[推薦]房地產(chǎn)論文15篇

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房地產(chǎn)論文1

　　摘要：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展成為我國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)，政府對(duì)的調(diào)控政策不斷出臺(tái)。房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張、存量房增加，經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在不斷增加。20xx年5月1日起，營(yíng)改增試點(diǎn)范圍擴(kuò)大，房地產(chǎn)行業(yè)正式進(jìn)入了增值稅時(shí)代。房地產(chǎn)行業(yè)將面對(duì)更為復(fù)雜的內(nèi)部外部經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。本文從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制概述出發(fā)，結(jié)合增值稅的特點(diǎn)，對(duì)內(nèi)控制一些應(yīng)對(duì)變化進(jìn)行分析。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；營(yíng)改增；內(nèi)部控制制度建設(shè)

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控制度概述

　　內(nèi)部控制是一系列具有控制職能的方法、措施、程序，是一個(gè)嚴(yán)密的、較為完整的控制體系。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制度是以專業(yè)的管理制度為基礎(chǔ)，以監(jiān)管和防范風(fēng)險(xiǎn)為目標(biāo)，通過(guò)全方位建立過(guò)程控制體系、描述關(guān)鍵控制點(diǎn)和以流程形式直觀表達(dá)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)過(guò)程而形成的管理規(guī)范。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的重要性

　　房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多、資質(zhì)低、競(jìng)爭(zhēng)激烈。項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)、投資大，整個(gè)過(guò)程存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。營(yíng)改增后不僅是稅種上的變化，同時(shí)還對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理提出了更高的要求。建立內(nèi)部控制制度十分重要。第一，建立良好的內(nèi)控制能對(duì)整個(gè)項(xiàng)目各階段實(shí)施監(jiān)督，能及時(shí)發(fā)現(xiàn)其中存在的問(wèn)題；第二，內(nèi)控制能夠監(jiān)督考核企業(yè)各部門的工作是否高效，能保障企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率，保障企業(yè)完成既定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

　　三、房地產(chǎn)內(nèi)部控制制度的現(xiàn)狀

　　(一)企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制制度認(rèn)識(shí)不足房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，普遍存在只注重具體開發(fā)的工作，管理上缺乏戰(zhàn)略意識(shí)、對(duì)中長(zhǎng)期的發(fā)展沒(méi)有規(guī)劃。某些地產(chǎn)企業(yè)還停留在“搶地”就能賺錢，毫無(wú)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。適合企業(yè)自身的、健全的內(nèi)部控制制度，需要花費(fèi)大量的人力、物力和時(shí)間，而且不會(huì)在短期就能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益。中小型房地產(chǎn)企業(yè)，如果缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光，不會(huì)重視這項(xiàng)工作，甚至它的的建立產(chǎn)生懷疑，不愿意進(jìn)行內(nèi)部控制制度的實(shí)施，或者只是讓內(nèi)部控制流于形式，降低了防范風(fēng)險(xiǎn)的能力與經(jīng)營(yíng)水平。

　　(二)缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，疏于企業(yè)的內(nèi)部控制許多房地產(chǎn)企業(yè)是搶到地后，迅速開發(fā)建設(shè)和銷售，對(duì)內(nèi)部控制制度的建立很輕視。房地產(chǎn)企業(yè)往往只會(huì)重視外部因素，對(duì)于因?yàn)樽陨韮?nèi)部控制的缺乏而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)因素考慮的很少。近些年在房地產(chǎn)企業(yè)只在盲目擴(kuò)張，忽視了因缺乏內(nèi)控制建設(shè)而帶來(lái)的管理缺陷。

　　四、增值稅后內(nèi)控制建設(shè)的幾點(diǎn)建議

　　營(yíng)改增將地產(chǎn)企業(yè)帶入增值稅時(shí)代，這不僅是簡(jiǎn)單稅種的變化，它要求企業(yè)對(duì)自身的經(jīng)營(yíng)流程重新進(jìn)行設(shè)計(jì)，內(nèi)部管理要由粗獷轉(zhuǎn)向精細(xì)。企業(yè)管理層必須重視，共同謀劃、積極應(yīng)對(duì)，做好風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控，項(xiàng)目流程的各環(huán)節(jié)，要求予以規(guī)范化。這能使企業(yè)平穩(wěn)過(guò)渡達(dá)到最終降低稅負(fù)、促進(jìn)發(fā)展的目的。

　　(一)完善好內(nèi)部環(huán)境治理結(jié)構(gòu)中的董事會(huì)負(fù)責(zé)內(nèi)部控制的建立健全和有效實(shí)施，必須有效發(fā)揮董事會(huì)的作用，履行相應(yīng)的責(zé)任。營(yíng)改增后具有一定規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)可以在內(nèi)部設(shè)內(nèi)部審計(jì)部門，保證其工作的獨(dú)立性是很必要的。房地產(chǎn)行業(yè)的人員流動(dòng)性較大，要實(shí)行德才兼?zhèn)�、以德為先的人力資源政策。另外，還要加強(qiáng)自身的企業(yè)文化建設(shè)，應(yīng)該培育積極向上的價(jià)值觀和社會(huì)責(zé)任感，重點(diǎn)強(qiáng)化營(yíng)改增后的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)�！叭说膬r(jià)值高于物的價(jià)值，企業(yè)價(jià)值高于員工個(gè)人價(jià)值，社會(huì)價(jià)值高于企業(yè)價(jià)值”這是萬(wàn)達(dá)的核心價(jià)值觀。

　　(二)加強(qiáng)工程及合同的控制建安成本是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總成本中所占比例最大(約占40%)、跨越時(shí)間最長(zhǎng)、涉及單位最多的。營(yíng)改增后房地產(chǎn)的稅率為由5%上升至11%，能否取得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票成為降低稅負(fù)關(guān)鍵。關(guān)鍵控制點(diǎn)：首先要在工程招標(biāo)時(shí)，要求必須具備一般納稅人資質(zhì)。其次，在簽訂各類工程合同時(shí)要增加相應(yīng)發(fā)票條款。最后，營(yíng)改增過(guò)渡階段后的建筑合同成本是否上漲問(wèn)題，建筑企業(yè)主要項(xiàng)目人工成本費(fèi)用不能取得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，勢(shì)必導(dǎo)致成本增加。所以選擇的建筑企業(yè)必須能對(duì)其建筑人工成本目標(biāo)有效控制。

　　(三)加強(qiáng)資金營(yíng)運(yùn)的控制房地產(chǎn)企業(yè)資金營(yíng)運(yùn)內(nèi)部控制的主要目標(biāo)是：保證資金安全，保持各環(huán)節(jié)資金的周轉(zhuǎn)和高效，保證資金的的供求達(dá)到動(dòng)態(tài)平衡。由于營(yíng)改增后稅率的增加，房地產(chǎn)一般納稅人的銷項(xiàng)稅稅率為11%比較營(yíng)業(yè)稅高98%。以成交價(jià)100萬(wàn)元的房屋為例，營(yíng)改增前營(yíng)業(yè)稅為5萬(wàn)元，營(yíng)改增后需繳納銷項(xiàng)稅9.91萬(wàn)元，可見必須要取得相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣才能達(dá)到企業(yè)資金的'動(dòng)態(tài)平衡。項(xiàng)目在房屋竣工決算后，進(jìn)入銷售為主的階段，增值稅大部分為銷項(xiàng)稅，而企業(yè)所得稅、土增稅繼續(xù)在地方預(yù)交，所以后期對(duì)資金需求較大。企業(yè)要嚴(yán)格按照預(yù)算要求組織協(xié)調(diào)資金調(diào)度，定期對(duì)資金預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行分析，如發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)采取措施妥善處理，既保證稅款的交納又要避免資金冗余。

　　(四)加強(qiáng)制衡與監(jiān)督營(yíng)改增的試點(diǎn)范圍涉及到房地產(chǎn)相關(guān)諸多行業(yè)，能幫助企業(yè)達(dá)到一體化、多元化的戰(zhàn)略目標(biāo)。同時(shí)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理會(huì)變得更復(fù)雜，將會(huì)遇到更多的問(wèn)題。首先房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)獨(dú)立性。其次，部門不相容的崗位要分離，定期內(nèi)審，對(duì)于業(yè)務(wù)崗位定期(集團(tuán)內(nèi)部)輪換。最后，拓寬監(jiān)督舉報(bào)渠道。

　　(五)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)人員的培訓(xùn)營(yíng)改增后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)員工要進(jìn)行相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)，尤其是財(cái)務(wù)人員、審計(jì)人員提出了更高要求。比如專用發(fā)票的保管、不能抵扣銷項(xiàng)稅的費(fèi)用、項(xiàng)目各階段稅收風(fēng)險(xiǎn)管控。

　　五、結(jié)束語(yǔ)

　　營(yíng)改增是財(cái)稅體制改革的重頭戲、是供給側(cè)改革的重要舉措，它給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了新的發(fā)展契機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)要健全內(nèi)部控制制度、加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，進(jìn)一步提高自身的風(fēng)險(xiǎn)管理能力，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]李燕.解析企業(yè)內(nèi)部控制制度的執(zhí)行[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，20xx(02).

　　[2]關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知財(cái)稅〔20xx〕36號(hào).

房地產(chǎn)論文2

　　房地產(chǎn)業(yè)伴隨著近幾年我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。從產(chǎn)業(yè)自身來(lái)看,房地產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)的特點(diǎn),它的波動(dòng)會(huì)通過(guò)很多途徑影響整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。從支出法核算國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的角度,以及推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“三駕馬車”對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用來(lái)看,房地產(chǎn)投資占有著重要的地位。因此,文本搜集了我國(guó)1995年至20xx年房地產(chǎn)投資與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的年度數(shù)據(jù),運(yùn)用協(xié)整分析,格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)等,對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資和GPD的關(guān)系進(jìn)行分析,為政府宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控和決策提供參考。

　　一、數(shù)據(jù)來(lái)源及研究方法

　　本文選取我國(guó)1995年至20xx年的房地產(chǎn)投資(RI)和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)作為樣本數(shù)據(jù),其中RI作為解釋變量,GDP作為被解釋變量來(lái)分析二者之間的關(guān)系。為消除數(shù)據(jù)中可能存在的異方差,并將其轉(zhuǎn)化為線性,對(duì)兩變量取對(duì)數(shù)。分別表示為L(zhǎng)nRI和LnGDP,ΔLnRI代表對(duì)LnRI進(jìn)行一階差分后的序列,ΔLnGDP代表對(duì)LnGDP進(jìn)行一階差分后的序列,結(jié)果如表1所示。

　　二、變量的平穩(wěn)性檢驗(yàn)

　　(一)單位根檢驗(yàn)為了避免時(shí)間序列數(shù)據(jù)之間產(chǎn)生“虛假回歸”現(xiàn)象及保證時(shí)間序列的平穩(wěn)性以便后續(xù)研究,本文需要對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資RI和GDP進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn),采取ADF方法對(duì)序列進(jìn)行單位根檢驗(yàn)來(lái)驗(yàn)證其平穩(wěn)性,利用Eviews3.0對(duì)ΔLnRI和ΔLnGDP,Δ2LnRI和Δ2LnGDP,兩組對(duì)應(yīng)序列進(jìn)行ADF檢驗(yàn),其中Δ2LnRI和Δ2LnGDP分別表示對(duì)LnRI和LnGDP進(jìn)行二階差分后的序列,ADF檢驗(yàn)結(jié)果見表2。對(duì)變量的ADF檢驗(yàn)結(jié)果表明,對(duì)于LnRI和LnGDP序列,滯后階數(shù)采取SC準(zhǔn)則確定為1,ADF檢驗(yàn)輸出結(jié)果表明,對(duì)于LnRI滯后系數(shù)為1時(shí),t值0.678297大于5%顯著性水平下的臨界值,因此不能拒絕原假設(shè),表示非平穩(wěn)。對(duì)于LnGDP滯后系數(shù)為1時(shí),t值2.028265大于5%顯著性水平下的臨界值,因此不能拒絕原假設(shè),表示非平穩(wěn)。對(duì)序列LnRI和LnGDP分別采取一階差分得序列ΔLnRI和ΔLnGDP,對(duì)其再做ADF檢驗(yàn),結(jié)果同樣顯示該組序列不平穩(wěn)性。接著再進(jìn)行一次差分,得原序列的二階差分序列Δ2LnRI和Δ2LnGDP,它們做ADF檢驗(yàn)得出的t值均小于5%顯著性水平下的ADF臨界值,如表2所示,因此,拒絕原假設(shè),認(rèn)為序列LnRI和LnGDP經(jīng)過(guò)二階差分后為平穩(wěn)序列,可對(duì)其進(jìn)行協(xié)整分析。

　　(二)變量的協(xié)整分析利用1995年至20xx年我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)為因變量,房地產(chǎn)投資額(RI)為自變量,對(duì)這兩個(gè)變量運(yùn)用OLS法構(gòu)造一元回歸模型,然后檢驗(yàn)其殘差的平穩(wěn)性,如果是平穩(wěn)的,則說(shuō)明兩者存在協(xié)整關(guān)系,反之,則是不協(xié)整的。運(yùn)用Engle-Granger檢驗(yàn)法對(duì)LnRI和LnGDP進(jìn)行協(xié)整回歸和協(xié)整檢驗(yàn),得到:LnGDP=6.104876+0.628466LnRI+ei(1),R2=0.989002,F=1348.867,DW=0.622586AIC=-2.370292。令ei為該方程的殘差序列,即ei=LnGDP-6.104876-0.628466LnRI若變量LnGDP和LnRI存在協(xié)整關(guān)系,(1)式中的ei應(yīng)具有平穩(wěn)性。對(duì)殘差序列ei做單位根檢驗(yàn),結(jié)果為:殘差序列檢驗(yàn)t值為-3.410086,小于5%顯著水平下的ADF臨界值-3.0818。因此,在不經(jīng)過(guò)差分的情況下,殘差序列ei為平穩(wěn)時(shí)間序列,即ei是為0階單整序列。因此接受變量LnGDP和LnRI的協(xié)整假設(shè),即我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和房地產(chǎn)投資之間存在一種長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)均衡關(guān)系。這說(shuō)明1995年至20xx年的房地產(chǎn)投資(RI)和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)雖然不是平穩(wěn)的.時(shí)間序列,但是二者的變動(dòng)趨勢(shì)在長(zhǎng)期內(nèi)是一致的,因此二者的線性組合是平穩(wěn)序列。

　　(三)格蘭杰因果檢驗(yàn)協(xié)整檢驗(yàn)是檢驗(yàn)變量之間是否存在長(zhǎng)期的均衡關(guān)系,但由于時(shí)間序列常出現(xiàn)偽相關(guān)現(xiàn)象,為了消除為相關(guān)性,進(jìn)一步驗(yàn)證長(zhǎng)期均衡關(guān)系是否構(gòu)成因果關(guān)系,本文采取格蘭杰因果檢驗(yàn)作進(jìn)一步的分析。由于模型的檢驗(yàn)結(jié)果敏感地依賴于滯后期的選擇,因此,對(duì)于此檢驗(yàn)按以下法則選取滯后期:首先根據(jù)AIC和SC準(zhǔn)則,在不能確定的情況下,根據(jù)內(nèi)曼-皮爾遜提出的似然比(LR)統(tǒng)計(jì)量來(lái)確定滯后期。LnRI和LnGDP關(guān)系的格蘭杰因果檢驗(yàn)結(jié)果如表3所示。由表3可知,當(dāng)滯后期取1時(shí),在95%的置信水平下,我國(guó)房地產(chǎn)投資(RI)變動(dòng)是我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)變動(dòng)的格杰原因,但我國(guó)GDP變動(dòng)不是房地產(chǎn)投資(RI)變動(dòng)的格蘭杰原因;當(dāng)滯后期為2時(shí),置信區(qū)間仍取95%,難以確定兩者之間的格蘭杰因果關(guān)系;當(dāng)滯后期為3時(shí),我國(guó)房地產(chǎn)投資(RI)變動(dòng)是我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)變動(dòng)的格蘭杰原因,但我國(guó)GDP變動(dòng)也不是房地產(chǎn)投資(RI)變動(dòng)的格蘭杰原因;當(dāng)滯后期為4時(shí),我國(guó)GDP變動(dòng)是房地產(chǎn)投資(RI)變動(dòng)的格蘭杰原因,但我國(guó)房地產(chǎn)投資(RI)變動(dòng)不是我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)變動(dòng)的格蘭杰原因。這表明,在短期內(nèi),我國(guó)房地產(chǎn)投資對(duì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值有顯著影響,但這一影響的趨勢(shì)會(huì)逐漸減弱后再增強(qiáng),成波動(dòng)型。而我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值對(duì)房地產(chǎn)投資的影響在短期內(nèi)并不顯著,隨著時(shí)間的推移會(huì)逐漸增強(qiáng)。由此可得出,我國(guó)房地產(chǎn)投資和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值GDP是相互作用并影響的,從短期看,主要體現(xiàn)為我國(guó)房地產(chǎn)投資對(duì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的影響;在中期時(shí),二者的互相影響都十分顯著;從長(zhǎng)期看,主要是我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值對(duì)房地產(chǎn)投資的影響。

　　三、結(jié)論與政策建議

　　本文以利用協(xié)整檢驗(yàn)、格蘭杰因果檢驗(yàn)等計(jì)量方法分析了1995年至20xx年我國(guó)房地產(chǎn)投資和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的年度數(shù)據(jù),結(jié)果表明:

　　1.房地產(chǎn)投資和GDP之間存在協(xié)整關(guān)系,即兩者之間存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。房地產(chǎn)投資增加1%,GDP增加0.628466%,可見房地產(chǎn)投資對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)有很大的拉動(dòng)作用,所以要充分利用房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈條,帶動(dòng)機(jī)械、建材、五金等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,并利用房地產(chǎn)投資帶動(dòng)消費(fèi),如家電、物業(yè)等,房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展也為我國(guó)就業(yè)問(wèn)題的解決提供了幫助,有利于宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此,要以適度的房地產(chǎn)投資帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,避免投資不足和過(guò)度。

　　2.在95%的顯著水平下,從短期看,我國(guó)房地產(chǎn)投資是國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的格蘭杰原因;從長(zhǎng)期看,我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值是房地產(chǎn)投資的格蘭杰原因。從宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)投資影響的角度看,我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。因此,繼續(xù)保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康快速的發(fā)展,為房地產(chǎn)業(yè)提供良好的政策、金融環(huán)境。同時(shí),要進(jìn)一步降低經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依存程度,調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),落實(shí)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策,使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)協(xié)調(diào)一致。

房地產(chǎn)論文3

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理概況

　　一個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理離不開這個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，財(cái)務(wù)管理可以反映出這個(gè)企業(yè)的管理水平高低，還可以反映出這個(gè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益如何。然而，資金是生命線，所以說(shuō)“企業(yè)的管理是以財(cái)務(wù)管理作為中心，而財(cái)務(wù)管理又是以資金管理作為核心的”就是這個(gè)道理。企業(yè)的資金從開始籌集，把籌集到的資金分配好，再有效的使用，然后去監(jiān)督和管理的過(guò)程就是資金管理。當(dāng)這個(gè)企業(yè)籌集的資金達(dá)到一定量的時(shí)候，在這個(gè)基礎(chǔ)上去合理的使用，做到把銷售收入提高，還有把利潤(rùn)最大化，然后把這些回收的資金再進(jìn)行合理的安排，從而保證新的項(xiàng)目順利地開展。資金不僅是一個(gè)企業(yè)繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的核心因素，而且還能實(shí)時(shí)的反映出一個(gè)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，房地產(chǎn)企業(yè)只有把資金管理工作做好，才能掌握住企業(yè)的命脈，因?yàn)楣芾砗闷髽I(yè)的資金也就相當(dāng)于管理控制住這個(gè)企業(yè)的生存發(fā)展線和生命線。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)投資資金回籠的安全性難以保證。眾所周知，在一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)所投資項(xiàng)目規(guī)模越大，需要的資金就會(huì)越多，投入的資金越多經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越高，因?yàn)槠髽I(yè)項(xiàng)目規(guī)模和資金投入量成一個(gè)正比率關(guān)系，一個(gè)規(guī)模大的項(xiàng)目所用的時(shí)間也多，資金所需要的時(shí)間會(huì)順其自然的延伸，這樣也就是說(shuō)：如果這個(gè)項(xiàng)目的工程期延長(zhǎng)一天，就會(huì)多加一天的經(jīng)營(yíng)成本，但是項(xiàng)目時(shí)間延長(zhǎng)并不是經(jīng)營(yíng)者可以預(yù)料到的，更別說(shuō)可以去控制。就像是投資這個(gè)項(xiàng)目前需要做一些背景調(diào)查，如果在調(diào)查的時(shí)候不夠仔細(xì)認(rèn)真，就會(huì)把一些不容易發(fā)現(xiàn)的關(guān)于產(chǎn)權(quán)方面的問(wèn)題給忽視掉，其實(shí)這個(gè)問(wèn)題就存在項(xiàng)目中，只是調(diào)查的時(shí)候不夠深入而不被發(fā)現(xiàn)。導(dǎo)致項(xiàng)目的投資資金不能按時(shí)的安全回籠，這樣還是比較輕的，如果嚴(yán)重的話，這將給整個(gè)投資項(xiàng)目帶來(lái)巨大的損失，對(duì)企業(yè)的發(fā)展不利。然而，除了這個(gè)以外，尚有很多不確定因素在慢慢地對(duì)房地產(chǎn)投資資金的回籠產(chǎn)生影響。

