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西安市物業(yè)管理?xiàng)l例修訂草案（上）
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《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例(修訂草案)》(上)
第一章 總則
第一條【立法目的】 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條【適用范圍】 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動(dòng)，適用本條例。
第三條【選聘原則】 業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)堅(jiān)持公開、公平、公正的原則。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。
第四條【行政管理體制】 市房屋行政管理部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門，對(duì)本市物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施統(tǒng)一監(jiān)督管理。
區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。
開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)按照本條例規(guī)定負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。
建設(shè)、規(guī)劃、市政、水務(wù)、城改、民政、公安、價(jià)格、工商、城市管理、環(huán)保、質(zhì)監(jiān)等行政管理部門應(yīng)當(dāng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)，做好物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處在區(qū)縣物業(yè)行政主管部門的指導(dǎo)下，按照本條例規(guī)定的職責(zé)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督工作。
第五條【居民委員會(huì)義務(wù)】 居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)開展物業(yè)管理相關(guān)工作。
第六條【行業(yè)自律組織】 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)是物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律組織，負(fù)責(zé)制定并監(jiān)督實(shí)施物業(yè)服務(wù)規(guī)范，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)科學(xué)、規(guī)范、和諧發(fā)展。
第二章 前期物業(yè)管理
第七條【前期物業(yè)管理責(zé)任】 建設(shè)單位負(fù)責(zé)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行前期物業(yè)服務(wù)合同。
第八條【物業(yè)管理區(qū)域劃分】 新建建設(shè)項(xiàng)目擬實(shí)行物業(yè)管理的，建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時(shí)，持建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案向物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請(qǐng)。
區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自受理之日起三十日內(nèi)進(jìn)行劃分，并書面告知建設(shè)單位。區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門劃分前應(yīng)當(dāng)征求物業(yè)所在地街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府的意見。
第九條【物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整】 物業(yè)管理區(qū)域需要分立或者合并的，應(yīng)當(dāng)形成調(diào)整方案，并向區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)提出申請(qǐng)。
調(diào)整方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ锟偯娣e三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并對(duì)調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域的道路、綠地、共有部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)等作出規(guī)定。
第十條【劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求】 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，按照相對(duì)獨(dú)立、便于管理的原則，按照下列規(guī)定進(jìn)行具體劃分：
(一)按照物業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍劃定;
(二)物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，但其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地能夠分割并獨(dú)立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域;
(三)已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域，其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地能夠分割并獨(dú)立使用的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域;
(四)不同物業(yè)管理區(qū)域地理上自然相連的，業(yè)主未入住前，經(jīng)各自建設(shè)單位同意，并已向物業(yè)買受人明示，或者業(yè)主入住后，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后，可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
對(duì)物業(yè)管理區(qū)域劃分有爭議的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)確定。
第十一條【住宅前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘】 現(xiàn)售商品房出售前三十日，預(yù)售商品房取得《商品房預(yù)售許可證》前，住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式完成物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘;投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模不超過三萬平方米的，經(jīng)區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十二條【臨時(shí)管理規(guī)約】 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)前制定臨時(shí)管理規(guī)約。臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
(一)業(yè)主共有部分的使用和維護(hù)規(guī)則;
(二)業(yè)主合理使用物業(yè)專有部分的權(quán)利和義務(wù);
(三)物業(yè)天面、外墻、門窗及戶外設(shè)施保潔和裝修規(guī)則;
(四)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的權(quán)利和義務(wù);
(五)業(yè)主分擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域各類費(fèi)用的方式;
(六)違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。
建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
第十三條【前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約備案】 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約自招投標(biāo)結(jié)束之日起十五日內(nèi)向區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)備案，并向物業(yè)買受人明示、說明。
建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守臨時(shí)管理規(guī)約。
第十四條【物業(yè)銷售方案內(nèi)容】 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將下列材料寫入物業(yè)銷售方案，并向買受人明示：
(一)前期物業(yè)管理招投標(biāo)備案表;
(二)物業(yè)管理區(qū)域平面圖、地理位置及四至界限及建筑物總面積;
