物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告

　　隨著個(gè)人的素質(zhì)不斷提高，報(bào)告的適用范圍越來越廣泛，寫報(bào)告的時(shí)候要注意內(nèi)容的完整。你知道怎樣寫報(bào)告才能寫的好嗎？下面是小編幫大家整理的物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告，僅供參考，大家一起來看看吧。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告1

　　依據(jù)縣政府統(tǒng)一部署，近日縣商務(wù)局會(huì)同房產(chǎn)局、城市管理行政執(zhí)法局、xx鎮(zhèn)組成了調(diào)研組，對(duì)城區(qū)各集貿(mào)市場物業(yè)管理狀況進(jìn)行了摸底調(diào)查，旨在加強(qiáng)城區(qū)集貿(mào)市場物業(yè)管理，改善市容市貌，制造良好的城市環(huán)境。

　　一、基本狀況

　　城區(qū)現(xiàn)有各類集貿(mào)市場11家，其中菜市場4家，小百貨市場4家，家居建設(shè)。

　　二、現(xiàn)行管理模式

　　三、存在的主要問題

　　集貿(mào)市場是城市的一個(gè)窗口，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個(gè)重要體現(xiàn)。從調(diào)查的狀況看，我縣集貿(mào)市場絕大部分只建不管或管理不到位問題比較突出，與廣闊市民的生活需求極不相適應(yīng)，已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié)，也是城市管理的一個(gè)難點(diǎn)，存在的問題非常突出。詳細(xì)來講，主要是三個(gè)方面：

　　（一）綜合配套服務(wù)設(shè)施不完善，存在安全隱患。

　　旺業(yè)大市場商戶入駐后，開發(fā)商安良公司當(dāng)時(shí)也曾聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)行管理，劃定特地停車場，按標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi)，但由于市場是開放性的，加上商戶素養(yǎng)參差不齊，物業(yè)管理費(fèi)不能收繳到位，物業(yè)公司經(jīng)營虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場、零碑菜市場、旺業(yè)大市場、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外，其余市場各種車輛沒有固定地點(diǎn)停放，導(dǎo)致市場的道路不暢，不少市場消防設(shè)施不齊全，消防安全隱患嚴(yán)峻。個(gè)別市場設(shè)施簡陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴(yán)峻，急需整治改造。

　�。ǘ�）開發(fā)建設(shè)市場的企業(yè)建市場與管市場錯(cuò)位，權(quán)責(zé)不明確。

　�。ㄈ�）少數(shù)市場經(jīng)營氛圍不濃、不景氣，經(jīng)濟(jì)效益低下。

　　金源菜市場內(nèi)有近300個(gè)攤位閑置，天柱山大市場、旺業(yè)大市場、姚沖大市場除臨街門面房在經(jīng)營外，市場內(nèi)門面房盡管已售出，但大多數(shù)基本閑置，不少居民買回后，只做倉庫或車庫。這些市場的'交易額很小，有的攤位費(fèi)收入僅幾萬元，經(jīng)濟(jì)效益非常低下。

　　四、下一步工作支配

　　集貿(mào)市場是城市一項(xiàng)公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，與城鎮(zhèn)居民和廣闊消費(fèi)者利益息息相關(guān)。構(gòu)建干凈有序的集貿(mào)市場交易環(huán)境，愛護(hù)經(jīng)營者和消費(fèi)者的合法權(quán)益，促進(jìn)市場的富強(qiáng)和經(jīng)濟(jì)進(jìn)展，是加強(qiáng)集貿(mào)市場物業(yè)管理的根本目的�，F(xiàn)就下一步工作提出如下看法：

　　依據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場現(xiàn)狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監(jiān)管職責(zé)：第一類是有特地管理人員進(jìn)行管理的市場，如天柱菜市場、零碑集貿(mào)市場，仍由縣商務(wù)局管理，管理方式維持現(xiàn)狀不變。零碑集貿(mào)市場由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項(xiàng)目范圍，不宜對(duì)現(xiàn)有市場進(jìn)行改造。縣商務(wù)局應(yīng)督促市場管理人員，加強(qiáng)對(duì)市場內(nèi)部管理，確保市場安全。其次類是建成時(shí)間早，市場產(chǎn)權(quán)分散，居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理。第三類是市場規(guī)模程度較高，商住戶較集中的旺業(yè)大市場、姚沖大市場、彰法山菜市場、金源菜市、皖鎮(zhèn)、天柱山大市場、秀獅商業(yè)步行街、舒州農(nóng)貿(mào)市場由縣商務(wù)局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財(cái)政局等相關(guān)部門參加，全面推行物業(yè)管理。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告2

　　為打造xx企業(yè)品牌，運(yùn)用現(xiàn)代管理手段，建立具有標(biāo)準(zhǔn)化、程序化和規(guī)范化的管理體系，提高企業(yè)戰(zhàn)略，宏觀調(diào)控經(jīng)營，共創(chuàng)高效企業(yè)效益和社會(huì)效益，有力推動(dòng)公司整體業(yè)務(wù)進(jìn)展，依據(jù)公司董事和領(lǐng)導(dǎo)要求，本人進(jìn)行了為期三周深化調(diào)研，現(xiàn)將工作調(diào)研小結(jié)如下：

　　一、xx八大優(yōu)勢(shì)

　　1、企業(yè)投資環(huán)境優(yōu)越，交通便利，周邊配套日趨成熟，進(jìn)展?jié)摿��?qiáng)勁。

　　2、市場定位精確，產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，吸引力大，前景寬闊。

　　3、小區(qū)配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)性高。

　　4、精確把握市場脈搏。

　　5、經(jīng)營理念鮮亮——制造優(yōu)質(zhì)生活空間，實(shí)現(xiàn)新城市主義現(xiàn)代生活。

　　6、企業(yè)的成功，全賴于鐵的紀(jì)律支撐。

　　7、人力資源及組織體系比較完整。

　　8、公司董事及高層領(lǐng)導(dǎo)調(diào)控意識(shí)超前，戰(zhàn)略目標(biāo)明確，拓展思維清楚。

　　二、十大有待改善問題

　　1、工程規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等與物管連接脫節(jié)，給物業(yè)管理服務(wù)留下了后遺癥，加大經(jīng)營成本，造成資源鋪張。例如：xx華庭游泳池每次清洗，水量理應(yīng)自然排盡，作業(yè)自如。但目前每次洗清時(shí)，池內(nèi)約40多公分的水無法自然排放，必需用水泵協(xié)作才能抽走，這樣，既增加了人工操作的麻煩，在安全方面也受到肯定影響。再如，xx、二期車位配置與住宅數(shù)量不成正比，隨著業(yè)主生活水平的提高，業(yè)主車輛逐步增多，車輛停放逐步緊急，長期如此將會(huì)導(dǎo)致秩序混亂。

　　2、營銷與物管關(guān)系脫節(jié)，公司在推銷產(chǎn)品前期，尚未按國家政策法規(guī)要求制定和簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等規(guī)范文本。對(duì)業(yè)主入住后消失的亂搭亂建、亂擺亂放、拒交費(fèi)用等行為沒有明確的書面依據(jù)約束，這方面尚未引起足夠重視。

　　3、人力資源配置缺乏科學(xué)性，相關(guān)部門對(duì)物管隊(duì)伍人員的借調(diào)與共享還沒有明確方案，操作層員工面對(duì)多頭領(lǐng)導(dǎo)遙控，在詳細(xì)運(yùn)作上，消失了錯(cuò)亂局面，直接影響服務(wù)質(zhì)量。

　　4、縱橫觀三個(gè)樓盤物管服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，尚未達(dá)到公司基本要求。例如：xx花園公共區(qū)域死角的清潔衛(wèi)生不到位，樓梯底雜物間各種建筑垃圾依舊存在；xx居休閑區(qū)噴泉處瓜果皮殼、紙屑、煙頭及塑膠袋隨地可見，噴泉中央石塊四分五裂，池溝污泥沉積，員工廚房門口及各摩托車棚下的廢舊雜物到處可見；xx華庭的廣場地面、區(qū)內(nèi)噴泉周邊地面、各樓梯入口地面、車庫墻面等清潔開荒馬虎，水泥渣漬、白涂料漬等斑斑可見，接靠會(huì)所鋪面的物件亂擺亂放，占道經(jīng)營嚴(yán)峻，各門面招牌大小不一，亂張亂貼到處可見；從創(chuàng)藝裝飾部往北面的工商銀行一帶鋪面的環(huán)境衛(wèi)生特別糟糕，在某種程度上，嚴(yán)峻影響了小區(qū)良好容貌。

　　5、綠化管理方面，對(duì)枯枝黃葉修剪無方案進(jìn)行，對(duì)長短不一的草皮沒有重視修剪，對(duì)多處殘缺空白、黃土暴露不準(zhǔn)時(shí)補(bǔ)種，對(duì)行人踐踏的綠化植物無標(biāo)識(shí)提示，養(yǎng)護(hù)專業(yè)水平一般。

　　6、安全管理意識(shí)一般，對(duì)區(qū)內(nèi)各人工湖、溪流及裝修作業(yè)施工現(xiàn)場無任何安全提示或警告標(biāo)識(shí)。

　　7、在設(shè)備設(shè)施管理維護(hù)方面，沒有規(guī)范設(shè)備臺(tái)帳和歷史記錄，全部樓盤的路燈無編號(hào)。如：xx花園若干車庫門鎖被人敲壞，門扇放開無人重視關(guān)上及修理；泳池機(jī)房無鎖，房門常常打開而無人重視，進(jìn)入泳池區(qū)的小孩可隨便進(jìn)入機(jī)房捉迷藏，時(shí)刻存在安全隱患。

　　8、保安隊(duì)伍紀(jì)律散漫，應(yīng)變力量差，崗位工作馬虎應(yīng)付，禮節(jié)禮貌、服務(wù)態(tài)度、方式方法等工作意識(shí)淡薄，整體形象較差，戰(zhàn)斗力弱。如：崗位當(dāng)值隊(duì)員在吃飯時(shí)間消失空崗，引起相關(guān)部門不滿而投訴；若干隊(duì)員正規(guī)著裝在xx華庭管理處大廳內(nèi)靜坐抽煙；各崗?fù)ぎ?dāng)值保安隊(duì)員對(duì)公司領(lǐng)導(dǎo)、各部門負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、小區(qū)業(yè)主、參觀看樓顧客進(jìn)進(jìn)出出，不理不睬；對(duì)外來人員進(jìn)出小區(qū)沒有監(jiān)控；巡邏保安對(duì)裝修工人不規(guī)范搬運(yùn)材料和倒放垃圾嚴(yán)峻影響小區(qū)容貌衛(wèi)生視而不見；隊(duì)伍訓(xùn)練著裝款式不統(tǒng)一，整體局面較為混亂，隊(duì)伍建設(shè)有待整頓。

　　9、在客戶服務(wù)方面，從熱忱待客及工作形象上看，xx華庭管理處前臺(tái)工作可以，xx居和xx花園前臺(tái)待客工作一般。在房屋檔案資料的建立、服務(wù)質(zhì)量體系的建立（含投拆處理機(jī)制建立）、財(cái)務(wù)收費(fèi)體系的建立，包括日常各種管理規(guī)章建立等基礎(chǔ)工作，尚未形成系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化。尤其在物業(yè)資料管理與財(cái)務(wù)收費(fèi)管理方面，還停留于手工作業(yè)原始方式，工作效率較低。

　　10、從物業(yè)管理整體隊(duì)伍上看，土氣低落，人員素養(yǎng)參差不齊，業(yè)務(wù)培訓(xùn)及績效考核機(jī)制尚未鋪開，整體業(yè)務(wù)素養(yǎng)較差，專業(yè)水準(zhǔn)較低。尤其是各專業(yè)班組缺乏實(shí)操閱歷，加上監(jiān)督力度不足，在管理上消失了較多盲點(diǎn)，由于工作權(quán)責(zé)模糊不清等緣由，導(dǎo)致了各部門各自為政的傾向，組織架構(gòu)及崗位架構(gòu)有待調(diào)整。

　　三、工作方案

　　依據(jù)xx現(xiàn)有物業(yè)管理狀況及存在問題，建議以下改善：

　　1、建立規(guī)范管理體系，實(shí)行有效資源整合。

　　從公司進(jìn)展戰(zhàn)略高度動(dòng)身，避開低檔次樓盤服務(wù)牌子接管高檔次樓盤之嫌，讓xx的牌子有力地推動(dòng)各項(xiàng)目進(jìn)展，建議成立“xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司”，在物管全盤運(yùn)作上，以xx華庭作為人力資源培訓(xùn)和輸出基地，統(tǒng)籌兼顧好各項(xiàng)目業(yè)務(wù)工作，詳細(xì)整合方法為：

