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閑置資產(chǎn)調(diào)研報告
在現(xiàn)在社會，報告的使用成為日常生活的常態(tài)，報告包含標(biāo)題、正文、結(jié)尾等。那么報告應(yīng)該怎么寫才合適呢？以下是小編精心整理的閑置資產(chǎn)調(diào)研報告，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。
閑置資產(chǎn)調(diào)研報告 1
根據(jù)人大常委會的安排， 2月中旬以來，人大常委會副主任肖萬福帶領(lǐng)調(diào)查組深入到財政局、國資局等部門和城投集團、人和投資開發(fā)公司等國資企業(yè),對全縣國有資產(chǎn)管理情況進行了調(diào)查，現(xiàn)報告如下。
一、全縣國有產(chǎn)資管理情況
我縣國資管理，起步快，工作實，力度大，成效好。
(一)建班子，理關(guān)系
建立了國有資產(chǎn)監(jiān)管組織體系 。20xx年，按照縣委、縣政府的部署，完善了國資局組建及機關(guān)工作人員的配備,局長由財政局領(lǐng)導(dǎo)兼任,編制8人,在崗工作人員3人。與326個非經(jīng)營性部門和35個國企建立監(jiān)管關(guān)系，逐步理順了工作關(guān)系，明確了職責(zé)分工，初步形成了全縣國資監(jiān)管的組織體系框架，實現(xiàn)了國資局各項職能的平穩(wěn)銜接和工作的快速起步。
(二)摸家底 ，明產(chǎn)權(quán)
縣國資局組建完善后,于20xx年、20xx年先后兩次組織開展了資產(chǎn)清查，針對清查出的盤盈、盤虧資產(chǎn)經(jīng)核實后進行了處理，基本摸清我縣行政事業(yè)單位及企業(yè)國有資產(chǎn)存量。截止20xx年底，全縣國有資產(chǎn)總額達到193億元。行政事業(yè)單位資產(chǎn)總額67億元，其中：固定資產(chǎn)原值25億元，流動資產(chǎn)40億元。固定資產(chǎn)中房屋建筑物226萬平方米，14億元;汽車699輛，1.18億元,設(shè)備1.21億元,其它固定資產(chǎn)8億元�？h屬國有企業(yè)35家，注冊資本11億元，資產(chǎn)總額126億元，其中固定資產(chǎn)原值12億元(凈值8.6億元)，流動資產(chǎn)78億元;負債57億元，所有者權(quán)益69億元,負債率45%。在摸清家底基礎(chǔ)上，進行了登記，確權(quán)，進一步明晰了產(chǎn)權(quán)，對有爭議的國有資產(chǎn)，通過法院裁決，故陵鎮(zhèn)水電經(jīng)營站，云中生化廠經(jīng)訴訟，回到了國有資產(chǎn)盤子內(nèi)，確保了國有資產(chǎn)不流失。
(三)打基礎(chǔ)，突管理
1.建立行政事業(yè)單位資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)。建起“國資部門—主管部門—行政事業(yè)單位”資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)框架，實行資產(chǎn)管理網(wǎng)絡(luò)信息化，對資產(chǎn)從“入口”到“出口”各個環(huán)節(jié)實行動態(tài)監(jiān)控。 20xx年底，全縣326個行政事業(yè)單位資產(chǎn)全部納入信息化動態(tài)管理。
2.強化資產(chǎn)配置管理。制定出臺《XX縣行政事業(yè)單位辦公設(shè)備配置預(yù)算編制標(biāo)準(zhǔn)》，嚴格審批程序，嚴把資產(chǎn)配置的資金來源關(guān)、配置標(biāo)準(zhǔn)關(guān)、政府采購關(guān)，實現(xiàn)了資產(chǎn)配置與預(yù)算管理、政府采購相結(jié)合。
3.做好事業(yè)單位及其所辦企業(yè)產(chǎn)權(quán)登記的基礎(chǔ)統(tǒng)計工作。20xx底，我縣共有事業(yè)單位595個，其中：縣級363個，鄉(xiāng)鎮(zhèn)級232個。
4.20xx年以來，建立了國家出資企業(yè)產(chǎn)權(quán)登記管理信息系統(tǒng)，初步摸清了國有資本的分布狀況。 20xx年，全縣24戶國有獨資公司、4戶國有資本控股公司、2戶國有參股公司涉及國有資本11億元、民營資本0.64億元。20xx年，對20xx年錄入產(chǎn)權(quán)系統(tǒng)的28戶國有獨資、國有資本控股公司的產(chǎn)權(quán)登記證進行了核發(fā)，同時對部分企業(yè)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系進行了變更。
5.加強企業(yè)財務(wù)決算審計。20xx年，對全縣企業(yè)財務(wù)決算審計工作進行規(guī)范，從縣財政局評審中心通過招投標(biāo)形成的中介機構(gòu)備選庫中選擇中介機構(gòu)進行審計，并將審計報告及時報送縣國資局審核備案，促進企業(yè)財務(wù)決算報告及經(jīng)濟活動的真實性、合法性和效益性。
6.嚴把國有資產(chǎn)處置關(guān)，規(guī)范國有產(chǎn)權(quán)交易行為。從20xx年起，對我縣國有資產(chǎn)的處置規(guī)范化管理，陽光運作，實行進場公開交易、收入全額上繳國庫。 20xx年，全縣共批準(zhǔn)處置公務(wù)車48輛，其中公開處置22 輛，報廢26輛;批準(zhǔn)雙土鎮(zhèn)衛(wèi)生院原業(yè)務(wù)綜合樓、縣政法委宿舍樓車庫和原寶塔鄉(xiāng)、上壩鄉(xiāng)政府原辦公大樓等4個單位的房產(chǎn)進行公開處置。
(四)抓改革，增財力
1.組建縣城投集團�？h政府為建立政府主導(dǎo)的投融資主體，整合國有資產(chǎn)，大力盤活城市資產(chǎn)和城建資源。以原城投公司為主體，整合除工業(yè)園區(qū)外的所有城市建設(shè)可用資源、與城市建設(shè)相關(guān)的國有企業(yè)資產(chǎn)以及分散在縣屬行政事業(yè)單位的經(jīng)營性資產(chǎn)以及閑置房地產(chǎn)等，將4戶國有獨資公司的股權(quán)無償劃轉(zhuǎn)給城投公司，組建形成了1個母公司、8個子公司的大型企業(yè)集團—縣城投集團，注冊資本7752萬元，并于20xx年 6月13日正式掛牌成立運行。
