進(jìn)相似或相關(guān)企業(yè)相對集中地入住樓宇，打造一批特色商務(wù)樓。大力發(fā)展商務(wù)樓宇開發(fā)和管理的市場主體，引進(jìn)和培育一批經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、管理水平高、規(guī)模較大的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營集團(tuán)包括物業(yè)管理公司。
4、制定扶持樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策措施
設(shè)立鼓勵(lì)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的專項(xiàng)資金，對出租率顯著提高的樓宇、具有經(jīng)營特色的專業(yè)樓宇、總部經(jīng)濟(jì)落戶的樓宇給予獎(jiǎng)勵(lì)，對入駐企業(yè)和中介人也要分情況給予相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)。同時(shí)，我們也可借鑒外地的做法，在綜合考慮財(cái)政可承受能力的前提下，取消行政事業(yè)性收費(fèi)，降低企業(yè)經(jīng)營成本，以“零收費(fèi)”環(huán)境吸引外來企業(yè)到我市發(fā)展。
5、著力改善樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展環(huán)境
發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，離不開良好的基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)美的城市環(huán)境、濃厚的商業(yè)文化、開放的市場體系、發(fā)達(dá)的現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)等等。要加強(qiáng)樓宇周邊環(huán)境的建設(shè)和整治，將樓宇周邊環(huán)境建設(shè)納入我市的城市建設(shè)和改造規(guī)劃。完善商務(wù)配套設(shè)施，培育或引進(jìn)高水平物業(yè)管理公司，改善樓宇軟件配套。由有關(guān)職能部門負(fù)責(zé)建立樓宇經(jīng)濟(jì)信息資料庫，對樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r實(shí)施動(dòng)態(tài)管理。根據(jù)樓宇業(yè)主和入駐企業(yè)的具體需求，不定期組織相關(guān)的政策發(fā)布會(huì)、人才交流會(huì)、樓宇招商會(huì)。商務(wù)、工商等部門在重點(diǎn)樓宇派駐聯(lián)絡(luò)員，為入住企業(yè)提供全方位、零距離服務(wù)，提高服務(wù)水平和服務(wù)效率。要通過電視、廣播、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙等新聞媒體，對我市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行專題宣傳，提高樓宇的知名度，營造良好的發(fā)展環(huán)境。
樓宇經(jīng)濟(jì)調(diào)研報(bào)告 6
一、樓宇經(jīng)濟(jì)的涵義及產(chǎn)生的原因
�。ㄒ唬怯罱�(jīng)濟(jì)的涵義
樓宇經(jīng)濟(jì)是近年來城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中涌現(xiàn)的一種新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)。目前，在國內(nèi)對樓宇經(jīng)濟(jì)還沒有一個(gè)權(quán)威定義，通常只是字面上的簡單解釋�，F(xiàn)階段，對樓宇經(jīng)濟(jì)比較全面的概述是：以商務(wù)樓、功能性板塊和區(qū)域性設(shè)施為主要載體，開發(fā)、出租樓宇引進(jìn)各種企業(yè)，從而引進(jìn)稅源，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，形成以集約型、高密度為特點(diǎn)的一種新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)。
�。ǘ┲行某菂^(qū)發(fā)展催生樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展
1、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整是發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的根本原因
經(jīng)過幾年的發(fā)展，樓宇經(jīng)濟(jì)得到各界越來越多的關(guān)注。
北京市西城區(qū)重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目不斷聚集，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理�！笆晃濉逼陂g，西城區(qū)第三產(chǎn)業(yè)增加值由1077億元增長到1763億元，增幅達(dá)63.7%，年均增長12.8%，其占GDP比重保持在90%左右，且比重逐年遞增。從規(guī)模和效益上看，西城區(qū)第三產(chǎn)業(yè)占全區(qū)總量的占比均接近或者超過九成，第三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢。
2、空間拓寬是發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的重要原因
�。�1）區(qū)域空間緊張、趨于飽和
西城區(qū)是首都功能核心區(qū)之一，轄區(qū)面積50.7平方公里，人口相對密集，單位比較集中。全區(qū)常住人口124.6萬人，人口密度達(dá)到2.46萬人/平方公里。從空間供給角度看，全區(qū)大面積進(jìn)行建設(shè)的區(qū)域十分有限。以舊城區(qū)改造為契機(jī)，西城區(qū)已經(jīng)基本完成了金融街、德勝科技園的建設(shè)，所剩空間大多是文保區(qū)或者不可建設(shè)用地。從空間需求角度看，伴隨著西城區(qū)快速的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)、資源、環(huán)境之間的矛盾已經(jīng)顯現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展對空間資源的需求日益增多，空間承載力將承受更大的壓力和考驗(yàn)。
�。�2）土地利用不足
西城區(qū)面臨著空間資源緊張的問題，而在有限的空間上，資源使用效率又不高。由于歷史等復(fù)雜原因，西城區(qū)存在著大面積的老舊平房和簡易樓房，而作為核心資源的優(yōu)質(zhì)寫字樓數(shù)量卻嚴(yán)重不足。此外，西城區(qū)是國家重要的政務(wù)中心，是眾多中央機(jī)關(guān)所在地，在服務(wù)中央的同時(shí)，土地利用效率也受影響。
3、中心城區(qū)的需求是發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的直接原因
樓宇經(jīng)濟(jì)的核心是以大規(guī)模聚集擴(kuò)散的經(jīng)濟(jì)效能，顛覆松散的經(jīng)營模式，進(jìn)而拉動(dòng)整個(gè)區(qū)域的高速發(fā)展。其形成主要體現(xiàn)在：首先，一般出現(xiàn)在中心城區(qū)，所處區(qū)域土地資源高度緊缺，土地價(jià)格水平很高；其次，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主要的支柱產(chǎn)業(yè)；再次，單棟樓宇蘊(yùn)藏著極大的經(jīng)濟(jì)規(guī)模；最后，出現(xiàn)成片的現(xiàn)代化商務(wù)樓宇群。
西城區(qū)作為北京市的中心城區(qū)，一方面，城市功能非常集中，中心城區(qū)的“磁力”作用強(qiáng)化，發(fā)展要素不斷得到集聚，對周圍區(qū)域形成“虹吸效應(yīng)”。另一方面，中心城區(qū)的經(jīng)濟(jì)承載能力趨于飽和，交通、環(huán)境和各項(xiàng)城市設(shè)施不堪重負(fù)，商務(wù)成本不斷攀升。西城區(qū)單位面積的GDP產(chǎn)出居全市之首，但土地基本開發(fā)殆盡，要想繼續(xù)保持經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)是重要途徑。
二、樓宇經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)
�。ㄒ唬怯罱�(jīng)濟(jì)是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的效益高地
以金融街為代表的高端功能區(qū)，是發(fā)展以服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重要著力點(diǎn)。矗立于高端功能區(qū)的商務(wù)寫字樓，將成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要載體，形成具有豐富的現(xiàn)代商業(yè)價(jià)值的樓宇經(jīng)濟(jì)。近年來，依托商用樓宇資源和其他資源優(yōu)勢，國內(nèi)外的金融、咨詢和IT等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)加速落戶西城區(qū)，有效帶動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，并進(jìn)一步促進(jìn)全區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化。