　　將現(xiàn)注冊(cè)的'“中山市xx居物業(yè)管理有限公司”營業(yè)執(zhí)照牌子申報(bào)改為“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司”，新牌子定位于xx華庭重點(diǎn)項(xiàng)目，申報(bào)注冊(cè)登登記屬項(xiàng)目管理處。即“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司xx華庭管理處”、“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司xx居管理處”、“中山市xx物業(yè)管理有限公司xx花園管理處”。今后的項(xiàng)目進(jìn)展和命名，按此類推。

　　2、精簡機(jī)構(gòu)，合理調(diào)配。

　　規(guī)范的企業(yè)，必需具備現(xiàn)代化管理手段，而現(xiàn)代化的管理手段主要體現(xiàn)在“管理體系現(xiàn)代化”和“管理工具現(xiàn)代化” 。為有效實(shí)施各方面工作，依據(jù)物業(yè)管理行業(yè)工作職能，并結(jié)合xx實(shí)際狀況，現(xiàn)擬作以下整合：

　　a、在董事長的領(lǐng)導(dǎo)下，以董事總經(jīng)理為企業(yè)負(fù)責(zé)制，由物業(yè)總監(jiān)統(tǒng)籌調(diào)控xx屬下各物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)營運(yùn)作，直接對(duì)董事總經(jīng)理負(fù)責(zé)。

　　b、各物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人（管理處經(jīng)理或管理處主任的命名待定）詳細(xì)負(fù)責(zé)和執(zhí)行本項(xiàng)目工作事務(wù)，直接對(duì)物業(yè)總監(jiān)負(fù)責(zé)。依據(jù)項(xiàng)目物業(yè)規(guī)模狀況，下設(shè)各班組，切實(shí)做好定崗、定員、定編工作，實(shí)行專業(yè)上崗，在近期內(nèi)，逐步組建一支精干的、專業(yè)化的物業(yè)管理隊(duì)伍。

　　c、層級(jí)管理，權(quán)責(zé)分清，制定明確工作質(zhì)量指標(biāo)，并將詳細(xì)工作落到實(shí)處，責(zé)任到人。

　　d、設(shè)置明確管理組織架構(gòu)和崗位架構(gòu)（兩種架構(gòu)圖附后）。

　　3、依據(jù)各部門職業(yè)工種，在作業(yè)上按預(yù)定工作效率目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)和成本目標(biāo)執(zhí)行工作，定期評(píng)估考核，抓好監(jiān)控工作。

　　4、打好工作基礎(chǔ)，逐步建立完善的三級(jí)管理文件。

　　即“管理文件”（質(zhì)量手冊(cè)）、“作業(yè)流程”（程序文件）、“執(zhí)行文件”（規(guī)范表格），使之形成系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。

　　5、實(shí)行管理處經(jīng)理（主任）負(fù)責(zé)制和各崗位責(zé)任制。

　　6、提高管理檔次，樹立良好企業(yè)形象，對(duì)小區(qū)房屋、設(shè)備、住戶檔案資料及財(cái)務(wù)收費(fèi)等管理，運(yùn)用物業(yè)管理專業(yè)軟件操作，實(shí)行電腦化管理，提高工作效率。

　　7、在內(nèi)部管理上，建立良好監(jiān)督機(jī)制。

　　對(duì)內(nèi)部各種任務(wù)落實(shí)，必需跟蹤驗(yàn)證，以xx華庭為指揮中心，負(fù)責(zé)監(jiān)控及信息反饋等工作，按工作量化指標(biāo)，建立完善的服務(wù)質(zhì)量體系運(yùn)行評(píng)估工作，對(duì)客戶投拆、設(shè)備運(yùn)行、安全服務(wù)、環(huán)境服務(wù)、修理服務(wù)等職能板塊工作做好統(tǒng)計(jì)分析、日檢、周報(bào)、月報(bào)等要求準(zhǔn)時(shí)精確，軟件資料的管理標(biāo)識(shí)明確，立卷、辦文、歸檔、存放、規(guī)范有序，對(duì)管理的追溯，有依有據(jù)。在監(jiān)督掌握上，依據(jù)每周工作狀況，每月定期召開服務(wù)質(zhì)量體系運(yùn)行評(píng)估工作會(huì)議，對(duì)不合格的服務(wù)事項(xiàng)，準(zhǔn)時(shí)實(shí)行各種訂正和預(yù)防措施，并嚴(yán)密跟蹤反饋，不斷優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，令公司和業(yè)主放心滿足。

　　8、重視培訓(xùn)，提高素養(yǎng)。

　　重點(diǎn)抓好公共培訓(xùn)部分和部門業(yè)務(wù)專題培訓(xùn)工作，以轄管三個(gè)樓盤中消失的實(shí)際案例為培訓(xùn)教材，舉一反三，激發(fā)員工鉆研業(yè)務(wù)愛好，努力提高全體員工業(yè)務(wù)素養(yǎng)。

　　9、獎(jiǎng)懲分明，優(yōu)勝劣汰。

　　增加員工危機(jī)意識(shí)，對(duì)業(yè)務(wù)力量差，經(jīng)反復(fù)培訓(xùn)仍停留于落后狀態(tài)，工作紀(jì)律馬虎散漫，違紀(jì)違規(guī)或損害公司利益及形象的低劣員工，必需按章處理；對(duì)表現(xiàn)優(yōu)秀、管理卓越或在季度年度中榮獲“服務(wù)之星”的好員工，經(jīng)董事及公司領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)可后，賜予嘉獎(jiǎng)和表彰，提高員工的驕傲感和職業(yè)感和歸屬感，增加員工和團(tuán)隊(duì)的戰(zhàn)斗力。

　　10、開源節(jié)流，掌握成本。

　　在原有資源基礎(chǔ)上，嚴(yán)格掌握各項(xiàng)費(fèi)用開支，凡屬一切經(jīng)費(fèi)開支，必需按方案報(bào)批執(zhí)行，嚴(yán)格掌握辦公物品和各種物料合理使用，抓好水電公用支出和相關(guān)節(jié)能工作，實(shí)行公司資源共享。

　　加大對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)和停車收費(fèi)的追繳力度，切實(shí)提高收繳率，對(duì)長期欠費(fèi)“釘子大戶”緊密跟蹤，共同維護(hù)公司經(jīng)濟(jì)利益，經(jīng)多次溝通仍無法妥當(dāng)解決的，必要時(shí)實(shí)行相應(yīng)法律途徑進(jìn)行追討。

　　大力拓展有償服務(wù)，增加經(jīng)營收入，彌補(bǔ)經(jīng)費(fèi)不足部分，親密凝視月度、季度、年度支出數(shù)據(jù)對(duì)比，確保財(cái)務(wù)收支良性循環(huán)。

　　11、強(qiáng)化工作協(xié)調(diào)，促進(jìn)團(tuán)隊(duì)合作。

　　以總經(jīng)辦或行政人事部為牽頭組織，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)擬案，對(duì)物業(yè)的竣工驗(yàn)收、接管、移交、包括營銷業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)等工作，必需有親密的溝通協(xié)調(diào)，對(duì)相關(guān)任務(wù)的調(diào)度或協(xié)調(diào)，必需有明確的《工作任務(wù)單》或《工作聯(lián)絡(luò)單》，對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)的工作均有時(shí)效約束，對(duì)已完成的工作驗(yàn)證，雙方必需簽字認(rèn)可，將明確的“工作調(diào)度（反饋）流程圖”納入公司制度化，避開工作上消失扯皮拖拉現(xiàn)象，確保公司正常運(yùn)作。

　　12、規(guī)范物管文本，協(xié)調(diào)銷售業(yè)務(wù)。

　　編制《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《管理公約》，《裝修管理規(guī)定》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》等規(guī)范的物管文本，按房地產(chǎn)行業(yè)慣例操作要求，使管理經(jīng)營有章可循、有法可依。

　　13、重視窗口服務(wù)，作業(yè)指引清楚。

　　為便利業(yè)主業(yè)務(wù)辦理，將重要的如“業(yè)主收樓手續(xù)辦理流程圖”和“裝修手續(xù)辦理流程圖”等精裝制作，并公示于客戶服務(wù)中心大廳，這樣既便利業(yè)主閱示，也利于員工操作。

　　14、《議事日程》明確，行政統(tǒng)籌到位。

　　在日常事務(wù)統(tǒng)籌中，忙而不亂，頭緒分清。例如：行政例會(huì)時(shí)間規(guī)定、工作方案及總結(jié)上交時(shí)間規(guī)定、費(fèi)用收繳狀況報(bào)表上交時(shí)間規(guī)定、每月服務(wù)質(zhì)量評(píng)估分析會(huì)時(shí)間規(guī)定、各部門用資方案上交時(shí)間規(guī)定、辦公用品使用方案上交時(shí)間規(guī)定、修理材料選購方案上交時(shí)間規(guī)定、業(yè)主每月入住狀況報(bào)表上交時(shí)間規(guī)定、小區(qū)物業(yè)綜合例檢時(shí)間規(guī)定等，均列入公司的議事日程。

　　15、規(guī)范員工著裝，樹立公司形象。

　　按各部門工作性質(zhì)，統(tǒng)一配置工衣，規(guī)范員工穿戴，樹立良好形象。

　　16、規(guī)范公司財(cái)產(chǎn)和物資管理，維護(hù)公司利益。

　　對(duì)公司物料物資和各種器械妥當(dāng)管理，專人負(fù)責(zé)，定期清倉查庫，嚴(yán)格按倉庫物資管理規(guī)定，做到帳物相符、帳帳相符，杜絕各種財(cái)產(chǎn)物資流失和損失。

　　17、高度企業(yè)戰(zhàn)略，階段達(dá)成效果。

　　a）在三個(gè)月內(nèi)，有效克服“臟、亂、差”現(xiàn)象，使三個(gè)樓盤整體環(huán)境容貌發(fā)生“一小變”。

　　b）在半年內(nèi)，使xx物業(yè)管理全盤運(yùn)作完全步入正軌。

　　c）在一年內(nèi)，基本按ISO國際化標(biāo)準(zhǔn)模式導(dǎo)入物業(yè)管理體系，為公司的認(rèn)證和創(chuàng)建示范工作打下扎實(shí)基礎(chǔ)，無論在隊(duì)伍建設(shè)或小區(qū)管理上達(dá)到“一中變”。

　　d）在一年半內(nèi)，正式通過ISO認(rèn)證，無論從管理或服務(wù)上達(dá)到系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、科學(xué)化；以國家示范小區(qū)為標(biāo)準(zhǔn)要求，將xx華庭管理項(xiàng)目創(chuàng)建成為市級(jí)“示范住宅小區(qū)”稱號(hào)。

　　e）在兩年內(nèi)，將xx華庭管理項(xiàng)目創(chuàng)建成為省級(jí)“示范住宅小區(qū)”稱號(hào)，在中山物業(yè)管理領(lǐng)域中受到地方政府和同行的認(rèn)可。

　　f）在三年內(nèi)，將xx華庭管理項(xiàng)目創(chuàng)建成為國家級(jí)“示范住宅小區(qū)”，使xx的企業(yè)品牌推向房地產(chǎn)行業(yè)的前列。

　　綜上所述，敬請(qǐng)董事及公司領(lǐng)導(dǎo)審核指正。我信任，在公司董事和各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的大力支持和細(xì)心指導(dǎo)下，在全體員工的共同努力下，我們將堅(jiān)決不移地按總公司的進(jìn)展方針和預(yù)定的戰(zhàn)略規(guī)劃拓展工作，只要我們實(shí)事求是、集思廣益、擅長探討、總結(jié)創(chuàng)新，xx的服務(wù)品牌肯定會(huì)獲得全方位的提升！

　　以上報(bào)告，敬請(qǐng)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審核批示。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告3

　　物業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會(huì)建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。為進(jìn)一步規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理，近期，我區(qū)物價(jià)部門組織人員對(duì)城區(qū)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行調(diào)研，在引導(dǎo)業(yè)主樹立正確的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營、公平競爭、合理收費(fèi)，如何進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)行業(yè)管理等方面出不懈的努力。

