“限外令”松綁能否利好房企
房地產市場延續(xù)近十年的“限外令”如今開始松綁。日前，住房和城鄉(xiāng)建設部、商務部、國家發(fā)展改革委等6部委聯(lián)合發(fā)布放松外資投資我國房地產的相關規(guī)定。專家表示，讓一定量的外資進入國內房地產市場，對于維持房地產市場平穩(wěn)具有積極意義，對盈利能力下降的國內房企也是利好。
來華置業(yè)門檻降低
多年來，外商投資中國房地產一直面臨諸多門檻。比如，“向境外投資方出售國內資產征稅”的規(guī)定;境外個人在境內只能購買一套用于自住的住房;對于提供給外籍人士的個人住房按揭貸款的外債需求，不予安排中長期外債額度等。
此次6部委聯(lián)合出臺的新政——《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》，對外商投資房地產企業(yè)和境外機構、個人購房的部分政策進行了調整。比如，境外機構在境內設立的分支、代表機構和在境內工作、學習的境外個人，可以購買符合實際需要的自用、自住商品房。對于實施住房限購政策的城市，境外個人購房應當符合當?shù)卣咭?guī)定。
對于外商投資房地產企業(yè)注冊資本與投資總額比例，《意見》稱，將依照中外合資經(jīng)營企業(yè)的相關暫行規(guī)定。同時還取消了外商投資房地產企業(yè)辦理境內貸款、境外貸款、外匯借款結匯必須全部繳付注冊資本金的要求。
6部委表示，未來將進一步簡化程序，優(yōu)化和改進外商投資房地產管理。
需求對接決定商機
樓市對外資由緊至松，實乃市場發(fā)展變化所需。過去，樓市火熱，人民幣持續(xù)升值包括國際熱錢在內的海外資金趁機涌入投機炒作，助推房價持續(xù)上漲，“限外令”自然出臺為市場降溫。
“現(xiàn)在經(jīng)濟下行，房地產市場也在下滑，‘限購令’和‘限外令’從某方面也限制了成交量。新政放松對外資限制是必要的，有利于搞活房地產市場，培養(yǎng)信心。” 北京科技大學企業(yè)與產業(yè)發(fā)展研究所所長何維達在接受本報記者采訪時指出。
與其他市場相比，我國房地產市場對外開放度相對不太大，而越來越多歐美等國開發(fā)商來華拉客源。李克強總理曾在回答外國記者提問時說，中國人到海外買房并沒有確切數(shù)字，需要評估;同時，中國也歡迎外國人來買房。
“我們的.房地產市場也應該進一步對外開放，以活躍市場。”何維達說，不用擔心外資沖擊國內市場，因他們的資金量有限，在市場上不會唱主角。
上海易居研究院副院長楊紅旭認為，此前外資購房主要集中在一線城市和幾個熱點二線城市，而現(xiàn)在這類城市房價已經(jīng)很高，短期內升值空間小，投資回報率在降低，即使“限外令”放開也不會出現(xiàn)外資大規(guī)模買房。
轉變方式長久之計
更多外資進入樓市意味著提高成交量，令國內房企的錢包能充實一些。目前已有60家上市房企公布了公司半年報。統(tǒng)計顯示，已經(jīng)公布業(yè)績的眾多企業(yè)利潤下降，平均凈利潤率僅為8.4%，歷史上首次跌破10%。
“2014年房企的平均凈利潤率為10%，2013年凈利潤高達11.97%。這表明房地產企業(yè)的盈利能力大幅下調，房企已經(jīng)告別高利潤時代。”中原地產首席分析師張大偉分析。
樓市整體利潤下滑已成新常態(tài)，中房指數(shù)研究院院長陳晟表示，近八成房地產企業(yè)將被淘汰，未來房價的分化態(tài)勢將繼續(xù)加劇。
專家指出，國內房企要想走出困境，不能寄希望于外資紅利，還需轉變方式，提高自身實力，追求有質量的增長。
尋找新的增長點，走多元化道路成為許多大型房企的選擇。據(jù)報道，萬達、萬科等大型房企則試水互聯(lián)網(wǎng)，并涉足投資金融、智能家居等行業(yè)。恒大選擇了其他行業(yè)進行多元布局，繼礦泉水之后，在糧油、奶粉、娛樂、互聯(lián)網(wǎng)+醫(yī)療等領域嶄露頭角。
目前很多房企在加強成本控制以及提高周轉速度方面取得了不錯的成績，但這兩方面的發(fā)展終究會遇到瓶頸。張大偉認為，房企的可持續(xù)發(fā)展關鍵還在于戰(zhàn)略轉型。
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