關(guān)于修訂《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》的議案
《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡稱《條例》)是我省規(guī)范物業(yè)行業(yè)管理服務(wù)行為的一部專門性法規(guī),自2007年頒布實(shí)施以來,為規(guī)范我省物業(yè)管理行為、進(jìn)一步改善群眾生活、工作環(huán)境、構(gòu)建和諧社會(huì),發(fā)揮了重要的保障和促進(jìn)作用。但是,隨著全省房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展以及人們對物業(yè)管理的需求不斷增強(qiáng),作為房地產(chǎn)業(yè)重要組成部分的物業(yè)管理,其市場環(huán)境在近十年內(nèi)已發(fā)生較大變化,物業(yè)管理中的新問題層見迭出,《條例》內(nèi)容明顯存在滯后,建議對《條例》予以進(jìn)一步修訂。
一、修訂的必要性
(一)《條例》修訂是保證與上位法協(xié)調(diào)統(tǒng)一的客觀要求。
近幾年來,上位法關(guān)于物權(quán)和物業(yè)管理的不斷修訂和變革,比如2007年《中華人民共和國物權(quán)法》的頒布實(shí)施、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的修訂,《條例》的部分內(nèi)容與上位法不一致,客觀上需要通過修訂《條例》使之與上位法的有關(guān)規(guī)定保持銜接。
(二)《條例》修訂是提升城市管理水平、解決社會(huì)糾紛的實(shí)際要求。
從我省2014年度公布的消費(fèi)者投訴數(shù)據(jù)顯示,物業(yè)投訴成為消費(fèi)者服務(wù)投訴的十大熱點(diǎn)之一,因物業(yè)糾紛引發(fā)的上訪、請?jiān)、訴訟糾紛更是常常成為輿論關(guān)注的焦點(diǎn),而其中相當(dāng)一部分糾紛又無法通過《條例》得到有效、規(guī)范的協(xié)調(diào)和解決。從近幾年《條例》實(shí)施情況的調(diào)研中可以反映出以下幾點(diǎn)突出問題:
一是業(yè)主自治組織發(fā)展舉步維艱。業(yè)主委員會(huì)已成為物業(yè)管理規(guī)范化運(yùn)行的瓶頸,以漳州市為例,全市物業(yè)管理覆蓋面已達(dá)60%以上,但這其中業(yè)委會(huì)成立率不足三成,而規(guī)范的業(yè)委會(huì)比例更小,其中充分發(fā)揮作用的不足10%。 究其原因,與業(yè)主委員會(huì)法律地位不明、職責(zé)不清、運(yùn)作不規(guī)范等問題,致使在物業(yè)管理法律關(guān)系中,物業(yè)管理公司處于強(qiáng)勢地位。
二是開發(fā)建設(shè)遺留問題較多,影響物業(yè)管理的正常開展。一些開發(fā)建設(shè)中遺留的糾紛隱患常常被轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)服務(wù)企業(yè),如建設(shè)單位在開發(fā)建設(shè)的房屋質(zhì)量、公攤面積計(jì)算、配套設(shè)施建設(shè)、開發(fā)商承諾的事項(xiàng)不兌現(xiàn)等問題上頻頻違約,由于這些問題涉及范圍廣,處理起來難度較大,許多業(yè)主以這些問題為由,把不滿歸結(jié)到物業(yè)服務(wù)企業(yè),造成小區(qū)物業(yè)管理混亂,引發(fā)后期物業(yè)管理中的諸多矛盾。
三是物業(yè)管理實(shí)踐中面臨許多新情況、新問題。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷變化發(fā)展,物業(yè)管理也相繼反映出許多新情況、新問題,例如,老舊居住區(qū)面臨停車設(shè)施滯后、停車位不足等問題,新建小區(qū)則存在著開發(fā)商車位只售不租、導(dǎo)致小區(qū)地面車位緊張、亂停亂放等問題突出;再如,早期率先安裝電梯的小區(qū)開始面臨“10至12年進(jìn)入大修,15年以上進(jìn)入老齡”的維修改造高峰期,業(yè)主對電梯安全隱患的擔(dān)憂與物業(yè)的維修報(bào)檢不及時(shí)引發(fā)的業(yè)主抱怨不在少數(shù)。如何規(guī)范、解決現(xiàn)實(shí)中的這些問題和矛盾,適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的需要,是《條例》急需解決的問題。