　�。ǘ�）資金預(yù)算管理制度不夠完善。因?yàn)楦鞣N原因，企業(yè)的全面預(yù)算資金管理還存在一定的缺陷，比如預(yù)算編制、批準(zhǔn)、執(zhí)行、決算編制和審批很難去把握；再一個(gè)是監(jiān)督考核工作沒(méi)有做好，同時(shí)還缺少了激勵(lì)制度導(dǎo)致員工的積極性不高。目前，要建立全面的資金預(yù)算管理制度而且還要合適這個(gè)企業(yè)的發(fā)展，還沒(méi)有幾個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)能夠做到，所以企業(yè)的資金預(yù)算管理還是處于松散的狀態(tài)，這樣的話可能會(huì)導(dǎo)致實(shí)際的資金和預(yù)算的資金出入很大，從而也會(huì)影響到企業(yè)資金高效率地使用與平時(shí)正常的周轉(zhuǎn)，也會(huì)影響到項(xiàng)目工程的進(jìn)度，工程款也不能很好地去控制。除了這些以外，還會(huì)使上級(jí)和下級(jí)、部門和部門內(nèi)部職員之間的溝通出現(xiàn)障礙，而且不能很好地去交流，更談不上合作了。

　�。ㄈ�）融資形式單調(diào)。企業(yè)想要更好地發(fā)展，融資是不可缺少的手段，因?yàn)槿谫Y可以擴(kuò)充企業(yè)的資金，解決企業(yè)面臨的資金問(wèn)題。根據(jù)統(tǒng)計(jì)了解到，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，負(fù)債率可高達(dá)70%～80%左右，從而可以想到對(duì)大部分房地產(chǎn)興辦企業(yè)來(lái)講，這個(gè)項(xiàng)目中企業(yè)自己所擁有的資金只占20%～30%左右，房地產(chǎn)企業(yè)所用來(lái)周轉(zhuǎn)的資金大多數(shù)都是靠銀行貸款與項(xiàng)目銷售，進(jìn)一步的說(shuō)明了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資形式單調(diào)，資金的來(lái)源少，并且存在的.風(fēng)險(xiǎn)又很高、企業(yè)償還債務(wù)的壓力也很大�，F(xiàn)如今，隨著貸款政策越來(lái)越嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)貸款也越來(lái)越難，加大了籌集使用資金的難度，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不穩(wěn)定性，再加上單一的融資形式，使得企業(yè)的發(fā)展受到了限制。

　　三、解決對(duì)策

　�。ㄒ唬┘訌�(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信用管理。一個(gè)人如果沒(méi)有誠(chéng)信，就無(wú)法立足于這個(gè)社會(huì)。一個(gè)企業(yè)如果沒(méi)有誠(chéng)信，也就無(wú)法在這個(gè)行業(yè)里生存發(fā)展。所以說(shuō)，誠(chéng)信是一個(gè)企業(yè)最基本的，也是最重要的。信用就像是一個(gè)企業(yè)的生命，能夠讓房地產(chǎn)企業(yè)一直持續(xù)發(fā)展下去。企業(yè)只有守信用，人家才會(huì)貸款給你，如果你的信用一直良好，人家會(huì)長(zhǎng)期貸款給你，而且收的利息也低。貸款可以使資金一直的補(bǔ)充進(jìn)來(lái)，這樣可以緩解資金回收時(shí)候的緊張狀態(tài)，如果有新的項(xiàng)目，企業(yè)也可以繼續(xù)開發(fā)，這樣才能賺更多的利潤(rùn)，更好地發(fā)展下去。

　�。ǘ�）保證資金的流動(dòng)性。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)的時(shí)候會(huì)受到某些因素的阻礙，這樣的話資金的流動(dòng)性也會(huì)受到約束，就會(huì)造成想用錢的時(shí)候錢拿不出來(lái)。然而，導(dǎo)致這一現(xiàn)象的原因主要是該收的錢沒(méi)有收回來(lái)、有些項(xiàng)目開發(fā)了一半就停止等等，發(fā)生了這些以后，企業(yè)的錢就像扔在了水里一樣收不回了，即使收回也是只收回一點(diǎn)點(diǎn)。所以，企業(yè)要實(shí)時(shí)叮囑財(cái)務(wù)人員把該收的錢收回來(lái)，而且對(duì)剩余的工程材料要定期檢查，那些開發(fā)了一半就停止的項(xiàng)目要盡快把它處理掉，將投資進(jìn)去的資金盡快回收，保證資金的流動(dòng)性。

　　（三）把企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和全面資金預(yù)算管理相結(jié)合，鼓勵(lì)全員積極參與管理。為了使房地產(chǎn)企業(yè)能夠更好地發(fā)展，全面資金預(yù)算管理要與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略保持一致，做到發(fā)展戰(zhàn)略帶領(lǐng)著預(yù)算、預(yù)算支撐著發(fā)展戰(zhàn)略，企業(yè)應(yīng)該做一個(gè)長(zhǎng)期的發(fā)展規(guī)劃，去市場(chǎng)上做調(diào)查，然后把資金分配好，做好市場(chǎng)調(diào)查，也是為了編制全面資金預(yù)算做準(zhǔn)備。有的時(shí)候企業(yè)也會(huì)出現(xiàn)對(duì)未來(lái)發(fā)展重新規(guī)劃，發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變的情況，這時(shí)候企業(yè)應(yīng)該及時(shí)地調(diào)整好資金預(yù)算，做好相關(guān)的工作。企業(yè)想要更好地發(fā)展，就要把企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和全面資金預(yù)算相結(jié)合起來(lái)。而且想要全面的把資金預(yù)算管理起來(lái)，需要企業(yè)的全體工作人員積極配合、都參與到管理中，這時(shí)候企業(yè)應(yīng)該鼓勵(lì)員工積極地參與到管理中，預(yù)算部門起著帶頭的作用，在預(yù)算部門的帶領(lǐng)下，把工作合理的分配好，落實(shí)到每個(gè)員工，然后共同把預(yù)算的編制工作完成。

　�。ㄋ模┩ㄟ^(guò)上市融資來(lái)募集資金。上市融資是指一個(gè)企業(yè)將它的全部資本分成若干個(gè)相等的份額，用發(fā)行股票的方式在市場(chǎng)公開籌集資金，通過(guò)這個(gè)方式可以在比較短的時(shí)間內(nèi)籌集到很多的錢，就可以解決企業(yè)出現(xiàn)的資金問(wèn)題。如果把房地產(chǎn)企業(yè)和一般的工業(yè)企業(yè)拿來(lái)作比較的話，也是有區(qū)別的，房地產(chǎn)企業(yè)具有的特點(diǎn)是資金流不穩(wěn)定、連續(xù)性也差、直接上市的話所需要的時(shí)間長(zhǎng)、審批也難。因此，上市融資的方法只用于規(guī)模比較大和資金多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

房地產(chǎn)論文4

　　【摘要】本文分析了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，論述了房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)支柱產(chǎn)業(yè)的重要性和必然性及其所具備的條件和應(yīng)采取的措施。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè) 國(guó)民經(jīng)濟(jì) 支柱產(chǎn)業(yè)改革開放以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已從崛起邁入新的歷史發(fā)展時(shí)期。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深化改革，伴隨而來(lái)的城市化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了旺盛的需求。房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基本產(chǎn)業(yè)部門，是在工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化發(fā)展過(guò)程中形成的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)成為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)大系統(tǒng)中的一個(gè)重要的有機(jī)組成部分。從經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家或地區(qū)來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)無(wú)一不是該國(guó)或地區(qū)的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展起著舉足輕重的作用。

　　一、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀

　　房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)業(yè)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的產(chǎn)業(yè)部門。它本身有著開發(fā)周期長(zhǎng)，投資量大，房地產(chǎn)位置固定，資產(chǎn)的流動(dòng)性差等特點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)被稱為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的“風(fēng)向標(biāo)”和“晴雨表”，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起基礎(chǔ)性和主導(dǎo)性作用。

　　當(dāng)前我國(guó)的住宅發(fā)展處于住宅總量的高速增長(zhǎng)期，隨著住房分配制度的變革，取消了福利分房，我國(guó)原有的土地和房屋資源非商品屬性的桎梏，最終被客觀現(xiàn)實(shí)所突破，在全國(guó)范圍內(nèi)形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)，出現(xiàn)了新的房地產(chǎn)資源——商品房成為商品經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。1993年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展達(dá)到高潮，由此引發(fā)的通貨膨脹帶來(lái)了許多社會(huì)問(wèn)題，但隨著政府宏觀調(diào)控力度的進(jìn)一步加大，房地產(chǎn)業(yè)從1994-1996年進(jìn)入一個(gè)緩慢發(fā)展時(shí)期。1996年下半年房地產(chǎn)業(yè)初步顯露轉(zhuǎn)軌跡象，尤其是香港的順利回歸和黨的十五大的勝利召開，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力。目前我國(guó)已形成國(guó)有、集體、民營(yíng)及股份制和外資企業(yè)于一體的綜合開發(fā)(商)隊(duì)伍，日趨發(fā)展壯大，并拉動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占有越來(lái)越重要的地位。

　　二、房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)支柱產(chǎn)業(yè)的重要性和必然性

　　1.重要性

　　我國(guó)是一個(gè)人多地少的國(guó)家，據(jù)統(tǒng)計(jì)人均土地面積還不及世界平均水平的1/ 3，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是城市現(xiàn)代化建設(shè)的需要，應(yīng)該充分利用有限的`城市用地，高度集中各項(xiàng)城市機(jī)能，推進(jìn)城市的綜合開發(fā)。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)已從幼稚走向成熟，市場(chǎng)化程度越來(lái)越高，房地產(chǎn)從單項(xiàng)獲利，轉(zhuǎn)向規(guī)范化的經(jīng)營(yíng)總體利潤(rùn)的轉(zhuǎn)變。住宅在房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要地位越來(lái)越突出，是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，約占房地產(chǎn)業(yè)每年開發(fā)量的50%以上。房地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的趨勢(shì)、波動(dòng)是緊密相關(guān)。

　　房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中屬于先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展可以帶動(dòng)建材、冶金、機(jī)械、化工、機(jī)電等50多個(gè)物質(zhì)生產(chǎn)部門以及金融、旅游、商業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展，是新一輪經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)的先鋒，可以為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)不僅能改善人們的居住和生活條件，又可以改善投資環(huán)境，有利于吸引外資，加快改革開放的步伐，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，解決大量的勞動(dòng)力就業(yè)問(wèn)題，完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系，促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康發(fā)展。

　　2.必然性

　　“九五”期間房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)五大重要產(chǎn)業(yè)之一，為促進(jìn)住房消費(fèi)，推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策措施，如加快住房制度改革等，促進(jìn)了住宅建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展，促進(jìn)投資和消費(fèi)雙向拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)業(yè)提供了巨大的發(fā)展空間。住宅業(yè)作為新的消費(fèi)熱點(diǎn)的培育，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了新的契機(jī)。據(jù)零點(diǎn)公司最新進(jìn)行一項(xiàng)調(diào)查表明，買房作為個(gè)人支出的首選比例達(dá)到43%，而目前已購(gòu)置房地產(chǎn)的個(gè)人僅占有1.7%，兩者相差懸殊。由此可見，個(gè)人購(gòu)房能夠成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。

　　人民住房消費(fèi)水平的不斷提高和住房金融業(yè)的發(fā)展，是房地產(chǎn)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之必然。房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)聯(lián)度極高的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)可以帶動(dòng)許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)。據(jù)世界銀行估計(jì)，每增加1萬(wàn)元房地產(chǎn)的產(chǎn)值，就可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加2萬(wàn)元的產(chǎn)值。另一方面，在經(jīng)過(guò)一段時(shí)期的宏觀調(diào)控、調(diào)整和消化后，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已從過(guò)熱的非理性發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)良性循環(huán)的階段，承擔(dān)起經(jīng)濟(jì)發(fā)展領(lǐng)頭羊的重任，必然成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　三、房地產(chǎn)業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)應(yīng)具備的條件

　　第一，政策的支持是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的先決條件。中央十五屆五中全會(huì)提出：“進(jìn)一步發(fā)展以經(jīng)濟(jì)適用房為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)，推廣和規(guī)范物業(yè)管理�！闭�府將住宅作為新的消費(fèi)熱點(diǎn)進(jìn)行培育，加強(qiáng)宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)。1997年初國(guó)家取消了房地產(chǎn)開發(fā)中的48項(xiàng)收費(fèi)項(xiàng)目，并擬在稅收、土地、金融等方面給予優(yōu)惠政策，全面開放住房市場(chǎng)，進(jìn)一步拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主線。

　　第二，在住房分配上實(shí)現(xiàn)由福利性分房向貨幣化分配的轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)住房商品化。如果把企業(yè)和國(guó)家的住房建設(shè)資金轉(zhuǎn)化為勞動(dòng)者住房消費(fèi)的貨幣分配，住房公積金的比例將上升到工資比例的30%，由此為基礎(chǔ)，銀行就可以比較放心地向購(gòu)房者提供抵押貸款，住房商品化的步子就會(huì)大大加快。

　　第三，要有健全的法律保障體系和有效的宏觀調(diào)控能力。房地產(chǎn)業(yè)是一種資本、技術(shù)密集型的周期長(zhǎng)、高風(fēng)險(xiǎn)的投資行為，因此必須要有明確、健全的法律體系來(lái)保護(hù)消費(fèi)者和投資者的正當(dāng)權(quán)益和義務(wù)。

　　第四，要有良好的金融服務(wù)體系。金融業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的后盾，只有通過(guò)發(fā)展住房金融事業(yè)，以住房消費(fèi)信貸增強(qiáng)消費(fèi)者的有效購(gòu)買力，刺激有效需求，才能帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。

　　四、房地產(chǎn)業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)應(yīng)采取的措施

　　首先，要進(jìn)一步發(fā)展以經(jīng)濟(jì)適用房為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)，加大房改力度，轉(zhuǎn)變?nèi)藗儗?duì)住宅實(shí)物分配的依賴觀念，落實(shí)住房分配貨幣化政策，使住房社會(huì)化、商品化。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)方式正在由速度規(guī)模型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變；房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)正在由單純的投資拉動(dòng)向投資和消費(fèi)的雙向拉動(dòng)轉(zhuǎn)變；房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)制正在由主要靠行政措施和政策調(diào)控向市場(chǎng)機(jī)制和自身調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)變。

　　其次，根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及居民的消費(fèi)水平，為達(dá)到消化存量、盤活資金、促進(jìn)發(fā)展的目的，必須發(fā)展住房抵押貸款業(yè)務(wù)，增強(qiáng)有效需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的流通和活躍。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]龔卿，陳碧瓊.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)態(tài)關(guān)系分析[J].經(jīng)濟(jì)師，20xx，(11).

房地產(chǎn)論文5

　�。ㄒ唬┒悇�(wù)籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理降低稅收負(fù)擔(dān)的必然要求

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)偏重，稅收種類眾多，包括契稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等。同時(shí)，由于房地產(chǎn)交易金額大，開發(fā)企業(yè)所繳納的稅收金額隨之較大，稅務(wù)籌劃對(duì)稅額的影響也就很顯著。此外，近年來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到國(guó)家抑制房?jī)r(jià)上漲宏觀政策的影響，獲利空間大大縮小，迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求成本優(yōu)勢(shì)。因此，需要合理有效的稅務(wù)籌劃來(lái)減輕稅收負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)的獲利能力，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

　�。ǘ�）稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)多變政策的有效手段

　　目前，我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的法律、法規(guī)、規(guī)章制度繁復(fù)多變，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在遵守多變的政策法規(guī)的前提下尋求競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。通過(guò)稅務(wù)籌劃既能幫助開發(fā)企業(yè)降低稅收成本，又能讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌劃的過(guò)程中實(shí)時(shí)掌握當(dāng)前的宏觀政策，針對(duì)企業(yè)實(shí)際情況制定發(fā)展規(guī)劃，有利于使企業(yè)經(jīng)營(yíng)緊隨國(guó)家政策、降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

　�。ㄈ�）稅務(wù)籌劃是稅務(wù)主管機(jī)關(guān)健全房地產(chǎn)行業(yè)稅制的重要渠道

　　良好的法制環(huán)境，健康、公平的市場(chǎng)規(guī)則為房地產(chǎn)行業(yè)健康、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規(guī)的前提下，利用政策空間或通過(guò)平衡稅負(fù)來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益。稅務(wù)管理機(jī)關(guān)通過(guò)對(duì)納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷，發(fā)現(xiàn)政策漏洞，有利于健全我國(guó)稅制，符合房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的需要。

　　二、不同階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略

　�。ㄒ唬┣捌跍�(zhǔn)備階段稅務(wù)籌劃

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期準(zhǔn)備階段的稅務(wù)籌劃主要涉及企業(yè)組織形式和項(xiàng)目開發(fā)方式等。首先，企業(yè)組織形式的不同，導(dǎo)致稅收處理差異很大。企業(yè)分支機(jī)構(gòu)的組織形式分為子公司和分公司兩種形式，從而產(chǎn)生稅務(wù)籌劃空間。其中，子公司具有獨(dú)立的法人資格，可以享受政府的稅收優(yōu)惠政策，但是在虧損時(shí)不能從總公司獲得抵虧收益。相對(duì)于子公司，分公司虧損時(shí)則可以抵消總公司的利潤(rùn)總額以降低應(yīng)納稅款，但是總公司對(duì)分公司的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)連帶責(zé)任。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)分支機(jī)構(gòu)的盈利能力來(lái)選擇正確合理的組織形式。其次，土地獲取來(lái)源不同，項(xiàng)目開發(fā)方式就不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從政府一級(jí)市場(chǎng)直接通過(guò)招拍掛購(gòu)買土地，也可以從自然人或非政府單位等二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買。從非政府單位購(gòu)買土地時(shí)就涉及直接購(gòu)買還是轉(zhuǎn)讓合并的選擇問(wèn)題，前者發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移需要繳納契稅，后者不涉及土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移，不需要繳稅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更傾向于以轉(zhuǎn)讓合并的方式來(lái)獲得節(jié)稅效益。

　　（二）開發(fā)建設(shè)階段稅務(wù)籌劃

　　開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)籌劃主要包括施工設(shè)備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一，在可以規(guī)避甲供材料稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的情況下，建設(shè)方采購(gòu)設(shè)備優(yōu)于施工方采購(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有開發(fā)周期長(zhǎng)、項(xiàng)目金額大等特點(diǎn)，其施工設(shè)備的采購(gòu)金額也很大，涉及的應(yīng)繳稅款也就很多。如果施工設(shè)備由建設(shè)方采購(gòu)，而非交由施工方自行采購(gòu)，就可以避免繳納營(yíng)業(yè)稅，雖然建筑施工合同金額減少，但是雙方收益都會(huì)有所增加。第二，權(quán)益資本籌資優(yōu)于負(fù)債籌資。負(fù)債籌資中，企業(yè)采用據(jù)實(shí)扣除方式，借款利息費(fèi)用較高；權(quán)益資本籌資中，采用比例扣除方式，利息費(fèi)用低。