2.整合全縣行政事業(yè)單位經(jīng)營性和閑置房(地)產(chǎn)。為進一步做大城投集團資產(chǎn)總量，增強投融資能力，將全縣行政事業(yè)單位的經(jīng)營性和閑置房地產(chǎn)無償注入城投集團。經(jīng)過各單位自查、主管部門復(fù)核、縣財政局抽查復(fù)核，目前全縣24個行政事業(yè)單位經(jīng)營性房(地)產(chǎn)42647平方米、估價4475萬元，7個單位的閑置房(地)產(chǎn)17953平方米、估價413萬元無償劃轉(zhuǎn)給縣城投集團，集中經(jīng)營，統(tǒng)一管理。20xx底，縣城投集團資產(chǎn)總額達53億元，增長13.76 %;實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入12202 萬元;上繳稅費1162萬元;利潤總額1181萬元。
3.完善法人治理結(jié)構(gòu)，推進現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)。嚴格按照《公司法》、《企業(yè)國有資產(chǎn)法》，20xx年，全縣35XX縣屬國有企業(yè)，設(shè)立了董事會、監(jiān)事會、經(jīng)理層。
二、存在的主要問題
(一)體制不順，職責(zé)不清
國有資產(chǎn)的監(jiān)管分散在若干部門，權(quán)利、義務(wù)和職責(zé)不統(tǒng)一，管資產(chǎn)和管人、管事相脫節(jié)，行為主體和責(zé)任主體不明確，監(jiān)管職能很難到位。
(二)家底不太清，管理難到位
對財政性資金投資形成的公益性資產(chǎn)缺乏有效管理，所成立的35個公司大部分是部門所屬，很難客觀真實地反映單位投資項目營運狀況。部分單位產(chǎn)權(quán)管理混亂，房產(chǎn)“三證”不齊全，產(chǎn)權(quán)糾紛時有發(fā)生。政府性投資項目及基建工程監(jiān)管乏力，決算超預(yù)算現(xiàn)象突出。
(三)配置不均，使用不公
一些單位把國有資產(chǎn)的經(jīng)營收入作為單位的“小金庫”，有的則通過各種手段在出租、聯(lián)營時低估國有資產(chǎn)價值，變國家利益為單位利益，造成國有資產(chǎn)流失。有些單位辦公用房相當(dāng)寬裕，但有的單位無房可用，造成國有資產(chǎn)配置不均，效率低下。
(四)制度缺失，執(zhí)行乏力
在資產(chǎn)配置及處置環(huán)節(jié)缺乏完善的監(jiān)督管理制度。有的單位對拆遷、報廢、調(diào)出甚至出售的資產(chǎn)不報批、不核減。在資產(chǎn)使用環(huán)節(jié)，缺乏提高資產(chǎn)使用效率的調(diào)劑辦法和有效的監(jiān)督機制，對“非轉(zhuǎn)經(jīng)”國有資產(chǎn)管理不夠嚴格。此外，我縣國有資產(chǎn)監(jiān)管力量相對薄弱，8個編制僅有3人在崗，人力嚴重不足。
三、幾點建議
(一)加強領(lǐng)導(dǎo)、完善機制，切實履行監(jiān)管職責(zé)
1.要加強自身能力建設(shè)，配齊班子，增加人力。
2.要嚴格按照《公司法》、《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，做到不缺位、不越位、不錯位。
3.要維護好所有者權(quán)益，對所監(jiān)管的國有資產(chǎn)認真履行好出資人職責(zé)，該管的堅決管住。
4.要維護企業(yè)作為市場主體依法享有的'各項權(quán)利，堅持所有權(quán)與使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)分離，充分尊重企業(yè)自主權(quán)。
(二)明晰產(chǎn)權(quán)、健全制度，防止國有資產(chǎn)流失
要進一步明晰國有資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)界定，把應(yīng)歸國家所有的資產(chǎn)納入國有資產(chǎn)管理范圍，裝入財政的“盤子”，放進制度的“籠子”。
1.要組織力量，下大力氣，對國有企業(yè)進行清產(chǎn)核資、對行政事業(yè)單位資產(chǎn)進行逐一清查，徹底摸清國有企業(yè)和行政事業(yè)單位資產(chǎn)“家底”，做到賬面價值與實際價值相符。
2.要對違背法律規(guī)定年限的林地、房屋門點出租，進行全面清查，重新簽訂租賃合同加以糾正。
關(guān)于國有資產(chǎn)管理情況的調(diào)查報告各類報告
3.要組織規(guī)劃和建設(shè)、國土資源房管等部門對市直部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道國有資產(chǎn)尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶和移交的，盡快做好補辦、移交工作。
4.要建立和完善符合我縣國有資產(chǎn)統(tǒng)一管理運營要求的措施和各項制度。進一步健全國有資產(chǎn)購置、新建、使用、處理、報損、移交等各個環(huán)節(jié)管理制度，完善資產(chǎn)會計賬目，做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、賬目清楚、檔案齊全。
(三)強化管理、盤活存量，努力實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值
要進一步建立符合實際的國有資產(chǎn)監(jiān)管體系，積極探索國有資產(chǎn)監(jiān)管的有效形式。
1.對現(xiàn)有的資源進行整合，提高資產(chǎn)的運行效率。對于閑置的資產(chǎn)資源，要采取對外公開出售、劃轉(zhuǎn)調(diào)整等運作形式，盡快盤活存量資產(chǎn)。
2.建立國有企業(yè)經(jīng)營業(yè)績考核制度，按不同的企業(yè)、分行業(yè)、分種類、按貢獻大小對經(jīng)營進行考核。
3.充分發(fā)揮政府其他部門對國有資產(chǎn)管理監(jiān)督的作用。審計機關(guān)要建立國有企業(yè)定期審計制度，強化對企業(yè)的財務(wù)審計和企業(yè)負責(zé)人的經(jīng)濟責(zé)任審計。紀檢、監(jiān)察機關(guān)要加大監(jiān)督檢查力度，確保國有資產(chǎn)的安全。
閑置資產(chǎn)調(diào)研報告 2
德澤鄉(xiāng)中心學(xué)校按照通知要求，對轄區(qū)內(nèi)幼兒園建設(shè)項目進行了認真的自檢自查，現(xiàn)將情況匯報如下。
一、基本情況及項目情況
1、基本情況：德澤鄉(xiāng)現(xiàn)有幼兒園11所，其中民辦幼兒園1所，完小附屬幼兒園10所。
2、項目情況：
