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《商品房銷售管理辦法》全文解讀
《商品房銷售管理辦法》(以下簡稱《辦法》)是為了規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》制定，經(jīng)中華人民共和國建設(shè)部(以下簡稱“建設(shè)部”)第38次部常務(wù)會議審議通過，2001年4月4日由時任建設(shè)部部長 俞正聲以建設(shè)部令第 88 號 文件形式發(fā)布，自2001年6月1日起施行。
《辦法》的出臺背景
由于房地產(chǎn)市場管理制度尚不完善，商品房的銷售管理沒有及時跟上，因此消費者投訴比例在不斷上升，直接影響了消費者購房的積極性。此次出臺的《商品房銷售管理辦法》就是為了進一步規(guī)范商品房銷售行為，為解決商品房銷售中存在的問題提供法律依據(jù)。[1]
《辦法》的實際意義
《辦法》是我國第一部商品房銷售管理辦法，《辦法》的施行為購房者保護自己的合法權(quán)益、規(guī)范商品房市場提供了法律依據(jù)。
《辦法》對現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場進行規(guī)范化的管理具有極為重要的積極意義。一是政府充分認(rèn)識到規(guī)范市場的管理是開拓和保護市場的重要手段;二是政府開始從具體的實際操作指揮中脫離出來，擺正了自己的位置。從立法和裁判角度來規(guī)范市場，這是中國改革開放之后政府各部委主管機構(gòu)從指揮市場向指導(dǎo)與管理市場的重大轉(zhuǎn)變;三是中國的立法從保護企事業(yè)利益為主向保護消費者利益為主的重大轉(zhuǎn)變，其規(guī)范市場的積極意義是不言而喻的。[4]
《辦法》的政策措施
《辦法》對商品房銷售中存在的一些問題進行了規(guī)范，并為解決這些問題提供了法律依據(jù)。
比如規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房;不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房;不準(zhǔn)分割拆零銷售商品房。另外，房產(chǎn)商不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人，否則將處以兩萬元以上、3萬元以下的罰款，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
下文據(jù)建設(shè)部有關(guān)負責(zé)人就新出臺的《商品房銷售管理辦法》的主要內(nèi)容闡釋整理而成：
1.規(guī)范“一房多售”行為
《辦法》的處罰條款規(guī)定：在未解除商品房買賣合同前將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告，責(zé)令限期改正并處2萬元以上3萬元以下罰款;構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。
2.規(guī)范“合同欺詐”行為
《辦法》要求：房地產(chǎn)買賣合同中應(yīng)當(dāng)對事關(guān)購房者權(quán)益的一些重要內(nèi)容必須進行明確，并規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立合同之前向購房人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》;商品房采取預(yù)售的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。
3.規(guī)范交房責(zé)任
《辦法》規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時告知買受人。
4.規(guī)范銷售程序
《辦法》重申商品房預(yù)售實行預(yù)售許可制度，并要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的相關(guān)規(guī)定。在商品房現(xiàn)售方面，為避免出現(xiàn)現(xiàn)售商品房開發(fā)主體資格不合法、房屋質(zhì)量不合格等問題，《辦法》第七條對此有著很詳細的規(guī)定。
5.已設(shè)定抵押權(quán)的商品房不能再出售
《辦法》規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)商品房的，不得在未解除商品房買賣合同前將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。
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