新房改房政策解讀

時(shí)間：2021-06-20 14:31:08 政策法規(guī) 我要投稿

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2015新房改房政策解讀

　　現(xiàn)今，放假越來越高，大家想要換一套住房卻又因?yàn)槭诸^沒有足夠的資金而一再猶豫，國家推出一種政策——房改房，城鎮(zhèn)職工可以根據(jù)已有住房來換購一套公房。如下是2015新房改房政策解讀詳情：

　　一、已購公有住房上市需知

　　a、何謂公有住房?又何謂公有住房上市?

　　公有住房是指職工已按照國家住房制度改革政策購買的公有住房;而公有住房上市是指已購公有住房依法出售、交換、出租的行為。

　　b、已購公有住房必須具備什么條件才可出售、交換及贈與?已購公有住房具備下列條件的可以出售、交換、贈與：

　　1.已取得房地產(chǎn)權(quán)證;

　　2.出售的，已按揭準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)付清房款;

　　3.交換、贈與的，已按成本價(jià)付清房款;

　　4.交納應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e價(jià)款;

　　5.已按規(guī)定交納國有土地使用權(quán)出讓金;

　　已購公有住房已按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)付清房款，取得房地產(chǎn)權(quán)證的，可以抵押、出租。

　　c、未分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的已購公有住房在出售、交換及贈與時(shí)，須作什么安排?

　　1.未分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e的已購公有住房出售、交換、贈與時(shí)，需經(jīng)廣州市房地產(chǎn)測繪所測量計(jì)算屬于該房屋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e;

　　2.對于10層以上(包括10層)的高層建筑，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，由產(chǎn)權(quán)人以該面積的交易評估價(jià)的20%向原產(chǎn)權(quán)單位購買;

　　3.對于10層以下的多層建筑，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，由產(chǎn)權(quán)人以該面積的交易評估價(jià)的10%向原產(chǎn)權(quán)單位購買;

　　4.原產(chǎn)權(quán)單位已撤消的，該房款應(yīng)交付其上級主管部門;無上級主管部門的，應(yīng)交付廣州市住房制度改革辦公室;

　　5.以上收入應(yīng)全額存入廣州市住房制度改革辦公室在銀行開設(shè)的單位住房基金專戶管理;

　　6.已購公有住房應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e的測量費(fèi)用，由收取共有分?jǐn)偨ㄖ娣e價(jià)款的單位負(fù)責(zé);

　　7.已購買所分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e的已購公有住房出售、交換、贈與時(shí)，所得價(jià)款應(yīng)全額歸原產(chǎn)權(quán)人。

　　d、出售、交換及贈與已購公有住房需要繳交什么費(fèi)用?

　　1、已購公有住房出售、交換、贈與的，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按交易評估價(jià)格的.1%繳納國有土地使用權(quán)出讓金;

　　2.原產(chǎn)權(quán)單位已繳納國有土地使用權(quán)出讓金的，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)補(bǔ)交的國有土地使用權(quán)出讓金向原產(chǎn)權(quán)單位交納;

　　3.已購公有住房上市時(shí)，應(yīng)當(dāng)依照國家、省、市的有關(guān)規(guī)定征收稅費(fèi)，但交易時(shí)免征營業(yè)稅(及其附征的城市建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等)、土地增值稅;

　　4、自住滿5年以上的，免征個(gè)人所得稅。

　　e、何種公有住房不得出售、交換及贈與?下列已購公有住房不得上市：

　　1.司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其它形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

　　2.在市房屋拆遷主管機(jī)關(guān)拆遷公告范圍內(nèi)的;

　　3.產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意上市的;

　　4.違反產(chǎn)權(quán)人與原產(chǎn)權(quán)單位購房約定的;

　　5.國家、省、市規(guī)定不能上市的。

　　f、已購公有住房在出售、交換及贈與時(shí)的各項(xiàng)注意事項(xiàng)：

　　1.經(jīng)廣州市住房制度改革辦公室核準(zhǔn);

　　2.按出售、交換、贈與、抵押、出租的有關(guān)法律、法規(guī)，辦理交易過戶、產(chǎn)權(quán)登記、租賃登記手續(xù);

　　3.出售以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的已購公有住房時(shí)，賣方應(yīng)在辦理交易確認(rèn)后30日內(nèi)，把出售中屬于原產(chǎn)權(quán)單位收益的部分存入基金專戶，方可辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記;

　　4.已購公有住房出售時(shí)，交易雙方應(yīng)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格，在同等條件下，原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán);

　　5.原產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)自收到廣州市房地產(chǎn)交易所發(fā)出的書面通知書之日起10日內(nèi)作出書面答覆，并辦理交易手續(xù);

　　6.逾期不答覆或不辦理交易手續(xù)的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán);

　　7.已購公有住房中超過本人職務(wù)住房面積分配標(biāo)準(zhǔn)部分，已按市場價(jià)購買的，出售時(shí)該超標(biāo)部分免繳國有土地使用權(quán)出讓金;

　　8.已購公有住房出售時(shí)，產(chǎn)權(quán)人原是以成本價(jià)購買的，增值部分全部歸個(gè)人所有;

　　9.以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的，增值額的80%歸個(gè)人所有，20%交回原產(chǎn)權(quán)單位，納入廣州市住房制度改革辦公室在銀行開設(shè)的單位住房基金專戶管理;