項目建設(shè)的依據(jù):20xx德澤鄉(xiāng)安排項目三個，分別是德澤鄉(xiāng)小柳樹小學(xué)閑置校舍改建幼兒園資金31.58萬元（其中加固改造資金22.58萬元、設(shè)備資金9萬元），德澤鄉(xiāng)米支嘎小學(xué)閑置校舍改建幼兒園資金48.9萬元（其中加固改造資金39.9萬元、設(shè)備資金9萬元），德澤鄉(xiāng)后山小學(xué)閑置校舍改建幼兒園資金38.87萬元（其中加固改造資金29.87萬元、設(shè)備資金9萬元）。項目建設(shè)的依據(jù)是曲財教【20xx】162號文件。20xx年安排小學(xué)附設(shè)幼兒園項目三個，資金各15萬元，共計45萬元。分別是老關(guān)云小學(xué)、左水沖小學(xué)、熱水小學(xué)。
二、項目實施進度
（1）項目計劃完成時間及計劃完成工作量：小柳樹小學(xué)計劃完成時間是20xx年8月，計劃完成工作量是教室、休息室改建完成，小床、課桌凳就位。米支嘎小學(xué)和后山小學(xué)計劃完成時間是20xx年10月，計劃完成工作量是教學(xué)樓建成。其它設(shè)備11月份完成。
�。�2）項目實際完成時間及實際完成工作量：小柳樹小學(xué)實際完成時間是20xx年6月，實際完成工作量是教室、休息室改建完成。米支嘎小學(xué)實際完成時間是20xx年10月，完成工作量是教學(xué)樓建成。后山小學(xué)實際完成時間是20xx年10月，實際完成工作量是教學(xué)樓建成。
三、采取措施
1、項目組織管理情況：項目文件下達后，德澤鄉(xiāng)中心學(xué)校成立了以校長為組長，副校長為副組長，中心學(xué)校校安員、核算辦會計、出納為組員的工作組，具體工作由副校長直接負責(zé)。
2、項目前期管理情況：為了切實做好項目，我們做了以下工作：
一是請有關(guān)人員討論項目的內(nèi)容情況，盡量讓有限的資金發(fā)揮最大的作用。
二是論證如何確定項目適應(yīng)當(dāng)?shù)匦枰?/p>
三是項目確定后，經(jīng)過議標(biāo)的辦法選擇施工方，確保工程質(zhì)量。四是每個項目都請專家進行設(shè)計。五是每個工程的關(guān)鍵地方必須經(jīng)過中心學(xué)校驗收同意方可進行。
3、項目實施管理情況：項目實施管理是項目的關(guān)鍵。我們采取項目學(xué)校校長全程監(jiān)督與關(guān)鍵部分中心學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)監(jiān)督的辦法進行，資金撥付嚴格按照工程進度撥付。
4、項目建后管理情況：項目建成后交給各校校長進行管理及使用，中心學(xué)校負責(zé)監(jiān)督及定期考核使用情況，確保項目發(fā)揮最大效益和作用。
5、項目檔案管理情況：項目由中心學(xué)校建立專門的檔案。一是建立幼兒園項目專門檔案；二是堅持一校一個檔案。
6、項目資金管理情況：項目資金建立專門的賬戶，確保經(jīng)費百分之百使用在幼兒園改建項目上。
德澤鄉(xiāng)20xx年一共有閑置校舍改建幼兒園資金119.35萬元。到目前，小柳樹小學(xué)的`31.58萬元，已經(jīng)付改建經(jīng)費22.58萬元，沒有結(jié)余，設(shè)備資金9萬元，計劃7月份組織購買。米支嘎小學(xué)的48.9萬元，已經(jīng)付工程款30萬元，其余9.9萬元要等工程驗收后再付。設(shè)備資金9萬元，計劃10月份組織購買。后山小學(xué)的38.87萬元，已經(jīng)付工程款22萬元，其余7.87萬元要等工程驗收后再付。設(shè)備資金9萬元，計劃10月份組織購買。
四、取得成效
項目實施后，小柳樹小學(xué)完全達到了預(yù)計目標(biāo)；米支嘎小學(xué)建成后，是一所全新的幼兒園，也能完全達到預(yù)計目標(biāo)；后山小學(xué)建成后，也是一所全新的幼兒園，也能夠完全達到預(yù)計目標(biāo)
五、存在問題
1、閑置校舍改建不太適應(yīng)幼兒教育。
2、項目學(xué)校設(shè)備經(jīng)費不足，米支嘎小學(xué)、后山小學(xué)的經(jīng)費不足。
六、整改措施及意見建議
1、建議對項目資金不足的學(xué)校進行追加資金，確保后期工作順利進行，特別是設(shè)備才能夠保證就位。
2、建議對山區(qū)學(xué)校進行政策傾斜，因為山區(qū)許多學(xué)校原來校舍十分緊張，加之原來決定撤并的基本沒有撤并，這樣一來，閑置的校舍就少，根本無法滿足改建需求，為了辦好幼兒園，就只有采取新建，這樣一來，資金就出現(xiàn)問題。
閑置資產(chǎn)調(diào)研報告 3
一、 項目指導(dǎo)思想及建設(shè)背景：
1、據(jù)農(nóng)業(yè)農(nóng)村部消息，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部發(fā)布關(guān)于積極穩(wěn)妥開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知。通知指出，積極穩(wěn)妥開展農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作，要突出服務(wù)鄉(xiāng)村振興。緊緊圍繞實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，著眼鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，推動美麗鄉(xiāng)村建設(shè)。因地制宜選擇盤活利用模式。要統(tǒng)籌考慮區(qū)位條件、資源稟賦、環(huán)境容量、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和歷史文化傳承，選擇適合本地實際的農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用模式。鼓勵利用閑置住宅發(fā)展符合鄉(xiāng)村特點的休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、餐飲民宿、文化體驗、創(chuàng)意辦公、電子商務(wù)等新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)，以及農(nóng)產(chǎn)品冷鏈、初加工、倉儲等一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項目。支持采取整理、復(fù)墾、復(fù)綠等方式，開展農(nóng)村閑置宅基地整治，依法依規(guī)利用城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市等政策，為農(nóng)民建房、鄉(xiāng)村建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展等提供土地等要素保障。
