據(jù)國家統(tǒng)計局近日發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止到今年2月，貴陽市二手房住宅已經(jīng)實現(xiàn)連續(xù)9個月的價格上漲，均價達(dá)到6518元/平方米的最高水平。3月底，中央財政部正式公布“營改增”細(xì)節(jié)，這次“營改增”相比以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個人二手房交易。
讓市場頗為驚喜的是，營改增后，二手房交易的稅費(fèi)不僅沒漲，反而降了。這一利好政策，讓本已回暖的貴陽二手房住宅市場信心大振。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，個人二手房買賣稅負(fù)不增反減，這將有利于二手房交易�？梢灶A(yù)見的是，降低了購房者負(fù)擔(dān)，令交易市場更加活躍。
貴陽二手房價連續(xù)9月上漲
近日，國家統(tǒng)計局對外公布了2月全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況，全國70個大中城市中，房價上漲的城市有47個，漲幅較上月有所擴(kuò)大，且上漲的城市個數(shù)進(jìn)一步增加，城市間房價漲幅差距進(jìn)一步加大，一線城市和個別熱點(diǎn)二線城市漲幅遠(yuǎn)高于其他城市。
2月份，貴陽市新建住宅、商品房環(huán)比、同比上漲0.3%，二手房環(huán)比上漲0.2%，同比增長1.0%。新建房價格兩個月連續(xù)增長，二手房呈現(xiàn)熱銷態(tài)勢，房價更是連續(xù)9個月增長。
回顧貴陽的二手房市場，2015年“3?30”新政出臺后，普通二手房對外銷售免征營業(yè)稅，由過去的五年下調(diào)至兩年(含兩年)，這一政策導(dǎo)致二手房市場出現(xiàn)了迅速的小波反彈;據(jù)筑房網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入去年下半年，二手房市場開始平穩(wěn)上揚(yáng)，下半年6個月的二手房成交量全部都突破了千套，其中11月份達(dá)到2015年的最高峰，成交為1699套，12月份則為下半年最低，成交也達(dá)到1087套。
據(jù)貴陽市城調(diào)隊的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年貴陽二手房市場成交量穩(wěn)步回暖，并以13541套的成交量創(chuàng)下了近三年來的新高。進(jìn)入2016年2月，契稅新政出臺后，二手房市場進(jìn)入暖春之季。根據(jù)新的契稅政策，二手房交易不再區(qū)分普通住宅和大面積住宅，只要購買滿兩年，再次銷售全部免征營業(yè)稅。新政一出臺，貴陽二手房市場再度掀起一個銷售小高峰，價格方面更是環(huán)比增長了0.2個百分點(diǎn)，同比增長了1個百分點(diǎn)，均價在連續(xù)9個月的上漲后，達(dá)到了6518元/平方米。
業(yè)內(nèi)分析指出，今年樓市政策迎來空前寬松，繼非“限購”城市購買首套房最低首付款比例降至歷史最低后，契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策相繼出臺，而從過往兩次稅費(fèi)減免的效果來看，市場表現(xiàn)不俗。由此，今年2月迎來了淡季中的最佳行情。此外，受到上海、深圳房價領(lǐng)漲，全國看漲情緒推使買家追漲入市，供不應(yīng)求的局面推升房價迅速上揚(yáng)，也進(jìn)一步影響到了貴陽新房及二手房房價上漲。
營改增后稅額不升反降
記者了解到，這次“營改增”相比以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個人二手房交易。對于普遍關(guān)心的房地產(chǎn)營改增稅率，財政部與國家稅務(wù)總局近日聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》作了具體規(guī)定：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)，并將于5月1日起實行。
所謂營改增，就是原來按營業(yè)稅征收的部分行業(yè)，現(xiàn)改為按增值稅征收。什么是營業(yè)稅，什么是增值稅呢?營業(yè)稅，顧名思義，營業(yè)稅就是對營業(yè)額征稅，應(yīng)納稅額=營業(yè)額×稅率。按照行業(yè)、類別不同分別采用不同的比例稅率。比如飲食行業(yè)為5%，銷售不動產(chǎn)為5%。
增值稅是對增值額征稅，即根據(jù)銷售商品或勞務(wù)的銷售額，按規(guī)定的稅率計算出銷售稅額，然后扣除取得該商品或勞務(wù)時所支付的增值稅款，也就是進(jìn)項稅額，其差額就是增值部分應(yīng)交是稅額。計算公式為：應(yīng)納稅額=銷項稅額-進(jìn)項稅額，其中銷項稅額=含稅銷售額÷(1+稅率)×稅率。
拿二手房交易來說，假如出售購買2年內(nèi)房屋，增值稅率和營業(yè)稅都是5%，所以如果銷售總價100萬元，本來需繳營業(yè)稅100×5%=5萬元�，F(xiàn)在按增值稅算，把100萬視作含稅銷售額，那么應(yīng)繳納增值稅額就是：100-100÷(1+5%)=4.76萬元。這樣看來，稅負(fù)減輕了，比按營業(yè)稅少繳了2400元。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，過渡期二手房交易營改增完全平移了現(xiàn)行二手房交易營業(yè)稅政策。目前來看，這種政策的平移并不會帶來稅負(fù)增加。考慮到價稅分離部分，營改增后，稅負(fù)實際上略微降一點(diǎn)。整體看稅收變化不大，政府還是希望實現(xiàn)市場穩(wěn)定，靴子落地后恐慌性反應(yīng)會減弱，市場也會逐步趨于理性。
營改增或帶動貴陽二手房成交
