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小產(chǎn)權房最新政策:尷尬地位或有望轉正

時間:2021-06-21 20:00:14 政策法規(guī) 我要投稿

2014小產(chǎn)權房最新政策:尷尬地位或有望2014轉正

  一,什么是小產(chǎn)權房?

  國家發(fā)產(chǎn)權證的叫“大產(chǎn)權房”,國家不發(fā)產(chǎn)權證的叫“小產(chǎn)權房”。大、小產(chǎn)權房的爭議不在房屋所有權,而是土地使用權。小產(chǎn)權房是指在農(nóng)村集體土地上建設的房屋,未繳納土地出讓金等費用,其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā),而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā),亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”。“小產(chǎn)權房”不是法律概念,是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證,購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權證。

  根據(jù)我國土地管理法和有關政策,城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權房”;任何單位和個人不得租用、占用集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。此外,小產(chǎn)權房也與國家嚴格保護工地的政策相違背。因此,小產(chǎn)權房實質(zhì)上屬于違規(guī)建筑,國土資源部、住建部曾發(fā)文《關于堅決遏制違法建設、銷售小產(chǎn)權房的緊急通知》要求小產(chǎn)權交易,嚴格排查治理全國小產(chǎn)權房狀況。

  二,小產(chǎn)權房存廢爭議兩極分化,尷尬地位讓人又愛又恨

  在國家從嚴治理小產(chǎn)權房的嚴肅氛圍下,小產(chǎn)權房銷售市場卻并未遇冷,在多數(shù)城郊已建成的小產(chǎn)權房很快銷售一空。雖然明知小產(chǎn)權地位尷尬,但是高昂的正規(guī)商品房房價仍然使購房者望而卻步,只能退而求其次選擇相對低價的小產(chǎn)權房。

  已經(jīng)購房的徐女士稱其購買的小產(chǎn)權房即將交房,但因為吃不準未來小產(chǎn)權房的命運,目前感到進退兩難。據(jù)其透露,與她有同樣情況的人不在少數(shù)。徐女士老家菏澤,一直在深圳創(chuàng)業(yè)。“其實我也想購買有證的商品房,但價格太高了,同樣位置的商品房,價格都在每平方米3萬元以上,而我沒有社保,因此無法很輕松便捷地貸款,更不要說公積金貸款了。

  “如今,她只能默默祈,希望補交各種費用后,將房子“轉正”。 雖然‘轉正’要交不少錢,但總比拆除強,畢竟房子還是自己的。就算能拿回原購房款,再加一定比例的補償,現(xiàn)在也根本買不到一套像樣的房子。”在她看來,“轉正”是最好的結果,即使無法“轉正”,能這樣繼續(xù)住下去也行。這是購買小產(chǎn)權房屋主們的普遍心理。

  三,小產(chǎn)權房治理需大智慧,“轉正”工作要分而治之

  2014年房地產(chǎn)藍皮書稱,對小產(chǎn)權房,應當否定的是其違法違規(guī)的一面,尤其是與嚴格保護耕地的基本國策相沖突的行為;應該肯定的是其填補城市住房供應缺口和促進農(nóng)民增收的一面?傮w上,應承認小產(chǎn)權房的作用和價值。

  小產(chǎn)權房治理工作關系到我國城鎮(zhèn)化建設的成敗,在大量農(nóng)戶涌入城市的背景下,如何滿足其基本的住房需求是一個嚴峻問題。小產(chǎn)權房有助于改善城市住房的社會價值已得到多數(shù)人承認,因此對其治理工作也要分而治之,做到合法、合理、更合情 。

  對于新建小產(chǎn)權房應嚴格控制,依法排查,從用地審批到建設、銷售等多環(huán)節(jié)入手,防止土地資源的浪費。而對于已經(jīng)被住戶持有的小產(chǎn)權房,治理更需智慧。藍皮書建議,自留地上的農(nóng)村房屋(須符合安全和居住使用要求)同城市房屋一樣可以自由買賣或出租,非自留地上的農(nóng)村房屋不能買賣或出租,只能自用;同時,應允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買或租賃自留地上符合安全和居住使用要求的房屋。專家學者主張將小產(chǎn)權房納入經(jīng)濟適用房或者保障房體系,建議在符合土地用途和城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下,使大部分小產(chǎn)權房合法化、規(guī)范化,以促進城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