2、為了積極落實國家“一帶一路”、“長三角區(qū)域經(jīng)濟一體化”戰(zhàn)略，促進地方經(jīng)濟社會的高質(zhì)量發(fā)展，揚泰機場二期工程的建設(shè)是勢在必行。隨著機場提檔升級，人流、物流、產(chǎn)業(yè)流將會迅速聚集，得天獨厚的優(yōu)勢，臨空經(jīng)濟區(qū)建設(shè)將成為丁溝的載體和平臺，將大批發(fā)展要素吸引到這里，機場經(jīng)濟圈正在崛起。
3、光線中國電影世界項目是我省重點文化產(chǎn)業(yè)項目，將在空港新城規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)國內(nèi)規(guī)模最大的攝影棚組群。西浦光線電影學(xué)院落戶，既凝聚著西交利物浦大學(xué)多方面的'資源優(yōu)勢，又涵蓋光線傳媒文化創(chuàng)意、影視制作、品牌IP等多領(lǐng)域的實質(zhì)內(nèi)涵。兩個項目將對地區(qū)影視文化旅游全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，空港新城建設(shè)起到重要的推動作用。
4、丁溝鎮(zhèn)朱橋村朱套組位于啟揚高速機場互通高速路和安大路機場連接路交匯之間，緊鄰機場。朱套，名如地形，四面環(huán)水，村落房屋之間小巷多，風(fēng)景秀麗，有“小江南”的美譽。小村落民風(fēng)淳樸，人文歷史悠久，明朝的舉人進士韓如善和朱三嘚曾居住此地。目前，除去首批拆遷戶，該組還有65戶人家，309人，耕地445畝。該地段將受益于機場利好輻射
二、項目方案、方式，建設(shè)規(guī)模、實施進度及投資分析（另詳）：
1、鄉(xiāng)村游（農(nóng)活體驗、果蔬采摘、捕魚）機場旅客變游客；
河道和村道整理；各種公共設(shè)施和配套設(shè)施完善；農(nóng)田、八邊地、河流由公司集體承包，統(tǒng)一規(guī)劃，有機生態(tài)種養(yǎng)殖；
2、民宿居民交閑置房屋入股或租賃，一戶一方案，改造裝潢預(yù)算和施工監(jiān)理（不新增建筑面積，舊房改造）。首批50個床位（經(jīng)濟型、中式精品型、鄉(xiāng)村田園風(fēng)型、集裝箱型）。
3、餐飲農(nóng)家樂，特產(chǎn)便利店，鄉(xiāng)村酒吧，燒烤（200人次）
資金來源：政府鄉(xiāng)村振興項目資金+村企合作企業(yè)資金+農(nóng)戶個人資金=1000萬
三、項目組織、勞動定員、運行操作：
公司運行：揚州市源泰農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司+農(nóng)戶
項目名稱：水韻朱套—小江南
四、項目社會效益分析、風(fēng)險分析：
項目效益達成村居環(huán)境好，人人有事做，戶戶有錢賺，文旅品牌響。
風(fēng)險分析：
1、堅決守住法律和政策底線，不得違法違規(guī)買賣或變相買賣宅基地，嚴格禁止下鄉(xiāng)利用宅基地建設(shè)別墅大院和私人會所，嚴格禁止私搭亂建；
2、公司與農(nóng)戶，公司與集體的合同合法合規(guī)，要有法律約束效應(yīng)。村民要樹立集體意識、抱團意識、規(guī)范意識和大局觀念；
3、特種行業(yè)經(jīng)營要加強事中事后監(jiān)管的措施；
4、經(jīng)濟下行，消費滯后，管理可能落后，收益周期延長；
5、政策性拆遷；
五、項目可行性研究結(jié)論與建議：
在脫貧致富，鄉(xiāng)村振興，宜居鄉(xiāng)村建設(shè)的路上，全國部分農(nóng)村村民以現(xiàn)金、房產(chǎn)、土地、實物、勞動力等要素入股，“借房生金”已取得了很多成熟的經(jīng)驗。丁溝鎮(zhèn)朱橋村朱套組利用閑置住宅發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、餐飲民宿項目的可行性在揚泰機場經(jīng)濟圈及空港新城文旅產(chǎn)業(yè)鏈中值得實踐。建議鄉(xiāng)村游、民宿和餐飲項目要耕植于悠久的村居文化，品出“農(nóng)”味，要有記得住的鄉(xiāng)愁。
閑置資產(chǎn)調(diào)研報告 4
當(dāng)前，在我國土地資源稀缺、供需矛盾突出的嚴峻形勢下，土地閑置已經(jīng)成為土地資源利用和管理中被廣泛關(guān)注的問題,同時也是國土資源管理部門致力于解決的重點課題之一。土地閑置不但加劇了土地市場的混亂無序和農(nóng)用地非農(nóng)化的趨勢,造成了資源和資產(chǎn)的浪費，而且嚴重阻礙了經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展，甚至還會影響貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀、建設(shè)和諧社會的進程。因此，清理閑置土地、提高土地利用效率勢在必行。本文首先對我國的土地閑置總體情況做以簡要介紹，對引發(fā)此類問題的原因進行深入分析，并有針對性地提出一些對策建議。
一、我國土地閑置總體情況
按照國務(wù)院20xx年十號文件的要求，國土資源管理部門加大對房地產(chǎn)市場的清理治理整頓力度，打擊囤積土地行為，于今年3月至7月開展了全國房地產(chǎn)市場專項治理整頓，并將工作的進展情況及時向社會進行通報。同時，對發(fā)現(xiàn)的典型案件進行掛牌督辦和公開通報，以促進房地產(chǎn)市場治理整頓下一步的規(guī)范運行。
20xx年08月09日，國土資源部披露了全國1457宗閑置土地名單，閑置面積達14.66萬畝，其中，70%以上為住宅用地。20xx年8月19日，國土資源部又公布了全國違法違規(guī)土地清理的最新數(shù)據(jù)：截至今年5月底，全國共上報房地產(chǎn)違法違規(guī)用地宗數(shù)3070宗，面積約18.84萬畝，其中，閑置土地2815宗，面積16.95萬畝，分別占上報總宗數(shù)和面積的91.69%和90%。從清理數(shù)據(jù)來看，在各類房地產(chǎn)違法違規(guī)用地中，閑置土地成為房地產(chǎn)用地違法違規(guī)的主要問題。目前，土地閑置大體分為兩類，企業(yè)自身原因造成的占46%，其余54%的閑置土地主要是由政府原因造成，而因毛地出讓拆遷難、調(diào)整規(guī)劃等政府和客觀原因造成土地閑置的占六成以上。
二、土地閑置問題的原因分析
引發(fā)土地閑置問題的原因復(fù)雜，涉及面廣，歸結(jié)有如下幾點：