記者了解到，2011年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案。從2012年1月1日起，在上海交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開展?fàn)I業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)。自此，貨物勞務(wù)稅收制度的改革拉開序幕。
自2012年8月1日起至2012年底，國務(wù)院擴(kuò)大營改增試點(diǎn)至10省市。截至2013年8月1日，營改增范圍已推廣到全國試行。從2014年1月1日起，將鐵路運(yùn)輸和郵政服務(wù)業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn);從2014年6月1日起，將電信業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)范圍。
營改增政策的推行，不僅為企業(yè)帶來減負(fù)，而且為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、加快服務(wù)業(yè)發(fā)展、打造服務(wù)型經(jīng)濟(jì)帶來質(zhì)變。因此，從今年5月1日起，營改增政策將在全國全面施行，并將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍。
營改增政策將擴(kuò)大到房地產(chǎn)業(yè)，一時間，有關(guān)二手房交易的營改增政策備受社會關(guān)注，在細(xì)節(jié)出臺之前，一些城市二手房交易市場也出現(xiàn)了恐慌性的過戶潮。分析人士高先生表示，此政策在一定程度上提高了北上廣深等一線城市的二手房交易成本，而對二三線城市的影響則相反。營改增的落地給那些急于售房的售房者吃了一顆定心丸，“營改增”落地后，二手房交易稅費(fèi)并無增加反而略降，可能會促使兩年以內(nèi)的房子市場流通量增多。
高先生認(rèn)為，營改增以后，買賣二手房無需再考慮房屋面積，因為都是按照購買日期是否滿2年來區(qū)分的，新政幫改善型購房節(jié)省了一筆稅費(fèi)，更多的鼓勵交易、流通。同時，營改增落地之后，二手房交易基本平移了營業(yè)稅政策。個人二手房買賣稅負(fù)不增反減，這將有利于二手房交易。
高先生表示，由于二手房交易中通常是賣方占主導(dǎo)地位，會通過各種方式轉(zhuǎn)移稅負(fù)，他提醒，要謹(jǐn)防售房者借增值稅炒作，或者價稅分離標(biāo)價，建議購房人在簽訂合同時多加留意，必須搞清楚房款是否是含稅價。
二手房交易仍享稅收優(yōu)惠
“營改增”放水養(yǎng)魚 “爆發(fā)式”增長可期
國務(wù)院總理李克強(qiáng)拍板“營改增”，必須確保所有行業(yè)稅負(fù)“只減不增”。經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財經(jīng)評論》關(guān)注：“營改增”放水養(yǎng)魚，“爆發(fā)式”增長可期。
據(jù)報道，“定了，營改增全面推開!”，“總理拍板營改增!”——剛剛過去的這個周末，很多重要財經(jīng)媒體的微信公眾號，都醒目地用了這樣的標(biāo)題作為頭條。
大家期盼已久的“營改增”全面落地，終于來了。在上周五舉行的國務(wù)院常務(wù)會議上，已經(jīng)被李克強(qiáng)總理多次在各種場合提到的“營改增”全面推進(jìn)工作，了實質(zhì)性進(jìn)展。會議決定，從5月1日起，全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入試點(diǎn)范圍。
中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院稅收室主任張斌說，這不僅是我國現(xiàn)代稅制改革的完善，也是重大的減稅措施，有利于推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、結(jié)構(gòu)優(yōu)化。
張斌：我們的目標(biāo)是把原來所有征收營業(yè)稅的行業(yè)納入增值稅征收，這不僅能夠完善增值稅本身，也可以發(fā)揮增值稅的中心作用，并促進(jìn)行業(yè)的公平發(fā)展，從而使市場發(fā)揮決定性的作用。在全球經(jīng)濟(jì)增長乏力，尤其是主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體不斷使用負(fù)利率等政策、中國經(jīng)濟(jì)也面臨著穩(wěn)增長和調(diào)結(jié)構(gòu)壓力時，出臺全面“營改增”政策，對于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和穩(wěn)增長來說非常重要。
中國財政科學(xué)院院長劉尚希分析，“營改增”最重要的原則是，一定要保證所有行業(yè)稅負(fù)“只減不增”。而從長遠(yuǎn)來看，這對老百姓來說也是非常有好處的。
劉尚希：全面推行“營改增”對企業(yè)以及老百姓都會產(chǎn)生影響。在這個過程中，如何保證稅負(fù)整體不上升，涉及到抵扣政策的規(guī)定。保證行業(yè)的稅負(fù)只減不增，針對的是行業(yè)整體，而不是每一個企業(yè)。
全面實施“營改增”，是深化財稅體制改革、推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的“重頭戲”，更是今年的一步“先手棋”。就像李克強(qiáng)總理強(qiáng)調(diào)的，減稅相當(dāng)于“放水養(yǎng)魚”，只有大多數(shù)企業(yè)能夠受惠，最后才能實現(xiàn)“爆發(fā)式”增長。
關(guān)于“營改增”全面推開對于中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意義，全國政協(xié)委員、會計審計專家張連起做出更深入解讀。
記者：對于普通老百姓來說，“營改增”，到底改的是什么?