從實(shí)踐工作出發(fā),《條例》可以在以下四方面進(jìn)一步完善:一是進(jìn)一步總結(jié)我省多年來的物業(yè)管理實(shí)踐,充分借鑒吸收其它省份的立法經(jīng)驗(yàn);二是《條例》如何與相關(guān)法律規(guī)定相銜接。除了上位法外,還應(yīng)注意與我省在規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)的專門性規(guī)章,如《關(guān)于緊急情況下使用商品住宅專項(xiàng)維修資金的若干意見》、《福建省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等保持銜接,為其日后的修訂等工作做好立法指引;三是健全和發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的'作用,為物業(yè)管理健全監(jiān)督機(jī)制。一方面需要及時(shí)以立法的形式確立業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體地位,另一方面則需要?jiǎng)?chuàng)新機(jī)制、盡快摸索出業(yè)委會(huì)監(jiān)督、制約物業(yè)管理的新方法,如改變物業(yè)費(fèi)的繳費(fèi)方式,改由業(yè)主向業(yè)主委員會(huì)繳納物業(yè)費(fèi),再由業(yè)主委員會(huì)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)分期撥付物業(yè)費(fèi),使物業(yè)服務(wù)企業(yè)收入與物業(yè)服務(wù)質(zhì)量掛鉤;四是進(jìn)一步明確各方權(quán)利義務(wù),平衡好開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主三方關(guān)系,避免開發(fā)商“房售人走”、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“只談收費(fèi)、不談服務(wù)”,而處于弱勢地位的業(yè)主或忍氣吞聲,或以拒繳物業(yè)費(fèi)等偏激行為“維權(quán)”的現(xiàn)狀。
二、具體條款的修訂建議
(一)清理《條例》的條文,根據(jù)《物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》修改《條例》。將《條例》第一條等規(guī)定中“物業(yè)管理企業(yè)”改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”;將《條例》第十條等規(guī)定中“業(yè)主公約”改為“管理規(guī)約”;將《條例》第二十九條等規(guī)定中“業(yè)主臨時(shí)公約”改為“臨時(shí)管理規(guī)約”。
理由:《物權(quán)法》出臺(tái)后,國務(wù)院對《物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行了修改,其中將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”,將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”,將“業(yè)主臨時(shí)公約”修改為“臨時(shí)管理規(guī)約”,明確了物業(yè)公司的性質(zhì)是服務(wù)而非管理,作為地方性法規(guī),應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以修正,使之與上位法相適應(yīng)。
(二)建議明確業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體地位
建議《條例》第五十六條增加條文:“業(yè)主委員會(huì)對侵害業(yè)主共同利益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟”作為本條第二款。
理由:根據(jù)現(xiàn)有的法律、法規(guī),業(yè)主委員會(huì)既不是自治社團(tuán),也不是企業(yè)法人,更不是政府機(jī)構(gòu),由于沒有明確的法律地位,如果遇到權(quán)利侵害時(shí),就不能以訴訟主體身份參與訴訟,業(yè)主委員會(huì)的訴權(quán)受到了限制。明確業(yè)主委員會(huì)的法律地位不僅可以保護(hù)廣大業(yè)主利益,也可以引導(dǎo)和幫助尚未成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)依規(guī)依法盡快成立業(yè)委會(huì),有組織地管理自己,更好地實(shí)現(xiàn)自治。
(三)建議建立物業(yè)保修金制度
建議《條例》第五十三條新增條文:“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)初始登記前,將物業(yè)保修金交存至指定專戶,專項(xiàng)用于保修期內(nèi)物業(yè)維修的保障。保修期內(nèi),物業(yè)保修金不足的,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足;保修期滿后,物業(yè)保修金有余額的,應(yīng)當(dāng)返還建設(shè)單位”作為本條第二款。
理由:物業(yè)在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題的,應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位依法負(fù)責(zé)維修。但在具體實(shí)施中,存在著不少建設(shè)單位在項(xiàng)目結(jié)束后公司即注銷的情況,房屋保修責(zé)任實(shí)則難以落實(shí)到建設(shè)單位上。不僅損害了業(yè)主的權(quán)益,也容易把建設(shè)單位遺留的問題轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)服務(wù)企業(yè)上來,使物業(yè)公司成為“替罪羊”。為防止建設(shè)單位在保修期內(nèi)不愿履行保修責(zé)任或者因公司注銷等原因無法履行保修責(zé)任的情形,建議明確規(guī)定建立物業(yè)保修金制度,要求建設(shè)單位將物業(yè)保修金交存至房屋管理部門指定的賬戶,保修金比例應(yīng)在3%-5%之間,專項(xiàng)用于保修期內(nèi)物業(yè)維修的保障。