　　（三）商品房銷售階段稅務(wù)籌劃

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房銷售階段的稅負(fù)主要是營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，在選擇交易方式上存在稅務(wù)籌劃空間。如果企業(yè)采取直接銷售的方式，這些稅收無(wú)可避免，但如果采用轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)方式就可以規(guī)避營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，從而合法減少納稅支出。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以在不降低企業(yè)收入的前提下對(duì)房屋銷售價(jià)格進(jìn)行分解以減少稅收支出。這樣做的依據(jù)是開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的廣泛性，既包括房屋銷售業(yè)務(wù)，又有裝修業(yè)務(wù)，若將二者價(jià)格分開計(jì)稅就可以在裝修業(yè)務(wù)中免去土地增值稅。

　�。ㄋ模┪飿I(yè)持有階段稅務(wù)籌劃

　　在物業(yè)持有階段，通過(guò)對(duì)持有方式的合理選擇，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃可以大大降低企業(yè)的`稅收成本。一是通過(guò)從房屋出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y業(yè)務(wù)。房屋出租需要繳納營(yíng)業(yè)稅以及附加稅費(fèi)、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅，而將房產(chǎn)用于投資，則不征收營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及企業(yè)所得稅。二是通過(guò)合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費(fèi)、水電費(fèi)等代收費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行核算，使房屋租金僅包括房屋本身的使用費(fèi)，將家具、家電的出租改為出售，將電話費(fèi)、水電費(fèi)改為代收，就可以合理降低增值稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及附加稅費(fèi)。

　　三、房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃存在的問(wèn)題

　　雖然合法合規(guī)的稅務(wù)籌劃能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅成本，但具體的納稅實(shí)踐中還存在一些問(wèn)題。

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃認(rèn)識(shí)不足

　　房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)納稅籌劃問(wèn)題重視不夠，這就導(dǎo)致了很多企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃認(rèn)識(shí)不足，不能清楚地區(qū)分稅務(wù)籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性，甚至有一部分企業(yè)認(rèn)為稅務(wù)籌劃就是偷稅漏稅，這也是現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在偷稅漏稅現(xiàn)象的原因之一。從另一個(gè)角度看，由于在過(guò)去傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)缺乏自身獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)利益和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，不具備產(chǎn)生企業(yè)納稅籌劃的前提條件，客觀上限制了理論研究的發(fā)展，企業(yè)的納稅意識(shí)也相對(duì)薄弱。

　�。ǘ�）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才缺乏

　　稅務(wù)籌劃人員不僅需要具備稅收、

　　會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)等方面的專業(yè)基礎(chǔ)，而且要熟悉企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營(yíng)流程，同時(shí)還要能夠根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)狀況，制定適合企業(yè)自身的稅務(wù)籌劃方案。因此，人員的素質(zhì)要求較高，必須是復(fù)合型人才。而我國(guó)在稅務(wù)籌劃的人才培養(yǎng)與儲(chǔ)備方面就有所欠缺，稅務(wù)籌劃人才隊(duì)伍的建設(shè)與我國(guó)的現(xiàn)實(shí)需求仍有差距。

　�。ㄈ�）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理重視不夠

　　稅務(wù)籌劃給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來(lái)節(jié)稅效益，但不盡合理的稅務(wù)籌劃帶來(lái)利益的同時(shí)也蘊(yùn)藏著巨大了的風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的過(guò)程中，由于稅務(wù)籌劃方案本身存在問(wèn)題或者受各種不確定因素的影響，是稅務(wù)籌劃的結(jié)果偏離預(yù)期的目標(biāo)，導(dǎo)致企業(yè)未來(lái)經(jīng)濟(jì)或者其他方面的利益損失的可能性。導(dǎo)致稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的原因可能來(lái)自外部的客觀環(huán)境因素，也可能來(lái)自企業(yè)制定和實(shí)施稅務(wù)籌劃方案的主觀判斷失誤。實(shí)際中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只重視節(jié)稅利益的多少，而忽視了對(duì)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的管理，規(guī)避稅務(wù)籌劃過(guò)程中的潛在風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正從稅務(wù)籌劃中獲益的有效保障。

　　四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃問(wèn)題的對(duì)策建議

　�。ㄒ唬┰鰪�(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃意識(shí)

　　要想增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃意識(shí)，首先要明確稅務(wù)籌劃和偷稅漏稅的區(qū)別，確保稅務(wù)籌劃在不違反法律法規(guī)的前提下進(jìn)行，拒絕偷稅漏稅的違法行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要認(rèn)識(shí)到稅務(wù)籌劃能夠給企業(yè)帶來(lái)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)利益，正確理解稅務(wù)籌劃的含義，提高稅務(wù)籌劃的意識(shí)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者來(lái)說(shuō)，不僅要加強(qiáng)對(duì)稅收法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，樹立依法納稅、合法節(jié)稅的觀念，還要對(duì)企業(yè)稅務(wù)籌劃活動(dòng)予以支持，設(shè)置專門的稅務(wù)籌劃?rùn)C(jī)構(gòu)、從外部聘請(qǐng)會(huì)計(jì)事務(wù)所的專業(yè)服務(wù)和設(shè)置專職的稅務(wù)管理人員，以便于稅務(wù)籌劃貫穿企業(yè)整個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程。

　�。ǘ�）重視培養(yǎng)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才

　　一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)加大對(duì)稅務(wù)籌劃人員的培養(yǎng)力度。不僅要加強(qiáng)稅務(wù)籌劃人員的培訓(xùn)和教育力度，還要定期對(duì)這些人員進(jìn)行定期考核和監(jiān)督檢查，必要時(shí)要從外部聘請(qǐng)專業(yè)會(huì)計(jì)師處理復(fù)雜綜合性稅務(wù)籌劃業(yè)務(wù)。另一方面，還要加快提升稅務(wù)籌劃管理人員的職業(yè)道德修養(yǎng)。在處理企業(yè)利益和國(guó)家利益的過(guò)程當(dāng)中，稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當(dāng)堅(jiān)守職業(yè)道德；在制訂與執(zhí)行任何稅務(wù)籌劃方案過(guò)程中，要堅(jiān)持合法原則，不可因企業(yè)的私利損害國(guó)家利益，應(yīng)立場(chǎng)鮮明地維護(hù)稅法的權(quán)威性。

　　（三）提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)管理

　　有效的風(fēng)險(xiǎn)管理能夠促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃達(dá)到預(yù)期節(jié)稅效果，因此，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)應(yīng)當(dāng)貫穿企業(yè)稅務(wù)籌劃的整個(gè)過(guò)程。首先，企業(yè)應(yīng)樹立稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理的理念，制定稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)，其次，建立健全稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的方法和程序，制定風(fēng)險(xiǎn)控制方案。最后，建立稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)管理考核制度，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。此外，對(duì)稅收政策變動(dòng)的準(zhǔn)確把握、密切關(guān)注稅收法律法規(guī)的變動(dòng)，也是降低稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的有效方法，尤其在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)納入“營(yíng)改增”的宏觀背景下，關(guān)注實(shí)時(shí)政策顯得尤其重要，這要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)對(duì)稅收政策的學(xué)習(xí)，定期更新稅務(wù)籌劃人員的專業(yè)知識(shí)。

房地產(chǎn)論文6

　　摘要：隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷變化，現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展和管理模式將進(jìn)入新的時(shí)期，采用以往的管理方式很難保障企業(yè)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)和長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，尤其在房地產(chǎn)企業(yè)的管理中，企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中涉及的領(lǐng)域較廣，資金支出種類繁多，在實(shí)際工作中為了保障房地產(chǎn)企業(yè)在新經(jīng)濟(jì)環(huán)境下順利的開展項(xiàng)工程項(xiàng)目，應(yīng)采用有效的管理方式，細(xì)化企業(yè)的內(nèi)部管理，進(jìn)而為房產(chǎn)商品銷售提供良好的方案�；�于這樣的原因，筆者對(duì)戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)管理中的應(yīng)用展開論述，筆者對(duì)戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)的基本概念和對(duì)企業(yè)管理的作用進(jìn)行簡(jiǎn)述，并從三個(gè)方面應(yīng)用進(jìn)行論述，望本次的研究能為現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)和長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展獻(xiàn)上綿薄之力。

　　關(guān)鍵詞：戰(zhàn)略成本管理；房地產(chǎn)企業(yè)；企業(yè)管理

　　現(xiàn)今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中使用的戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)與傳統(tǒng)成本會(huì)計(jì)相比具有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，特別是以目前信息技術(shù)為不背景的信息集成平臺(tái)系統(tǒng)的研發(fā)和應(yīng)用，為了使成本會(huì)計(jì)更適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)制定管理制度和企業(yè)的發(fā)展，應(yīng)對(duì)傳統(tǒng)的成本會(huì)計(jì)進(jìn)行升級(jí)，在本文中研究的戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)，應(yīng)用在企業(yè)管理中能打破企業(yè)原有的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)順序，將成本會(huì)計(jì)理念貫穿在整個(gè)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的每個(gè)環(huán)節(jié)中，使現(xiàn)代企業(yè)能在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位，進(jìn)而增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，推動(dòng)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

　　一、戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)的基本概念與作用

　�。ㄒ唬�戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)概念簡(jiǎn)述

　　戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)指的是企業(yè)通過(guò)完成投資決策、研發(fā)與設(shè)計(jì)、原料采購(gòu)、商品生產(chǎn)、銷售與售后服務(wù)予以全面的監(jiān)管，將監(jiān)管貫穿于整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，從戰(zhàn)略的角度而言，其影響著成本每一個(gè)環(huán)節(jié)，規(guī)劃和控制成本使其保持在適當(dāng)?shù)乃�平，有助于企業(yè)在市場(chǎng)占據(jù)更多的市場(chǎng)份額，進(jìn)而保障企業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。由于現(xiàn)今市場(chǎng)中企業(yè)管理制度逐漸完善，企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)環(huán)境不斷變化，以往的成本會(huì)計(jì)無(wú)法滿足新經(jīng)濟(jì)體制下對(duì)成本管理的需求，傳統(tǒng)成本會(huì)計(jì)的缺陷逐漸顯現(xiàn)出來(lái)，這嚴(yán)重地影響著企業(yè)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)�，F(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營(yíng)和者在企業(yè)管理中應(yīng)從自身出發(fā)，采用管理理論和方法，改善傳統(tǒng)陳舊的成本會(huì)計(jì)，予以創(chuàng)新進(jìn)而形成新的戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)，使之適應(yīng)新成本會(huì)計(jì)環(huán)境。隨著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展與企業(yè)管理能力的提高，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)理論概念不斷豐富，應(yīng)用范圍逐漸擴(kuò)張。

　�。ǘ�）戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在企業(yè)管理中的作用

　　企業(yè)作為現(xiàn)今市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主體，生產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量和服務(wù)應(yīng)在市場(chǎng)中進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，才能為企業(yè)存在的價(jià)值提供保障。現(xiàn)代企業(yè)在對(duì)產(chǎn)品生產(chǎn)和提供服務(wù)之前，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)能收集市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)、消費(fèi)者需求、原材料質(zhì)量以及價(jià)格等信息；然后現(xiàn)代企業(yè)會(huì)按照內(nèi)部資源與外部環(huán)境，對(duì)信息予以篩選和整合，制定出優(yōu)質(zhì)的發(fā)展方案；最后，現(xiàn)代企業(yè)從營(yíng)利的角度選擇最適合企業(yè)目前發(fā)展的最佳的方案�；�于戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)通過(guò)對(duì)商品銷售反饋信息予以分析，明確各個(gè)部門的責(zé)任所在，協(xié)同合作避免了無(wú)效的生產(chǎn)環(huán)節(jié)與資金成本。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理當(dāng)中戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)分析

　　戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)中的應(yīng)用主要是在企業(yè)成本管理當(dāng)中，屬于對(duì)傳統(tǒng)成本管理模式進(jìn)行優(yōu)化的過(guò)程，同時(shí)也是企業(yè)通過(guò)完善對(duì)成本管理的模式，來(lái)降低企業(yè)成本和制定新發(fā)展戰(zhàn)略的第一步。其中成本分析和管理能通過(guò)成本核算來(lái)降低成本因素和與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，這樣的發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)而言，代銷售的商品是房產(chǎn)企業(yè)的存貨。通常情況系企業(yè)通過(guò)存貨成本核算和管理，通過(guò)對(duì)采購(gòu)原材料各方面屬性的了解，來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)原材料采購(gòu)環(huán)節(jié)愛(ài)好難的成本管理。在房地產(chǎn)企業(yè)中，其商品在建造的過(guò)程中，對(duì)建筑才來(lái)哦的采購(gòu)的周期、次數(shù)和平均采購(gòu)成本進(jìn)行計(jì)算，從而計(jì)算出較為合理的投資方式，尤其是針對(duì)不同階段施工的狀況，結(jié)合不同時(shí)間段的原材料價(jià)格，在最大程度上降低采購(gòu)的成本。另外，在對(duì)商品房存貨的營(yíng)銷階段，應(yīng)按照房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的程度展開相應(yīng)的銷售活動(dòng)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)商品房存貨銷售有節(jié)奏的控制，在這樣的過(guò)程中能清楚地掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)下存在的問(wèn)題和影響的因素，進(jìn)而制定有效的價(jià)格策略和促銷的政策，再配合發(fā)盤的節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)自身存貨待售費(fèi)用的管理和控制，進(jìn)而提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的績(jī)效。所以，從這一角度而言戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，是將生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和全局進(jìn)行緊密的聯(lián)系，在此過(guò)程中不僅要將每一個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理中整個(gè)系統(tǒng)中的成本進(jìn)行優(yōu)化，同時(shí)還對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行整合，這樣才能更好地為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起到促進(jìn)的作用�；�于這樣的狀況，適當(dāng)?shù)牟捎玫某杀竞怂愕姆绞�，將存貨和成本價(jià)格分?jǐn)偟讲煌�的環(huán)節(jié)中，能發(fā)現(xiàn)當(dāng)中成本改善的因素，以便從單一的環(huán)節(jié)來(lái)上升到全局成本優(yōu)化的層次，充分地體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)管理策略的戰(zhàn)略性高度。從上述的分析得知，將戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)理念充分的.應(yīng)用到房地產(chǎn)企業(yè)中，能在很大程度上提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，并為房地產(chǎn)企業(yè)制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略提供真實(shí)和明確指導(dǎo)建議。

　　三、戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)管理中的應(yīng)用分析

　�。ㄒ唬┰诜康禺a(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)銷售中的應(yīng)用

　　采用戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)理論銷售前對(duì)銷售人員培訓(xùn)費(fèi)用的控制，屬于戰(zhàn)略成本控制和管理的適度服務(wù)質(zhì)量控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，銷售網(wǎng)點(diǎn)的安置則是在開展市場(chǎng)調(diào)查后對(duì)設(shè)計(jì)廣告宣傳投放地進(jìn)行選擇。通過(guò)對(duì)銷售網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行合理的布局，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)低成本的資金投入來(lái)?yè)Q取搞銷售業(yè)績(jī)，這在房產(chǎn)銷售階段具有重要的位置，在對(duì)銷售網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行合理時(shí)，應(yīng)在人流量較大的地方設(shè)置廣告牌，例如在公交站對(duì)廣告牌進(jìn)行設(shè)計(jì)和安放，這一環(huán)節(jié)中應(yīng)用戰(zhàn)略會(huì)計(jì)能更好地權(quán)衡廣告費(fèi)用和銷售業(yè)績(jī)間的關(guān)系。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，房產(chǎn)商品售后的服務(wù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展具有深遠(yuǎn)的影響，通常情況下售后服務(wù)在完成房產(chǎn)銷售后，開發(fā)商將房產(chǎn)所有物業(yè)管理事務(wù)移交到相應(yīng)的物業(yè)公司，而房產(chǎn)業(yè)主對(duì)商品房售后物業(yè)管理的滿意度通常不高，這樣就嚴(yán)重地影響了房地產(chǎn)開發(fā)公司的企業(yè)形象。為了給業(yè)主提供良好的售后服務(wù)，提高物業(yè)管理質(zhì)量實(shí)在必行。將戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)理念應(yīng)用到房產(chǎn)商品售后的服務(wù)環(huán)節(jié)要求房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)售后提供的服務(wù)智力那個(gè)進(jìn)行嚴(yán)格的管理，但是在提升售后服務(wù)質(zhì)量時(shí)，需要耗費(fèi)大量的資源和資金成本。因此，應(yīng)嚴(yán)格按照實(shí)際的狀況，對(duì)物業(yè)管理公司和售后服務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，進(jìn)而有效提升售后服務(wù)的質(zhì)量和水平，這對(duì)進(jìn)一步提升銷售業(yè)績(jī)和樹立良好的品牌形象具有重大的意義。從銷售的角度進(jìn)行分析得知，戰(zhàn)略性成本會(huì)計(jì)理念的應(yīng)用，能在很大程度上提升房地產(chǎn)企業(yè)銷售的業(yè)績(jī)，同時(shí)在保障業(yè)績(jī)的狀況下，逐漸提升企業(yè)的品牌形象，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展具有重大的意義。

　�。ǘ�）在房地產(chǎn)決策管理中的應(yīng)用

　　戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)和傳統(tǒng)成本會(huì)計(jì)最大的差異性是對(duì)企業(yè)的戰(zhàn)略意義，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有較強(qiáng)的實(shí)時(shí)性，基于這樣的發(fā)展?fàn)顩r，房地產(chǎn)應(yīng)時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)環(huán)境的變化，特別是房產(chǎn)商品的價(jià)格走勢(shì)，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在完成市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展方向預(yù)測(cè)之后，能為房地產(chǎn)提供豐富的信息，進(jìn)而輔助房地產(chǎn)企業(yè)制定優(yōu)質(zhì)的發(fā)展戰(zhàn)略方案，提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。另外，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)能夠輔助企業(yè)掌握購(gòu)房者的實(shí)際需求，這樣有助于實(shí)現(xiàn)企業(yè)和消費(fèi)者雙贏的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。應(yīng)用戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)是對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)最直觀的分析，基于這樣的狀況，對(duì)項(xiàng)目投資成本有效的控制和分析，能增強(qiáng)戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)應(yīng)用后得到的效果，進(jìn)而更好的輔助房地產(chǎn)管理的工作。另外，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略性成本會(huì)計(jì)會(huì)計(jì)信息的應(yīng)用方面，若要充分的發(fā)揮其應(yīng)有的效能，無(wú)論是企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策管理人員，或是房地產(chǎn)企業(yè)的投資者，是企業(yè)在展開自身經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中其經(jīng)營(yíng)狀況能直觀的描述出經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的有效性，合理的成本分析和管控能在極大程度上提升該方面信息的使用效率，進(jìn)而輔助房地產(chǎn)企業(yè)的管理工作。從這一角度進(jìn)行分析得知，戰(zhàn)略性成本會(huì)計(jì)方面管理理念的應(yīng)用，能輔助房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)和長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，尤其是在經(jīng)濟(jì)體制逐漸轉(zhuǎn)型的環(huán)境下，凸顯出戰(zhàn)略性成本會(huì)計(jì)管理的優(yōu)勢(shì)。

　　四、結(jié)論

　　通過(guò)本文的論述中得知，戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)的應(yīng)用貫穿于企業(yè)整個(gè)運(yùn)營(yíng)的環(huán)節(jié)中，其對(duì)市場(chǎng)環(huán)境、消費(fèi)者需求和價(jià)格等市場(chǎng)信息的搜集，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展而言具有重要的作用。在對(duì)房產(chǎn)商品進(jìn)行銷售之前，應(yīng)根據(jù)戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)采集的市場(chǎng)信息和房產(chǎn)商品銷售后的反饋信息，對(duì)銷售的價(jià)格和銷售模式進(jìn)行調(diào)整，能更好地輔助房地產(chǎn)企業(yè)提升其核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]翟旭.戰(zhàn)略成本會(huì)計(jì)在企業(yè)價(jià)值鏈管理上的應(yīng)用[J].現(xiàn)代商業(yè),20xx,09（05）:243-245.

