房地產(chǎn)論文

　　在社會(huì)的各個(gè)領(lǐng)域，大家肯定對(duì)論文都不陌生吧，論文是對(duì)某些學(xué)術(shù)問題進(jìn)行研究的手段。相信許多人會(huì)覺得論文很難寫吧，以下是小編幫大家整理的房地產(chǎn)論文，歡迎閱讀與收藏。

房地產(chǎn)論文1

　　1房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的影響因素

　　1。1房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源

　　房產(chǎn)地開發(fā)的主要資金供給者是銀行，而且往往是唯一的供給主體。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，房地產(chǎn)開發(fā)有6%的資金是來自于銀行的，從購(gòu)買土地，樓盤建設(shè)，流動(dòng)資金到消費(fèi)購(gòu)房按揭，銀行都在扮演著資金供給者的角色，因此這使銀行存在著結(jié)構(gòu)性的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展時(shí)期，銀行作為貸款的主要提供者也獲取了行業(yè)發(fā)展所帶的利潤(rùn)，但同時(shí)也承擔(dān)了房地產(chǎn)發(fā)展所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)房地產(chǎn)始終處于發(fā)展時(shí)期，風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)凸現(xiàn)，隱藏在銀行內(nèi)部并逐漸的積累起來，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于下降時(shí)期，風(fēng)險(xiǎn)開始暴露，各種問題開始顯現(xiàn)但不會(huì)立刻使金融體系癱瘓，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅以后，銀行的不良貸款迅速增加，開始資不抵債，引起整個(gè)金融體系的動(dòng)蕩。

　　1。2房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度

　　當(dāng)前，全社會(huì)貨幣供應(yīng)量持續(xù)增加，持有貨幣的消費(fèi)者將會(huì)把多余的資金用于投資或是消費(fèi)，在消費(fèi)者從眾心理因素的影響之下，會(huì)增加對(duì)于房地產(chǎn)等固定資產(chǎn)的投資以求資產(chǎn)的保值甚至增值，這一過程可能導(dǎo)致市場(chǎng)需求驟然增加，甚至出現(xiàn)搶購(gòu)行為，推動(dòng)了貨幣轉(zhuǎn)化為商品的消費(fèi)行為，勢(shì)必推高房地產(chǎn)價(jià)格上漲。根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格規(guī)律變化，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲會(huì)導(dǎo)致價(jià)格與價(jià)值的脫離，加快了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)入通貨膨脹的階段，從而導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生目前我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格高位運(yùn)行，大部分地區(qū)的房?jī)r(jià)已嚴(yán)重超出居民購(gòu)買力水平，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布的20xx年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》就指出我國(guó)城鎮(zhèn)居民的房?jī)r(jià)收入比達(dá)到8。76，目前中國(guó)85%家庭沒有能力購(gòu)買住宅。而令人擔(dān)心的是這種虛高的房?jī)r(jià)卻是由大量的投機(jī)需求所支撐的。在中國(guó)房屋售罄而入住率極低的樓盤隨處可見，這些都表明我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)氛圍十分嚴(yán)重。中國(guó)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快，高位運(yùn)行，又沒有剛性需求作支撐，使中國(guó)面臨著房?jī)r(jià)泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)。最近幾年，開發(fā)商投入開發(fā)的資金一直都在增加，但是銷售的面積跟不上開發(fā)面積的速度，導(dǎo)致大量現(xiàn)房的積壓閑置。這些都會(huì)成為出現(xiàn)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的隱患。在資金大量涌入房地產(chǎn)的過程中，房?jī)r(jià)可以存在一定的合理上漲，但一旦超出合理范圍就會(huì)就會(huì)產(chǎn)生泡沫，而泡沫一旦出現(xiàn)破滅，則作為資金供給者的商業(yè)銀行會(huì)成為損失的最終承擔(dān)者。

　　1。3對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策

　　房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為城市發(fā)展最主要的推動(dòng)力。同時(shí)地方政府為實(shí)現(xiàn)GDP增長(zhǎng)，改善城市環(huán)境和面貌，其財(cái)政收入很大程度上是依靠房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展所帶來的經(jīng)濟(jì)效益，尤其是長(zhǎng)三角區(qū)域，房地產(chǎn)業(yè)已成為該區(qū)域多個(gè)城市快速增長(zhǎng)的主要經(jīng)濟(jì)來源。同時(shí)，由于房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其快速發(fā)展可以促進(jìn)投資規(guī)模的大幅度提高，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，提高地方政府的財(cái)政收入，因此各地政府都非常重視房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)作用，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了過度的依賴，政府的支持促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也使得金融業(yè)向房地產(chǎn)業(yè)傾斜，房地產(chǎn)價(jià)格的提高，不僅會(huì)增加稅收，還會(huì)刺激了物價(jià)的上漲，甚至出現(xiàn)通貨膨脹。

　　1。4銀行貸款的發(fā)放

　　房地產(chǎn)貸款的投入屬于固定資產(chǎn)投資，被視為收益穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，另外，房地產(chǎn)貸款額的增加可以使銀行的不良資產(chǎn)的比例減少，因此，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款，各個(gè)銀行之間競(jìng)爭(zhēng)很激烈，每個(gè)銀行都會(huì)提供一些優(yōu)惠政策來吸引按揭貸款購(gòu)房者和房地產(chǎn)開發(fā)商，這造成了銀行風(fēng)險(xiǎn)自控能力的下降，銀行愿意提供資金，房地產(chǎn)業(yè)需要大量資金，這導(dǎo)致銀行資金大量涌向房地產(chǎn)業(yè)。因?yàn)殂y行信貸資金源源不斷通過各種渠道流入房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，造成目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商的平均資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)75%。這意味著開發(fā)商只是利用較小的自有資金就能進(jìn)行大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)，并獲得豐厚利潤(rùn)。房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域這種高杠桿，高收益性直接吸引了大量投資商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。

　　2防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施

　　2。1開拓多元化的融資渠道

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資主要以銀行的信貸資金為主，單一的融資方式使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種風(fēng)險(xiǎn)都集中在銀行體系里，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)較大的波動(dòng)，會(huì)快速的傳遞到銀行系統(tǒng)中，因此，我們必須對(duì)房地產(chǎn)金融工具進(jìn)行創(chuàng)新，開拓更多的房地產(chǎn)融資渠道，如房地產(chǎn)投資基金，房地產(chǎn)信托，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等融資模式，構(gòu)建多元化的融資體系。房地產(chǎn)投資基金是通過發(fā)行股票將投資者的資金吸引到房地產(chǎn)業(yè)來，委托專業(yè)人員和機(jī)構(gòu)，選擇不同類型，不同地區(qū)的.房地產(chǎn)項(xiàng)目通過多元化的投資策略和專業(yè)集中的管理，有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)，取得高額回報(bào)，投資者因此可以間接地獲得房地產(chǎn)投資收益，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化是通過股票，基金和債券等證券化金融工具對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)資金進(jìn)行投融資的過程，包括房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化和房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化，實(shí)行房地產(chǎn)抵押貸款證券化對(duì)公眾來說是一個(gè)有固定回報(bào)，比較安全的投資工具，可以給銀行業(yè)帶來很多好處，可以拓寬房地產(chǎn)的資金來源渠道，降低銀行的放貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　2。2加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控

　　房地產(chǎn)金融行業(yè)的穩(wěn)定，對(duì)于整個(gè)金融行業(yè)的穩(wěn)定有著重要的作用，對(duì)于政府維護(hù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展更是有著重要的意義。因此，政府必須加強(qiáng)宏觀調(diào)控的力度，有效防范控制房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)有序競(jìng)爭(zhēng)房地產(chǎn)資金信貸市場(chǎng)，維護(hù)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。要加快建立全國(guó)性聯(lián)網(wǎng)的個(gè)人住房信息系統(tǒng)，構(gòu)建相對(duì)完整的房地產(chǎn)個(gè)人信息數(shù)據(jù)庫，完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)方式，規(guī)范房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的信息發(fā)布和監(jiān)測(cè)分析，通過詳實(shí)的數(shù)據(jù)來分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求情況與投機(jī)情況，通過具體的數(shù)據(jù)指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行經(jīng)常持續(xù)的監(jiān)測(cè)與分析，提高對(duì)市場(chǎng)發(fā)展前景判斷的正確性，實(shí)行房地產(chǎn)信息披露機(jī)制，及時(shí)預(yù)警房地產(chǎn)金融可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，采取及時(shí)有效的手段對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)調(diào)控，加大監(jiān)管力度。

　　2。3加強(qiáng)對(duì)信貸對(duì)象的資格審核評(píng)估

　　在提供信貸金融業(yè)務(wù)服務(wù)時(shí)，作為銀行的工作人員必須樹立較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和堅(jiān)持職業(yè)操守，做好信貸資格的審核評(píng)估中調(diào)查、審查、管理的工作，及時(shí)分析并發(fā)現(xiàn)信貸業(yè)務(wù)的客戶風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。貸款發(fā)放前，做好借款人身份信息和項(xiàng)目相關(guān)資料的審查工作，重點(diǎn)了解其經(jīng)營(yíng)實(shí)力，管理水平，運(yùn)作能力，開發(fā)業(yè)績(jī)，信用評(píng)價(jià)等，并對(duì)其開發(fā)的商品房項(xiàng)目要深入了解其市場(chǎng)定位，房型設(shè)計(jì)等，并重點(diǎn)分析其項(xiàng)目是否符合市場(chǎng)需要，確保貸款評(píng)估有質(zhì)有量，做審查工作的時(shí)候，應(yīng)到其

　　公司進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的勘察工作。貸款發(fā)放后，首先，要抓好對(duì)項(xiàng)目貸款的限制性條款的執(zhí)行，特別是對(duì)根據(jù)房地產(chǎn)工程進(jìn)展分期撥付貸款的業(yè)務(wù)，一定要認(rèn)真審核其工程進(jìn)展是否達(dá)到條款要求，才能進(jìn)行撥付貸款，其次，加大對(duì)房地產(chǎn)商的日常檢查工作，逐戶建立客戶貸款管理臺(tái)帳，實(shí)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，既要加強(qiáng)對(duì)工程進(jìn)展進(jìn)行跟蹤檢查，也要對(duì)公司的資金營(yíng)運(yùn)進(jìn)行監(jiān)控，確保貸款用途的真實(shí)合法，做好風(fēng)險(xiǎn)防范。除此之外，銀行機(jī)構(gòu)還需建立和完善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析和監(jiān)測(cè)的體系，關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的認(rèn)識(shí)和預(yù)測(cè)能力，同時(shí)要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)政策的研究，制定適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)信貸政策，全方位提高銀行把握風(fēng)險(xiǎn)、防范風(fēng)險(xiǎn)的能力。

　　3小結(jié)

　　綜上所述，在肯定房地產(chǎn)的發(fā)展給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來的重要作用的同時(shí)，也要正確認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)金融存在的問題，只有正確分析和認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)金融目前存在的問題以及其形成的原因，并采取相應(yīng)的對(duì)策，才能維護(hù)房地產(chǎn)和金融系統(tǒng)的穩(wěn)定運(yùn)行。

房地產(chǎn)論文2

　　一、引言

　　根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱條例）規(guī)定。土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅、房地產(chǎn)增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額,應(yīng)納土地增值稅額等于增值額乘以適用稅率。土地增值稅是流轉(zhuǎn)稅的一種遙通過調(diào)整房地產(chǎn)的收入額和扣除項(xiàng)目金額,可以影響增值額和增值稅率,進(jìn)而影響土地增值稅的大小。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是一種投資多、收益大、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高的行業(yè)，企業(yè)在投資和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過程中，面臨眾多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，如果不能采取切實(shí)措施，積極防范和規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，減少因經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)帶來的潛在經(jīng)濟(jì)損失。目前，國(guó)際金融動(dòng)蕩，房產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，政府根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，為加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，土地增值稅作為流轉(zhuǎn)稅的一種，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所要繳納的稅負(fù)中占有重要位置。房地產(chǎn)企業(yè)為能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求得生存，就要對(duì)土地增值稅進(jìn)行合理籌劃，切實(shí)減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，增加盈利水平，提高參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，促進(jìn)企業(yè)正常運(yùn)行和發(fā)展。

　　二、房地產(chǎn)土地增值稅籌劃的原則

　�。ㄒ唬┦孪然I劃原則

　　在納稅義務(wù)發(fā)生之前，企業(yè)必須結(jié)合自身實(shí)際，針對(duì)稅收規(guī)定做好稅務(wù)籌劃工作，這是最基本原則，同時(shí)稅收籌劃工作必須通過企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的控制和調(diào)節(jié)來實(shí)施，以實(shí)現(xiàn)降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)的目標(biāo)。土地增值稅稅務(wù)籌劃應(yīng)該從項(xiàng)目的可行性論證、設(shè)計(jì)、規(guī)劃到項(xiàng)目的施工、決算貫穿始終。如果經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)已經(jīng)發(fā)生，相應(yīng)的納稅結(jié)果已經(jīng)產(chǎn)生，企業(yè)如果因?yàn)槌袚?dān)的稅負(fù)較重，就利用隱瞞收入、虛列成本等手段妄圖改變納稅結(jié)果，就會(huì)演變?yōu)橥堤訃?guó)家稅款行為，會(huì)受到法律的制裁。

　�。ǘ�）合法性原則

　　我國(guó)稅法規(guī)定公民具有依法納稅的義務(wù)，作為納稅主體的企業(yè)也一樣，必須嚴(yán)格履行自己的納稅義務(wù)，依法辦事，因此企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)也必須在相關(guān)法律許可的范圍內(nèi)進(jìn)行。企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)不能盲目操作，不能與現(xiàn)行稅收法律、法規(guī)相抵觸。稅務(wù)籌劃的最終目的是降低稅收成本，減輕稅收負(fù)擔(dān)，這個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)只能是在合法、合理的前提下進(jìn)行，而且要被征稅機(jī)關(guān)所認(rèn)可。這也就是說，稅務(wù)籌劃要具備自我保護(hù)意識(shí)，要增強(qiáng)法制觀念，熟練掌握稅收法律和法規(guī)，熟練掌握有關(guān)的會(huì)計(jì)處理技巧和稅務(wù)籌劃技巧。

　�。ㄈ�）經(jīng)濟(jì)性原則

　　企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，一定要事先進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性分析，看是否經(jīng)濟(jì)可行，稅務(wù)籌劃不僅要重視納稅環(huán)節(jié)，還應(yīng)注意到由于個(gè)別稅種的節(jié)稅而忽略該籌劃方案的實(shí)施所導(dǎo)致了其他費(fèi)用支出的增加，并綜合考慮稅務(wù)籌劃方案是否能真正給企業(yè)帶來實(shí)際收益。稅務(wù)籌劃必須做到業(yè)務(wù)流程與稅收政策結(jié)合，稅收政策與籌劃方法結(jié)合，籌劃方法與會(huì)計(jì)處理結(jié)合。同時(shí)，在土地增值稅清算時(shí)，扣除項(xiàng)目金額中取得土地使用權(quán)支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、利息支出、其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金等，都須提供合法有效憑證；如果不能提供合法有效憑證的，土地增值稅清算時(shí)不予扣除。

　　三、房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅籌劃的意義

　�。ㄒ唬�實(shí)現(xiàn)納稅人財(cái)務(wù)利益最大化

　　納稅籌劃通過稅收方案的比較，選擇稅負(fù)較輕的方案，減少納稅人的現(xiàn)金流出，增加可支配資金，有利于納稅人增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，從而能夠?qū)崿F(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

　�。ǘ�）提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平和會(huì)計(jì)管理水平

　　資金、成本、利潤(rùn)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和會(huì)計(jì)管理的三大要素，納稅籌劃就是為了實(shí)現(xiàn)資金、成本、利潤(rùn)的最優(yōu)安排，從而提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平。企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃離不開會(huì)計(jì)，會(huì)計(jì)人員既要熟知會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度，更要熟知現(xiàn)行稅法，按照稅法要求設(shè)賬、記賬、計(jì)稅并按時(shí)進(jìn)行納稅申報(bào)。因此，納稅籌劃也有利于提高企業(yè)的會(huì)計(jì)管理水平。

　�。ㄈ�）完善稅法，堵塞漏洞

　　有法可依，法治才有實(shí)現(xiàn)的可能。雖然納稅籌劃是對(duì)不完善、不成熟稅法規(guī)定的挑戰(zhàn)，但同時(shí)也是納稅人對(duì)國(guó)家稅法及有關(guān)稅收經(jīng)濟(jì)政策的反饋行為，對(duì)政府政策導(dǎo)向的正確性、有效性和國(guó)家現(xiàn)行稅法完善性的`檢驗(yàn)。因此，納稅人的納稅籌劃行為指出了稅法建設(shè)和稅制改革的方向。根據(jù)這些信息，國(guó)家可以改進(jìn)有關(guān)稅收政策和完善現(xiàn)行稅法，從而促使國(guó)家稅制建設(shè)向更高層次邁進(jìn)。

　�。ㄋ模┯兄�于降低企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)

　　企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)主要是指稅款負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、稅法違法風(fēng)險(xiǎn)、名譽(yù)與政策損失風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)稅收籌劃的直接后果就是流動(dòng)資金的增多．這樣企業(yè)經(jīng)營(yíng)就可能更加的靈活自如。如果企業(yè)重視土地增值稅的納稅籌劃．就能夠更積極地、及時(shí)地了懈國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)政策法規(guī)，更加準(zhǔn)確的做出土地增值稅的清繳。開發(fā)商的良好信譽(yù)備受購(gòu)房者青睞，積極主動(dòng)研究稅法不僅可以及時(shí)地享受國(guó)家的稅收優(yōu)惠政策，更能夠最大限度的避免企業(yè)信譽(yù)、商譽(yù)和名譽(yù)的損失。

房地產(chǎn)論文3

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；工程項(xiàng)目；精細(xì)化管理；策略

　　房地產(chǎn)開發(fā)是符合大眾生活需求的，項(xiàng)目的精細(xì)化管理工作是必不可少的，在管理的過程中也要有一個(gè)系統(tǒng)性的并且科學(xué)合理的管理制度，管理的規(guī)則要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際工作情況制定，并且要進(jìn)行全方位的管理，目的是為了提升項(xiàng)目管理的效率。還需要在項(xiàng)目管理的過程中及時(shí)解決出現(xiàn)的問題，為房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)收益的最大化。房地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是非常嚴(yán)重的，精細(xì)化管理工作能夠讓越來越多的員工重視房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)項(xiàng)目管理觀念，就一定要建立一個(gè)科學(xué)合理的管理制度和觀念，強(qiáng)化精細(xì)化管理模式在項(xiàng)目管理中的實(shí)踐作用，在一定基礎(chǔ)之上去提升管理人員的管理水平，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供理論依據(jù)。

　　1、國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策及影響

　　1、1現(xiàn)如今國(guó)家房地產(chǎn)政策及調(diào)控

　　我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)是平衡總體與供給之間協(xié)調(diào)發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)之上讓房地產(chǎn)企業(yè)與國(guó)民企業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展保持均衡，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展要與社會(huì)保持密切關(guān)聯(lián)。在此前提下，房地產(chǎn)的調(diào)控應(yīng)該采取經(jīng)濟(jì)手段或者法律手段和行政手段，在這個(gè)過程中最重要的是調(diào)節(jié)市場(chǎng)的杠桿，此內(nèi)容要結(jié)合經(jīng)濟(jì)層面和社會(huì)層面［1］。根據(jù)相關(guān)管理單位規(guī)定，多地區(qū)二套房的貸款首付要求要比一套房高出十個(gè)百分比，但是很多地區(qū)的相關(guān)部門并沒有重視此項(xiàng)條例，而且更有甚者不斷刺激房?jī)r(jià)飆升。通過一系列的政策調(diào)控工作，讓上述情況有所緩解，嚴(yán)格明確貸款比例，并且把主體分為了四個(gè)側(cè)重點(diǎn)；即一是加大供應(yīng)，二是限制需求，三是加強(qiáng)監(jiān)管，四是注重保障。

