3月24日，財政部通告自5月1日起，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)、金融服務業(yè)和生活服務業(yè)等行業(yè)被納入營改增體系。日前，“營改增”五個配套細則文件出臺，對房企開發(fā)、不動產(chǎn)(出讓、租賃)等方面稅收實施新條例。
1、樓市：正規(guī)操作將迎“減負”空間!
此次改革，將大大減少四大行業(yè)企業(yè)稅負，而其對于公眾比較關心的地產(chǎn)業(yè)具體調整為，現(xiàn)行營業(yè)稅率為5%，營改增后適用11%的稅率。
“營改增”對開發(fā)企業(yè)來說，可以減稅，前提是開發(fā)企業(yè)在正規(guī)操作過程中”，合肥房地產(chǎn)研究所副所長凌斌認為：“財稅制度健全、賬目清晰，否則，減稅適得其反;對小規(guī)模開發(fā)房企來說，也可以通過‘簡易計增法’，達到減稅等的目的”。
對此，萬途營銷總經(jīng)理孫宜慶持相同觀點，他認為，開發(fā)商只要合理、規(guī)范操盤，存在很大的減稅空間，抵扣政策的影響，對那些購買、自持、改建、擴建的項目而言來說，降低稅負的方式更多。
“針對開發(fā)商頭上的三個大稅種(營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅)中的營業(yè)稅調整，也有利于房地產(chǎn)走向規(guī)范”。孫宜慶補充道。
“就房地產(chǎn)開發(fā)而言，一般房地產(chǎn)項目來自于工程建設、購入材料等的進項稅額多，而銷項稅額在開發(fā)早期很少，地產(chǎn)項目在未大規(guī)模銷售之前幾乎是‘不繳稅’，稅收對企業(yè)流動資金的占用往往比原來少。”安徽社科院教授孔令剛表示。
另一方面，凌斌指出，增值稅的執(zhí)行，對于達到降房價的目的并沒有太大關聯(lián)，雖然房企減稅，但不一定會讓利，主要還是根據(jù)市場的供求關系來決定。
“營改增從國家發(fā)展層面來看，是一個長期的趨勢，對于購房者、開發(fā)商等來說，都減少了負擔，但從目前來看，暫時影響不大，主要是后期的長久效果。”孔令剛補充道。
5月1日之后購入的不動產(chǎn)將適用11%的增值稅率，并且如果購買方是增值稅一般納稅人，可以就不動產(chǎn)相關進項稅額申報抵扣。
業(yè)內(nèi)人士稱，在營業(yè)稅制下，購入房地產(chǎn)資產(chǎn)未曾有過可被抵扣的制度，這是我國在增值稅稅制下巨大的發(fā)展，盡管就國際增值稅稅制慣例而言，這種分期抵扣增值稅進項稅額的方式并不常見。
2、購房者：二手房交易稅負同步下行
政策另一方面導向是關于“2年期住房”的交易規(guī)定，實際上是一種針對二手房市場的政策。
而此次“營改增”首次涉及自然人繳納增值稅監(jiān)管，如個人二手房交易，這塊稅負究竟是增還是減?
舉個例子，一套總價100萬的不到2年的房子，按營改增前的稅率，納稅100*5%，為5萬;而按營改增之后的納稅方式100/1.05*5%，則只需4.7萬。
超過2年期的房源，細則規(guī)定個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。
同時，2年期以上的普通住房銷售，是免征增值稅的。需要指出的，上述政策適用北上廣深，其他城市滿2年期，均免征增值稅。
“營改增也針對二手房、存量房交易，降低了二手房成本。”合肥學院房地產(chǎn)研究院副所長凌斌表示。
“營改增是國家大趨勢，響應減稅企業(yè)減負的同時，也會鼓勵個人交易，整體是堅持去庫存的方向。”樂富強地產(chǎn)營銷總監(jiān)楊磊認為。
對此，安徽社科院教授孔令剛則認為，營改增是稅收改革的重要組成部分，也是更需趨向合理的一種方式，目前來看，新政對于房地產(chǎn)行業(yè)還不會有太大影響。
而在關于政策對樓市的具體影響走勢問題上，樂富強地產(chǎn)營銷總監(jiān)楊磊指出，政策也可能會存在“一刀切”，部分二線城市庫存并不大，刺激之后可能會激化局部地區(qū)的市場強勢反彈。
3、安徽：全面推開“營改增”試點任務艱巨
關于營改增的目的，萬途營銷總經(jīng)理孫宜慶表達了另一種看法。
他認為，營業(yè)稅是繳納給地稅，而增值稅是繳納到國稅。這意味著5月1日營改增實施之后，中央將掐斷地方政府的部分財政“紅利”。
“營改增實際上是為了配合之前出臺的《預算法》，地方政府通過規(guī)劃預算，中央審計下?lián)堋?rdquo;孫宜慶表示，措施是為了更有利的控制地方債的態(tài)勢，避免出現(xiàn)地方政府“破產(chǎn)”。
資料顯示，安徽省2012年10月1日開始進行“營改增”試點工作以來，各試點行業(yè)運行平穩(wěn)，稅收征管有序，改革紅利充分釋放。截止目前，安徽“營改增”試點工作共惠及約16萬戶納稅人，累計減稅150.49億元。
省財政廳廳長羅建國表示：“安徽省開始進行“營改增”試點工作以來，已累計撥付財政扶持資金84.07億元，試點納稅人減稅面達到了97%，有效的減輕了企業(yè)稅收負擔，特別是試點行業(yè)稅制成功轉化，有力地促進了全省服務業(yè)的發(fā)展和制造業(yè)轉型升級，營改增試點政策效應正逐步放大。”
對于營改增的逐步展開，安徽省國稅局總經(jīng)濟師胡立文指出，從現(xiàn)在開始到5月1日全面推開只有20多天的時間了，而前四次“營改增”安徽國稅部門共接收了試點納稅人3.25萬戶，而本次擴圍接收就達到了36萬戶，是前期移交戶數(shù)總和的10倍以上。
“另外，全省還有12萬套二手房的自然人納稅人(其中近一半納稅人繳納營業(yè)稅)”。胡立文指出。
另一方面，稅制轉換給征稅人、納稅人帶來的不習慣則是不得不意識到另一個個問題。安徽省國稅局貨物勞務稅處調研員江山認為：“由于長期以來營業(yè)稅和增值稅分部門管理，國稅部門對建筑、房地產(chǎn)等新擴圍行業(yè)缺乏充分的認識和了解。同時，由于國地稅在稅收征管等方面存在差異，試點納稅人對增值稅涉稅事項辦理流程、管理等方面，也需要一個學習的過程。
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