公積金有著數(shù),也要看條件
本周一,千呼萬(wàn)喚的廣州公積金貸款新政終于執(zhí)行了。貸款申請(qǐng)門(mén)檻低了,貸款首付降了,幸福真的來(lái)得太突然了。不過(guò),公積金的這番幸福未必人人都能享受到,除了基本的申請(qǐng)條件外,你還有很多條件需要達(dá)標(biāo)。下面跟小編一起來(lái)看看吧!
去年3月,廣州市住房公積金管理中心(下稱(chēng)“公積金中心”)曾兩度發(fā)布公積金貸款新政意見(jiàn)征詢(xún)稿,后經(jīng)廣州市住房公積金管委會(huì)審議通過(guò)《廣州住房公積金個(gè)人購(gòu)房貸款實(shí)施辦法》。但這份規(guī)定公積金貸過(guò)不能再貸的“最嚴(yán)公積金新政”的方案遲遲未執(zhí)行。而本周一正式執(zhí)行的新政,與管委會(huì)方案相比,僅保留可貸額度公式,并設(shè)置了不少放松條款:貸款申請(qǐng)者只要連續(xù)繳滿(mǎn)6個(gè)月公積金即可申請(qǐng)貸款;首套房貸款首付最低兩成、二套房貸款最低三成至四成?吹竭@樣的規(guī)定別竊喜,要拿好處,先要滿(mǎn)足賬戶(hù)余額充足、買(mǎi)的房子開(kāi)發(fā)商是否接受公積金貸款等條件。
條件1
保證公積金賬戶(hù)余額充足
新政的可貸額度計(jì)算公式為:賬戶(hù)余額×8+月繳存額×到退休年齡月數(shù)。與此前的計(jì)算公式(公積金賬戶(hù)余額+公積金月繳存額×2×至法定退休月數(shù))×2相比,更側(cè)重繳存職工的賬戶(hù)余額。這就意味著由于繳存時(shí)間短或進(jìn)行過(guò)公積金提取,申請(qǐng)者可貸額度將有不同程度的縮水,無(wú)法貸滿(mǎn)額。對(duì)提取過(guò)公積金的申請(qǐng)者而言,在公積金貸款申請(qǐng)錄入系統(tǒng)前,最保險(xiǎn)是放貸前,賬戶(hù)有一定余額。
條件2
總價(jià)不過(guò)百萬(wàn) 首套房首付才可兩成
新政中,不管面積段,只要是購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房,首付款比例最低兩成,貸款利率為個(gè)人住房公積金貸款基準(zhǔn)利率。不過(guò),由于廣州房?jī)r(jià)較高,一般按揭購(gòu)房人群需要采用“商貸+公積金貸”的組合貸形式才能滿(mǎn)足。組合貸在首付款要求上采用“就高不就低”的`標(biāo)準(zhǔn)。而銀行目前對(duì)首套房的首付比例要求最低三成。因此,要享兩成首付買(mǎi)房,只能采用純商貸。因而,以個(gè)人公積金貸款買(mǎi)房,最高只能貸到50萬(wàn)元,房子總價(jià)在62.5萬(wàn)元以?xún)?nèi)才能享受兩成首付。家庭名義買(mǎi)房,最高能申請(qǐng)80萬(wàn)元公積金貸款,房子總價(jià)在100萬(wàn)元以?xún)?nèi)。市面兩房住宅,房型約70㎡,單價(jià)只能在8928元~1.4萬(wàn)元之間。在一手樓范圍內(nèi),只有市郊才能找到符合條件的房子。番禺、花都、南沙、原蘿崗四個(gè)區(qū)域內(nèi),近半年內(nèi)住宅網(wǎng)簽均價(jià)最高15714元/㎡,勉強(qiáng)達(dá)標(biāo)。
新政規(guī)定,有一套住房但無(wú)貸款記錄或已結(jié)清購(gòu)房貸款,公積金貸款首付最低三成。這一規(guī)定與目前商貸規(guī)定接軌,買(mǎi)家組合貸時(shí),首付門(mén)檻能從以往的六成降低至三成。有一套住房但未結(jié)清購(gòu)房貸款,申請(qǐng)公積金貸款時(shí)首付最低四成。不過(guò),銀行普遍未落地“首套房貸款未結(jié)清購(gòu)房”時(shí)商貸首付四成的政策。因而,未結(jié)清首套房貸款時(shí)再購(gòu)房,組合貸首付仍需六成至七成。
條件3
看你買(mǎi)的樓盤(pán)是否接受公積金貸款
當(dāng)你符合申請(qǐng)條件、賬戶(hù)余額充足并選擇價(jià)格適中的房子時(shí),要想獲得這次新政的利好,你還要問(wèn)過(guò)開(kāi)發(fā)商或二手業(yè)主。