　　1、2調(diào)控下的整體市場(chǎng)反應(yīng)

　　房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)控之后，所有地產(chǎn)在銷售方面明顯有回升趨勢(shì)，這種回升趨勢(shì)依然處于持續(xù)狀態(tài)中，無論是商品房還是住宅，都同比以往增長(zhǎng)一定的百分點(diǎn)，調(diào)控政策出臺(tái)以后受到末班車效應(yīng)的影響，各地的交易量也得到了明顯提升，包括二手房的交易也呈現(xiàn)火爆局面。經(jīng)歷幾個(gè)月的洗禮，交易房的趨勢(shì)處于平穩(wěn)狀態(tài)里，但同比去年仍大幅上漲。新政策的需求讓市場(chǎng)進(jìn)行了集中釋放并且得以平復(fù)，尤其在各地方細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)后，各地市場(chǎng)普遍回歸平靜，市場(chǎng)成交量明顯回落。房市后續(xù)溫和回升，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲；也導(dǎo)致了全國(guó)多地房地產(chǎn)企業(yè)交易量的下降，末班車效應(yīng)明顯有了差距�；�于此緩慢回升趨勢(shì)，自實(shí)施調(diào)控以來的指數(shù)高點(diǎn)，且有繼續(xù)緩慢上揚(yáng)的趨勢(shì)。可以說，調(diào)控下的房地產(chǎn)市場(chǎng)除了末班車效應(yīng)催生的火爆局面外，基本維持正�；厣齽�(shì)頭，市場(chǎng)行情緩步趨向平穩(wěn)，受調(diào)控的影響實(shí)在有限。

　　2、工程項(xiàng)目的精細(xì)化管理特征

　　2、1高效性

　　隨著時(shí)代的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)公司應(yīng)該加快速度，不斷提高工作效率。由于工程項(xiàng)目的復(fù)雜性，存在大量的資質(zhì)證書，流程數(shù)據(jù)，進(jìn)度款支付，工程變更等資料。構(gòu)建了各式各樣的總賬和分類歸檔，管理人員可以快速獲取所需信息。同時(shí)，利用網(wǎng)絡(luò)和無紙辦公，可以清除過去紙質(zhì)文件流通的諸多障礙，加快工程項(xiàng)目的落實(shí)。越來越多的房地產(chǎn)公司開發(fā)了自己的企業(yè)門戶網(wǎng)站，通過信息共享在網(wǎng)站上上傳各種公告事項(xiàng)、會(huì)議、程序等，并通過工程項(xiàng)目的實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)管理，體現(xiàn)出精細(xì)化管理的效率，排除安全隱患。

　　2、2專業(yè)性

　　在以前，房地產(chǎn)公司通常被認(rèn)為是朝南的，只負(fù)責(zé)分配資金。項(xiàng)目的建設(shè)是由參與單位完成的。如今，隨著建設(shè)項(xiàng)目的五方終身責(zé)任制度的.實(shí)施，越來越多的房地產(chǎn)公司開始關(guān)注改善自己的項(xiàng)目管理水平，可行性也得到了顯著改善。房地產(chǎn)公司不再只是拿錢了，從處理和許可程序到施工期間的各種檢查和技術(shù)，在完成記錄和文件傳輸?shù)确矫�，房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目的各個(gè)階段都實(shí)施了改進(jìn)管理，并發(fā)揮了重要作用，使項(xiàng)目能夠有序運(yùn)行。體現(xiàn)了項(xiàng)目管理的專業(yè)性。

　　2、3嚴(yán)苛性

　　包括房地產(chǎn)公司在內(nèi)的建筑行業(yè)通常具有相對(duì)較低的學(xué)術(shù)資格，因此意識(shí)形態(tài)比較隨意。然而，工程不應(yīng)該是草率的。因此，房地產(chǎn)公司改善管理的行為和意識(shí)，制定行為準(zhǔn)則來管理項(xiàng)目，并明確有關(guān)人員的工作職責(zé)。此外，通過獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰機(jī)制對(duì)工作內(nèi)容進(jìn)行細(xì)分，可以改善管理。項(xiàng)目管理人員可以按照每個(gè)參與部門的要求，根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目制定管理規(guī)范，這樣他們就可以根據(jù)嚴(yán)格管理和細(xì)致管理的規(guī)范和指導(dǎo)原則來管理和執(zhí)行項(xiàng)目，體現(xiàn)了精細(xì)化管理的嚴(yán)苛性。

　　3、房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目精細(xì)化管理的相關(guān)措施

　　3、1建立完善制度

　　一個(gè)完善的管理制度是任何一家企業(yè)可持續(xù)發(fā)展根本，它發(fā)揮的作用是至關(guān)重要的，所以工程的管理人員一定要對(duì)工程的管理制度有一定把控能力；在企業(yè)自身建立規(guī)章制度的同時(shí)，一定要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況進(jìn)行制定，要符合企業(yè)的內(nèi)部生產(chǎn)，并且還要對(duì)企業(yè)的施工項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)審和外審相互結(jié)合的審核模式，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的管理制度建立來說，房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層也要參加進(jìn)去；管理人員要與領(lǐng)導(dǎo)層共同進(jìn)行制度的設(shè)定，同時(shí)進(jìn)一步強(qiáng)化項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制，遇到問題了還要及時(shí)進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，對(duì)相關(guān)問題進(jìn)行合理解決后在履行合約內(nèi)容，還要全方位掌控工程的進(jìn)度；后勤保障也是必不可少的項(xiàng)目建設(shè)，后勤保障要與工作人員的實(shí)際要求方面出發(fā)，要有一套完善的獎(jiǎng)懲制度，用相對(duì)應(yīng)的制度去調(diào)動(dòng)人員的積極性。

　　3、2對(duì)管理模式的創(chuàng)新

　　隨著工程項(xiàng)目的施工技術(shù)不斷更新，傳統(tǒng)的管理模式是順應(yīng)不了現(xiàn)代化的工程項(xiàng)目的，目的是為了更好地適應(yīng)新發(fā)展；房地產(chǎn)管理部門要根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行針對(duì)性的創(chuàng)設(shè)活動(dòng)，要對(duì)各部門進(jìn)行精細(xì)劃分，精細(xì)化的拆分會(huì)充分發(fā)揮集體的力量，這樣會(huì)讓管理人員的更加地服務(wù)于工程項(xiàng)目；房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)的管理也要進(jìn)行精細(xì)化的劃分管理，管理人員在做好本職工作的基礎(chǔ)之上，還要讓第三方來進(jìn)行檢查，施工的質(zhì)量和安全是尤為重要的，第三方檢查單位更具客觀性與規(guī)范性。

　　4、結(jié)論

　　綜上所述，在現(xiàn)在的房地產(chǎn)發(fā)展當(dāng)中，大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都對(duì)工程項(xiàng)目的管理工作進(jìn)行了充分重視，也能夠正確地意識(shí)到項(xiàng)目工作的價(jià)值和意義；在日常的管理工作中，我們相對(duì)應(yīng)的管理人員一定要對(duì)工程的各個(gè)方面進(jìn)行合理把控，并且做出不斷的合理調(diào)整和細(xì)化分析；同時(shí)，通過全面強(qiáng)化管理人員的管理水平，以此來達(dá)到工程項(xiàng)目的精細(xì)化管理，多方位為房地產(chǎn)企業(yè)做考慮，提高建筑的質(zhì)量，減少安全隱患的發(fā)生。

　　參考文獻(xiàn)

　�。�1］黃斐然。精細(xì)化管理在房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目中的應(yīng)用［J］。住宅與房地產(chǎn)，20xx（30）：101，115。

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　　作者：葉藝聰單位：福建聯(lián)美建設(shè)集團(tuán)有限公司

房地產(chǎn)論文4

　　鑒于我國(guó)的土地所有權(quán)屬于國(guó)家所有，國(guó)有土地所有權(quán)不可以轉(zhuǎn)讓，為了實(shí)現(xiàn)對(duì)國(guó)有土地的合法利用和市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，我國(guó)設(shè)立了獨(dú)特的國(guó)有土地所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)相分離的土地制度。土地使用權(quán)人所享用的用益物權(quán)在不違反法律、法規(guī)的情況下，可以通過不同的方式在不同的民事主體之間流轉(zhuǎn)，從而實(shí)現(xiàn)土地資源的市場(chǎng)配置。土地使用權(quán)人可以用土地作為出資與他人合作開發(fā)房地產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)土地要素與資金要素的結(jié)合，從而在最大程度上實(shí)現(xiàn)國(guó)有土地使用權(quán)的用益物權(quán)，這是合作開發(fā)房地產(chǎn)的法律基礎(chǔ)。然而，在房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)務(wù)中經(jīng)常出現(xiàn)名為合作開發(fā)房地產(chǎn)而實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、名為合作開發(fā)實(shí)為房屋買賣、名為合作開發(fā)實(shí)為借款、名為合作開發(fā)實(shí)為房屋租賃的情況。為了正確處理以上問題，20xx年8月1日開始施行的《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《司法解釋》）以四個(gè)條文對(duì)上述四種情況作了界定，這也是本文要討論的房地產(chǎn)合作開發(fā)中的轉(zhuǎn)性合同，本文主要討論上述四種轉(zhuǎn)性合同認(rèn)定的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

　　一、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的概念及特征

　　1.合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的概念及特征

　　要確定當(dāng)事人之間訂立的名為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同是否名實(shí)相符，首先就要對(duì)什么是合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的概念作出界定，進(jìn)而分析合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的特征，從而來判定那些合同屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，那些合同應(yīng)該轉(zhuǎn)性合同，并應(yīng)按照轉(zhuǎn)性后的合同關(guān)系來處理。

　　《司法解釋》第十四條對(duì)合作開發(fā)房地產(chǎn)合同作出明確界定：“本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供土地使用權(quán)、資金等作為共同出資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議�！币虼耍�合作開發(fā)房地產(chǎn)合同應(yīng)該具備以下特征：第一，當(dāng)事人以土地使用權(quán)、資金等作為共同出資；第二，當(dāng)事人雙方共享利潤(rùn)；第三，當(dāng)事人共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，第四，當(dāng)事人是以開發(fā)房地產(chǎn)為合同的基本內(nèi)容。需要注意的是《司法解釋》不再把共同經(jīng)營(yíng)作為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的必要條件。我們認(rèn)為，實(shí)踐中對(duì)于名為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的上述四項(xiàng)特征中爭(zhēng)議較多也最難以把握的是特征一（當(dāng)事人以土地使用權(quán)、資金等作為共同出資）和特征三（當(dāng)事人共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)）。下文將對(duì)上述特征一、三作進(jìn)一步分析。為了敘述的簡(jiǎn)便，本文僅討論合作方為兩方的情形，三方或更多方的合作開發(fā)與合作方為兩方的情形并無本質(zhì)差異。

　　2.關(guān)于特征一：當(dāng)事人以土地使用權(quán)、資金等作為共同出資

　　上述特征一般包括以下幾種情形：

　　（1）當(dāng)事人一方以土地使用權(quán)作為唯一出資，另一方則以資金作為唯一出資；

　�。�2）當(dāng)事人一方以土地使用權(quán)和部分資金作為出資，另一方則以部分資金作為唯一出資；

　　（3）當(dāng)事人一方以土地使用權(quán)和資金作為出資，另一方則以部分土地使用權(quán)作為唯一出資；

　　（4）當(dāng)事人一方以土地使用權(quán)和部分資金作為出資，另一方也以土地使用權(quán)和部分資金作為出資。

　�。�5）當(dāng)事人一方以土地使用權(quán)和部分資金作為出資，另一方也以非資金形態(tài)的實(shí)物（如建筑材料）或勞務(wù)作為出資。

　　其中以第（1）、（2）種情形最為常見，第（3）、（4）種情形偶見于相鄰地塊的土地使用權(quán)人作為合作當(dāng)事人的情形；第（5）種情形偶見于工程項(xiàng)目的材料供應(yīng)商、施工承包商與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為合作當(dāng)事人的情形，特別是在開發(fā)企業(yè)拖欠工程款、材料款的情況下。

　　3.關(guān)于特征三：當(dāng)事人雙方共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)

　　本文認(rèn)為，上述特征應(yīng)理解為：當(dāng)事人對(duì)于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的履行的不利益的后果以及不能履行的后果應(yīng)當(dāng)共同分擔(dān)。這里，共擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)主要指合作雙方預(yù)期的利益目標(biāo)不能實(shí)現(xiàn)或者不能全部實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，而一般不包括由于一方過錯(cuò)導(dǎo)致的利益風(fēng)險(xiǎn)。除非非過錯(cuò)方同意分擔(dān)，否則后者應(yīng)由過錯(cuò)方承擔(dān)。

　　何謂共同分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)？

　　首先，在確定提供土地使用權(quán)的一方當(dāng)事人是否承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)該注意，不能僅僅把合同是否具有明確的不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的約定作為判斷標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)該以合同雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)的實(shí)質(zhì)內(nèi)容作為判斷標(biāo)準(zhǔn)。即，只要合同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容表現(xiàn)為提供土地使用權(quán)的一方獲取固定利益，而不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，盡管合同中沒有明確約定提供土地使用權(quán)的不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，也應(yīng)該認(rèn)定提供土地使用權(quán)的一方當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　其次，這里所說的風(fēng)險(xiǎn)是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，不屬于其它風(fēng)險(xiǎn)。例如案例一，某合同中約定，甲提供土地使用權(quán)，乙進(jìn)行投資，甲乙雙方合作進(jìn)行開發(fā)房地產(chǎn)，甲承擔(dān)土地使用權(quán)證辦理帶來的風(fēng)險(xiǎn)，乙承擔(dān)出資帶來的風(fēng)險(xiǎn)及合作開發(fā)過程中的其它風(fēng)險(xiǎn)，甲獲得房屋建成后的一半房屋面積或者按照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格該部分房屋所對(duì)應(yīng)的房?jī)r(jià)款作為收益。在這個(gè)合同中雖然沒有明確約定甲方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，相反還約定了甲方應(yīng)該承擔(dān)辦理土地使用權(quán)證帶來的風(fēng)險(xiǎn)。但是從該合同中甲、乙雙方的權(quán)利義務(wù)的實(shí)質(zhì)內(nèi)容來看，甲實(shí)質(zhì)上不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益。因?yàn)�，第一，辦理產(chǎn)權(quán)證是甲方提供土地使用權(quán)的一個(gè)附隨義務(wù)，是甲方履行合同必須履行的義務(wù)，是甲方的固有義務(wù)，不屬于經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的范疇。第二，如房屋建成，甲將分得一半房屋面積；如房屋不能建成，甲也將能獲得相當(dāng)于該一半房屋面積的房屋價(jià)款。也就是說，無論房屋是否建成甲均能獲得相當(dāng)于一半房屋面積的收益。因此，本文認(rèn)為，案例一的合同應(yīng)該按照名為合作開發(fā)房地產(chǎn)而實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同來處理。

　　再次，共同分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)理解為風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)比例應(yīng)當(dāng)與各方當(dāng)事人就合作開發(fā)目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)時(shí)所約定分享的利益比例大致相當(dāng)，至少不應(yīng)嚴(yán)重失衡。否則應(yīng)視為非實(shí)質(zhì)性的共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。比如案例二，合同約定，合作開發(fā)項(xiàng)目完成的，提供土地使用權(quán)的一方取得建成房屋（不論實(shí)際建成房屋面積是否增減）的一半，合作開發(fā)項(xiàng)目最終不能完成的，提供土地使用權(quán)的一方除無償收回土地使用權(quán)外，既不承擔(dān)合作開發(fā)活動(dòng)中的其他損失，也不要求相對(duì)方給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。再比如案例三，合同約定，合作開發(fā)項(xiàng)目完成的，甲作為提供土地使用權(quán)的一方取得建成房屋的一半，合作開發(fā)項(xiàng)目最終不能完成的，甲也將能獲得相當(dāng)于該一半房屋面積的房屋價(jià)款的80%，其余20%作為甲對(duì)合作開發(fā)項(xiàng)目最終不能完成的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)。在上述案例二中，由于土地本身一般不易滅失，對(duì)于甲而言，如果合作開發(fā)房地產(chǎn)合同不能履行，其承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)幾乎為零，或者僅僅喪失一定期間可能的土地收益，而對(duì)于提供資金的一方，乙將實(shí)際上承擔(dān)開發(fā)失敗的幾乎所有經(jīng)濟(jì)損失。而在上述案例三中，對(duì)于甲而言，如果合作開發(fā)房地產(chǎn)合同不能履行，不僅其承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)為零，而且可以繼續(xù)獲得約定的利益，只是該利益比項(xiàng)目成功時(shí)有所減少�？梢哉f，案例二中甲最大的.合作開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)是無利可圖，但不會(huì)虧本，即不賺不賠；而案例三中甲最大的合作開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)是少賺不賠。因此顯而易見，該兩案中甲分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的比例與其就合作開發(fā)目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)時(shí)所約定分享的利益比例相比已經(jīng)嚴(yán)重失衡。有人認(rèn)為，只要雙方約定共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，就應(yīng)認(rèn)定為合作開發(fā)合同，風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)比例應(yīng)當(dāng)完全取決于當(dāng)事人的自由約定，法律不應(yīng)無端干預(yù)。本文認(rèn)為，如果法律對(duì)于當(dāng)事人風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)比例完全不加干預(yù)，將給當(dāng)事人規(guī)避《司法解釋》第二十四條、第二十五條、第二十六條、第二十七條關(guān)于轉(zhuǎn)性合同的規(guī)定留下巨大的空間。比如，當(dāng)事人可能約定利益分配時(shí)一方享有固定利益，而風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)時(shí)，該方承擔(dān)1%。

　　二、合作開發(fā)房地產(chǎn)過程中四種轉(zhuǎn)性合同

　　1.《司法解釋》確定轉(zhuǎn)性合同的法理基礎(chǔ)

　　《司法解釋》分別在第二十四條、第二十五條、第二十六條、第二十七條規(guī)定了四種轉(zhuǎn)性合同。《司法解釋》作出這四條解釋的法理基礎(chǔ)均為意思表示理論，即通過揭示合作開發(fā)房地產(chǎn)當(dāng)事人之間的真實(shí)意思表示來判定當(dāng)事人之間所訂立的合同的法律性質(zhì)，而不以當(dāng)事人之間所訂立的合同的名稱或外部表現(xiàn)形式來判斷合同的法律性質(zhì)。

　　2.四種轉(zhuǎn)性合同認(rèn)定的判斷標(biāo)準(zhǔn)

　�。�1）名為合作開發(fā)房地產(chǎn)而實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同的認(rèn)定