張連起：“營改增”是財稅方面的一項重大措施，它完全消除了重復(fù)納稅，從而對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級起到重要的助推作用�？偟膩碚f，就是用綜合降稅的“減法”，來換取經(jīng)濟(jì)中高速增長的“加法”和產(chǎn)業(yè)邁向中高端的“乘法”。
企業(yè)活了，企業(yè)的現(xiàn)金流量就增加了，企業(yè)職工就能明顯受益;另外，大家一直很關(guān)注二手房，這項政策也基本平移了原有的稅收優(yōu)惠政策。還有，大家納稅人的意識也會增強(qiáng)。
記者：早在2011年，我國就開始進(jìn)行營改增的試點(diǎn)工作，這一次把建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)也納入營改增范圍，是出于怎樣的考慮?為什么這四個行業(yè)最后才被納入進(jìn)來?
張連起：首先，這四個行業(yè)所占的比重非常大，可以說是一塊最難啃的“硬骨頭”。同時，這四個行業(yè)的試點(diǎn)全面推開，實際上意味著完全停征營業(yè)稅，雖然還沒有被明令廢止，但是營業(yè)稅已經(jīng)事實上退出了歷史舞臺。這四個行業(yè)的情況非常復(fù)雜，如何保證只減不增，如何對一些老的項目、老的合同、特定行業(yè)采取過渡措施，并延續(xù)一些原有的稅收優(yōu)惠政策是一個很大的挑戰(zhàn)。
對于絕大部分企業(yè)來說，“營改增”政策在不同程度上降低了它們的稅負(fù)，雖然在某一個時間節(jié)點(diǎn)上，個別企業(yè)的稅負(fù)可能有所增加，但是隨著抵扣鏈條的完整和投資的增加，我們是會看到顯著效果的。
記者：這幾個行業(yè)在實際征收稅費(fèi)的過程中，會存在哪些問題?
張連起：首先，這幾個行業(yè)都要盡快從營業(yè)稅與增值稅的差異入手，梳理現(xiàn)有的業(yè)務(wù)，分析經(jīng)營模式和稅收結(jié)構(gòu)，梳理存量合同。總之就是要盡快對接，適應(yīng)并遵從新稅制，特別是要用好、用活有關(guān)不動產(chǎn)抵扣的這項政策。
記者：此次營改增的一個原則就是保證所有行業(yè)的稅負(fù)只減不增，在實施過程中是不是會遇到一定的困難?
張連起：保證所有行業(yè)的稅負(fù)只增不減，確實是一個很大的挑戰(zhàn)，因為不動產(chǎn)要擴(kuò)大的比例非常大，占了總減稅額的60%左右，也就是原來考慮按照10年來計扣不動產(chǎn)，現(xiàn)在我們把它分成兩年，第一年60%，第二年40%，五步并為兩步走。
記者：此次“營改增”的一個關(guān)注焦點(diǎn)就是把不動產(chǎn)納入抵扣范圍，怎么理解這項措施?
張連起：新增的不動產(chǎn)，包括外購的、租入的以及自建的都是全部可以抵扣的。第一，抵扣的范圍比較大，面比較寬，力度也比較大，可能會占到5000億減稅總額的60%，也就是差不多3000億�，F(xiàn)在我們分成兩年進(jìn)行，這就釋放了一個明確的鼓勵投資的信號，也是吹響了打贏“三去一降一補(bǔ)”的財稅改革戰(zhàn)役的號角。
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