樓宇經(jīng)濟(jì)的價(jià)值主要體現(xiàn)在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，它已成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的效益高地。20xx年，西城區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)法人單位15821家，占全區(qū)法人單位總數(shù)的48.7%，資產(chǎn)總量達(dá)到49.1萬億元，占全區(qū)資產(chǎn)總量的比重高達(dá)97.4%；全年收入合計(jì)5219.3億元，占全區(qū)單位收入合計(jì)的比重達(dá)到44.3%；實(shí)現(xiàn)利潤總額2024.8億元，占全區(qū)總量的86.7%；實(shí)現(xiàn)增加值1223.4億元，占全區(qū)總量的67.4%。
�。ǘ怯罱�(jīng)濟(jì)是向空間求發(fā)展的重要途徑
行政區(qū)劃調(diào)整為西城區(qū)帶來了空前的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，空間資源匱乏得到了改善，成為西城區(qū)發(fā)展過程中的又一個(gè)里程碑。
樓宇經(jīng)濟(jì)所依托的商務(wù)寫字樓匯聚了大量的人流、資金流和信息流，它在高價(jià)位上實(shí)現(xiàn)土地的集約化，獲得更大的利潤空間，財(cái)富效應(yīng)顯著。發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，有利于像西城區(qū)這樣的中心城區(qū)進(jìn)一步挖掘潛力，進(jìn)一步提升產(chǎn)能，拓展發(fā)展空間，將經(jīng)濟(jì)由平面向立體轉(zhuǎn)變，向空間求發(fā)展，向樓宇要效益，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。
�。ㄈ怯罱�(jīng)濟(jì)的影響因素比較復(fù)雜
影響樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的因素眾多，主要有：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略、商務(wù)投資氛圍、交通因素、配套設(shè)施和政務(wù)資源等。
基于以上樓宇經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)，大力發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)有利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，有利于區(qū)域空間拓寬，有利于城市功能的提升。
三、樓宇經(jīng)濟(jì)與總部經(jīng)濟(jì)的關(guān)系
總部經(jīng)濟(jì)是發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的重要一環(huán)，樓宇經(jīng)濟(jì)與總部經(jīng)濟(jì)在內(nèi)涵上有一定相通之處。發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，就是要將公司的總部、結(jié)算中心、研發(fā)中心、銷售指揮中心等上層經(jīng)濟(jì)體吸引過來，而這些經(jīng)濟(jì)體匯集在寫字樓密集的商圈中就形成了樓宇經(jīng)濟(jì)。
西城區(qū)總部經(jīng)濟(jì)特征明顯。20xx年末，西城區(qū)共有總部企業(yè)232家，占全區(qū)法人單位的0.7%。擁有資產(chǎn)18.1萬億元，占全區(qū)的35.9%；實(shí)現(xiàn)收入4445.6億元，占全區(qū)的37.8%；吸納從業(yè)人員13.8萬人，占全區(qū)的16.9%。
按街道分布劃分，西城區(qū)總部企業(yè)主要集中在金融街街道、展覽路街道、德勝街道和月壇街道。四個(gè)街道共有總部企業(yè)166家，占全區(qū)總部企業(yè)的71.6%。其中金融街街道62家，占26.7%；展覽路街道55家，占23.7%；德勝街道25家，占10.8%；月壇街道24家，占10.3%。
西城區(qū)總部產(chǎn)業(yè)分布合理，有利于樓宇經(jīng)濟(jì)的推廣。全區(qū)232家總部企業(yè)有近80%的'企業(yè)集中于服務(wù)業(yè)、金融業(yè)和商業(yè)。其中服務(wù)業(yè)97家，主要經(jīng)營活動(dòng)以投資與資產(chǎn)管理、企業(yè)管理和咨詢服務(wù)為主；金融業(yè)42家，主要經(jīng)營活動(dòng)為存貸款結(jié)算、證券期貨業(yè)務(wù)和各類保險(xiǎn)業(yè)務(wù)；商業(yè)42家，主要經(jīng)營活動(dòng)以各類產(chǎn)品的批發(fā)和零售為主。
從隸屬關(guān)系看，西城區(qū)總部企業(yè)資產(chǎn)主要集中在中央隸屬關(guān)系的企業(yè)中，為17.1萬億元，占全部總部企業(yè)資產(chǎn)的94.5%。市屬總部企業(yè)資產(chǎn)為0.6萬億元，占3.3%；隸屬關(guān)系為區(qū)屬和其他的資產(chǎn)總計(jì)相對較小。
四、與各類城區(qū)比較
西城區(qū)共擁有241棟商務(wù)樓宇，入駐企業(yè)12000余家。其中金融街有52棟，占全區(qū)的21.6%。在金融街快速發(fā)展的同時(shí)，其他高端功能區(qū)也取得了飛速發(fā)展。
�。ㄒ唬┥虾Ｊ衅謻|新區(qū)――產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)最類似
上海浦東新區(qū)陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)與金融街功能類似。它是上海市一個(gè)主要的金融中心區(qū)，位于浦東新區(qū)黃浦江畔。整個(gè)金融貿(mào)易區(qū)總面積共有28平方公里，其中規(guī)劃開發(fā)地區(qū)為6.8平方公里，擁有100多個(gè)樓宇。
通過對西城區(qū)金融街和浦東陸家嘴空間資源利用情況對比發(fā)現(xiàn)，二者寫字樓面積接近，租金價(jià)格水平相當(dāng)，但金融街從業(yè)人員較少，人均空間資源占有量較高。
�。ǘ┥虾Ｊ斜R灣區(qū)――發(fā)展思路可借鑒
盧灣區(qū)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的思路是依靠招商選資引強(qiáng)。20xx年以來，盧灣區(qū)啟動(dòng)舊區(qū)改造工程，建設(shè)了一批現(xiàn)代化辦公樓宇。具體就是瞄準(zhǔn)世界500強(qiáng)企業(yè)和知名金融機(jī)構(gòu)、行業(yè)龍頭企業(yè)、知識密集型企業(yè)，以及其銷售中心和結(jié)算中心。截至20xx年底，已經(jīng)有109家世界500強(qiáng)企業(yè)落戶盧灣區(qū)。區(qū)域內(nèi)有10多幢“億元樓”（年繳稅超過1億元），其中有兩幢“月億樓”（月稅收超過1億元）。20xx年，盧灣區(qū)共有66幢商務(wù)辦公樓宇，其中甲級寫字樓占到40%，全年共繳稅79.8億元，占全部稅收收入67%。
在發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的過程中，盧灣區(qū)十分注意與其他城區(qū)錯(cuò)位發(fā)展。以金融服務(wù)業(yè)為例，盧灣區(qū)著力發(fā)展證券投資機(jī)構(gòu)和融資租賃業(yè)務(wù)，與浦東“錯(cuò)位發(fā)展、聯(lián)動(dòng)發(fā)展”。
值得借鑒的是，盧灣區(qū)的舊區(qū)改造不是“一刀切”。在建設(shè)現(xiàn)代化樓宇的同時(shí)，盧灣區(qū)把具有上海傳統(tǒng)建筑特色的石庫門民居和部分具有歷史標(biāo)志意義的老廠房保留下來，裝修改造，建設(shè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。
五、可行性措施探討
西城區(qū)對于樓宇經(jīng)濟(jì)的研究還處于初步階段，我們建議從多方面入手，建立樓宇檢測評價(jià)體系，配以政策性鼓勵(lì)，發(fā)展樓宇。以樓宇為核心資源，形成高端功能區(qū)，成為加快發(fā)展服務(wù)經(jīng)濟(jì)，進(jìn)一步優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重要載體和抓手，有力地帶動(dòng)了西城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。
（一）制定鼓勵(lì)發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的相關(guān)政策
發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)主要從政策、服務(wù)、空間三方面開展工作，降低企業(yè)的成本，政府和企業(yè)共同創(chuàng)造發(fā)展環(huán)境。在做好服務(wù)，切實(shí)解決企業(yè)實(shí)際困難的同時(shí)，將樓宇經(jīng)濟(jì)推行到“一核一帶”多功能區(qū)，拓展企業(yè)發(fā)展空間。
�。ǘ┌l(fā)展西城區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的建議
1、完善“騰籠”和“筑巢”的對接
（1）做好招商選資的對接。近年來，西城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，努力規(guī)避承受二次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的陣痛，提倡有選擇地招商引資，適當(dāng)提高準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，積極引進(jìn)高增值型產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式加快向低投入、低消耗、低污染、高增長、高效益轉(zhuǎn)變。
�。�2）做好產(chǎn)業(yè)培育的對接。積極發(fā)展金融優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，培育文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，延長優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)鏈條，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的有效優(yōu)化。不能為“騰籠”而趕鳥，應(yīng)在培育的基礎(chǔ)上，變鳥為鳳。