　　10.已購公有住房相互交換，或者與商品房、私房交換的，按廣州市房地產(chǎn)交易所的評估價(jià)格計(jì)價(jià)，并按規(guī)定繳納有關(guān)交易稅費(fèi);

　　11.已購公有住房上市后，原產(chǎn)權(quán)人及其配偶不得再享受按福利優(yōu)惠政策分配、租住、購買公有住房。

　　g、買賣房改房的各項(xiàng)程序：

　　1.房改房在出售、交換及贈與前需先如實(shí)填報(bào)《廣州市職工已購公有住房上市核準(zhǔn)表》，由原產(chǎn)權(quán)單位核對有否違反購房約定。如屬出售的，由原產(chǎn)權(quán)單位加具是否購買的意見，并提交下列材料向市房改申請辦理上市核準(zhǔn)手續(xù);

　�、佟ⅰ稄V州市職工已購公有住房上市核準(zhǔn)表》一式六份;

　�、�、《房地產(chǎn)證》或《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》。交換、贈與的，必須按成本價(jià)付清房款;

　�、邸ⅰ稄V州市公有住房買賣協(xié)議書》;

　�、�、產(chǎn)權(quán)人身份證。

　　2、出售、交換程序：

　　①、序所持《房地產(chǎn)證》或《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》的附圖未有共有建筑面積分?jǐn)偟?到市房地產(chǎn)測繪所辦理委托測量的手續(xù)，計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e;

　　②、持市房改辦核準(zhǔn)的《廣州市職工已購公有住房上市核準(zhǔn)表》、《房地產(chǎn)證》或《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》，到市房地產(chǎn)交易所辦理交易過戶手續(xù);

　�、邸a(chǎn)權(quán)人在市房地產(chǎn)交易所發(fā)出《交易過戶通知書》之日起30天內(nèi)，交納有關(guān)稅費(fèi)及國有土地使用權(quán)出讓金，并把屬于原產(chǎn)權(quán)單位收益的部分存入“單位住房基金專戶”，由市房改辦核準(zhǔn)并開具證明后，到市房地產(chǎn)交易所辦理交易過戶手續(xù)、市房地產(chǎn)登記所辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》;

　　3.贈與程序

　�、�、所持《房地產(chǎn)證》或《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》的附圖未有共有建筑面積分?jǐn)偟�，如出售、交換程序①的出來;

　　②、到公證處開具《評估介紹信》后，持《評估介紹信》、《房地產(chǎn)證》或《房屋產(chǎn)權(quán)所有證》、《國有土地使用證》到市房地產(chǎn)估價(jià)所估價(jià)，并持市房地產(chǎn)估價(jià)所出具的有關(guān)資料到公證處辦理贈與公證;

　�、�、持經(jīng)市房改辦核準(zhǔn)的《廣州市職工已購公有住房上市核準(zhǔn)表》、公證文書到市房地產(chǎn)登記所辦理贈與登記手續(xù)，交納有關(guān)稅費(fèi)、國有土地使用權(quán)出讓金及應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e價(jià)款;

　　4.抵押程序

　　持經(jīng)市房改辦核準(zhǔn)的《廣州市職工已購公有住房上市核準(zhǔn)表》，到市房地產(chǎn)登記所按規(guī)定辦理填表申請、查檔入冊、收入繳費(fèi)、權(quán)利確認(rèn)、繕證發(fā)證等抵押登記手續(xù)。

　　5.出租程序

　　①、持經(jīng)市房改辦核準(zhǔn)的《廣州市職工已購公有住房上市核準(zhǔn)表》，到房屋所有地的房屋租賃管理部門辦理登記手續(xù);

　�、凇⒎扛姆可鲜薪�(jīng)廣州市房改辦核準(zhǔn)后，均應(yīng)按有關(guān)出售、交換、贈與、抵押、出租的有關(guān)法律、法規(guī)，按類別辦理相關(guān)的交易過戶、產(chǎn)權(quán)登記、抵押登記、租賃登記等手續(xù)。h、已購公有住房抵押后的安排?

　　1.已購公有住房抵押的，抵押額應(yīng)依照有關(guān)規(guī)定扣除各項(xiàng)稅費(fèi)后設(shè)定，并按規(guī)定辦理抵押登記;

　　2.已購公有住房抵押處分時(shí)，原是以成本價(jià)購買的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《廣州市已購公有住房上市規(guī)定》的第六及第七條辦理，并扣除有關(guān)稅費(fèi)后，抵押權(quán)人方可依法受償;

　　3.已購公有住房抵押處分時(shí)，原是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《廣州市已購公有住房上市規(guī)定》的第六、第七及第十二條辦理，并扣除有關(guān)稅費(fèi)后，抵押權(quán)人方可依法受償。

　　二、房改房上市收費(fèi)一覽

　　出售已購公有住房需繳稅費(fèi)：

　　賣方：

　　1.按房屋售價(jià)的0.5%繳交交易手續(xù)費(fèi);

　　2.按房屋售價(jià)的0.05%繳交印花稅;

　　3.按交易評估價(jià)格的1%繳納國有土地出讓金;

　　4.按規(guī)定繳交個(gè)人所得稅(自住滿5年以上的，免征個(gè)人所得稅)。

　　買方：

　　1、按房屋售價(jià)的0.3%繳交交易手續(xù)費(fèi);