有關(guān)于農(nóng)村建房用地管理現(xiàn)狀調(diào)研報告范文

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　　近年來，隨著我縣農(nóng)村經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，農(nóng)民收入水平大幅度提高，居住條件得到了明顯改善。但是，在不斷高漲的農(nóng)村建房熱潮中，農(nóng)民個人建設(shè)用地普遍存在著“不批就建，少批多建，無序亂建”等現(xiàn)象，既違反集約節(jié)約用地政策，對耕地保護(hù)工作帶來了巨大壓力，也嚴(yán)重影響了村容村貌和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，阻礙了社會主義新農(nóng)村建設(shè)進(jìn)程。

　　一、農(nóng)民建房用地存在的突出問題

　�。ㄒ唬┩恋乩�用效益低下。據(jù)土地利用更新調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前我縣農(nóng)村居民點用地20764公頃，按農(nóng)村人口76萬人計算，人均占地面積273平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出國家規(guī)定的農(nóng)村村鎮(zhèn)人均用地150平方米的上限標(biāo)準(zhǔn)。主要表現(xiàn)為：單戶用地面積較大，通常戶與戶之間都會留有巨大的間隙，并且前有禾場后有庭院，以及人為形成的灣子林，破壞和浪費了大量耕地；一戶多宅現(xiàn)象普遍，建新不拆舊、農(nóng)村人口進(jìn)城不歸還宅基地等，造成相當(dāng)數(shù)量的農(nóng)村住宅和宅基地閑置荒廢；公路沿線建房盛行，但受公路控制紅線的約束，房屋與公路之間的土地基本閑置或低效利用。

　　（二）房屋建設(shè)布局散亂。大多數(shù)村民建房隨意選址，建設(shè)用地雜亂無序，一般都選擇在自家自留地、承包地或交通較為便利的公路兩側(cè)建房，形成不少空心村，也有相當(dāng)一部分農(nóng)民新房建設(shè)見縫插針，哪里地勢好、風(fēng)水好就在哪里建，造成新房舊宅斑駁錯雜，住房的朝向、大小、高矮參差不齊，亂建亂占現(xiàn)象嚴(yán)重，村容村貌較差，浪費了大量土地資源，也不利于基礎(chǔ)設(shè)施配套，這些都與新農(nóng)村各項建設(shè)要求格格不入，嚴(yán)重影響了村莊規(guī)劃的落實。

　�。ㄈ�）違建現(xiàn)象非常普遍。XX年以前，全縣90％以上的農(nóng)戶都在新建住房前，到國土部門履行了申報審批程序，建房用地秩序較好。但自XX年以來，由于稅費改革取消了土地管理費，加之土地二輪延包實行長久不變政策，農(nóng)民以為個人建房不收費，并且是在私有土地上建房，可以按照自己的意愿隨意建設(shè)，主動辦理申報審批手續(xù)的農(nóng)戶數(shù)量也因此急劇下降。年起，每年辦理建房報批手續(xù)的農(nóng)戶不到500戶，違法建房已成普遍現(xiàn)象。

　�。ㄋ模╇[形市場極其活躍。在城市和集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)、城郊結(jié)合部、交通區(qū)位優(yōu)勢明顯的區(qū)域，受城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快和房價高企的影響，農(nóng)民和集體經(jīng)濟(jì)組織往往不顧土地管理相關(guān)法律規(guī)定，在社會資金的加入下，采取對手成交、以租代征等方式變相交易集體土地，并非法在集體土地上進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)開發(fā)，致使大量耕地被占用，擾亂了正常的城區(qū)建設(shè)用地和房地產(chǎn)秩序，造成了巨額土地收益流失。表現(xiàn)尤為突出的是斗湖堤城區(qū)及周邊地區(qū)，其中王崗村一、七組的小產(chǎn)權(quán)房群就是典型代表。

　　二、農(nóng)民建房違法用地的主要原因

　�。ㄒ唬┐迩f建設(shè)規(guī)劃滯后。我縣現(xiàn)行的土地利用總體規(guī)劃編制于上世紀(jì)末期，由于以前各級對規(guī)劃重視程度不夠，且缺少公眾參與，加上受當(dāng)時農(nóng)村發(fā)展情況及編制技術(shù)水平的限制，規(guī)劃從一開始執(zhí)行就顯現(xiàn)出它的不適應(yīng)性。雖然現(xiàn)在土地修編已經(jīng)完成，但仍然缺少可以有效規(guī)范和引導(dǎo)農(nóng)民建房的村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，導(dǎo)致違法建房的行為時有發(fā)生，出現(xiàn)了公路修到哪、自己的責(zé)任田在哪，房屋就蓋到哪里的現(xiàn)象。盡管在推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)過程中各村都制訂了村莊建設(shè)規(guī)劃，但大部分都無法與土地利用總體規(guī)劃相銜接，規(guī)劃的控管作用并不明顯。