�。�3）做好樓宇產(chǎn)權(quán)的對接。提倡只租不售的項(xiàng)目，這樣在企業(yè)的進(jìn)入與退出、企業(yè)成本等方面也相對容易控制。
2、打造樓宇經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈
從產(chǎn)業(yè)鏈來看，發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，更有利于促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展，加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。從規(guī)劃布局上看，西城區(qū)商務(wù)樓宇發(fā)展自發(fā)成分較大，商務(wù)樓、住宅樓混建混雜現(xiàn)象突出，商務(wù)樓宇的聚集度較低，未形成一定規(guī)模的商務(wù)樓宇群。樓宇經(jīng)濟(jì)以傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)為主，而與樓宇經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)的商業(yè)、星級酒店、文化娛樂等產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后，除金融街外，樓宇經(jīng)濟(jì)的輻射效應(yīng)不夠突出。
3、打造精品樓宇
樓宇資源決定著容納經(jīng)濟(jì)單位的能力和對優(yōu)質(zhì)經(jīng)濟(jì)單位的吸引力。西城區(qū)商務(wù)樓宇基礎(chǔ)設(shè)施基本齊全，但多屬于中低檔商務(wù)樓宇。商務(wù)樓宇的整體品質(zhì)偏低，雖然有很多商務(wù)樓宇都號稱頂級或甲級寫字樓，但真正符合客戶需求的優(yōu)質(zhì)商務(wù)樓宇卻非常稀缺。
4、定制樓宇，個(gè)性化的樓宇發(fā)展
樓宇經(jīng)濟(jì)是聚集經(jīng)濟(jì)，樓宇經(jīng)濟(jì)的力量在于它的高度聚集性。根據(jù)企業(yè)的需求，實(shí)施“定制樓宇”服務(wù)。例如，金融企業(yè)可能會(huì)需要金庫，對樓宇的承重、存儲(chǔ)空間有更高的需求，通過這項(xiàng)服務(wù)，將為入駐企業(yè)打造個(gè)性化的金融辦公樓。
�。ㄈ┘訌�(qiáng)樓宇經(jīng)濟(jì)研究與監(jiān)測工作
1、制定商務(wù)樓宇評估標(biāo)準(zhǔn)
從地理位置、公共交通、建筑規(guī)模、空調(diào)、電梯、衛(wèi)生間、入住率等20個(gè)指標(biāo)將商務(wù)寫字樓分為頂級寫字樓、甲級寫字樓和乙級寫字樓三類，并制定相應(yīng)的評估標(biāo)準(zhǔn)。
2、建立樓宇經(jīng)濟(jì)動(dòng)態(tài)監(jiān)測體系
樓宇經(jīng)濟(jì)研究與監(jiān)測也是西城區(qū)經(jīng)濟(jì)研究的一個(gè)重要方面。在樓宇經(jīng)濟(jì)管理信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，提供直觀的樓宇經(jīng)濟(jì)分析和輔助決策支持系統(tǒng)。制定樓宇經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，一方面包含樓宇相關(guān)的指標(biāo)，包括樓宇位置、數(shù)量、面積、空置率、租金等；另一方面包含樓宇產(chǎn)出效益的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，包括單位面積稅收、樓內(nèi)企業(yè)特別是異地納稅企業(yè)、遷入、遷出企業(yè)、從業(yè)人員、稅收貢獻(xiàn)等。
樓宇經(jīng)濟(jì)調(diào)研報(bào)告 7
樓宇經(jīng)濟(jì)是以商務(wù)樓為載體，通過開發(fā)、出租、售賣等形式引進(jìn)企業(yè)、帶動(dòng)發(fā)展的一種新興都市特色經(jīng)濟(jì)，成為衡量一座城市發(fā)展水平的重要標(biāo)尺。為促進(jìn)金臺樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展，區(qū)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委調(diào)研組，先后深入投資大廈、廣匯大廈等樓宇，寶雞市財(cái)投控股公司、天然氣公司、宇飛建筑公司等企業(yè)了解運(yùn)營情況，聽取區(qū)商務(wù)局、工信局、招商局等單位匯報(bào)，通過問卷調(diào)查、實(shí)地調(diào)研、外出考察、數(shù)據(jù)分析，對全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行監(jiān)督式調(diào)研。現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下：
一、現(xiàn)狀與特點(diǎn)
近年來，區(qū)委、區(qū)政府按照“招商一批、管理一批、建設(shè)一批、規(guī)劃一批”的思路，以新技術(shù)、新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)為支撐，全力打造現(xiàn)代服務(wù)業(yè)“首位經(jīng)濟(jì)”，做優(yōu)做精空間、產(chǎn)業(yè)布局，全面推進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展。總體呈現(xiàn)四個(gè)特點(diǎn)：
一是樓宇企業(yè)數(shù)量發(fā)展迅速。目前，全區(qū)建成商務(wù)寫字樓35幢，入駐企業(yè)731戶，總面積95.47萬㎡，租售54.3萬㎡，利用率56.88%。其中：條件成熟、檔次較高的重點(diǎn)樓宇14幢，主要是中心片區(qū)三迪金融中心、投資大廈、鵬博中心、廣匯大廈、海棠風(fēng)尚；金臺大道片區(qū)國金中心、金融廣場ABC、天耀華地、紫峰國際；大慶路片區(qū)西建國際、泰森千禧時(shí)代、金泰大廈、嘉華大廈、華盛旺座，14幢重點(diǎn)樓宇面積73.54萬㎡。
二是產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)逐步凸顯。廣匯大廈形成建筑業(yè)、項(xiàng)目開發(fā)、教育法律等多行業(yè)聚集，成為全區(qū)首個(gè)稅收過億元樓宇（含企業(yè)外地項(xiàng)目繳稅）；蟠龍新區(qū)以綠色、生態(tài)、和諧、創(chuàng)新為整體布局，涵蓋食品加工業(yè)、節(jié)能環(huán)保、生物醫(yī)藥等多種行業(yè)；大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園以電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)為載體，重點(diǎn)發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)+相關(guān)行業(yè)、科技創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)、輕資產(chǎn)企業(yè)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園利用率最高，入駐企業(yè)67戶，年均線上交易額2.5億元，產(chǎn)值3億元。
金臺區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)空間分布圖鎮(zhèn)街樓宇（幢）企業(yè)（家）職工（人）臥龍寺52461297十里鋪251404陳倉鎮(zhèn)8310349東風(fēng)路377129東街631246蟠龍鎮(zhèn)1116365合計(jì)357312790
三是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)逐步成型。廣匯大廈提供工程技術(shù)、法律、財(cái)稅等培訓(xùn)，提高企業(yè)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新能力，成為小微企業(yè)成長創(chuàng)業(yè)基地。目前，轄區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)共369戶，其中新興服務(wù)業(yè)62戶。樓宇稅收從2015年的幾百萬元，發(fā)展到2019年全區(qū)樓宇企業(yè)稅收總額已超過2.6億元，占全區(qū)第三產(chǎn)業(yè)稅收的35.2%，樓宇經(jīng)濟(jì)成為金臺提升產(chǎn)業(yè)能級、壯大總部經(jīng)濟(jì)、保持稅收增長的有效途徑和重要支撐。
四是樓宇招商成效明顯。出臺《金臺區(qū)關(guān)于推動(dòng)民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)施意見》《金臺區(qū)總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展辦法》，印發(fā)《總部經(jīng)濟(jì)招商指南》，區(qū)招商局發(fā)送《關(guān)于招引有意向落戶城區(qū)總部企業(yè)的函》、深入廣匯大廈等樓宇開展政策宣講，為簽約企業(yè)提供一站式、全程幫辦服務(wù)，簽約總部企業(yè)76戶，注冊53戶。
二、差距與短板
從調(diào)研情況看，金臺區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)尚處蓬勃發(fā)展階段，樓宇數(shù)量、硬件位列全市第一；與西安等周邊城市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相比，自發(fā)配置特征明顯，在發(fā)展規(guī)模、功能配套、發(fā)展層次等方面差距較大，主要表現(xiàn)在:
