《安徽省物業(yè)服務收費管理辦法》詳情解讀
日前，安徽省物業(yè)服務收費管理辦法(征求意見稿)，已完成省內各地市房管局意見征求環(huán)節(jié)，首個全省范圍內物業(yè)服務收費政策亮點多多：物業(yè)收費雙方可協(xié)商;區(qū)域樓盤物業(yè)費不得一刀切;物業(yè)移交需設立合同條款……
在經歷了2011年合肥市物業(yè)服務收費“一費制”重要制度出臺后，首個全省范圍內物業(yè)服務收費政策有哪些亮點?記者根據市民最關心的熱點問題一一解讀。
物業(yè)收費雙方可協(xié)商
2011年，自合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費管理辦法施行，省城物業(yè)收費采取“一費制”，即把小區(qū)共用電梯、照明等公共設施設備運行等方面收取的公攤費用納入物業(yè)綜合服務費中一并收取，不得再另行收取公攤費用。小區(qū)物業(yè)費執(zhí)行不得高于每月1.20元/平米、上浮幅度不超過20%的收費標準。不過目前省城部分高檔小區(qū)物業(yè)收費超出“限高”標準。不少市民對此提出異議。
在本次發(fā)布的《安徽省物業(yè)服務收費管理辦法(征求意見稿)》中，對于一費制標準，引入了“酬金制”等協(xié)商類收費制度。意見稿規(guī)定，酬金制是指在預收物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
“簡單來講，在保持一費制基礎上，全省范圍內的物業(yè)收費標準可采取統(tǒng)一收費或協(xié)商收費兩種方式，給予業(yè)主與物業(yè)公司一定選擇權，對于某些提供更精細的管家式物業(yè)服務公司，可以準許與業(yè)主協(xié)商簽訂合同形式，擴展物業(yè)服務項目，延長物業(yè)公司服務時間等內容，適度提高小區(qū)物業(yè)收費標準。L
”合肥學院房地產研究所副所長凌斌表示。
區(qū)域樓盤物業(yè)費不得一刀切
目前省城一個區(qū)域樓盤，基本包含普通住宅、辦公寫字樓、商業(yè)地產等多個項目，而在實際交費操作中，物業(yè)公司收費時通常只按照一個項目標準收取，例如普通住宅，按照商業(yè)住宅收費標準收取，造成物業(yè)收費過高，省城小區(qū)居民對此類問題反映較為集中。意見稿對此明確作出規(guī)定，物業(yè)服務收費根據物業(yè)的性質和特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。
凌斌表示，實際上這條，規(guī)定一個區(qū)域樓盤不能只設立一個物業(yè)公司執(zhí)行一種物業(yè)收費標準，例如，同時存在商業(yè)住宅、普通住宅、辦公寫字樓三個地產項目，應分別設立三個物業(yè)公司分開管理交費。
同時交費范圍也作出規(guī)定，普通住宅小區(qū)物業(yè)公共服務費、小區(qū)車輛停放費、裝飾裝修垃圾清運費等物業(yè)服務收費，實行政府指導價;非普通住宅小區(qū)物業(yè)公共服務費，以及滿足部分業(yè)主、物業(yè)使用人需要或接受委托開展的特約服務等收費，實行市場調節(jié)價。
物業(yè)移交需設立合同條款
前期開發(fā)商物業(yè)遭“彈劾”，后期物業(yè)公司不停更迭，發(fā)生小區(qū)物業(yè)圖紙等重要物業(yè)資料丟失，給后續(xù)進駐的物業(yè)公司造成持續(xù)管理真空，影響小區(qū)居民日常生活以及物業(yè)公司應急維修。
本次征求意見稿第9條規(guī)定，業(yè)主大會成立前，由住宅開發(fā)建設單位按規(guī)定選聘物業(yè)服務企業(yè)的，為前期物業(yè)服務階段，雙方應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同，確定服務等級和收費標準，經價格主管部門核準后實施。收
“選聘物業(yè)公司訂立合同過程里，就必須包含移交物業(yè)資料這塊內容，為日后發(fā)生相互推諉提供依據。 ”凌斌表示。
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小區(qū)垃圾箱旁沒垃圾這樣的物業(yè)才上“星”
經開區(qū)評選出5家三星級物業(yè)
想當上星級物業(yè)?窨井蓋編號、對電梯進行定時體檢、小區(qū)實行封閉式安全管理都可以加分。近期，經開區(qū)首批2013年度“星級物業(yè)服務項目”出爐。入選的5家物業(yè)項目都經過層層考核，并經過公示。
據了解，該評選在全市尚屬首次。記者看到，經開區(qū)星級物業(yè)服務考評共100分，分八大項，每項又有細分，一共有39小項。
“小區(qū)垃圾箱(筒)旁及其它共公場地不得有裸露垃圾”、“建立并落實便民維修服務承諾制度，零修急修及時率100%，返修率不高于1%，并有回訪記錄”等都是加分項。最后，得分在80~85分的可獲評三星，并能獲得現(xiàn)金獎勵。
“對物業(yè)公司要求細是應該的，這樣才能提高居民生活質量。 ”經開區(qū)房管中心相關負責人表示。
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安徽省住房城鄉(xiāng)建設廳關于征求《安徽省物業(yè)服務收費管理辦法(征求意見稿)》意見的函
各市房地產管理局，蚌埠、蕪湖、馬鞍山、銅陵市住房城鄉(xiāng)建設委，廣德、宿松縣房地產管理局：
現(xiàn)將《安徽省物業(yè)服務收費管理辦法(征求意見稿)》印發(fā)你們，請組織部分物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會及業(yè)主進行討論,提出修改意見和建議,并將修改內容意見和建議的主要依據和原因，一并于2014年3月12日前，以傳真方式報送我廳房地產市場監(jiān)管處。
聯(lián)系人：許 淼 聯(lián)系電話：0551-62670342(傳真)