  四、深圳歷史違建“轉正” 12個社區(qū)1個街道試點

  深圳歷史遺留違建處理終于邁出決定性一步,12個社區(qū)1個街道被敲定為試點區(qū)域。2014年4月1日,《〈深圳市人民代表大會常務委員會關于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定〉試點實施辦法》正式實施,全市12個社區(qū)和1個街道作為首期選取的試點,將開展為期一年的歷史遺留違法建筑分類處理試點工作。據(jù)統(tǒng)計,試點區(qū)域內(nèi)已申報的歷史遺留違法建筑(含非原村民所建住宅類)總計21831棟,它們將成為深圳歷史遺留違建處理的首批對象。

  收購的違建納入保障房

  根據(jù)《工作方案》,對符合處理確認條件的歷史遺留違法建筑,按照《實施辦法》依法予以處理確認。對已核發(fā)《確認決定書》的建筑辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)。對已取得《擬確認通知書》且申請收購的歷史遺留違法建筑,組織相關部門以市、區(qū)政府指定機構的名義依法予以收購并辦理初始登記;根據(jù)房屋實際安全狀況納入臨時性保障性住房。對已取得《擬確認通知書》未申請收購且未辦理房地產(chǎn)初始登記的,可以依法實施征收。

  自實施辦法出臺后,市政府一直強調(diào),對非原村民所建住宅類農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑、對以房地產(chǎn)開發(fā)為目的未經(jīng)批準建設的住宅類違法建筑,不予處理確認。此次《工作方案》明確,市規(guī)劃國土委、試點區(qū)域所在區(qū)政府,將在7月1日前制訂非原村民所建住宅類歷史遺留違建臨時使用具體辦法。

  歷史遺留違建處理辦法

  1、確權——對符合處理確認條件的歷史遺留違法建筑,按照《實施辦法》依法予以處理確認。對已核發(fā)《確認決定書》的建筑辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)。

  2、簡易處理——對于已列入城市更新年度計劃的城市更新單元內(nèi)、經(jīng)依法批準的'房屋征收和土地整備項目確定拆除范圍內(nèi)涉及的歷史遺留違法建筑,不屬于應當依法予以拆除或者沒收的,進行簡易處理。

  3、罰款——對于需要罰款的歷史遺留違法建筑,依法進行調(diào)查取證、認定,并作出行政處罰告知書。

  4、收購——對已取得《擬確認通知書》且申請收購的歷史遺留違法建筑,組織相關部門以市、區(qū)政府指定機構的名義依法予以收購并辦理初始登記;根據(jù)房屋實際安全狀況納入臨時性保障性住房。

  5、征收——對已取得《擬確認通知書》未申請收購且未辦理房地產(chǎn)初始登記的,可以依法實施征收。

  6、臨時使用備案——對符合《實施辦法》規(guī)定條件的歷史遺留違法建筑辦理臨時使用備案。加強監(jiān)管,對未辦理臨時使用備案的歷史遺留違法建筑擅自出租、進行經(jīng)營性活動的,依法予以查處。已辦理臨時使用備案的歷史遺留違法建筑違反規(guī)定,擅自改變功能的,責令停止違法行為,限期改正;逾期未改正的,依法收回臨時使用備案證明。

  7、依法拆除或沒收——對未按要求補申報的歷史遺留違法建筑進行臨時管理,并依法遷出或者強制遷出有關單位、人員。對屬于依法應當拆除或者沒收的歷史遺留違法建筑,依法組織行政處罰決定的作出和執(zhí)行。對依法應當拆除、沒收或者具有嚴重安全隱患的歷史遺留違法建筑實施停水、停電、停氣;對私拉亂接行為,要按照《實施辦法》規(guī)定落實行政處罰。應當拆除或者沒收的歷史遺留違法建筑符合《實施辦法》有關規(guī)定的,依法予以補償、補貼或者安置。

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