【摘要】二十一世紀初以來,隨著房價的一漲再漲,好多以前沒有搞過房地產開發(fā)的企業(yè)由于利益趨使,也都紛紛搞起了房地產業(yè),由于起步晚,投資行為尚缺乏規(guī)范性,加之經受著全球經濟環(huán)境變化,國內宏觀調控政策等因素的影響,房地產企業(yè)正面臨著一系列財務風險,如何有效地認識和控制財務風險,對房地產企業(yè)的生存和發(fā)展有著至關重要的意義,下面就房地產企業(yè)財務風險及控制措施談談自己膚淺的認識。

　　【關鍵詞】房地產 措施 風險 控制

　　一、房地產企業(yè)在資金籌集、資金投入、資金回收等方面有其自身的特點

　　這些特點決定了房地產企業(yè)財務風險的獨特性:資金需求量大,資金投入集中,而且前期投入巨大,資金回收相對較慢�，F階段我國房地產企業(yè)財務風險主要表現在以下幾個方面。

　　1 、籌資風險

　　(1 )過度依賴銀行貸款, 出現籌資風險。目前我國房地產企業(yè)自有資金比例一般比較低,主要用于解決土地成本問題,而對于后期開發(fā),則較多的是通過各種融資渠道和前期預收款預以解決,向銀行借款是我國大多數房地產公司的主要融資渠道, 一旦出現金融信貸政策的持續(xù)緊縮、資本市場融資門檻的嚴格把關, 房地產開發(fā)企業(yè)融資就會加大難度,造成資金緊張,給依附于銀行貸款的房地產企業(yè)帶來很大被動, 加大了籌資風險。

　　(2)債務規(guī)模過大、利率過高而導致籌資成本費用過高,出現籌資風險。在房地產公司舉債經營的時候,債務規(guī)模過大、利率過高,必然會導致企業(yè)財務費用的加大,如果債務期限結構不合理,造成債務到期過分集中,可能導致不能償還債務的風險,使得資金鏈出現問題的概率進一步增加,同時成本的增加會加速地產行業(yè)的兼并、組合,中小開發(fā)商將更難生存。

　　(3)資產負債率持續(xù)上升,資本結構不合理, 出現籌資風險。資本結構指企業(yè)的全部資金來源中除流動負債以外的長期負債與所有者權益之比,如果負債資金占全部資金的比例過高,即資產負債率高、資本結構不合理,就會導致企業(yè)財務負擔沉重。一旦未來房地產市場銷售價格、開發(fā)成本或者市場消化能力發(fā)生變化,就有可能導致企業(yè)出現資金周轉困難,無法償還到期債務或影響后續(xù)開發(fā)的資金鏈,甚至導致破產。

　　2 、投資風險

　　在房地產較長的開發(fā)周期中,存在著很多不確定因素,它們對開發(fā)企業(yè)投資項目的成敗和企業(yè)的經濟效益起著決定性的作用。 由于不確定因素的影響,導致房地產項目不能達到預期效益,從而影響盈利水平和償債能力的風險即為投資風險。在現實情況中, 多數房地產企業(yè)過多地注重大量籌集資金、上大項目、追求高收益, 在進行房地產開發(fā)投資過程中忽略了對市場以及項目等的可行性分析評價。

　　3 、投資收回風險

　　受政治、經濟等因素影響,有些企業(yè)的一些房地產商品被閑置,房地產的買賣或者租賃合同被終止,而此時,企業(yè)的資金已經投入,短時間內很難變現。有時由于不確定事件發(fā)生或者雙方合同執(zhí)行出現問題,導致客戶不按時交清剩余的房款, 投資不能按預期收回。

　　二、房地產企業(yè)財務風險的主要成因

　　1 、缺乏財務預算管理

　　房地產企業(yè)具有資金投入量大,開發(fā)周期和占用資金時間長的特點,在準備投資某個項目前,有些房地產開發(fā)商沒有從土地的成本、資金的運作、對企業(yè)的資本性投資方案等方面進行明確的計劃和評價;在開發(fā)商投資某項目以后,也未對企業(yè)的收入、利潤做出明細預算,沒有對整個項目的資金使用作全盤計劃, 造成在資金管理上盲目進作運作,甚至還有些企業(yè)由于沒有做好預算,資金欠缺,以至于盲目地向銀行貸款, 從而加大了房地產企業(yè)的財務風險。