　　一、基本情況

　　我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，正是朝陽產(chǎn)業(yè)，通過近十年的發(fā)展，由于各方面因素的影響進(jìn)度緩慢，還存在市場化運(yùn)行機(jī)制未健全、開發(fā)商影響、專業(yè)性的人才匱乏等問題�？傮w看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下三個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前，吉安市中心城區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)38家，物業(yè)管理企業(yè)30個(gè)，管理房屋230萬平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到80%，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%。本區(qū)注冊(cè)一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司尚無，注冊(cè)二級(jí)資質(zhì)較多。所有小區(qū)均未成立小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)服務(wù)水平很難得到一個(gè)質(zhì)的提升。目前我區(qū)多層住宅物業(yè)管理費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.3—0.5元，高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此，我市物業(yè)行業(yè)收費(fèi)平均收費(fèi)水平仍低于80%。物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不高，收繳率低，個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決，成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要因素。

　　二、存在的主要問題

　　1、物業(yè)服務(wù)公司規(guī)模較小。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊。由于企業(yè)管理規(guī)模過小，綜合實(shí)力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會(huì)資源浪費(fèi)，效率低、效益差。如果形成規(guī)模效應(yīng)，則可降低成本，提高效率。

　　2、市場化運(yùn)作機(jī)制尚未健全。物業(yè)管理尚未真正形成市場準(zhǔn)入機(jī)制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。一是我區(qū)為中心城區(qū)，由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購房置業(yè)者較多，有的購買多套住房不急于入住等因素導(dǎo)致空房率高，小區(qū)入住率不高，由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不交納電梯運(yùn)行費(fèi)，而這部分人員未入住，并未減少物管企業(yè)的服務(wù)成本，再加上已入住業(yè)主交費(fèi)意識(shí)薄弱，應(yīng)交的物業(yè)費(fèi)也收不上來，據(jù)統(tǒng)計(jì)，收取物業(yè)管理費(fèi)達(dá)到90%以上，已經(jīng)是非常不錯(cuò)的狀態(tài)了。導(dǎo)致許多小區(qū)由于收費(fèi)率低處于微利狀態(tài)，甚至產(chǎn)生虧損，造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。二是由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段，許多業(yè)主對(duì)物業(yè)收費(fèi)都表示不理解，業(yè)主繳費(fèi)意識(shí)薄弱，造成物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率低，有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費(fèi)，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤。

　　3、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取難。主要表現(xiàn)在：一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強(qiáng),服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位，導(dǎo)致住戶有意見而拒絕繳費(fèi)。二是住戶無力繳費(fèi)。如安置房、經(jīng)濟(jì)適用房，業(yè)主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費(fèi)。三是工程遺留問題隨著物業(yè)交接,將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶不繳費(fèi)的借口。四是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費(fèi)不及時(shí)等。五是由于業(yè)主物業(yè)繳費(fèi)意識(shí)薄弱。物業(yè)管理企業(yè)提供的隱性服務(wù)被忽視。不少業(yè)主認(rèn)為，交了那么多的物業(yè)管理費(fèi)，不就是有幾個(gè)保安和幾個(gè)清潔工嗎？這錢花得太冤枉。于是少交甚至不交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。雖然物業(yè)管理公司提供了很多服務(wù)，但由于服務(wù)本身是隱性的，業(yè)主沒有因此得到很直觀的利益，所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的工作。六是有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而未比較物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主對(duì)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)表示抗拒。特別是對(duì)停車收費(fèi)及車庫及儲(chǔ)藏間、雜物間交物業(yè)費(fèi)表示不理解。二次供水、電梯使用費(fèi)分?jǐn)偸杖∶�盾大。由于各種因素有些業(yè)主覺得分?jǐn)偛缓侠矶�拒繳水、電費(fèi)。七是不少小區(qū)的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的收費(fèi)不透明、不合理，亂收費(fèi)、高收費(fèi)，因而拒絕交費(fèi),此類問題很有普遍性。八是業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的服務(wù)與收費(fèi)質(zhì)價(jià)不符。在實(shí)際物業(yè)管理工作中，也確實(shí)存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位、服務(wù)態(tài)度不好、維修不及時(shí)、收費(fèi)不規(guī)范等情況。這樣，造成業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生意見，因而拒交物業(yè)管理費(fèi)。九是當(dāng)物價(jià)部門根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、物價(jià)上漲水平和業(yè)主服務(wù)水平提高等情況，對(duì)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整后，部分業(yè)主不愿按提高后的標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)。由于物業(yè)費(fèi)收入收不到位，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)小區(qū)設(shè)備維護(hù)、清潔、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環(huán)，引起住戶不滿，陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費(fèi)而無法服務(wù)，業(yè)主抱怨服務(wù)低劣而不愿交費(fèi)的怪圈。據(jù)全國價(jià)格舉報(bào)電話受理投訴統(tǒng)計(jì)，近三年來，業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)不透明、違反規(guī)定亂收費(fèi)，一直位居各類價(jià)格舉報(bào)問題的前三位。

　　4、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個(gè)部門，有時(shí)各種矛盾會(huì)交織在一起。從全區(qū)看，缺乏一個(gè)強(qiáng)力部門有效的協(xié)調(diào)各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清；街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)，但房屋性質(zhì)改變卻由建管辦監(jiān)管，責(zé)任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。

　　5、物業(yè)管理缺乏監(jiān)管。我區(qū)所

　　有小區(qū)均未成立業(yè)主委員會(huì)，有些業(yè)主往往不清楚自己可享受那些服務(wù)內(nèi)容、有哪些服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)交多少費(fèi)用，如何監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)等，這些問題使得部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶有一定的隨意性，少服務(wù)、服務(wù)不到位現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，體現(xiàn)不出“質(zhì)價(jià)相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的物業(yè)收費(fèi)原則，對(duì)此業(yè)主意見，對(duì)物業(yè)管理的有償服務(wù)產(chǎn)生疑問，影響小區(qū)的正常管理運(yùn)作。

　　6、業(yè)主的消費(fèi)觀念有待改變。部分業(yè)主物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)觀念沒有完全樹立起來。一是買房人對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)需要一個(gè)過程。二是我們國家誠信價(jià)值體系尚在初級(jí)階段。遇到問題，業(yè)主不是積極通過司法、行政手段解決，而是選擇隨意拖欠或者拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式進(jìn)行，這種做法不僅損害了合同的嚴(yán)肅性，而且造成了住宅消費(fèi)的誠信危機(jī)。三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區(qū)內(nèi)有業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，認(rèn)為自己交了反而吃虧，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不到位，最終利益受到損害的還是業(yè)主本身。物業(yè)費(fèi)主要用于居住小區(qū)房屋公用部位及共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)性開支。部分業(yè)主不繳費(fèi)，等于免費(fèi)享受公共服務(wù)，這對(duì)繳費(fèi)的業(yè)主是不公平的。長此發(fā)展，不繳費(fèi)的業(yè)主可能會(huì)越來越多，最終導(dǎo)致物業(yè)管理無法正常進(jìn)行，房屋及設(shè)施將會(huì)失修失養(yǎng)，小區(qū)的保安、保潔、綠化將無人問津。

　　三、對(duì)加強(qiáng)完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的意見和建議

　　１、走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路。創(chuàng)造條件，積極鼓勵(lì)物業(yè)公司兼并、合并，走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路，做大做強(qiáng)物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵(lì)有實(shí)力的社會(huì)實(shí)體興辦物業(yè)公司，對(duì)從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。

　　2、完善物業(yè)管理的市場準(zhǔn)入機(jī)制。努力引入物業(yè)管理的市場競爭機(jī)制，明確規(guī)定物業(yè)公司的資質(zhì)。加強(qiáng)物業(yè)管理市場整頓，對(duì)不符合要求和規(guī)定的物業(yè)公司、物業(yè)管理人員，堅(jiān)決吊銷執(zhí)照，注銷上崗資格證書，維護(hù)良好的市場秩序。要深入社區(qū)，加強(qiáng)日常巡查，對(duì)維修不及時(shí)、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的行為予以嚴(yán)肅查處，直至降低或取消其物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)。要繼續(xù)加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的制度化、規(guī)范化建設(shè)，強(qiáng)化檢查考核、資質(zhì)審定、從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)等工作措施，促進(jìn)我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)水平不斷提高，提高我區(qū)的物業(yè)管理水平。

　　3、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)制。建立物業(yè)管理提前介入機(jī)制。從工程項(xiàng)目規(guī)劃立項(xiàng)開始，物業(yè)管理應(yīng)同步介入對(duì)房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)報(bào)審機(jī)制，應(yīng)在售房前，向物價(jià)部門申報(bào)核定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定在向物價(jià)部門申報(bào)前期物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后方可售房，以減少不必要的矛盾。在物業(yè)管理企業(yè)在引導(dǎo)業(yè)主理性維權(quán)的同時(shí)，緊密聯(lián)系房地產(chǎn)開發(fā)商，不斷完善物業(yè)功能，確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和配套設(shè)施設(shè)備的齊全及有效維修養(yǎng)護(hù)。

　　4、完善細(xì)化收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。建議盡快研究制定質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格體系，細(xì)化《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》各收費(fèi)檔次對(duì)應(yīng)物業(yè)企業(yè)應(yīng)達(dá)到的具體標(biāo)準(zhǔn)，明確高層住宅另行收取的電梯運(yùn)行費(fèi)是否包含電梯維修、年檢費(fèi)，電梯費(fèi)用各樓層間的分?jǐn)偙壤龁栴}，明確私家車庫、儲(chǔ)藏間是否要交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等問題，建議二次供水由供水公司統(tǒng)一管理，由供水公司向業(yè)主收取二次供水費(fèi)。要建立市場化的收費(fèi)機(jī)制，使物業(yè)管理服務(wù)向市場化、專業(yè)化方向發(fā)展，必須遵循公開、公平，誠實(shí)信用的原則。鑒于目前售后房物業(yè)收費(fèi)矛盾凸現(xiàn)，商品房矛盾相對(duì)平穩(wěn)的特點(diǎn)，采取分類指導(dǎo)辦法，做到公開合理、質(zhì)價(jià)相符以及同一物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭型�一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　5、應(yīng)制定房屋公共維修基金的提取使用程序。按有關(guān)條例規(guī)定：當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時(shí)候，由業(yè)主委員會(huì)提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請(qǐng)使用房屋公共維修基金。但實(shí)際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實(shí)際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用沒有專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開始進(jìn)入維修期，當(dāng)房屋需維修，當(dāng)年收取的大修基金如何提取使用的問題。目前，我區(qū)的房屋公共維修基金從未提取過。

　　6、簡化催繳物業(yè)費(fèi)法律程序。當(dāng)業(yè)主惡意拒交物業(yè)費(fèi)時(shí)，現(xiàn)行辦法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主，這樣將耗費(fèi)物業(yè)企業(yè)大量的人力、財(cái)力，通過法律途徑追討的物業(yè)費(fèi)都不足以支付訴訟等相關(guān)費(fèi)用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費(fèi)更為簡單措施或程序。

　　7、妥善協(xié)調(diào)解決有關(guān)問題。市環(huán)衛(wèi)部門向業(yè)主收取的生活垃圾處理費(fèi)為3元/戶、月，由物業(yè)企業(yè)代收。該部門所做的工作僅是從轉(zhuǎn)運(yùn)站將生活垃圾運(yùn)走，且不提供垃圾筒，現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)道路衛(wèi)生、垃圾外運(yùn)至垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站都由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)，市環(huán)衛(wèi)處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月、戶的'垃圾處理費(fèi)。由于市環(huán)衛(wèi)處并未提供相應(yīng)服務(wù)，只做了其中一部分，故物業(yè)企業(yè)物業(yè)企業(yè)不應(yīng)承擔(dān)3元/月、戶的垃圾處理費(fèi)。

　　8、加大宣傳力度引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費(fèi)觀念。物業(yè)管理公司本身要注意加強(qiáng)物業(yè)管理水平，提高自身的服務(wù)質(zhì)量。規(guī)范管理，提高服務(wù)水平，加大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的正面宣傳和引導(dǎo)，讓業(yè)主樹立正確的“物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀”，有效避免收費(fèi)難的問題。讓業(yè)主了解物業(yè)管理工作的內(nèi)容，提高物業(yè)管理的商品意識(shí)。讓業(yè)主感受實(shí)質(zhì)上是一種服務(wù)型的商品交換。物業(yè)管理公司需要引導(dǎo)業(yè)主的思想觀念要由物業(yè)管理的無償提供向有償型的商品提供方面轉(zhuǎn)化。

　　9、加大對(duì)物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度。推進(jìn)物業(yè)行業(yè)社會(huì)化、市場化進(jìn)程，凈化地域性物業(yè)行業(yè)競爭環(huán)境。健全本市物業(yè)政策法律法規(guī)，形成完整、系統(tǒng)體系。