　�、僬J(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

　　《司法解釋》第二十四條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同�！睆脑摋l規(guī)定可以得出名為合作開發(fā)房地產(chǎn)而實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同的本質(zhì)特征是，提供土地使用權(quán)的一方當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定收益。此時(shí)，提供土地使用權(quán)的一方所收取的固定利益已經(jīng)成為“投入”的土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)，這與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系在權(quán)利義務(wù)的本質(zhì)上并無二致。也就是說，提供土地使用權(quán)的一方當(dāng)事人所收取的固定利益，可以看作是其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的所獲得的對(duì)價(jià)，合同相對(duì)方通過支付“固定利益”（土地使用權(quán)）的對(duì)價(jià)而獲得了土地使用權(quán)。投入土地使用權(quán)的一方作為土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方，支付固定利益的一方作為土地使用權(quán)的受讓方。此時(shí)，當(dāng)事人之間的約定名為合作開發(fā)房地產(chǎn)而實(shí)為土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。因此，此類合同的認(rèn)定的判斷標(biāo)準(zhǔn)是，提供土地使用權(quán)的一方當(dāng)事人是否承擔(dān)合作開發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，如果提供土地使用權(quán)的一方當(dāng)事人承擔(dān)合作開發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，那么這類合同就屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同。如果提供土地使用權(quán)的一方當(dāng)事人不承擔(dān)合作開發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，而只是約定收取固定利益，那么這類合同就屬于名為合作開發(fā)房地產(chǎn)而實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同。

　　②認(rèn)定中應(yīng)該注意的問題

　　實(shí)踐中，如果由于當(dāng)事人簽訂合同時(shí)的不夠嚴(yán)謹(jǐn)，在合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中僅約定提供土地使用權(quán)的一方的固定利益分配，未約定風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的，這樣的約定是否可以視為提供土地使用權(quán)的一方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只獲取固定利益呢？本文認(rèn)為，這種情況下不宜一概認(rèn)定提供土地使用權(quán)的一方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只獲取固定利益，而應(yīng)該以合同雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)的實(shí)質(zhì)內(nèi)容作為判斷標(biāo)準(zhǔn)。即，只要合同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容表現(xiàn)為提供土地使用權(quán)的一方獲取固定利益，而不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，盡管合同中沒有明確約定提供土地使用權(quán)的不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，也應(yīng)該認(rèn)定提供土地使用權(quán)的一方當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　如果在這種情況下，相對(duì)方仍應(yīng)對(duì)固守“保底利益”的當(dāng)事人承擔(dān)價(jià)值固定只不過變換給付物種類的義務(wù)，那么合作風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上還是并未“共同承擔(dān)”。

　　第二，固定利益的含義。《司法解釋》第二十四條是指的固定利益，是指無論在合作開發(fā)房地產(chǎn)中出現(xiàn)什么樣的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提供土地使用權(quán)的一方都要求按照合同約定取得一定的、不變的利益。因此固定利益應(yīng)該具有以下特征：A.是可以確定的、不變的利益。即，不論合同能否實(shí)際履行，合同履行的程度如何，該利益是可以確定的，并且經(jīng)確定后是不發(fā)生變化的。例如，土地價(jià)款的35％，總投資的25％這樣的約定。B.可以表現(xiàn)為貨幣，但不以貨幣為限。在通常情況下固定利益表現(xiàn)為貨幣，但并不以貨幣為限。可以是固定數(shù)量的貨幣，也可以固定數(shù)量的房屋，還可以是固定數(shù)量的貨幣和固定房屋的混合，甚至可以是以租賃或其他方式使用房屋。

　　本文進(jìn)一步認(rèn)為，《司法解釋》第二十四條中的“固定利益”一詞不夠確切。在上文列舉的案例三中甲最大的合作開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)是少賺不賠，但嚴(yán)格說來，甲的利益不是固定的，項(xiàng)目開發(fā)的成敗將影響甲獲得的利益大小。按照現(xiàn)行《司法解釋》第二十四條中的“固定利益”要求，案例三中的合同將不能認(rèn)定轉(zhuǎn)性為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。而事實(shí)上這類合同的本質(zhì)仍然是提供土地使用權(quán)一方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，只不過對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的對(duì)價(jià)按照不同的項(xiàng)目開發(fā)結(jié)果做了分別約定。因此，本文認(rèn)為，如將《司法解釋》第二十四條中的“固定利益”改為“保底利益”，可以堵塞案例三中合同不能轉(zhuǎn)性認(rèn)定的漏洞，因?yàn)樵诎咐�三中，甲的“保底利益”是約定的項(xiàng)目失敗情形下的利益。

　　（2）名為合作開發(fā)房地產(chǎn)而實(shí)為房屋買賣的合同的認(rèn)定

　�、僬J(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

　　《司法解釋》第二十五條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同�！比绻�合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的一方當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量的房屋，則表明當(dāng)事人的真實(shí)意思在于以所“投入”的資金作為獲取固定數(shù)量房屋的對(duì)價(jià)。也就是說，提供資金的一方，通過投入資金獲取了固定數(shù)量的房屋，合同的相對(duì)方通過出賣固定數(shù)量的房屋獲取了一定的資金，這符合房屋買賣合同的特征。投入資金的一方成為房屋買賣合同的買受人，合同相對(duì)方成為房屋的出賣人。此時(shí)，當(dāng)事人的約定的名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為房屋買賣。因此，此類合同認(rèn)定的判斷標(biāo)準(zhǔn)是提供資金的當(dāng)事人是否承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，如果提供資金的當(dāng)事人承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，那么這類合同就屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同。如果提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只獲取固定數(shù)量的房屋，那么這類合同屬于名為合作開發(fā)房地產(chǎn)合同實(shí)為房屋買賣合同。

　　②認(rèn)定中應(yīng)該注意的問題

　　分配固定數(shù)量的房屋的理解。首先，《司法解釋》第二十五條所指的分配固定數(shù)量的房屋，是指提供資金一方當(dāng)事人獲取固定數(shù)量房屋的所有權(quán)，而不是使用權(quán)。其次，固定數(shù)量的房屋，應(yīng)該和本文在前面對(duì)“固定利益”所作分析一樣，該固定數(shù)量房屋的數(shù)量應(yīng)該是可以確定的，并且經(jīng)確定后不變的。例如合同中約定，提供資金的一方分配5000m2的房屋，該約定就是確定的，不論房屋是否能實(shí)際建成，合同約定的固定數(shù)量房屋都是確定的，并且是不變的。至于，該房屋最終能否建成或者提供資金的一方能否實(shí)際分到5000m2的房屋則屬于合同履行的范疇。

　�。�3）名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為借款合同的認(rèn)定

　　①認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

　　《司法解釋》第二十六條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同�！比绻�合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額的貨幣，則表明提供資金的一方通過投入資金，獲取了固定數(shù)額貨幣的回報(bào)，相當(dāng)于提供資金的一方通過出借資金獲取了利益，合同相對(duì)方通過借款進(jìn)行了房地產(chǎn)開發(fā)，雙方的真實(shí)意思在于融資進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。這完全符合借款合同的特征，提供資金的一方于貸款人，合同相對(duì)方于借款人。此時(shí)，當(dāng)事人的約定名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為借款。因此，此類合同的認(rèn)定的判斷標(biāo)準(zhǔn)是提供資金的當(dāng)事人是否承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，如果提供資金的當(dāng)事人承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，那么這類合同屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，如果提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，那么這類合同屬于名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為借款合同。

　　②認(rèn)定中應(yīng)該注意的問題

　　收取固定數(shù)額貨幣的理解。我們?cè)谂卸ê贤�中是否約定了提供資金的一方當(dāng)事人收取固定數(shù)額的貨幣時(shí)，應(yīng)該注意這里的固定數(shù)額貨幣不等同于“固定利潤(rùn)”。這是因?yàn)槔麧?rùn)的獲取要取決于房地產(chǎn)開發(fā)的結(jié)果，在房地產(chǎn)開發(fā)完成之前利潤(rùn)是不確定的，因此，從這個(gè)意義上說，不存在“固定利潤(rùn)”。例如在合同中約定，提供資金的一方，在合作建房完成后提供資金一方獲取合作建房利潤(rùn)的50％，這樣的約定就不應(yīng)該視為約定了提供資金的一方獲取固定數(shù)額的貨幣。

　�。�4）名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為借款合同的認(rèn)定

　　①認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

　　《司法解釋》第二十七條規(guī)定：“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同。”在這類合同中，提供資金的當(dāng)事人不論合作的結(jié)果如何，提供資金的一方當(dāng)事人都將使用（租用）一定數(shù)量的房屋。雙方當(dāng)

　　事人的真實(shí)意思在于提供資金的一方以提供的資金作為使用約定面積房屋的對(duì)價(jià)，相當(dāng)于提供資金的一方支付租金，合同相對(duì)方提供約定面積的房屋給提供資金的一方當(dāng)事人使用。提供資金的一方當(dāng)事人為承租方，合同相對(duì)方為出租人。此時(shí)當(dāng)事人的約定名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為房屋租賃。因此，此類合同的認(rèn)定的判斷標(biāo)準(zhǔn)是提供資金的一方當(dāng)事人是否不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，如果提供資金的一方當(dāng)事人承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，那么這類合同就屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，如果提供資金的一方當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)并只以租賃或其它方式使用房屋，那么這類合同就屬于名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為房屋租賃合同。

　�、谡J(rèn)定中應(yīng)該注意的問題

　　如何理解以其他形式使用房屋。因?yàn)檫@類合同和我們通常意義上的租賃合同存在一定的區(qū)別，所以在合同的條款表述上往往不同于一般的房屋租賃合同，通常會(huì)約定，提供資金的一方在房屋建成后在一定期限內(nèi)通過支付一定租金的方式或者免費(fèi)使用約定面積的房屋。《司法解釋》所稱的其它形式使用房屋就是指提除支付一定租金的外的其它方式。因此，無論這類合同中是否有明確約定提供資金的一方以支付租金的方式使用建成后約定面積的房屋，只要約定的實(shí)質(zhì)內(nèi)容表明提供資金的一方當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，并只以租賃或其它方式使用房屋，都應(yīng)該把這類合同認(rèn)定為名為合作開發(fā)房地產(chǎn)實(shí)為房屋租賃合同。

　　三、合作開發(fā)房地產(chǎn)過程中幾種特殊的情況的處理

　　第一種情況，甲方提供土地使用權(quán)和資金，乙方僅提供資金，約定甲方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益。

　　A.固定利益為固定數(shù)額的貨幣。此時(shí)甲、乙之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系同時(shí)符合《司法解釋》第二十四條和第二十六的規(guī)定，存在兩個(gè)合同關(guān)系，一個(gè)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，一個(gè)是借款合同，甲方既是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中的轉(zhuǎn)讓方又是借款合同中的貸款方，甲方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出借資金的對(duì)價(jià)均為所約定獲取的固定數(shù)額的貨幣。此時(shí)應(yīng)該分別按照土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和借款合同來處理甲、乙之間的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系。

　　B.固定利益為固定數(shù)量的房屋。此時(shí)甲、乙之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系同時(shí)符合《司法解釋》第二十四條和第二十五條的規(guī)定，存在兩個(gè)合同關(guān)系，一個(gè)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，一個(gè)是房屋買賣合同，甲方既是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中的轉(zhuǎn)讓方又是房屋買賣合同中的買受人，甲方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和支付貨幣的對(duì)價(jià)均為所約定獲取的固定數(shù)量的房屋。此時(shí)應(yīng)該分別按照土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和房屋買賣合同來處理甲、乙之間的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系。

　　C.固定利益為固定數(shù)額的貨幣和固定數(shù)量的房屋。在此種情況下，還可以再分兩種情況來討論：a.約定甲獲取的固定利益中固定數(shù)額的貨幣量很少，和約定取得的固定數(shù)量房屋的價(jià)值相比，所占比例很小，不足以作為土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)或僅僅能作為土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)。此時(shí)可以把甲提供土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)視為固定數(shù)量房屋中部分房屋，那么甲提供資金的對(duì)價(jià)就是固定數(shù)量房屋中部分房屋和貨幣，那么此時(shí)甲、乙之間仍然存在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、借款合同、房屋買賣合同三個(gè)合同關(guān)系。也可以把甲提供土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)視為固定數(shù)額的貨幣或固定數(shù)額的貨幣和固定數(shù)量的房屋中的部分房屋，那么甲提供資金的對(duì)價(jià)就是固定數(shù)量的房屋，此時(shí)甲、乙之間存在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和房屋買賣合同。在這種情況下應(yīng)該按照盡量簡(jiǎn)化當(dāng)事人之間的法律關(guān)系的原則的后一種思路來處理，即按照土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和房屋買賣合同來處理甲、乙之間的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系。b.約定甲獲取的固定利益中固定數(shù)量房屋量很少，和約定取得的固定數(shù)額的貨幣的價(jià)值相比，所占比例很小，不足以作為土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)或僅僅能作為土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)。此時(shí)可以把甲提供土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)視為固定數(shù)額貨幣中的部分貨幣，那么甲提供資金的對(duì)價(jià)就是固定數(shù)額貨幣中的部分貨幣和固定數(shù)量的房屋，那么此時(shí)甲、乙之間仍然存在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、借款合同、房屋買賣合同三個(gè)合同關(guān)系。也可以把甲提供的土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)視為固定數(shù)量的房屋或固定數(shù)量的房屋和固定數(shù)額貨幣中的部分貨幣，那么乙提供資金的對(duì)價(jià)就是固定數(shù)額貨幣中的部分貨幣，那么甲、乙之間存在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和借款合同。同理，在這種情況下也應(yīng)該按照后一種思路來處理，即按照土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和借款合同來處理甲、乙之間的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系。

　　D.固定利益為以租賃或其他方式使用房屋。此時(shí)甲、乙之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系同時(shí)符合《司法解釋》第二十四條和第二十七條的規(guī)定，存在兩個(gè)合同關(guān)系，一個(gè)是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，一個(gè)房屋租賃合同，甲方既是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中的轉(zhuǎn)讓人又是房屋租賃合同中的承租人。此時(shí)應(yīng)該分別按照土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和房屋租賃合同來處理甲、乙之間的權(quán)益義務(wù)關(guān)系。

　　E.固定利益為固定數(shù)額的貨幣和以租賃或其他方式使用房屋。在此種情況下，也應(yīng)該再分兩種情況來討論：a.約定甲獲取的固定利益中固定數(shù)額的貨幣量很少，和約定以租賃或其他方式使用房屋的價(jià)值相比，所占比例很小，不足以作為土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)或僅僅能作為土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)。此時(shí)可以把甲提供土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)視為以租賃或其他方式使用房屋的價(jià)值中部分價(jià)值，那么甲提供資金的對(duì)價(jià)就是固定數(shù)額的貨幣和以租賃或其他方式使用房屋，此時(shí)甲、乙之間仍然存在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、借款合同和房屋租賃合同。也可以把甲提供土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)視為固定數(shù)額的貨幣或固定數(shù)額的貨幣和以租賃或其他方式使用房屋價(jià)值中的部分價(jià)值，那么甲提供資金的對(duì)價(jià)就是以租賃或其他方式使用房屋價(jià)值中的部分價(jià)值，此時(shí)甲、乙之間存在土地使用權(quán)合同和房屋租賃合同。在這種情況下應(yīng)該按照盡量簡(jiǎn)化當(dāng)事人之間的法律關(guān)系的原則來處理，既按照后一種思路來處理。應(yīng)該按照土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和房屋租賃合同來處理甲、乙之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。b.約定甲獲取的以租賃或其他方式使用房屋的價(jià)值很小，和約定取得的固定數(shù)額的貨幣的價(jià)值相比，所占比例很小，不足以作為土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)或僅僅能作為土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)。此時(shí)可以把甲提供土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)視為約定取得固定數(shù)額貨幣中的部分貨幣，那么甲提供資金的對(duì)價(jià)就是固定數(shù)額貨幣中的部分貨幣和以租賃或其他方式使用房屋，此時(shí)甲、乙之間存在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、借款合同和房屋租賃合同三個(gè)合同關(guān)系。也可以把甲提供土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)視為以租賃或其他方式使用房屋或者是以租賃或其他方式使用房屋和固定數(shù)額貨幣中的部分貨幣，那么甲方提供資金的對(duì)價(jià)就是固定貨幣中的部分貨幣，此時(shí)，甲、乙之間存在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和借款合同。同理，這種情況下也應(yīng)該按照后一種思路來處理，即按照土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和借款合同來處理甲、乙之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

　　F.固定利益為固定數(shù)量的房屋和以租賃或其他方式使用房屋。此種情況下，應(yīng)該按照前文C部分所確定的原則來進(jìn)行處理。在這種情況下也應(yīng)該按照前文E部分確定原則來進(jìn)行處理。a.約定甲獲取的固定利益中固定數(shù)量的房屋很少，和約定以租賃或其他方式使用房屋的價(jià)值相比，所占比例很小，不足以作為土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)或僅僅能作為土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)。此時(shí)應(yīng)該按照土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和租賃合同來處理甲、乙之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。b.約定甲獲取的以租賃或其他方式使用房屋的價(jià)值很小，和約定取得的固定數(shù)量的房屋的價(jià)值相比，所占比例很小，不足以作為土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)或僅僅能作為土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)。此時(shí)應(yīng)該按照土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和房屋買賣合同來處理甲、乙之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

　　第二種情況，甲方提供土地使用權(quán)和資金，乙方提供土地使用權(quán)，()約定甲方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益。

　　這種情況和第一種情況沒有本質(zhì)的區(qū)別，唯一的區(qū)別在于乙方作為合同相對(duì)方所支付的對(duì)價(jià)不同，在第一種情況下乙方作為合同的相對(duì)方支付的對(duì)價(jià)是其所提供的資金。在第二種情況下乙方作為合同的相對(duì)方所支付的對(duì)價(jià)是其提供的土地使用權(quán)。

　　第三種情況，甲、乙雙方均提供土地使用權(quán)和資金，約定甲方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益。

　　這種情況和第一種情況也沒有本質(zhì)的區(qū)別，唯一的區(qū)別在于乙方作為合同相對(duì)方所支付的對(duì)價(jià)不同，在第一種情況下乙方作為合同的相對(duì)方支付的對(duì)價(jià)是其所提供的資金。在這種情況下乙方作為合同的相對(duì)方所支付的對(duì)價(jià)是其提供的土地使用

　　權(quán)和資金。實(shí)際上甲方作為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中的轉(zhuǎn)讓方、房屋買賣合同中買受人、借款合同的貸款方所獲取的對(duì)價(jià)形式表現(xiàn)為所獲得的固定利益，其本質(zhì)上卻是乙方投入的資金或土地使用權(quán)或資金和土地使用權(quán)。

房地產(chǎn)論文5

　　前言

　　就發(fā)展歷程來看,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展至今不過短短的十幾年,已初步建立了房地產(chǎn)稅收體系。房地產(chǎn)稅收促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,在完善稅制、發(fā)揮稅收聚財(cái)功能、進(jìn)一步發(fā)揮稅收經(jīng)濟(jì)杠桿作用、保護(hù)和合理使用土地資源等方面起到了積極作用。但與國(guó)外相比,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于發(fā)展階段,房地產(chǎn)稅收體系中有許多不完善的地方,嚴(yán)重影響和阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。國(guó)外成功的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)的措施對(duì)于我國(guó)政府進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控體系,無疑是值得借鑒和學(xué)習(xí)的。

　　一、國(guó)外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本做法

　　各國(guó)對(duì)利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)均有自己的觀點(diǎn)和措施,如果拋開文化背景和歷史因素不看,歸納起來其共性主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

　　一是世界各國(guó)都非常重視住房保障體系的建立和健全,房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政府稅收手段這只“有形之手”,絕大部分情況下也都是針對(duì)住房保障問題的;