一是重視不夠、規(guī)劃措施不足。尚未形成全面科學(xué)規(guī)劃，對產(chǎn)業(yè)布局和發(fā)展路徑缺乏深入研究，對樓宇招商、管理服務(wù)等方面缺少清晰工作思路和抓手，對樓宇規(guī)劃、業(yè)態(tài)定位研究引導(dǎo)不夠；樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展還沒有明確的職能部門，沒有建立樓宇黨組織，沒有專門指導(dǎo)意見，出臺的總部經(jīng)濟(jì)扶持政策，獎(jiǎng)勵(lì)門檻設(shè)置較高，激勵(lì)引導(dǎo)作用有限。
二是配套滯后、特色不夠鮮明。綜合樓宇多，特色、專業(yè)樓宇少，產(chǎn)業(yè)層次低、關(guān)聯(lián)度低，難以形成集群效應(yīng)，特色集聚程度低；品牌品質(zhì)不夠響亮，在品牌知名度、產(chǎn)業(yè)特色以及樓宇宣傳等方面力度不夠；從硬件條件看，5A樓宇只有鵬博、廣匯、三迪金融中心3幢，超5A只有國金中心1幢，樓宇各自為戰(zhàn)、缺乏連片開發(fā)，樓宇之間未形成集聚效應(yīng)，部分樓宇天然氣不到位；從軟件條件看，樓宇智能化、自動(dòng)化、信息化水平及物業(yè)服務(wù)水平不高，影響著整個(gè)樓宇檔次；從調(diào)查問卷看，企業(yè)反映的問題主要集中在生活配套設(shè)施不完善、交通不便、功能不全、人氣不旺，如東嶺CCBD等沒有配套、。
三是閑置突出、稅收貢獻(xiàn)不多。目前，樓宇空置面積41.17萬㎡，空置率43.12%，天耀華地、華盛旺座、廣匯大廈、嘉華大廈等入住率達(dá)80％以上，蟠龍新區(qū)、西建國際、千禧時(shí)代、國金中心、金融廣場等樓宇入住率不高。從14個(gè)重點(diǎn)樓宇看，2019年實(shí)現(xiàn)稅收9000萬元，占全區(qū)服務(wù)業(yè)稅收比重僅為13.4%，鵬博、紫峰國際、三迪金融中心、泰森千禧時(shí)代、天耀華地、西建國際6個(gè)樓宇稅收未能超百萬元，入駐商戶年稅收貢獻(xiàn)不足萬元的占86%，百萬元以上納稅戶不足3%。
三、對策與建議
樓宇經(jīng)濟(jì)是“立體的工業(yè)園、垂直的印鈔機(jī)”。金臺發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，建議以創(chuàng)建“中國營商環(huán)境百強(qiáng)區(qū)”“中國樓宇經(jīng)濟(jì)最具投資價(jià)值城區(qū)”為目標(biāo)，以建設(shè)鏈態(tài)完整、要素富集、服務(wù)優(yōu)質(zhì)、管理高效“中國樓宇經(jīng)濟(jì)樣板區(qū)”為主線，發(fā)揮地理位置優(yōu)越的先發(fā)優(yōu)勢、基礎(chǔ)資源優(yōu)越的競爭優(yōu)勢、招商政策優(yōu)越的比較優(yōu)勢，以樓聚產(chǎn)、以產(chǎn)興城，產(chǎn)業(yè)聚集、滾動(dòng)成市，逐步形成“業(yè)態(tài)集中、特色鮮明、差異布局”發(fā)展格局，讓樓宇經(jīng)濟(jì)成為金臺發(fā)展有效載體和重要形態(tài)。
一是規(guī)劃引領(lǐng)，做精樓宇經(jīng)濟(jì)品牌。強(qiáng)化規(guī)劃引導(dǎo)，編制金臺區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和三年行動(dòng)計(jì)劃，統(tǒng)一布局樓宇經(jīng)濟(jì)功能區(qū)塊，合理搭配不同類型、功能樓宇比例，著力在培育樓宇的高端化、品牌化、特色化上下功夫，形成重點(diǎn)樓宇、一般樓宇和特色樓宇三級樓宇發(fā)展梯隊(duì)。完善周邊配套，將蟠龍新區(qū)等樓宇周邊環(huán)境建設(shè)納入城市建設(shè)改造規(guī)劃，完善學(xué)校、醫(yī)院等公共及商務(wù)配套設(shè)施，積極發(fā)展餐飲、文化、休閑等第三產(chǎn)業(yè)，培育或引進(jìn)高水平物業(yè)管理公司，為樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供基礎(chǔ)條件。注重對外宣傳，引導(dǎo)產(chǎn)權(quán)單位，依法依規(guī)開展樓宇亮化，突出對政策、樓宇、入駐企業(yè)宣傳推介力度，通過樓頂廣告牌、外立面LED屏等形象宣傳，打造樓宇經(jīng)濟(jì)品牌、商譽(yù)，提升樓宇知名度。
二是分類指導(dǎo)，做足樓宇資源增量。重點(diǎn)樓宇強(qiáng)化扶持，把廣匯大廈、東嶺CCBD、世紀(jì)薈萃等做為重點(diǎn)扶持對象，由政府強(qiáng)化引領(lǐng)，在招商、業(yè)態(tài)定位等方面嚴(yán)格把關(guān)，確保招好商的同時(shí)做到招滿商，摸排掌握入駐企業(yè)，對效益差、稅收貢獻(xiàn)低的企業(yè)及時(shí)終止合同，嚴(yán)格準(zhǔn)入“門檻”；引導(dǎo)宇飛建筑等辦公在金臺企業(yè)和金臺財(cái)政投資項(xiàng)目施工企業(yè)，把企業(yè)或分公司注冊金臺、把稅收留到金臺。在建樓宇快建優(yōu)用，對蟠龍新區(qū)等2個(gè)在建樓宇要抓緊完善后續(xù)工程，統(tǒng)籌推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，積極培育樓宇增量空間，打造樓宇經(jīng)濟(jì)新增長極�，F(xiàn)有樓宇提檔升級，以鞏固“全國文明城市”創(chuàng)建成果為契機(jī)，推進(jìn)新東方、東航商務(wù)等現(xiàn)有樓宇改造提升工作，引導(dǎo)業(yè)主對樓宇房屋立面、配套設(shè)施、內(nèi)部環(huán)境進(jìn)行有機(jī)更新，開展適度亮化工程，提升樓宇檔次和品質(zhì)。樓宇資源整合利用，瞄準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)升級，在增加優(yōu)質(zhì)樓宇上下功夫，鎮(zhèn)街和有關(guān)部門加強(qiáng)與樓宇業(yè)主聯(lián)系，跟蹤項(xiàng)目進(jìn)度和樓宇招商情況，加強(qiáng)對政策、合作模式的`研究探索，高效利用好有限樓宇資源。
三是招大引強(qiáng)，做強(qiáng)樓宇經(jīng)濟(jì)特色。招引特色產(chǎn)業(yè)，區(qū)招商局牽頭，始終把樓宇招商引資作為“一號工程”來抓，深度包裝策劃金臺現(xiàn)有樓宇資源、樓宇特色和價(jià)格優(yōu)勢，制作《金臺區(qū)樓宇招商服務(wù)手冊》，聚焦總部企業(yè)區(qū)域性中心和銷售中心、研發(fā)中心、結(jié)算中心，培育一批主業(yè)突出、技術(shù)領(lǐng)先、擁有自主品牌、核心競爭力強(qiáng)、在省內(nèi)外同行業(yè)中處于排頭兵位置的企業(yè)，注重知名企業(yè)引導(dǎo)示范作用，推動(dòng)行業(yè)關(guān)聯(lián)招商、產(chǎn)業(yè)鏈招商，探索公司式、中介式等市場化招商方式，實(shí)現(xiàn)以商招商、以企招企、以外招外，形成龍頭企業(yè)集聚態(tài)勢。培育特色樓宇，各鎮(zhèn)街負(fù)責(zé)，聚財(cái)聚力、錯(cuò)位發(fā)展，做大做強(qiáng)金融廣場、鵬博中心等高端樓宇圈，打造投資大廈、廣匯大廈等總部經(jīng)濟(jì)圈，培育嘉華大廈、西建國際、紫峰國際等創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)圈，引導(dǎo)樓宇走特色化、專業(yè)化發(fā)展道路，重點(diǎn)培育一批金融服務(wù)型、中介服務(wù)型、科技研發(fā)型等特色樓宇，形成一樓一特色、一樓一行業(yè)。形成產(chǎn)業(yè)鏈條，支持東嶺CCBD等高端樓宇利用品牌、信譽(yù)、地域等優(yōu)勢拉動(dòng)周邊經(jīng)濟(jì)，建立以品牌樓宇命名并與周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)配套的特色街區(qū)；支持廣匯、鵬博中心等品牌樓宇打造“金融科技+中高端生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)+智能制造”為基礎(chǔ)的“全產(chǎn)業(yè)鏈”；支持在鵬博中心等周邊建設(shè)律師事務(wù)所、法律咨詢中心等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)樓宇企業(yè)群；推進(jìn)金融廣場、三迪金融中心等樓宇商標(biāo)發(fā)展戰(zhàn)略，形成地域性標(biāo)志樓宇。推進(jìn)共享辦公，引導(dǎo)東嶺CCBD、蟠龍新區(qū)等樓宇，以高檔精裝、拎包辦公、聯(lián)合辦公及共享服務(wù)為主打，引進(jìn)MFG創(chuàng)客聯(lián)邦、優(yōu)客工場、Wework等專業(yè)運(yùn)營商，讓共享打印機(jī)、預(yù)約會(huì)議室、冥想空間、卡拉OK包房，成為共享辦公標(biāo)配，形成獨(dú)特的“互動(dòng)式工作空間+創(chuàng)客藝術(shù)街區(qū)+產(chǎn)品發(fā)布+活動(dòng)策劃”全產(chǎn)業(yè)鏈，打造高品質(zhì)、重文化、有共享、全服務(wù)社群生態(tài)圈，為入駐企業(yè)和創(chuàng)業(yè)人士提供全方位增值運(yùn)營服務(wù)。