　　[2]肖耀軍.淺談價(jià)值鏈分析在企業(yè)戰(zhàn)略成本管理中的應(yīng)用[J].廣東建材,20xx,08（06）:164-166.

　　[3]朱長(zhǎng)輝.淺談戰(zhàn)略管理會(huì)計(jì)在我國(guó)企業(yè)的應(yīng)用[J].黑龍江對(duì)外經(jīng)貿(mào),20xx,07（10）:149-150.

房地產(chǎn)論文7

　　一、引言自1998年住房制度改革以來(lái)，隨著住房分配貨幣化改革的持續(xù)推進(jìn)，我國(guó)的房地產(chǎn)消費(fèi)需求獲得了巨大釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了快速發(fā)展。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的極大繁榮

　　在明顯改善城鎮(zhèn)居民居住條件的同時(shí)，也使自身成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展，尤其是金融危機(jī)之后，房地產(chǎn)價(jià)格經(jīng)歷了一輪快速增長(zhǎng)。

　　貨幣政策作為我國(guó)調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的重要手段和措施應(yīng)當(dāng)對(duì)防止房地產(chǎn)價(jià)格的異常波動(dòng)、保持我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展具有重要意義，但有時(shí)的調(diào)控效果卻不盡如人意。筆者運(yùn)用我國(guó) 20xx 年第一季度至 20xx年第四季度貨幣供應(yīng)量、利率和房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)等數(shù)據(jù)，通過(guò)平穩(wěn)性檢驗(yàn)、協(xié)整檢驗(yàn)和格蘭杰因果檢驗(yàn)探討貨幣政策變量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響和我國(guó)貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的效果，并提出提高我國(guó)貨幣政策調(diào)控房?jī)r(jià)效果的政策建議，具有較強(qiáng)的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。

　　二、近年來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)

　　我國(guó)房改后至20xx 年，國(guó)民經(jīng)濟(jì)以每年 7%- 13%的速度增長(zhǎng)，同一時(shí)期商品房交易額則以每年20%- 30%的速度增長(zhǎng)。但房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期居高不下卻成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的障礙，高房?jī)r(jià)一方面影響居民的住房需求，另一方面也容易形成房地產(chǎn)泡沫，有時(shí)甚至?xí)�危害�?jīng)濟(jì)安全。20xx年全國(guó)商品房銷售均價(jià)為 4695 元/平方米，與 20xx 年相比上漲了 23.5%;20xx 年，在空前嚴(yán)厲的調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)絲毫沒(méi)有降溫的跡象，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的20xx 年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況顯示，與 20xx 年相比，全國(guó)商品房銷售面積、銷售額分別增長(zhǎng)10.1%與 18.5%，全國(guó)商品房銷售均價(jià)為 5034 元/平方米，較 20xx 年上漲 7.2%。20xx 年商品房平均銷售價(jià)格為5381 元 / 平方米，20xx 年房地產(chǎn)投資增幅雖然明顯放緩，但是其投資總額依然創(chuàng)下了歷史新高，同比增長(zhǎng)了27.9%。

　　在限購(gòu)、限貸、限價(jià)的“三限”政策下，全國(guó)平均房?jī)r(jià)漲幅明顯放緩，同比增長(zhǎng)6.9%,增速回落了 0.6 個(gè)百分點(diǎn)。

　　三、實(shí)證分析的理論基礎(chǔ)(一)平穩(wěn)性檢驗(yàn)對(duì)于時(shí)間序列數(shù)據(jù)，在進(jìn)行協(xié)整等計(jì)量分析之前，首先要進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，即分別檢驗(yàn)被分析的變量序列是否為平穩(wěn)序列，或者為幾階單整數(shù)列。檢驗(yàn)序列平穩(wěn)性的標(biāo)準(zhǔn)方法為單位根檢驗(yàn)，采用常用的 ADF 檢驗(yàn)，ADF 檢驗(yàn)基于如下模型：其中，α0為常數(shù)項(xiàng)，εi為殘差項(xiàng)，t 為時(shí)間因素。原假設(shè) H0：ρ=1，即序列存在單位根;備選假設(shè)，即序列為平穩(wěn)序列。

　　當(dāng)統(tǒng)計(jì)量大于 ADF 臨界值時(shí)，則拒絕原假設(shè)，即原序列為平穩(wěn)序列;反之，若統(tǒng)計(jì)量小于ADF臨界值，則不能拒絕原假設(shè)，需對(duì)原序列取一階差分后繼續(xù)進(jìn)行 ADF檢驗(yàn)，直到得到一組平穩(wěn)序列時(shí)才停止檢驗(yàn)。這時(shí)進(jìn)行了幾次差分，原序列就是幾階單整數(shù)列。

　　(二)協(xié)整檢驗(yàn)協(xié)整關(guān)系能夠揭示時(shí)間序列變量之間是否長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，如果兩個(gè)變量是非平穩(wěn)序列，但是它們的某種線性組合可能是平穩(wěn)的，這時(shí)變量間仍存在協(xié)整關(guān)系。

　　采用 Johansen 協(xié)整檢驗(yàn)判斷各變量間的協(xié)整關(guān)系，運(yùn)用特征根跡檢驗(yàn)方法確定協(xié)整向量數(shù)目。利用特征根跡檢驗(yàn)判斷協(xié)整向量數(shù)目的統(tǒng)計(jì)量為：其中，λi按大小排序的第 i個(gè)特征根，T為觀測(cè)期總數(shù)。原假設(shè)Hr0：λr+1=0，即變量間至多有r個(gè)協(xié)整關(guān)系;

　　備選假設(shè)Hr1：λr+1>0，即變量間存在r+1個(gè)協(xié)整關(guān)系。當(dāng)ηr小于某一水平下的臨界值時(shí)，則接受原假設(shè);否則拒絕原假設(shè)，繼續(xù)檢驗(yàn) ηr+1的.顯著性。

　　(三)格蘭杰因果檢驗(yàn)經(jīng)濟(jì)變量之間有時(shí)會(huì)出現(xiàn)一些毫無(wú)意義的相關(guān)關(guān)系，這時(shí)判斷一個(gè)變量的變化能否成為另一個(gè)變量變化的原因就成了重要問(wèn)題，格蘭杰因果檢驗(yàn)(Grangercausali-tytests)就是分析時(shí)間序列變量之間因果關(guān)系的重要方法之一。格蘭杰因果檢驗(yàn)的模型為：原假設(shè)根據(jù)F統(tǒng)計(jì)量的大小與臨界值的關(guān)系可以直接判斷序列{xt}是否對(duì)序列{yt}存在格蘭杰因果關(guān)系。

　　如果F值大于臨界值，就拒絕原假設(shè)，即序列{xt}對(duì)序列{yt}存在格蘭杰因果關(guān)系;反之，則不能拒絕原假設(shè)。

　　四、利率、貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系的實(shí)證分析(一)變量選擇與數(shù)據(jù)說(shuō)明從理論分析中可以看出，貨幣政策影響房地產(chǎn)價(jià)格的傳導(dǎo)變量主要是利率和貨幣供應(yīng)量。綜合以上背景和因素，筆者選用 20xx 年到 20xx 年的利率、貨幣供應(yīng)量和房地產(chǎn)價(jià)格的季度數(shù)據(jù)來(lái)實(shí)證研究我國(guó)貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

　　具體而言，選擇一年期貸款基準(zhǔn)利率代表我國(guó)利率水平的變化，選擇廣義貨幣供應(yīng)量(M2)作為貨幣供應(yīng)量的代表，選擇全國(guó)房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)代表房地產(chǎn)價(jià)格。

　　為了消除通貨膨脹對(duì)貨幣供應(yīng)量的影響，采用 CPI 季度數(shù)據(jù)對(duì)廣義貨幣供應(yīng)量(M2)做了平減處理;利率、貨幣供應(yīng)量和房?jī)r(jià)指數(shù)分別用 R、M和 X表示。為了消除數(shù)據(jù)高波動(dòng)性帶來(lái)的異方差，在進(jìn)行實(shí)證分析時(shí)對(duì)相關(guān)樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行取對(duì)數(shù)處理，得到對(duì)數(shù)形式的利率、貨幣供應(yīng)量和房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)，分別表示為L(zhǎng)NR、LNM 和 LNX。此計(jì)量模型運(yùn)算與檢驗(yàn)均通過(guò)Eviews5.0軟件進(jìn)行。

　　(二)利率與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系1.平穩(wěn)性檢驗(yàn)。在協(xié)整檢驗(yàn)之前先利用 ADF 單位根檢驗(yàn)對(duì)利率和房?jī)r(jià)進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)。檢驗(yàn)結(jié)果見表 1，表中 Δ 表示原序列的一階差分。從檢驗(yàn)結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，在5%的顯著性水平下，對(duì) LNR 和 LNX的 ADF 檢驗(yàn)所得 T統(tǒng)計(jì)量值均小于臨界值，不能通過(guò)檢驗(yàn)，即變量原序列為非平穩(wěn)序列;對(duì)原序列一階差分的單位根檢驗(yàn)表明：在置信水平為 95%的條件下，各變量序列的一階差分為平穩(wěn)序列。從而兩個(gè)序列都是都是一階單整的同階變量，可通過(guò)協(xié)整檢驗(yàn)確定兩者的長(zhǎng)期均衡關(guān)系。

　　2.協(xié)整檢驗(yàn)。采用Johansen協(xié)整檢驗(yàn)方法確定變量間的協(xié)整關(guān)系，對(duì)LNR和LNX的協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果如表2所示，檢驗(yàn)結(jié)果顯示利率和房地產(chǎn)價(jià)格間存在著兩個(gè)協(xié)整方程，進(jìn)一步得到房?jī)r(jià)和利率間的標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)整系數(shù)為(1，- 0.274)，這說(shuō)明兩者間為負(fù)相關(guān)的關(guān)系，但房?jī)r(jià)對(duì)利率的敏感性較小。

　　3.格蘭杰因果檢驗(yàn)。格蘭杰因果檢驗(yàn)分析變量的滯后項(xiàng)是否能對(duì)其他變量產(chǎn)生影響，以避免毫無(wú)意義的相關(guān)關(guān)系。

　　表3為我們展示了LNR和LNX間的因果關(guān)系，滯后項(xiàng)根據(jù) AIC信息準(zhǔn)則確定為 2 階。由表 3，我們可以認(rèn)為在長(zhǎng)期內(nèi)利率和房地產(chǎn)價(jià)格間存在單向的因果關(guān)系。

　　(三)貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系1.平穩(wěn)性檢驗(yàn)。分別對(duì)貨幣供應(yīng)量序列、房?jī)r(jià)序列和它們的一階差分做 ADF 檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果如表 4，結(jié)果顯示LNM 和 LNX 均為不平穩(wěn)序列，兩者的一階差分均為平穩(wěn)序列，由此兩個(gè)序列都是一階單整的。2.協(xié)整檢驗(yàn)。LNM和 LNX 的協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果顯示，兩者間存在一個(gè)協(xié)整方程，標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)整系數(shù)為(1，0.475)，說(shuō)明兩者間為正相關(guān)的關(guān)系，并且房?jī)r(jià)對(duì)貨幣供應(yīng)量的敏感性大于對(duì)利率的敏感性。3.格蘭杰因果檢驗(yàn)。通過(guò)對(duì) LNM和 LNX的格蘭杰因果檢驗(yàn)我們發(fā)現(xiàn)，兩者間也存在著單向格蘭杰因果關(guān)系，貨幣供應(yīng)量能引起房地產(chǎn)價(jià)格的變化。

　　通過(guò)實(shí)證研究利率、貨幣供應(yīng)量和房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系，結(jié)果表明：(1)利率與房地產(chǎn)價(jià)格負(fù)相關(guān)，貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價(jià)格正相關(guān);利率和貨幣供應(yīng)量均是房?jī)r(jià)變動(dòng)的格蘭杰原因，貨幣供應(yīng)量增加或利率下降均能引起房?jī)r(jià)上漲。(2)利率和貨幣供應(yīng)量都與房地產(chǎn)價(jià)格存在長(zhǎng)期的協(xié)整關(guān)系，但是房?jī)r(jià)對(duì)貨幣供應(yīng)量的敏感性大于對(duì)利率的敏感性。(3)利率和貨幣供應(yīng)量都是在經(jīng)過(guò)一定的時(shí)間后開始逐漸顯現(xiàn)出對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控效果，而后慢慢減弱。

　　五、政策建議(一)貨幣政策應(yīng)充分關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和深化，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響越來(lái)越深遠(yuǎn)。中央銀行應(yīng)積極關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和價(jià)格波動(dòng)，并強(qiáng)化房地產(chǎn)價(jià)格這一傳導(dǎo)渠道影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)，以促貨幣政策最終目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)產(chǎn)生不利影響時(shí)，應(yīng)及時(shí)、合理地運(yùn)用貨幣政策工具消除房?jī)r(jià)異常波動(dòng)所產(chǎn)生的不利影響，維護(hù)宏觀經(jīng)濟(jì)與金融穩(wěn)定。

　　(二)貨幣政策需要具有一定的前瞻性貨幣政策需要具有一定的前瞻性，因?yàn)樨泿耪�策存在時(shí)滯。

　　時(shí)滯包括內(nèi)部時(shí)滯、中間時(shí)滯和外部時(shí)滯。后兩個(gè)是中央銀行不能控制的。中央銀行可以通過(guò)增強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化的預(yù)測(cè)能力、提高貨幣政策制定效率、提升決策人員素質(zhì)等途徑，縮短貨幣政策的內(nèi)部時(shí)滯。建立房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)警機(jī)制和將房地產(chǎn)價(jià)格納入到通貨膨脹率之中等措施，可以提高央行貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)注程度。

　　(三)逐步改善貨幣政策工具運(yùn)用，提高宏觀調(diào)控效率房地產(chǎn)價(jià)格等資產(chǎn)價(jià)格的變化使貨幣數(shù)量或利率等貨幣政策工具的使用與物價(jià)的相關(guān)性、穩(wěn)定性有所改變，為此，要按照控制通貨膨脹目標(biāo)的要求，及時(shí)地調(diào)整對(duì)貨幣政策工具的運(yùn)用，并注重貨幣政策工具運(yùn)用的靈活性、微調(diào)性。

　　(四)制定合理的利率政策，逐步推進(jìn)利率市場(chǎng)化目前，雖然我國(guó)商業(yè)銀行對(duì)存貸款利率有了一定的自主定價(jià)權(quán)，但我國(guó)利率并沒(méi)有完全市場(chǎng)化，貸款利率有下限規(guī)定，存款利率也不允許上浮，名義利率水平不能真實(shí)反應(yīng)市場(chǎng)資金的供求狀況。這種利率政策使利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房者行為的調(diào)控作用不明顯，央行應(yīng)持續(xù)推進(jìn)利率市場(chǎng)化步伐，從而提高利率對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房者的導(dǎo)向作用，增強(qiáng)貨幣政策調(diào)控房?jī)r(jià)的有效性。

　　(五)合理控制貨幣供應(yīng)量的增長(zhǎng)速度，調(diào)整房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)近年來(lái)，我國(guó)貨幣供應(yīng)量逐年增加，雖然央行采取了提高法定存款準(zhǔn)備金率和公開市場(chǎng)業(yè)務(wù)等貨幣政策回籠基礎(chǔ)貨幣，但對(duì)貨幣供應(yīng)量的影響較小。針對(duì)目前房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的情況，央行可以采取控制貨幣供應(yīng)量的增長(zhǎng)速度和調(diào)整房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)的措施抑制房?jī)r(jià)上漲。

　　嚴(yán)格控制對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)行為的信貸規(guī)模，通過(guò)提高住房貸款的首付比例和降低個(gè)人住房貸款優(yōu)惠利率等措施抑制投機(jī)性房地產(chǎn)需求的增加。

房地產(chǎn)論文8

　　【摘要】我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)取得突出的進(jìn)步，在當(dāng)前發(fā)展過(guò)程中，低碳經(jīng)濟(jì)模式屬于可持續(xù)循環(huán)的一種發(fā)展形式，在這一經(jīng)濟(jì)模式下，借助低碳處理技術(shù)和相關(guān)低碳發(fā)展模式等實(shí)施管理，效果明顯。本次研究中對(duì)低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響作為基礎(chǔ)，對(duì)具體發(fā)展措施分析。

　　【關(guān)鍵詞】低碳經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；影響因素

　　為了保護(hù)生態(tài)環(huán)境，提升生活質(zhì)量，需要大力推廣低碳經(jīng)濟(jì)模式，在社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的過(guò)程中，考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的需求和變化等，必須做好低碳經(jīng)濟(jì)指導(dǎo)作用，在實(shí)際工作中，要求明確實(shí)際優(yōu)勢(shì)，在完善過(guò)程中明確低碳經(jīng)濟(jì)的類型，結(jié)合低碳經(jīng)濟(jì)模式要求和各種變量因素等，工作人員要求從整體現(xiàn)狀入手，結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況，實(shí)現(xiàn)整體進(jìn)步。

　　一、房地產(chǎn)行業(yè)引入低碳經(jīng)濟(jì)的意義

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)模式關(guān)系到社會(huì)的整體發(fā)展，結(jié)合當(dāng)前時(shí)代發(fā)展趨勢(shì)，必須發(fā)揮帶頭模范作用，在新型房產(chǎn)建設(shè)階段，加入低碳模式，能實(shí)現(xiàn)綠色房產(chǎn)。只有滿足當(dāng)前政策要求，才能實(shí)現(xiàn)環(huán)保。綠色房產(chǎn)模式能保證住戶生活質(zhì)量明顯提升，在行業(yè)建設(shè)的階段必須秉承低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，促進(jìn)良好發(fā)展和進(jìn)步。

　　二、低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的主要影響

　　低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的影響因素多，在當(dāng)前房產(chǎn)管理的階段，必須對(duì)結(jié)構(gòu)方式進(jìn)行分析，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上做好房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估工作。以下對(duì)低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響分析。

　　（一）積極影響

　　1.優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)在房地產(chǎn)管理過(guò)程中，由于管理的變量因素多，管理相對(duì)比較混亂，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，在房地產(chǎn)行業(yè)管理中，引入低碳經(jīng)濟(jì)模式，能避免出現(xiàn)嚴(yán)重的能源損耗。低碳經(jīng)濟(jì)模式深化改革，能實(shí)現(xiàn)資源的整合，此外在資源綜合應(yīng)用的過(guò)程中，要求提前對(duì)資源進(jìn)行整合性分析。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商更為注重的是建筑質(zhì)量，結(jié)合建筑智能化設(shè)施和環(huán)�，F(xiàn)狀等，實(shí)施低碳經(jīng)濟(jì)模式，能保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和進(jìn)步。2.減少管理風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展階段受到其他因素的影響，存在不同程度的風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)當(dāng)前管理現(xiàn)狀可知，背后風(fēng)險(xiǎn)比較大，房?jī)r(jià)不斷提升，對(duì)我國(guó)的.經(jīng)濟(jì)平衡等產(chǎn)生影響，房?jī)r(jià)本身比較高，房地產(chǎn)市場(chǎng)不容樂(lè)觀，當(dāng)前很多人員愿意租房不愿意買房，由于經(jīng)濟(jì)壓力比較大，導(dǎo)致當(dāng)前現(xiàn)狀不容樂(lè)觀。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中采用低碳經(jīng)濟(jì)的模式，能延長(zhǎng)投資周期，對(duì)開發(fā)和管理有一定的積極影響。結(jié)合舒適性和概況等，低碳經(jīng)濟(jì)理念的應(yīng)用，可以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的后續(xù)健康發(fā)展，可行性高。3.滿足智能化建設(shè)要求在房地產(chǎn)行業(yè)管理階段，要求明確智能化優(yōu)勢(shì)，在當(dāng)前建筑行業(yè)智能化發(fā)展成為主流趨勢(shì)，當(dāng)前很多建筑商以經(jīng)濟(jì)效益和地位等作為目標(biāo)，智能化設(shè)計(jì)受到其他因素的影響，制約性突出，導(dǎo)致智能化管理現(xiàn)狀不容樂(lè)觀。在實(shí)施階段發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)模式，能適應(yīng)節(jié)能減排需求，促進(jìn)整體進(jìn)步。