　　二是為確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的和諧發(fā)展,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收調(diào)控政策主要分為兩個(gè)層面:對(duì)供給的掌控與對(duì)需求的調(diào)控。其中大多數(shù)國(guó)家主要致力于在需求的調(diào)控方面做文章。如果單純從供給方面調(diào)控,勢(shì)必進(jìn)一步加劇供求關(guān)系的扭曲,客觀上增加需求方對(duì)價(jià)格上漲的預(yù)期,實(shí)際的結(jié)果便是房地產(chǎn)價(jià)格不但沒壓下來,反而與日俱增。因此,在掌控供給的基礎(chǔ)上,發(fā)揮稅收政策對(duì)需求的調(diào)控就顯得極為必要。

　　(一)以高額稅率對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行征稅,有效抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)攀升,與城市一般居民的需求在結(jié)構(gòu)和支付能力上存在著雙重矛盾。這種異�，F(xiàn)象,主要是房地產(chǎn)投機(jī)性需求造成的。各國(guó)在利用重稅抑制投機(jī)行為的做法主要有種:

　　一是利用高額地皮稅的征收有效抑制了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的投機(jī)行為。如在法國(guó),購(gòu)房者除要繳納高額地皮稅外,還需支付住房稅或空房稅,這導(dǎo)致了長(zhǎng)期以來法國(guó)人不把房地產(chǎn)市場(chǎng)視為投資或財(cái)產(chǎn)保值的重要領(lǐng)域;

　　二是采用逐步升級(jí)的辦法,用重稅打擊投機(jī)。如韓國(guó)的做法是,從20xx年起,將對(duì)出售第二套房產(chǎn)的賣主征收50%的資本收益稅,對(duì)擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅。也就是說,投機(jī)者賣掉一套住房,政府就拿走一半,使投機(jī)者無利可圖甚至虧本;

　　三是對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收高稅。例如,美國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收的稅收要占到其全部財(cái)產(chǎn)稅收入的80%。而我國(guó)在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)涉及稅種相對(duì)較少,稅負(fù)相對(duì)較輕,這就降低了房地產(chǎn)保有者的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn),在客觀上增加了房地產(chǎn)投機(jī)者的需求。

　　(二)對(duì)低收入購(gòu)房者給予稅收方面的優(yōu)惠或補(bǔ)貼

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)升溫,導(dǎo)致越來越多的低收入者購(gòu)買住房時(shí)力不從心。為了有效的緩和房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾,平衡供求關(guān)系,許多國(guó)家都對(duì)低收入購(gòu)房者給予了稅收方面的優(yōu)惠或出臺(tái)了各種補(bǔ)貼方案:

　　一是對(duì)低收入者和老年人購(gòu)房和租房的稅收優(yōu)惠政策。如美國(guó)為了使低收入者能買得起和租得起房子,美國(guó)國(guó)會(huì)在1986年通過了低收入者購(gòu)房和租房稅收抵扣的法案,并在1993年成為永久性的法令。根據(jù)這項(xiàng)法令,聯(lián)邦每年給各州分配稅收抵扣的最高限額(每人1.25美元乘以各州的人口),房屋的業(yè)主可在10年內(nèi)每年接受個(gè)人所得稅的直接抵扣。而凡已到或已超過55歲的納稅人(或其配偶),出售其住房時(shí),符合一定條件可享受一次性扣除125000美元售房納稅贏利的政策;

　　二是實(shí)施廉租房制度,運(yùn)用各級(jí)稅收對(duì)廉租房進(jìn)行補(bǔ)貼。如法國(guó)政府規(guī)定,各大城市必須建設(shè)一定數(shù)量的廉租房,其比例約為總住房面積的15%至20%。廉租房的存在使得房屋買賣市場(chǎng)需求減少,房?jī)r(jià)因此處于穩(wěn)定狀態(tài)。除此之外,政府還長(zhǎng)期運(yùn)用稅收推行租房補(bǔ)貼等福利制度,社會(huì)各階層的無房戶都可在租房時(shí)享受政府相關(guān)的稅收補(bǔ)貼,而建造廉租房的房地產(chǎn)企業(yè)也可獲得中央政府在稅收方面的優(yōu)惠或補(bǔ)貼;

　　三是利用稅收收入推行福利住房,滿足低收入階層的住房需求。所謂“福利住房”,是指由國(guó)家資助建造、租金較低、專門租給低收入者的住宅。例如德國(guó),多年來,政府投入了巨額資金,大規(guī)模興建了許多“福利住房”,很好的滿足了市場(chǎng)尤其是低收入階層對(duì)“福利住房”的需求,而這些“福利住房”的預(yù)算絕大部分都來自于國(guó)家的稅收收入。特別是在北歐一些高稅收,高福利的國(guó)家,政府利用稅款建造福利住房已經(jīng)是家常便飯。

　　(三)充分運(yùn)用稅收杠桿促進(jìn)住宅業(yè)的發(fā)展。雖然各國(guó)政府施行的具體措施不同,但均對(duì)從事開發(fā)廉價(jià)住房、福利房、或是集體籌資建房等有利于調(diào)控房?jī)r(jià)的商業(yè)行為予以了稅收方面的支持。

　　一是對(duì)利用抵押貸款購(gòu)買、建造和大修自己房屋的業(yè)主,在征收個(gè)人所得稅時(shí)減免抵押貸款的利息支出。

　　二是對(duì)擁有自己住房的業(yè)主,還可減免地方稅、財(cái)產(chǎn)稅等。

　　三是對(duì)出租房屋的業(yè)主實(shí)行稅收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又稱主住宅)收益的個(gè)人所得稅。如美國(guó)按照現(xiàn)行的稅法,出售一套自用居住滿二年以上的住宅,如果是單身,其售價(jià)與購(gòu)入價(jià)的差價(jià)收入不超過25萬美元,就可免稅;如果是已婚家庭,差價(jià)收入不超過50萬美元,也可免稅。由于美國(guó)房?jī)r(jià)一直比較平穩(wěn),售房差價(jià)收益很難超過這一限額,這意味著美國(guó)房屋的出售幾乎都是免去所得稅的。這不僅提高了消費(fèi)者的居住條件,同時(shí)也活躍了房地產(chǎn)市場(chǎng),擴(kuò)大了國(guó)內(nèi)的有效需求,推動(dòng)了國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

　　(四)設(shè)計(jì)差別性稅收政策體系,即對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)區(qū)分有償和無償,并考慮實(shí)際占有權(quán)屬時(shí)間長(zhǎng)短征稅。這雖然不能從根本上完全區(qū)分正常房產(chǎn)需求和投機(jī)性房地產(chǎn)需求,但可以在相當(dāng)程度上實(shí)現(xiàn)二者在稅收政策上的差別性對(duì)待,保護(hù)合理的理性需求,增加投機(jī)性需求的交易成本。

　　從國(guó)際稅收實(shí)踐來看,當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)生買賣等有償轉(zhuǎn)讓時(shí),大多數(shù)國(guó)家都規(guī)定應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)讓收益增值部分課稅。美國(guó)、日本、英國(guó)、法國(guó)、芬蘭等國(guó)家,把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益歸入個(gè)人或法人的綜合收益,征收個(gè)人所得稅或法人稅(公司所得稅),其中美國(guó)實(shí)行15%到34%的累進(jìn)稅率。意大利將從買入到轉(zhuǎn)讓時(shí)的價(jià)格上漲部分作為稅基,按照價(jià)格增長(zhǎng)幅度采用累進(jìn)制,按5%至30%的稅率征收不動(dòng)產(chǎn)增值稅。

　　(五)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)征收不動(dòng)產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)稅,以防止房地產(chǎn)市場(chǎng)中的商業(yè)活動(dòng)出現(xiàn)欺詐,漏稅等非法行為。所謂不動(dòng)產(chǎn)稅,是對(duì)土地或房屋所有或占有者征收的稅,依據(jù)為不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。不動(dòng)產(chǎn)又可分為三種類型:

　　一是將土地、房屋和有關(guān)建筑物、機(jī)械以及其他固定資產(chǎn)綜合在一起而課征的不動(dòng)產(chǎn)稅。如巴西、日本、芬蘭、加拿大等的不動(dòng)產(chǎn)稅;

　　二是只對(duì)土地和房屋合并征收的房地產(chǎn)稅,如墨西哥、波蘭的房地產(chǎn)稅,泰國(guó)的`住宅建筑稅等;

　　三是單獨(dú)對(duì)土地或房屋課征的土地稅或房屋稅。土地有地畝稅(面積稅)和地價(jià)稅兩種形式,西方多采用地價(jià)稅(主要采用估價(jià)計(jì)稅方法)。除此之外,在不征收不動(dòng)產(chǎn)稅的國(guó)家,一般征收財(cái)產(chǎn)稅,如美國(guó)、英國(guó)、瑞典、瑞士、丹麥、挪威、荷蘭等國(guó),操作辦法是將不動(dòng)產(chǎn)與其他財(cái)產(chǎn)捆在一起,就納稅人在某一時(shí)點(diǎn)的所有財(cái)產(chǎn)課征一般財(cái)產(chǎn)稅,計(jì)稅依據(jù)是財(cái)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。其中美國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅最具代表性。當(dāng)然還有定期不動(dòng)產(chǎn)增值稅:該稅種主要是針對(duì)占有房地產(chǎn)超一定年限的產(chǎn)權(quán)所有者征收,通過對(duì)房地產(chǎn)的重新評(píng)估,對(duì)其增值額征收,

　　一般為5 年期和10 年期增值稅兩種。因此,以上三種針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的征稅有效地保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展,避免了業(yè)主控制或低效率使用房產(chǎn),刺激了交易活動(dòng),這既繁榮了房地產(chǎn)市場(chǎng),又推動(dòng)了房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置,同時(shí)也打擊了房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)行為和非法交易行為。

　　二、國(guó)外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特點(diǎn)

　　從以上國(guó)外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本做法,可以總結(jié)出其主要特點(diǎn):

　　一是大多數(shù)國(guó)家對(duì)房產(chǎn)和土地合一征收,適用統(tǒng)一的稅制;

　　二是國(guó)外房地產(chǎn)稅收的征稅范圍既包括城鎮(zhèn),也包括農(nóng)村;

　　三是大多數(shù)國(guó)家按房屋和土地的評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅,評(píng)估價(jià)值根據(jù)房地產(chǎn)坐落地點(diǎn)、建筑結(jié)構(gòu)、成新程度等因素確定,相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)值的一定比例。與此相適應(yīng),大多數(shù)國(guó)家建立了比較完備的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估制度,按照一定的周期對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估;四是大多數(shù)國(guó)家房地產(chǎn)稅的納稅人是房地產(chǎn)的所有者,或者是對(duì)所有者和使用者均課稅;五是在大多數(shù)國(guó)家房地產(chǎn)稅是地方政府的主要稅種,構(gòu)成了地方財(cái)政收入的主要來源。

　　三、國(guó)外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)我國(guó)的經(jīng)驗(yàn)借鑒

　　(一)充分利用稅收手段加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控,尤其是對(duì)那些圖謀暴利的房地產(chǎn)企業(yè)征稅高稅,堅(jiān)決打擊各種投機(jī)行為。

　　眾所周知,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于暴利行業(yè),年增長(zhǎng)率極高。房地產(chǎn)廠商的一舉一動(dòng),牽動(dòng)著社會(huì)上千家萬戶的心,甚至影響了滬深股市的走勢(shì),給股市帶來了一定的安全隱患。老百姓對(duì)房?jī)r(jià)居高不下的抱怨,媒體對(duì)房地產(chǎn)泡沫的置疑,專家對(duì)房地產(chǎn)隱患的責(zé)問,使得征收高稅打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為已經(jīng)到了刻不容緩的地步。因此借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),開征新的統(tǒng)一規(guī)范的“房地產(chǎn)稅”,增大稅收對(duì)房地產(chǎn)存量的稅收調(diào)節(jié)很有必要。筆者認(rèn)為,我國(guó)改革后的房地產(chǎn)稅其基本思路是否可作如下考慮:

　　1.將現(xiàn)行房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅合并,對(duì)土地、房產(chǎn)開征統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅;

　　2.按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù),以客觀地反映房地產(chǎn)價(jià)值;

　　3.適當(dāng)擴(kuò)大征稅范圍,將發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)村納入房地產(chǎn)體系;

　　4.體現(xiàn)區(qū)別征收原則,對(duì)第一套自住房免稅,第二套自住房征稅,第三套以上加成征收;

　　5.房地產(chǎn)稅應(yīng)逐步發(fā)展成為地方主體稅種,因此應(yīng)在法律層面上對(duì)房地產(chǎn)稅征收范圍、基本稅率確定、浮動(dòng)幅度等方面賦予地方相應(yīng)的立法和管理權(quán)限。

　　(二)切實(shí)利用稅收杠桿促進(jìn)住宅業(yè)的發(fā)展,同時(shí)制定相關(guān)稅收政策,對(duì)低收入者和老年人購(gòu)房和租房實(shí)行稅收優(yōu)惠或補(bǔ)貼。

　　稅收政策是國(guó)家進(jìn)行產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整的重要手段,是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)配置的有效方法,我國(guó)應(yīng)當(dāng)借鑒美國(guó)稅收政策中支持住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方法來改革我國(guó)稅收杠桿,支持我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展。此外,由于我國(guó)還處在經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段,存在一定的貧富差異,存在相當(dāng)多的低收入者,合理地解決低收入者居住問題是關(guān)系我國(guó)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)安全的重要問題。如果通過稅收優(yōu)惠政策,鼓勵(lì)老年人購(gòu)房和售房,不僅能完善社會(huì)保障體系,解決老年人的居住問題,使他們可以安度晚年,而且還能有效地增加二手房市場(chǎng)的房源,激活樓市,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。

　　(三)開征“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)�人所得稅”,即對(duì)有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)生的利潤(rùn)征稅。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的差別性稅收在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)針對(duì)消費(fèi)性需求和投機(jī)性需求實(shí)行差別性稅收政策,這是當(dāng)前稅收政策調(diào)控的力度點(diǎn)所在。

　　具體做法可以參照國(guó)外成功的經(jīng)驗(yàn),對(duì)購(gòu)買房產(chǎn)一年內(nèi)的轉(zhuǎn)讓所得征收25%的所得稅,三年內(nèi)的轉(zhuǎn)讓所得的征收15%的所得稅,三年以上的免征。開征房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)�人所得稅可以在保護(hù)真實(shí)購(gòu)房需求的同時(shí),有效地抑制投機(jī)性需求,降低泡沫風(fēng)險(xiǎn)。其次是對(duì)購(gòu)入未滿三年的商品住房轉(zhuǎn)讓征收5%營(yíng)業(yè)稅,以及營(yíng)業(yè)稅稅額7%的城建稅和3%的教育費(fèi)附加,三年以上減半征收。之所以采用“組合拳”,是因?yàn)閮H僅征收營(yíng)業(yè)稅的調(diào)控力度有限,而且也容易讓房地產(chǎn)投機(jī)需求將稅負(fù)向后轉(zhuǎn)嫁。沿海一些城市的實(shí)踐已經(jīng)表明了這一點(diǎn)。

房地產(chǎn)論文6

　　一、我國(guó)房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理存在的不足

　　(一)房地產(chǎn)集團(tuán)的資金管理手段相對(duì)落后

　　目前，房地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)記賬工作基本使用財(cái)務(wù)軟件，但這些軟件大都是只具有一般的財(cái)務(wù)記賬功能，沒有合同管理，預(yù)算管理，成本控制，財(cái)務(wù)分析，項(xiàng)目管理等各個(gè)方面的管理軟件。金融信息化業(yè)務(wù)的實(shí)施，模塊功能少不能滿足管理的需要。如果沒有必要的軟件和硬件的支持，是不能跟上現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理發(fā)展的腳步的。

　　(二)房地產(chǎn)集團(tuán)的投資決策不夠科學(xué)

　　由于前幾年的房地產(chǎn)行業(yè)比較火�；貓�(bào)率也比較高，這使得一些房地產(chǎn)集團(tuán)只注重利潤(rùn)的獲得，而忽視了行業(yè)發(fā)展的周期性關(guān)系和一些潛在的風(fēng)險(xiǎn)，造成企業(yè)對(duì)未來的評(píng)估存在的不足，在進(jìn)行一些投資時(shí)比較盲目，缺乏一定的合理性，這使得房地廠商不能按預(yù)期收到投資的匯報(bào)，使得企業(yè)的投資很難收回。

　　(三)房地產(chǎn)集團(tuán)的融資形式比較單一

　　由于我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)剛剛起步，使得房地產(chǎn)的融資市場(chǎng)也屬于起步階段，常見的融資形式一般是短期和長(zhǎng)期的銀行貸款形式，形式比較單一，不能向國(guó)外那樣通過發(fā)行企業(yè)債券進(jìn)行融資，另外由于這幾年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也加大了干預(yù)手段，使得房地產(chǎn)集團(tuán)很難通過發(fā)行股票來進(jìn)行資金的籌集。

　　二、如何做好房地產(chǎn)集團(tuán)的資金管理

　　(一)更新房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理的觀念

　　對(duì)于房地產(chǎn)集團(tuán)而言，資金管理的重要性要充分認(rèn)識(shí)到，在管理的過程中，財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)部門應(yīng)積極參與。要充分認(rèn)識(shí)這項(xiàng)工作不僅僅是記賬算賬而已，事后還需要進(jìn)行必要的資金管理。因此，我們需要作出必要的資金管理理念的創(chuàng)新和發(fā)展，集中精力做一些相關(guān)資金管理的實(shí)際工作，科學(xué)的進(jìn)行資金管理。還需要結(jié)合房地產(chǎn)集團(tuán)的具體情況，并積極運(yùn)用一系列先進(jìn)的`技術(shù)，在過去的業(yè)務(wù)流程和運(yùn)作模式背后進(jìn)行創(chuàng)新，在降低成本的基礎(chǔ)上，最大限度地提高經(jīng)濟(jì)效益。

　　(二)更新房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理人員的素質(zhì)

　　財(cái)務(wù)人員只有提高了工作素質(zhì)，嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)制度，才能保證房地產(chǎn)集團(tuán)的質(zhì)量誠(chéng)信，繼而開展各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。主要從以下方面來提高財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)，首先在招聘過程中工作人員必須對(duì)應(yīng)聘者進(jìn)行仔細(xì)的審查，以確保招聘的人員具有良好的專業(yè)知識(shí)，并是一個(gè)踏實(shí)肯干的人才。其次，隨后進(jìn)入財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)工作，通過定期對(duì)財(cái)會(huì)人員進(jìn)行培訓(xùn)，不斷提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)知識(shí)的整體素質(zhì)和水平，財(cái)務(wù)人員也需要不斷的學(xué)習(xí)，了解新的會(huì)計(jì)方面的政策和對(duì)自己的專業(yè)知識(shí)進(jìn)行更新。

　　(三)擴(kuò)展房地產(chǎn)集團(tuán)的融資渠道

　　目前我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始探索其他的融資方式，資本市場(chǎng)直接融資和間接融資需要增加開發(fā)工作，應(yīng)進(jìn)一步完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的多元化制度，包括投資基金、股權(quán)融資、債務(wù)融資、證券、信托和其他形式。在廣泛的情況下，大量的資金從私營(yíng)部門能夠擺脫房地產(chǎn)基金，債券、信托等地方。因此，廣泛的房地產(chǎn)公司融資不僅可以幫助解決融資困難的問題，同時(shí)也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士適者生存以及提高其質(zhì)量。

　　(四)更新房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理的有關(guān)制度

　　房地產(chǎn)集團(tuán)應(yīng)建立和完善企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度，建立會(huì)計(jì)，內(nèi)部審計(jì)，內(nèi)部牽制，財(cái)產(chǎn)清查，內(nèi)部審計(jì)，原始記錄管理等一系列的企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度，從而為企業(yè)規(guī)范財(cái)務(wù)管理，奠定有章可循的良好基礎(chǔ)。企業(yè)管理中必須以財(cái)務(wù)管理為中心，大力加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，首先要做的就是是要建立一個(gè)強(qiáng)大的財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和控制，以提供組織保障。