四是優(yōu)化政策，做優(yōu)樓宇經(jīng)濟(jì)管理。堅(jiān)持黨建帶動(dòng)，以建強(qiáng)樓宇黨組織為核心，發(fā)揮西建集團(tuán)黨建學(xué)院培訓(xùn)平臺作用，構(gòu)建鎮(zhèn)街黨工委——樓宇黨組織——企業(yè)黨支部組織架構(gòu)，通過設(shè)立“黨建e站”、開辟“黨員責(zé)任區(qū)”、建立“黨員突擊隊(duì)”等載體，服務(wù)企業(yè)、服務(wù)黨員，讓紅色細(xì)胞融入樓宇運(yùn)營、政企服務(wù)、區(qū)域共建，實(shí)現(xiàn)樓宇黨建與區(qū)域發(fā)展疊加效應(yīng)。完善政策措施，建議區(qū)政府借鑒外地先進(jìn)做法，緊扣產(chǎn)值、稅收、就業(yè)等核心指標(biāo)，出臺《金臺區(qū)關(guān)于加快樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)施意見》《促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展扶持獎(jiǎng)勵(lì)辦法》《億元樓扶持獎(jiǎng)勵(lì)辦法》等系列扶持獎(jiǎng)勵(lì)政策，設(shè)立樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展專項(xiàng)資金，建立聯(lián)席會(huì)議和四套班子領(lǐng)導(dǎo)對口聯(lián)系重點(diǎn)街道及重點(diǎn)樓宇制度，適時(shí)召開全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，形成發(fā)展共識。完善組織架構(gòu)，成立“金臺區(qū)總部樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)中心”正式機(jī)構(gòu)，作為全區(qū)總部樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展主抓部門;在相關(guān)鎮(zhèn)街設(shè)立樓宇經(jīng)濟(jì)服務(wù)中心、配備專職工作人員，負(fù)責(zé)內(nèi)部樓宇日常服務(wù)管理工作;由市場監(jiān)管、稅務(wù)、勞動(dòng)保障、派出所、社區(qū)等五個(gè)部門各指定一名樓宇服務(wù)員，根據(jù)各自職能做好相關(guān)服務(wù)。建立服務(wù)機(jī)制，建立全區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)庫，建立政府部門與樓宇產(chǎn)權(quán)人、物業(yè)部門、業(yè)主代表的雙向溝通聯(lián)動(dòng)機(jī)制，形成前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、中期招商引資、后期落地發(fā)展鏈條，向企業(yè)送政策、送服務(wù)、送信心、送溫暖，推進(jìn)“樓宇社區(qū)”建設(shè)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)服務(wù)、民生保障、城市管理、綜合治理、黨群建設(shè)“五進(jìn)樓宇”，真正讓企業(yè)愿意來、留得住、能長久。
樓宇經(jīng)濟(jì)調(diào)研報(bào)告 8
伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)和科學(xué)的飛速發(fā)展，信息技術(shù)幾乎與人們的生活密不可分，這也預(yù)示著人類的生活水平得到了明顯的提高，隨之而來的是人們對生活質(zhì)量的要求也就更高了。雖然電話、手機(jī)、電腦等已經(jīng)相繼進(jìn)入人們的家庭生活，但是人們又提出了現(xiàn)代住宅智能化的要求[1]。住宅智能化主要是為人們提供一個(gè)安全、舒適、怡人的生活環(huán)境，其主要體現(xiàn)在家庭辦公自動(dòng)化當(dāng)中。
1、樓宇自動(dòng)化的系統(tǒng)設(shè)計(jì)原理
樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)設(shè)計(jì)內(nèi)容主要包括新風(fēng)機(jī)組、通風(fēng)機(jī)組、給排水系統(tǒng)、冷凍機(jī)設(shè)備、空調(diào)調(diào)節(jié)機(jī)組以及供配電的監(jiān)視和控制[2]。除此之外，樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)集成處理還要保證安保系統(tǒng)、火警報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)控制系統(tǒng)等絕對正常，對于火災(zāi)的報(bào)警信號和報(bào)警數(shù)據(jù)要反映到樓宇控制室和消防控制室，做到了雙重保險(xiǎn)[3]。在我國，消防部門也有明確規(guī)定，自動(dòng)控制系統(tǒng)和火災(zāi)報(bào)警要共同完成火災(zāi)報(bào)警自動(dòng)控制，如果真的發(fā)生火災(zāi)，那么報(bào)警數(shù)據(jù)會(huì)經(jīng)過聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，再通過廣播的形式傳播出去，這樣就會(huì)更好的疏散人群減少人們生命財(cái)?shù)膿p失。
在建筑專業(yè)能源設(shè)備管理學(xué)科等方面均涉及到了建筑節(jié)能的應(yīng)用，其中，采暖和房建空調(diào)對調(diào)控室內(nèi)溫度起到重要的作用。選擇合理的建筑裝飾和布局結(jié)構(gòu)可以達(dá)到節(jié)約能源減少浪費(fèi)的目的，根據(jù)這個(gè)要求制定采暖和房建空調(diào)的運(yùn)行方案。合理調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度，減少浪費(fèi)資源，通過相關(guān)數(shù)據(jù)表明，建筑的絕大部分能耗都取決于建筑節(jié)能設(shè)備，所以，在未來選擇設(shè)備的時(shí)候，首先要考慮節(jié)能設(shè)備。在建筑能源管理中，有效應(yīng)用自動(dòng)化管理系統(tǒng)對實(shí)現(xiàn)我國能源先進(jìn)技術(shù)起到推動(dòng)作用。建筑能源管理自動(dòng)化系統(tǒng)的主要功能有收集、處理、顯示、儲(chǔ)存，優(yōu)化能源設(shè)備運(yùn)行，輔助處理和故障預(yù)警等。全方位的考慮和研究建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃，多去探索建筑的影響因素，要建造理想的節(jié)能建筑，必須先考慮建筑布局、建筑材料等是否符合標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)設(shè)計(jì)場地的地形、地貌、地況采取合理有效地措施，充分的利用任何可以利用的資源，提高資源的利用率，把建筑節(jié)能設(shè)計(jì)這份工作發(fā)揮到極致。
2、樓宇自動(dòng)化的應(yīng)用――以排水系統(tǒng)為例
我國絕大部分建筑物的排水系統(tǒng)都是應(yīng)用古老的`設(shè)計(jì)方法，將排水指令歸攏到強(qiáng)電專業(yè)去統(tǒng)一控制。根據(jù)水位的高低污水池中的液位計(jì)會(huì)自動(dòng)發(fā)出信號，這樣統(tǒng)一控制污水的配電盤就會(huì)控制污水的啟動(dòng)或停止。在污水監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)行中樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)的應(yīng)用起到了不可忽視的作用，不但可以有效地監(jiān)測污水泵的參數(shù)變化，也可以觀察其運(yùn)行狀態(tài)。對于驅(qū)動(dòng)設(shè)備，如水泵這樣的排水設(shè)備，通過熱繼電器的輔助觸點(diǎn)和監(jiān)測斷路器，監(jiān)控系統(tǒng)可以判斷電機(jī)是否運(yùn)行、短路或發(fā)生超負(fù)荷故障，通過液位傳感器，監(jiān)控系統(tǒng)還可以監(jiān)測污水池的液位變化，并清楚的了解排水監(jiān)控設(shè)備是否損壞。如果機(jī)械設(shè)備哪里有損壞或者出現(xiàn)故障需要維修時(shí)，監(jiān)控系統(tǒng)就會(huì)及時(shí)并準(zhǔn)確的報(bào)告機(jī)械出現(xiàn)故障的部位，明確發(fā)生故障的原因和類型，及時(shí)的解除故障，從而使機(jī)械恢復(fù)正常工作[2]。
排水系統(tǒng)有功能如下：
�。�1）跟蹤監(jiān)測污水泵工作情況，故障通知和手自動(dòng)狀態(tài)，發(fā)生故障時(shí)及時(shí)發(fā)出警告；
�。�2）做到現(xiàn)場控制以及遠(yuǎn)程操作；
�。�3）控制污水泵是否工作；
�。�4）根據(jù)污水水量操作污水泵，污水過量及時(shí)報(bào)警以防外流；
�。�5）建立了良好的系統(tǒng)間通信網(wǎng)絡(luò)；
�。�6）監(jiān)控界面顯示的彩色圖形，記錄各種報(bào)警、狀態(tài)、參數(shù)、歷史數(shù)據(jù)等。
樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)采用集散控制系統(tǒng)，以通信網(wǎng)絡(luò)的形式轉(zhuǎn)送不同信息工作，保護(hù)和監(jiān)測被控制設(shè)備，從而達(dá)到完善控制體系，優(yōu)化處理。樓字控制室計(jì)算機(jī)監(jiān)控軟件裝有很多很先進(jìn)軟件的管理機(jī)器，它具有很強(qiáng)的通信功能。監(jiān)測儀表控制分散之后，避免了機(jī)器與人聯(lián)系困難，管理無法統(tǒng)一。把集中操作管理和分散控制思想充分的展現(xiàn)了出來，使人與機(jī)器更好的融合。
3、樓宇自動(dòng)化控制的發(fā)展方向
智能建筑是由多個(gè)系統(tǒng)組合而成的整體，其特點(diǎn)為非單一性，結(jié)合了樓宇自動(dòng)化、通信自動(dòng)化等多個(gè)系統(tǒng)的優(yōu)點(diǎn)，從而建造出一個(gè)環(huán)境舒適、設(shè)備功能全面和方便安全的生活空間。對建筑設(shè)備有效實(shí)施樓宇自動(dòng)化可以優(yōu)化其運(yùn)行狀況，減少建筑設(shè)備的消耗量，提升自動(dòng)化設(shè)備的管理水平和增加自動(dòng)化功能，減少運(yùn)行費(fèi)用，進(jìn)而能夠?yàn)槿藗兲峁└訚M意的居住環(huán)境和辦公環(huán)境，保證工作人員的辦公效率，推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
與傳統(tǒng)的樓宇建設(shè)相比現(xiàn)代樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)更加符合現(xiàn)代化建設(shè)的要求，現(xiàn)代樓宇自動(dòng)化有效的保證系統(tǒng)與設(shè)備相互完善、共同發(fā)展，采用數(shù)字化系統(tǒng)實(shí)施監(jiān)控，及時(shí)有效的將中心指令轉(zhuǎn)送至整個(gè)系統(tǒng)，同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了反饋信息至控制中心的準(zhǔn)確性，從而實(shí)現(xiàn)了實(shí)時(shí)、持續(xù)、有效管理和控制整個(gè)系統(tǒng)的操作。除此之外，也會(huì)不間斷的增加系統(tǒng)的聯(lián)動(dòng)性，控制與控制中心相連各個(gè)系統(tǒng)，從而實(shí)現(xiàn)各種預(yù)設(shè)方案，增加整個(gè)系統(tǒng)的可靠性與安全性，保證信息數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和完整性。