�。ㄒ唬┱婪ㄕ魇�、收回的土地未能及時處理或者處理不完全造成的土地閑置。各級政府依法征收、收回土地后，由于地理位置、規(guī)劃用途、基礎(chǔ)設(shè)施配套、土地限制條件或土地出讓底價過高等因素，部分土地與土地開發(fā)利用計劃脫節(jié)，加上沒有政策支持，缺乏有效的制約機制，導(dǎo)致土地利用率較低。一是地方政府對土地利用缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃，為片面追求招商引資進度，極力滿足用地單位的需求，亂鋪攤子、亂上項目、大面積占用土地，但由于論證不到位、規(guī)劃不合理，沒有考慮土地管理規(guī)定、城市規(guī)劃要求和相關(guān)法律法規(guī)及有關(guān)政策，在進行總體規(guī)劃修編后，一些既定土地原有規(guī)劃可能面臨調(diào)整，同時，一些企業(yè)著眼于自身利益而申請調(diào)整規(guī)劃，造成用地性質(zhì)或土地容積率發(fā)生變化，開發(fā)商和地方政府要進行重新協(xié)調(diào)和溝通，從而造成土地批而未建，大量土地閑置；二是土地權(quán)屬、審批流程或交易流程等環(huán)節(jié)存在糾紛，導(dǎo)致土地不能如期開發(fā)；三是土地的一級開發(fā)推進困難，導(dǎo)致規(guī)劃土地不能實現(xiàn)最后開發(fā)；四是雖然通過土地招拍掛制度向開發(fā)商轉(zhuǎn)讓了土地，但由于更大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)計劃，致使土地轉(zhuǎn)讓作廢，無法按原計劃開發(fā)；五是由于一些地區(qū)市況不好，規(guī)劃開發(fā)土地往往流拍。
�。ǘ┑胤截斦Y金緊張。我國目前實行的分稅制對中央政府和地方政府的財政收入分配做出了向中央政府傾斜的切割，在中央財政收入急劇增加的同時，各級地方政府的財政資金急劇減少，財政資金分配制度不夠合理，使其不得不尋找其他資金來源。同時，中央政府為保證地方政府的正常運轉(zhuǎn)，不得不允許地方政府舉債，放任日趨嚴重的“土地財政”現(xiàn)象。在現(xiàn)有的財稅體制下，地方政府在財政資金運籌方面困難重重，對于土地財政的依賴性也越來越強，過度出售所掌控之中的城市土地，對于開發(fā)商的囤地行為監(jiān)管不嚴，打擊囤地的政策執(zhí)行力度不夠，對閑置土地行為未能及時處理。大量城市土地閑置，加劇了房地產(chǎn)市場的混亂，成為了中央政府與地方財政資金分配不合理所衍生出的嚴重問題。
�。ㄈ┱邎�(zhí)行不到位，監(jiān)管查處力度偏軟。由于查處閑置土地牽扯多方利益，一些地方政府出于土地財政考慮，為促進GDP增長，以及獲取更高土地出讓金或其他土地收益，擔(dān)心打擊囤地后導(dǎo)致地價房價下降，或收回囤地后不能再賣出高價而存在畏難狀況，因此，在有效利用土地方面態(tài)度曖昧，放任房地產(chǎn)
開發(fā)商的囤地行為，對閑置土地的重視程度不夠，在監(jiān)管力度方面執(zhí)行能力偏弱，清理摸底不夠全面深入，查處力度聲勢不夠大，工作比較滯后。地方土地行政主管部門的工作透明度也不高，對于發(fā)現(xiàn)的問題以遮蓋為原則，未及時上報，導(dǎo)致大量閑置土地未能依法處理。土地政策執(zhí)行不到位，閑置土地處理辦法未能落實，讓囤積土地的違法成本過低，給開發(fā)商造成僥幸心理，從而形成惡性循環(huán)。由于政府違約而造成的土地閑置中，僅單方面地要求開發(fā)商完全依法、依合同而執(zhí)行合約，卻未要求政府也應(yīng)嚴格地履行合約，并向因違約而給開發(fā)商造成的損失進行補償，因此，由于政府原因造成土地閑置的比例大，協(xié)商查處難度大，加之較早出讓的毛地拆遷難，導(dǎo)致以閑置土地為主的房地產(chǎn)違法違規(guī)用地查處結(jié)案率比較低。
�。ㄋ模┯蓢写笾行推髽I(yè)造成的土地閑置。隨著經(jīng)濟體制改革的逐步深化，許多國有大中型企業(yè)停產(chǎn)、停業(yè)、轉(zhuǎn)產(chǎn)或破產(chǎn)，從而造成大量土地閑置。由于企業(yè)經(jīng)營管理不善或相關(guān)部門監(jiān)管不到位，部分企業(yè)將原國家無償劃撥的國有土地長期處于閑置或低效利用狀態(tài)。某些企業(yè)原來使用國有土地的方式是無償劃撥，按照國家政策規(guī)定處置國有企業(yè)劃撥土地的出讓金應(yīng)首先用于安置企業(yè)職工，但為了節(jié)省資金，對于盈利部分生產(chǎn)部門的土地和便于變現(xiàn)的土地資產(chǎn)，以作為企業(yè)職工安置的名義直接坐扣土地出讓金，將大量不便使用的土地長期擱置或長期租賃給其他單位使用，既不將閑置土地交給政府處理，也不上繳出租的土地收益；一些企業(yè)直接將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，以土地所有者身份將劃撥土地直接出租，收取高額土地收益；有的企業(yè)甚至將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，以土地所有者身份簽訂土地使用權(quán)有償使用合同，不僅影響了土地管理的正常秩序，而且嚴重損害了國家和購房者的利益。
（五）國有商業(yè)銀行處理不良資產(chǎn)過程中造成的土地閑置。國有商業(yè)銀行在國民經(jīng)濟發(fā)展中起的作用是不容置疑的，各個金融機構(gòu)都收回了大量土地，然而在處置不良資產(chǎn)過程中，由于取得土地成本過高、變現(xiàn)損耗過大，或者看到土地有增值前景則待價而沽，或者沒有完全取得處置權(quán)利等原因，未能及時處置抵債資產(chǎn)而造成了土地閑置。還有一部分不良資產(chǎn)在金融機構(gòu)和資產(chǎn)公司之間進行了資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，由于這部分抵債資產(chǎn)往往還牽連著其他利益沖突，金融機構(gòu)和資產(chǎn)公司并未履行任何過戶、更名手續(xù)，在資產(chǎn)公司又再次將其打包出售后，連同其他債權(quán)最終一起被第三方購得，當(dāng)取得這部分資產(chǎn)的權(quán)利人到土地行政主管部門辦理過戶手續(xù)時，因手續(xù)不完備、權(quán)利不明確而不能辦理相應(yīng)手續(xù)，土地不得不閑置。由于前些年銀行業(yè)管理不善，貸款發(fā)放程序不完善，一些企業(yè)貸款過高，銀行在收回抵押物后發(fā)現(xiàn)處置抵押物后的損耗過大，處置不如閑置，至少閑置情況下有抵押物存在可以少報損耗。還有部分地理位置好、容易變現(xiàn)的土地資產(chǎn)沒有處置，主要是由于銀行的一些高級管理人員看到了這些土地具有升值的潛力，稍遲處理會取得更高的回報，因此暫緩處置。