　　（二）耕地保護(hù)政策受限。農(nóng)村稅費改革實施后，我省對涉及占用耕地的，由所在的集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)落實占補(bǔ)平衡，但現(xiàn)實情況是絕大部分集體經(jīng)濟(jì)組織既無財力也無能力來落實，致使農(nóng)民建房的耕地占補(bǔ)平衡成為一句空話。國家實行土地的用途管制，嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，即使是農(nóng)民建房占用農(nóng)用地，也要報經(jīng)省政府授權(quán)的市人民政府批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，但受到土地利用計劃、農(nóng)民建房用地的面廣點多及隨機(jī)性的影響，需要大量扎實的工作投入才能辦理規(guī)范的農(nóng)民建房用地審批手續(xù)。

　　（三）建設(shè)管理缺位越位。一方面是部門和鄉(xiāng)管理職責(zé)缺位。年以前，國土部門基本上實行的是自收自支財務(wù)體制，處于唯錢管地的狀態(tài)，出于部門利益追求和生存考慮，忽視和放松了農(nóng)民建房用地管理。在實際工作中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府履行耕地保護(hù)的責(zé)任也不夠，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和耕地保護(hù)上，更加傾向于經(jīng)濟(jì)發(fā)展。同時，縣直相關(guān)部門普遍認(rèn)為農(nóng)民建房用地是國土部門的事，配合管理力度不夠，加上機(jī)構(gòu)改革后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源管理人手少且素質(zhì)參差不齊，造成了土地違法行為多發(fā)。另一方面是村級管理越權(quán)或越位。部分村干部片面理解土地管理相關(guān)法律制度，以所有者和管理者的雙重身份，越位行使對集體土地的完全所有權(quán)，擅自將農(nóng)用地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，謀取經(jīng)濟(jì)利益，違反了國家土地用途管理制度，造成了農(nóng)村用地秩序紊亂。

　�。ㄋ模┤罕姺�律意識淡薄。由于農(nóng)村個人建房用地需求的急速增長，群眾對國家惠農(nóng)政策認(rèn)識不足，以及珍惜保護(hù)土地意識淡薄，不少農(nóng)民群眾思想上存在一些錯誤觀念和不良傾向，助長了農(nóng)村個人建房用地隨意性，導(dǎo)致農(nóng)村個人建房用地管理出現(xiàn)了較為混亂的局面。同時，土地管理法對農(nóng)民違法用地建房實行只能拆除的特殊處罰措施，而依法拆除新建房，農(nóng)民經(jīng)濟(jì)損失大，會產(chǎn)生許多不穩(wěn)定因素，因而真正拆除的違建房少之又少，違法成本幾乎可以忽略不計，助長了違法占地違法建設(shè)氣焰，導(dǎo)致城區(qū)及結(jié)合部非法哄搶及轉(zhuǎn)讓宅基地甚至耕地建房的現(xiàn)象愈演愈烈。

　　三、加強(qiáng)農(nóng)民建房用地管理的建議

　�。ㄒ唬┙�立齊抓共管的聯(lián)動機(jī)制。目前，國土資源管理已經(jīng)形成較為完善的制度框架，其中關(guān)于農(nóng)民建房用地管理的一些限制性、禁止性、程序性的規(guī)定也在各級關(guān)于宅基地的文件中均有出現(xiàn)，關(guān)鍵是要加以貫徹落實，并針對出現(xiàn)的矛盾和問題，出臺切合實際具有可操作性的措施。一方面，要加強(qiáng)農(nóng)民建房用地管理考核。充分發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在農(nóng)村宅基地審批中的審核作用，對各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民建房用地管理狀況實行考核和責(zé)任追究。建議在縣政府對鄉(xiāng)鎮(zhèn)的重點工作綜合考核體系中，加入國土資源管理考核指標(biāo)，除考核容易留于形式的耕地和基本農(nóng)田保護(hù)外，重點內(nèi)容應(yīng)放在涉及面廣的農(nóng)民建房用地管理上；在鄉(xiāng)鎮(zhèn)對村級的年度考核中，也應(yīng)把農(nóng)民建房用地管理放在與計劃生育、社會治安同等的位置。另一方面，部門要形成規(guī)范農(nóng)民建設(shè)用地管理的合力。按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》的規(guī)定，結(jié)合農(nóng)民建房的一些程序性要求，電力、供水部門憑農(nóng)民取得的合法建設(shè)用地通知書及規(guī)劃許可證（包括改擴(kuò)建）通電、通水；房產(chǎn)部門憑土地使用證書和規(guī)劃許可證辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記；對涉及農(nóng)民進(jìn)行經(jīng)營性建房的，工商稅務(wù)部門憑合法的土地房屋產(chǎn)權(quán)證明辦理工商稅務(wù)登記。