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分的數(shù)量、面積和用途，以及除專有部分外共有部分的情況;
(四)地下室、底層架空層、天臺(tái)的面積等共有部位的面積及權(quán)屬;
(五)物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主委員會(huì)用房的面積和位置;
(六)共有設(shè)施設(shè)備名稱、用途及權(quán)屬;
(七)其他需要明示的場所和設(shè)施設(shè)備。
第十五條【前期物業(yè)服務(wù)合同】 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定附期限;期限未滿，但業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第十六條【前期物業(yè)管理承接查驗(yàn)時(shí)間】 新建住宅建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用十五日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。
鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過參與建設(shè)工程的設(shè)計(jì)、施工、分戶驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收等活動(dòng)，向建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)管理的建議，為實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)創(chuàng)造有利條件。
第十七條【前期物業(yè)管理承接查驗(yàn)要求】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，簽訂承接查驗(yàn)確認(rèn)書。不符合竣工驗(yàn)收資料的，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。
承接查驗(yàn)過程中，因建設(shè)單位逾期不提供相關(guān)合格證明材料、物業(yè)項(xiàng)目存在嚴(yán)重安全隱患和重大工程缺陷等影響物業(yè)正常使用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)拒絕承接該項(xiàng)目。
物業(yè)承接查驗(yàn)的費(fèi)用，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有約定或約定不明的，由建設(shè)單位承擔(dān)。
第十八條【前期物業(yè)管理物業(yè)移交】 建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)辦理書面移交手續(xù)，并同時(shí)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料;
(二)共用設(shè)施設(shè)備清單;
(三)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(五)業(yè)主名冊(cè);
(六)進(jìn)行物業(yè)管理必需的其他資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)辦理備案手續(xù)。
物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，經(jīng)有關(guān)部門鑒定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù);給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第十九條【物業(yè)管理用房】 新建物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)與新建物業(yè)同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付，其面積、位置應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中載明。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置物業(yè)管理用房：
(一)物業(yè)建筑面積三十萬平方米以下的，按物業(yè)建筑面積的千分之三提供，但最低不得少于一百平方米;
(二)物業(yè)建筑面積超過三十萬平方米的，除按照三十萬平方米的千分之三提供外，超過部分按千分之一的標(biāo)準(zhǔn)提供;
(三)物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)按照辦公用房標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，具備水、電基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業(yè)管理用房建筑面積的百分之五十。
業(yè)主委員會(huì)的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，建筑面積不少于三十平方米。
物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有，并依法辦理產(chǎn)權(quán)登記。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變其用途。業(yè)主委員會(huì)不得將物業(yè)管理用房轉(zhuǎn)讓或者改作他用。
第二十條【物業(yè)管理用房的補(bǔ)充配置】 因依法調(diào)整規(guī)劃，物業(yè)竣工驗(yàn)收后的實(shí)測地上建筑面積超過建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上建筑面積的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)超過部分按照第十九條第一款規(guī)定的比例補(bǔ)充配置物業(yè)管理用房;確實(shí)無法補(bǔ)充配置的，應(yīng)當(dāng)按照該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)平均銷售價(jià)格支付不足部分的相應(yīng)價(jià)款，列入專項(xiàng)維修資金或者按照業(yè)主大會(huì)的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。
第二十一條【前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換】 前期物業(yè)管理期間，有下列情況之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間依法交接：
(一)前期物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)主大會(huì)尚未成立，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿再續(xù)簽合同的;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離小區(qū)的;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照或資質(zhì)證書的;
(四)法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第二十二條【前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出】 前期物業(yè)管理期間，建設(shè)單位已經(jīng)注銷或者無法履行相關(guān)義務(wù)，但住宅小區(qū)尚未成立業(yè)主大會(huì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于退出物業(yè)管理區(qū)域三個(gè)月前書面告知業(yè)主，并向物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)提出申請(qǐng)，由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)組織業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，確定小區(qū)管理模式。
第二十三條【前期物業(yè)服務(wù)終止后資料移交】 前期物業(yè)服務(wù)合同終止或者解除后十五日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理用房，并按照本條例第十八條的規(guī)定移交相關(guān)資料。
第二十四條【前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)】 物業(yè)交付使用前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位全額承擔(dān)，交付使用后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。建設(shè)單位出售物業(yè)時(shí)，不得向物業(yè)買受人承諾減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第三章 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)
第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)
第二十五條【業(yè)主自治】 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，進(jìn)行業(yè)主自治。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主較少的，經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)、臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等，實(shí)名參加業(yè)主自治活動(dòng)，行使權(quán)利、履行義務(wù)。
臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主參加自治活動(dòng)的方式、違反共同約定的責(zé)任、自治活動(dòng)爭議處理辦法作出約定。
第二十六條【首次業(yè)主大會(huì)召開條件】 物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形之一的，可以召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：
(一)物業(yè)出售且已經(jīng)交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積百分之五十以上的;
(二)首套物業(yè)出售并交付使用滿兩年的，且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積百分之二十以上的。
物業(yè)管理區(qū)域符合前款條件后十五日內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)。建設(shè)單位未及時(shí)履行告知義務(wù)的，已售物業(yè)業(yè)主人數(shù)百分之二十以上可以聯(lián)名向鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)提出召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的書面要求。
鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到書面告知或者業(yè)主書面要求三十日內(nèi)，組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組。
第二十七條【組建業(yè)主大會(huì)籌備組】 業(yè)主大會(huì)籌備組由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)工作人員一名，建設(shè)單位代表一名，業(yè)主成員若干名組成�；I備組組長由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委會(huì)工作人員擔(dān)任。業(yè)主成員由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委會(huì)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，并不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二�；I備組成員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示時(shí)間不少于七日。
業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委會(huì)協(xié)調(diào)解決。
籌備組正式開展籌備工作前，物業(yè)管理行政主管部門、開發(fā)區(qū)管理委會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)籌備組成員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)的培訓(xùn)。
第二十八條【籌備組所需資料移交】 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供籌備工作所需的下列資料，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合：
(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分證明;
(二)業(yè)主名冊(cè);
(三)建筑規(guī)劃總平面圖;
(四)附屬設(shè)施設(shè)備交付使用備案證明;
(五)綠化竣工總平面圖;
(六)物業(yè)服務(wù)用房配置證明;
(七)成立業(yè)主大會(huì)必需的其他文件資料。
第二十九條【籌備組成員條件】 籌備組成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(一)具有完全民事行為能力;
(二)本人及其配偶、直系親屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職;
(三)無索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)物的行為;
(四)無泄露或者非法使用業(yè)主資料的行為。
除前款規(guī)定條件外，籌備組中的業(yè)主成員還應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約，交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
第三十條【籌備組職責(zé)】 業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：
(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;
(二)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案;
(三)確認(rèn)業(yè)主身份、業(yè)主專有部分面積，核定業(yè)主人數(shù)、物業(yè)總建筑面積;
(四)擬定業(yè)主委員會(huì)委員選舉辦法;
(五)提出業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單;
(六)首次業(yè)主大會(huì)的其他準(zhǔn)備工作。
籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的十五日前，將前款第一項(xiàng)至第五項(xiàng)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第三十一條【籌備組職責(zé)終止】 業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)七日內(nèi)，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交籌備期間的全部資料，籌備組職責(zé)自行終止。
第三十二條【分期開發(fā)項(xiàng)目業(yè)主大會(huì)】 劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。
第三十三條【業(yè)主大會(huì)會(huì)議分類和召開形式】 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議，由業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則組織召開。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式召開，并應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)業(yè)主參加。
采用書面征求意見形式召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)或其委托的居民委員會(huì)現(xiàn)場監(jiān)督指導(dǎo)下進(jìn)行。
第三十四條【業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議】 有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：
(一)有百分之二十以上業(yè)主書面提議;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;
(三)法律法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的其他事項(xiàng)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議十五日前，將會(huì)議的議題、時(shí)間、地點(diǎn)、方式以及表決事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面告知全體業(yè)主，但前款第二項(xiàng)情況除外。
應(yīng)業(yè)主提議召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)核實(shí)提議人的業(yè)主身份。
第三十五條【特殊情況下業(yè)主大會(huì)的召集】 業(yè)主委員會(huì)不按規(guī)定召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)責(zé)令限期召集;逾期仍未召集的，由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)按規(guī)定程序組織召集。
第三十六條【業(yè)主大會(huì)的權(quán)力】 業(yè)主大會(huì)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作，聽取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告、財(cái)務(wù)報(bào)告，并決定下列事項(xiàng)：
(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(五)續(xù)籌和使用專項(xiàng)維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(七)改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;
(八)決定業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌措方式;
(九)根據(jù)管理規(guī)約的約定，對(duì)違反管理規(guī)約的業(yè)主進(jìn)行告誡;