　　（二）消極影響

　　1.提升行業(yè)成本在低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式下，由于引入的時(shí)間晚，很多技術(shù)形式不成熟，導(dǎo)致低碳經(jīng)濟(jì)增加了房地產(chǎn)的成本，在實(shí)施過(guò)程中不斷對(duì)低碳經(jīng)濟(jì)模式進(jìn)行完善，此外整個(gè)階段要求給予必要的資金支持和鼓勵(lì)，在材料應(yīng)用階段采用無(wú)污染材料替代，實(shí)現(xiàn)資源多次利用，煤炭資料的用量增多，本身有比較強(qiáng)的污染性。2.提升房?jī)r(jià)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的優(yōu)勢(shì)突出，在技術(shù)創(chuàng)新和改革階段，引入新型的材料和技術(shù)，成本投入大，當(dāng)前在土地利用率的階段，綠色低碳建筑模式不適合整體，受眾對(duì)于智能建筑消費(fèi)不起，一般情況下高級(jí)消費(fèi)群體購(gòu)買智能建筑，建筑商對(duì)于智能建筑房?jī)r(jià)逐漸提升，導(dǎo)致認(rèn)可度下降。3.產(chǎn)生抑制影響房地產(chǎn)行業(yè)以前采用的是傳統(tǒng)能源方式，價(jià)格比較低，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)成本減少，在低碳經(jīng)濟(jì)的背景下，需要對(duì)傳統(tǒng)的能源進(jìn)行替換。沒(méi)有低廉的能源，可能導(dǎo)致行業(yè)出現(xiàn)虧損的情況，造成消極影響[1]。

　　三、如何推動(dòng)低碳經(jīng)濟(jì)在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展

　　根據(jù)當(dāng)前低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式和實(shí)際變化，要求了解行業(yè)概況，在當(dāng)前基礎(chǔ)上推廣低碳經(jīng)濟(jì)模式，實(shí)現(xiàn)整體進(jìn)步。

　�。ㄒ唬┨嵘�房地產(chǎn)公司的重視度

　　根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的具體管理要求，在房屋建設(shè)過(guò)程中，需要以公司的整體效益作為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)低碳經(jīng)濟(jì)和環(huán)保材料的重視，在后續(xù)開發(fā)和利用過(guò)程中強(qiáng)化技術(shù)創(chuàng)新指導(dǎo)，適當(dāng)引入低碳環(huán)保材料。此外材料的合理應(yīng)用也是關(guān)鍵，包括：生態(tài)納米烏金石、鋁合金材料、雙層玻璃幕墻等都是低碳材料，同時(shí)在低碳建筑過(guò)程中，還要對(duì)西方國(guó)家先進(jìn)的房屋產(chǎn)業(yè)化建設(shè)給予借鑒。在各個(gè)區(qū)域如何減少氣候因素的影響是重點(diǎn)，需要了解主要發(fā)展目標(biāo)，以可持續(xù)發(fā)展為基礎(chǔ)，發(fā)揮低碳經(jīng)濟(jì)模式的最大化作用，提升可行性[2]。

　�。ǘ�）增加政府的支持力度

　　在低碳經(jīng)濟(jì)的背景下，我國(guó)可持續(xù)發(fā)展優(yōu)勢(shì)逐漸凸顯，在當(dāng)前管理階段，需要以減少污染作為主體，要求政府部門引起重視，鼓勵(lì)低碳經(jīng)濟(jì)的落實(shí)，發(fā)揮最大化作用。此外其他部門結(jié)合具體情況進(jìn)行賞罰處理，引入先進(jìn)的低碳技術(shù)方式，必要情況給予鼓勵(lì)和支持，對(duì)于污染企業(yè)進(jìn)行懲罰，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和后續(xù)利用，結(jié)合推動(dòng)作用以及低碳經(jīng)濟(jì)模式可知，需要從房地產(chǎn)管理現(xiàn)狀入手，做好技術(shù)引導(dǎo)，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)[3]。

　�。ㄈ�）提升低碳經(jīng)濟(jì)技術(shù)水平

　　當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)選擇的是粗放式的管理方式，企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益，在當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)和管理過(guò)程中，為了避免出現(xiàn)資源浪費(fèi)的現(xiàn)象，部分開發(fā)商進(jìn)行資金整合處理。根據(jù)企業(yè)資金的實(shí)際應(yīng)用現(xiàn)狀，以低碳經(jīng)濟(jì)模式作為主導(dǎo)，加大對(duì)低碳技術(shù)模式的研究和再利用，在戶型選擇的過(guò)程中盡量做到節(jié)約，能保證資源得到有效的利用。

　�。ㄋ模�樹立低碳消費(fèi)理念

　　在房地產(chǎn)開發(fā)的階段需要幫助消費(fèi)者樹立低碳消費(fèi)理念，在房屋購(gòu)買的階段，告知消費(fèi)者布局類型，盡量安裝節(jié)能設(shè)施，包括：節(jié)水和節(jié)電等設(shè)備，在日常生活中，消費(fèi)者需要養(yǎng)成隨手關(guān)閉水龍頭和關(guān)燈的習(xí)慣。只有養(yǎng)成低碳的設(shè)計(jì)理念，在各個(gè)環(huán)節(jié)做到節(jié)約處理，才能不斷推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的整體進(jìn)步[4]。

　　四、結(jié)束語(yǔ)

　　低碳經(jīng)濟(jì)模式對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)本身有一定的影響，結(jié)合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展局勢(shì)的具體要求，在房屋購(gòu)買的過(guò)程中需要告知消費(fèi)者布局要求。房地產(chǎn)行業(yè)是經(jīng)濟(jì)建設(shè)中不可缺少的一部分，在行業(yè)管理的階段，需要以綠色經(jīng)濟(jì)作為基礎(chǔ)，按照低碳設(shè)計(jì)方式進(jìn)行建筑開發(fā)，滿足經(jīng)濟(jì)需求，維護(hù)好我國(guó)的生態(tài)環(huán)境。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]莫艷群.分析低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)影響[J].低碳世界,20xx(9).

　　[2]昌惠惠.低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響[J].經(jīng)貿(mào)實(shí)踐,20xx(13).

　　[3]陳禮.淺談低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)影響[J].建材與裝飾,20xx(29).

　　[4]袁大順.低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響[J].北方經(jīng)貿(mào),20xx(3).

房地產(chǎn)論文9

　　摘要：伴隨我國(guó)城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)行業(yè)也因此而得到迅猛發(fā)展，但隨之而來(lái)的是房地產(chǎn)企業(yè)融資困難局面的進(jìn)一步加劇，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展，就必須著力解決當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面遇到的問(wèn)題和困境。本文筆者就針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題及完善建議進(jìn)行了分析和研究。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資問(wèn)題；完善建議

　　房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，其在運(yùn)作過(guò)程中需要用到大量資金。然而，現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)還不夠完善，只有很少一部分房地產(chǎn)開發(fā)商是依靠自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，絕大部分都是通過(guò)銀行貸款的渠道進(jìn)行融資，這就導(dǎo)致銀行擔(dān)負(fù)著因房地產(chǎn)企業(yè)融資所帶來(lái)的巨大風(fēng)險(xiǎn)。由此可見，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題及完善對(duì)策的研究具有一定的必要性。

　　1房地產(chǎn)企業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用

　　房地產(chǎn)企業(yè)指的是將盈利作為主要目的，通過(guò)開展房地產(chǎn)服務(wù)、經(jīng)營(yíng)與管理等活動(dòng)來(lái)獲取經(jīng)濟(jì)收益，并采用獨(dú)立核算與自主經(jīng)營(yíng)模式的一類經(jīng)濟(jì)組織。盡管近些年由于受到我國(guó)房?jī)r(jià)調(diào)整以及美國(guó)次貸危機(jī)的影響，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展面臨極大的沖擊和挑戰(zhàn)，但作為人們物質(zhì)生活與生產(chǎn)活動(dòng)的基本支撐，房地產(chǎn)始終在人類生存與發(fā)展中占據(jù)著至關(guān)重要的地位。伴隨人們生活質(zhì)量的提升以及城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度也越來(lái)越高，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中具有基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性的作用，當(dāng)前，著力開展普通住房建設(shè)將成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)新增長(zhǎng)點(diǎn)。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：第一，房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的主導(dǎo)。據(jù)相關(guān)資料顯示，1998年，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率約為8.71%，但伴隨我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，到20xx年，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率則上升到了13.6%，在僅僅幾年的時(shí)間內(nèi)就取得了如此大的進(jìn)步。社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展在一定程度上促進(jìn)了人們收入水平的提高，所以，人們對(duì)居住環(huán)境所提出的要求也越來(lái)越高。在多種因素的影響下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)逐漸成為帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的新動(dòng)力，房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展也使其在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的矛盾得到調(diào)解與緩和。第二，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展促進(jìn)了我國(guó)財(cái)政收入的增加。我國(guó)收入的一大重要來(lái)源就是房地產(chǎn)行業(yè)的稅收，包括房屋轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等，以上這些都是收入中的關(guān)鍵組成部分。第三，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展使我國(guó)嚴(yán)峻的就業(yè)形勢(shì)得到緩和。房地產(chǎn)企業(yè)的主要活動(dòng)就是進(jìn)行工程建設(shè)，而在工程建設(shè)過(guò)程中必然需要大量的勞動(dòng)力，如此一來(lái)就能有效緩解我國(guó)某些地區(qū)所存在的勞動(dòng)力滯留問(wèn)題。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行工程施工建設(shè)的時(shí)候需要用到鋼筋、水泥等各種材料，這樣就能帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，使勞動(dòng)力就業(yè)難的問(wèn)題得到改善。

　　2房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

　　當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀并不是很樂(lè)觀，具體表現(xiàn)為融資手段單一、融資壓力大等，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的`市場(chǎng)化水平偏低，國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)支持政策也比較少，這就致使房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式難以實(shí)現(xiàn)多元化，融資的效果也無(wú)法達(dá)到最佳水平�，F(xiàn)階段我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是采用銀行信貸作為主要融資渠道，因?yàn)殂y行借款的利息相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較少的，這樣能確保企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在融資過(guò)程中也存在一些問(wèn)題，具體如下：

　　2.1房地產(chǎn)體制不夠完善

　　現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)還沒(méi)有建立統(tǒng)一的、專門的行業(yè)監(jiān)管部門，各地區(qū)職能部門都比較分散，且在開展監(jiān)管工作的時(shí)候缺乏規(guī)范性，這就很容易導(dǎo)致部門之間在管理調(diào)配工作上出現(xiàn)不協(xié)調(diào)甚至產(chǎn)生糾紛問(wèn)題，此外，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)機(jī)制的敏感度也比較低，再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)的起步時(shí)間較晚，房地產(chǎn)信息與實(shí)際存在極大的偏差，市場(chǎng)供求機(jī)制也不夠敏感，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格無(wú)法客觀真實(shí)地反映市場(chǎng)實(shí)際情況。一些銀行貸款有可能被過(guò)度信任及過(guò)度使用，導(dǎo)致借貸率偏高，進(jìn)而影響到整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)；自有資金較少導(dǎo)致過(guò)度融資也可能引起經(jīng)濟(jì)泡沫等方面的問(wèn)題。

　　2.2財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)較大及融資成本偏高

　　基于房地產(chǎn)企業(yè)本身的特點(diǎn)，其在經(jīng)營(yíng)與管理過(guò)程中必然需要較多資金，與此同時(shí)，對(duì)投資的需求量也比較大，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資建設(shè)周期較長(zhǎng)，資金的回收也比較緩慢，這就導(dǎo)致許多房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款難以在短時(shí)間內(nèi)還清，在長(zhǎng)時(shí)間累積之下，這些銀行貸款必定會(huì)產(chǎn)生高額的利息，最終導(dǎo)致企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)進(jìn)一步增大，并且會(huì)伴隨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，顯然，這種融資方式的成本代價(jià)是非常高的。

　　2.3企業(yè)規(guī)模較小，信用度偏低

　　當(dāng)前，我國(guó)絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模都比較小，能自由支配的資金十分有限，而且其中還有一部分企業(yè)尚不具備進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的資質(zhì)。與國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量較少，而且其中主業(yè)為房地產(chǎn)的上市公司數(shù)量更加寥寥無(wú)幾，品牌化、集團(tuán)化的房地產(chǎn)開發(fā)商同樣屈指可數(shù)。規(guī)模小是其次，最為關(guān)鍵的是現(xiàn)階段我國(guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)的信用水平也不高，信用度偏低即代表著信貸風(fēng)險(xiǎn)較大，最終導(dǎo)致企業(yè)融資陷入更加困難的境地。上述這些問(wèn)題都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資造成了一定影響。

　　3房地產(chǎn)企業(yè)融資完善建議

　　3.1完善相關(guān)法律法規(guī)

　　當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)還不是很完善，要求我國(guó)政府職能部門提高對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范發(fā)展的重視度，根據(jù)現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，采取適當(dāng)?shù)拇胧��?duì)與該行業(yè)有關(guān)的法律法規(guī)體系加以完善，特別是房地產(chǎn)金融立法體系，應(yīng)對(duì)引進(jìn)外資方面的立法加以完善，確立多元化的產(chǎn)權(quán)投資模式。與此同時(shí)，國(guó)家應(yīng)盡快制定和調(diào)整《違反房地產(chǎn)信貸管理辦法處罰條例》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款管理法》等相關(guān)法律文件，使房地產(chǎn)融資過(guò)程中各方的權(quán)責(zé)更加明晰、操作流程更加規(guī)范，并使所有房地產(chǎn)融資當(dāng)事人在開展融資活動(dòng)的時(shí)候都有基本的參考依據(jù)，實(shí)現(xiàn)融資活動(dòng)的合理、合法開展。

　　3.2進(jìn)一步拓展融資渠道采用多樣化的融資方式

　　我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)一直以來(lái)都存在過(guò)度依賴于銀行貸款的問(wèn)題，要實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)融資體系的改進(jìn)和完善，就必須著力解決該問(wèn)題，進(jìn)一步拓展房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，實(shí)現(xiàn)融資方式的多樣化。首先，應(yīng)當(dāng)結(jié)合時(shí)代發(fā)展的要求以及目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，構(gòu)建科學(xué)完善的房地產(chǎn)金融體系，使之廣泛容納各種不同的金融機(jī)構(gòu)。其次，從銀行的角度來(lái)看，應(yīng)當(dāng)不斷推出更加多樣化的融資服務(wù)，在原有貸款服務(wù)效率與質(zhì)量的基礎(chǔ)上，為企業(yè)提供更具有針對(duì)性與安全性的融資方案。最后，從房地產(chǎn)企業(yè)自身的角度來(lái)看，應(yīng)當(dāng)結(jié)合本企業(yè)自身的發(fā)展?fàn)顩r及資金需求狀況設(shè)計(jì)出多種多樣的融資方案，使企業(yè)的融資渠道不再僅僅局限于銀行貸款。同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)與國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)的合作，積極學(xué)習(xí)和引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的金融工具，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)金融國(guó)際化。

　　3.3注重對(duì)企業(yè)管理水平的提升與融資成本的控制

　　無(wú)論是哪種行業(yè)，投資者在選擇投資對(duì)象的時(shí)候都傾向于優(yōu)先考慮信用度與管理水平較高的企業(yè)，因?yàn)檫@樣的企業(yè)通常都具備較高的經(jīng)營(yíng)能力與盈利能力，對(duì)投資者的投資回報(bào)來(lái)說(shuō)也更加有保障。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須注重對(duì)自身管理水平的提升，這樣才能吸引更多的投資商。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)融資成本的控制，通過(guò)選擇合理的貸款方式以及最為適用的融資渠道來(lái)實(shí)現(xiàn)融資成本的降低。

　　4結(jié)束語(yǔ)

　　綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中占據(jù)著十分關(guān)鍵的地位，現(xiàn)階段，雖然我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展水平得到了非常大的提升，但是在房地產(chǎn)企業(yè)融資過(guò)程中仍然存在諸多亟待解決的問(wèn)題，包括體制不夠完善、融資成本偏高、企業(yè)信用度低等，要解決這些問(wèn)題，就必須完善我國(guó)相關(guān)的法律法規(guī)體系，拓展房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，并加強(qiáng)房提升地產(chǎn)企業(yè)的管理水平。

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房地產(chǎn)論文10

　　成本管理是眾多企業(yè)極為關(guān)注的課題，因?yàn)檫@會(huì)對(duì)企業(yè)日后的經(jīng)營(yíng)方向及對(duì)策有著莫大的關(guān)系，而房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理就是其中一個(gè)至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，對(duì)企業(yè)的發(fā)展有著極其深遠(yuǎn)的作用。

　　前言

　　企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理根本目的是幫助企業(yè)降低成本、提高獲利能力。企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理的水平直接關(guān)系到企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益水平，企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力與財(cái)務(wù)成本管理有著重要的關(guān)系。房地產(chǎn)企業(yè)要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存并發(fā)展壯大，關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)出能夠滿足市場(chǎng)需要或提供優(yōu)質(zhì)價(jià)廉的產(chǎn)品和服務(wù)，也只有這樣，才能更好地滿足消費(fèi)需求、贏得客戶、占領(lǐng)市場(chǎng)，并在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

　　1企業(yè)要實(shí)行成本管理的意義

　　1.1成本管理是保護(hù)股東權(quán)益的重要手段

　　企業(yè)發(fā)展的最大目的是獲取最大利潤(rùn)，這也是所有股東投資的目的。沒(méi)有人會(huì)希望自己的投資付之東流，這就要求企業(yè)精打細(xì)算，通過(guò)一系列的成本控制手段，能夠降低經(jīng)營(yíng)成本，減少很多不必要的費(fèi)用支出，這樣既能合理使用資金又可以提高企業(yè)的利潤(rùn)水平，為企業(yè)未來(lái)發(fā)展打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，使企業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)了最大化。從另一方講也是股東一個(gè)更好的回報(bào)。

　　1.2成本分析是成本控制的基礎(chǔ)

　　古諺語(yǔ)提到“種瓜得瓜種豆得豆”，有付出才有回報(bào)。企業(yè)同樣如此，成本是企業(yè)產(chǎn)生利潤(rùn)的必要條件。成本管理貫穿于企業(yè)發(fā)展的始終，展示的是企業(yè)所有成本的形成發(fā)展。要進(jìn)行成本的分析，找出成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)，沒(méi)有成本管理提供的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是無(wú)法完成的。

　　1.3成本管理是提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的有力保證

　　成本管理不是讓企業(yè)只關(guān)注自己的短期付出，而是以長(zhǎng)遠(yuǎn)的目光看待付出的成本對(duì)企業(yè)未來(lái)發(fā)展產(chǎn)生的影響。這就形成了戰(zhàn)略成本的概念。所謂戰(zhàn)略成本就是企業(yè)對(duì)自身情況進(jìn)行系統(tǒng)的評(píng)估，通過(guò)制定一系列的包括產(chǎn)並鏈分析、原材料加工及銷售控制等手段，從企業(yè)整體對(duì)成本進(jìn)行合理的消化和控制，以保證企業(yè)的短期利益與長(zhǎng)期利益的共贏以及企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。戰(zhàn)略成本管理將使企業(yè)既能“節(jié)流”更能“開源”。這樣的企業(yè)才更具生命力。放眼當(dāng)今世界500強(qiáng)企業(yè)，都是通過(guò)完善的管理制度，實(shí)現(xiàn)自身基礎(chǔ)的穩(wěn)固和發(fā)展的穩(wěn)健。反觀一些微小私人企業(yè)，成本管控意識(shí)不強(qiáng)，遇到不景氣的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，則無(wú)法依靠管理制度合理調(diào)整，最終成為淘汰者。