　　10、進(jìn)一步提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》，爭取政府的支持的同時(shí)，提高經(jīng)營能力，加強(qiáng)與業(yè)主、業(yè)委會(huì)的溝通交流，達(dá)成共識(shí)。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷創(chuàng)新服務(wù)項(xiàng)目。將每一項(xiàng)服務(wù)工作的程序都規(guī)范化，編制成具體的《操作手冊(cè)》，成為員工的行動(dòng)指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對(duì)員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時(shí)更應(yīng)該注重個(gè)人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。四是物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行收費(fèi)考核，建立內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制。

　　11、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機(jī)制。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機(jī)制。將業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自覺接受社區(qū)居委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)，參加社區(qū)居委會(huì)舉辦的各項(xiàng)活動(dòng)，同時(shí)，邀請(qǐng)社區(qū)居委會(huì)參加業(yè)委會(huì)的活動(dòng)，對(duì)業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會(huì)與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)出面協(xié)調(diào)處理，街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解，逐步建立和完善司法調(diào)解制度，化解居民糾紛和及時(shí)處理侵害居民合法權(quán)益的事件。

　　12、恢復(fù)物業(yè)小區(qū)服務(wù)收費(fèi)年審制度。取消江西省發(fā)改委贛計(jì)商價(jià)字（20xx）975號(hào)《關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)有關(guān)問題的補(bǔ)充意見》第三條：“今后凡是涉及物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費(fèi)許可證和不再實(shí)行收費(fèi)年審制度，與之相關(guān)的罰則自行取消”。恢復(fù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)許可證換發(fā)和收費(fèi)年審制度，以便價(jià)格部門履行監(jiān)管，加大失信懲誡力度。

　　13、盡快修改、細(xì)化物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定�！督�西省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《吉安市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長、社會(huì)進(jìn)步和物業(yè)管理發(fā)展的客觀要求，修改物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法成為迫切需求，有關(guān)部門應(yīng)積極配合，共同推動(dòng)新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法盡快出臺(tái)。新出臺(tái)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法應(yīng)能充分考慮其可操作性、科學(xué)性、合理性和有效指導(dǎo)性，兼顧市場雙方的利益，并在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、定價(jià)方式、收費(fèi)方式等方面進(jìn)行細(xì)化，進(jìn)一步明確物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成和服務(wù)內(nèi)容，定價(jià)方式上吸收其他城市的經(jīng)驗(yàn)，實(shí)行菜單式計(jì)費(fèi)方式，讓業(yè)主明明白白消費(fèi)，物業(yè)企業(yè)清清楚楚服務(wù)。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告4

　　做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，是新形勢(shì)下一項(xiàng)重大社會(huì)管理工程，是關(guān)系千家萬戶的重大民生工程，是一項(xiàng)事關(guān)xx城市形象的重大環(huán)境工程。為推動(dòng)我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范進(jìn)展，近期，xx縣人大經(jīng)工委與縣住建、房管部門相關(guān)工作人員，深化我縣城區(qū)紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)、公園1號(hào)、金色東華、格蘭苑、南橋郡、利民小區(qū)等10個(gè)住宅小區(qū)和磨子?xùn)|街社區(qū)，通過實(shí)地察看、聽取狀況介紹、走訪群眾等形式，對(duì)我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在的問題等狀況進(jìn)行了調(diào)查，詳細(xì)狀況如下：

　　一、我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

　�。ㄒ唬┏菂^(qū)住宅小區(qū)的基本狀況。

　　據(jù)縣房管部門統(tǒng)計(jì)，目前我縣已建成住宅小區(qū)28個(gè)，即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小還有10多個(gè)，住房近10000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅全部入住后，小區(qū)的入住人口將超過6萬人，占到縣城區(qū)常住人口50%以上。

　　從調(diào)查來看，我縣已建住宅小區(qū)主要呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn)：

　　1、住宅性質(zhì)多樣。

　　主要有以下六類：一是早期由政府建設(shè)的福利房，土地屬劃拔，政府承建，安排居住，絕大多數(shù)已實(shí)行房改，如政府大院住宿區(qū)等。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區(qū)，土地多是劃拔，房屋定價(jià)出售或安排。如財(cái)政小區(qū)、國稅小區(qū)、地稅小區(qū)、明珠公寓等。三是開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū)，土地出讓，市場出售，是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)等。四是由村委在集體土地開發(fā)或村民在自有宅基地上建設(shè)的住宅小區(qū)，即現(xiàn)在所稱的小產(chǎn)權(quán)房，一般規(guī)模也比較小，多自建自管。五是目前落實(shí)保障性住房政策，由政府承建的公租房、廉租房等各類保障性住房。六是目前仍由房管局負(fù)責(zé)管理的公房，主要集中在周子古鎮(zhèn)。

　　2、規(guī)模差別較大。

　　在調(diào)查的10個(gè)小區(qū)和1個(gè)社區(qū)中，大的有紫苑、都市水鄉(xiāng)、帝景家園、公園1號(hào)等小區(qū)，住房均在1000套以上，中等的金色東華、南橋郡等小區(qū)，住房均在500套左右，小的如格蘭苑等小區(qū)住房在100套以內(nèi)，有的僅十幾套住房。

　　3、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不一。

　　主體建筑方面，x年“5.12”汶川大地震以前建成的小區(qū)大多是預(yù)制板房，x年以后所建小區(qū)大多為磚混結(jié)構(gòu)、半框架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)等。配套設(shè)施建設(shè)方面，在紫苑進(jìn)入xx以前，我縣除財(cái)政、國稅、地稅等單位自建小區(qū)條件相對(duì)較好，其他大多數(shù)小區(qū)只有主體住宅、沒有任何公用建筑，大多數(shù)配套設(shè)施建設(shè)不齊，無綠地、無車位、無物業(yè)用房、無公廁等狀況比較普遍。就目前而言，我縣縣城區(qū)所建成的小區(qū)，也只有紫苑等少數(shù)幾個(gè)小區(qū)能上檔次，其他大多數(shù)小區(qū)普遍存在容積率過大、綠地偏少、停車位嚴(yán)峻不足等突出問題，還有極個(gè)別小區(qū)進(jìn)出道路不暢、消防通道擁堵，存在嚴(yán)峻的安全隱患。

　�。ǘ�）小區(qū)物業(yè)管理工作的現(xiàn)狀

　　1、物業(yè)企業(yè)進(jìn)展?fàn)顩r。

　　從紫苑房產(chǎn)進(jìn)入xx我縣才真正有住宅小區(qū)物管的概念，目前也處于進(jìn)展的初級(jí)階段�，F(xiàn)有物管企業(yè)16家，其中二級(jí)資質(zhì)1家，三級(jí)資質(zhì)15家，從業(yè)人員近1000人。專業(yè)化管理的小區(qū)21個(gè)，面積達(dá)86萬平方米。

　　2、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)成立狀況。

　　目前，我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的有紫苑等8家，但真正有辦公場地并發(fā)揮了肯定作用的只有紫苑1家，其余大多數(shù)都沒有召開業(yè)主大會(huì)，沒有真正由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，故大多數(shù)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，還沒有步入正軌。

　　3、小區(qū)的物業(yè)管理工作狀況。

　　從走訪、座談的.狀況看，僅紫苑等極少數(shù)幾個(gè)小區(qū)服務(wù)較為規(guī)范，業(yè)主較為滿足；金色東華小區(qū)投入近500萬元安裝了較為完備的消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、應(yīng)急發(fā)電設(shè)施，業(yè)主反響較好。大多數(shù)物業(yè)服務(wù)只負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生和看大門，沒有明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)質(zhì)量相對(duì)較差，服務(wù)制度落實(shí)不到位，好一點(diǎn)的小區(qū)也僅有保安服務(wù)和修理服務(wù)。有的小區(qū)由于亂搭亂建、衛(wèi)生狀況差等緣由，業(yè)主和物管嚴(yán)峻對(duì)立，消失拒交物管費(fèi)甚至要求物管企業(yè)離場的尷尬局面。

　　二、存在的主要問題

　　我縣小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)過十多年的進(jìn)展，初步建立起了市場化、經(jīng)營型的物業(yè)管理體制，對(duì)提升城市品位、優(yōu)化群眾生活環(huán)境發(fā)揮了重要的作用。但是，由于城市小區(qū)的物業(yè)管理工作是隨著我國城市化進(jìn)程加快和市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展而產(chǎn)生的新型服務(wù)產(chǎn)業(yè)，因進(jìn)展時(shí)間不長，當(dāng)前我縣物業(yè)管理工作中還存在諸多問題，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

　　（一）執(zhí)行規(guī)劃不到位。

　　調(diào)查發(fā)覺，在住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)過程中，由于主管部門監(jiān)管不力，施工過程中不能實(shí)時(shí)監(jiān)管，竣工后不能嚴(yán)格根據(jù)規(guī)劃要求進(jìn)行驗(yàn)收，導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計(jì)被更改的現(xiàn)象非常普遍。一是業(yè)主購房時(shí)看到的規(guī)劃和實(shí)際交房時(shí)的規(guī)劃不一樣，小區(qū)內(nèi)房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時(shí)的承諾發(fā)生了變化，開發(fā)企業(yè)不兌現(xiàn)承諾，不履行合同，使業(yè)主權(quán)益患病損失；二是開發(fā)企業(yè)不嚴(yán)格根據(jù)規(guī)劃要求施工，隨便擠占公共用地，見縫插針，把規(guī)劃的綠地、活動(dòng)場所等配套設(shè)施用地?cái)D了又?jǐn)D，占了又占，甚至完全占用；三是規(guī)劃設(shè)計(jì)要求的配套項(xiàng)目在建設(shè)過程中，有的被偷工減料，造成質(zhì)量差，檔次低，壽命短，有的缺項(xiàng)，有的被砍，帶來較多遺留問題，不僅嚴(yán)峻侵害了業(yè)主的利益，也為以后小區(qū)的物業(yè)管理、安全留下了隱患。

　�。ǘ�）管理制度不完善。

　　目前，我縣尚未出臺(tái)與國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》相對(duì)應(yīng)的物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則，給物業(yè)管理工作帶來許多不便，在詳細(xì)操作中存在較大的局限性和制約性。主要表現(xiàn)在：一是物業(yè)管理用房的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、驗(yàn)收、移交沒有詳細(xì)的要求和標(biāo)準(zhǔn)；二是專項(xiàng)修理資金難落實(shí)，公用部位修理難等問題。三是物業(yè)管理公司的招投標(biāo)不夠規(guī)范，誰開發(fā)、誰管理的格局還沒有打破，業(yè)主根本沒有選擇物業(yè)服務(wù)的機(jī)會(huì)和權(quán)力。四是業(yè)主委員會(huì)的組建程序不規(guī)范，造成業(yè)主和物管企業(yè)之間的各種沖突因缺乏監(jiān)督和溝通渠道而無法解決。如一些正常履行繳費(fèi)義務(wù)的業(yè)主由于得不到合理有效的服務(wù)而有看法，一些沒有繳費(fèi)的業(yè)主則可以找出種種借口不盡義務(wù)。五是小區(qū)內(nèi)常常發(fā)生的違章裝修、違規(guī)搭建等行為，也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對(duì)這些詳細(xì)問題的處理和解決缺少切實(shí)可行的政策、法規(guī)依據(jù)。

　�。ㄈ�）宣揚(yáng)教育力度不夠。

　　從調(diào)查狀況看，社區(qū)、物管人員、業(yè)主委員會(huì)成員以及業(yè)主代表，普遍對(duì)物業(yè)管理法規(guī)不知或知之甚少。主要表現(xiàn)在：一是有些物業(yè)管理人員對(duì)物業(yè)管理職責(zé)權(quán)限不明確，對(duì)相關(guān)物業(yè)政策、法規(guī)領(lǐng)悟不透，經(jīng)營理念還沒有從“管理型”向“服務(wù)型”轉(zhuǎn)變，不根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)定履行義務(wù)，對(duì)待業(yè)主“生、冷、硬”，服務(wù)意識(shí)差，簡潔地把物業(yè)管理理解成收費(fèi)等，有的甚至只收費(fèi)不服務(wù)，小區(qū)的衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)不到位，造成衛(wèi)生狀況差，秩序混亂，失竊案件時(shí)有發(fā)生；二是一些小區(qū)的業(yè)主不知道如何利用《物業(yè)管理?xiàng)l例》來維護(hù)自身的權(quán)利，遇到了問題無所適從，不是通過協(xié)商渠道和法律手段去解決，而是采納簡潔的拒絕交費(fèi)等方法來激化沖突。