(十)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第三十七條【業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決】 業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決采用紙質(zhì)或者手機(jī)信息、電子郵件等方式實(shí)名投票。業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)作出書面記錄并存檔。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果和決定應(yīng)當(dāng)以書面形式向全體業(yè)主公示。
一個(gè)業(yè)主擁有一張表決票或者選舉票，每張表決票或者選舉票上應(yīng)當(dāng)標(biāo)明其專有部分面積。一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位登記有二個(gè)或者二個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)自行確定一名投票人。
第三十八條【業(yè)主代表】 采用集體討論形式召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以全體業(yè)主參加，也可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議三日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見;凡需業(yè)主投票表決的，表決票應(yīng)經(jīng)本人簽字確認(rèn)，業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。
業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議不得委托他人。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，其所代表的業(yè)主應(yīng)當(dāng)另外推選一名業(yè)主代表參加。
第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)
第三十九條【業(yè)主委員會(huì)備案】 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處及區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)備案：
(一)業(yè)主委員會(huì)備案登記表;
(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(三)管理規(guī)約;
(四)業(yè)主委員會(huì)成員的基本情況。
區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到上述材料后五日內(nèi)發(fā)出備案回執(zhí)。業(yè)主委員會(huì)持備案回執(zhí)，向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告?zhèn)浒盖闆r。
備案事項(xiàng)發(fā)生變更時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日十五日內(nèi)書面報(bào)告?zhèn)浒竼挝�，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第四十條【業(yè)主委員會(huì)職責(zé)】 業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：
(一)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定;
(二)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(四)審核需要業(yè)主分?jǐn)偟馁M(fèi)用;
(五)監(jiān)督管理業(yè)主共有收益;
(六)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(七)監(jiān)督管理規(guī)約、物業(yè)管理制度的實(shí)施;
(八)調(diào)解物業(yè)使用糾紛;
(九)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第四十一條【業(yè)主委員會(huì)會(huì)議召集】 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集。主任因故不能履行職責(zé)時(shí)，由副主任召集。主任因喪失業(yè)主委員會(huì)委員資格不能履行職責(zé)時(shí)，由排序在先的副主任召集。
有三分之一以上委員提議召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，由物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)指定其他委員召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
第四十二條【業(yè)主委員會(huì)會(huì)議】 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出的決定須經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽名同意。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出席會(huì)議的委員簽字后加蓋業(yè)主委員會(huì)印章，并自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
業(yè)主委員會(huì)委員不得委托其他人出席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
第四十三條【業(yè)主委員會(huì)義務(wù)】 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：
(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定;
(三)物業(yè)服務(wù)合同;
(四)專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況;
(五)物業(yè)共有部分的使用和收益情況;
(六)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況;
(七)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況;
(八)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。
業(yè)主有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng)向業(yè)主委員會(huì)提出詢問，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。
四十四條【業(yè)委會(huì)委員禁止行為】 業(yè)主委員會(huì)委員不得有下列行為：
(一)接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)管理利害關(guān)系人提供的利益或者財(cái)物;
(二)承攬本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)或者推薦他人到該企業(yè)工作;
(三)接受可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益。
第四十五條【業(yè)委會(huì)委員資格自行終止】 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：
(一)本人、配偶及其直系親屬在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職的;
(二)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;
(三)因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的;
(四)被判處刑罰的。
第四十六條【終止業(yè)委會(huì)委員資格條件】 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議終止其委員資格：
(一)不履行業(yè)主委員會(huì)委員職責(zé)或者無故三次缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的;
(二)不履行業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重且拒不改正的;
(三)違反本條例第四十四條規(guī)定的;
(四)向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭呈的;
(五)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。
第四十七條【業(yè)委會(huì)委員資格終止】 業(yè)主委員會(huì)主任資格終止的，由業(yè)主委員會(huì)委員推選一位副主任任主任;副主任資格空缺或者資格終止的，由業(yè)主委員會(huì)委員從委員中推選副主任;委員空缺或者資格終止的，由候補(bǔ)委員按照得票多少依次遞補(bǔ)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告委員的變更情況。
第四十八條【業(yè)主委員會(huì)換屆】 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿前二個(gè)月提出換屆籌備組人選名單，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主在十五日內(nèi)未提出異議的，換屆籌備組按照公示人員名單成立;半數(shù)以上的業(yè)主提出異議的，由業(yè)主委員會(huì)重新提出人選名單。