　　2房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的幾個(gè)階段

　　2.1項(xiàng)目投資階段的成本管理

　　對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，項(xiàng)目投資是成本管理的首要環(huán)節(jié)。每個(gè)房地產(chǎn)公司在投資之前都會(huì)有一系列的分析，既包括企業(yè)自身的因素，例如企業(yè)自身的投資能力、實(shí)施能力等等同時(shí)也需要對(duì)項(xiàng)目自身進(jìn)行分析，例如項(xiàng)目開發(fā)的必要性、優(yōu)越性、項(xiàng)目的利潤(rùn)回報(bào)率等等。另外，還有一個(gè)因素是不得不考慮的，那就是當(dāng)?shù)卣�府的相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策，選擇建設(shè)符合大眾要求和市場(chǎng)要求的房地產(chǎn)項(xiàng)目籌劃階段的成本控制，也是我們通常所說(shuō)的項(xiàng)目決策階段的成本控制，此階段的工作需要大量的市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)，只有準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)才能獲得更全面投資評(píng)估。這一階段的成本控制水平會(huì)直接影響項(xiàng)目的最終回報(bào)情況。這就類似于做一件事情先要找對(duì)方向，如果方向錯(cuò)了，之后投入的越多損失越大。這一階段項(xiàng)目決策需要各部門人員的共同分析，房地產(chǎn)開發(fā)商要從項(xiàng)目投資的客觀環(huán)境、工程項(xiàng)目的類型和規(guī)模、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、原材料市場(chǎng)供應(yīng)狀況和投資產(chǎn)品的.市場(chǎng)價(jià)值等進(jìn)行考察；企業(yè)策劃人員要對(duì)消費(fèi)者的需求、市場(chǎng)銷售預(yù)期、產(chǎn)品利潤(rùn)空間等因素進(jìn)行調(diào)查和分析；數(shù)據(jù)分析人員要立足于科學(xué)的數(shù)據(jù)、資料分析方法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資規(guī)模進(jìn)行合理估算；房地產(chǎn)項(xiàng)目的決策者最終要通過(guò)建設(shè)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)方案、潛在風(fēng)險(xiǎn)等因素制定科學(xué)的項(xiàng)目決策方案，最終決定房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性；項(xiàng)目決定實(shí)施后，項(xiàng)目造價(jià)人員還要對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)進(jìn)行準(zhǔn)確估算。這就進(jìn)入項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管理。

　　2.2項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管理

　　項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行必要的設(shè)計(jì)，以確保后期項(xiàng)目的順利施行。此階段的成本管理主要目的是降低規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的企業(yè)成本，包括設(shè)計(jì)規(guī)劃人員的人工費(fèi)、材料費(fèi)、設(shè)備維護(hù)費(fèi)，另外還可以降低工程項(xiàng)目建設(shè)所需要的設(shè)備、原材料、安裝費(fèi)、施工費(fèi)等。此階段一般是房地產(chǎn)公司自行設(shè)計(jì)，考慮到個(gè)人容易受思維定勢(shì)的影響，適當(dāng)?shù)囊�入招�?biāo)制度是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，這樣可以得到最優(yōu)化的設(shè)計(jì)規(guī)劃方案，同時(shí)可以極大程度的節(jié)約房地產(chǎn)公司的企業(yè)成本。項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)成本控制的關(guān)鍵，必須要合理科學(xué)的進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)，否則就會(huì)造成投資成本過(guò)高、建設(shè)周期更長(zhǎng)、回收資金更慢，最終影響項(xiàng)目工程的經(jīng)濟(jì)效益最大化。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商都會(huì)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)行周密細(xì)致的分析，確保成本管理有效實(shí)現(xiàn)。

　　2.3項(xiàng)目施工階段的成本管理

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工階段其實(shí)就是項(xiàng)目投資的實(shí)施階段。這個(gè)階段的復(fù)雜性超過(guò)其他的幾個(gè)環(huán)節(jié)，是最為復(fù)雜的環(huán)節(jié)。這個(gè)階段既要對(duì)質(zhì)量把好關(guān)又要盡可能的節(jié)約工程成本，找到兩方面的平衡點(diǎn)。質(zhì)量好、成本少這是兩個(gè)相互矛盾的方面。雙方的統(tǒng)一方面是能保證按時(shí)按質(zhì)的完成。在保證質(zhì)量的同時(shí)降低人力、財(cái)力及物力的支出。通過(guò)對(duì)大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)的研究，施工過(guò)程中的成本控制措施一般從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析：

　　2.3.1企業(yè)在施工前，要審查好施工組織設(shè)計(jì)

　　這項(xiàng)工作看似對(duì)成本管理沒(méi)有什么幫助，其實(shí)不然。因?yàn)槭┕そM織設(shè)計(jì)體現(xiàn)了承包方和發(fā)包方相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)，同時(shí)也是雙方處理分歧的依據(jù)。施工組織設(shè)計(jì)一般都會(huì)包含項(xiàng)目質(zhì)量、施工進(jìn)度、建設(shè)成本控制目標(biāo)、處理工程變更、經(jīng)濟(jì)索賠等問(wèn)題和矛盾處理方式、工程款的支付與管理等等，這些方面如果可以約定好，對(duì)后期的工程施工會(huì)起到極大的推動(dòng)作用，避免出現(xiàn)問(wèn)題相互推諉扯皮的情況出現(xiàn)。這從某種意義上講是對(duì)施工工程成本進(jìn)行了管理。

　　2.3.2物資采購(gòu)方面要做到比價(jià)

　　物資采購(gòu)對(duì)工程的成本及質(zhì)量有相當(dāng)大的影響作用。物資采購(gòu)過(guò)程對(duì)質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)信譽(yù)等方面進(jìn)行把關(guān)，同時(shí)對(duì)不同的供應(yīng)商進(jìn)行此價(jià)。這樣才能做到物美價(jià)廉，保證質(zhì)量的同時(shí)降低成本。

　　2.3.3嚴(yán)格管理工程變更

　　工程出現(xiàn)變更必然會(huì)造成預(yù)算成本的增加，所以應(yīng)盡可能的避免工程變更，這就要求前期嚴(yán)格審核成本計(jì)劃和工作流程圖，管理好設(shè)計(jì)圖紙和施工圖紙。

　　2.3.4加強(qiáng)管理相關(guān)合同，做到有章可循

　　這樣可以避免以后的工程索賠等經(jīng)濟(jì)糾紛等隱患的出現(xiàn)。這樣也可以為項(xiàng)目結(jié)算階段的成本管理提供相關(guān)的保障。

　　2.4引入價(jià)值鏈管理理念，樹立房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略成本管理思想

　　房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，項(xiàng)目實(shí)施離不開資金流轉(zhuǎn)。傳統(tǒng)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，資金預(yù)算往往根據(jù)工程預(yù)算結(jié)合進(jìn)度節(jié)點(diǎn)安排使用計(jì)劃，在實(shí)際操作中還會(huì)脫離預(yù)算被動(dòng)支付，超預(yù)算付款經(jīng)常發(fā)生。引入價(jià)值鏈管理，房地產(chǎn)企業(yè)為了提高對(duì)消費(fèi)者（業(yè)主）提供滿意的產(chǎn)品和售后服務(wù)質(zhì)量，將圍繞項(xiàng)目開發(fā)的上下游相關(guān)單位都納入管理和服務(wù)的對(duì)象，制定和提供與企業(yè)品牌和項(xiàng)目開發(fā)策略相匹配的相關(guān)的管理、技術(shù)、質(zhì)量、安全等標(biāo)準(zhǔn)，確保項(xiàng)目周期內(nèi)任何一個(gè)階段、任何一個(gè)單位都能采用統(tǒng)一的管理、技術(shù)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格執(zhí)行并得到有效控制，最終滿足消費(fèi)者的需求。

　　3結(jié)語(yǔ)

　　綜上所述，成本管理對(duì)于企業(yè)而言有著非常重大的意義，為了保障企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)企業(yè)決策的科學(xué)化，成本管理是亟需必要的重要核心要素。

房地產(chǎn)論文11

　　摘要：房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷作為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，是開發(fā)商將潛在市場(chǎng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)自發(fā)展的有效手段，從某種意義上說(shuō)，房地產(chǎn)營(yíng)銷是關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)成敗的關(guān)鍵!

　　關(guān)鍵詞：市場(chǎng)營(yíng)銷；市場(chǎng)機(jī)會(huì)；風(fēng)險(xiǎn)管理

　　1房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷管理的意義

　　房地產(chǎn)行業(yè)具有投資大、開發(fā)周期長(zhǎng)、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)多等特點(diǎn)，又處于這種不斷變換的外部環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷的風(fēng)險(xiǎn)就比較多，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的建構(gòu)和完善的今天，市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)發(fā)展迅速，市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)的進(jìn)步著實(shí)影響著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，也推動(dòng)著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不存在沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)會(huì)，而在企業(yè)所遭遇的各種風(fēng)險(xiǎn)中，營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)的危害最大，也最難預(yù)料和預(yù)防。因此，要想在這復(fù)雜的環(huán)境生存發(fā)展，就需要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的風(fēng)險(xiǎn)管理，對(duì)其進(jìn)行探索研究，用科學(xué)的方法對(duì)其進(jìn)行規(guī)范管理，有著極其重要的意義。

　　回避營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)可以節(jié)約企業(yè)成本。市場(chǎng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)者最經(jīng)濟(jì)的手段為就可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)做好準(zhǔn)備，運(yùn)用最合適的、最佳的技術(shù)手段降低管理成本。以最適合的市場(chǎng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)工具，及有關(guān)的安全計(jì)劃，以最合理的處置方式，把損失控制到最低限，以盡可能低的管理成本，達(dá)到最大的安全保障，取得控制風(fēng)險(xiǎn)的最佳效果。促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理水平的提高，使其在日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

　　2房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)的形成和成因

　　從實(shí)質(zhì)上分析，市場(chǎng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)的成因主要有兩種：一種是企業(yè)主觀因素造成的，另一種是市場(chǎng)環(huán)境的'客觀因素形成的。

　　2.1房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)的主觀因素成因

　　1企業(yè)未擺脫傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，仍然保持傳統(tǒng)的市場(chǎng)營(yíng)銷觀念。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期商品供不應(yīng)求，傳統(tǒng)的營(yíng)銷觀念奉行的是以產(chǎn)定銷原則�，F(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷觀念奉行按需生產(chǎn)、以銷定產(chǎn)原則，強(qiáng)調(diào)根據(jù)市場(chǎng)需求組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，商品供應(yīng)相對(duì)過(guò)剩，消費(fèi)是一種屬于消費(fèi)者***的行為。企業(yè)營(yíng)銷觀念錯(cuò)誤，導(dǎo)致行為錯(cuò)誤，因而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。

　　2企業(yè)決策者習(xí)慣于憑主觀想象作出營(yíng)銷決策。最終將會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)品滯銷，資金擱淺。

　　3企業(yè)營(yíng)銷管理者和營(yíng)銷人員不了解市場(chǎng)規(guī)則、規(guī)范或法規(guī)，也極易引發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)。

　　在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，為了維護(hù)公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，長(zhǎng)期以來(lái)形成了一系列規(guī)則規(guī)范、法律法規(guī)如國(guó)家有關(guān)的法律法規(guī)、行業(yè)行為規(guī)范、慣例等，如果某一企業(yè)的營(yíng)銷活動(dòng)違反了市場(chǎng)規(guī)則規(guī)范，重者則受到國(guó)家法律的制裁，輕者則受到同行其他企業(yè)的*** 、封殺和聯(lián)合反擊，最終使企業(yè)敗北。

　　4企業(yè)缺乏處理市場(chǎng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)。當(dāng)企業(yè)產(chǎn)生營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)后，由于缺乏處理營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)驗(yàn)和知識(shí)，風(fēng)險(xiǎn)就不能被及時(shí)控制并化險(xiǎn)為夷。

　　2.2房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)的客觀成因

　　市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)受到企業(yè)外部各種環(huán)境因素的影響和干擾，并由此而引發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此類原因，企業(yè)必須加以研究。

　　1市場(chǎng)需求變化的客觀性，是導(dǎo)致市場(chǎng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)客觀存在的首要因素。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立、發(fā)展和完善，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)愈來(lái)愈受制于市場(chǎng)需求。而市場(chǎng)需求則是一個(gè)不斷發(fā)生變化的不可控因素。我國(guó)企業(yè)所面對(duì)的市場(chǎng)需求，已經(jīng)由數(shù)量型需求轉(zhuǎn)變?yōu)橘|(zhì)量型需求，并且正朝著個(gè)性化需求演進(jìn)。

　　2經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與經(jīng)濟(jì)政策變化產(chǎn)生市場(chǎng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)。近幾年來(lái)，我國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)可以說(shuō)發(fā)生了翻天履地的變化：縱觀我國(guó)經(jīng)濟(jì)的方方面面，無(wú)一不在快速變化中，并繼續(xù)快速變化著。從全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看，各國(guó)經(jīng)濟(jì)之間的相互聯(lián)絡(luò)度和影響度也在進(jìn)一步上升，世界上某一國(guó)家的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，也導(dǎo)致其他國(guó)家的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生變化。

　　3房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)管理的種類

　　3.1內(nèi)部環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn)管理

　　企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境包括企業(yè)體制、執(zhí)行機(jī)制、企業(yè)營(yíng)銷政策、營(yíng)銷體系、營(yíng)銷環(huán)境等方面的因素。企業(yè)中市場(chǎng)營(yíng)銷體系內(nèi)部環(huán)境又是市場(chǎng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)，沒(méi)有良好的內(nèi)部環(huán)境，風(fēng)險(xiǎn)管理很難發(fā)揮有效的作用，所以改善公司內(nèi)部環(huán)境對(duì)提高公司內(nèi)部營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)管理能力有著非常重要的意義。其中內(nèi)部環(huán)境有：

　　1風(fēng)險(xiǎn)管理理念的強(qiáng)化。如房地產(chǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)管理理念淡薄，遇到問(wèn)題再處理，不總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，上升不到風(fēng)險(xiǎn)管理的階段，內(nèi)部員工欠缺風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)等一系列問(wèn)題的思想理念的強(qiáng)化。

　　2部門權(quán)利和職責(zé)。權(quán)利和職責(zé)的清晰分配，各盡其責(zé)。

　　3制定合適的人力資源準(zhǔn)則。人力資源部制定雇傭、定位、培訓(xùn)、評(píng)價(jià)、指導(dǎo)、晉升、薪酬和補(bǔ)償措施的準(zhǔn)則，統(tǒng)一評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行精細(xì)化管理。

　　3.2市場(chǎng)監(jiān)控的風(fēng)險(xiǎn)管理

　　市場(chǎng)唯一不變的法則，就是市場(chǎng)永遠(yuǎn)在變。關(guān)注市場(chǎng)的當(dāng)前情況的同時(shí)，關(guān)注市場(chǎng)的變化，這包括對(duì)國(guó)家市場(chǎng)政策和競(jìng)爭(zhēng)者的情況的監(jiān)控。把握好市場(chǎng)變化的法則，預(yù)測(cè)市場(chǎng)變化所帶來(lái)的影響，對(duì)市場(chǎng)供求平衡的準(zhǔn)確分析。

　　1資訊傳遞，有效的溝通。建立資訊系統(tǒng)，對(duì)市場(chǎng)及時(shí)監(jiān)控與資料獲取、采集、分析。管理層與員工之間有效溝通。

　　2建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工具。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估技術(shù)需要利用眾多資料來(lái)比對(duì)，要重視蒐集關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)的歷史資料，遇到風(fēng)險(xiǎn)時(shí)及時(shí)記錄，使其形成歷史資料，作為以后的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工具。

　　3有效的監(jiān)控。風(fēng)險(xiǎn)管理是隨著時(shí)間而變化的，原來(lái)有效的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)可能對(duì)現(xiàn)在不起作用，控制活動(dòng)也失去作用，需要對(duì)市場(chǎng)政策環(huán)境等進(jìn)行及時(shí)監(jiān)控和資料分析。

　　3.3產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)管理

　　產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)是指產(chǎn)品在市場(chǎng)上處于不適銷對(duì)路時(shí)的狀態(tài)。產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)包括產(chǎn)品自身風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)品質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)品入市時(shí)機(jī)選擇風(fēng)險(xiǎn)和產(chǎn)品市場(chǎng)定位風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)品品牌風(fēng)險(xiǎn)等。產(chǎn)品自身風(fēng)險(xiǎn)又包括：建筑、結(jié)構(gòu)、裝修、材料、小區(qū)規(guī)劃、綠化、配套、位置、文化差異等等。

　　4市場(chǎng)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)管理的控制

　　在房地產(chǎn)營(yíng)銷過(guò)程中，不論哪種風(fēng)險(xiǎn)都必須有針對(duì)性的進(jìn)行規(guī)避和管理，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)立門的人員或機(jī)構(gòu)進(jìn)行企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)，系統(tǒng)性、全域性性對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定期的復(fù)核和評(píng)估：

　　1提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，將風(fēng)險(xiǎn)管理納入企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理之中。將風(fēng)險(xiǎn)管理納入日常的經(jīng)營(yíng)管理工作中去，尤其是對(duì)于那些不可控因素如體制、政策、市場(chǎng)等造成的風(fēng)險(xiǎn)，更要有清醒的認(rèn)識(shí)和管理措施。

　　2建立合理的風(fēng)險(xiǎn)管理組織。為了使風(fēng)險(xiǎn)管理成為企業(yè)持續(xù)不斷的管理活動(dòng)，有條件的企業(yè)應(yīng)建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，條件不成熟的企業(yè)也應(yīng)設(shè)專人進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。同時(shí)，企業(yè)也要充分利用“外腦”即利用專業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理咨詢公司為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)，做好企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理工作。

　　3建立高效的風(fēng)險(xiǎn)管理資訊系統(tǒng)。運(yùn)用這一系統(tǒng)可以在合適的時(shí)間把合適的資訊傳送到需要此資訊的人員那里。這樣的資訊既包括風(fēng)險(xiǎn)管理理論與方法的管理支援資訊，還包括房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)自身風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理政策的資訊，以及企業(yè)外部可以給企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理提供支援的資訊，是一種全方位立體性的資訊網(wǎng)路。企業(yè)可以利用現(xiàn)代先進(jìn)技術(shù)，特別是企業(yè)區(qū)域網(wǎng)路來(lái)建立風(fēng)險(xiǎn)資訊管理系統(tǒng)。

　　4建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。事先對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行衡量，確實(shí)了解企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)度，并對(duì)可能發(fā)生的損失有足夠的估計(jì)，收集企業(yè)自己和行業(yè)的相關(guān)資料，進(jìn)行分析比較，并密切注意社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治和自然環(huán)境的變化，發(fā)現(xiàn)潛在危險(xiǎn)，力求避免或轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)而作出處理風(fēng)險(xiǎn)的正確決策。充分認(rèn)識(shí)和掌握風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的特點(diǎn)和規(guī)律，摸清產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的各種因素，合理安排專案管控，制定系統(tǒng)制度，搞好風(fēng)險(xiǎn)專案的重點(diǎn)管理，提出有利于企業(yè)的最佳處理方案。通過(guò)各種防災(zāi)防損措施盡力預(yù)防和消除可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，或降低風(fēng)險(xiǎn)程度，以較少的耗費(fèi)得到最好的安全效益。最后進(jìn)行方案的成果評(píng)估。

　　5總結(jié)

　　總之，房地產(chǎn)企業(yè)如果要想實(shí)現(xiàn)企業(yè)的既定目標(biāo)、要想實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益的最大回報(bào)、要想使企業(yè)的資產(chǎn)發(fā)揮最大的效能同時(shí)將風(fēng)險(xiǎn)降至最低，就必須識(shí)別所有重大的風(fēng)險(xiǎn)，采取必要的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，通過(guò)完善的風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)，確保企業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

房地產(chǎn)論文12

　　【摘要】

　　隨著電子信息技術(shù)日新月異以及互聯(lián)網(wǎng)的出現(xiàn)與迅速普及，運(yùn)用現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷已成為房地產(chǎn)營(yíng)銷的重要方式。探討房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷特點(diǎn)及優(yōu)劣勢(shì)，分析房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的幾種促銷手段，整和傳統(tǒng)營(yíng)銷和網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷，對(duì)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷模式研究意義重大。

　　【關(guān)鍵詞】

　　房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷優(yōu)劣勢(shì)手段

　　房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷是利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，現(xiàn)代通訊技術(shù)以及數(shù)字交互式媒介平臺(tái)進(jìn)行房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷活動(dòng)。概括地說(shuō)，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷主要有四個(gè)特點(diǎn)。