附件：安徽省物業(yè)服務收費管理辦法(征求意見稿)
2014年2月26日
安徽省物業(yè)服務收費管理辦法
(征求意見稿)
第一條為促進我省物業(yè)服務行業(yè)健康發(fā)展，規(guī)范物業(yè)服務收費行為，根據《中華人民共和國價格法》、《安徽省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)及有關規(guī)定，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本省行政區(qū)域內物業(yè)服務收費及監(jiān)督管理。
第三條本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向物業(yè)服務收費包括物業(yè)公共服務費、車輛停放費、裝飾裝修垃圾清運費、特約服務費等。
第四條政府提倡建設單位和業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。
第五條 省價格主管部門會同省住房和城鄉(xiāng)建設主管部門負責全省物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。縣級以上人民政府價格主管部門會同同級住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門(以下簡稱物業(yè)主管部門)負責本行政區(qū)域內物業(yè)服務收費監(jiān)督管理工作。
第六條物業(yè)服務收費應當遵循公開、合理以及收費項目、標準與服務內容、服務質量相適應的原則，根據物業(yè)服務行業(yè)平均成本、法定稅費和合理利潤確定。
第七條 物業(yè)服務收費根據物業(yè)的性質和特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。普通住宅小區(qū)物業(yè)公共服務費、小區(qū)車輛停放費、裝飾裝修垃圾清運費等物業(yè)服務收費實行政府指導價;非普通住宅小區(qū)物業(yè)公共服務費，以及滿足部分業(yè)主、物業(yè)使用人需要或接受委托開展的特約服務等收費實行市場調節(jié)價。
普通住宅小區(qū)與非普通住宅小區(qū)界定由各地確定。
第八條普通住宅小區(qū)物業(yè)公共服務費是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，提供的具有公共性物業(yè)基本服務，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費用。
物業(yè)公共服務費根據物業(yè)服務等級、服務成本等因素實行分等定價。物業(yè)服務等級標準由物業(yè)主管部門會同價格主管部門制定并公布。價格主管部門會同物業(yè)主管部門，根據物業(yè)公共服務平均成本、最低工資標準和居民消費價格指數(shù)變動等情況，按照合理補償、保本微利的原則，制定相應等級的基準價和浮動幅度，并適時調整，向社會公 布。
第九條業(yè)主大會成立前，由住宅開發(fā)建設單位按規(guī)定選聘物業(yè)服務企業(yè)的，為前期物業(yè)服務階段，雙方應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同，確定服務等級和收費標準，經價格主管部門核準后實施。
業(yè)主大會成立后的小區(qū)住宅物業(yè)服務階段，物業(yè)公共服務費的具體管理方式由各地根據實際確定。
第十條物業(yè)服務企業(yè)因政策性因素或服務項目和內容等變化，服務成本發(fā)生較大變動時，如需調整收費標準，物業(yè)服務企業(yè)應在物業(yè)服務區(qū)域內的醒目位置就物業(yè)服務成本變動情況進行公示，并經過占建筑物總面積過半數(shù)且占總戶數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主協(xié)商重新約定具體收費標準。
第十一條物業(yè)公共服務費由人員費用、物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產折舊、經業(yè)主同意的其它費用、合理利潤以及法定稅費組成。
第十二條電梯及由物業(yè)服務企業(yè)管理的增壓水泵等高能耗設施運行所需電費可列入物業(yè)服務成本，也可單獨據實分攤，具體由各地價格主管部門確定。
物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務成本或物業(yè)服務支出。
第十三條 住宅小區(qū)公用附屬設施用電、用水(不包括從事生產、經營活動用水、用電)執(zhí)行居民用電、用水價格。
第十四條物業(yè)服務區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等企業(yè)應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受上述企業(yè)委托代收上述費用的，雙方應當簽訂合同，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第十五條物業(yè)公共服務費可以預收，具體由物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同所約定的期限向業(yè)主、物業(yè)使用人收取，約定時間不得超過物業(yè)服務期限;未作約定的，預收期不得超過6個月。
第十六條 物業(yè)公共服務費按照房屋產權證書登記的建筑面積計算;尚未進行登記的，暫按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。