業(yè)主委員會(huì)換屆籌備組在征求業(yè)主意見的基礎(chǔ)上提出新一屆業(yè)主委員會(huì)候選人名單，差額比例不低于百分之二十，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。換屆籌備組人員不得作為新一屆業(yè)主委員會(huì)委員人選。
業(yè)主委員會(huì)換屆籌備組應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前，組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)任期屆滿未完成換屆選舉的，物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織或者監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)組織換屆選舉。
第四十九條【業(yè)委會(huì)資料移交】 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起十日內(nèi)，在鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)指導(dǎo)下，將保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會(huì)移交由其保管的前款所列資料及財(cái)物。
拒不移交本條第一、二款所述物品的，業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)或者公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。
第三節(jié) 物業(yè)管理委員會(huì)
第五十條【物業(yè)管理委員會(huì)成立條件】 住宅小區(qū)有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)職責(zé)：
(一)不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的;
(二)具備成立業(yè)主大會(huì)條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)反復(fù)指導(dǎo)后仍不能成立的;
(三)業(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé)達(dá)一年以上、無法正常開展工作，需要調(diào)整或者重新選舉業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)反復(fù)指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的。
第五十一條【物業(yè)管理委員會(huì)組成】 物業(yè)管理委員會(huì)由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)組織成立，由業(yè)主成員以及鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)、公安派出所、居民委員會(huì)、建設(shè)單位等派員組成。
物業(yè)管理委員會(huì)人數(shù)應(yīng)當(dāng)為七到十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員不少于百分之五十，由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會(huì)的成員資格應(yīng)當(dāng)符合本條例第二十九條的規(guī)定。
物業(yè)管理委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第五十二條【物業(yè)管理委員會(huì)履職】 物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)。
物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主大會(huì)職責(zé)的，作出決定前，應(yīng)當(dāng)征求全體業(yè)主意見;作出決定后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不少于三十日。
物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)職責(zé)期間，鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)對(duì)能夠成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)籌備工作，成立業(yè)主大會(huì);能夠選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主反對(duì)或者業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)終止行使職責(zé)。
第四節(jié) 其他規(guī)定
第五十三條【召開首次業(yè)主大會(huì)費(fèi)用承擔(dān)】 召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所必需的宣傳、資料、文印等籌備經(jīng)費(fèi)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素確定，由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記之前，將首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)交至鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)設(shè)立的專用賬戶，供業(yè)主大會(huì)籌備組使用。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開后，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主監(jiān)督。
第五十四條【業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)關(guān)系】 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
第五十五條【違法決定的撤銷】 業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，可以向鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)書面提出撤銷申請(qǐng);認(rèn)為物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，可以向區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)書面提出撤銷申請(qǐng)。
受理申請(qǐng)的單位應(yīng)當(dāng)在十五個(gè)工作日內(nèi)將審查結(jié)果書面告知申請(qǐng)人;業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定并通告全體業(yè)主。
第五十六條【物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議】 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以召開物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)負(fù)責(zé)召集，由公安派出所、居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方面的代表參加，共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問題。
第四章 物業(yè)服務(wù)與管理
第五十七條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立法人資格和相應(yīng)的資質(zhì)證書。
外埠物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)?shù)绞形飿I(yè)管理行政主管部門備案。
市物業(yè)管理行政主管部門每年應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等資料進(jìn)行核對(duì)。
第五十八條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)范圍】 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，提供物業(yè)服務(wù)。
第五十九條【物業(yè)服務(wù)合同備案】 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂合同之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)備案。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按合同提供服務(wù)，不得以通知、聲明、告示等方式作出對(duì)業(yè)主不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害業(yè)主合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的意見和建議，配合居民委員會(huì)做好社區(qū)管理相關(guān)工作。
第六十條【專項(xiàng)服務(wù)委托】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)承擔(dān)設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、園林綠化、工程施工等專項(xiàng)服務(wù)，但不得將該物業(yè)管理區(qū)域全部物業(yè)服務(wù)一并委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位或者個(gè)人。