　　(1)雙向的交流與選擇。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷與傳統(tǒng)營(yíng)銷相比，最大的特點(diǎn)在于其本質(zhì)上是一種互動(dòng)營(yíng)銷，其信息流向是雙向而并非單向的。即樓盤的開發(fā)商利用互聯(lián)網(wǎng)，通過(guò)對(duì)采購(gòu)平臺(tái)、廣告平臺(tái)、銷售平臺(tái)、信息平臺(tái)、交流平臺(tái)以及管理平臺(tái)的架設(shè)，分別與供應(yīng)商、目標(biāo)消費(fèi)群、業(yè)主等群體發(fā)生相互的信息交流�；ヂ�(lián)網(wǎng)幾乎無(wú)限的信息容量可以容納不同開發(fā)商針對(duì)不同消費(fèi)者的差異化房地產(chǎn)信息，能夠較好地適應(yīng)房地產(chǎn)消費(fèi)者的選擇性。就單個(gè)開發(fā)商而言，其推出的房地產(chǎn)商品在網(wǎng)絡(luò)上可以即時(shí)獲得消費(fèi)者的反饋，并針對(duì)消費(fèi)者的口味加以改進(jìn)。

　　(2)實(shí)現(xiàn)了三維空間的溝通。借助于現(xiàn)代化的網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)，克服了時(shí)空對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷相關(guān)各方制約性，拉近了營(yíng)銷各方的距離，使超越時(shí)空的房地產(chǎn)營(yíng)銷成為可能。

　　(3)增強(qiáng)了市場(chǎng)信息的雙向透明度。利用房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站和專業(yè)網(wǎng)站，開發(fā)商將企業(yè)信息、產(chǎn)品信息、附加服務(wù)信息、價(jià)格信息、中介信息發(fā)布在網(wǎng)上，為房地產(chǎn)消費(fèi)者及時(shí)獲得相關(guān)信息提供了保障，同時(shí)房地產(chǎn)消費(fèi)者也可以把自己的支付能力、產(chǎn)品偏好、購(gòu)買價(jià)格定位等信息掛在網(wǎng)上與開發(fā)商進(jìn)行交流，便于開發(fā)商掌握真實(shí)的消費(fèi)者需求。

　　(4)以數(shù)據(jù)庫(kù)作為營(yíng)銷工具。開發(fā)商把自己與潛在顧客發(fā)生的每一次聯(lián)系所獲得的信息包括潛在購(gòu)買數(shù)量、價(jià)格、區(qū)位、時(shí)間、特定需求及家庭成員等記錄在案，建立顧客數(shù)據(jù)庫(kù)，根據(jù)數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)，選擇合適的營(yíng)銷策略。

　　一、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)分析

　　基于網(wǎng)絡(luò)的自身特點(diǎn)以及與房地產(chǎn)業(yè)相互結(jié)合，同傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷相比，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷具有明顯的優(yōu)勢(shì)。

　　1、真正做到以消費(fèi)者為中心。就傳統(tǒng)營(yíng)銷方式而言，真正做到以消費(fèi)者為中心還有很大難度。而房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷始終以消費(fèi)者為營(yíng)銷的出發(fā)點(diǎn)與歸宿點(diǎn)，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)互動(dòng)式信息交流，消費(fèi)者可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)主動(dòng)查詢感興趣的房地產(chǎn)的價(jià)格、地理位置、品牌、咨詢有關(guān)信息。通過(guò)BBS提問(wèn)并及時(shí)得到解答，房地產(chǎn)企業(yè)與消費(fèi)者保持密集的雙向溝通和交流，大大提高了營(yíng)銷過(guò)程中消費(fèi)者的地位，給予消費(fèi)者前所未有的參與和選擇自由，極大地強(qiáng)化了消費(fèi)者的核心地位。

　　2、減少了市場(chǎng)信息的不對(duì)稱，擴(kuò)大了消費(fèi)者的選擇空間。房地產(chǎn)是一種復(fù)雜商品，消費(fèi)者購(gòu)買時(shí)需要了解諸如價(jià)格、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)、合同、產(chǎn)權(quán)等大量信息，由于互聯(lián)網(wǎng)具有傳播范圍廣、速度快、無(wú)時(shí)空限制、無(wú)版面約束、雙向交流、反饋迅速的特點(diǎn)，對(duì)上述信息能夠做到全面快速準(zhǔn)確的傳遞，減少了信息在供求雙方之間的不對(duì)稱。同時(shí)利用互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)，消費(fèi)者足不出戶，就可了解所需商品有關(guān)位置、戶型、結(jié)構(gòu)、布局、環(huán)境、物業(yè)管理等微觀信息，還可以進(jìn)一步查詢建設(shè)設(shè)計(jì)、城市規(guī)劃、能源利用、景觀布局等中觀信息，使房地產(chǎn)產(chǎn)品差異化特征更加直觀，更有利于不同偏好的消費(fèi)者選擇。

　　3、目標(biāo)消費(fèi)群集中，可以實(shí)現(xiàn)高效營(yíng)銷。報(bào)紙、廣播、電視等傳統(tǒng)媒體的受眾雖多，但人群分布過(guò)于廣泛，年齡、收入等差距較大，導(dǎo)致房地產(chǎn)營(yíng)銷的實(shí)際命中率很低。而房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷主要針對(duì)上網(wǎng)人群，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至20xx年底，中國(guó)的互聯(lián)網(wǎng)用戶人數(shù)為1．2億人，在全球僅次于美國(guó)。他們的主力年齡是25-35歲。而在未來(lái)幾年內(nèi)，這一人群也將是房地產(chǎn)的主力消費(fèi)群。與傳統(tǒng)營(yíng)銷相比，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷有更為確定的目標(biāo)消費(fèi)群。

　　4、降低成本，提高效率，效果易于測(cè)量。目前地產(chǎn)廣告主要依靠報(bào)紙，網(wǎng)絡(luò)廣告與其相比，成本只有報(bào)紙廣告的約二十分之一，而且，隨著房地產(chǎn)項(xiàng)目的'不斷開發(fā)，報(bào)紙上房地產(chǎn)廣告正日漸增多，報(bào)紙廣告表現(xiàn)形式單一，人們對(duì)每個(gè)廣告的關(guān)注程度日益下降。網(wǎng)絡(luò)媒體則通過(guò)運(yùn)用三維展示、電子地圖、語(yǔ)音解說(shuō)等多媒體技術(shù)向購(gòu)房者展示項(xiàng)目的所有信息，信息量大而翔實(shí)，不受時(shí)空限制，讓購(gòu)房者的選購(gòu)有更大的自主性。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷采用網(wǎng)上采購(gòu)、網(wǎng)上設(shè)計(jì)、網(wǎng)上銷售方式，有效地降低了包括采購(gòu)費(fèi)、場(chǎng)地租賃費(fèi)、媒體廣告費(fèi)、推銷人工費(fèi)等在內(nèi)的營(yíng)銷成本，由于網(wǎng)絡(luò)信息傳播與制作的快捷性特點(diǎn)，從材料的提交到發(fā)布，只需要很短的時(shí)間就能把信息發(fā)布出去，提高了營(yíng)銷效率。傳統(tǒng)營(yíng)銷效果很難測(cè)量，而在網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷當(dāng)中，只要在相關(guān)程序中插入流量統(tǒng)計(jì)和探測(cè)流量來(lái)源的代碼，多少人看過(guò)此廣告、多少人點(diǎn)擊詳細(xì)查看等數(shù)據(jù)都易于測(cè)出。

　　二、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷劣勢(shì)分析

　　1、虛擬和現(xiàn)實(shí)存在矛盾，消費(fèi)者對(duì)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷缺乏足夠信任。房地產(chǎn)是一件價(jià)值巨大的產(chǎn)品，每個(gè)購(gòu)買者都是相當(dāng)謹(jǐn)慎的。網(wǎng)絡(luò)雖然可以全方位展示房地產(chǎn)的外形及結(jié)構(gòu)，向消費(fèi)者提供購(gòu)買依據(jù)，但它無(wú)法向消費(fèi)者提供親身體驗(yàn)。房地產(chǎn)作為一種高價(jià)值、差異性極大的特殊商品，現(xiàn)場(chǎng)感受對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)是非常重要的，況且我國(guó)的消費(fèi)者與房地產(chǎn)商的互信度一直較差，所以目前消費(fèi)者是無(wú)法充分信任網(wǎng)上信息，網(wǎng)上交易更是困難。

　　2、硬件設(shè)施的制約，網(wǎng)絡(luò)內(nèi)容簡(jiǎn)單。我國(guó)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷尚處于初步發(fā)展階段，基礎(chǔ)設(shè)施、技術(shù)軟件、網(wǎng)絡(luò)安全保護(hù)措施和高水平的網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷人員等方面均存在問(wèn)題，網(wǎng)絡(luò)立法、結(jié)算系統(tǒng)及互聯(lián)網(wǎng)普及等也制約了網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷現(xiàn)階段在我國(guó)的發(fā)展�，F(xiàn)在房地產(chǎn)網(wǎng)站不少，但大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力較弱，服務(wù)內(nèi)容單調(diào)，在數(shù)量和質(zhì)量上都沒(méi)有超過(guò)傳統(tǒng)媒體，僅是將網(wǎng)站當(dāng)成傳統(tǒng)平面媒體運(yùn)用，缺乏與來(lái)訪者的互動(dòng)交流，忽略了網(wǎng)絡(luò)媒體的特性和優(yōu)勢(shì)，使項(xiàng)目失去了與潛在客戶溝通的機(jī)會(huì)。這樣的信息量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足以促動(dòng)網(wǎng)站訪問(wèn)者做出購(gòu)買決策的，至少應(yīng)做到提供三維動(dòng)態(tài)的樣板房、小區(qū)的位置及環(huán)境，除了房地產(chǎn)本身的信息外，為訪問(wèn)者提供一些有關(guān)國(guó)家政策、法律咨詢、購(gòu)房程序、技巧等知識(shí)也是很有必要的。

　　3、房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的認(rèn)識(shí)和投入不足。有些房地產(chǎn)企業(yè)開展網(wǎng)上營(yíng)銷的目的不明確，缺少計(jì)劃性。實(shí)際上，房地產(chǎn)項(xiàng)目在開展網(wǎng)上營(yíng)銷活動(dòng)時(shí)，應(yīng)明確企業(yè)建立網(wǎng)站的目標(biāo)，做出完整計(jì)劃，包括目的、市場(chǎng)調(diào)研、所需的資源、資金分配、預(yù)期效果等。由于網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷是建立在日新月異的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)之上的，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)發(fā)展要求企業(yè)經(jīng)常更新和維護(hù)的網(wǎng)站，這會(huì)使企業(yè)在網(wǎng)絡(luò)上的投資逐步增加。只有不斷更新，才能使企業(yè)網(wǎng)站保持較高水準(zhǔn)，否則網(wǎng)站缺乏吸引力。目前不少企業(yè)滿足于建立一個(gè)網(wǎng)站，不愿意追加投資，當(dāng)然不能取得良好的營(yíng)銷效果。

　　三、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的主要手段

　　1、房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站。房地產(chǎn)網(wǎng)站主頁(yè)一般應(yīng)包括企業(yè)介紹、企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、企業(yè)新聞、主要產(chǎn)品與品牌、營(yíng)銷與服務(wù)、

　　企業(yè)管理與文化、財(cái)務(wù)與經(jīng)營(yíng)狀況披露，行業(yè)動(dòng)態(tài)與政策法規(guī)、房地產(chǎn)知識(shí)在線、BBS在線、站內(nèi)搜索、我們的聯(lián)系方式等內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站建設(shè)的著重點(diǎn)在于提升企業(yè)的品牌形象。設(shè)計(jì)獨(dú)特、內(nèi)容詳實(shí)、實(shí)時(shí)更新的網(wǎng)站更能吸引消費(fèi)者的目光，更容易在消費(fèi)者群體中樹立品牌形象。

　　2、網(wǎng)絡(luò)廣告。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告主要包括固定廣告、彈出窗口廣告、浮動(dòng)廣告、Flash廣告等四種類型。網(wǎng)絡(luò)廣告具有受時(shí)空限制少，信息容量大、即時(shí)更新、自由查詢等特點(diǎn)，同時(shí)它還具有很強(qiáng)的交互性與感官刺激性，并且其受眾可通過(guò)點(diǎn)擊次數(shù)準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)，正好匹配房地產(chǎn)廣告信息量大、時(shí)效性強(qiáng)、廣告受眾經(jīng)濟(jì)層次高的特征。目前，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告正以其制作成本低、超越時(shí)空限制、可隨時(shí)更新、動(dòng)態(tài)跟蹤統(tǒng)計(jì)效果等優(yōu)勢(shì)而日漸成為房地產(chǎn)廣告的中堅(jiān)。

　　3、電子郵件(E－mail)。電子郵件的主件與附件可作為房地產(chǎn)商品宣傳的載體。由于互聯(lián)網(wǎng)上電子郵件的普遍使用，使得電子郵件已經(jīng)超越了原有的網(wǎng)上通信交流工具的范疇，成為網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的重要促銷手段。電子郵件營(yíng)銷的優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在四個(gè)方面。(1)電子郵件適于最新的交互式個(gè)性營(yíng)銷典型模式，即一對(duì)一營(yíng)銷。(2)電子郵件營(yíng)銷成本較電話、傳真、郵寄等促銷方式要低得多，營(yíng)銷成本降低意味著競(jìng)爭(zhēng)力的提高。(3)電子郵件營(yíng)銷具有直觀、簡(jiǎn)潔的特點(diǎn)，容易為受眾接受(4)通過(guò)電子郵件，企業(yè)與客戶可以建立信任與友誼，使它們之間的關(guān)系由買賣關(guān)系變?yōu)榕笥殃P(guān)系，符合關(guān)系營(yíng)銷法則。電子郵件營(yíng)銷日益成為房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的主要手段。

　　4、網(wǎng)上中介。房地產(chǎn)中介是最早應(yīng)用電子商務(wù)的行業(yè)之一，而房地產(chǎn)中介行業(yè)電子商務(wù)化的最終表現(xiàn)形式是目前流行歐美國(guó)家的MLS(MultipleListingService)。欲購(gòu)買房地產(chǎn)的消費(fèi)者只需在中介商所設(shè)電腦終端上輸入目標(biāo)房地產(chǎn)的特征參數(shù)，就可查閱所有符合條件的房地產(chǎn)類型，并且還可以通過(guò)網(wǎng)上電子地圖查看目標(biāo)房地產(chǎn)的準(zhǔn)確位置，通過(guò)網(wǎng)上播放的實(shí)地互動(dòng)畫面“考察”目標(biāo)房地產(chǎn)的外觀、環(huán)境、內(nèi)部構(gòu)造及結(jié)構(gòu)細(xì)節(jié)；若房源不夠充足，還可委托中介商把其要求上傳至房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站，在更龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)中查找。MLS使房地產(chǎn)中介商的服務(wù)更加專業(yè)化，更能有效地滿足消費(fèi)者需求選擇性。

　　四、整合互補(bǔ)、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的成功之道

　　房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷是一種新的營(yíng)銷模式，它并沒(méi)有完全取代傳統(tǒng)營(yíng)銷，傳統(tǒng)營(yíng)銷與網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)整體營(yíng)銷策略的兩個(gè)有機(jī)組成部分，整合網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷與傳統(tǒng)營(yíng)銷，進(jìn)行優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，是網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的成功之道。

　　首先，通過(guò)傳統(tǒng)營(yíng)銷方式和網(wǎng)絡(luò)的結(jié)合，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站的推廣和品牌的建立。網(wǎng)站作為消費(fèi)者與企業(yè)最終產(chǎn)品之間的中介者，首先必須把自己推銷出去，引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)入網(wǎng)站，這樣才能使他們接觸最終產(chǎn)品信息，推銷房地產(chǎn)網(wǎng)站通常有兩大類方法：一類方法就是通過(guò)傳統(tǒng)的廣告、宣傳，以及企業(yè)形象系統(tǒng)、企業(yè)標(biāo)志等方式去宣傳網(wǎng)站；另外一類方法就是通過(guò)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的方式，通過(guò)鏈接、網(wǎng)絡(luò)廣告等等一些方式，去宣傳企業(yè)的網(wǎng)站。在宣傳網(wǎng)站的同時(shí)，還必須把網(wǎng)站同企業(yè)的品牌形象緊密結(jié)合在一起，只有這樣，消費(fèi)者才會(huì)垂青于載有該品牌信息的網(wǎng)絡(luò)。

　　其次利用網(wǎng)絡(luò)提供信息。網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的對(duì)象實(shí)質(zhì)上是大量信息，包括房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的價(jià)格、位置、銷售情況及有關(guān)房地產(chǎn)的知識(shí)與新聞。網(wǎng)絡(luò)雖然不能代替現(xiàn)場(chǎng)看房，但能為消費(fèi)者提供豐富的信息，對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷從理論到實(shí)踐意義都很大。

房地產(chǎn)論文13

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)主要就是對(duì)房地產(chǎn)的資源配置和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律進(jìn)行研究。學(xué)生通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的學(xué)習(xí)，可以發(fā)現(xiàn)房地業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間產(chǎn)生的相互影響，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)產(chǎn)生一個(gè)全面認(rèn)識(shí)，但從目前情況我國(guó)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)中還存在一定問(wèn)題，因此需要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)的研究。

　　1.房地產(chǎn)市場(chǎng)中的供求關(guān)系

　　經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展使房地產(chǎn)市場(chǎng)也發(fā)生了較大變化，課本中的內(nèi)容很難滿足學(xué)生在知識(shí)上的需求。利用教材，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的供求關(guān)系的發(fā)展進(jìn)行論述，能夠使房地產(chǎn)中的理論與實(shí)際的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的聯(lián)系變得更加緊密。

　　在市場(chǎng)活動(dòng)中供求關(guān)系是一個(gè)主要的推動(dòng)因素，對(duì)會(huì)場(chǎng)的發(fā)展有著重要影響，尤其是在房地產(chǎn)企業(yè)中，供求關(guān)系的作用更加顯著。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)中教材中需要對(duì)供求關(guān)系進(jìn)行詳細(xì)分析，重點(diǎn)要對(duì)房地產(chǎn)供求關(guān)系平衡的實(shí)現(xiàn)進(jìn)行分析。房地產(chǎn)市場(chǎng)中涉及到人們生活中的必須品住宅，它很難在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中自動(dòng)形成供求平衡關(guān)系。社會(huì)的關(guān)系發(fā)展，使人們?cè)谧≌�的需求上呈現(xiàn)出層次性滿足，因此在教材中應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅需求的進(jìn)行解釋，從心里因素和社會(huì)因素對(duì)人們對(duì)住宅需求進(jìn)行分析，從而進(jìn)一步加深對(duì)問(wèn)題的探討，滿足學(xué)生對(duì)知識(shí)的需求。

　　從社會(huì)心里動(dòng)機(jī)進(jìn)行分析，認(rèn)為人的行為是由內(nèi)心所驅(qū)動(dòng)的，動(dòng)機(jī)的產(chǎn)生是由人的需求獲取到的滿足程度而引起的。因此，對(duì)住宅需求產(chǎn)生影響的因素時(shí)，可以依據(jù)人們對(duì)住宅需求的迫切程度進(jìn)行排列，住宅的底層需求就是人們棲息的一個(gè)場(chǎng)所，遮擋風(fēng)雨，其次是滿足人們?cè)诎踩�上的需求。在滿足人們?cè)谏�理層次上的需求后，住宅則需要具有保障和安全功能，現(xiàn)代社會(huì)中，人們的心理需求對(duì)住宅的選擇影響越來(lái)越大。社會(huì)地位需求也影響著人們對(duì)住宅，在此情況下，住宅的主要功能是提供正常社交活動(dòng)的場(chǎng)所，屬于集體創(chuàng)造的`優(yōu)越條件。現(xiàn)代許多住宅小區(qū)都建設(shè)了一些服務(wù)設(shè)施，這也是為了適應(yīng)這一需求而建立的。尊重需求，人們?cè)谏�活中總是希望自身的自尊性能夠得到滿足，希望個(gè)人的成就和才能等方面能夠得到他人認(rèn)可，這種存在于內(nèi)心，并且需要外在標(biāo)志和行為表現(xiàn)，而一套功能完善的設(shè)備則可以實(shí)現(xiàn)這一需求。