　�。ㄋ模┪锕芊�務(wù)水平較低。

　　調(diào)查發(fā)覺，一些物管企業(yè)低薪聘請(qǐng)一些文化低、沒有接受過特地培訓(xùn)的人員上崗。即便是企業(yè)對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，也還是停留在基本技能培訓(xùn)的初級(jí)階段，還沒走向由勞動(dòng)部門參加的社會(huì)化職業(yè)技能等級(jí)培訓(xùn)與鑒定，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位，不按規(guī)范操作。另外，從業(yè)人員流淌性大、個(gè)人素養(yǎng)普遍較低，也影響了物業(yè)服務(wù)水平的提高。部分物業(yè)企業(yè)管理人員對(duì)住戶反映的問題不能樂觀主動(dòng)解決。有的小區(qū)住戶反映小區(qū)公共區(qū)域長期無人打掃衛(wèi)生，服務(wù)工作遠(yuǎn)不能滿意居民的實(shí)際需求。

　　三、建議

　　針對(duì)當(dāng)前我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問題，為進(jìn)一步加強(qiáng)和改進(jìn)我縣城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，提出以下建議看法：

　　（一）嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃，建好一批精品住宅小區(qū)。

　　小區(qū)的規(guī)模、檔次直接打算物管的工作難易。要站在建設(shè)精品城市、提升xx形象的高度，科學(xué)規(guī)劃并嚴(yán)格監(jiān)管，重點(diǎn)抓好在建和待建住宅小區(qū)建設(shè)。要引進(jìn)幾家有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建設(shè)幾個(gè)高檔次的精品樓盤小區(qū)。建議相關(guān)職能部門要根據(jù)物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定，依據(jù)我縣的實(shí)際，制定好切實(shí)可行的小區(qū)建設(shè)管理方法和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格組織實(shí)施。住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)肯定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設(shè)施、車位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容。工程建設(shè)要嚴(yán)把工期和質(zhì)量關(guān)，組織驗(yàn)收應(yīng)將小區(qū)各類附屬工程（含地下管道隱藏工程）列入驗(yàn)收內(nèi)容，杜絕未開工即出售、未完工未驗(yàn)收即入住的問題。同時(shí)，要站在維護(hù)群眾切身利益、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定的高度，合理規(guī)劃并分步實(shí)施，穩(wěn)妥推動(dòng)已建小區(qū)特殊是老舊小區(qū)配套設(shè)施改造和完善，逐步消退遺留問題，從根本上消退安全隱患和不穩(wěn)定因素。

　�。ǘ�）加強(qiáng)監(jiān)督管理，建立一套完善的管理制度。

　　一要嚴(yán)格落實(shí)前期物業(yè)招投標(biāo)制度，督促開發(fā)商依法在銷售房屋之前面對(duì)市場公開擇優(yōu)選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時(shí)管理方法并將之明示房屋買受人；二要嚴(yán)格落實(shí)物業(yè)承接查驗(yàn)制度，房管部門和物管企業(yè)要全面參加小區(qū)竣工驗(yàn)收，嚴(yán)格審查各項(xiàng)物業(yè)管理配套設(shè)施完成狀況，凡未完成配套設(shè)施建設(shè)的小區(qū)一律不能通過竣工驗(yàn)收，物管企業(yè)一律不得承接；三要嚴(yán)格落實(shí)物業(yè)企業(yè)備案制度，嚴(yán)格落實(shí)開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并報(bào)房管部門備案的制度；四要嚴(yán)格落實(shí)日常巡查制度，相關(guān)職能部門要與居委會(huì)相互協(xié)作，組織不定期巡查，對(duì)管理水平低、信用等級(jí)差、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的企業(yè)予以通報(bào)批判，甚至取消其在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格，維護(hù)廣闊業(yè)主的合法權(quán)益。五要嚴(yán)格落實(shí)沖突糾紛調(diào)處制度，對(duì)業(yè)主和物管反映的問題以及業(yè)主和物管企業(yè)存在的沖突糾紛，相關(guān)部門和社區(qū)應(yīng)不推不躲，準(zhǔn)時(shí)予以解決和調(diào)處。

　�。ㄈ�）強(qiáng)化宣揚(yáng)引導(dǎo)，探究一套良好的運(yùn)行模式。

　　要通過電視、網(wǎng)絡(luò)、會(huì)議、板報(bào)等多種形式，廣泛深化宣揚(yáng)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)，營造推動(dòng)住宅小區(qū)物業(yè)管理的良好輿論和法制氛圍。特殊是房管部門和各社區(qū)居委會(huì)要注意加強(qiáng)對(duì)居民的宣揚(yáng)教育，增加廣闊業(yè)主的物業(yè)管理法律意識(shí)和消費(fèi)觀念，使他們充分熟悉到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會(huì)的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會(huì)共同關(guān)懷支持的工作，也使他們充分熟悉到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據(jù)，懂得用法律武器愛護(hù)自身的權(quán)利，同時(shí)履行好應(yīng)盡的義務(wù)。要指導(dǎo)和關(guān)心物管企業(yè)開好業(yè)主代表大會(huì)，組建好業(yè)委會(huì)。要強(qiáng)化對(duì)政府部門相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)成員的教育培訓(xùn)，促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會(huì)成員依法履職，不越位、不缺位，促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀(jì)守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主供應(yīng)服務(wù)，從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業(yè)主體、業(yè)主自理、社區(qū)自治”“四位一體”的物管新模式。

　　（四）強(qiáng)化分類指導(dǎo)，打造一批物管示范小區(qū)。

　　要廣泛征集社會(huì)各界的看法和建議，著手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為，區(qū)分新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、確定相應(yīng)的指導(dǎo)性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，努力營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的和諧氛圍，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運(yùn)行。結(jié)合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點(diǎn)，選擇部分條件較好的小區(qū)，樂觀探究市場化運(yùn)行的物業(yè)管理新機(jī)制，真正實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、多方共贏；針對(duì)老舊住宅小區(qū)規(guī)模小、較為分散，尤其是樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差，物業(yè)管理難于起步的狀況，逐個(gè)進(jìn)行調(diào)研、分析，實(shí)行多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好物業(yè)管理用房缺乏、公用設(shè)施修理困難等問題，試點(diǎn)推行“破墻擴(kuò)院”、“小區(qū)自治”等管理模式，改善小區(qū)環(huán)境，提升管理水平。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告5

　　為進(jìn)一步了解和掌握濱江開發(fā)區(qū)物業(yè)管理情況，督導(dǎo)加強(qiáng)園區(qū)物業(yè)管理工作，改善人民群眾的生活環(huán)境，根據(jù)年初工作計(jì)劃安排，9月上旬，濱江開發(fā)區(qū)組織部分人大代表在人大工委主任趙祿祥的帶領(lǐng)下，對(duì)濱江新城房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研期間聽取了物業(yè)管理部門的情況匯報(bào)，與有關(guān)部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人和部分居民代表進(jìn)行了座談交流；到XX、XX、XX等6個(gè)小區(qū)進(jìn)行了調(diào)研，現(xiàn)場察看了住宅小區(qū)物業(yè)管理情況�，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

　　一、物業(yè)管理工作現(xiàn)狀

　　近幾年，園區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，與此相伴，物業(yè)管理工作也取得相當(dāng)大的成就。在濱江開發(fā)區(qū)黨工委、管委會(huì)的不懈努力下，物業(yè)管理部門認(rèn)真貫徹執(zhí)行國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《XX省物業(yè)管理?xiàng)l例》，園區(qū)物業(yè)管理工作走向規(guī)范，為加強(qiáng)和改善園區(qū)管理、推進(jìn)小區(qū)建設(shè)、優(yōu)化投資環(huán)境、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展起到較大推動(dòng)作用。

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理實(shí)現(xiàn)市場化全覆蓋。截止目前，共有6家商品房正式交付使用，分別為XX、XX、XX、新逸花園、綠地一期濱湖花苑綠地二期風(fēng)情雅苑、朗詩未來家，均由開發(fā)商指定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施管理，累計(jì)實(shí)施物業(yè)管理的住宅86棟，房屋6101套，物業(yè)管理覆蓋率100%。

　　（二）物業(yè)管理服務(wù)意識(shí)顯著提升。近年來，濱江新城住宅小區(qū)發(fā)展迅猛，園區(qū)物業(yè)管理部門不斷加大工作力度，督促各物業(yè)服務(wù)企業(yè)改進(jìn)管理方式、提升服務(wù)水平。經(jīng)過多年的`努力，廣大業(yè)主、開發(fā)企業(yè)和物業(yè)公司對(duì)物業(yè)管理工作重要性的認(rèn)識(shí)越來越高。初具現(xiàn)代化新城區(qū)形態(tài)，居住和生活環(huán)境明顯改觀，有力地促進(jìn)了和諧社會(huì)建設(shè)，物業(yè)管理工作也得到健康發(fā)展。

　�。ㄈ�）服務(wù)內(nèi)容豐富水平提高。物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目從過去簡單的保安、保潔、維修等基本內(nèi)容，發(fā)展到目前的家政服務(wù)、代收代繳、車輛管理等多方面、多層次。管理項(xiàng)目也從單一的住宅小區(qū)開始向商業(yè)街延伸覆蓋面不斷擴(kuò)大。

　　（四）小區(qū)治安監(jiān)管力度不斷加大。一是建立巡查制度，對(duì)重點(diǎn)部位夜間堅(jiān)持蹲守、巡查相結(jié)合，有效遏制偷盜等現(xiàn)象；二是加強(qiáng)高層小區(qū)電梯的日常使用和養(yǎng)護(hù)管理，編制困人救護(hù)、突然停電等突發(fā)事件應(yīng)急措施預(yù)案，確保廣大業(yè)主安全正常使用電梯。

　　二、物業(yè)管理領(lǐng)域存在的問題

　　1.公眾參與意識(shí)有待進(jìn)一步提高。業(yè)主對(duì)物業(yè)法規(guī)的了解不多，責(zé)、權(quán)、利的認(rèn)識(shí)和意識(shí)缺乏，參與管理、配合管理和自治管理的意識(shí)淡薄，有的小區(qū)入住率不高，成立業(yè)主委員會(huì)難度大。部分業(yè)主片面強(qiáng)調(diào)個(gè)人維權(quán)，只主張權(quán)利不盡義務(wù)，不遵守規(guī)定，不服從管理。

　　2.新能源設(shè)施配備存在較大差距。代表們通過現(xiàn)場和業(yè)主深入交談發(fā)現(xiàn)，電動(dòng)車、新能源汽車充電樁配備不完善，是當(dāng)前物業(yè)管理十分突出的問題。由于濱江新城絕大多數(shù)業(yè)主在園區(qū)企業(yè)上班，距離較近，電瓶車使用率高，再加上新能源汽車的推廣，新能源設(shè)施配備嚴(yán)重缺乏。

　　3.小區(qū)周邊餐飲油煙擾民現(xiàn)象頻發(fā)。綠地、朗詩為近年來新建的小區(qū)，隨著大量業(yè)主的入住，周邊商貿(mào)、餐飲開始繁忙起來，隨之而來的投訴事件與日俱增，主要表現(xiàn)為餐飲店煙道距離住宅過近，且未安裝油煙凈化處理設(shè)施。

　　4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)水平不高。物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)缺乏競爭意識(shí)和責(zé)任意識(shí)，招收往往年齡較大、文化程度較低、素質(zhì)不高的物管職工，與業(yè)主溝通都存在明顯不足，總體服務(wù)水平不高。

　　三、加強(qiáng)物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議

　　1.加大宣傳力度，提升業(yè)主參與意識(shí)。一是深入一線，深入群眾，傾聽業(yè)主呼聲，集中民智民意，及時(shí)解決業(yè)主的所想、所思、所盼，為后續(xù)物業(yè)管理打下基礎(chǔ)。二是廣泛宣傳物業(yè)管理法律法規(guī)，提高合同履約意識(shí)，讓業(yè)主充分認(rèn)識(shí)到，物業(yè)也是商品，享受服務(wù)就要繳費(fèi)，為物業(yè)管理營造良好的健康法制環(huán)境。三是要提高業(yè)主主人翁意識(shí)，善于發(fā)揮業(yè)主作用，對(duì)危害公眾利益的人和事要主動(dòng)干預(yù)、積極舉報(bào)，引導(dǎo)居民共同維護(hù)自己的家園。

　　2.規(guī)范小區(qū)設(shè)施配備管理。超前規(guī)劃，科學(xué)合理確定小區(qū)新能源設(shè)施配建標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況，充分考慮新能源設(shè)施配備數(shù)量，滿足群眾切實(shí)所需。

　　3.整合資源，加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng)，依法查處違法違規(guī)行為。加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)，建立自上而下的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，從根本上明確相關(guān)部門的職責(zé)，協(xié)調(diào)城管、市場監(jiān)督管理局、環(huán)保、信訪、公安等執(zhí)法部門及時(shí)查處油煙擾民問題，保證執(zhí)法效果，同時(shí)確定工作目標(biāo)，嚴(yán)格管理考核。