　�。ǘ�）大力推行農(nóng)村建設(shè)用地整理。據(jù)公安縣土地節(jié)約和集約利用研究專題報告顯示，到2020年，全縣農(nóng)村居民點整理潛力為14542.8公頃，但農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾整理在我縣尚未真正展開，而江浙一帶經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)早已嘗試并受益。根據(jù)《國土資源部關(guān)于印發(fā)〈城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點管理辦法〉的通知》和省國土資源廳有關(guān)文件的規(guī)定，在符合規(guī)劃的前提下，將若干農(nóng)村建設(shè)用地地塊整理復(fù)墾為耕地或農(nóng)用地后并經(jīng)國土資源部門驗收后納入增減掛鉤指標(biāo)儲備庫，試點市縣國土資源部門按照“總量控制、封閉運(yùn)行、定期考核、到期歸還”的原則，使用增減掛鉤指標(biāo)的新增建設(shè)用地不占用土地利用計劃指標(biāo)，不繳納新增建設(shè)用地有償使用費和耕地開墾費。在如此政策背景下，建議按照先易后難的`原則，積極推行農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾整理，增加耕地有效面積，提高耕地質(zhì)量，節(jié)約集約利用建設(shè)用地，優(yōu)化城鄉(xiāng)建設(shè)用地布局。對新建中心村或居民點所需用地作為村組公共用地，不承包到各家各戶，為農(nóng)民建房相對集中創(chuàng)造條件；對已分到農(nóng)戶需調(diào)整承包經(jīng)營權(quán)的，可以用復(fù)墾新增加的耕地來調(diào)整平衡，多余的耕地村組統(tǒng)一對外發(fā)包用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，農(nóng)戶復(fù)墾的擁有優(yōu)先承包經(jīng)營權(quán)。

　�。ㄈ�）加大土地隱形市場整治力度。土地隱形市場非常普遍的一個手段就是利用戶口遷移轉(zhuǎn)賣土地，必須采取相應(yīng)的對策加以整治。比如對遷入中心城區(qū)的農(nóng)業(yè)戶口，村組不論什么情況均不安排宅基地；對遷入城郊和城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)業(yè)戶口，采取限制措施安排宅基地，由遷出地村組和國土資源所、遷入地村組和國土資源所共同確認(rèn)是否符合申請宅基地條件。此外，加強(qiáng)土地價值明顯地區(qū)村組干部群眾的教育管理，預(yù)防土地違規(guī)交易。對在非法轉(zhuǎn)讓耕地上新建的小產(chǎn)權(quán)房，要組織強(qiáng)有力的專班，從重從嚴(yán)查處，甚至拆除部分影響大的違法建筑，讓違法者不僅無利可圖，還要付出高昂的成本，從而震懾和打擊隱形交易后違法用于房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)象。

　　（四）發(fā)揮規(guī)劃的管控和引導(dǎo)作用。在充分征求公眾意見的基礎(chǔ)上，盡快實現(xiàn)土地利用總體規(guī)劃和村莊建設(shè)規(guī)劃的完全對接，用來控管和引導(dǎo)農(nóng)民建房。特別是在新農(nóng)村建設(shè)過程中，要注重發(fā)揮項目建設(shè)效益，避免重視房屋道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，輕視鄉(xiāng)風(fēng)文明、管理民主；重視農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件建設(shè)，輕視村莊環(huán)境綜合整治，造成只見新房不見新村的現(xiàn)象，發(fā)揮項目建設(shè)的整體功能。各部門要在項目規(guī)劃設(shè)計時充分征求農(nóng)民意愿，從農(nóng)民生產(chǎn)生活的實際出發(fā)，充分發(fā)揮各項目的作用，在引導(dǎo)農(nóng)民新村建設(shè)時，可以依托項目先行搞好基礎(chǔ)配套設(shè)施，然后農(nóng)民視生產(chǎn)生活的條件逐步改善居住條件。同時，各支農(nóng)項目也要優(yōu)先考慮小城鎮(zhèn)周邊的道路、水、電建設(shè)，為農(nóng)民進(jìn)城鎮(zhèn)居住創(chuàng)造條件。政府還應(yīng)出臺優(yōu)惠政策，在防止出現(xiàn)新的違法用地情況下，鼓勵社會資金投入到小城鎮(zhèn)進(jìn)行農(nóng)民公寓建設(shè)。

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