為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》、省發(fā)改委、建設廳《甘肅省物業(yè)服務收費管理實施辦法》(甘發(fā)改服務〔2013〕2188號)等法律、法規(guī)和規(guī)章，結(jié)合本市實際，制定《蘭州市物業(yè)服務收費管理實施辦法》，經(jīng)報市政府第83次常務會同意，現(xiàn)予印發(fā)，請貫徹執(zhí)行。
蘭州市物業(yè)服務收費管理實施辦法全文
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務收費行為及價格監(jiān)督管理工作。
第三條 本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指具有物業(yè)服務資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人所收取的費用。
第四條 市和各縣區(qū)價格行政主管部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。
物業(yè)所在地的政府街道辦事處和社區(qū)應當加強對物業(yè)服務企業(yè)收費行為的監(jiān)督，及時協(xié)調(diào)處理物業(yè)收費糾紛和矛盾。
第五條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務內(nèi)容和服務質(zhì)量相適應的原則。
第六條 政府提倡開發(fā)建設單位、業(yè)主(業(yè)主委員會)通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè);鼓勵物業(yè)服務企業(yè)正當?shù)膬r格競爭, 禁止價格欺詐等價格違法行為，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。
第二章 物業(yè)服務收費管理
第七條 物業(yè)服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式約定。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈虧均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
第八條 物業(yè)服務收費標準以合理成本費用為基礎,結(jié)合物業(yè)服務內(nèi)容和服務質(zhì)量確定。
實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的利潤。
實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)服務企業(yè)的酬金。
第九條 物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構(gòu)成，一般包括以下部分:
(一)服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等;
(二)物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用，其中不包括中央空調(diào)和二次供水、電、暖設施運行等費用;
(三)物業(yè)服務區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;
(四)物業(yè)服務區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;
(五)物業(yè)服務區(qū)域秩序維護費用;
(六)辦公費用;
(七)物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
(八)物業(yè)服務合同約定的其它費用。
物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用由業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中另行約定，由物業(yè)服務企業(yè)代收代繳。
物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出。
在國家規(guī)定的質(zhì)量保修范圍和保修期內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設施設備維修和更換，應由開發(fā)建設單位負責，不得動用專項維修資金或者由業(yè)主承擔。
第十條 物業(yè)服務收費根據(jù)物業(yè)服務內(nèi)容和服務類型的不同，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。
普通住宅實行包干制的物業(yè)服務收費實行政府指導價。
普通住宅以外(高級公寓、別墅、度假村、辦公及各類商業(yè)用房等)以及普通住宅實行酬金制的物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。
普通住宅經(jīng)同意改變了住房用途的，物業(yè)服務費實行市場調(diào)節(jié)價。
物業(yè)服務企業(yè)接受委托開展的特約服務等其他服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。
第十一條 普通住宅物業(yè)管理區(qū)域包括下列建設項目或物業(yè)管理區(qū)域：
(一)經(jīng)濟適用住房、集資建房、房改房、廉租住房物業(yè)管理區(qū)域;
(二)公共租賃性住房物業(yè)管理區(qū)域;
(三)普通(限價)商品住房物業(yè)管理區(qū)域;