　　4.采取多種舉措，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平。一是要加強(qiáng)物業(yè)管理從業(yè)人員學(xué)習(xí)培訓(xùn)，認(rèn)真學(xué)習(xí)相關(guān)物業(yè)管理?xiàng)l例，增加知識(shí)本領(lǐng)，提升綜合素質(zhì)，改進(jìn)工作方法；二是物業(yè)管理部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管，督促提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平，構(gòu)建和諧的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主關(guān)系。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告6

　　一、基本情況

　　我市物業(yè)服務(wù)工作從20xx年左右開始起步，經(jīng)過十多年的摸索，從無到有，從小到大，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭，物業(yè)服務(wù)的整體水平有了較大提高，對(duì)優(yōu)化人居環(huán)境，提升城市形象，保障人們安居樂業(yè)，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定起到了重要的作用。

　　二、工作開展情況

　　一是加強(qiáng)了制度建設(shè)。根據(jù)國家和省、荊門市的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，先后制定出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理的實(shí)施意見》、《關(guān)于貫徹落實(shí)<住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法>的通知》、《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)工作的通知》等制度。通過具體制度的建立和落實(shí)，基本保障了物業(yè)服務(wù)工作的順利開展。

　　二是推行了“菜單式”物業(yè)收費(fèi)服務(wù)模式。重新制定了《住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分3個(gè)等級(jí)、5個(gè)小項(xiàng)，進(jìn)一步細(xì)化服務(wù)內(nèi)容、量化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，讓業(yè)主明明白白交費(fèi)，企業(yè)清清楚楚服務(wù)，基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價(jià)相符”。

　　三是積極開展了物業(yè)政策法規(guī)宣傳培訓(xùn)工作。通過報(bào)刊、專欄等傳統(tǒng)媒體和微信群、視頻等新媒體，采取多種形式向廣大業(yè)主和社會(huì)各界宣傳物業(yè)知識(shí)，著力增強(qiáng)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的參與意識(shí)，努力贏得社會(huì)方方面面對(duì)物業(yè)服務(wù)工作的理解和支持。通過集中培訓(xùn)、集體研學(xué)，多措并舉，提升從業(yè)人員的思想素質(zhì)，提高從業(yè)人員的服務(wù)能力。

　　三、當(dāng)前存在的主要問題

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)整體水平不高。

　　我市現(xiàn)有一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)是建設(shè)單位的附屬企業(yè)，僅對(duì)自已開發(fā)的項(xiàng)目小區(qū)提供服務(wù)，市場化程度不高。前期物業(yè)建管不分，沒有形成良好的制約與監(jiān)管體制，企業(yè)缺乏危機(jī)意識(shí)，缺乏創(chuàng)新能力。在現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，普遍存在從業(yè)人員年齡偏大、素質(zhì)不高，企業(yè)管理不規(guī)范、服務(wù)不到位等問題，物業(yè)服務(wù)簡單粗放，僅限于清掃衛(wèi)生、秩序維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)等低標(biāo)準(zhǔn)、低水平的基礎(chǔ)性服務(wù)，難以滿足業(yè)主多樣化的需求，無法提供更多增值服務(wù)，而且有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有簽定物業(yè)服務(wù)合同，沒有得到業(yè)主的認(rèn)可，造成業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位之間互不信任，矛盾時(shí)有發(fā)生。

　　（二）物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念滯后。

　　部分業(yè)主對(duì)物業(yè)政策法規(guī)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)及相互間的關(guān)系缺乏了解，對(duì)物業(yè)服務(wù)的社會(huì)性、公共性、有償性認(rèn)識(shí)不足，只顧個(gè)人利益，無視公共利益，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作不僅不主動(dòng)支持、配合，反而煽動(dòng)對(duì)抗。少數(shù)業(yè)主有償服務(wù)的觀念淡薄，“花錢買服務(wù)”的意識(shí)還未形成。老舊小區(qū)的業(yè)主思想仍然停留在住福利房的時(shí)代，拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的現(xiàn)象普遍存在。目前，全縣住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)平均收繳費(fèi)率為65%，個(gè)別企業(yè)甚至才只有30%。過低的收繳率，致使部分物業(yè)企業(yè)入不敷出，只能靠減少服務(wù)、降低標(biāo)準(zhǔn)來維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)，造成管理服務(wù)能力低下的惡性循環(huán)。

　　（三）老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理難度大。

　　我市老舊住宅小區(qū)由于建設(shè)年代較久遠(yuǎn)，物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)條件差，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿介入，即使介入也因條件限制不能正常開展工作而退出，加之老舊小區(qū)的業(yè)主絕大多數(shù)屬工薪階層或社會(huì)低收入群體，我市目前也暫未對(duì)這部分住房征收專項(xiàng)維修資金，導(dǎo)致維修、更新和改造的費(fèi)用無人承擔(dān)，造成房屋和小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備年久失修、道路坑洼不平、衛(wèi)生和治安環(huán)境差，業(yè)主極為不滿，反映非常強(qiáng)烈。

　�。ㄋ模╅_發(fā)建設(shè)前期遺留問題較多。

　　由于規(guī)劃驗(yàn)收不嚴(yán)格，建設(shè)單位為追求經(jīng)濟(jì)利潤最大化而不管不顧后續(xù)的.物業(yè)服務(wù)，大部分住宅小區(qū)建成后遺留問題較多。比較突出的有建設(shè)單位擅自更改規(guī)劃設(shè)計(jì)，如將地面停車位改為公共綠化帶；違法占用消防通道；不履行房屋保修責(zé)任；私自占有使用小區(qū)共用部位等問題，均為今后實(shí)施物業(yè)服務(wù)埋下許多隱患。還有部分小區(qū)內(nèi)無物業(yè)服務(wù)用房，只有門房、無綠化用地、無摩托車停車棚、監(jiān)控安防設(shè)施設(shè)備技術(shù)落后、數(shù)量不足、使用壽命短。老舊小區(qū)公共配套設(shè)施更是嚴(yán)重不足，引發(fā)了許多矛盾和糾紛。

　�。ㄎ澹�業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建難，發(fā)揮作用更難。

　　由于業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)參與意識(shí)不強(qiáng)，缺乏能勝任的組織者，業(yè)主委員會(huì)的辦公場所、經(jīng)費(fèi)、人員薪酬等得不到落實(shí)，社區(qū)居委會(huì)的日常監(jiān)督作用發(fā)揮不到位，導(dǎo)致我市大部分住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立、選舉難困難重重。目前，在64個(gè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū)中，成立業(yè)主委員會(huì)的只有20個(gè)，業(yè)主的合法權(quán)益無法得到有效保障，小區(qū)物業(yè)服務(wù)的難度很大。同時(shí)，由于業(yè)主委員會(huì)維權(quán)意識(shí)不強(qiáng)，運(yùn)行中缺乏必要的監(jiān)督機(jī)制，致使業(yè)主委員會(huì)難以發(fā)揮監(jiān)督和協(xié)調(diào)作用，已成立的業(yè)主委員會(huì)中，大部分名存實(shí)亡。

　�。�六）物業(yè)服務(wù)監(jiān)管體制不夠完善。

　　物業(yè)服務(wù)屬多頭管理，參與部門較多，但我市目前物業(yè)服務(wù)關(guān)系尚未理順，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主以及相關(guān)行政主管部門之間相互依賴，物業(yè)服務(wù)的責(zé)任主體缺位，基層政府組織的綜合協(xié)調(diào)作用并未充分發(fā)揮，工作合力沒有形成。物業(yè)服務(wù)監(jiān)管機(jī)制尚不健全，行業(yè)監(jiān)管部門之間缺乏有效溝通，行政監(jiān)管力度不大，導(dǎo)致基層政府、行政主管部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間職能與責(zé)任、權(quán)利與義務(wù)、管理與服務(wù)“三不清”。最突出表現(xiàn)在部門執(zhí)法進(jìn)小區(qū)方面。

　　四、意見和建議

　�。ㄒ唬┻M(jìn)一步完善規(guī)章制度，規(guī)范管理服務(wù)

　　建議荊門市政府結(jié)合全市近年來的物業(yè)服務(wù)工作實(shí)際，盡快出臺(tái)關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理的意見辦法，并將車輛管理納入小區(qū)物業(yè)服務(wù)之中。建立健全行之有效的目標(biāo)考核責(zé)任制和監(jiān)督體系，嚴(yán)格物業(yè)服務(wù)市場準(zhǔn)入與退出制度。完善競爭機(jī)制，鼓勵(lì)和支持有實(shí)力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng)，增強(qiáng)行業(yè)的危機(jī)意識(shí)，提高行業(yè)整體水平。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，增強(qiáng)信息公示力度。住建、城管、規(guī)劃、公安、物價(jià)等行政主管部門要加大對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等相關(guān)情況實(shí)行動(dòng)態(tài)管理力度，要對(duì)管理水平低、服務(wù)質(zhì)量差、收費(fèi)不規(guī)范、社會(huì)形象差的企業(yè)進(jìn)行清理整頓。進(jìn)一步完善投訴舉報(bào)制度，對(duì)群眾的投訴和舉報(bào)，要限時(shí)查處和答復(fù)。大力推廣先進(jìn)地區(qū)的管理經(jīng)驗(yàn)，倡導(dǎo)建管分離的物業(yè)服務(wù)模式，強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍建設(shè)，提升服務(wù)水平、提高管理能力，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法規(guī)范經(jīng)營。

　　（二）加強(qiáng)源頭治理，夯實(shí)物業(yè)管理基礎(chǔ)

　　規(guī)劃和建設(shè)部門要嚴(yán)格住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)劃審批程序和小區(qū)施工建設(shè)監(jiān)管制度，加強(qiáng)對(duì)建設(shè)單位在建工程的監(jiān)管，及時(shí)制止建設(shè)單位私自改擴(kuò)建、縮小綠地面積、簡化配套設(shè)施等違反規(guī)劃的行為。制定工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)批制度和符合本地實(shí)際的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，組織相關(guān)部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與驗(yàn)收評(píng)定，對(duì)不符合建設(shè)規(guī)劃和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的堅(jiān)決不予驗(yàn)收。

　�。ㄈ�）強(qiáng)化業(yè)主大會(huì)制度，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)作用

　　對(duì)符合條件但尚未成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)在同級(jí)黨組織領(lǐng)導(dǎo)和民政部門指導(dǎo)監(jiān)督下，盡快依法組織和指導(dǎo)召開業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，明確業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，理順社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系，制定相關(guān)制度，規(guī)范運(yùn)作程序，切實(shí)履行監(jiān)督和協(xié)調(diào)職責(zé)�；鶎诱�府組織、房管等相關(guān)行政主管部門要積極支持業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)違反物業(yè)相關(guān)政策法規(guī)，不履行物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要給予相應(yīng)的處理和整頓，使業(yè)主委員會(huì)真正發(fā)揮監(jiān)督、協(xié)調(diào)作用，推動(dòng)小區(qū)物業(yè)服務(wù)有序發(fā)展。

　�。ㄋ模┎扇∮行Т胧�，加強(qiáng)老舊小區(qū)管理

　　要高度重視老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作，在基層政府組織的指導(dǎo)下，根據(jù)老舊小區(qū)的實(shí)際情況，對(duì)癥下藥、靶向施策，采取靈活多樣的物業(yè)服務(wù)模式。對(duì)于配套設(shè)施相對(duì)獨(dú)立、較為完善、又有一定規(guī)模的老舊小區(qū)，及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，公開選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，開展物業(yè)服務(wù)工作。對(duì)不具備物業(yè)服務(wù)條件又無業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，可按照社區(qū)居民自治的原則，由社區(qū)居委會(huì)代表社區(qū)業(yè)主，與房屋和設(shè)施設(shè)備維修、保潔、保安等專業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托管理服務(wù)合同，也可以由社區(qū)居委會(huì)組織社區(qū)下崗失業(yè)人員組成維修、保安、保潔、綠化等隊(duì)伍，進(jìn)行自我管理、自我服務(wù)，為廣大業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全、文明、和諧的居住環(huán)境。

　�。ㄎ澹┬麄饕龑�(dǎo)，營造良好的物業(yè)管理氛圍

　　要深入宣傳《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《湖北省物業(yè)和服務(wù)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)，教育引導(dǎo)廣大業(yè)主培養(yǎng)“小區(qū)是我家，愛護(hù)靠大家”的責(zé)任意識(shí)，牢固樹立物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)觀念，理解、支持、配合物業(yè)服務(wù)工作，及時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用，自覺維護(hù)小區(qū)環(huán)境和秩序。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告7