　　三、結(jié)束語

　　房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理的好壞直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，由于房地產(chǎn)企業(yè)本身所具有的一些不可控因素，使得在房地產(chǎn)資金管理上存在很多困難，因此要全面加大對(duì)房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理的力度，從而使房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理更加科學(xué)、合理，拓寬房地產(chǎn)集團(tuán)的融資渠道，從而保證企業(yè)項(xiàng)目的順利開發(fā)。

房地產(chǎn)論文7

　　旅游房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，和普通房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有一定的區(qū)別，它是依托周圍較為豐富的旅游資源建立起的房地產(chǎn)行業(yè)，它涉及到的項(xiàng)目和普通房地產(chǎn)企業(yè)相比多了休閑旅游以及度假等。也正是由于這些使其在房地產(chǎn)行業(yè)具備一定的優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)力，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時(shí)擁有完善的配套功能和極高的投資價(jià)值。本文我們縮小論述范圍（以下的企業(yè)都指旅游房地產(chǎn)企業(yè)），重點(diǎn)探討旅游房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制中的問題，以促進(jìn)企業(yè)又好又快發(fā)展。

　　一、企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概論

　　企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的是在目前依法納稅的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)在納稅過程中因?yàn)樽陨淼脑�因�(qū)е缕浼{稅行為和有關(guān)法律法規(guī)產(chǎn)生了沖突，違反了稅務(wù)部門的有關(guān)政策和規(guī)定，給企業(yè)造成不可估量的損失。企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一個(gè)最鮮明的表現(xiàn)就是繳納不必要的稅款或者沒有繳納夠應(yīng)繳納的稅款。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特征

　　房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也是多數(shù)風(fēng)險(xiǎn)里的一種，它具備和其他風(fēng)險(xiǎn)相似的特征，主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面。

　　（一）企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具備普遍性和廣泛性，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)或多或少都具備一定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并且稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在始終困擾著各企業(yè)的管理者，給企業(yè)的發(fā)展造成隱患。

　�。ǘ�）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具備客觀性，具體表現(xiàn)在它的存在不會(huì)因?yàn)槠髽I(yè)經(jīng)營(yíng)好壞或者管理者的個(gè)人意愿而變化，各企業(yè)只能采取措施降低風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生幾率，而不能杜絕它的存在。

　�。ㄈ�）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一旦被觸發(fā)，會(huì)給企業(yè)帶來沉重的損失。同時(shí)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可以轉(zhuǎn)化成其他類型的風(fēng)險(xiǎn)，一旦風(fēng)險(xiǎn)處理不善，會(huì)將企業(yè)帶入到嚴(yán)重的危機(jī)之中。

　　（四）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有隱藏性，它是一種看不見摸不到的東西，但是存在于各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，一旦經(jīng)營(yíng)管理不善觸發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，必定會(huì)讓企業(yè)承受嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。

　　三、目前旅游房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

　　由于風(fēng)險(xiǎn)要素的不同，我們?cè)谧肪慷悇?wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生原因時(shí)一般從內(nèi)部和外部?jī)蓚�(gè)角度看風(fēng)險(xiǎn)是如何產(chǎn)生的。

　�。ㄒ唬┒悇�(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的內(nèi)部原因

　　內(nèi)部原因是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的最為重要的因素，筆者在經(jīng)過調(diào)查和分析之后認(rèn)為目前納稅體制下房地產(chǎn)行業(yè)存在三個(gè)導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的內(nèi)部原因原因，下面將詳細(xì)進(jìn)行分析。

　　1.財(cái)務(wù)部門財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)核算水平較低

　　財(cái)務(wù)核算是企業(yè)納稅過程中最為關(guān)鍵的一步，財(cái)務(wù)核算水平的高低直接影響了納稅情況。房地產(chǎn)行業(yè)在財(cái)務(wù)核算過程中涉及到一些關(guān)鍵的基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)和涉稅行為有著緊密的關(guān)聯(lián)，因?yàn)樵趯?shí)際納稅過程中納稅額的大小都是由這些基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)計(jì)算得來。因此可以這樣說，財(cái)務(wù)部門核算水平的高低將直接決定著納稅風(fēng)險(xiǎn)的大小。但是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)核算過程存在很多缺陷和漏洞，企業(yè)沒有制定較為詳細(xì)規(guī)范的核算制度，這樣財(cái)務(wù)人員在核算的過程中沒有有效的制度作為參考，只能依據(jù)自己平日里的工作經(jīng)驗(yàn)粗略進(jìn)行核算，這樣的核算必定導(dǎo)致結(jié)果和實(shí)際情況存在較大的差距，造成會(huì)計(jì)信息不準(zhǔn)確，在納稅中也因核算數(shù)據(jù)的真實(shí)性存在疑惑而造成稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加。

　　2.房地產(chǎn)企業(yè)制度不健全

　　目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各項(xiàng)制度不完善是導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高的另一個(gè)原因。通過近幾十年的發(fā)展可以看出，很多房地產(chǎn)企業(yè)都是由于自己在管理體制方面存在缺陷而最終走向了失敗。但是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)制度都存在較大的問題，和自身的實(shí)際發(fā)展情況不相符合，并且很多制度的建立都不在國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)的允許之內(nèi)，甚至一些較小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部根本不建立財(cái)務(wù)制度。以上這些都將會(huì)在進(jìn)行納稅過程中導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加，給企業(yè)的良好運(yùn)營(yíng)帶來風(fēng)險(xiǎn)。

　　3.房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)納稅行為沒有足夠的重視

　　對(duì)納稅行為重視不夠是造成房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高的主觀因素。根據(jù)國(guó)家《稅務(wù)法》的有關(guān)規(guī)定，各企業(yè)應(yīng)該按時(shí)、積極繳納稅款，這是一個(gè)企業(yè)的責(zé)任。但是目前的情況是很多企業(yè)管理者對(duì)納稅都持有一種消極的態(tài)度，認(rèn)為納稅是一種資金的`流失，在一定程度上減少了企業(yè)的流動(dòng)資金，降低了企業(yè)的利潤(rùn)。因此，很多企業(yè)為了降低自己的納稅數(shù)額，將國(guó)家的法律法規(guī)拋在腦后，用違法手段進(jìn)行偷稅漏稅活動(dòng)，這樣一旦被有關(guān)部門查獲，高額的罰款會(huì)讓企業(yè)流失更多的資金，給企業(yè)的發(fā)展帶來更為不利的影響。

　�。ǘ�）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的外部原因

　　由于我國(guó)長(zhǎng)期處于社會(huì)主義初級(jí)階段，雖然開展了依法治國(guó)戰(zhàn)略，但是在法制建設(shè)中仍然存在一些缺陷，在稅務(wù)法中就是這樣。我國(guó)的稅務(wù)法雖然大體上對(duì)企業(yè)納稅進(jìn)行詳細(xì)的說明和規(guī)定，但是很多條例都沒有進(jìn)行具體的解釋和說明，論述較為籠統(tǒng)，這就給企業(yè)的稅務(wù)計(jì)算造成了一定的困擾，讓企業(yè)難以理解稅務(wù)法的有關(guān)規(guī)定。同時(shí)，企業(yè)只有對(duì)稅務(wù)法的執(zhí)行權(quán)力，卻沒有解釋權(quán)力，這就讓企業(yè)處在一個(gè)比較尷尬的境地，加之我國(guó)的稅務(wù)法經(jīng)常性的會(huì)進(jìn)行一些更新或者變動(dòng)，這就導(dǎo)致企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加。

　　四、降低旅游房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施

　�。ㄒ唬┘訌�(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)建設(shè)

　　風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)是指企業(yè)在納稅行為之前，企業(yè)要根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)和規(guī)律對(duì)潛在的風(fēng)險(xiǎn)做出預(yù)判，并且采取一些風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施，同時(shí)通知有關(guān)部門尤其財(cái)務(wù)部門要及時(shí)控制資金使用，做好風(fēng)險(xiǎn)防范工作。這樣的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)雖然在運(yùn)營(yíng)過程中有一些預(yù)測(cè)成分，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警并不是具備十足的把握，但是還是能夠在一定程度上降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，減少企業(yè)的損失。

　　（二）企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者加強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

　　管理人員在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范中發(fā)揮著帶頭的作用，為了增加抗風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，企業(yè)要定期組織一些管理人員或者部門的領(lǐng)導(dǎo)者進(jìn)行學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，不斷提升他們的思想意識(shí)和觀念，還要定期對(duì)其進(jìn)行考核，著重看其是否具備一定的抗風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和組織抗風(fēng)險(xiǎn)能力，這樣，管理者才會(huì)發(fā)揮出企業(yè)在規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中的帶頭領(lǐng)導(dǎo)作用，促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

　　（三）加強(qiáng)與同行企業(yè)之間的交流溝通

　　很多房地產(chǎn)企業(yè)將同行視為死對(duì)頭，各企業(yè)之間也幾乎都是閉門造車，互不聯(lián)系，這樣的發(fā)展?fàn)顩r是萬萬不可取的。加強(qiáng)同行業(yè)之間的交流，互相開展業(yè)務(wù)往來有利于及時(shí)了解在稅務(wù)方便的最新消息，尤其是本地區(qū)稅務(wù)部門會(huì)有可能根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策的要求進(jìn)行稅收調(diào)整，這些小小的改動(dòng)很容易不被企業(yè)多重視，加強(qiáng)行業(yè)之間的交流，能夠及時(shí)掌握政策的變化，從而對(duì)此做出防范措施，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

　�。ㄋ模┘訌�(qiáng)企業(yè)制度建設(shè)，不斷提升核算水平

　　房地產(chǎn)企業(yè)要不斷加強(qiáng)自身體制建設(shè)和完善，應(yīng)該根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況開展建設(shè)和投資，各部門要加強(qiáng)內(nèi)部控制體系建設(shè)，加強(qiáng)預(yù)算管理和審計(jì)。企業(yè)應(yīng)該組織各部門領(lǐng)導(dǎo)人員對(duì)本企業(yè)制定詳細(xì)的發(fā)展規(guī)劃，各部門在工作中應(yīng)該時(shí)刻把企業(yè)的利益放在首位，嚴(yán)格遵守企業(yè)的規(guī)章制度。財(cái)務(wù)部門的建設(shè)尤為重要，要著重解決數(shù)據(jù)核算水平較低的情況，在核算中應(yīng)該按照企業(yè)的有關(guān)工作流程一步步詳細(xì)進(jìn)行，不允許出現(xiàn)無據(jù)可依的情況，這樣才會(huì)給稅務(wù)工作提供準(zhǔn)確地財(cái)務(wù)信息和數(shù)據(jù)，保障納稅準(zhǔn)時(shí)、準(zhǔn)數(shù)完成，降低納稅風(fēng)險(xiǎn)。

　　五、總結(jié)

　　目前稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是困擾房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一大難題，并且稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是始終存在的，只有采取保障性措施降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率，才能降低企業(yè)的損失。企業(yè)管理者要從內(nèi)部改革建設(shè)做起，重視稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題，采取有效的管理方法和措施對(duì)其進(jìn)行控制，促進(jìn)企業(yè)又好又快發(fā)展。

房地產(chǎn)論文8

　　摘要：體驗(yàn)營(yíng)銷突破傳統(tǒng)上“理性消費(fèi)者”的假設(shè)，認(rèn)為消費(fèi)者消費(fèi)時(shí)是理性與感性兼具的。消費(fèi)者在消費(fèi)過程中的體驗(yàn)成為品牌經(jīng)營(yíng)的有效途徑。本文結(jié)合某開發(fā)商的具體項(xiàng)目，討論體驗(yàn)營(yíng)銷在房地產(chǎn)中運(yùn)用。

　　關(guān)鍵詞：體驗(yàn)營(yíng)銷房地產(chǎn)

　　美國(guó)未來學(xué)家阿爾文·托夫勒預(yù)言服務(wù)經(jīng)濟(jì)的下一步是走向體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)，人們會(huì)創(chuàng)造越來越多的跟體驗(yàn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入成熟時(shí)期，房地產(chǎn)產(chǎn)品的同質(zhì)性日益嚴(yán)重，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，在這種情況下，“體驗(yàn)營(yíng)銷”這一方式受到房地產(chǎn)業(yè)廣泛的關(guān)注。

　　體驗(yàn)營(yíng)銷就是從消費(fèi)者的感官、情感、思考、行動(dòng)、關(guān)聯(lián)五個(gè)方面來重新定義、設(shè)計(jì)營(yíng)銷理念。在體驗(yàn)營(yíng)銷時(shí)代，營(yíng)銷的重點(diǎn)是，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品從設(shè)計(jì)到投入使用與消費(fèi)者接觸的所有點(diǎn)，研究這些點(diǎn)，通過對(duì)它們的體驗(yàn)建立起品牌在消費(fèi)者心中的深刻印象。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全過程，體驗(yàn)應(yīng)貫穿始終。從開始的規(guī)劃設(shè)計(jì)到客戶入住后的長(zhǎng)期物業(yè)服務(wù)。每一個(gè)環(huán)節(jié)，開發(fā)商都必須從消費(fèi)者的角度來構(gòu)思，不能像過去一樣僅僅滿足于怎樣把它做好，而是要考慮消費(fèi)者看到它、使用它時(shí)，會(huì)產(chǎn)生什么樣的感受。

　　本文以廈門某房地產(chǎn)商，在洛陽新城區(qū)首次投資的成功案例為例，淺談“體驗(yàn)營(yíng)銷”在房地產(chǎn)業(yè)中的運(yùn)用。

　　一、項(xiàng)目基本情況

　　1.項(xiàng)目位置：洛陽古城路、王城大道與民苑二路形成的圍合區(qū)域內(nèi)，臨隋唐城遺址。

　　2.項(xiàng)目占地:690573㎡

　　3.SWOT分析。(1)優(yōu)勢(shì)S。地段優(yōu)勢(shì)明顯，處洛陽新城區(qū)，是住宅集中區(qū)，地段好;交通條件較好，王城大道與古城大道均為城市干道，且周邊有多條公交線路;臨路狀況較好，有利于沿街店面設(shè)置，商業(yè)價(jià)值形成;臨隋唐城遺址，為項(xiàng)目未來業(yè)主帶來良好的視野及景觀。(2)劣勢(shì)W。地塊不規(guī)則形,且呈條形，在項(xiàng)目規(guī)劃上存在較大難度;周邊配套薄弱,目前周邊配套少，生活不便利;周邊人流較少，人氣較弱，商業(yè)氛圍相對(duì)較難形成;道路交通污染，臨城市干道，存在一定交通污染。(3)機(jī)會(huì)O。洛陽房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在發(fā)展階段，市場(chǎng)走勢(shì)基本穩(wěn)定;洛陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市化進(jìn)程推動(dòng);南方開發(fā)商介入洛陽市場(chǎng)，在政府及消費(fèi)者層面都能帶來一定的優(yōu)勢(shì)。(4)隱憂T本案體量較大，消化周期較長(zhǎng)，未來項(xiàng)目銷售存在不確定性壓力;隨著競(jìng)爭(zhēng)加劇，產(chǎn)品品質(zhì)提升，這在一定程度上將影響本案項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的形成;宏觀經(jīng)濟(jì)及政策的不確定，是本案未來開發(fā)的.潛在性風(fēng)險(xiǎn)。

　　二、項(xiàng)目之體驗(yàn)營(yíng)銷

　　1.目標(biāo)客戶群分析。

　　根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)及消費(fèi)者需求的了解，結(jié)合本案的區(qū)位特征，將本案客戶群定位為——洛陽地區(qū)中高端的購(gòu)房需求消費(fèi)群體——其具備以下特征未來客戶群:來源地——洛陽市區(qū)及城郊居民為主，部分周邊縣市居民;置業(yè)類型——以自住型消費(fèi)為主，老城區(qū)二次以上置業(yè)者占多數(shù)，進(jìn)城置業(yè)者比例突出;職業(yè)類型——私營(yíng)業(yè)主、農(nóng)村高收入者等為主要客戶群;消費(fèi)特征——對(duì)新城的區(qū)位認(rèn)同度高，對(duì)項(xiàng)目總價(jià)值要求較高，戶型、園林及配套均有相對(duì)突出的要求，并看好區(qū)域及社區(qū)發(fā)展前景。

　　根據(jù)馬斯洛的需求層次理論，越往高處的人，心理需求越明顯，情感需求越強(qiáng)烈。當(dāng)物質(zhì)生活水準(zhǔn)達(dá)到一定程度以后，人們購(gòu)買住宅的目的不再是出于滿足簡(jiǎn)單居住的要求，而是出于滿足一種心理和情感上的渴求，或者是追求某種特殊房地產(chǎn)產(chǎn)品與自我定位的吻合。人們?cè)谫?gòu)房時(shí)除了價(jià)格等因素之外，更偏好那些能與自我心理需求引起共鳴的產(chǎn)品。因此，產(chǎn)品定位應(yīng)該緊緊圍繞客戶需求展開。

　　2.產(chǎn)品定位及創(chuàng)新。

　　根據(jù)對(duì)目標(biāo)客戶群的心理分析，本案從以下幾方面對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行定位：(1)公園地產(chǎn)概念，倡導(dǎo)生態(tài)、人文的地產(chǎn)開發(fā)理念;(2)軟性配套，體現(xiàn)在項(xiàng)目配套及各項(xiàng)服務(wù)的突出優(yōu)勢(shì)，與區(qū)域市場(chǎng)形成差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì);(3)以綜合性社區(qū)的姿態(tài)入市，體現(xiàn)規(guī)模優(yōu)勢(shì)，有利于項(xiàng)目形象的樹立。綜上，將本案定位為洛陽新城區(qū)中高檔的、公園主題的、集居住、購(gòu)物、商務(wù)等功能于一體，具有突出軟性配套特色的復(fù)合大盤，并附以下產(chǎn)品特色，以滿足客戶需求，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目差異化。①生態(tài)車庫——?jiǎng)?chuàng)新“會(huì)呼吸的地下車庫”，增強(qiáng)產(chǎn)品附加值;②空中別墅庭院——帶大庭院的高層戶型規(guī)劃，增強(qiáng)觀景效果及品質(zhì);③組合結(jié)構(gòu)戶型——?jiǎng)?chuàng)新2+1，3+1的戶型結(jié)構(gòu)，靈動(dòng)變通，實(shí)現(xiàn)戶型多樣化;④社區(qū)配套方面：生態(tài)社區(qū)——通過建材選擇、人車分流、垃圾處理、直飲水系統(tǒng)、中水處理等系統(tǒng)等與社區(qū)園林綜合實(shí)現(xiàn);智能社區(qū)——智能化社區(qū)安防系統(tǒng)、家居智能系統(tǒng);數(shù)字社區(qū)——社區(qū)網(wǎng)絡(luò)一體化，物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)化;音樂社區(qū)——社區(qū)背景音樂系統(tǒng)，家居背景音樂系統(tǒng);文化社區(qū)——通過社區(qū)會(huì)所文化性設(shè)施及社區(qū)商業(yè)配套等實(shí)現(xiàn);名流社區(qū)——休閑及運(yùn)動(dòng)雙會(huì)所規(guī)劃;

