【摘要】 本文基于企業(yè)物業(yè)管理當前主要采用的自行管理與委托管理兩大管理模式，以及企業(yè)物業(yè)管理實施主體的不同比較分析，了解兩大模式的優(yōu)劣勢以及在我國未來的發(fā)展趨勢，揭示了我國企業(yè)物業(yè)管理模式的選擇條件，旨在促進業(yè)界認清優(yōu)化物業(yè)管理模式。研究發(fā)現(xiàn)，業(yè)主自主管理模式因節(jié)約了企業(yè)成本費用將保持其對物業(yè)管理市場份額的占有，而委托管理模式勢必逐步引入職業(yè)經(jīng)理人機制，引領我國企業(yè)物業(yè)管理模式實現(xiàn)更高效的轉變。
【關鍵詞】 物業(yè)管理 自行管理 委托管理
一、引言
企業(yè)物業(yè)管理模式，是指企業(yè)物業(yè)管理工作通常采用的標準形式，而當前物業(yè)管理模式的劃分標準主要是基于權利實施主體不同，將企業(yè)物業(yè)管理的主要模式劃分為：自行管理、合作管理和委托管理。當然，還有一些其它劃分標準，如根據(jù)物業(yè)管理服務采取的手段不同，企業(yè)物業(yè)管理模式分為開放式管理與封閉式管理，智能網(wǎng)絡化管理模式與一站式管理模式等等;而根據(jù)企業(yè)物業(yè)費用的實現(xiàn)形式來看分為酬金制與包干制。從物業(yè)管理的其它方面來看，還有治理方式不同，組織性質(zhì)的區(qū)別等劃分標準。近年來，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展迅速，關于物業(yè)管理的研究主要從法律、合同方面研究了物業(yè)管理全力主體與業(yè)務責任主體的矛盾以及如何從制度上保持獨立與協(xié)調(diào)，才能實現(xiàn)物業(yè)管理的效率與良性發(fā)展。總的來說，物業(yè)管理模式從形式上看是物業(yè)管理任務的發(fā)包分派方式，而物業(yè)管理模式的發(fā)展將表現(xiàn)為物業(yè)管理項目或服務內(nèi)容的發(fā)包分派方式再組合;從本質(zhì)上看是物業(yè)管理實施操作權及相關責任與風險的轉移，是在當前階段為提高物業(yè)管理服務效率選擇的專業(yè)分工與合作形式。誠然，不斷實現(xiàn)物業(yè)管理模式的優(yōu)化，不僅利于物業(yè)自身的增值保值，對于企業(yè)主營業(yè)務與物業(yè)業(yè)務或是企業(yè)與專業(yè)的物業(yè)公司來說，可以二者之間的良性互動，提高企業(yè)物業(yè)整體運營效益。
本文也是基于物業(yè)管理權利主體與業(yè)務實施主體出發(fā)，主要論述物業(yè)管理模式中的自行管理與委托管理兩大模式，經(jīng)分析發(fā)現(xiàn)，業(yè)主自主管理模式將會出現(xiàn)并占有一定的市場份額管理型迎合了目前我國物業(yè)管理需求，而委托管理模式勢必逐步引入職業(yè)經(jīng)理人機制，從而引領我國企業(yè)物業(yè)管理模式實現(xiàn)更高效的轉變�；趦纱笾饕Ｊ降膬�(yōu)劣勢比較研究，得出我國目前的企業(yè)物業(yè)管理隨著經(jīng)濟的發(fā)展與物業(yè)市場化競爭的加強，引入職業(yè)經(jīng)理人機制的委托管理模式，將成為企業(yè)物業(yè)管理的未來主要模式。
二、企業(yè)物業(yè)管理自行、委托管理模式的內(nèi)涵與優(yōu)劣勢比較
1、企業(yè)物業(yè)管理的內(nèi)涵比較
企業(yè)對物業(yè)進行自行管理，也稱之為自管，是由企業(yè)業(yè)主直接管理自己的物業(yè)。根據(jù)物業(yè)管理實施主體的法人地位，可以劃分為企業(yè)下屬物業(yè)子公司、企業(yè)物業(yè)管理項目部或管理中心，但隨著物業(yè)業(yè)務的不斷發(fā)展，無論項目部門或是管理中心，都必須發(fā)展為具有獨立法人資格的公司。
物業(yè)管理的委托管理模式是基于物業(yè)管理權利主體與業(yè)務實施主體的分離，由企業(yè)委托專業(yè)物業(yè)公司或機電、保潔、綠化等專業(yè)公司從事項目管理。委托管理模式分類較多，分為全權委托、委托代理監(jiān)管、并行委托等主要形式。
2、企業(yè)物業(yè)管理模式的優(yōu)劣勢比較