記者隨機(jī)摸底了市面上25個(gè)標(biāo)桿在售盤(pán),只有7個(gè)樓盤(pán)明確表示不接受公積金貸款,另有一個(gè)樓盤(pán)需要視所買(mǎi)單位面積判斷是否接受。不過(guò),接受公積金貸款的樓盤(pán)當(dāng)中,僅有荔灣區(qū)全新盤(pán)——悅江上品給出額外9.9折優(yōu)惠,其余樓盤(pán)均無(wú)額外折扣。萬(wàn)科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,旗下樓盤(pán)接受公積金貸款的,都會(huì)與商貸有2%~3%的折扣差距,這種情況在被摸底樓盤(pán)中普遍存在,最高有5%的差距。有業(yè)內(nèi)人士表示,一些對(duì)外聲稱(chēng)接受公積金貸款的樓盤(pán),在實(shí)踐當(dāng)中很難申請(qǐng)到,甚至有樓盤(pán)會(huì)與買(mǎi)家約定,公積金貸款在一定時(shí)間內(nèi)無(wú)法放款,需轉(zhuǎn)商貸。天河一樓盤(pán)負(fù)責(zé)人告訴記者,公積金放款慢,甚至出現(xiàn)樓宇能交樓了貸款仍未發(fā)放的情況。
二手樓方面,也有買(mǎi)家不愿意接受公積金貸款。滿(mǎn)堂紅市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理周峰表示,當(dāng)前樓價(jià)較高,難用純公積金貸款,通常采用組合貸。但組合貸等到時(shí)間較長(zhǎng),二手業(yè)主普遍不愿意等,預(yù)計(jì)新政執(zhí)行后,買(mǎi)家仍會(huì)選擇放款速度較快的商貸。
滿(mǎn)堂紅數(shù)據(jù)顯示,從今年前五個(gè)月的成交情況來(lái)看,運(yùn)用公積金貸款的個(gè)案平均議價(jià)空間約為4.1%,而非公積金貸款平均議價(jià)空間則達(dá)到5.6%。
2015年1~5月二手住宅買(mǎi)賣(mài)付款方式占比
付款方式 1月 2月 3月 4月 5月
純公積金貸款 11.8% 11.2% 19.0% 16.7% 16.8%
純商業(yè)貸款 40.4% 48.3% 35.9% 45.0% 39.1%
組合貸 9.2% 12.4% 17.7% 17.0% 18.6%
一次性付款 38.6% 28.1% 27.4% 21.4% 25.5%
舉 例
假設(shè)一個(gè)男申請(qǐng)者公積金月繳存額為500元,到退休年齡月數(shù)為300個(gè)月,曾出現(xiàn)過(guò)提取公積金的記錄。假設(shè)賬戶(hù)余額為A,那么:
(1)個(gè)人貸滿(mǎn)50萬(wàn)元時(shí):A×8+500元×300個(gè)月=50萬(wàn)元。A≈4.4萬(wàn)元
(2)家庭要貸滿(mǎn)80萬(wàn)元,額度計(jì)算是雙方可貸額度的總和,只要一方能申請(qǐng)到50萬(wàn)元公積金貸款,另一方只要確保申請(qǐng)到30萬(wàn)元貸款即可貸滿(mǎn)額。則:A×8+500元×300個(gè)月=30萬(wàn)元。A≈1.9萬(wàn)元
個(gè)人申請(qǐng)最高50萬(wàn)元公積金貸款對(duì)應(yīng)月繳存額
男申請(qǐng)者 女申請(qǐng)者
年齡 舊政 新政 舊政 新政
22 274元 1096元 316元 1263元
23 282元 1126元 326元 1302元
24 289元 1157元 336元 1344元
25 297元 1190元 347元 1389元
26 306元 1255元 359元 1437元
27 316元 1263元 372元 1488元
28 326元 1302元 386元 1543元
29 336元 1344元 401元 1603元
30 347元 1389元 417元 1667元
注:申請(qǐng)者賬戶(hù)會(huì)產(chǎn)生余額,實(shí)際操作可少繳納一些。
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