　　3.體驗(yàn)式活動(dòng)。

　　購(gòu)房即便對(duì)于中高端階層也不可能是瞬間決定的事情，次次體驗(yàn)給客戶新的感受。耐心陪伴著顧客，從初步體驗(yàn)到認(rèn)可產(chǎn)品品質(zhì)。(1)文化性會(huì)所先行建設(shè)，通過會(huì)員活動(dòng)，讓客戶了解本案的開發(fā)及服務(wù)理念;(2)參觀前期完成的園林景觀樣板區(qū)(結(jié)合舉辦書畫展)，讓客戶真實(shí)地感受規(guī)劃方案中的園林風(fēng)格社區(qū)主題。(3)專業(yè)人士解說規(guī)劃設(shè)計(jì)方案——產(chǎn)品不僅需要有好的功能和質(zhì)量，還要有能滿足使用者視覺，觸覺，審美等方面的感官質(zhì)量。密切聯(lián)系消費(fèi)者和使用者，在專業(yè)人士的解說過程中，通過客戶的意見了解到產(chǎn)品的不足之處。(4)主題樣板房試住——借品牌凝聚體驗(yàn)，表面上，品牌是廣告或服務(wù)的標(biāo)志;深層次上，品牌則是對(duì)人們心理和精神上的表達(dá)。在體驗(yàn)營(yíng)銷者看來，品牌就是“消費(fèi)者對(duì)一種產(chǎn)品或服務(wù)的總體體驗(yàn)”。(5)垃圾處理、直飲水、中水處理系統(tǒng)、生態(tài)車庫等產(chǎn)品特色演示、介紹(6)戶型選擇、居家風(fēng)水常識(shí)小講座;——通過額外的服務(wù)細(xì)節(jié)，給消費(fèi)者帶來美好而難忘的體驗(yàn)。(7)組織客戶戶外游，增進(jìn)準(zhǔn)客戶的“鄰里”關(guān)系。本案目前已開發(fā)完成，取得了良好的銷售業(yè)績(jī)，并獲得客戶好評(píng)。

　　體驗(yàn)營(yíng)銷這種基于為消費(fèi)者提供服務(wù)，最終與消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)共同體驗(yàn)的商業(yè)模式下的行銷方式，成為地產(chǎn)商、地產(chǎn)項(xiàng)目樹立市場(chǎng)形象，吸引市場(chǎng)關(guān)注的一劑強(qiáng)心針。因此注重挖掘客戶的潛在需求和預(yù)期欲望，并將其對(duì)項(xiàng)目的良好體驗(yàn)，愉悅的感情升華為客戶的忠誠(chéng)，這是房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷成敗的關(guān)鍵。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]《旅游地產(chǎn)》第10期房地產(chǎn)營(yíng)銷之體驗(yàn)營(yíng)銷

　　[2]李亞輝:淺談房地產(chǎn)體驗(yàn)式營(yíng)銷

房地產(chǎn)論文9

　　引言

　　近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，成為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系中的重要組成部分。同時(shí)，受到新營(yíng)銷思想的影響，房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)采取多種營(yíng)銷方式，保證自身推廣行為能達(dá)到預(yù)期效果。但從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷策劃的實(shí)際情況來看，其中存在多方面問題，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃整體效果。因此，需要加深對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃現(xiàn)存問題的認(rèn)識(shí)，再提出相應(yīng)的解決措施，為推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

　　1.房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的含義

　　所謂房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃，就是在綜合整合營(yíng)銷學(xué)的相關(guān)概念，由最初的市場(chǎng)調(diào)研開始，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品、設(shè)計(jì)觀念、設(shè)計(jì)特點(diǎn)、產(chǎn)品定位、企劃創(chuàng)意等項(xiàng)目進(jìn)行整合，通過充分向消費(fèi)者傳遞自身積極的營(yíng)銷思想，最終提高企業(yè)效益。從整個(gè)流程來看，房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)通過市場(chǎng)調(diào)研，全面分析消費(fèi)者的基本需求，再通過市場(chǎng)細(xì)分對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行定位。其內(nèi)涵主要包括：（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃的主體是房地產(chǎn)品牌，通過在房地產(chǎn)領(lǐng)域綜合利用多種營(yíng)銷概念，對(duì)其銷售行為進(jìn)行策劃的一種活動(dòng)；（2）在當(dāng)前房地產(chǎn)營(yíng)銷過程中，主要以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為核心，構(gòu)建完整的市場(chǎng)營(yíng)銷、預(yù)測(cè)體系；（3）房地產(chǎn)的營(yíng)銷策劃行為具有明顯的目的性，以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化為最高宗旨。

　　2.房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃存在的主要問題

　　2.1市場(chǎng)調(diào)研不足

　　市場(chǎng)調(diào)研是開展?fàn)I銷策劃的前提，其調(diào)研質(zhì)量對(duì)整個(gè)營(yíng)銷行為產(chǎn)生重要影響。但當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在市場(chǎng)調(diào)研不足的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)為：（1）市場(chǎng)調(diào)研資料不全面，不能成為科學(xué)的資料基礎(chǔ)；（2）市場(chǎng)調(diào)研目標(biāo)模糊，不能根據(jù)企業(yè)要求合理篩選資料，出現(xiàn)調(diào)研資料繁雜的現(xiàn)象。

　　2.2目標(biāo)市場(chǎng)不明，市場(chǎng)定位模糊

　　在當(dāng)前市場(chǎng)定位中，主要是以消費(fèi)者的某項(xiàng)需求為基礎(chǔ)，以消費(fèi)需求、消費(fèi)能力全方面劃分消費(fèi)群體。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，其在細(xì)分市場(chǎng)顧客群體時(shí)，不能正確認(rèn)識(shí)到不同消費(fèi)者中存在的共性與差別，制定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)去展開市場(chǎng)營(yíng)銷，導(dǎo)致消費(fèi)者對(duì)企業(yè)的服務(wù)評(píng)價(jià)不高。另一方面，在市場(chǎng)影響過程中，企業(yè)忽視了對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、企業(yè)目標(biāo)等要素的整合，導(dǎo)致整體市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡。

　　2.3產(chǎn)品賣點(diǎn)把握不準(zhǔn)，文化營(yíng)銷面臨困境

　　產(chǎn)品賣點(diǎn)是本產(chǎn)品明顯區(qū)別與其他企業(yè)產(chǎn)品的核心，而在當(dāng)前的營(yíng)銷過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷口號(hào)幾乎千篇一律，主要表現(xiàn)為：低首付、低利息、贈(zèng)送空間等幾方面，缺乏對(duì)顧客的吸引。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的文化營(yíng)銷面臨困境，難以賦予產(chǎn)品、品牌等更具代表性的內(nèi)涵，更無法建立相應(yīng)的.營(yíng)銷形象。

　　3.房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的對(duì)策

　　3.1加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)

　　在市場(chǎng)調(diào)研中，相關(guān)人員可以模塊化工作理念處理相關(guān)內(nèi)容，將市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè)工作劃分為多個(gè)模塊，通過逐一解決不同模塊的要求，最終達(dá)到市場(chǎng)調(diào)研目標(biāo)。

　　在落實(shí)模塊化工作理念的過程中，可以設(shè)置以下幾個(gè)模塊：（1）準(zhǔn)備模塊。制定調(diào)查問卷，調(diào)查問卷內(nèi)容應(yīng)包括受眾喜愛的戶型、能接受的房屋價(jià)格、希望在購(gòu)房過程中得到的服務(wù)等；（2）市場(chǎng)調(diào)研模塊。充分借助當(dāng)前微時(shí)代的大背景，以微信、微博為平臺(tái)，展開市場(chǎng)調(diào)研工作，對(duì)于每位認(rèn)真填寫調(diào)查問卷的受眾，可以添加其關(guān)注，以提高受眾參與市場(chǎng)調(diào)研的積極性；（3）數(shù)據(jù)分析模塊。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，整合調(diào)查問卷內(nèi)容，判斷不同用戶的需求，進(jìn)而建立扇形圖，以真實(shí)反映不同群體的購(gòu)房意向。

　　3.2明確目標(biāo)市場(chǎng)，科學(xué)市場(chǎng)定位

　　科學(xué)定位市場(chǎng)的核心，就是以“求同存異”的思想判斷消費(fèi)者的購(gòu)房需求，在通過聚合消費(fèi)者的偏好后，正確判斷消費(fèi)者的購(gòu)買行為，并確定最終的分散偏好、集群偏好等。例如，在市場(chǎng)定位中，需要正確認(rèn)識(shí)到本價(jià)格段位、本戶型等在消費(fèi)者心中的地位，確定其基本消費(fèi)需求，并確定在市場(chǎng)定位，應(yīng)該選擇集中化處理形式還是選擇專業(yè)化處理形式。

　　3.3實(shí)事求是，避免故意炒作

　　在營(yíng)銷策劃過程中，策劃人員應(yīng)該根據(jù)客戶的不同需求來對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行細(xì)分。就房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)來看，一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目具有很多的賣點(diǎn)，包括住房規(guī)劃、配套設(shè)施、物業(yè)等，而策劃人員就需要根據(jù)自身產(chǎn)品賣點(diǎn)，并結(jié)合消費(fèi)者的實(shí)際需求，促使消費(fèi)者完成消費(fèi)。在策劃過程中，要做到實(shí)事求是，充分告知消費(fèi)者本樓盤項(xiàng)目的主要特點(diǎn)與內(nèi)容，保證消費(fèi)者能享受與廣告宣傳相一致的待遇；同時(shí)在客觀行動(dòng)上，要做到細(xì)微謹(jǐn)慎，避免引起“炒作”之嫌。

　　3.4注重廣告品質(zhì)，重視廣告創(chuàng)意

　　在房地產(chǎn)廣告策劃中需要認(rèn)識(shí)到：企劃創(chuàng)意是對(duì)主體進(jìn)行抽象渲染的過程，保證客戶能更好的認(rèn)知本產(chǎn)品，并產(chǎn)生購(gòu)買沖動(dòng)。在提高廣告品質(zhì)的過程中，需要以消費(fèi)者的注意力、識(shí)別力、需求性等為評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并以藝術(shù)展現(xiàn)的方式表達(dá)本企業(yè)的企劃創(chuàng)意，使廣告內(nèi)容能貼近消費(fèi)者生活，提高消費(fèi)者對(duì)廣告內(nèi)容的認(rèn)可度。

　　一般在廣告投入過程中，針對(duì)性銷售成為當(dāng)前房地產(chǎn)銷售的主要趨勢(shì)，主要表現(xiàn)為：銷售對(duì)象具有一定的固定性，主要集中在26-35歲的年輕人、35-50歲的中年人兩大塊。

　　3.5重視媒體運(yùn)作，提高社會(huì)知名度

　　媒體是促進(jìn)消費(fèi)的主要載體，為保證營(yíng)銷行為能達(dá)到預(yù)期效果，需要重視媒體運(yùn)作，不斷提高企業(yè)社會(huì)知名度。從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所開展的營(yíng)銷策劃內(nèi)容來看，圖片宣傳所占的比例最大，約占63.4%的比例，其次為廣播電視廣告。然而，隨著現(xiàn)代人們生活節(jié)奏不斷加快，這種傳統(tǒng)的媒體宣傳形式難以達(dá)到預(yù)期效果，因此，迫切需要一種更具有時(shí)尚性的廣告?zhèn)鞑シ椒�。目前，手機(jī)的推廣范圍不斷擴(kuò)大，以手機(jī)為媒介成為當(dāng)前媒體運(yùn)作的主要方式。例如，可以與本地的微信運(yùn)營(yíng)商取得聯(lián)系，在售樓中心附近展開微信傳播，通過建立相應(yīng)的公共賬號(hào)，邀請(qǐng)消費(fèi)者關(guān)注，并依靠微信紅包等新興手段，對(duì)關(guān)注的人群進(jìn)行隨機(jī)獎(jiǎng)勵(lì)，以激發(fā)受眾參與度，促使其能潛移默化的接受廣告信息。

　　同時(shí)，以體驗(yàn)、實(shí)景呈現(xiàn)為代表的房屋銷售模式在我國(guó)普遍開展，在該模式的銷售中，可以將優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)、良好的區(qū)位條件、美觀的建筑布局為切入點(diǎn)，通過適當(dāng)提高綠色植被在體驗(yàn)房屋中所占的比例，讓體驗(yàn)者感受到一種親近自然的氛圍，有利于加深其對(duì)該品牌的認(rèn)可度，最終完成銷售。

　　結(jié)束語：

　　主要討論了房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃現(xiàn)存的問題與對(duì)策的相關(guān)問題，對(duì)工作人員而言，在當(dāng)前房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的過程中，需要充分認(rèn)知當(dāng)前房地產(chǎn)營(yíng)銷中存在的問題，并結(jié)合多種新型手段展開營(yíng)銷，確保相關(guān)行為能達(dá)到預(yù)期效果，為企業(yè)創(chuàng)造更多利潤(rùn)。

房地產(chǎn)論文10

　　房地產(chǎn)業(yè)伴隨著近幾年我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。從產(chǎn)業(yè)自身來看,房地產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)的特點(diǎn),它的波動(dòng)會(huì)通過很多途徑影響整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。從支出法核算國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的角度,以及推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“三駕馬車”對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用來看,房地產(chǎn)投資占有著重要的地位。因此,文本搜集了我國(guó)1995年至20xx年房地產(chǎn)投資與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的年度數(shù)據(jù),運(yùn)用協(xié)整分析,格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)等,對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資和GPD的關(guān)系進(jìn)行分析,為政府宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控和決策提供參考。

　　一、數(shù)據(jù)來源及研究方法

　　本文選取我國(guó)1995年至20xx年的房地產(chǎn)投資(RI)和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)作為樣本數(shù)據(jù),其中RI作為解釋變量,GDP作為被解釋變量來分析二者之間的關(guān)系。為消除數(shù)據(jù)中可能存在的異方差,并將其轉(zhuǎn)化為線性,對(duì)兩變量取對(duì)數(shù)。分別表示為L(zhǎng)nRI和LnGDP,ΔLnRI代表對(duì)LnRI進(jìn)行一階差分后的序列,ΔLnGDP代表對(duì)LnGDP進(jìn)行一階差分后的序列,結(jié)果如表1所示。

　　二、變量的平穩(wěn)性檢驗(yàn)

　　(一)單位根檢驗(yàn)為了避免時(shí)間序列數(shù)據(jù)之間產(chǎn)生“虛假回歸”現(xiàn)象及保證時(shí)間序列的平穩(wěn)性以便后續(xù)研究,本文需要對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資RI和GDP進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn),采取ADF方法對(duì)序列進(jìn)行單位根檢驗(yàn)來驗(yàn)證其平穩(wěn)性,利用Eviews3.0對(duì)ΔLnRI和ΔLnGDP,Δ2LnRI和Δ2LnGDP,兩組對(duì)應(yīng)序列進(jìn)行ADF檢驗(yàn),其中Δ2LnRI和Δ2LnGDP分別表示對(duì)LnRI和LnGDP進(jìn)行二階差分后的序列,ADF檢驗(yàn)結(jié)果見表2。對(duì)變量的ADF檢驗(yàn)結(jié)果表明,對(duì)于LnRI和LnGDP序列,滯后階數(shù)采取SC準(zhǔn)則確定為1,ADF檢驗(yàn)輸出結(jié)果表明,對(duì)于LnRI滯后系數(shù)為1時(shí),t值0.678297大于5%顯著性水平下的臨界值,因此不能拒絕原假設(shè),表示非平穩(wěn)。對(duì)于LnGDP滯后系數(shù)為1時(shí),t值2.028265大于5%顯著性水平下的臨界值,因此不能拒絕原假設(shè),表示非平穩(wěn)。對(duì)序列LnRI和LnGDP分別采取一階差分得序列ΔLnRI和ΔLnGDP,對(duì)其再做ADF檢驗(yàn),結(jié)果同樣顯示該組序列不平穩(wěn)性。接著再進(jìn)行一次差分,得原序列的二階差分序列Δ2LnRI和Δ2LnGDP,它們做ADF檢驗(yàn)得出的t值均小于5%顯著性水平下的ADF臨界值,如表2所示,因此,拒絕原假設(shè),認(rèn)為序列LnRI和LnGDP經(jīng)過二階差分后為平穩(wěn)序列,可對(duì)其進(jìn)行協(xié)整分析。

　　(二)變量的協(xié)整分析利用1995年至20xx年我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)為因變量,房地產(chǎn)投資額(RI)為自變量,對(duì)這兩個(gè)變量運(yùn)用OLS法構(gòu)造一元回歸模型,然后檢驗(yàn)其殘差的平穩(wěn)性,如果是平穩(wěn)的,則說明兩者存在協(xié)整關(guān)系,反之,則是不協(xié)整的。運(yùn)用Engle-Granger檢驗(yàn)法對(duì)LnRI和LnGDP進(jìn)行協(xié)整回歸和協(xié)整檢驗(yàn),得到:LnGDP=6.104876+0.628466LnRI+ei(1),R2=0.989002,F=1348.867,DW=0.622586AIC=-2.370292。令ei為該方程的殘差序列,即ei=LnGDP-6.104876-0.628466LnRI若變量LnGDP和LnRI存在協(xié)整關(guān)系,(1)式中的ei應(yīng)具有平穩(wěn)性。對(duì)殘差序列ei做單位根檢驗(yàn),結(jié)果為:殘差序列檢驗(yàn)t值為-3.410086,小于5%顯著水平下的ADF臨界值-3.0818。因此,在不經(jīng)過差分的情況下,殘差序列ei為平穩(wěn)時(shí)間序列,即ei是為0階單整序列。因此接受變量LnGDP和LnRI的協(xié)整假設(shè),即我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和房地產(chǎn)投資之間存在一種長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)均衡關(guān)系。這說明1995年至20xx年的房地產(chǎn)投資(RI)和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)雖然不是平穩(wěn)的時(shí)間序列,但是二者的變動(dòng)趨勢(shì)在長(zhǎng)期內(nèi)是一致的,因此二者的線性組合是平穩(wěn)序列。

　　(三)格蘭杰因果檢驗(yàn)協(xié)整檢驗(yàn)是檢驗(yàn)變量之間是否存在長(zhǎng)期的均衡關(guān)系,但由于時(shí)間序列常出現(xiàn)偽相關(guān)現(xiàn)象,為了消除為相關(guān)性,進(jìn)一步驗(yàn)證長(zhǎng)期均衡關(guān)系是否構(gòu)成因果關(guān)系,本文采取格蘭杰因果檢驗(yàn)作進(jìn)一步的分析。由于模型的檢驗(yàn)結(jié)果敏感地依賴于滯后期的選擇,因此,對(duì)于此檢驗(yàn)按以下法則選取滯后期:首先根據(jù)AIC和SC準(zhǔn)則,在不能確定的情況下,根據(jù)內(nèi)曼-皮爾遜提出的似然比(LR)統(tǒng)計(jì)量來確定滯后期。LnRI和LnGDP關(guān)系的格蘭杰因果檢驗(yàn)結(jié)果如表3所示。由表3可知,當(dāng)滯后期取1時(shí),在95%的置信水平下,我國(guó)房地產(chǎn)投資(RI)變動(dòng)是我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)變動(dòng)的格杰原因,但我國(guó)GDP變動(dòng)不是房地產(chǎn)投資(RI)變動(dòng)的格蘭杰原因;當(dāng)滯后期為2時(shí),置信區(qū)間仍取95%,難以確定兩者之間的格蘭杰因果關(guān)系;當(dāng)滯后期為3時(shí),我國(guó)房地產(chǎn)投資(RI)變動(dòng)是我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)變動(dòng)的格蘭杰原因,但我國(guó)GDP變動(dòng)也不是房地產(chǎn)投資(RI)變動(dòng)的格蘭杰原因;當(dāng)滯后期為4時(shí),我國(guó)GDP變動(dòng)是房地產(chǎn)投資(RI)變動(dòng)的格蘭杰原因,但我國(guó)房地產(chǎn)投資(RI)變動(dòng)不是我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)變動(dòng)的格蘭杰原因。這表明,在短期內(nèi),我國(guó)房地產(chǎn)投資對(duì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值有顯著影響,但這一影響的趨勢(shì)會(huì)逐漸減弱后再增強(qiáng),成波動(dòng)型。而我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值對(duì)房地產(chǎn)投資的'影響在短期內(nèi)并不顯著,隨著時(shí)間的推移會(huì)逐漸增強(qiáng)。由此可得出,我國(guó)房地產(chǎn)投資和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值GDP是相互作用并影響的,從短期看,主要體現(xiàn)為我國(guó)房地產(chǎn)投資對(duì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的影響;在中期時(shí),二者的互相影響都十分顯著;從長(zhǎng)期看,主要是我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值對(duì)房地產(chǎn)投資的影響。