企業(yè)物業(yè)自行管理具有明顯的優(yōu)勢，由于從屬于或曾經(jīng)從屬于企業(yè)本身，物業(yè)管理的機構、人員以及財務系統(tǒng)都與企業(yè)是一體的或與企業(yè)是集中管理模式下的分支體系之一，因此，企業(yè)物業(yè)的自行管理存在天然的優(yōu)勢——與企業(yè)業(yè)主的密切聯(lián)系。從經(jīng)濟意義出發(fā)，企業(yè)業(yè)主作為物業(yè)權利所有者，物業(yè)管理公司或部門作為物業(yè)業(yè)務實施者(管理者)，二者之間必然存在著“所有者——管理者”之間的信息不對稱矛盾，這就會導致信息不對稱容易引起的管理成本問題。顯然，企業(yè)物業(yè)的自行管理，可以減輕信息不對稱問題引起的主體之間的矛盾問題。如企業(yè)內(nèi)部上下級溝通的便利性，信息的互通性，無論是物業(yè)管理運作上的便利性還是體現(xiàn)企業(yè)管理文化的直接性，都可以予以實現(xiàn);同樣，物業(yè)管理過程中如果需要上級企業(yè)的支持，無論是新制定制度的批準還是某些服務功能的增加，相對于呈分離狀態(tài)的獨立物業(yè)管理機構來說，自行管理模式有明顯的優(yōu)勢。并且，從成本角度，與企業(yè)呈一體化的物業(yè)管理，能夠為企業(yè)節(jié)約成本費用。
但是，應該看到企業(yè)物業(yè)自管，由于企業(yè)自身的持續(xù)而欠缺物業(yè)管理專業(yè)性，物業(yè)管理的低效而導致額外成本過高是企業(yè)物業(yè)自管存在的問題。另外，企業(yè)與物業(yè)管理的一體化，責任實施主體與權利主體的一體容易導致責任的推諉，從而致使物業(yè)管理責任由于“搭便車”的存在致使物業(yè)管理效率低下。顯然，自管模式的良性發(fā)展需要企業(yè)自身擁有專業(yè)的物業(yè)管理隊伍，并通過物業(yè)人員培訓或引進補充管理隊伍，不斷強化物業(yè)管理部門的管理經(jīng)驗。
物業(yè)管理的委托管理模式是基于物業(yè)管理權利主體與業(yè)務實施主體的分離，由企業(yè)委托專業(yè)物業(yè)公司或機電、保潔、綠化等專業(yè)公司從事項目管理。委托管理模式分類較多，分為全權委托、委托代理監(jiān)管、并行委托等主要形式。相較于企業(yè)物業(yè)的自行管理模式，首先是企業(yè)從附屬的物業(yè)管理業(yè)務脫離出來，而從事于自身長期進行的且最具有專業(yè)性的主營業(yè)務，提高了企業(yè)經(jīng)營的效率;其次是物業(yè)管理業(yè)務方面，專業(yè)的物業(yè)管理公司具有專業(yè)的物業(yè)管理隊伍，高效的物業(yè)管理業(yè)務流程;再次是多樣化的委托管理模式，豐富了物業(yè)管理行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，在社會化專業(yè)分工的優(yōu)勢基礎上，真正實現(xiàn)了“權責分開，效率優(yōu)先”的現(xiàn)代化企業(yè)管理發(fā)展需求。
但是，企業(yè)物業(yè)委托管理模式也有顯然的缺點，相對于自行管理來說，物業(yè)管理費用十分高。另外，企業(yè)與物業(yè)管理公司之間，存在一定的信息不對稱問題，對于物業(yè)公司的項目運作并不完全可控，可能造成物管費用過高;同時，企業(yè)與物業(yè)管理公司之間的溝通不順，企業(yè)不斷更換物業(yè)管理公司的情況也較為常見，會造成企業(yè)支付的費用進一步增高。
三、企業(yè)物業(yè)管理兩大模式的發(fā)展趨勢比較分析
就我國目前物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀來看，企業(yè)物業(yè)自行管理的模式仍然占企業(yè)物業(yè)管理市場的一部分份額，尤其是企業(yè)自建，物業(yè)也就順其自然以自管模式為主。這與我國企業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀有密切聯(lián)系，即如前所述，企業(yè)可以節(jié)約成本，可以實現(xiàn)對物業(yè)管理的無信息損失“上傳下達”，可以有效管理物業(yè)項目部門的服務項目規(guī)劃或實施等等。而且，對于我國早期的企業(yè)，尤其是國有企業(yè)，通常是艘“航空母艦”，經(jīng)營的業(yè)務除了主營業(yè)務，幾乎都是作為企業(yè)的自營項目。另外，相較于物業(yè)管理的委托管理模式，即專業(yè)物業(yè)管理公司對于企業(yè)也是有一定的選擇的，如研究發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理具有規(guī)模效應，如果物業(yè)管理面積未達到其管理的盈虧臨界點，專業(yè)物業(yè)管理公司不會接受這樣的委托業(yè)務。因此，就成本角度企業(yè)物業(yè)自行管理仍占有一定的市場份額;但從專業(yè)化分工視角，委托物業(yè)管理將成為企業(yè)物業(yè)管理的未來主要模式。