(四)建議新增規(guī)范車位“只售不租”的情形。
新增條文:“建設(shè)單位未出售或者未附贈(zèng)的車位、車庫,應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主,租金按照價(jià)格行政主管部門核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;業(yè)主要求承租車位、車庫的,建設(shè)單位不得只售不租。擬出租車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求承租車位、車庫業(yè)主的房屋套數(shù)時(shí),應(yīng)當(dāng)通過抽簽等公平方式確定給未購買或者未受贈(zèng)車位、車庫的業(yè)主,每戶業(yè)主只能承租一個(gè)車位或者車庫。
在首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購買和承租需要后還有多余車位、車庫的,可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人,但租賃期限不得超過六個(gè)月。”
理由:江蘇、廣東等多省已相繼修訂針對開發(fā)商車位只售不租的約束性規(guī)定。我省同樣存在著很多小區(qū)車位賣不掉,而開發(fā)商仍然拒不出租,導(dǎo)致了資源的大量閑置的現(xiàn)象。建議從資源優(yōu)化的角度作出約束性規(guī)定,緩解小區(qū)停車亂象。
三、其它修訂
(一)《條例》第二條新增條文:“本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)”作為本條第二款。
(二)《條例》第二十七條,修改為:“新建物業(yè)出售前,建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理,簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同,并在三十日內(nèi)報(bào)物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。”
(三)《條例》第三十七條新增條文:“電梯、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)”作為本條第四款。
【辦理報(bào)告】
省人大常委會(huì):
根據(jù)省十二屆人大常委會(huì)第十四次會(huì)議的決定,我委負(fù)責(zé)辦理漳州代表團(tuán)曾凡沛等10名代表提出的“關(guān)于修訂《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》的議案”(第35號)。我委十分重視該議案的辦理工作,進(jìn)行了認(rèn)真研究。8月11日,陳倫副主任專門聽取了我委關(guān)于議案初步辦理情況的匯報(bào),F(xiàn)將議案辦理情況報(bào)告如下:
隨著全省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,物業(yè)管理市場環(huán)境在近十年內(nèi)已發(fā)生較大變化,人們對物業(yè)管理的需求不斷增強(qiáng),2007年頒布實(shí)施的《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》內(nèi)容相對滯后,有必要進(jìn)一步修訂。
《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例(修訂)》已列入省人大常委會(huì)2013—2017年立法規(guī)劃。在修訂時(shí),我委將提前介入,加強(qiáng)與省政府法制辦、省住建廳的聯(lián)系和配合,認(rèn)真研究吸收“關(guān)于修訂《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》的議案”中代表提出的意見建議。同時(shí),根據(jù)《中華人民共和國立法法》、《福建省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于漳州等七個(gè)設(shè)區(qū)的市人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)開始制定地方性法規(guī)的決定》,我省所有設(shè)區(qū)的市可以制定城鄉(xiāng)建設(shè)與管理方面的地方性法規(guī),我們將加強(qiáng)指導(dǎo)設(shè)區(qū)的市在物業(yè)管理方面的立法工作,以提高針對性、可操作性。
以上報(bào)告,請予審議。
福建省人大常委會(huì)環(huán)城工委
2015年8月13日
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