　　2 、資本結構不當

　　房地產企業(yè)由于自有資金都比較小, 一般依靠銀行借款來解決資金問題,如果借入資本比較高,那么資產負債率就過大,雖然可以產生財務杠桿效應, 但伴隨其產生的財務風險也越高。

　　3 、投資收回的不確定性

　　房地產企業(yè)由于受國家宏觀調控政策影響比較大, 加之消費者喜好的改變及企業(yè)自身的原因, 比如企業(yè)自己開發(fā)的商品房在設計上、質量上及地理位置的不理想等都可能加大企業(yè)投資收回的風險。

　　三、房地產企業(yè)財務風險的控制措施

　　1 、實現財務管理全面預算化

　　在房地產企業(yè)開發(fā)經營周期中,房地產企業(yè)財務部門應以項目預算、資金預算、經營預算及財務預算等幾個方面進行全面預算, 對企業(yè)資金的取得與投放、收入與支出、經營成果及其分配等做出具體安排。在項目預算方面, 企業(yè)財務部門要對項目的土地拆遷及補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝費、配套設施費、開發(fā)間接費及管理費用、銷售費用、財務費用等成本費用進行整體預算,可提高項目開發(fā)投資決策時的正確性,減少給企業(yè)造成的損失;在資金預算方面, 企業(yè)財務部門要根據整個工程項目所需資金扣除企業(yè)自有資金和預售房款后,對所需資金進行全面細致的預算,從而對資金使用進行規(guī)劃;在經營預算方面,企業(yè)財務部門要根據房屋面積和單價計算出企業(yè)的收入,再根據項目的成本費用預算和稅金預算,計算出企業(yè)的經營利潤,給決策者提供決策依據;在財務預算方面,企業(yè)財務部門要合理確定資金的需求量, 努力提高籌資效果和使用效率。

　　2 、完善資本結構, 加強資金管理

　　作為資金密集型的房地產企業(yè)必須要擁有合理的資金結構, 現在國內大部分的房地產企業(yè)所擁有的自有資金是完全達不到開發(fā)項目的金額,但是企業(yè)不能盲目地使用借入資金,要在考慮企業(yè)償債的能力下,設法足額籌集開發(fā)項目所需的資金。企業(yè)應利用傳統融資,通過融資渠道多元化、控制企業(yè)經營成本、降低資產負債率, 使自有資本和借入資本達到最恰當的比例, 從而降低財務風險。另一方面要注重資金的管理,分清各個環(huán)節(jié)的輕重緩急,保證資金合理使用,提高資金使用效率, 為企業(yè)擴大再生產、創(chuàng)造最大效益。

　　3 、制定后備措施

　　影響企業(yè)投資項目收入的不確定因素較多, 市場的變化、消費者偏好、例外事故等, 因此收入預測比任何其他的經濟分析所采用的參數都具有更大的不確定性, 收入數字不確定將給投資企業(yè)帶來更大的風險。對各項費用估計不足,如投資項目初始投資和日常經營費用較預算增加,市場利率的波動,建設期的延長。此外,投資項目風險的來源還有社會、政治、經濟的穩(wěn)定程度,項目的經營管理水平,技術進步與經濟發(fā)展狀況,國家的投資及產業(yè)政策,投資決策部門的預測能力,通貨膨脹和匯率等因素,應該針對可能出現的風險制定風險控制預案,在風險控制預案中可制定后備措施,如設定預算應急費,即項目管理組織為了補償差錯,疏漏和其他不確定性,對項目費用估計精確性的影響事先準備好資金, �？顚Ｓ�。

　　總之,房地產企業(yè)要想在市場大潮中立于不敗之地,就要從籌資、投資及投資收回等方面加強管理,并根據國家宏觀經濟政策變動及時進行調整, 有效控制財務風險。