（六）開發(fā)商囤地現(xiàn)象嚴重。土地作為一種稀缺資產(chǎn)，具有保值和增值作用，從長遠來看是有很好的增長預(yù)期，囤積和炒賣土地比正常的開發(fā)房地產(chǎn)要周期短、利潤高，因此，開發(fā)商為抬高房價牟取暴利，將購置的`土地長期閑置，囤積居奇，造成房地產(chǎn)市場長期以來的供給不足，市場中的土地投機機構(gòu)的圈地、囤地造成了土地閑置。另外，部分企業(yè)由于自身資金周轉(zhuǎn)或經(jīng)濟實力發(fā)生變化，大部分資金用于繳納土地出讓金，無法消化前期土地儲備，或者隨行就市放緩開發(fā)節(jié)奏，也導(dǎo)致了囤地現(xiàn)象的出現(xiàn)。有的項目土地開發(fā)手續(xù)早已完善，但開發(fā)企業(yè)之間相互轉(zhuǎn)讓，造成開發(fā)時間延誤，從而造成土地閑置。
�。ㄆ撸┎疬w難造成土地閑置。因現(xiàn)有拆遷制度的弊端導(dǎo)致政府部門沒有兌現(xiàn)土地出讓合同中規(guī)定的拆遷交地時間。這些土地并非“熟地”而是“生地”，開發(fā)商得地之后，還需要和住戶談判拆遷事宜。如果拆遷沒談攏，土地便要閑置。從土地角度看，是“閑置”的，但從社會角度看，并不是“閑置”的。從社會整體角度看，土地閑置當(dāng)然是巨大的浪費。解決土地閑置既需要地方政府部門嚴格按照法律程序辦事，更需要從非市場原因造成的土地閑置入手去尋找根治之策。
（八）農(nóng)村土地閑置。一是村里級差排基過高，部分建房戶承受不了,造成農(nóng)轉(zhuǎn)用后土地閑置。如果適當(dāng)降低級差排基，讓一部分經(jīng)濟條件比較好的建房農(nóng)戶能夠承受，那么閑置土地的矛盾就可以得到有效緩解。二是征地費過低，對比懸殊、反差強烈的農(nóng)村級差排基收費過高和征地費過低的矛盾，造成年年延續(xù)比較多的閑置土地。三是目前農(nóng)民的就業(yè)門路拓寬，收入渠道增多，生存和發(fā)展的空間更加廣闊，農(nóng)民對土地的生存依賴性逐漸降低，尤其是在工業(yè)化進程中，大量農(nóng)村富余勞動力集中向城市轉(zhuǎn)移，而其名下的土地沒有實現(xiàn)合理流轉(zhuǎn)，這些緣由導(dǎo)致了農(nóng)村中大量可耕土地的閑置現(xiàn)象。
（九）相關(guān)法律法規(guī)的不完善導(dǎo)致閑置土地處置難度大。雖然《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》等規(guī)定了滿一年未動工開發(fā)的土地應(yīng)收取閑置費，連續(xù)兩年未使用的土地?zé)o償收回，但同時又規(guī)定了因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成的動工開發(fā)延遲除外。這個規(guī)定彈性很大，許多用地項目的土地閑置在土地管理部門查處時都能找到規(guī)避處置的種種借口。而且法律法規(guī)對收回土地使用權(quán)和收取土地閑置費都沒有明確可申請法院強制執(zhí)行的條款，這就造成了閑置土地調(diào)查容易，執(zhí)行難的現(xiàn)象。
（十）制度層面法律法規(guī)缺陷。一是制度安排中土地存在著法定“剛性閑置”事實。由于現(xiàn)有法律對閑置土地處置作出了滿兩年后方可收回重新安排使用的規(guī)定，從而形成了現(xiàn)實中土地一旦閑置在時間上需兩年以上的法定“剛性閑置”的事實，不利于土地的高效利用。二是對閑置土地缺乏有效的市場引導(dǎo)機制。由于土地轉(zhuǎn)讓條件的法律限制性規(guī)定，土地閑置而又未達到法律轉(zhuǎn)讓條件的，土地使用者只有被動地接受繳納閑置費及收回土地的局面。三是對土地閑置的責(zé)任主體未作界定。土地開發(fā)利用過程多數(shù)是涉及出讓合同雙方權(quán)利和義務(wù)的履約過程，在現(xiàn)行法律只對閑置結(jié)果作出認定而未界定閑置責(zé)任主體的情況下，單一對使用者作出繳納閑置費或收回土地的決定，在法理上有失公平。因而在非土地使用者自身因素造成土地閑置的情況下，強制征收閑置費或收回土地顯然是無法執(zhí)行的。四是對閑置土地收回程序性未作細化規(guī)定。現(xiàn)行土地管理法和房地產(chǎn)管理法只對收回情形作出了規(guī)定，而未明確收回閑置土地使用權(quán)的執(zhí)行程序，在依法行政前提下，程序的合法性是十分必要的。
三、整治土地閑置問題的對策建議
整治土地閑置必須從改革土地制度、規(guī)范地方政府行為、健全相關(guān)法律法規(guī)及政策等多方面入手。下面就針對土地閑置問題提出以下幾點措施建議。
�。ㄒ唬┘哟笸恋乩帽O(jiān)管力度。
一是加強土地利用監(jiān)管力度，對于沒能力繼續(xù)開發(fā)的用地單位，可以通過政府收購方式來完成土地一級開發(fā)，以盡早入市；對于有能力開發(fā)的企業(yè)，則應(yīng)督促其加快土地開發(fā)利用進度。例如，在土地出讓合同中規(guī)定土地閑置滿兩年，依法應(yīng)當(dāng)無償收回。
二是建立信息平臺，利用輿論監(jiān)督，相關(guān)部門嚴格落實《國土資源部關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，及時更新土地出讓及開發(fā)利用信息，并通過網(wǎng)絡(luò)向社會發(fā)布，利用公眾輿論的監(jiān)督力量，促進土地市場健康發(fā)展。
三是加強跟蹤管理，健全建設(shè)用地動態(tài)監(jiān)管制度。充分運用在線監(jiān)測信息，建立以基層國土資源部門為主的日常督查制度，對建設(shè)項目用地開發(fā)利用全過程的檢查跟蹤，主動預(yù)防和及時查處土地閑置行為。
四是建立多部門聯(lián)合監(jiān)管長效機制，加強溝通協(xié)作，構(gòu)建共同責(zé)任體系，形成預(yù)防閑置土地的強大合力，同時，實行房地產(chǎn)用地開竣工申報制度，對房地產(chǎn)開發(fā)進行全程監(jiān)管。五是鑒于由于政府原因造成的土地閑置占大多數(shù)，建議建立針對政府部門的問責(zé)制度和機制。如規(guī)定，一個城市閑置多大比例的商品用地就要直接展開對當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)的問責(zé)；對于查處、沒收閑置土地不力的地方政府，除了給予經(jīng)濟處罰之外，還應(yīng)與主要領(lǐng)導(dǎo)任免相掛鉤。閑置土地的相關(guān)政策是否能夠得到嚴格執(zhí)行，關(guān)鍵在于地方政府能否擺脫“土地財政”的痼疾，退出房地產(chǎn)利益鏈條。
�。ǘ┩晟浦贫冉ㄔO(shè)，做好統(tǒng)籌規(guī)劃。
一是相關(guān)部門應(yīng)加強制度建設(shè)，提高土地規(guī)劃的科學(xué)性，增強規(guī)劃的執(zhí)行力，維護其權(quán)威性。
二是摸清閑置土地底數(shù)，根據(jù)城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃制定詳細的、切實可行的閑置土地處置方案，使得閑置土地早日得到利用。
