離婚時房產(chǎn)怎么處理
(一)夫妻雙方婚后出資(包括貸款)取得房屋產(chǎn)權(quán)，離婚后房屋如何分割?
這是最簡單，也是最好處理的一種情形。
首先，明確產(chǎn)權(quán)，不論房產(chǎn)證上是一方的名字，還是雙方的名字，均為共同財產(chǎn)。其次，明確產(chǎn)值，即房屋價值，按市場價計算，不按當(dāng)初購房合同金額計算。再次，分清權(quán)益部分和債務(wù)部分。如果涉及貸款，先要將貸款部分除去。比如，一套房子購買價是50萬元，首付15萬元，貸款35萬元，現(xiàn)值60萬元，未還貸款30萬元。夫妻可以分的部分就是，60萬元的現(xiàn)值減去30萬元貸款后的30萬元，每人可分得15萬元。也就是說，由取得房子的一方付給未得房一方15萬元，得房方單獨(dú)償還剩余的本金及利息。
(二)夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房產(chǎn)證，離婚時房屋如何分割?
既然是夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房產(chǎn)證，那么該房屋是婚前財產(chǎn)。因此，離婚時，另一方無權(quán)要求分割。最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(二)的規(guī)定也是如此的。
(三)夫妻一方婚前通過按揭貸款購房，取得了房產(chǎn)證，婚后夫妻共同還貸的房屋，離婚后如何分割?
房屋是一方婚前購得，婚前取得了房產(chǎn)證，該房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)視為一方個人財產(chǎn)。需要說明的是，共同還貸部分，不論是由一方用個人工資還貸，還是用雙方工資還貸，均應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財產(chǎn)。
(四)夫妻一方婚前付了部分房款，但婚后才取得房產(chǎn)證的，婚后雙方共同還貸的房屋，離婚后如何分割?
該問題實際上就是，房產(chǎn)證的取得與房屋產(chǎn)權(quán)歸屬有無關(guān)系的問題。筆者認(rèn)為，房產(chǎn)證雖然是物權(quán)憑證，是證明房屋權(quán)屬關(guān)系的法定憑證，但并不是意味著婚后取得房產(chǎn)證的房屋就應(yīng)當(dāng)是婚后財產(chǎn)，還是要將財產(chǎn)來源細(xì)分為婚前婚后兩部分進(jìn)行分割。畢竟，財產(chǎn)權(quán)益在婚前簽訂購房合同后就已經(jīng)取得，房產(chǎn)證是婚前訂立的購房合同及付款行為的`結(jié)果而已。本律師認(rèn)為，該房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)視為一方個人財產(chǎn)。共同還貸部分，不論是由一方用個人工資還貸，還是用雙方工資還貸，均應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財產(chǎn)。
(五)夫妻一方婚前付了部分房款，婚后共同還貸，或一方用個人財產(chǎn)還貸但房屋升值，離婚時，尚未取得房產(chǎn)證的房屋如何分割?
根據(jù)最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(二)的規(guī)定，離婚時，雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未完全取得所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不了的，人民法院不宜判決房屋的所有權(quán)歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況判決由當(dāng)事人使用。待取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，再由任何一方另行向法院起訴。另外，最高院民一庭有關(guān)解釋明確，法院不宜判決房屋所有權(quán)歸屬的范圍包括：(1)購買福利性政策房屋;(2)購買商品房;(3)購買經(jīng)濟(jì)適用房。購買以上三種房屋，在離婚時，尚未取得房產(chǎn)證的，法院不宜就該房所有權(quán)直接判決。
(六)父母參與出資購買的房屋，子女離婚后，房屋如何分割?
最高人民法院關(guān)于《婚姻法》司法解釋(二)第二十二條規(guī)定，(1)父母在雙方結(jié)婚前的出資，視為對自己子女的贈與，另有約定除外;(2)父母在雙方結(jié)婚后的出資，視為對夫妻雙方的贈與，另有約定除外。
在實踐中，還有一種情況：在離婚時，一方突然提出，買房子的錢是向父母借的，不是父母贈與的，并拿出借據(jù)證實。對此，法院一般的做法是，首先看另一方的態(tài)度，如果另一方不承認(rèn)，法院一般不對該債權(quán)債務(wù)是否成立進(jìn)行實質(zhì)性審查，因為債權(quán)人不能作為第三人參加訴訟。因此，法院在這類案件中，在對房屋進(jìn)行分割的同時，會告訴主張是借錢的一方可以另案起訴。
(七)房產(chǎn)證上有第三人的名字，離婚后房屋如何分割?
比如，房產(chǎn)證上除了有夫妻雙方的名字外，還有子女的名字，或有父母的名字。對此，法院一般不會將主動追加第三人，而是采取如下措施：(1)根據(jù)當(dāng)事人的申請，對房屋部分的財產(chǎn)分割不予審理，由當(dāng)事人另案起訴;(2)根據(jù)當(dāng)事人的申請，將案件中止審理，告訴當(dāng)事人另行提起析產(chǎn)之訴，后根據(jù)析產(chǎn)的判決結(jié)果，對夫妻共有部分的房屋進(jìn)行分割。
(八)婚前雙方出資購房，但婚前取得的房產(chǎn)證上只有一方的名字，離婚后房屋如何分割?
在實踐中這樣的情況主要是，男女戀愛期間感情覺得不錯，婚前商議買房子。后雙方共同出資，出于各種原因，購房合同及房產(chǎn)證上只寫了一方的名字，另一方?jīng)]有寫進(jìn)去。兩人結(jié)婚后因感情破裂決定離婚，此時，一方不承認(rèn)另一方購房時出過資，認(rèn)為房屋屬于婚前個人財產(chǎn)，不作分割。在不能證實自己有出資且不是贈與給另一方的前提下，一方的權(quán)益法院是無力保護(hù)的。也就是說，即使一方真出了錢，但不能證明出資行為，法院也無法判決另一方給予適當(dāng)補(bǔ)償。
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