業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照入住通知書(符合竣工驗收條件)約定的房屋交付時間，作為交納物業(yè)公共服務費的起始時間。
改變居住用途用于經營的住房，物業(yè)公共服務費按相應的經營性用房物業(yè)服務費標準收取。
第十七條 業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈利或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
第十八條物業(yè)服務區(qū)域內車輛停放收費標準，由各地價格部門會同物業(yè)主管部門根據物業(yè)類型、專有權益、管理服務成本等因素確定基準價格標準和浮動幅度，并適時調整。其中專有車位(庫)，應交納車位服務費;物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有車位(庫)的.車位使用人以及租用車位的使用人應當交納車位場地使用費。
停車收費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發(fā)生的費用。
已購買車位但未停放車輛的，停車服務費可適當減收。
物業(yè)服務企業(yè)對車輛實行出入證管理的，應當為業(yè)主或物業(yè)使用人免費配置出入證。因遺失、損壞需要補辦的，可以適當收取制作成本費用。
物業(yè)服務企業(yè)不得向進入物業(yè)管理區(qū)域內為業(yè)主或者物業(yè)使用人配送、維修、安裝、執(zhí)行公務等車輛收取停車費用。
第十九條利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營活動的，必須遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約(臨時管理規(guī)約)等規(guī)定，應當征得相關業(yè)主和業(yè)主大會同意后，按照規(guī)定辦理相關手續(xù)，并告知物業(yè)服務企業(yè)。所得收益應當主要用于補充物業(yè)公共服務費和住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會決定使用。物業(yè)服務企業(yè)參與經營的，按雙方合同約定處理。
第二十條業(yè)主或物業(yè)使用人對其物業(yè)進行室內裝修產生的建筑垃圾，應當按照物業(yè)服務企業(yè)指定的地點堆放，并承擔裝飾裝修垃圾清運費，具體收費標準由各地制定。
第二十一條實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，業(yè)主大會成立前，由開發(fā)建設單位或物業(yè)服務企業(yè)與物業(yè)買受人在物業(yè)服務合同中約定執(zhí)行;業(yè)主大會成立后，由業(yè)主委員會經業(yè)主大會同意后與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定執(zhí)行。
各級價格、物業(yè)主管部門，應加強對實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費行為的引導與規(guī)范，促進物業(yè)相關各方合理約定收費及有關事項。
第二十二條各級價格主管部門在制定或調整本行政區(qū)域內物業(yè)服務收費標準時，應以物業(yè)公共服務所需社會平均成本為基礎，充分聽取業(yè)主、使用人和物業(yè)服務企業(yè)等社會各界的意見。物業(yè)主管部門要監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)提供質價相符的服務。
第二十三條 物業(yè)服務企業(yè)須嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質價相符的服務。物業(yè)服務企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權拒絕繳納。
第二十四條物業(yè)服務企業(yè)依約履行義務的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按時足額交納物業(yè)服務費，不得以任何理由拒絕交納。業(yè)主拒不繳納的，物業(yè)服務企業(yè)可依法追繳。
物業(yè)發(fā)生產權或使用權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當在產權或使用權轉移前結清物業(yè)服務費用。
第二十五條物業(yè)服務收費實行明碼標價，物業(yè)服務企業(yè)應將服務內容、收費項目、標準及收費辦法在經營場所或服務地點醒目位置公布。物業(yè)服務企業(yè)每年(或財務年度)向業(yè)主、物業(yè)使用人公布利用業(yè)主共用、共有設施經營收益和支出情況，接受監(jiān)督。
第二十六條 物業(yè)服務企業(yè)收費前，應到當?shù)貎r格主管部門辦理《服務價格登記證》，亮證收費，收費時使用稅務票據。
第二十七條各級政府價格主管部門和物業(yè)主管部門，應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的服務內容、服務質量和收費項目、收費標準的監(jiān)督管理。物業(yè)服務企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰。
第二十八條 各地可依據本辦法制定具體實施辦法
第二十九條 本辦法由安徽省物價局會同安徽省住房和城鄉(xiāng)建設廳負責解釋。
第三十條 本辦法自 年 月 日起執(zhí)行。
安徽省住房和城鄉(xiāng)建設廳辦公室
2014年2月26日印發(fā)
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