　　物業(yè)管理是一種新型的管理模式，其職責(zé)是集中多種管理服務(wù)職能，整合各類專業(yè)技術(shù)人員，有效地幫助居民解決生活中遇到的實(shí)際問題，從而不斷提高居民生活質(zhì)量，優(yōu)化居民生活環(huán)境。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)發(fā)展，城市居民對(duì)生活質(zhì)量和改善居住環(huán)境的要求與日俱增，居民住宅區(qū)的消防安全作為人民群眾最關(guān)心、最需要解決的問題自然成為了物業(yè)管理的一項(xiàng)重要職責(zé)。當(dāng)前，由于消防警力、業(yè)務(wù)經(jīng)費(fèi)、管理體制、業(yè)務(wù)水平等因素的影響，多數(shù)物業(yè)管理單位管理水平參差不齊、大部分物業(yè)單位的消防安全職責(zé)不明確、消防安全意識(shí)淡薄，加之業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理單位之間缺乏信任基礎(chǔ)等原因長期存在，致使委托管理的單位、小區(qū)特別是多產(chǎn)權(quán)建筑滋生大量的火災(zāi)隱患。當(dāng)前，各類小區(qū)物業(yè)管理模式在消防安全管理上面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

　　一、物業(yè)管理單位履行消防安全職責(zé)過程中存在的主要問題

　　(一)多數(shù)物業(yè)管理單位消防法律意識(shí)觀念不強(qiáng)

　　在日常的消防管理工作中，不能認(rèn)真貫徹落實(shí)《中華人民共和國消防法》及《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定和要求，對(duì)法律法規(guī)明確的消防安全職責(zé)了解不多�！吨腥A人民共和國消防法》第十四條，《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》第十條，都明確規(guī)定了物業(yè)管理單位的各項(xiàng)消防安全職責(zé)。然而，一些物業(yè)管理單位對(duì)此知之甚少，甚至根本不懂法、不守法，有法不依，違法不究，造成了工作上的盲目性和被動(dòng)性，直接或間接地縱容了各類火災(zāi)隱患的滋生和生長。

　　(二)一些物業(yè)管理人員消防業(yè)務(wù)素質(zhì)不高

　　在平時(shí)在履行消防檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)：個(gè)別物業(yè)管理單位聘用的管理人員缺乏相應(yīng)的消防專業(yè)技術(shù)知識(shí)，學(xué)歷層次、專業(yè)技術(shù)偏低，安全意識(shí)差。大部分小區(qū)消防控制室的值班制度流于形式，有些單位僅滿足于有人在崗，而值班人員對(duì)消防控制中心的各種消防設(shè)備的運(yùn)行及日常的防火巡查情況卻不甚了解，值班人員對(duì)消防設(shè)施運(yùn)行的正常與否毫不關(guān)心，對(duì)消防控制中心自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)發(fā)出的聲響不聞不問。有的值班人員能夠發(fā)現(xiàn)問題，但不會(huì)解決問題，更有甚者直接關(guān)閉了之。一些單位消防器材無人管理，內(nèi)部消防設(shè)施、器材被盜現(xiàn)象嚴(yán)重，應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志損壞突出，消防設(shè)施器材長期處于缺損狀態(tài)。一些單位與開發(fā)商、業(yè)主相互推諉、扯皮、推卸職責(zé)，缺少協(xié)調(diào)配合，導(dǎo)致舊的火災(zāi)隱患久拖不改，新的火災(zāi)隱患又迭出不窮，久而久之，大部分消防設(shè)施的功效特別是聯(lián)動(dòng)功能大打折扣，大大降低了消防設(shè)施的完整性、可靠性，致使投資上百萬的消防設(shè)施形同虛設(shè)，無法發(fā)揮應(yīng)有的功能。

　　(三)大部分物業(yè)單位消防安全管理職責(zé)不明

　　物業(yè)管理公司作為市場經(jīng)濟(jì)條件下的產(chǎn)物，其最終目標(biāo)是服務(wù)于與業(yè)主的各項(xiàng)合同約定，也就是說，其只對(duì)合同約定的'內(nèi)容負(fù)責(zé)。而目前普遍情況是物業(yè)管理單位在與業(yè)主的交接過程中有很多單位和業(yè)主對(duì)消防設(shè)施的管理沒有明細(xì)的合同約定，致使物業(yè)公司對(duì)消防設(shè)施要不要管理、如何管理、管理到什么程度均不明確，而大部分業(yè)主特別是住宅小區(qū)業(yè)主也基本不關(guān)心除電梯運(yùn)行及環(huán)境衛(wèi)生等以外的公共設(shè)施的管理，導(dǎo)致部分消防設(shè)施不能時(shí)刻處于工作狀態(tài)，或有故障而不能及時(shí)得到恢復(fù)，影響了設(shè)施的工作效能；

　　(四)物業(yè)對(duì)部分消防安全意識(shí)淡薄的業(yè)主缺乏管理

　　部分業(yè)主往往只注重自己居住、工作場所的小環(huán)境，而缺少對(duì)建筑、小區(qū)整體安全的考慮，借著裝修之名，肆意擴(kuò)大裝修面積，擅自改變建筑物使用性質(zhì)，擅自增加夾層擴(kuò)大防火分區(qū)，改變建筑結(jié)構(gòu)、樓梯形式，封堵排煙口、強(qiáng)占圈圍疏散走道等，而物業(yè)單位為追求經(jīng)濟(jì)利益，害怕得罪業(yè)主，未盡到勸阻和管理責(zé)任，在本單位無力解決的情況下未及時(shí)與相關(guān)職能部門溝通，妥善處理相關(guān)時(shí)宜，而只是認(rèn)為我不是執(zhí)法部門根本管不了這些事情，從而放任發(fā)展，增加建筑的火災(zāi)危險(xiǎn)性和火災(zāi)負(fù)荷，造成了大量的“先天性”的火災(zāi)隱患；

　　(五)物業(yè)管理單位準(zhǔn)入缺少消防必要條件

　　物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。雖然建設(shè)房管部門在核發(fā)資質(zhì)證書時(shí)對(duì)物業(yè)管理公司擁有的技術(shù)人員數(shù)量上有明確要求，但沒有規(guī)定消防專業(yè)技術(shù)人員的數(shù)量。加上目前很多建筑特別是非住宅小區(qū)高層建筑的物業(yè)管理企業(yè)基本上是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來，雖具有獨(dú)立的法人資格，但依附受制于房地產(chǎn)開發(fā)商，建設(shè)和管理不分的體制嚴(yán)重制約了物業(yè)管理單位的工作開展；

　　(六)消防設(shè)施日常維修資金得不到有效保障

　　由于業(yè)主多且分散，在公共場地的使用、車輛的停放、物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量等方面業(yè)主與物業(yè)之間很容易引起矛盾，造成雙方產(chǎn)生不信任和糾紛的情形，加上傳統(tǒng)的“主仆”觀念影響，物業(yè)管理處于被動(dòng)弱勢(shì)地位，導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)用不能及時(shí)收取。同時(shí)現(xiàn)有法律對(duì)建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的規(guī)定，要求維修基金的使用由售房單位或受托的物業(yè)管理企業(yè)作為實(shí)施單位，提出年度使用計(jì)劃及分項(xiàng)目維修經(jīng)費(fèi)預(yù)算報(bào)告書，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核，房地產(chǎn)行政管理部門審批后方可將維修基金分批撥付實(shí)施單位，其操作程序復(fù)雜，很少有物業(yè)單位有決心和耐心去申請(qǐng)和使用這筆經(jīng)費(fèi)，致使包括消防設(shè)施在內(nèi)的公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)經(jīng)費(fèi)的使用得不到有效保障。

　　(七)消防安全管理未納入委托管理的正常范疇

　　在日常的監(jiān)督執(zhí)法過程中，筆者遇到這樣的情況，由于與業(yè)主之間存在尖銳的矛盾，有些物業(yè)管理單位未通過任何移交手續(xù)擅自撤離小區(qū)，致使小區(qū)的日常管理全面癱瘓，而小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)隨即聘請(qǐng)了新的物業(yè)單位進(jìn)行日常管理。而消防部門進(jìn)入該小區(qū)進(jìn)行監(jiān)督抽查時(shí)，往往注重對(duì)物業(yè)管理單位的管理與監(jiān)督，但由于原物業(yè)單位未將建筑主體的審驗(yàn)情況及消防設(shè)施的相關(guān)維護(hù)資料移交給業(yè)主委員會(huì)，而業(yè)主委員會(huì)也沒有把消防安全管理納入委托物業(yè)單位管理范圍，則新物業(yè)管理單位就不應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，而消防部門只能把責(zé)任落實(shí)到業(yè)主委員會(huì)。但業(yè)主委員會(huì)是由所有業(yè)主選舉產(chǎn)生的非法人臨時(shí)組織，不具備法律責(zé)任承擔(dān)能力，這就極大地增加了小區(qū)火災(zāi)隱患的整改難度，大大加大了消防部門的工作量。

　　二、解決當(dāng)前物業(yè)管理中消防安全職責(zé)不落實(shí)問題的對(duì)策

　　(一)進(jìn)一步明確和完善相關(guān)法律規(guī)定

　　政府相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)目前物業(yè)管理的現(xiàn)狀，加緊制定完善相關(guān)法律法規(guī)，進(jìn)一步明確業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，完善組織機(jī)構(gòu)，確保業(yè)主委員會(huì)人員的相對(duì)穩(wěn)定。規(guī)范業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理單位之間處置問題的程序，明確合同約定中消防安全管理的具體內(nèi)容，規(guī)定每幢建筑(或小區(qū))聘請(qǐng)物業(yè)管理公司應(yīng)通過競標(biāo)形式進(jìn)行，嚴(yán)禁單產(chǎn)權(quán)多使用建筑或多產(chǎn)權(quán)建筑開發(fā)公司委托下屬物業(yè)管理單位管理。把建筑消防設(shè)施的委托管理作為業(yè)主聘請(qǐng)物業(yè)公司管理的先決條件，確保消防設(shè)施有人管理，明確物業(yè)管理單位的接管時(shí)間并完善建筑消防設(shè)施移交的手續(xù)；

　　(二)提高物業(yè)公司的準(zhǔn)入門檻

　　建設(shè)房管部門在核發(fā)資質(zhì)證書時(shí)，應(yīng)明確規(guī)定物業(yè)管理單位必須配備一定數(shù)量的消防專業(yè)技術(shù)人員，并把通過消防專業(yè)培訓(xùn)且取得相應(yīng)的消防資格證書作為核發(fā)物業(yè)管理單位資質(zhì)證書的前置條件。同時(shí)要建章立制，制定消防部門與建設(shè)房管等部門之間的信息通報(bào)制度，及時(shí)掌握物業(yè)管理單位的相關(guān)信息，把物業(yè)公司擁有消防專業(yè)人員的數(shù)量、消防管理能力的強(qiáng)弱及履行消防安全職責(zé)情況納入物業(yè)管理單位資質(zhì)申領(lǐng)、等級(jí)評(píng)定的范疇，提高物業(yè)管理單位消防安全意識(shí)和管理水平；

　　(三)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司消防工作的指導(dǎo)

　　區(qū)級(jí)政府應(yīng)將街道、社區(qū)范圍內(nèi)的物管單位納入街道、社區(qū)及公安派出所的考核管理范圍，定期保量的對(duì)轄區(qū)內(nèi)居民住宅區(qū)的管理單位進(jìn)行消防監(jiān)督檢查，把加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的管理作為今后消防管理的一項(xiàng)經(jīng)常性工作，并把物業(yè)管理單位納入日常監(jiān)督管理的視線，把規(guī)范物業(yè)管理單位履行消防安全職責(zé)作為加強(qiáng)各類建筑、小區(qū)消防工作的基礎(chǔ)內(nèi)容，同時(shí)，物業(yè)單位要主動(dòng)地與街道、社區(qū)及公安派出所建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)違章違法行為，物業(yè)單位應(yīng)及時(shí)報(bào)告街道、社區(qū)及公安派出所，切實(shí)將一些隱患扼殺在襁褓之中。同時(shí)，相關(guān)職能部門也要加大執(zhí)法力度，對(duì)存在火災(zāi)隱患久拖未改的物管單位及個(gè)人應(yīng)依法嚴(yán)肅處理，從嚴(yán)處罰；