三是各項政策向閑置土地傾斜。處置閑置土地應(yīng)該由規(guī)劃、土地、環(huán)保等部門分工協(xié)作，政府統(tǒng)一協(xié)調(diào)，各個部門在招商引資中要優(yōu)先考慮閑置土地，將商業(yè)銀行收回的土地納入到統(tǒng)一處置之中，對于使用閑置土地的企業(yè)或個人給予一定的優(yōu)惠政策，在閑置土地未處理之前停止新的占用農(nóng)用土地審批工作。
�。ㄈ┘哟笮姓䦂�(zhí)法力度。對閑置土地的行為要依法嚴肅處理，將處理過程和結(jié)果全面公開，接受社會監(jiān)督；加強行政執(zhí)法隊伍建設(shè)，實行紀檢、監(jiān)察、審計等多部門聯(lián)合辦案，相互監(jiān)督的管理機制，確保嚴格執(zhí)法。同時，對圈占土地未達到投資要求或者不按照批準(zhǔn)用途使用土地的，也要制定相應(yīng)的處置方案。由于我國實行的是土地用途管制制度，閑置土地和不按照批準(zhǔn)用途使用土地都屬于違法行為，應(yīng)當(dāng)加大對相關(guān)法律法規(guī)的宣傳力度，加強對土地使用狀況的監(jiān)督力度，防止一些用地單位以沒有閑置為名不按照批準(zhǔn)用途使用土地。
�。ㄋ模┎扇《囗棿胧┙鉀Q農(nóng)村土地閑置問題。一是盤活閑置的土地。對農(nóng)轉(zhuǎn)用兩年后還未安排的或無法安排的土地，在不違背國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)【2004】28號）及“國八條”，且符合村鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的前提下，對閑置的土地進行跨村等量調(diào)劑。這樣急需建房的村的建設(shè)用地指標(biāo)欠缺問題可以在一定程度上得到解決，并且村與村之間的經(jīng)濟收入不平衡、基礎(chǔ)設(shè)施的完善程度不同也為閑置土地等量調(diào)劑提供了客觀條件。二是辦好選址意見書，即分間落實到建房戶。為了使農(nóng)轉(zhuǎn)用后的建房用地盡快供地，規(guī)劃必須先行，即在農(nóng)轉(zhuǎn)用之前，村委會必須依據(jù)村居民點規(guī)劃實施計劃落實到建房戶，上報規(guī)劃部門辦理好選址意見書，再由建房戶先交納一部分級差排基款，用于前期征地和報批啟動資金。三是適當(dāng)提高征地費。合理提高土地征用費，保證土地被征用后被征用的農(nóng)戶的生活水平不低于被征地前，并配合做好《被征地農(nóng)民基本養(yǎng)老制度》實施工作，這樣土地被征用的農(nóng)戶將得到實惠。四是進一步完善統(tǒng)一征地制度，規(guī)范征地程序，有效防止征地中損害群眾利益行為的發(fā)生。五是村鎮(zhèn)規(guī)劃必須適時調(diào)整。村鎮(zhèn)規(guī)劃必須隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展而有所調(diào)整，允許農(nóng)民有選擇跨村建房居住的權(quán)利。六是采取優(yōu)惠政策，加大加快山區(qū)村民的遷居力度和速度，讓閑置的土地發(fā)揮效用。
�。ㄎ澹┩ㄟ^金融手段減少企業(yè)囤地行為。對于開發(fā)商自身原因造成的閑置，除了收回閑置土地，取消有嚴重閑置土地行為的發(fā)展商在土地一級市場上投標(biāo)的資格外，還可以通過限制貸款和融資、收取稅費等措施提高閑置土地的財務(wù)成本，從而加大開發(fā)商的財務(wù)風(fēng)險、政策風(fēng)險和市場風(fēng)險等。國土部與銀監(jiān)會聯(lián)手清查閑置土地，通過銀行對房地產(chǎn)企業(yè)貸款加以控制，不僅將對土地存量市場帶來明顯改善，督促開發(fā)商早日動工，政策趨緊也將給新增土地市場帶來威懾作用，開發(fā)商拿地前不得不考慮今后不能按時開發(fā)而帶來的風(fēng)險。最后，國土部應(yīng)聯(lián)手銀監(jiān)會、證監(jiān)會堅決貫徹執(zhí)行“對于囤地企業(yè)不得發(fā)放貸款，不得上市、再融資”的指示，遏制上市房企的囤地行為。
�。┘哟笥行Ч┑孛娣e，提高供地門檻。導(dǎo)致土地囤積的主要原因之一是供應(yīng)量少，因此，
在當(dāng)前保護18億畝耕地紅線的前提下，國家也要放松地根，加大供應(yīng)，從而減少土地囤積。今年4月份，國土資源部公布了年度土地供應(yīng)計劃，20xx年全國住宅用地供應(yīng)面積為18.5萬公頃。從今年上半年的完成情況看，全國住房用地的實際供應(yīng)量為5.6萬公頃，其中，保障性住房、棚改房和中小套型商品房用地供應(yīng)量為4.2萬公頃。就此計算，上半年完成的供地數(shù)量僅占全年計劃量的三成左右。加上近幾年土地市場迅速升溫，土地價格在快速攀升的過程中也增加了囤地的利潤空間，在資本逐利的驅(qū)動下，開發(fā)商通過不斷買地——改規(guī)劃——囤地來坐等升值。因此，增加土地市場的有效供應(yīng)應(yīng)成為目前地產(chǎn)調(diào)控的重心之一。此外，作為土地管理部門，在審批土地時必須精打細算，避免粗放式用地，要嚴格控制建設(shè)用地增量，著力盤活土地存量，新上建設(shè)項目首先要利用存量土地，同時，制定和實施新的土地使用標(biāo)準(zhǔn)，完善相關(guān)稅制，促進土地利用集約化，防止土地閑置。
�。ㄆ撸┘哟笮麄髁Χ�，完善閑置土地相關(guān)法律法規(guī)。國土資源部和各地國土部門應(yīng)當(dāng)每年公布一次所有土地閑置和開發(fā)情況，將每一幅用地都置于公眾監(jiān)督之下，以借助社會和輿論的壓力來監(jiān)督和打擊開發(fā)商的囤地行為。同時，要加強對金融機構(gòu)的土地政策宣傳，如對房地產(chǎn)項目超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年，完成土地開發(fā)面積不足1/3或投資總額不足1/4的企業(yè)，應(yīng)審慎貸款和核準(zhǔn)融資，對違法用地項目不得提供貸款和上市融資。此外，現(xiàn)行的相關(guān)法律制度建設(shè)仍不完善，對閑置土地處理的相關(guān)法律過于剛性，對閑置土地的退還機制及途徑未進行設(shè)置，缺乏完善的市場退出機制。為此，建議國土資源部加強對閑置土地處理的具體指導(dǎo)，出臺具體的操作實施意見，進一步明確地方相關(guān)部門在處置閑置土地過程中的職、權(quán)、責(zé)。