電梯、鍋爐、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。
第六十一條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接驗(yàn)收】 受委托服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)交接驗(yàn)收手續(xù)。
交接各方應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的使用維護(hù)現(xiàn)狀給予確認(rèn)，并報(bào)物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)可以聘請(qǐng)第三方顧問或評(píng)估機(jī)構(gòu)協(xié)助現(xiàn)場查驗(yàn)。
因維護(hù)保養(yǎng)不當(dāng)?shù)仍驅(qū)е孪�、電梯等共有設(shè)施設(shè)備無法正常使用的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)或者承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
第六十二條【物業(yè)服務(wù)收費(fèi)】 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則;按不同物業(yè)的使用性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、市場調(diào)節(jié)價(jià)。其收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)費(fèi)方式由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)相關(guān)法規(guī)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同以外的專項(xiàng)服務(wù)的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以由雙方另行約定。
第六十三條【物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納】 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定;物業(yè)使用人未按約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的房屋，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位全額交納。
物業(yè)服務(wù)合同未約定或者未經(jīng)業(yè)主同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行提供的服務(wù)，不得向業(yè)主收取費(fèi)用。
第六十四條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)急預(yù)案】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，協(xié)助有關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域的安全防范工作。
發(fā)生安全事故或者突發(fā)事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取應(yīng)急措施，并向有關(guān)部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。
第六十五條【重大事項(xiàng)報(bào)告】 本市實(shí)行物業(yè)服務(wù)重大事件報(bào)告制度，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列情況之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)及相關(guān)部門報(bào)告：
(一)發(fā)生火災(zāi)、爆炸或者自然災(zāi)害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全;
(二)建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備發(fā)生安全隱患，且在八小時(shí)以內(nèi)難以排除，嚴(yán)重危及業(yè)主、使用人及建筑物安全;
(三)物業(yè)服務(wù)人員擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域，造成物業(yè)服務(wù)中斷，嚴(yán)重影響業(yè)主和使用人正常生活;
(四)發(fā)生群體性突發(fā)事件，影響社會(huì)和諧穩(wěn)定;
(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大傷亡事件;
(六)其他影響業(yè)主、物業(yè)使用人正常生活的事件。
第六十六條【專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備管理】 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的水、電、氣等計(jì)量裝置應(yīng)當(dāng)按照專有部分一戶一表、共有部分獨(dú)立計(jì)量表配置。供水、供電、供氣等終端用戶的分戶計(jì)量表或者終端用戶入戶端口以前的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線按照國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范統(tǒng)一設(shè)計(jì)，由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位依法組織具有資質(zhì)的單位安裝施工，所需費(fèi)用依照有關(guān)工程計(jì)價(jià)規(guī)定確定，由建設(shè)單位承擔(dān)。
通訊、消防、電梯、安全防范、環(huán)衛(wèi)、郵政等附屬設(shè)施設(shè)備的配置應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。
第六十七條【專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備移交】 建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收后應(yīng)當(dāng)將住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線的所有權(quán)移交給組織安裝施工的專業(yè)經(jīng)營單位，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收并承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)、更新和管理的責(zé)任。
專業(yè)經(jīng)營單位將依法承擔(dān)的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)等事宜委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照委托合同向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報(bào)酬。
專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變(配)電、二次供水、燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線。
配套設(shè)施不齊全的老舊住宅區(qū)，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)配合市、區(qū)、縣人民政府采取措施逐步改造，實(shí)現(xiàn)供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的分戶計(jì)量、分戶控制。業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為改造工作提供便利。
第六十八條【專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備移交】 本條例實(shí)施前建設(shè)的住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣等終端用戶分戶計(jì)量表或者終端用戶入戶端口以前的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線的所有權(quán)由業(yè)主大會(huì)決定是否無償移交給專業(yè)經(jīng)營單位;決定無償移交的，物業(yè)管理區(qū)域所在地區(qū)、縣建設(shè)行政主管部門或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位按照國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收并負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)、更新和管理。
第六十九條【專業(yè)經(jīng)營單位收費(fèi)管理】 專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶服務(wù)并收取費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費(fèi)用的，代收服務(wù)費(fèi)由委托單位支付，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。專業(yè)經(jīng)營單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。