4、結(jié)語
本文通過對樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)設(shè)計(jì)原理進(jìn)行分析，并以樓宇自動(dòng)化在排水系統(tǒng)中的應(yīng)用為例，為確定樓宇自動(dòng)化發(fā)展方向提供了參考。因此，在生活中有效實(shí)現(xiàn)樓宇自動(dòng)化可為人們的生活提供便捷、安全的環(huán)境，對推動(dòng)我國建筑行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展也具有非常重要的作用。
樓宇經(jīng)濟(jì)調(diào)研報(bào)告 9
據(jù)上海一調(diào)查顯示，白領(lǐng)偶爾或從不觀看樓宇視頻廣告的占55.6%，經(jīng)常看樓宇視頻廣告并能留下深刻印象的僅占10.1%，經(jīng)�？礃怯钜曨l廣告并影響到購物欲望的僅占6.3%。這表明，盡管此種營銷傳播模式表面看來有眾多優(yōu)勢，但消費(fèi)者并不能完全接受該媒體，尤其對于它所傳達(dá)的廣告資訊，消費(fèi)者注意了但未必會(huì)在實(shí)際購買中運(yùn)用。樓宇電視廣告的整個(gè)營銷前景令人憂慮。是什么阻礙了這種廣告營銷傳播模式的發(fā)展？哪些因素在其傳播效果中起關(guān)鍵作用？
一、樓宇電視廣告興起的背景及特點(diǎn)
樓宇電視廣告這種定向傳播的廣告?zhèn)鞑ツＪ綇囊徽Q生就獲得飛速的發(fā)展，有其特定的時(shí)代背景原因，是營銷傳播領(lǐng)域一對一營銷趨勢的必然。
20xx年，上海徐家匯太平洋百貨電梯門上的粘貼廣告讓等電梯的江南春（樓宇電視的創(chuàng)始人，分眾傳媒集團(tuán)董事長兼CEO）靈感乍現(xiàn)：“如果換成電視機(jī)，不是正好將廣告信息精確地傳送到細(xì)分群體？”
如果讀者就此斷言樓宇電視的誕生是出于江南春的一念之間，這是甚為不妥的，因?yàn)檫@種定向傳播的廣告商業(yè)模式是時(shí)展的必然，是營銷傳播領(lǐng)域一對一營銷趨勢的必然。
20世紀(jì)90年代以前的廣告理念認(rèn)為，廣告是由傳統(tǒng)的大眾媒體來廣而告之的，電視廣告、廣播廣告和報(bào)紙雜志的平面廣告，還有營銷的各種手段，諸如促銷、直銷、公關(guān)等。廣告主、企業(yè)、廣告商和媒介絞盡腦汁地使生產(chǎn)出的廣告讓更廣泛的受眾接觸，不斷地?cái)U(kuò)大廣告覆蓋率和到達(dá)率，他們以為這樣就能夠創(chuàng)造最大的廣告價(jià)值，獲取高額利潤回報(bào)，其實(shí)不然。隨著傳播技術(shù)與傳播手段的演進(jìn)，數(shù)字電視的出現(xiàn)，受眾的自主權(quán)得以加大，他們只要手握遙控器，就能把不想觀看的廣告節(jié)目跳過；或是Tivo（“數(shù)字錄像機(jī)”DVR）的問世，具備了自動(dòng)暫停和跳過功能，使用者可以輕松地跳過電視臺插播的廣告，這項(xiàng)技術(shù)為逃避電視廣告的觀眾提供了極大的方便。即便是那些沒有跳過廣告的觀眾，廣告商也不能肯定地表示，播放的廣告都符合所有受眾的口味，他們的廣告能對所有受眾在購買過程中產(chǎn)生積極的影響。
在整合營銷傳播大師舒爾茨看來，整合營銷傳播與其說是創(chuàng)新的領(lǐng)域，不如說是對舊規(guī)則和現(xiàn)實(shí)體制的分裂反應(yīng)。
整合營銷傳播的重要一環(huán)是對市場的細(xì)分，針對不同類型的受眾傳播不同類型的廣告，即按要求實(shí)現(xiàn)分眾傳播。分眾傳播最大的好處是能減少資源的浪費(fèi)。采用分眾理論，鎖定受眾群，通過分析他們的行為特點(diǎn)、收入狀況、品牌意識等，對其進(jìn)行有目標(biāo)的宣傳，毫無疑問，廣告能夠起到應(yīng)有的作用。不僅企業(yè)和廣告商能獲得投資回報(bào)，消費(fèi)者也能從廣告中獲得有價(jià)值的信息。
就我國目前的市場情況而言，樓宇電視廣告這種廣告?zhèn)鞑ツＪ接幸韵聨讉�(gè)優(yōu)勢：
第一，目標(biāo)受眾明確，且大部分是優(yōu)質(zhì)的潛在客戶。據(jù)央視市場研究股份有限公司對上海液晶電視效果市場評估報(bào)告稱，樓宇液晶廣告的目標(biāo)受眾大部分年齡在30～39歲，月收入在3500元以上，教育程度為大學(xué)本科的人，男女比例較為平均。
這些在高檔寫字樓工作的白領(lǐng)階層，一般從事較體面的工作，有穩(wěn)定的收入，且收入高，年輕富有魄力，承擔(dān)的負(fù)擔(dān)較小，消費(fèi)欲高，是時(shí)尚與潮流的逐浪人，是商家爭奪的目標(biāo)，但同時(shí)也是傳統(tǒng)媒介最想覆蓋卻較難覆蓋的高收入群體。
第二，樓宇電視廣告適應(yīng)目標(biāo)消費(fèi)人群的收視習(xí)慣。據(jù)CSM媒介研究數(shù)據(jù)顯示，全國每天電視消費(fèi)時(shí)間呈逐年下降趨勢，人們看電視的時(shí)間越來越短，尤其是城市中高檔消費(fèi)的主力軍，“三高”(高收入、高學(xué)歷、高消費(fèi))人群由于工作忙、生活節(jié)奏快，幾乎沒時(shí)間觀看電視廣告。而高檔寫字樓這些地方的電視咨詢和廣告信息因此能夠乘虛而入，一定程度上吸引這些都市白領(lǐng)的眼球。
第三，樓宇電視廣告因其目標(biāo)受眾明確，廣告成本低（廣告千人成本約為當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)媒體的1／10）、廣告干擾度低（如受眾無法轉(zhuǎn)臺觀看別的節(jié)目）。因?yàn)闃怯铍娨暥及惭b在高檔寫字樓的電梯旁，容易引起潛在消費(fèi)者的關(guān)注，廣告?zhèn)鞑バЧ己谩?/p>
二、樓宇電視存在的問題
由于樓宇電視發(fā)展時(shí)間短暫，制度不完善，在運(yùn)營過程中、在效果體現(xiàn)上日益暴露的問題，尤其值得關(guān)注，唯有解決了這些問題，樓宇電視廣告才能真正實(shí)現(xiàn)高效傳播�？傮w來說，我國的樓宇廣告存在以下幾方面的問題：
第一，內(nèi)容單一，可看性不強(qiáng)。最近，上海海略管理信息咨詢公司在上海和北京兩地進(jìn)行調(diào)研，對商業(yè)寫字樓內(nèi)工作的白領(lǐng)人士隨機(jī)攔截進(jìn)行訪問，接觸受訪者1000余人，有效問卷716份。調(diào)查結(jié)果為寫字樓里的受訪者普遍認(rèn)為樓宇視頻媒體的確能幫助打發(fā)空閑時(shí)間，但樓宇媒體的唯一內(nèi)容——廣告卻讓他們產(chǎn)生不愉快。
樓宇電視重復(fù)播放的內(nèi)容讓人生厭，廣告效果很不明顯，因?yàn)橄M(fèi)者看過了不等于會(huì)記住，記住了不等于會(huì)購買。另外，由于受長期的廣告氛圍影響，消費(fèi)者的認(rèn)知能力提高了，他們決不會(huì)再輕而易舉地、盲目地接受媒體廣告。而且他們還會(huì)產(chǎn)生排斥心理，拒絕接受形如廣告的內(nèi)容影響。樓宇電視作為純粹的廣告?zhèn)鞑ッ襟w，缺少節(jié)目內(nèi)容的承載，是其發(fā)展的劣勢所在。
第二，信息傳播與接收上的錯(cuò)位。由于廣告播放時(shí)間和受眾進(jìn)出電梯時(shí)間不一致，面對不完整的樓宇廣告，面對廣告所要傳達(dá)的品牌信息，消費(fèi)者無從把握，也就談不上營銷的最后環(huán)節(jié)——記憶購買。這是被整合營銷傳播視為不關(guān)注消費(fèi)者利益的后果。整合營銷傳播的重點(diǎn)是考慮消費(fèi)者的需求和心理，將他們作為“上帝”對待，要經(jīng)常跟他們實(shí)現(xiàn)雙向溝通交流，才能獲得有效的'傳播策略。目前樓宇電視明顯忽略了受眾的需求，不論是在播放時(shí)間上還是在播放內(nèi)容上都偏離了受眾的需求，因?yàn)檎{(diào)查顯示，受眾更希望在這短暫的停留時(shí)間里獲知諸如新聞、天氣預(yù)報(bào)、財(cái)經(jīng)等資訊類信息，而不只是廣告。
第三，廣告創(chuàng)意有待提升。由于樓宇廣告只是傳統(tǒng)電視廣告的延伸，因此，我國樓宇廣告的創(chuàng)作模式和水平與我國的電視廣告基本處于同一水平。在創(chuàng)意上都以“叫賣式”的廣告為主，具有強(qiáng)烈的故事性和幽默感的廣告不多。因此，其傳播效果大打折扣。
三、樓宇電視廣告的前景
在形式上，樓宇電視廣告是典型的注意力經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)下的佼佼者，它很容易引起受眾的注意。然而光有短暫的注意并不能達(dá)到廣告?zhèn)鞑サ男Ч�，因�(yàn)�，如果廣告不能引起受眾更進(jìn)一步的注意并對廣告內(nèi)容產(chǎn)生興趣，那么則不能說這樣的廣告是有效果的。而且，如果受眾長期看到的是創(chuàng)意貧乏的廣告，那么以后他面對樓宇電視廣告就會(huì)熟視無睹，連看都不看。因此，樓宇電視廣告要取得更長遠(yuǎn)的發(fā)展，必須在以下幾方面進(jìn)行改進(jìn)：
第一，增加傳播的內(nèi)容，提供一些受眾感興趣的、對受眾有幫助的信息，而不僅僅是廣告。有調(diào)查顯示，在等電梯的那短暫的幾分鐘時(shí)間，受眾更希望看到諸如新聞、天氣預(yù)報(bào)、財(cái)經(jīng)等有用的資訊類信息。因此，為了吸引受眾更多的注意力，樓宇電視可添加這方面的資訊。根據(jù)樓宇液晶受眾的特征描述，他們較多關(guān)注股票等金融投資性的新聞，關(guān)注休閑娛樂的方式，樓宇電視可以在播放廣告的同時(shí)播報(bào)這些信息來吸引他們的注意力。
第二，創(chuàng)造樓宇電視獨(dú)特的傳播內(nèi)容和形式。由于停留時(shí)間非常短暫，受眾沒有太長的時(shí)間來看樓宇電視的信息，因此，無論是新聞、財(cái)經(jīng)等資訊信息，還是廣告，都必須制作得短小精悍，一般應(yīng)限制在10～30秒的時(shí)間，使受眾能夠在盡量短的時(shí)間獲得相對完整的信息。
第三，改進(jìn)提高樓宇電視廣告的創(chuàng)意水平。樓宇電視廣告與傳統(tǒng)電視廣告的另一區(qū)別是樓宇電視廣告的無內(nèi)容生存。傳統(tǒng)大眾媒介都是通過制作內(nèi)容，以低廉的價(jià)格將內(nèi)容銷售給受眾，形成一次銷售；繼而將自己的受眾資源出售給廣告主，完成二次銷售。但是樓宇電視卻無須自己生產(chǎn)任何內(nèi)容，它是將渠道直接銷售給廣告主，直接用廣告來面對受眾。