�。ò耍┩ㄟ^多種手段減少住宅用地土地閑置現(xiàn)象。一是對不具備商品房預(yù)售條件的項目，不得核發(fā)“商品房預(yù)售許可證”，嚴禁向非房地產(chǎn)開發(fā)項目實施主體發(fā)放預(yù)售許可證，商品住房預(yù)售嚴格按單幢審批，不得分層、分單元、按小區(qū)、按組團許可，要嚴格按照申報價格，明碼標(biāo)價進行銷售，對取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要求其在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部房源。二是收緊二套房貸。在繼續(xù)支持居民首次貸款購買普通自住房的同時，嚴格二套住房購房貸款管理，合理引導(dǎo)住房消費，抑制投資投機性購房需求。三是嚴格規(guī)定政府職能部門的辦事流程、審批時限，不能拒收件，政府部門超期審批的時間不計入開發(fā)商的開發(fā)期限內(nèi)，對因政府頒布新政策、修改規(guī)劃等造成開發(fā)商重復(fù)投入的時間不計入開發(fā)期限，并給予開
發(fā)商相應(yīng)的補償。四是加強對保障性住房的用地監(jiān)管，明確保障性住房用地供應(yīng)比例，城市規(guī)劃區(qū)工業(yè)用地改為商業(yè)性用地的，要優(yōu)先安排給安居工程建設(shè)，對原有建設(shè)用地改變用途用于商品房開發(fā)的，要從嚴審批，由政府統(tǒng)籌安排使用，要切實加強監(jiān)管，在供地時進行公告，接受社會監(jiān)督，同時，按國務(wù)院要求參與項目竣工驗收，對土地使用效果進行評估。五是公開土地招拍掛信息，包括歷史協(xié)議轉(zhuǎn)讓或已過期地塊（超過兩年期限未開發(fā)地塊）的詳細資料，如報建、實施、運作等。在實施招拍掛前，嚴格審查參與公司的有關(guān)資料、資金實力、開發(fā)計劃等，并將開發(fā)計劃列入合同條款。
�。ň牛┙⒕C合檔案，強化合同管理，改革登記機制。建議對存量閑置土地逐宗登記造冊，逐個調(diào)查梳理和依法核定，進行詳細分類，建立地塊的綜合信息檔案，在充分了解閑置原因的基礎(chǔ)上，對多批少用、缺乏資金投入、人為圈地等不同類型采取“一地一策”的處置辦法。定期發(fā)布存量閑置土地的信息，為需轉(zhuǎn)讓的單位和用地單位提供平臺，增加交易機會，使有限的土地資源得到合理的利用，提高土地的綜合效益。同時，建議強化合同管理，嚴格項目竣工驗收和審查土地出讓合同，嚴格約定建設(shè)項目投資額、開竣工時間、規(guī)劃條件、價款、違約責(zé)任等內(nèi)容。為提高土地部門對土地監(jiān)管的效率，創(chuàng)新土地登記機制，建議改變以往一律按照土地用途頒發(fā)相對應(yīng)年期土地證的做法（如經(jīng)營性用地為40年，住宅用地為70年，工業(yè)用地為50年），可以根據(jù)實際情況，對新出讓的土地頒發(fā)臨時的土地權(quán)證。臨時的土地權(quán)證的有效期可以按照合同規(guī)定的開發(fā)周期來定，一般為兩年。臨時土地權(quán)證只可以在金融機構(gòu)抵押一次，這樣既讓開發(fā)企業(yè)獲得銀行貸款用以完成土地開發(fā)，又解決了開發(fā)企業(yè)數(shù)次抵押土地而不開發(fā)或延期開發(fā)的問題。臨時土地權(quán)證因有效期短，一旦需要換證，就必須接受土地部門的審核檢查。這樣將改變土地部門目前被動監(jiān)管的局面，提高監(jiān)管效率。
（十）制定優(yōu)惠措施，調(diào)整創(chuàng)新閑置土地利用方向。制定利用存量閑置土地的優(yōu)惠政策，積極鼓勵企業(yè)通過內(nèi)部挖潛，提高單位面積投資強度；積極鼓勵企業(yè)利用存量土地，采取聯(lián)營、嫁接等方式進行合資合作經(jīng)營；積極鼓勵企業(yè)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房，用于吸納投資規(guī)模小、對廠房無特殊要求的項目，為中小企業(yè)成長提供環(huán)境，提高存量土地利用率。這樣，運用行政、法律、經(jīng)濟手段，既鼓勵提高土地利用率，又讓集約用地工作到位的土地使用者得到實惠，同時也為更好地盤活存量閑置土地奠定了堅實的基礎(chǔ)。
（十一）加大處置力度，建立健全閑置土地查處體系。對核準(zhǔn)的閑置土地應(yīng)加大處置力度，進行分類處理。對閑置土地不滿一年的，責(zé)令土地使用者限期按規(guī)定使用；閑置土地滿一年不滿二年的，按規(guī)定征收土地閑置費；閑置土地滿二年的，收回國有土地使用權(quán)。同時建議從擁有大量土地儲備的上市公司入手，清理其手中的閑置土地和土地資源。對土地儲備過量、開發(fā)能力不足的企業(yè)，要列入禁止拿地的“黑名單”，限期進行清理和加快開發(fā)進度。要排除各方面的干擾，賦予地方政府一定的行政權(quán)力，明確職責(zé)，對違法用地行為一查到底。另外，建議在公布閑置土地情況的同時，對閑置土地被依法處置的數(shù)量一并進行統(tǒng)計，以通過社會輿論對政府部門在處置土地閑置的問題上進行監(jiān)督。
�。ㄊ┘訌娬邎�(zhí)行力。國家有關(guān)部門已制訂了很多相關(guān)法律法規(guī)及政策，如《中華人民共和國土地管理法》、《閑置土地處置辦法》和《關(guān)于集約節(jié)約用地的通知》等，并且凡是出臺一次關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策，都會明確或重申一次對閑置土地的處理措施，國土資源部也不斷對如何認定閑置土地等具體細節(jié)出臺新的措施。因此，在進一步完善相關(guān)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，應(yīng)更注重對政策執(zhí)行環(huán)節(jié)的監(jiān)管，確保相關(guān)規(guī)定和制度能夠被有效執(zhí)行，從而有效遏制開發(fā)商和地方政府的不法行為。
（十三）征收地價增值稅。在加大持地成本方面，建議加快研究推行閑置土地的地價增值相關(guān)稅收政策，對由于因建設(shè)容積率增加或地價增值所產(chǎn)生的高額收益可征收高額增值稅或所得稅等，以增加開發(fā)商的持地成本，督促房產(chǎn)商盡快開工建設(shè)，有效增加市場供給。
�。ㄊ模┙⒔y(tǒng)一土地閑置認定標(biāo)準(zhǔn)。鑒于實際操作過程中，對于閑置土地的認定、未開工的認定往往標(biāo)準(zhǔn)不一、過于主觀，建議政府應(yīng)建立統(tǒng)一的土地閑置認定標(biāo)準(zhǔn)，包括責(zé)任主體和責(zé)任范圍、閑置起算時點、閑置有效計算時段、已投資數(shù)額或已開發(fā)建設(shè)面積確認以及因司法裁決而轉(zhuǎn)移的未開發(fā)利用土地的閑置情形認定等標(biāo)準(zhǔn)。未達到規(guī)定比重，即使部分開工建設(shè)也視同閑置土地依法處置，使清理閑置土地更具有可操作性。
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