專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)對(duì)公共能耗獨(dú)立安裝計(jì)量裝置進(jìn)行計(jì)量。公共能耗費(fèi)可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收，并據(jù)實(shí)向?qū)I(yè)經(jīng)營單位繳納。專業(yè)經(jīng)營單位酌情支付一定手續(xù)費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商約定。
第七十條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出交接】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)履行下列交接義務(wù)：
(一)移交服務(wù)檔案資料和物業(yè)管理用房，實(shí)行酬金制的，還應(yīng)當(dāng)移交物業(yè)服務(wù)期間的財(cái)務(wù)檔案;
(二)撤出管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人員;
(三)清退預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用;
(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。
第七十一條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出】 物業(yè)服務(wù)合同依法或者依約解除后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同解除之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。
第七十二條【糾紛處理】 業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位之間在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中發(fā)生爭議的，可以要求物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)調(diào)解，也可以申請(qǐng)仲裁或者依法提起民事訴訟。
業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)違反本條例的行為，可以向區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)及其他有關(guān)部門投訴舉報(bào)，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查核實(shí)，并依法處理。
第七十三條【業(yè)主違約責(zé)任】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主違反服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)管理服務(wù)的行為，有權(quán)要求業(yè)主恢復(fù)原狀，停止侵害，排除妨害等并承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任。
第七十四條【物業(yè)服務(wù)信息公公示】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示并及時(shí)更新：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)證書，物業(yè)企業(yè)法定代表人、項(xiàng)目經(jīng)理的基本情況、聯(lián)系方式，客服、工程維修電話;
(二)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等;
(三)電梯、消防、監(jiān)控等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等;
(四)受委托代收代繳事項(xiàng);
(五)水、電等公共能耗總量及費(fèi)用分?jǐn)偡绞?
(六)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益;
(七)法律法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)當(dāng)公示的其他信息。
第七十五條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核和信用評(píng)價(jià)】 市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核體系和信用評(píng)價(jià)體系，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目開展專項(xiàng)檢查，向社會(huì)公布信用信息評(píng)價(jià)結(jié)果。
區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)具體負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息征集、考核、評(píng)價(jià)、匯總和核查工作。
鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息的征集、核查工作。
第七十六條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用管理】 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照法律、法規(guī)規(guī)定、合同約定和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)技術(shù)規(guī)范等提供日常物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列嚴(yán)重失信行為之一的，二年內(nèi)不得在本市申報(bào)各類物業(yè)服務(wù)示范項(xiàng)目;失信行為改正前，物業(yè)管理行政主管部門不予開具誠信證明：
(一)在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中提供虛假信息，騙取中標(biāo)的;
(二)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的;
(三)物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止后拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，撤出時(shí)未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)，或者未按照規(guī)定移交資料，造成物業(yè)管理混亂的;
(四)未按照規(guī)定和合同約定履行房屋安全監(jiān)管義務(wù)，導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大房屋安全事故的;
(五)泄露業(yè)主信息的;
(六)對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)委員進(jìn)行惡意騷擾，采取暴力行為或者打擊報(bào)復(fù)的;
(七)其他違反法律、法規(guī)規(guī)定情形的。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)有前款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)情形之一的，物業(yè)管理行政主管部門一年內(nèi)不得將其納入物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)。
第七十七條【物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人責(zé)任制】 物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目負(fù)責(zé)人責(zé)任制。
物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人有下列嚴(yán)重失信行為之一的，應(yīng)當(dāng)錄入項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用檔案，同時(shí)錄入其所屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用檔案：
(一)騙取、挪用或者侵占住宅專項(xiàng)維修資金的;
(二)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)用房、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備用途的;
(三)擅自決定占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的;
(四)擅自利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的;
(五)因管理失職造成人員傷害、財(cái)產(chǎn)損失等重大責(zé)任事故的;
(六)被價(jià)格行政主管部門認(rèn)定亂收費(fèi)或者收費(fèi)不規(guī)范且未改正的;
(七)其他損害業(yè)主利益情節(jié)嚴(yán)重的。
有前款規(guī)定情形之一的，業(yè)主可以向鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門、開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)投訴。鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門、開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行核查，并書面告知業(yè)主核查結(jié)果。
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