而在我國經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)與城市，企業(yè)物業(yè)委托管理模式已經(jīng)開始發(fā)展甚至成為主要的物業(yè)管理模式，這與物業(yè)委托管理的效率是密不可分的。如前所述，企業(yè)若要克服自行物業(yè)管理模式效率的低下，需要培養(yǎng)自身的專業(yè)物業(yè)管理人員，或是通過培訓或是引進模式。誠然，相對于自行物業(yè)管理，企業(yè)委托物業(yè)管理中由于具備專業(yè)的物業(yè)管理人員而效率較高。因此，從這個角度來看，無論是自行物業(yè)管理還是委托管理，專業(yè)的物業(yè)管理人員成為關鍵，那么，兩種模式的優(yōu)劣勢共同決定了處于效率考慮，企業(yè)物業(yè)未來的發(fā)展趨勢將出現(xiàn)“職業(yè)物業(yè)管理經(jīng)理人”。從西方發(fā)達國家的物業(yè)管理實踐來看，專業(yè)化也是物業(yè)管理行業(yè)最顯著的特點之一，以美國為例，物業(yè)管理公司一般只負責小區(qū)的整體管理，具體服務內(nèi)容由業(yè)主委員會征求業(yè)主意愿后決定，有關業(yè)務則由物業(yè)管理公司聘請專業(yè)的清潔、保安、設備維修等服務公司承擔。我國在借鑒西方國家先進制度的基礎上，已從2005年開始推行物業(yè)管理師制度，也稱之為物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度，并于2007年培養(yǎng)出第一批專業(yè)化的注冊物業(yè)管理師隊伍，這些注冊物業(yè)管理師基本上都隸屬于專業(yè)化的物業(yè)服務企業(yè)。企業(yè)物業(yè)管理勢必往更高效的模式發(fā)展，預計獨立的物業(yè)管理CEO會像注冊會計師一樣，受雇于物業(yè)管理公司或物業(yè)管理事務所，成為物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢中的關鍵一環(huán)。
正如前文比較的一樣，企業(yè)主營業(yè)務與物業(yè)管理業(yè)務的分開，適應了社會化專業(yè)分工的發(fā)展趨勢，能夠提高物業(yè)管理效率也使企業(yè)自身專注于主營業(yè)務，提高企業(yè)的經(jīng)營績效。而企業(yè)委托物業(yè)管理模式分類較多，根據(jù)委托權利的是否繼續(xù)細分分為的全權委托、并行委托等方式�？梢钥闯觯珯辔心Ｊ綄τ谄髽I(yè)來說較為簡單，而對于物業(yè)管理公司來說則需要具有較強的統(tǒng)籌管理能力，如果物業(yè)管理公司采取聘用專業(yè)物業(yè)管理人員針對項目進行管理，將企業(yè)物業(yè)中的各個組成部分的分包進行有效組合與管理，將不斷提高物業(yè)管理的專業(yè)化與效率，促使企業(yè)物業(yè)管理具有明顯的現(xiàn)代化特征。
四、結語
綜上所述，無論是早期國有企業(yè)或是當前小企業(yè)采取的物業(yè)自行管理模式，還是在我國物業(yè)管理市場比較發(fā)達的地區(qū)已經(jīng)采取并流行的委托管理模式，都朝著物業(yè)管理效率這一目標發(fā)展，因此，可以預期未來企業(yè)物業(yè)管理會在效率上進一步突出，即物業(yè)管理公司會進一步剝離出除了管理之外的業(yè)務，分包或是外包給專業(yè)服務公司;對專業(yè)的物業(yè)管理人員進行認證，并由物業(yè)管理專業(yè)人員提供物業(yè)管理服務的設計、咨詢服務，甚至是項目定制服務，實現(xiàn)具有現(xiàn)代意義的真正獨立物業(yè)管理服務。進一步來看，物業(yè)管理行業(yè)在當前物業(yè)服務價格水平綜合偏低的情況下，對于專業(yè)物業(yè)管理公司來說，簡單的依靠擴大物業(yè)管理的規(guī)模也很難持續(xù)提高物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)濟效益，物業(yè)服務企業(yè)需要通過一系列舉措創(chuàng)新經(jīng)營模式，以現(xiàn)代化物業(yè)管理模式經(jīng)營物業(yè)服務企業(yè)，實現(xiàn)并擴大盈利。
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