(四)配建保障性住房(經(jīng)濟適用住房、廉租住房)的商品住房建設項目;
(五)其他符合政府規(guī)定的普通住宅標準建設條件的建設項目。
第十二條 物業(yè)服務收費實行分等級定價。政府價格行政主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)物業(yè)類型、服務內(nèi)容、服務等級和服務成本等，制定相應的基準收費標準和浮動幅度，并適時向社會公布。
物業(yè)服務等級標準由政府物業(yè)管理行政主管部門負責制定。
第十三條 實行政府指導價的物業(yè)服務收費，由開發(fā)建設單位、業(yè)主(業(yè)主委員會)等，根據(jù)物業(yè)服務特點、服務要求、服務項目，擬定服務等級、服務標準，結(jié)合物業(yè)服務的實際情況，在政府價格主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門規(guī)定的基準價及其浮動幅度內(nèi)與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商或通過招投標確定收費標準，并在物業(yè)服務合同中約定。
成立了業(yè)主委員會的物業(yè)小區(qū)、新建普通住宅通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理的物業(yè)小區(qū)，與業(yè)主委員會的約定價、招投標的中標價即為物業(yè)服務收費標準。物業(yè)服務企業(yè)在簽訂物業(yè)服務合同后，應向價格主管部門辦理收費登記。
新建普通住宅以協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理的物業(yè)小區(qū)，物業(yè)服務收費實行核定制。物業(yè)服務企業(yè)在簽訂物業(yè)服務合同后，應向價格主管部門申請核定物業(yè)服務收費標準。
未成立業(yè)主委員會的物業(yè)小區(qū)，物業(yè)服務企業(yè)申請調(diào)整物業(yè)收費標準的，需召開業(yè)主代表會議或采取其它科學方法征求業(yè)主的意見，報價格主管部門核定。在約定物業(yè)收費標準時，應邀請項目屬地鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或街道社區(qū)參與協(xié)調(diào)。
第十四條 實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費標準，由雙方當事人遵循平等、自愿的原則事先約定。
第十五條 實行政府指導價的物業(yè)服務收費實行服務價格登記證制度。物業(yè)服務企業(yè)在收費前，應當向政府價格主管部門辦理和申領(lǐng)《甘肅省經(jīng)營性服務收費登記證》。
第十六條 物業(yè)服務企業(yè)在申請物業(yè)服務收費標準時，應提交物業(yè)服務收費的申請報告、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書、物業(yè)服務合同、小區(qū)物業(yè)管理的具體實施方案等資料。
第十七條 新建普通住宅銷(預)售前，開發(fā)建設單位應當參照國家建設部制定的示范文本和政府指導價的有關(guān)規(guī)定，制定臨時管理規(guī)約，并與通過招投標或者協(xié)議方式選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務合同，作為房屋買賣合同的附件。房屋買賣合同應當包括前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。
第十八條 已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費或者物業(yè)服務資金應當由開發(fā)建設單位承擔。
已交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費自物業(yè)交付或書面通知交付之日起次月計收。
已符合交房條件，建設單位或物業(yè)服務企業(yè)已通知物業(yè)買受人，因物業(yè)買受人的原因未交付的，物業(yè)服務費自物業(yè)交付或通知之日起次月計收。
第十九條 建設單位出售物業(yè)時,不得承諾或者約定減免物業(yè)服務費用。建設單位承諾或者與買受人約定減免物業(yè)服務費的,減免部分由建設單位承擔。
第二十條 業(yè)主或者物業(yè)使用人未入住或入住后不使用，連續(xù)超過六個月的房屋，業(yè)主或者物業(yè)使用人應書面提出申請，經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)登記確認后，從第七個月開始，其物業(yè)服務費按收費標準的70%交納。
第二十一條 物業(yè)服務費用按月收取，經(jīng)業(yè)主同意，也可按季收取。
第二十二條 物業(yè)服務費按房屋所有權(quán)證登記的房屋建筑面積計算。
未辦理房屋所有權(quán)證的，可暫按購房合同所載的建筑面積計算，房屋所有權(quán)證與購房合同所載明的房屋建筑面積有誤差的，物業(yè)服務收費應當多退少補。
第二十三條 物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取物業(yè)服務費用的,其他單位不得重復收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的任何費用。
第三章 其它收費管理