　　三、結(jié)論與政策建議

　　本文以利用協(xié)整檢驗(yàn)、格蘭杰因果檢驗(yàn)等計(jì)量方法分析了1995年至20xx年我國(guó)房地產(chǎn)投資和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的年度數(shù)據(jù),結(jié)果表明:

　　1.房地產(chǎn)投資和GDP之間存在協(xié)整關(guān)系,即兩者之間存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。房地產(chǎn)投資增加1%,GDP增加0.628466%,可見房地產(chǎn)投資對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)有很大的拉動(dòng)作用,所以要充分利用房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈條,帶動(dòng)機(jī)械、建材、五金等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展,并利用房地產(chǎn)投資帶動(dòng)消費(fèi),如家電、物業(yè)等,房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展也為我國(guó)就業(yè)問題的解決提供了幫助,有利于宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此,要以適度的房地產(chǎn)投資帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,避免投資不足和過度。

　　2.在95%的顯著水平下,從短期看,我國(guó)房地產(chǎn)投資是國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的格蘭杰原因;從長(zhǎng)期看,我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值是房地產(chǎn)投資的格蘭杰原因。從宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)投資影響的角度看,我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。因此,繼續(xù)保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康快速的發(fā)展,為房地產(chǎn)業(yè)提供良好的政策、金融環(huán)境。同時(shí),要進(jìn)一步降低經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依存程度,調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),落實(shí)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策,使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)協(xié)調(diào)一致。

房地產(chǎn)論文11

　　摘要：投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)政策選擇一直是關(guān)注的焦點(diǎn)，選擇不同的投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)政策會(huì)導(dǎo)致不同的會(huì)計(jì)后果和經(jīng)濟(jì)后果，因此，對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式選擇的探討具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。本文在分析投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策選擇存在原因的基礎(chǔ)上，探究當(dāng)前我國(guó)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策選擇多選用成本法計(jì)量的原因及完善會(huì)計(jì)政策選擇的途徑。

　　關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn) 會(huì)計(jì)政策 成本模式 計(jì)量

　　理論上講，隨著近年來我國(guó)投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值持續(xù)增長(zhǎng)、其賬面凈值顯著低于公允價(jià)值現(xiàn)象，采用公允價(jià)值計(jì)量模式將會(huì)給企業(yè)帶來較為豐厚的賬面收益，進(jìn)而為其獲得資本市場(chǎng)和再融資提供便利的條件。但是實(shí)際情況卻是大多數(shù)公司仍采用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，使用公允價(jià)值模式計(jì)量模式的企業(yè)少之又少。若要深入的剖析投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策的選擇背后的深層原因，還應(yīng)對(duì)有關(guān)會(huì)計(jì)政策及會(huì)計(jì)政策選擇的動(dòng)因進(jìn)行深入的了解。

　　一、投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策選擇原因分析

　　首先，會(huì)計(jì)計(jì)量與報(bào)告中的主觀性。會(huì)計(jì)計(jì)量與報(bào)告過程是人們主觀地期望以貨幣計(jì)量為手段，并用一些特定的方法對(duì)會(huì)計(jì)對(duì)象加以反映，以提供與會(huì)計(jì)管理相關(guān)的.較為可靠地信息。由于會(huì)計(jì)計(jì)量與報(bào)告中存在的主觀性特點(diǎn)，就使得財(cái)務(wù)人員可能對(duì)通過以經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)產(chǎn)生不同的看法，由此產(chǎn)生了企業(yè)會(huì)計(jì)政策選擇。

　　其次，由于投資性房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)事務(wù)方面存在的多樣性與復(fù)雜性。企業(yè)之間由于所處環(huán)境、經(jīng)營(yíng)規(guī)模及經(jīng)營(yíng)狀況等條件的不同，為促使會(huì)計(jì)信息恰當(dāng)?shù)姆从称髽I(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量的情況，為獲取最大的利益且不違反準(zhǔn)則、制度等目的，留給會(huì)計(jì)人員進(jìn)行職業(yè)判斷的余地，企業(yè)需要進(jìn)行會(huì)計(jì)政策的選擇。

　　二、現(xiàn)階段我國(guó)投資性房地產(chǎn)多選擇“成本模式”的原因分析

　　了解了投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策選擇原因之后，我們就應(yīng)全方位、深入的剖析，以確定在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下為什么投資性房地產(chǎn)企業(yè)多采用成本模式的原因：

　�。ㄒ唬┏杀灸Ｊ降倪x擇

　　對(duì)稅收更有利成本模式計(jì)量時(shí)可以通過計(jì)提折舊抵銷的所得稅此時(shí)必須繳納。

　　由抵稅效應(yīng)的消失引起的所得稅稅賦的加重，也成了不少企業(yè)選用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的一大顧慮。另外，“企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額，在實(shí)際處置或結(jié)算時(shí)，處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額�！边@一政策雖然明確了投資性房產(chǎn)在持有期間公允價(jià)值變動(dòng)不計(jì)稅，但卻不能計(jì)提折舊抵稅。

　　（二）公允價(jià)值模式一經(jīng)確定，不得隨意變更

　　《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)———投資性房地產(chǎn)》規(guī)定：“企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更”；“已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式”�？梢姡�企業(yè)一旦采取公允價(jià)值模式計(jì)量，就很難再調(diào)回到原來的成本模式。正是由于計(jì)量模式的不可回轉(zhuǎn)性，使得大部分地產(chǎn)上市企業(yè)不敢輕易改變投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式，而仍處于觀望態(tài)勢(shì)。

　　（三）公允價(jià)值模式的應(yīng)用不具備完全市場(chǎng)條件

　　《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)———投資性房地產(chǎn)》明確規(guī)定：“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量�！睖�(zhǔn)則同時(shí)規(guī)定了采用公允價(jià)值模式計(jì)量必須同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；（2）企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。不符合上述條件的，不得采用公允價(jià)值模式。但是由于相關(guān)市場(chǎng)體系還不健全，交易信息的公開程度還不夠高，還很難滿足新準(zhǔn)則所規(guī)定的兩個(gè)條件。

　　三、完善投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策選擇的方向

　�。ㄒ唬┩晟茣�(huì)計(jì)準(zhǔn)則與政策法規(guī)

　　新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系改革的方向是國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相趨同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系。當(dāng)前，我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)實(shí)條件是：資本市場(chǎng)建立時(shí)間段、有關(guān)經(jīng)濟(jì)的政策與法規(guī)不完善等。因此在多大范圍和多大程度上賦予企業(yè)會(huì)計(jì)政策選擇權(quán)還需要循序漸進(jìn)。首先，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的制定應(yīng)具有較為廣泛的參與性，借此以提升會(huì)計(jì)政策選擇的民主性與科學(xué)性；其次，制定會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)具有前瞻性，不應(yīng)使準(zhǔn)則落后于實(shí)際的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)管理中；再次，加強(qiáng)會(huì)計(jì)信息披露的規(guī)范化建設(shè)，防止企業(yè)在會(huì)計(jì)信息披露中的人為操縱和尋租行為。

　　（二）優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)政策選擇中的相關(guān)權(quán)力

　　會(huì)計(jì)政策選擇權(quán)的配置必須建立在科學(xué)的公司治理結(jié)構(gòu)上。因此,有必要對(duì)相關(guān)的各方在索取權(quán)問題上有更充分的討價(jià)還價(jià)，優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部不同層次在會(huì)計(jì)政策選擇中具有的相關(guān)權(quán)力，使企業(yè)契約的制訂更加的完善。具體而言：公司管理層享有會(huì)計(jì)政策選擇的建議權(quán)；董事會(huì)由不同的利益相關(guān)者代表組成，所以公司董事會(huì)理所當(dāng)然的享有會(huì)計(jì)政策選擇的決策權(quán)；監(jiān)事會(huì)有各個(gè)締約主體代表參與，具有更廣泛的代表性。

　　四、結(jié)束語

　　企業(yè)無論采用公允價(jià)值計(jì)量模式還是成本計(jì)量模式都各有利弊:公允價(jià)值的引入符合全球一體化的要求，能夠更好的體現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的特性，使企業(yè)賬面價(jià)值更加及時(shí)、客觀地反映市場(chǎng)的公允價(jià)值。但是公允價(jià)值計(jì)量模式在應(yīng)用過程中存在諸多障礙,比如缺乏完善的理論體系和成熟、有效的市場(chǎng)環(huán)境,可操作性不強(qiáng),等等。成本計(jì)量模式則沿用了傳統(tǒng)的資產(chǎn)計(jì)量方法,會(huì)計(jì)處理相對(duì)比較簡(jiǎn)單，也容易理解,不受公允價(jià)值變動(dòng)的影響,使得企業(yè)的資產(chǎn)狀況及盈利水平較為穩(wěn)定，不容易被人利用進(jìn)行利潤(rùn)操縱。但卻反應(yīng)不出投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)公允價(jià)值，不符合全球一體化的要求。這兩種后續(xù)計(jì)量模式預(yù)計(jì)將會(huì)在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)共存,企業(yè)應(yīng)如何選擇,關(guān)鍵還是看該企業(yè)適合于哪種模式,根據(jù)企業(yè)的具體情況進(jìn)行合理的判斷。

　　參考文獻(xiàn)：

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　　[2]朱蓮美,李高波.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式差異及影響分析[J].財(cái)會(huì)通訊，20xx，（06）

　　[3]鄭儒彬.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式選擇的影響因素分析[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì),20xx,(03)[4]姚振飛.公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì).20xx，（07）

房地產(chǎn)論文12

　　房地產(chǎn)企業(yè)是現(xiàn)代我國(guó)經(jīng)濟(jì)的中堅(jiān)力量也和人們的生活息息相關(guān)。近年來隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展人們對(duì)住房的要求也越來越高，房地產(chǎn)的發(fā)展也越來越快，房地產(chǎn)公司需要大規(guī)模長(zhǎng)周期的資金來發(fā)展，這就對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來了極大的挑戰(zhàn)，隨著房產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的不斷的完善，傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理模式已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)代房產(chǎn)企業(yè)的要求。下面，讓我們看看現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的問題。

　　1. 資金預(yù)算管理方面的`問題

　　對(duì)于房產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)來說，預(yù)算管理方面的工作是十分重要的，它直接關(guān)乎到企業(yè)的存亡，如果在房產(chǎn)的過程中，資金鏈斷缺，造成工程停止，這對(duì)房產(chǎn)企業(yè)的損失的極大的。所以，預(yù)算對(duì)房產(chǎn)企業(yè)來說是非常重要的。在實(shí)際的運(yùn)作當(dāng)中，少量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有建立完善的預(yù)算指標(biāo)制度，對(duì)于工作成本的預(yù)算，收益和支出沒有一個(gè)明確的認(rèn)識(shí)。

　　2. 忽略了全面成本管理

　　房產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)部門溝通不足，認(rèn)為房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的最終目的就是賺錢，把企業(yè)的利潤(rùn)最大化作為首要的目標(biāo)，往往忽略了企業(yè)的成本，而付出最小的成本問題的關(guān)鍵就在于對(duì)成本的全面的控制管理，盡量的在工作過程中， 不浪費(fèi)一分錢。如果企業(yè)有完善的成本管理系統(tǒng)，就會(huì)對(duì)企業(yè)的成本有個(gè)明確的預(yù)算，在企業(yè)的發(fā)展中，就會(huì)節(jié)省不少的成本。

　　3. 核算管理制度不健全

　　我國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)在目前沒有十分健全的核算管理制度，因此地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)際的項(xiàng)目過程中，并不能完全做到對(duì)收益和支出的正確核算，這就導(dǎo)致很多賬目取向無法查實(shí)。

房地產(chǎn)論文13

　　摘要從 20xx 年以來，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了多輪宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)自身存在的集中度低、管理粗放等問題在調(diào)控和發(fā)展中也呈現(xiàn)的愈加明顯。長(zhǎng)期來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)將隨著政府宏觀調(diào)控回歸到平穩(wěn)發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)也將在行業(yè)整合中迎來新的發(fā)展機(jī)遇。

　　房地產(chǎn)企業(yè)為應(yīng)對(duì)調(diào)控帶來的生存和發(fā)展壓力，需要重新審視公司發(fā)展戰(zhàn)略，借鑒優(yōu)秀企業(yè)的管理實(shí)踐，調(diào)整和優(yōu)化組織管控結(jié)構(gòu)，在加強(qiáng)內(nèi)部管理、提升組織能力、提高運(yùn)營(yíng)效率上不斷加大投入。

　　本文從房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理、企業(yè)組織設(shè)計(jì)的相關(guān)理論和房地產(chǎn)行業(yè)的管控實(shí)踐入手，分析了未來房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和需培養(yǎng)的組織能力，并以 DK 公司組織管控設(shè)計(jì)為案例，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)如何從公司組織管理現(xiàn)狀出發(fā)，根據(jù)發(fā)展戰(zhàn)略要求進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行有效管控，支持公司業(yè)務(wù)發(fā)展進(jìn)行了實(shí)證說明。

　　全文主要內(nèi)容分為四部分：第一，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理與企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)理論進(jìn)行了回顧；第二，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的宏觀環(huán)境、競(jìng)爭(zhēng)格局、未來發(fā)展趨勢(shì)和企業(yè)的戰(zhàn)略選擇與組織能力建設(shè)進(jìn)行了分析；第三，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的集團(tuán)管控和項(xiàng)目管理模式實(shí)踐進(jìn)行了闡述，提出了企業(yè)的組織管控設(shè)計(jì)框架；第四，從組織管控需求出發(fā)，按照組織管控設(shè)計(jì)步驟，對(duì) DK 公司的管控定位和管控模式進(jìn)行了論證，對(duì)組織管控體系的設(shè)計(jì)過程進(jìn)行了詳細(xì)說明。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控；發(fā)展戰(zhàn)略；組織設(shè)計(jì)；項(xiàng)目管控

　　目 錄

　　第一章 緒論

　　1.1 研究背景

　　1.2 選題的目的和意義

　　1.3 論文框架

　　第二章 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理與企業(yè)組織設(shè)計(jì)的.相關(guān)理論

　　2.1. 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)

　　2.2. 企業(yè)組織理論

　　2.3 企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

　　2.4 企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)化

　　2.5 本章小結(jié)

　　第三章 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析

　　3.1. 房地產(chǎn)行業(yè)宏觀環(huán)境的 PEST 分析

　　3.2. 房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局

　　3.3. 房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)

　　3.4. 本章小結(jié)

　　第四章 房地產(chǎn)行業(yè)的組織管控設(shè)計(jì)

　　4.1 房地產(chǎn)行業(yè)的集團(tuán)管控模式

　　4.2 房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目管理模式

　　4.3 組織管控的影響因素

　　4.4 房地產(chǎn)行業(yè)組織管控的設(shè)計(jì)框架

　　4.5 本章小結(jié)

　　第五章 DK 公司發(fā)展概況、組織管控需求和設(shè)計(jì)思路

　　5.1 DK 公司發(fā)展概況

　　5.2 DK 公司未來發(fā)展中所面臨的主要問題

　　5.3 DK 公司組織管控需求分析

　　5.4 DK 公司組織管控設(shè)計(jì)思路和原則

　　5.5 本章小結(jié)

　　第六章 DK 公司組織管控設(shè)計(jì)實(shí)施方案

　　6.1 DK 公司發(fā)展戰(zhàn)略框架描述

　　6.2 DK 公司發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)管控體系的影響分析

　　6.3 DK 公司管控定位和管控模式選擇

　　6.4 確定 DK 公司管控界面和業(yè)務(wù)關(guān)鍵審批點(diǎn)

　　6.5 優(yōu)化 DK 公司組織結(jié)構(gòu)

　　6.6 調(diào)整優(yōu)化管理部門和專業(yè)部門職責(zé)

　　6.7 建立和優(yōu)化關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程

　　6.8 建立和完善績(jī)效管理體系

　　6.9 進(jìn)行宣導(dǎo)學(xué)習(xí)和輔導(dǎo)實(shí)施

　　6.10 本章小結(jié)

房地產(chǎn)論文14

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制現(xiàn)狀

　　隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)收益增大，但領(lǐng)導(dǎo)者成本控制的認(rèn)識(shí)較薄弱，對(duì)項(xiàng)目工程的預(yù)、結(jié)算相結(jié)合的方式較局限。結(jié)果表明，我國(guó)眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)成本控制不當(dāng)，存在著預(yù)算超支及工期延遲的現(xiàn)象。處于競(jìng)爭(zhēng)激烈的局勢(shì)下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在相對(duì)的時(shí)間內(nèi)解決如何用合理的成本制造產(chǎn)品，以滿足不同消費(fèi)者的需求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要進(jìn)行對(duì)實(shí)施過程和施工兩個(gè)方面的發(fā)展階段的成本控制，以及建造和裝修成本的把控。從整體資源上減少開發(fā)成本，以獲取企業(yè)的利潤(rùn)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制具有全程性，是項(xiàng)目的各成本組成要素通過各部門共同協(xié)作得以獲取最大利益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般流程為：項(xiàng)目管理部負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目的施工進(jìn)度和質(zhì)量，并協(xié)同材料部門審核材料的數(shù)量和質(zhì)量，再由材料部門提出采購(gòu)計(jì)劃及方案。然后，預(yù)算或合約部門負(fù)責(zé)審核款項(xiàng)是否按照合同約定的條款支付，審批后進(jìn)行最后采購(gòu)。而財(cái)務(wù)部門主要監(jiān)督對(duì)資金計(jì)劃的謹(jǐn)慎進(jìn)行與報(bào)備，而當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目所屬的財(cái)務(wù)部門主要是做較簡(jiǎn)單的成本核算，對(duì)資金的收支做賬，尚未進(jìn)行成本控制。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制存在的問題

　　1、成本控制觀念落后。在成本控制的方法及其運(yùn)用手段等范疇，企業(yè)存在著認(rèn)知落后的現(xiàn)象。成本控制只局限在企業(yè)內(nèi)部甚至只為項(xiàng)目的建設(shè)過程中，忽視對(duì)相關(guān)競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)及相關(guān)領(lǐng)域成本行為的管理。成本控制的目標(biāo)僅限于減少成本，未將其目的與“顧客滿意”相結(jié)合，但減少成本的手段仍憑借節(jié)約方式，較少運(yùn)用技術(shù)、企劃、價(jià)值鏈的方法。而在當(dāng)前日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，后進(jìn)的成本控制觀念已無法適應(yīng)。