“無內(nèi)容”將導(dǎo)致樓宇電視無法產(chǎn)生巨大的社會(huì)影響力，難以進(jìn)入社會(huì)主流生活。樓宇電視目前的成功，很大程度決定于其抓住了間隙和細(xì)分受眾。間隙的強(qiáng)制力使得樓宇電視能夠以低成本到達(dá)受眾，受眾的細(xì)分方便廣告精確地到達(dá)目標(biāo)消費(fèi)者，避免投入浪費(fèi)。但是間隙只是間隙，它無法作長時(shí)間的停留，于是也就無法產(chǎn)生更大的影響力。因此，樓宇電視廣告如果要獲得消費(fèi)者的注意，必須提升廣告質(zhì)量，要以創(chuàng)意改變一切，多創(chuàng)造一些故事性強(qiáng)、幽默感強(qiáng)而情節(jié)又相對簡單的廣告，使受眾在輕松愉快的心態(tài)下觀看小故事，同時(shí)接受廣告信息。
第四，建立與受眾的雙向溝通渠道。前文已經(jīng)指出樓宇電視廣告的問題之一是忽略了受眾的需要。而要真正了解受眾，明確他們需要的東西，就應(yīng)該有一個(gè)渠道讓廣告商或企業(yè)主獲取這方面的信息。整合營銷傳播理論指出，媒體的巨大變革，是導(dǎo)致雙向溝通的產(chǎn)生。雙向溝通意味著廠商和其消費(fèi)者在進(jìn)行一種資訊交換活動(dòng)。為了達(dá)成資訊交換的目的，廠商首先必須了解消費(fèi)者所擁有的資訊形態(tài)及內(nèi)容；其次，消費(fèi)者要能夠通過某種渠道或方式讓廠商知道他需要哪一種資訊；最后廠商才能對消費(fèi)者的需要予以回應(yīng)。
雙向溝通是必要的，溝通渠道更是前提。隨著電腦科技的高速發(fā)展，人們獲取資訊的渠道比以前方便、及時(shí)，反饋資訊也變得輕松、快捷，這為溝通渠道的出現(xiàn)奠定了重要的基礎(chǔ)。廣告主可通過本商業(yè)樓的物業(yè)管理，拿取本層樓的住戶信息，通過電子郵箱、局域網(wǎng)、手機(jī)短信等手段對住戶進(jìn)行問卷調(diào)查，在播出廣告后第一時(shí)間向受眾收集信息，了解他們對廣告的態(tài)度和評價(jià)，或者接受建議。未來的廣告?zhèn)鞑οM(fèi)者來說不應(yīng)該被動(dòng)、強(qiáng)制地接受，消費(fèi)者有個(gè)人的想法，應(yīng)有被聽取、被采納的機(jī)會(huì)。這一切的出現(xiàn)都源于樓宇電視提早實(shí)現(xiàn)與受眾的溝通互動(dòng)。
四、結(jié)語
樓宇電視廣告是廣告市場和媒介發(fā)展的必然產(chǎn)物，它擔(dān)當(dāng)?shù)慕巧瞧渌襟w傳播形式的有益補(bǔ)充。傳播效果史表明，單一的傳播模式和傳播終端進(jìn)行廣告?zhèn)鞑サ臅r(shí)代，若要獲得令人滿意的廣告?zhèn)鞑バЧ紫纫獙鞑ッ浇檫M(jìn)行整合。不僅要把受眾奉為“上帝”看待，還要在媒體之間實(shí)現(xiàn)以統(tǒng)一的聲音向受眾傳遞實(shí)用的廣告訊息，同時(shí)，早日實(shí)現(xiàn)一對一的營銷模式。時(shí)代在發(fā)展，媒體也在發(fā)展，我們期待新興媒體能朝著更有創(chuàng)意、更體現(xiàn)受眾需求的方向發(fā)展！
樓宇經(jīng)濟(jì)調(diào)研報(bào)告 10
在21世紀(jì)的今天，一場新的革命正在悄然興起，這就是以信息技術(shù)、知識產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展為主要標(biāo)志的知識經(jīng)濟(jì)革命。知識經(jīng)濟(jì)是一種繼農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)和工業(yè)經(jīng)濟(jì)以后的新的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形態(tài)，就是以知識為基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)，用OECD的說法，就是建立在知識和信息的生產(chǎn)、分配和應(yīng)用之上的新型經(jīng)濟(jì)，知識經(jīng)濟(jì)具有知識迅變經(jīng)濟(jì)、知識主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)、知識就是經(jīng)濟(jì)三個(gè)基本特征。
在經(jīng)濟(jì)全球化背景下，只有在金融、交通、科技、文化等各方面具有全球影響力和相當(dāng)控制力的城市才稱得上“現(xiàn)代化國際大都市”，國際化大都市所要具備的基本條件是強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)輻射能力。上海已初步形成國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心基本框架，正在努力建設(shè)經(jīng)濟(jì)更加繁榮、社會(huì)更加和諧、創(chuàng)新更加活躍、生態(tài)環(huán)境更加友好、民主法制更加健全、城市文明更加進(jìn)步、人民生活更加殷實(shí)的社會(huì)主義現(xiàn)代化國際大都市。
對于上海這座正在朝社會(huì)主義現(xiàn)代化國際大都市邁進(jìn)的城市，面對這場前所未見的、新的社會(huì)經(jīng)濟(jì)革命，應(yīng)該如何選擇未來引領(lǐng)上海市產(chǎn)業(yè)升級的產(chǎn)業(yè)呢?筆者認(rèn)為應(yīng)該選取既具有知識密集型產(chǎn)業(yè)屬性又具有都市型產(chǎn)業(yè)屬性的產(chǎn)業(yè)作為未來引領(lǐng)上海市產(chǎn)業(yè)升級的產(chǎn)業(yè)(見圖1)。
一、樓宇經(jīng)濟(jì)是具有都市型產(chǎn)業(yè)和知識密集型產(chǎn)業(yè)兩重屬性的產(chǎn)業(yè)
上海未來發(fā)展可供選擇的產(chǎn)業(yè)非常多，有些產(chǎn)業(yè)本來就應(yīng)該大力發(fā)展，如金融、貿(mào)易，但是根據(jù)我們研究，樓宇經(jīng)濟(jì)既具有都市型產(chǎn)業(yè)屬性又具有知識密集型產(chǎn)業(yè)屬性，是上海目前發(fā)展空間大、速度快，能迅速做大、做強(qiáng)，并能引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)升級的產(chǎn)業(yè)。
都市型產(chǎn)業(yè)是由大都市誘發(fā)的最大受惠于大都市且最小受制于大都市的產(chǎn)業(yè)。具體表現(xiàn)為：首先，從科技、人才、資金、市場、信息、交通、產(chǎn)業(yè)條件等方面，都市型產(chǎn)業(yè)是由大都市誘發(fā)的，最大受惠于大都市的產(chǎn)業(yè)；其次，從氣候、水、土地、能源、環(huán)境等方面，都市型產(chǎn)業(yè)是水消耗少、占地面積小、能源消耗少、環(huán)境污染小的產(chǎn)業(yè)，是最小受制于大都市的產(chǎn)業(yè)；再次，都市型產(chǎn)業(yè)都是可聚集的，并且是高度聚集下土地稀缺性的產(chǎn)業(yè)；最后，都市型產(chǎn)業(yè)的地均產(chǎn)出和樓均產(chǎn)出最高，且產(chǎn)品的知識含量高、附加值高。
知識密集型產(chǎn)業(yè)是以知識為基礎(chǔ)的高端技術(shù)和智力成果集中的部門，其生產(chǎn)過程需要高度的投資和創(chuàng)新，這些產(chǎn)業(yè)中的企業(yè)將相當(dāng)比率的資源分配給研究和發(fā)展，并提供高附加值的財(cái)富。知識密集型產(chǎn)業(yè)涉及知識生產(chǎn)、流通、分配、消費(fèi)的全過程，是知識生產(chǎn)、知識傳播和知識應(yīng)用的產(chǎn)業(yè)，具有高集聚性、高成長性、高收益性等特性。
樓宇經(jīng)濟(jì)是以商務(wù)樓宇為載體，在樓宇內(nèi)從事企業(yè)活動(dòng)的產(chǎn)業(yè)。樓宇經(jīng)濟(jì)具有知識含量多、創(chuàng)新能力強(qiáng)、地均產(chǎn)出和樓均產(chǎn)出非常高、產(chǎn)品附加值大等特性，據(jù)有關(guān)專家統(tǒng)計(jì)，一幢高級商務(wù)樓里眾多公司所產(chǎn)生的效益與城鄉(xiāng)結(jié)合部7.8平方公里內(nèi)的經(jīng)濟(jì)效益相等。
二、上海市樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景廣闊
改革開放以來長三角都市圈的經(jīng)濟(jì)取得飛速發(fā)展，其各個(gè)經(jīng)濟(jì)總量指標(biāo)上都已經(jīng)超過了珠三角、京津都市圈，成為中國經(jīng)濟(jì)增長最重要的引擎之一。我們對東京、紐約和長三角三大都市圈進(jìn)行比較后，發(fā)現(xiàn)它們之間目前經(jīng)濟(jì)總量的比例為3：2：1，如按中國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在的發(fā)展態(tài)勢，在20xx年左右長三角的經(jīng)濟(jì)總量會(huì)超過紐約和東京兩大都市圈，成為“世界第一圈”。上海作為未來“世界第一圈”的核心，應(yīng)充分整合利用周邊地區(qū)的資源優(yōu)勢，增強(qiáng)集聚和組織引導(dǎo)力，促進(jìn)區(qū)域整體優(yōu)勢的發(fā)揮和競爭力提升。在這種背景下，具有高聚集度和高輻射力屬性的樓宇經(jīng)濟(jì)，其發(fā)展要求和動(dòng)力顯得更加迫切了。