第二十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當按照國家有關(guān)規(guī)定向最終用戶收取有關(guān)費用，未收費到戶產(chǎn)生的損耗由供應單位承擔。物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托方收取手續(xù)費，具體標準由雙方協(xié)商約定，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第二十五條 物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)二次轉(zhuǎn)供電設施運行費按照價格行政主管部門有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共照明、智能化、景觀設施等其他共用水、電費用，以及供水、供熱等動力設備發(fā)生的二次轉(zhuǎn)供能源費用，物業(yè)服務企業(yè)應當單獨計量，嚴格按照政府價格主管部門規(guī)定的水、電價格政策，經(jīng)公示后據(jù)實、合理分攤。物業(yè)服務企業(yè)在收取以上分攤費用時，不得提前預收。
第二十六條 業(yè)主或物業(yè)使用人對房屋進行裝修時，應當向物業(yè)服務企業(yè)登記，還應簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務協(xié)議。對實施物業(yè)管理過程中物業(yè)服務企業(yè)可向業(yè)主或裝修人員收取裝修垃圾清運費、出入證件工本費、裝修押金等。
具體標準及其管理辦法由市價格主管部門另行制定并公布。
第二十七條 實行物業(yè)小區(qū)出入證管理的，應當為業(yè)主免費配置一定數(shù)量的出入證(含IC卡等)。業(yè)主申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，由物業(yè)服務企業(yè)按制作成本收取成本費(卡證費)。
第二十八條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。單位或個人所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第四章 責任義務
第二十九條 物業(yè)服務企業(yè)應當履行物業(yè)服務合同,為業(yè)主或物業(yè)使用人提供質(zhì)量和價格相符的物業(yè)服務。
第三十條 物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)服務合同中的部分專業(yè)服務事項外包給其他專業(yè)服務企業(yè)的，不得降低服務質(zhì)量、減少服務內(nèi)容、提高收費標準。
第三十一條 物業(yè)服務企業(yè)應當每年不少于一次向全體業(yè)主公布住宅區(qū)內(nèi)公共性物業(yè)服務項目和服務工作情況，聽取業(yè)主、物業(yè)使用人或業(yè)主大會、物業(yè)服務項目所在地街道社區(qū)的意見。實行酬金制的物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定對物業(yè)服務的各項資金的收支建立臺賬，每年不少于一次向全體業(yè)主公布并接受業(yè)主委員會或者業(yè)主大會的質(zhì)詢。
第三十二條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業(yè)服務資金的，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結(jié)清物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。
第五章 監(jiān)督管理
第三十三條 市價格行政主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門，應加強對物業(yè)服務企業(yè)收費行為的規(guī)范，促使物業(yè)當事人雙方合理約定收費標準及有關(guān)事項。
市物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務等級標準，對其服務質(zhì)量進行監(jiān)督管理。
第三十四條 市價格行政主管部門應當對實行政府指導價的物業(yè)服務收費標準執(zhí)行情況定期進行監(jiān)督、檢查，對物業(yè)服務企業(yè)提供的服務內(nèi)容、服務質(zhì)量達不到服務等級標準的,應當責令物業(yè)服務企業(yè)限期改正或?qū)ζ涫召M標準進行調(diào)整。
第三十五條 物業(yè)服務收費實行明碼標價。物業(yè)服務企業(yè)應當按照要求，在物業(yè)服務區(qū)域顯著位置公示服務項目、服務標準、收費依據(jù)、收費標準、計費方式和計費起始時間，舉報電話等，接受業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督。
第三十六條 各級政府價格監(jiān)督檢查機構(gòu)應當加強本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)收費行為的監(jiān)督檢查，對價格違法的,依照《中華人民共和國價格法》、國務院 《價格違法行為行政處罰規(guī)定》和《蘭州市價格監(jiān)督檢查條例》等法律、法規(guī)和規(guī)章的有關(guān)規(guī)定予以處罰。
第六章 附 則
第三十七條 未選聘物業(yè)服務企業(yè)的住宅小區(qū)、單位宿舍、業(yè)主自行組織的物業(yè)管理，可參照本《辦法》自行協(xié)商，并在物業(yè)所在街道辦事處、社區(qū)的指導下具體實行。
第三十八條 本辦法自公布之日起施行，有效期五年。此前制定的物業(yè)管理服務收費政策與本辦法相抵觸的，按本辦法執(zhí)行。
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