　　2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)教學(xué)中對(duì)實(shí)驗(yàn)教學(xué)的應(yīng)用

　　2.1 實(shí)驗(yàn)教學(xué)實(shí)施的基本條件

　　在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)小學(xué)中對(duì)實(shí)驗(yàn)教學(xué)進(jìn)行應(yīng)用，對(duì)教學(xué)人員、實(shí)驗(yàn)室、費(fèi)用等方面都有著一定要求。（1）在教學(xué)人員上的要求，實(shí)驗(yàn)教學(xué)的開展需要的人員有實(shí)驗(yàn)室中的工作人員和教師。對(duì)于實(shí)驗(yàn)教學(xué)的開展，教師必須要對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)的內(nèi)容熟悉，熟練的掌握實(shí)驗(yàn)步驟依據(jù)操作方法；實(shí)驗(yàn)室中的工作人員，不僅需要熟練掌握實(shí)驗(yàn)過(guò)程中應(yīng)用軟件的使用方法，而且要具有一定的經(jīng)濟(jì)學(xué)知識(shí)，協(xié)助授課老師完成教學(xué)工作。（2）實(shí)驗(yàn)室要求，一般情況下實(shí)驗(yàn)室教學(xué)需要在專用的實(shí)驗(yàn)室中開展。實(shí)驗(yàn)室教學(xué)通常分為計(jì)算機(jī)模式和手工模式兩種，但在實(shí)際應(yīng)用過(guò)程中，為了降低其它因素對(duì)實(shí)驗(yàn)室教學(xué)的影響，提高實(shí)驗(yàn)的便捷性，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)中最好還是選擇計(jì)算機(jī)實(shí)驗(yàn)?zāi)Ｊ�。從我�?guó)的實(shí)際情況來(lái)看，我國(guó)并未建立專門的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)驗(yàn)室，因此實(shí)驗(yàn)教學(xué)的開展可以在管理學(xué)或金融學(xué)實(shí)驗(yàn)室中開展。（3）實(shí)驗(yàn)教學(xué)的開展需要一定的實(shí)驗(yàn)教學(xué)費(fèi)用作為支持，刨除實(shí)驗(yàn)室中在硬件購(gòu)置上需要的費(fèi)用外，對(duì)部分實(shí)驗(yàn)也在激勵(lì)等方面提供一定的支持。

　　2.2 實(shí)驗(yàn)教學(xué)的具體實(shí)施步驟

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)的實(shí)驗(yàn)教學(xué)步驟參照了經(jīng)濟(jì)實(shí)驗(yàn)教學(xué)的步驟，具體分為以下幾步：（1）確定實(shí)驗(yàn)問(wèn)題，在開展實(shí)驗(yàn)教學(xué)前，需要對(duì)教學(xué)的內(nèi)容進(jìn)行總結(jié)和梳理，從中提煉出關(guān)鍵問(wèn)題。（2）準(zhǔn)備和設(shè)計(jì)，在實(shí)驗(yàn)準(zhǔn)備上要做好軟件編程以及硬件調(diào)試工作；在設(shè)計(jì)實(shí)驗(yàn)方面，要以對(duì)實(shí)驗(yàn)的檢驗(yàn)為目的，對(duì)實(shí)驗(yàn)中的交易機(jī)制、變量進(jìn)行合理設(shè)定。（3）做好理論講解，在開展實(shí)驗(yàn)前，需要詳細(xì)講解實(shí)驗(yàn)中涉及到的相關(guān)知識(shí)，并依據(jù)理論向?qū)W生提出問(wèn)題，從而使學(xué)生能夠在實(shí)驗(yàn)開展過(guò)程中對(duì)問(wèn)題進(jìn)行思考。（4）實(shí)驗(yàn)結(jié)果的顯示，實(shí)驗(yàn)結(jié)束后，需要將實(shí)驗(yàn)結(jié)果從實(shí)驗(yàn)軟件中導(dǎo)出，并完成相關(guān)圖表的制作，從而使實(shí)驗(yàn)結(jié)果能夠直觀的展示在學(xué)生的眼前，授課教師對(duì)實(shí)驗(yàn)結(jié)果進(jìn)行講解。（5）實(shí)驗(yàn)討論，展示實(shí)驗(yàn)結(jié)果后，教師需要對(duì)最初提出的理論問(wèn)題進(jìn)行回顧，使學(xué)生對(duì)問(wèn)題進(jìn)行討論，在討論過(guò)程中要對(duì)問(wèn)題進(jìn)行控制和引導(dǎo)，從而提高討論效率。

　　3.結(jié)束語(yǔ)

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要影響，而目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)中存在許多問(wèn)題，本文在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的供求關(guān)系分析的基礎(chǔ)上，對(duì)實(shí)驗(yàn)教學(xué)的應(yīng)用進(jìn)行了分析，希望對(duì)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)教學(xué)的發(fā)展能夠有所幫助，從而進(jìn)一步促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

房地產(chǎn)論文14

　　盡管在監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任方面，重慶市采取多管齊下、全面推動(dòng)的方法取得了一定的成績(jī)，但我們必須看到就整體地產(chǎn)行業(yè)而言，多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)在履行社會(huì)責(zé)任方面有以下幾方面的問(wèn)題。

　　（一）、眾多企業(yè)社會(huì)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)

　　根據(jù)重慶市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)信用體系建設(shè)網(wǎng)（重慶市城市建設(shè)綜合開發(fā)管理辦公室主辦）提供的信息，截至20xx年底全市登記在冊(cè)的房地產(chǎn)企業(yè)共有3132家，其中僅有43.19%的企業(yè)取得相關(guān)開發(fā)資質(zhì)，超過(guò)半數(shù)企業(yè)僅根據(jù)工商、稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求對(duì)公司進(jìn)行了注冊(cè)備案而沒(méi)有意愿與意識(shí)去申請(qǐng)相關(guān)資質(zhì)。眾多企業(yè)選擇性的回避了承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的義務(wù)，而將更多的資金、資源投入到土地、融資等運(yùn)營(yíng)板塊中。其中，取得重慶市房地產(chǎn)50強(qiáng)名譽(yù)的開發(fā)公司在社會(huì)責(zé)任意識(shí)與履行責(zé)任方面與僅取得相關(guān)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)有著明顯的差距。例如以龍湖地產(chǎn)集團(tuán)、金科集團(tuán)、協(xié)信集團(tuán)為代表的地產(chǎn)公司積極參與慈善捐款、社會(huì)公益活動(dòng)以及社區(qū)活動(dòng)，通過(guò)參與社會(huì)活動(dòng)提升企業(yè)形象并在無(wú)形間拉大了與一般地產(chǎn)開發(fā)商在企業(yè)社會(huì)責(zé)任意識(shí)方面的差距。這體現(xiàn)了企業(yè)對(duì)社會(huì)責(zé)任理解的'差別，部分地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在履行社會(huì)責(zé)任意識(shí)方面還有較大提升空間。

　　（二）、企業(yè)社會(huì)責(zé)任執(zhí)行不到位

　　同樣，根據(jù)重慶市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)信用體系建設(shè)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，在有統(tǒng)計(jì)的15項(xiàng)企業(yè)不良記錄中超過(guò)半數(shù)事件是由于企業(yè)拖延辦理工程結(jié)算或拖欠工程款而導(dǎo)致施工單位拖欠農(nóng)民工工資。其次是未達(dá)到合同約定交房條件的及相關(guān)規(guī)定，強(qiáng)制交房的或延期交房，引起集訪事件；或未按規(guī)定辦理質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)及施工許可手續(xù)，或超過(guò)許可范圍擅自開工建設(shè)的；或企業(yè)對(duì)購(gòu)房者投訴的問(wèn)題推卸責(zé)任、拒不整改或整改不力的。由此可見企業(yè)即便加強(qiáng)了社會(huì)責(zé)任意識(shí)但在實(shí)際執(zhí)行中如何加強(qiáng)監(jiān)管如何督促企業(yè)執(zhí)行各項(xiàng)社會(huì)責(zé)任依然是一件艱巨的任務(wù)。依靠政府監(jiān)管、媒體監(jiān)督固然能起到一定的促進(jìn)作用，但真正能讓企業(yè)認(rèn)真執(zhí)行相關(guān)社會(huì)責(zé)任還需要靠企業(yè)自身。

　　（三）、企業(yè)社會(huì)責(zé)任信息發(fā)布有待加強(qiáng)

　　目前，重慶市房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任信息主要來(lái)源于重慶市房地產(chǎn)開發(fā)信用體系建設(shè)網(wǎng)、重慶市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)以及相關(guān)媒體的信息發(fā)布。各渠道均建立了企業(yè)社會(huì)責(zé)任評(píng)價(jià)系統(tǒng)并對(duì)相關(guān)企業(yè)進(jìn)行評(píng)估與信息發(fā)布，但各評(píng)價(jià)體系的標(biāo)準(zhǔn)不一、評(píng)價(jià)內(nèi)容不同，導(dǎo)致信息發(fā)布后公眾對(duì)信息的可信度和真實(shí)度發(fā)出質(zhì)疑。政府類信息平臺(tái)的專業(yè)化程度高、信息反饋快、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)全面等優(yōu)勢(shì)使其成為監(jiān)督企業(yè)社會(huì)責(zé)任的重要手段，但常常因?yàn)檎�策因素或�?jīng)濟(jì)因素而不能平等對(duì)待所有地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。社會(huì)媒體信息平臺(tái)的輻射面廣、社會(huì)公眾認(rèn)知度高使其成為監(jiān)督企業(yè)執(zhí)行社會(huì)責(zé)任的重要輔助手段，但該平臺(tái)專業(yè)程度不足、數(shù)據(jù)不完善使其發(fā)布的信息應(yīng)用程度有限。由此，我們可以看出加快建立獨(dú)立于政府、社會(huì)媒體以外的第三方專業(yè)研究機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任進(jìn)行監(jiān)督是完善企業(yè)社會(huì)責(zé)任信息發(fā)布的有力補(bǔ)充手段。

房地產(chǎn)論文15

　　一、房地產(chǎn)建筑施工準(zhǔn)備階段的主要管理工作

　　1、落實(shí)“三通一平”工作

　　一直以來(lái)，房地產(chǎn)建筑工程項(xiàng)目都必須確保做到“三通一平”。其中，“三通”是指保證現(xiàn)場(chǎng)施工道路、施工用的用水網(wǎng)絡(luò)以及用電網(wǎng)絡(luò)的狀況良好；而“一平”，則是指施工現(xiàn)場(chǎng)的場(chǎng)地保持平整。在“三通一平”問(wèn)題上，雙方應(yīng)該在招標(biāo)前的施工合同上明確標(biāo)出，以確保施工隊(duì)在實(shí)際的施工中能夠更有效地避免因?yàn)槭┕べ|(zhì)量以及施工進(jìn)度等問(wèn)題引發(fā)的工程糾紛。要想保持施工期間的場(chǎng)地平整，在測(cè)量場(chǎng)地地形和地貌時(shí)就必須確保其準(zhǔn)確性，這才能成為項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)合理以及施工過(guò)程安全的重要保障。另外，特別要注意一些落差較大的場(chǎng)地部分。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)必須將建筑主體工程和外網(wǎng)工程進(jìn)行綜合考慮，并準(zhǔn)確地確定好設(shè)計(jì)標(biāo)高。

　　2、做好工程項(xiàng)目總平面布置

　　建筑工程項(xiàng)目的總平面布置工作是否做得科學(xué)又合理，往往在一定程度上對(duì)于在施工過(guò)程中能否保持安全文明施工有很大影響。建筑項(xiàng)目的總平面布置需要考慮的施工因素有很多，包括是否滿足國(guó)家規(guī)定的施工消防要求、是否存在影響項(xiàng)目整體的建設(shè)推進(jìn)的因素等。其中，要對(duì)建筑的主體工程與外網(wǎng)工程在施工過(guò)程中是否會(huì)產(chǎn)生相互影響作用而進(jìn)行重點(diǎn)考慮。

　　3、工程項(xiàng)目規(guī)劃要做到詳細(xì)、科學(xué)

　　在進(jìn)行建筑項(xiàng)目的規(guī)劃前，只有與消防、通訊公司、氣象、供電、供水以及供暖等有關(guān)企業(yè)和政府部門進(jìn)行充分溝通，搜集好與工程相關(guān)的資料，才能得到系統(tǒng)性、全面性的工程規(guī)劃設(shè)計(jì)。在統(tǒng)籌時(shí)，要重點(diǎn)思考如何完成“七通一平”問(wèn)題，以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代住宅所要求的適用性、安全性、耐久性、環(huán)保性以及經(jīng)濟(jì)性等性能。另外，還要做好建筑物的'交通流量分析以及日照分析。盡可能保證建筑物周圍實(shí)現(xiàn)人車分流，以及接受陽(yáng)光照射時(shí)間保持在2h以上。

　　4、工程預(yù)算與招標(biāo)工作

　　工程招標(biāo)的首要工作就是先要對(duì)工程的質(zhì)量要求和總量進(jìn)行確定，在工程合同上清晰明確地列出所有需要的原材料規(guī)格、型號(hào)、質(zhì)量要求以及工程量清單等，并要能夠全面完成工程預(yù)算工作。而在招標(biāo)設(shè)計(jì)單位對(duì)工程預(yù)算進(jìn)行確定時(shí)，要將所有與工程預(yù)算相關(guān)的工程量清單計(jì)算在其中。根據(jù)工程的承包模式，在完成施工合同的簽訂后，還需要進(jìn)行施工合同備案。

　　二、工程施工階段的管理要點(diǎn)

　　1、安全控制

　　對(duì)于一切工程項(xiàng)目施工而言，安全都應(yīng)該放在第一位。要有效提高工程施工的安全性，項(xiàng)目的安全工作則需要設(shè)置一個(gè)專門人員全權(quán)負(fù)責(zé)。施工安全工作要對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全設(shè)備包括安全帽、安全帶、安全棚以及安全網(wǎng)等是否齊全而且質(zhì)量是否過(guò)關(guān)等都進(jìn)行仔細(xì)調(diào)查。為了安全工作能夠順利開展，一定要確保項(xiàng)目資金特別是用于安全文明方面的資金要及時(shí)到位。

　　2、進(jìn)度控制

　　建筑項(xiàng)目的施工進(jìn)度控制對(duì)工程能否按時(shí)高質(zhì)完成有著決定性的作用，除了根據(jù)工程項(xiàng)目本身的內(nèi)容，還需要結(jié)合施工現(xiàn)場(chǎng)所在地區(qū)的環(huán)境和氣候變化特點(diǎn)進(jìn)行考慮。在進(jìn)度編排中，應(yīng)該以確保工程施工科學(xué)高效為原則，并且要符合客觀工程實(shí)際，要根據(jù)工程進(jìn)度要求設(shè)計(jì)好施工組織步驟和原材料供應(yīng)時(shí)間等。除此之外，要想將進(jìn)度控制落實(shí)好，還需要施工單位、建設(shè)單位、以及監(jiān)理單位三方面通力合作。要對(duì)進(jìn)度控制采取有效的執(zhí)行措施，確保在限期內(nèi)完成一段期間的工程進(jìn)度。

　　3、質(zhì)量控制

　　對(duì)一個(gè)建筑物來(lái)說(shuō)，它的質(zhì)量無(wú)疑是人們最關(guān)心的。影響施工質(zhì)量的主要因素可以分為五個(gè)，分別是人、器械、材料、施工方法以及環(huán)境。質(zhì)量控制工作的關(guān)鍵就是需要工程的施工人員、決策者與管理者都具有比較高的施工素質(zhì)和崗位責(zé)任心，而且需要在施工前對(duì)工程的概況進(jìn)行詳細(xì)的了解。他們能否做到這一點(diǎn)，是決定工程質(zhì)量能否得到保障的最大關(guān)鍵。而施工材料、施工器械以及施工技術(shù)等因素則應(yīng)該在施工隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)之前就必須明確。在工程施工過(guò)程中，勤于進(jìn)行質(zhì)量檢查也是質(zhì)量控制的關(guān)鍵工作。

　　4、成本控制

　　一般來(lái)說(shuō)，工程成本由直接費(fèi)用、間接費(fèi)用以及稅金所組成。如果該建筑工程的合同類型采取的是固定總價(jià)合同的話，就要首先在合同中清晰列出工程中各項(xiàng)目?jī)?nèi)容及其造價(jià)。業(yè)主的要求和建筑單位的條件都要明確，合同總價(jià)最好做到確定后固定不變。如果工程造價(jià)需要進(jìn)行變更，則應(yīng)該完全按照審批流程進(jìn)行，確保在重新施工前已通過(guò)審批。

　　三、工程施工階段的控制要點(diǎn)

　　1、基礎(chǔ)施工的控制要點(diǎn)

　　基礎(chǔ)施工測(cè)量工作的關(guān)鍵是要做到標(biāo)高準(zhǔn)確與放線精確，并且需要經(jīng)過(guò)相關(guān)檢測(cè)部門審核通過(guò)。在高寒地區(qū)工程中，通常要求基礎(chǔ)深度要過(guò)永凍層。掩埋基礎(chǔ)時(shí)要填充沙子，防止凍害。基礎(chǔ)底層要夯實(shí)到位，并經(jīng)勘查、設(shè)計(jì)部門驗(yàn)收通過(guò)。另外，基礎(chǔ)防水是影響基礎(chǔ)施工質(zhì)量的重要因素之一。因此，需要選擇最為合適的防水材料，做好完善、有效的防水工程。

　　2、主體工程施工的控制要點(diǎn)

　　主體工程施工的要點(diǎn)控制主要是做好對(duì)工程中混凝土預(yù)制件結(jié)構(gòu)的性能檢測(cè)以及對(duì)混凝土、砂漿等原材料的現(xiàn)場(chǎng)強(qiáng)度檢測(cè)等。而在剪力墻或者構(gòu)造柱的施工中，要確保振搗及時(shí)到位，且根部清理干凈。在樓板澆筑時(shí)，要支好模、綁好筋，保證頂板平整并避免漏筋。最好是在外網(wǎng)管線與樓房主體接通后再做散水，這樣更能保證散水質(zhì)量。屋面滲水或者屋頂漏水一直以來(lái)都是建筑工程的大忌，為了保證用戶的居住質(zhì)量，屋面和屋頂?shù)姆浪畣?wèn)題必須作為主要控制要點(diǎn)，并采取行之有效的防水工程。

　　3、外網(wǎng)工程施工的控制要點(diǎn)

　　外網(wǎng)工程最好在主體工程實(shí)施前完成，避免交叉作業(yè)和影響工程整體竣工。也就是說(shuō)，樓房主在體施工前，要確保通水、通暖、通電以及通訊和有線電視的主管道都已經(jīng)鋪設(shè)到位并可以投入使用。另外，在樓房主體施工過(guò)程中也要做好外網(wǎng)工程的成品保護(hù)工作。

　　四、工程驗(yàn)收階段的主要管理工作

　　1、竣工驗(yàn)收

　　建設(shè)單位向建設(shè)主管部門呈遞竣工驗(yàn)收申請(qǐng)，經(jīng)建設(shè)主管部門同意，確定竣工驗(yàn)收時(shí)間。在工程竣工驗(yàn)收工作中，一般來(lái)說(shuō)是由建設(shè)單位來(lái)主持，再由施工企業(yè)、設(shè)計(jì)單位以及監(jiān)理公司中的驗(yàn)收人員共同進(jìn)行驗(yàn)收。在驗(yàn)收通過(guò)后，參驗(yàn)各部門及單位簽署竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要及時(shí)到建設(shè)主管部門進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收備案。

　　2、工程移交物業(yè)及回訪

　　在通過(guò)工程竣工驗(yàn)收后，施工企業(yè)就可以將建筑移交給業(yè)主。在向物業(yè)公司移交的過(guò)程中，應(yīng)列好移交清單并簽訂物業(yè)委托合同。隨著廣大業(yè)主的入住，工程進(jìn)入回訪期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有義務(wù)對(duì)建筑的質(zhì)量進(jìn)行保證。因此，應(yīng)該及時(shí)進(jìn)行工程回訪工作。

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