　　2、成本管理缺乏合理的目標(biāo)。作為房地產(chǎn)企業(yè)管理活動(dòng)中最關(guān)鍵的一項(xiàng)，成本控制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展有著較大影響，明確的管理目標(biāo)有利于企業(yè)的高效運(yùn)作。俗話說：“計(jì)劃趕不上變化”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只重視事后核算，但缺少事前及事中的控制，缺乏系統(tǒng)的成本控制理念。在項(xiàng)目實(shí)施前以項(xiàng)目為核算單位進(jìn)行測(cè)算審核，熟悉科學(xué)方法及累計(jì)成本數(shù)據(jù)，明確目標(biāo)成本，從而項(xiàng)目能夠更好地成本控制。

　　3、成本預(yù)測(cè)及監(jiān)督控制不合理。企業(yè)必須進(jìn)行精細(xì)化項(xiàng)目成本管理。特別是成本控制，要注重對(duì)項(xiàng)目成本總量與易變故環(huán)節(jié)的把握，以達(dá)到事半功倍的成效。但是，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于以上方面缺乏關(guān)注，從而導(dǎo)致未能及時(shí)地采取相應(yīng)措施。國(guó)際化的大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司，都會(huì)擁有自己的一套較為全面的成本控制系統(tǒng)，能夠及時(shí)地處理企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目盈虧狀況，為企業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃的更好發(fā)展打下基礎(chǔ)。但是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)行的許多管理方式尚未成熟，我國(guó)多數(shù)企業(yè)仍未形成一定的體系，存在著監(jiān)督和結(jié)算時(shí)只注重預(yù)算而忽視成本的問題。

　　4、人力資源成本意識(shí)淡薄。企業(yè)的成本意識(shí)普遍淡薄，存在著先入為主的意識(shí)：認(rèn)為只有專業(yè)人員才能進(jìn)行成本控制的工作，不了解成本控制的關(guān)鍵及控制方式的運(yùn)用。企業(yè)對(duì)職工成本控制重視不足表現(xiàn)在成本控制職責(zé)分工不明確，難以調(diào)動(dòng)職工控制成本的積極性，但企業(yè)的成本管理則是由企業(yè)的全體員工協(xié)力完成的。企業(yè)里有很多員工有著傳統(tǒng)成本先入為主的觀念，覺得運(yùn)營(yíng)管理部是成本控制的關(guān)鍵部門，從而缺乏部門成本管理的職責(zé)意識(shí)。只關(guān)注自身利益和注重效果及效率，忽視整體效果與目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，明面上團(tuán)結(jié)協(xié)作，其實(shí)各行其是。工作落實(shí)不到位，成本管理則缺少整體性，未能更好地進(jìn)行合理化的成本控制。

　　三、完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的建議

　　1、加強(qiáng)成本控制的指導(dǎo)，制定科學(xué)合理的成本控制目標(biāo)。作為企業(yè)的管理者，要從全局的角度管理企業(yè)的成本體系，加強(qiáng)對(duì)成本控制的指導(dǎo)力度。監(jiān)督管理其開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施的全過程，完成企業(yè)既定的業(yè)績(jī)目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。在項(xiàng)目確定前，要從實(shí)際的'角度出發(fā)，認(rèn)真分析產(chǎn)品的相關(guān)市場(chǎng)、技術(shù)支持、政府各項(xiàng)限制政策等綜合因素，憑借以往的經(jīng)歷，明確成本控制目標(biāo)，并按計(jì)劃控制開發(fā)成本的關(guān)鍵。

　　2、明確項(xiàng)目全程開發(fā)計(jì)劃，強(qiáng)化設(shè)計(jì)階段的成本控制。項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃包括很多方面，不但要有明確的目標(biāo)、開發(fā)的周期、工作的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，還要涵蓋到項(xiàng)目實(shí)施的每一個(gè)環(huán)節(jié)，包括在前期辦理各項(xiàng)相關(guān)手續(xù)的時(shí)間、設(shè)計(jì)的周期、安全問題、進(jìn)程問題、成本的把控問題、后期的銷售問題、相關(guān)財(cái)務(wù)費(fèi)用問題、法律問題、合理的流程安排問題等具體細(xì)致的各項(xiàng)事宜。在開發(fā)的節(jié)奏上，要合理安排，杜絕急功近利，從實(shí)際的角度出發(fā)，考慮工期的安排，確定有可操作性的項(xiàng)目周期以及節(jié)點(diǎn)。另外，在實(shí)施項(xiàng)目時(shí)要讓企業(yè)的管理人員形成共識(shí)，理清操作思路，保證員工與管理層的步調(diào)一致。在項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)，不斷抽查項(xiàng)目計(jì)劃的實(shí)施情況，如果計(jì)劃未按時(shí)實(shí)施，要具體分析其原因并及時(shí)改進(jìn)。

　　3、加強(qiáng)工程招投標(biāo)管理。招投標(biāo)活動(dòng)對(duì)于企業(yè)的項(xiàng)目施工是非常關(guān)鍵的一環(huán)。通過招標(biāo)確定的施工企業(yè)，可以有效地控制成本，資質(zhì)優(yōu)秀的施工單位既可以在設(shè)計(jì)方案上提出好的建議，還可以在成本把控上進(jìn)行更多的優(yōu)化，制造出質(zhì)量過硬、成本合理的產(chǎn)品，而這些都是房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面需要注意的地方。制定合理的招標(biāo)計(jì)劃，進(jìn)行有計(jì)劃、有準(zhǔn)備的招標(biāo)，從具體實(shí)際出發(fā)，合理控制招標(biāo)的時(shí)間，要為施工留有一定的空間。嚴(yán)格執(zhí)行招標(biāo)程序，重點(diǎn)審查投標(biāo)單位的技術(shù)力量、專業(yè)水平、以前接過的項(xiàng)目、目前的狀態(tài)等，同時(shí)要對(duì)投標(biāo)單位進(jìn)行實(shí)地考察；必須實(shí)行公開招標(biāo)，并且成立評(píng)標(biāo)小組以保證其公正性。

　　4、對(duì)施工方案進(jìn)行優(yōu)化，加強(qiáng)工程施工管理。充分對(duì)比各個(gè)方案，計(jì)算各方案的相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)，全面分析各方案的優(yōu)缺點(diǎn)，最后從中選出最合適的方案。在施工過程中，積極使用各種降低損耗的科學(xué)手段，尋找施工時(shí)有較大節(jié)約空間的項(xiàng)目，對(duì)其進(jìn)行科學(xué)的分析，明確預(yù)期目標(biāo)。合理施工，降低損耗，減少不必要的開支，減少臨時(shí)設(shè)施費(fèi)等以節(jié)約成本。對(duì)施工方案進(jìn)行優(yōu)化，加強(qiáng)工程施工管理，把控相關(guān)部門的操作流程，強(qiáng)化施工時(shí)的安全意識(shí)。

　　5、加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制意識(shí)，提高員工的成本意識(shí)。企業(yè)內(nèi)的運(yùn)營(yíng)部門如果高效運(yùn)轉(zhuǎn)會(huì)在很大程度上幫助企業(yè)的管理者控制成本，所以企業(yè)的管理者要支持運(yùn)營(yíng)部門的工作，給予其一定的權(quán)限，使其能夠在控制成本時(shí)有更大的施展空間。要經(jīng)常對(duì)員工進(jìn)行成本控制方面的知識(shí)培訓(xùn)，讓員工在了解企業(yè)的同時(shí)增加對(duì)企業(yè)的認(rèn)同感，讓其認(rèn)識(shí)到成本控制的重要性。真正把成本控制重視起來，實(shí)現(xiàn)成本控制需要每位員工的努力，要讓所有員工都加入進(jìn)來。設(shè)立合理的成本考核制度，把成本的目標(biāo)進(jìn)行分解，以便每一個(gè)員工的理解。不定時(shí)的抽查，使員工有危機(jī)意識(shí)，把員工節(jié)約成本的積極性調(diào)動(dòng)起來。

房地產(chǎn)論文15

　　1決策階段工程造價(jià)的有效控制

　　據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì),在建筑項(xiàng)目各階段中,投資決策階段影響工程造價(jià)的程度最高,達(dá)到80%~90%。因此,決策階段是決定工程造價(jià)的基礎(chǔ)階段,直接影響決策階段之后的各個(gè)建設(shè)階段工程造價(jià)控制是否科學(xué)合理。

　　在具體建筑工程實(shí)踐中,在項(xiàng)目立項(xiàng)、可行性研究等決策階段,工程造價(jià)的控制應(yīng)從以下幾個(gè)方面人手:

　　1.1項(xiàng)目選址是項(xiàng)目成功與否的基礎(chǔ)

　　1)選址應(yīng)符合城市規(guī)劃;

　　2)項(xiàng)目要有準(zhǔn)確的市場(chǎng)預(yù)測(cè)與市場(chǎng)定位;

　　3)要編制科學(xué)的環(huán)境評(píng)價(jià)報(bào)告;

　　4)應(yīng)做好地質(zhì)初勘工作,因?yàn)榈刭|(zhì)情況對(duì)住宅項(xiàng)目造價(jià)影響甚大。

　　1.2應(yīng)編制項(xiàng)目成本投資估算控制表

　　根據(jù)工程造價(jià)具有建設(shè)各階段計(jì)價(jià)的層次性特點(diǎn),決策階段主要是可行性研究階段,應(yīng)編制投資估算。按照工程造價(jià)理論,投資估算的內(nèi)容應(yīng)包含:

　　1)建筑安裝工程費(fèi)用;

　　2)設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi);

　　3)工程建設(shè)其他費(fèi)用;

　　4)基本預(yù)備費(fèi);

　　5)漲價(jià)預(yù)備費(fèi);

　　6)建設(shè)期貨款利息;

　　7)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。

　　結(jié)合建筑項(xiàng)目的特點(diǎn),在項(xiàng)目選址已定,市場(chǎng)分析已完成的基礎(chǔ)上,應(yīng)該在項(xiàng)目決策階段編制更為詳細(xì)、操作性更強(qiáng)、指導(dǎo)意義更大的估算——項(xiàng)目成本投資估算控制表。在實(shí)際工作中,可結(jié)合財(cái)務(wù)成本核算科目為基礎(chǔ),以房地產(chǎn)投資為例,部分項(xiàng)工作為內(nèi)容編制項(xiàng)目成本投資估算控制表。應(yīng)將各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分解到各職能部門,應(yīng)用工程造價(jià)的層次性計(jì)價(jià)特點(diǎn),結(jié)合成本分析,按照前者指導(dǎo)后者的原則,指導(dǎo)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、施工階段的計(jì)價(jià)控制工作,可有效避免不合理的“三超”現(xiàn)象,取得良好的控制效果。

　　2規(guī)劃設(shè)計(jì)及設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)有效控制措施

　　設(shè)計(jì)階段是體現(xiàn)投資估算的實(shí)施階段,是項(xiàng)目決策在技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上的全面詳盡的體現(xiàn),是項(xiàng)目計(jì)劃的具體化,如果說決策階段投資估概算是對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行靜態(tài)控制的話,那么規(guī)劃設(shè)計(jì)階段可以說就是對(duì)工程造價(jià)的形成過程進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn),該階段主要可在總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體施工圖設(shè)計(jì)及環(huán)境設(shè)計(jì)三個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行重點(diǎn)控制。

　　2.1總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)

　　1)合理確定容積率、建筑密度,在“以人為本”的設(shè)計(jì)理念上體現(xiàn)最合理的土地成本;

　　2)結(jié)合城市基礎(chǔ)設(shè)施資源情況,對(duì)水、電、氣、訊、路、下排進(jìn)行合理的綜合管線設(shè)計(jì),其中重點(diǎn)應(yīng)對(duì)水、電容量做科學(xué)的、一定前瞻性的預(yù)留,污水系統(tǒng)應(yīng)結(jié)合現(xiàn)有城市資源進(jìn)行近期、長(zhǎng)期的設(shè)計(jì)。

　　2.2單體施工圖設(shè)計(jì)階段

　　該階段應(yīng)采用限額設(shè)計(jì)的辦法,將重點(diǎn)放在施工圖審查工作上,通過施工圖預(yù)算,將設(shè)計(jì)控制在原概算范圍內(nèi)。重點(diǎn)圍繞樁基、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)二個(gè)方面:

　　1)樁基設(shè)計(jì)方面:在多層住宅中,據(jù)測(cè)算,樁基部份的工程造價(jià)比重占整個(gè)單體建安造價(jià)的8%～20%之間。其差別就在于樁型的選擇,以本市某項(xiàng)目多層住宅工程常用的兩種樁型進(jìn)行對(duì)比,其結(jié)果見表2。

　　2)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì):應(yīng)重點(diǎn)在施工圖審查工作中對(duì)鋼筋取值及用量、板厚、不合理的`錯(cuò)層設(shè)計(jì)等方面進(jìn)行審核,以避免造成看不見的工程造價(jià)增加,處理好安全可靠與經(jīng)濟(jì)適用的關(guān)系。

　　3施工階段工程造價(jià)的控制措施

　　按照工程造價(jià)理論,該階段是工程造價(jià)形成的主要階段。它主要通過工程招投標(biāo)及工程施工中的動(dòng)態(tài)控制,確定工程項(xiàng)目的合同價(jià)及工程竣工時(shí)的結(jié)算價(jià),是工程造價(jià)控制工作中一個(gè)極為重要的階段。

　　3.1工程招投標(biāo)階段的工程造價(jià)控制

　　1)把好投標(biāo)人資格預(yù)審關(guān)。應(yīng)從投標(biāo)人技術(shù)能力、管理水平、資信等資質(zhì)方面進(jìn)行評(píng)估,目的是篩選出優(yōu)秀的投標(biāo)人,以降低工程承包風(fēng)險(xiǎn)。

　　2)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際,確定合理的投標(biāo)條件

　�、俑鶕�(jù)住宅工程的特點(diǎn),其工期短,工程總投資相對(duì)規(guī)模不大,應(yīng)采取工程量清單、固定合同價(jià)格的方式,以降低房地產(chǎn)企業(yè)因建筑、建材市場(chǎng)變化等因素帶來的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　�、趯�(duì)設(shè)計(jì)中含有新材料、新工藝、新技術(shù)的設(shè)計(jì)項(xiàng)目,無定額項(xiàng)目無單價(jià)、信息價(jià)可參照的,應(yīng)重點(diǎn)說明,讓投標(biāo)人明確在投標(biāo)時(shí)以綜合價(jià)報(bào)價(jià),以避免結(jié)算糾紛。

　�、鄞_定合理、科學(xué)的評(píng)標(biāo)原則:對(duì)有標(biāo)底的,可在評(píng)標(biāo)前確定合理的中標(biāo)降低率,在綜合考慮投標(biāo)人響應(yīng)質(zhì)量、工期等投標(biāo)條件并編制切實(shí)可行的施工組織方案的前提下,采取合理低價(jià)中標(biāo)的原則,從中選擇技術(shù)能力強(qiáng)、管理水平高、資信可靠且報(bào)價(jià)合理的承建單位。

　　3)嚴(yán)格依照工程招投標(biāo)有關(guān)文件簽定工程承包合同,

　　注意合同的結(jié)構(gòu)及合同價(jià),對(duì)工程造價(jià)、質(zhì)量、工期、風(fēng)險(xiǎn)因素承擔(dān)等重要條款,應(yīng)以專用條款或補(bǔ)充合同的方式加以約束。

　　3.2加強(qiáng)工程施工事中控制

　　1)嚴(yán)格控制施工中設(shè)計(jì)變更,經(jīng)論證確需設(shè)計(jì)變更的,應(yīng)力求減少變更費(fèi)用,可制定設(shè)計(jì)變更的程序加以規(guī)范設(shè)計(jì)變更行為。

　　2)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)鑒證工作。施工中往往有各種不可預(yù)見的現(xiàn)場(chǎng)因素,導(dǎo)致標(biāo)外工程量項(xiàng)目增加現(xiàn)象,如基礎(chǔ)土方量、井點(diǎn)降水等,現(xiàn)場(chǎng)工程師應(yīng)在合理安排施工組織、加強(qiáng)技術(shù)措施的前提下,按實(shí)簽證、審核,以真實(shí)反映實(shí)際工程造價(jià)。

　　3)嚴(yán)格按照合同進(jìn)行工程款支付。

　　4)及時(shí)掌握國(guó)家工程造價(jià)調(diào)價(jià)動(dòng)態(tài)。

　　5)對(duì)可能存在的工程造價(jià)目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析,并制定防范性對(duì)策。

　　4建筑項(xiàng)目工程造價(jià)控制與管理綜合措施

　　工程造價(jià)控制是建筑工程項(xiàng)目管理中一項(xiàng)極為重要的內(nèi)容。為了取得目標(biāo)控制的理想成果,應(yīng)當(dāng)從多方面采取各種措施與手段。

　　1)建立建筑項(xiàng)目工程造價(jià)控制管理體系,從組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)與合同四個(gè)方面人手,構(gòu)建工程造價(jià)控制機(jī)制:

　�、俳M織手段:就是應(yīng)明確企業(yè)各職能部門在工程造價(jià)控制工作中所擔(dān)負(fù)的職責(zé),同時(shí)確定其工作考核標(biāo)準(zhǔn);

　　②技術(shù)手段:主要是對(duì)項(xiàng)目技術(shù)方案進(jìn)行審核比較,對(duì)其適用性進(jìn)行論證,從而尋求安全可靠、經(jīng)濟(jì)適用的技術(shù)措施。

　�、劢�(jīng)濟(jì)手段:就是收集、加工、整理工程經(jīng)濟(jì)信息的數(shù)據(jù),對(duì)造價(jià)控制目標(biāo)進(jìn)行資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)諸方面的可行性分析,如對(duì)工程預(yù)結(jié)算進(jìn)行審核、成本變化動(dòng)態(tài)分析、編制資金使用計(jì)劃、工程款支付審查等。

　　④合同手段:就是對(duì)參與項(xiàng)目建設(shè)的所有各設(shè)計(jì)單位、施工單位、材料設(shè)備供應(yīng)商、監(jiān)理單位等的建設(shè)行為,都要以簽定合同的方式加以約束,保證按質(zhì)、按量完成其工作。

　　2)充分發(fā)揮社會(huì)化監(jiān)理服務(wù)功能,建立監(jiān)理單位、政府質(zhì)檢等各方面、各層次組成的項(xiàng)目管理監(jiān)控體系

　　3)建立健全的工程造價(jià)管理制度,充分利用IS09001-200*質(zhì)量管理體系,提高工程造價(jià)控制水平。具體做法是:將控制表中各分部分項(xiàng)工程指標(biāo)依照ISO質(zhì)量管理總手冊(cè)相應(yīng)條款層層分解落實(shí)到相關(guān)職能部門,以此指導(dǎo)各職能部門開展工作,對(duì)工程造價(jià)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。

　　在IS09001-200*質(zhì)量管理體系中,涉及工程造價(jià)控制的條款及內(nèi)容,主要有以下幾方面,如表3。

　　5結(jié)束語

　　綜上所述,房地產(chǎn)投資項(xiàng)目有效的工程造價(jià)控制與管理是在掌握市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上,為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理目標(biāo)而進(jìn)行的成本控制、計(jì)價(jià)、定價(jià)的系統(tǒng)活動(dòng),其貫穿于工程建設(shè)全過程。概括而言,建筑工程項(xiàng)目的造價(jià)的有效控制與管理就是以決策階段的估算為靜態(tài)控制,以設(shè)計(jì)、施工等實(shí)施階段的動(dòng)態(tài)管理組成的,因此,宜采取經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、管理相結(jié)合的方法措施,將建筑工程造價(jià)控制在投資估、預(yù)算或合理的范圍之內(nèi),避免工程造價(jià)“三超”現(xiàn)象的發(fā)生,實(shí)現(xiàn)投資效益最大化。

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