上海目前有高層建筑近3000幢，其中100米以上的超高層建筑有200余幢。在都心的靜安、盧灣、黃埔和浦東陸家嘴功能區(qū)60平方公里內(nèi)，樓宇經(jīng)濟(jì)是各區(qū)稅收的主要來源，如在靜安區(qū)7.62平方公里土地上，20xx年稅收超過1億元的樓宇有11幢，50幢重點(diǎn)樓宇創(chuàng)造的稅收占全區(qū)總稅收的52.6%，其中恒隆廣場、中華企業(yè)大廈、中信泰富廣場的稅收分別達(dá)到5.6億元、4.3億元和3.5億元，而到了20xx年，僅恒隆廣場一幢樓的稅收就超過12億元，與20xx年相比，翻了一倍多。以金茂大廈一幢樓宇為例，其3層到50層的寫字樓被譽(yù)為“垂直的金融街”，這兒匯集了20多個(gè)國家和地區(qū)的近百家中外金融、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及跨國集團(tuán)地區(qū)總部，其中包括荷蘭銀行、康柏中國投資、道瓊斯辦事處等幾十家世界500強(qiáng)企業(yè)，出租率超過90%；53層到87層則是金貿(mào)大廈主營業(yè)務(wù)的另一個(gè)板塊——超五星級的金茂君悅大酒店，金茂君悅大酒店有555間客房，每年?duì)I業(yè)收入數(shù)億元，在上海同行中遙遙領(lǐng)先；在金茂大廈“樓宇經(jīng)濟(jì)”中，還有一個(gè)最耀眼的“旅游效益”，全國首批4A級旅游景點(diǎn)之一的金茂88層觀光廳，每年收入幾億元，是申城旅游的熱點(diǎn)。因此，在寸土寸金的上海，樓宇經(jīng)濟(jì)就顯得非常有發(fā)展前途。
三、上海市樓宇經(jīng)濟(jì)中比較有發(fā)展空間的是總部樓、眾師樓和知識傳媒樓三種形式
總部樓里主要是跨國公司全球總部或地區(qū)總部、大中型國企總部、上市公司總部等，從事價(jià)值鏈高端環(huán)節(jié)的企業(yè)活動(dòng)，以投資中心、管理中心、研發(fā)中心、采購中心、銷售中心、結(jié)算中心、物流中心等形式的“總部”位于大都市的商務(wù)樓宇中。僅20xx年，上海市新批“總部經(jīng)濟(jì)”外資企業(yè)76家，其中跨國公司地區(qū)總部30家、外資投資性公司20家、外資研發(fā)中心26家。目前上海聚集了300多家上市公司總部，100余家跨國公司地區(qū)總部，8家央企總部和100多家央企地區(qū)總部、重要生產(chǎn)基地或營運(yùn)部門，以及31家“民營企業(yè)500強(qiáng)”企業(yè)總部�？偛繕菐淼睦嬉彩秋@而易見，中華企業(yè)大廈的歐萊雅和恒隆廣場的通用電氣(中國)有限公司，在20xx年創(chuàng)造的稅收分別為2.9億元和1.5億元，虹橋臨空商務(wù)區(qū)里僅聯(lián)合利華一家總部年利稅便過億元，入駐恒隆廣場的企業(yè)在20xx年前8個(gè)月創(chuàng)造稅收突破7億元。據(jù)不完全估計(jì)，到20xx年，在滬安營扎寨的外企總部將達(dá)到610家，其中跨國公司地區(qū)總部200家、外資投資性公司180家、外資研發(fā)中心230家。
眾師樓里主要包括設(shè)計(jì)師、理財(cái)師、會(huì)計(jì)師、稅務(wù)師、咨詢師、醫(yī)療保健師、律師等，從事專業(yè)科技服務(wù)，一般需要掌握較高水平的專業(yè)技術(shù)，并經(jīng)過專門培訓(xùn)，為各種產(chǎn)業(yè)、企業(yè)或個(gè)人家庭提供專門的'服務(wù)。以律師為例，通過與國際大都市紐約相比，我們發(fā)現(xiàn)律師業(yè)在上海發(fā)展非常滯后，律師尤其是涉外律師會(huì)出現(xiàn)快速發(fā)展的局面，占據(jù)到咨詢業(yè)的半壁江山。在紐約，20xx年有8萬人從事律師服務(wù)業(yè)，創(chuàng)造GDP達(dá)156億美元，從業(yè)人員的總收入為70億美元，而紐約市制造業(yè)的從業(yè)人員僅有12.7萬人，從業(yè)人員的總收入僅有51.2億美元；在上海，20xx年有1萬人從事律師服務(wù)業(yè)，營業(yè)收入僅有20億元，創(chuàng)造GDP不到10億元，隨著長三角都市圈成為“世界第一圈”，律師服務(wù)業(yè)創(chuàng)造的GDP一定會(huì)超過100億元，這隱含著巨大的發(fā)展空間。
知識傳媒樓里主要是出版印刷業(yè)、傳媒廣告業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等，其中，出版印刷業(yè)包括出版業(yè)、新聞業(yè)、印刷業(yè)、制版業(yè)、制本業(yè)、印刷品加工業(yè)、與印刷相關(guān)的服務(wù)業(yè)；傳媒廣告業(yè)包括影視產(chǎn)業(yè)，錄音產(chǎn)業(yè)，音樂出版業(yè)，圖書、報(bào)刊出版業(yè)，軟件產(chǎn)業(yè)，劇院，廣告，以及無線電、電視和電纜播放業(yè)；創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)包括動(dòng)漫、影視、網(wǎng)游、工業(yè)設(shè)計(jì)、會(huì)展等。以出版印刷業(yè)為例，東京的出版印刷業(yè)在企業(yè)數(shù)，從業(yè)人數(shù)、生產(chǎn)品出廠額、附加值額的等方面，東京的出版印刷業(yè)均占首位：出版印刷業(yè)的企業(yè)數(shù)為6455家，占東京工業(yè)企業(yè)總數(shù)的23.8%；出版印刷業(yè)的從業(yè)人數(shù)為152013人，占東京工業(yè)總從業(yè)人數(shù)的29.0%；出版印刷業(yè)的生產(chǎn)品出廠額為50460億日元，占東京工業(yè)總生產(chǎn)出廠額的30.5%；出版印刷業(yè)的附加值額為27090億日元，占東京工業(yè)總附加價(jià)值額的38.5%。目前上海市僅印刷業(yè)一項(xiàng)的產(chǎn)值就接近300億元，如果年均增長率保持在15%-20%之間的話，到20xx年就會(huì)達(dá)到500-550億元，GDP將達(dá)到140億元左右，但與日本東京相比有較大差距，這表明其在GDP、就業(yè)等方面還有很大的發(fā)展空間。
四、上海市樓宇經(jīng)濟(jì)的主要問題是聚集度不高
上海市樓宇經(jīng)濟(jì)聚集但聚集度不高。我們根據(jù)20xx年11月出版的上海市第一次普查數(shù)據(jù)，計(jì)算出上海市樓宇經(jīng)濟(jì)的區(qū)位熵基本大于1，但是除了1.7平方公里小陸家嘴的金融業(yè)具有特色且高度聚集外，上海市都心服務(wù)業(yè)的區(qū)位熵沒有一個(gè)超過5，這表明上海市都心產(chǎn)業(yè)的聚集度不高。以金融業(yè)的區(qū)位熵為例，在靜安、黃浦、盧灣和浦東新區(qū)都排在前一二位，但僅有4.937、4.598、3.578、3.203，而紐約市曼哈頓華爾街，面積不足1平方公里，卻聚集了幾十家世界級大銀行、保險(xiǎn)公司、交易所以及百家跨國巨頭總部，這表明金融業(yè)在都心產(chǎn)業(yè)規(guī)模和層次不夠突出，產(chǎn)業(yè)聚集但是聚集度不高。
對照紐約、巴黎、東京等大都市，我們發(fā)現(xiàn)紐約市831平方公里，都心是曼哈頓，面積60余平方公里，如果除去黑人居住區(qū)，面積僅有40余平方公里，解決了紐約60%以上的就業(yè)；巴黎市106平方公里，都心包括一區(qū)、二區(qū)、八區(qū)、九區(qū)，面積只有9平方公里，20xx年的就業(yè)人數(shù)就達(dá)44萬，濃縮了巴黎市30%的就業(yè)；東京土地面積為2187平方公里，都心包括千代田區(qū)、中央?yún)^(qū)和港區(qū)，面積只有42平方公里，到20xx年都心就聚集了25%的就業(yè)。以東京出版印刷業(yè)為例，20xx年在都心和副都心10個(gè)區(qū)，出版印刷及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)數(shù)占了東京總數(shù)的68.5%，從業(yè)人數(shù)占整個(gè)東京的78.0%，出廠額占整個(gè)東京的85.8%。從中可以看出，樓宇經(jīng)濟(jì)是聚集經(jīng)濟(jì)，樓宇經(jīng)濟(jì)的力量在于它的高度聚集性，它聚集了都市甚至包括周邊區(qū)域絕大多數(shù)的物質(zhì)、能量和信息，有著巨大的人流、資金流、技術(shù)流、信息流等。上海市樓宇經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)聚集但非高度聚集的情形，這是目前上海市面臨的一個(gè)重大而又急需解決的關(guān)鍵問題。
五、上海市樓宇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對策
一是上海市樓宇經(jīng)濟(jì)規(guī)劃和布局應(yīng)從都市經(jīng)濟(jì)或周邊區(qū)域的整體入手。樓宇經(jīng)濟(jì)對自身及周邊地區(qū)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響而誘導(dǎo)大都市經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)一步發(fā)展，為了培植和發(fā)揚(yáng)都市經(jīng)濟(jì)活力和吸引力，樓宇經(jīng)濟(jì)規(guī)劃和布局應(yīng)從都市經(jīng)濟(jì)或周邊區(qū)域的整體入手。
二是上海市樓宇經(jīng)濟(jì)應(yīng)該堅(jiān)持走產(chǎn)業(yè)集群道路。由于競爭環(huán)境具有動(dòng)態(tài)多變性和速度經(jīng)濟(jì)性，出于協(xié)調(diào)、溝通和信息跟蹤反饋的需要，企業(yè)會(huì)在空間上形成高度聚集以獲得競爭優(yōu)勢。
三是上海市發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)時(shí)應(yīng)該使其成為土地等自然資源稀缺下高度聚集的“發(fā)展極”�！皬�(qiáng)心”是大都市產(chǎn)業(yè)聚集的重中之重，都心強(qiáng)大完全依賴于樓宇經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)大。強(qiáng)大的都心會(huì)發(fā)生連鎖效應(yīng)，首先就業(yè)機(jī)會(huì)增加，個(gè)人收入增加，外來人口涌入，這就擴(kuò)大了對開發(fā)地方產(chǎn)品和發(fā)展服務(wù)業(yè)的需求；其次由于新工業(yè)的配置，地方的熟練工人會(huì)增加，在培訓(xùn)工人的過程中，教育機(jī)構(gòu)將得到升級和發(fā)展，從而吸引新的企業(yè)入駐；再次由于產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，與其垂直相關(guān)的產(chǎn)業(yè)也會(huì)吸引而至；最后由于基礎(chǔ)設(shè)施和地方服務(wù)業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)的外部效果將增強(qiáng)，從而吸引更多的新工業(yè)。
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