　　(四)加大消防教育培訓(xùn)力度

　　切實(shí)加強(qiáng)對(duì)物管單位負(fù)責(zé)人及相關(guān)管理人員進(jìn)行消防安全培訓(xùn)。街道安全辦要具體抓好摸底、統(tǒng)計(jì)匯總工作，督促落實(shí)，防止漏報(bào)漏訓(xùn)。通過培訓(xùn)，使物業(yè)管理人員增強(qiáng)消防安全觀念，切實(shí)學(xué)懂學(xué)透《中華人民共和國消防法》、《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》等法律、法規(guī)，進(jìn)一步明確各項(xiàng)消防安全職責(zé)，樹立起消防安全責(zé)任主體意識(shí)。管理人員要做到會(huì)報(bào)警、會(huì)組織人員疏散、會(huì)組織撲救初起火災(zāi)。力爭使物管單位消防管理工作水平、崗位人員素質(zhì)有所提高。

　　(五)規(guī)范對(duì)公共維修基金的管理

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》已明確了維修基金制度相應(yīng)的法律地位，其使用是否公平、合理，將直接影響到每一名業(yè)主的切身利益。因此，必須完善規(guī)范維修基金的使用管理，尤其應(yīng)明確公共部分具體設(shè)施設(shè)備相對(duì)應(yīng)的維修基金使用原則、程序等，建立物業(yè)單位主要負(fù)責(zé)人為消防安全責(zé)任人的防火組織，定期召開消防工作會(huì)議，切實(shí)解決火災(zāi)隱患、經(jīng)費(fèi)等問題，對(duì)于需要?jiǎng)佑梅抗懿块T的專項(xiàng)修理基金，街道、社區(qū)及公安派出所應(yīng)幫助物業(yè)單位協(xié)調(diào)各業(yè)主，或者物業(yè)單位以粘貼公告的形式告知各業(yè)主，以便盡快地啟動(dòng)維修基金，以保證火災(zāi)隱患能得到及時(shí)、有效的整改。總之，物業(yè)管理單位消防安全責(zé)任的落實(shí)牽系于千家萬戶的平安幸福，是消防工作的重要組成部分。只有政府、職能部門密切配合、協(xié)作，共同努力，物業(yè)管理單位充分認(rèn)清火災(zāi)形勢(shì)和火災(zāi)危害，認(rèn)真履行消防安全職責(zé)和義務(wù)，努力為居民的安居樂業(yè)和城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的消防安全保證，才能營造居民小區(qū)良好的消防安全環(huán)境，共同為構(gòu)建和諧社會(huì)作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告8

　　物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，是新經(jīng)濟(jì)的重要增長點(diǎn)和提高居民生活品質(zhì)的重要載體，是創(chuàng)建文明城市和衛(wèi)生城市的重要考核依據(jù)，在改善居住環(huán)境、促進(jìn)社會(huì)和諧、提高城市品位、提升居民幸福指數(shù)等方面發(fā)揮著積極作用。根據(jù)“不忘初心、牢記使命”主題教育要求，圍繞為民服務(wù)解難題目標(biāo)，近期市政府研究室與市物業(yè)事務(wù)中心，組成聯(lián)合調(diào)研組，先后走訪了大江觀邸、家園、頤景園等小區(qū)（圖1），組織市、區(qū)物業(yè)事務(wù)中心主要負(fù)責(zé)人、物業(yè)公司代表、業(yè)主代表召開3次座談，并形成調(diào)研報(bào)告。

　　一、主要成效

　　近年來，我市以“規(guī)范物業(yè)管理，構(gòu)建和諧社區(qū)”為目標(biāo)，加大物業(yè)管理工作力度，取得了積極進(jìn)展。

　�。ㄒ唬┬袠I(yè)規(guī)�？焖侔l(fā)展。隨著國家新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)建設(shè)不斷推進(jìn)，全市城區(qū)面積、人口快速增長，物業(yè)管理市場從無到有、從不規(guī)范到逐步有序發(fā)展，物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)模逐漸壯大，物業(yè)數(shù)量、服務(wù)水平、從業(yè)人員、服務(wù)覆蓋面快速健康發(fā)展。截至目前，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)320多家，從業(yè)人員5萬多人，實(shí)施物業(yè)管理的住宅項(xiàng)目1200多個(gè)，服務(wù)面積6800多萬平方米，物業(yè)管理項(xiàng)目覆蓋率78.3%，居全省前列。

　　（二）服務(wù)效能日趨加強(qiáng)。近年來，物業(yè)管理行業(yè)推進(jìn)公司化運(yùn)作、品牌化管理，物業(yè)服務(wù)逐漸提升，物業(yè)品質(zhì)不斷增強(qiáng)，物業(yè)管理發(fā)展取得長足進(jìn)步，成為增進(jìn)居民福祉、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的重要力量。一是開展“服務(wù)質(zhì)量主題年”活動(dòng)，有計(jì)劃有步驟地實(shí)施星級(jí)項(xiàng)目創(chuàng)建，樹立行業(yè)標(biāo)桿。截至目前，全市共申報(bào)創(chuàng)建省級(jí)五星、四星物業(yè)項(xiàng)目20個(gè)。二是抓好典型示范，大力開展“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌·幸�！眲�(chuàng)新社會(huì)治理系列行動(dòng)，積極推進(jìn)無物業(yè)管理小區(qū)業(yè)主自治，一批老舊小區(qū)舊貌換新顏。三是加強(qiáng)培訓(xùn)規(guī)范，全面推行“三公開”制度，督促物業(yè)企業(yè)公開服務(wù)價(jià)格、標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容。在全市組織開展全方位、專業(yè)化的物業(yè)管理培訓(xùn)，目前已培訓(xùn)1000多名物業(yè)服務(wù)企業(yè)中層管理人員。

　　（三）行業(yè)監(jiān)管力度加大。近年來，物業(yè)管理部門逐漸從事前監(jiān)管向事中事后監(jiān)管轉(zhuǎn)變，監(jiān)管體系基本成型，監(jiān)管框架逐漸完善，為物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。一是完善配套政策，制定了全面推進(jìn)物業(yè)管理工作、物業(yè)服務(wù)重大矛盾糾紛預(yù)防處置等實(shí)施意見和方案，讓物業(yè)管理有章可循。二是機(jī)構(gòu)改革后，各區(qū)成立物業(yè)事務(wù)中心，統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)物業(yè)工作，充實(shí)了人員力量。三是建立物業(yè)糾紛調(diào)處聯(lián)席會(huì)議制度，搭建業(yè)主、物業(yè)與各管理部門的良性互動(dòng)平臺(tái)，今年物業(yè)管理投訴處理立馬率和群眾滿意率均為100%。四是出臺(tái)城區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施意見，對(duì)20個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)收費(fèi)價(jià)格核定，讓業(yè)主真正得實(shí)惠。例如，對(duì)房屋交付后空置半年以上的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)僅收70%。

　　二、存在的主要問題及原因

　　隨著城市的不斷發(fā)展，人們的關(guān)注點(diǎn)逐漸從“住有所居”的剛性需求提升到“住有宜居”的品質(zhì)追求，物業(yè)管理逐漸成為社會(huì)關(guān)注的熱門話題，呈現(xiàn)“廣、雜、深”的特點(diǎn)。“廣”是指物業(yè)管理涉及面廣，與全市居民都密切相關(guān)。據(jù)市長熱線辦統(tǒng)計(jì)，物業(yè)管理受理投訴從年的1093件增加至年20xx件，年上半年達(dá)1407件，投訴數(shù)量逐年成倍增長，成為市民投訴的集中領(lǐng)域（圖2）�！半s”是指物業(yè)管理與環(huán)境臟、違章搭建、電梯故障等居民日常生活瑣事密切相關(guān)（圖3）。“深”是指物業(yè)管理表面看是行業(yè)問題，深層次是基層社會(huì)治理問題。深入分析物業(yè)管理問題及產(chǎn)生原因，主要體現(xiàn)在社會(huì)主體、政府治理、市場調(diào)節(jié)等方面。

　�。ㄒ唬┥鐣�(huì)主體角色錯(cuò)位。物業(yè)管理涉及業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)商等多元社會(huì)主體的共治和博弈，利益訴求錯(cuò)綜復(fù)雜、難以統(tǒng)一，“人人為我”的利己觀念大行其道，“我為人人”的良好風(fēng)尚尚未成勢(shì)。部分開發(fā)商，只管賣房不管售后，為追求利益最大化，不惜損害業(yè)主利益，大打“甩手牌”。在開發(fā)項(xiàng)目之初，以成立項(xiàng)目公司的形式進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，項(xiàng)目竣工交付后，將公司注銷，導(dǎo)致購房戶無法依法維權(quán)，比如海德堡項(xiàng)目。在建設(shè)過程中，通過壓低施工價(jià)格、偷工減料、層層轉(zhuǎn)包等方式壓縮建設(shè)成本，導(dǎo)致不能按期交房和房屋質(zhì)量問題，比如城建檀香山、奧園廣場、京鷹華府等項(xiàng)目。在出現(xiàn)問題后，有的開發(fā)商與后期物業(yè)公司互相推諉，物業(yè)維修資金申請(qǐng)程序繁瑣、業(yè)主意見難以統(tǒng)一，使得質(zhì)量問題無法立馬解決，矛盾糾紛愈演愈烈。在銷售過程中，有的開發(fā)商為盡快售出車位、回籠資金，違規(guī)將車庫出售給小區(qū)外人員，或以只售不租、提高停車費(fèi)等方式，迫使業(yè)主購買車位，造成小區(qū)停車難、停車貴。比如，頤景園等小區(qū)。有的開發(fā)商前期物業(yè)用較低物業(yè)費(fèi)和較高服務(wù)品質(zhì)吸引住戶入住，銷售結(jié)束后物業(yè)服務(wù)質(zhì)量顯著下滑。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)，奉行盈利為中心的經(jīng)營理念，而不是以服務(wù)業(yè)主為中心。在承接物業(yè)項(xiàng)目前，為了承接開發(fā)商物業(yè)項(xiàng)目，對(duì)建設(shè)質(zhì)量問題“睜只眼閉只眼”，未嚴(yán)格進(jìn)行承接查驗(yàn)。有的以低于成本價(jià)格招投標(biāo)，進(jìn)行惡性競爭。在承接物業(yè)項(xiàng)目后，為了保住利潤，降低服務(wù)質(zhì)量，壓縮人員成本，服務(wù)項(xiàng)目少、標(biāo)準(zhǔn)低。有的以“摞挑子不干”來脅迫業(yè)主追加費(fèi)用，甚至直接“棄盤”。有的與業(yè)主爭利，收費(fèi)不規(guī)范、占用公用區(qū)域、侵占共用營收、違規(guī)催繳物業(yè)費(fèi)等。比如，家園小區(qū)等項(xiàng)目。部分業(yè)委會(huì)成員，奉獻(xiàn)意識(shí)、責(zé)任意識(shí)較弱，不作為、亂作為、慢作為。有的把業(yè)委會(huì)當(dāng)做“法外之地”，牟取不正當(dāng)利益，甚至與開發(fā)商、物業(yè)形成利益同盟，損害業(yè)主合法權(quán)益。比如，侵吞隱瞞廣告費(fèi)、臨時(shí)停車費(fèi)等公共營收，長期不公開收支賬目，公款私用，提高物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，等等。部分業(yè)主，主人翁意識(shí)不強(qiáng)，對(duì)公共決策、業(yè)主自治漠不關(guān)心。年，全市共成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)328個(gè)，約占小區(qū)總數(shù)的23%。有的業(yè)主公共道德缺失，以鄰為壑、損人利已，“各掃門前雪、不管他人瓦上霜”，甚至違規(guī)裝修、搭建、停車、破壞公物。有的業(yè)主特別是“三供一業(yè)”職工習(xí)慣行政管房、福利管房，缺乏物業(yè)繳費(fèi)意識(shí)，搭便車時(shí)有發(fā)生。

　�。ǘ�）行政監(jiān)管缺位。國務(wù)院于年和年分別取消物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理制度和從業(yè)人員持證上崗制度，“零門檻”入行引發(fā)企業(yè)數(shù)量激增，增加了行業(yè)規(guī)模，但事中事后監(jiān)管沒有跟上。究其原因，主要是：法規(guī)建設(shè)滯后。近年來，城市居民人口較快增長，物業(yè)管理發(fā)生了很多新變化。但《市物業(yè)管理辦法》于年2月30日開始施行，距今已有8年之久�！逗�南省物業(yè)管理?xiàng)l例》于年1月1日開始實(shí)施，我市尚未因地制宜出臺(tái)實(shí)施細(xì)則和配套辦法。管理體制不順。物業(yè)監(jiān)督管理權(quán)主要集中在市級(jí)物業(yè)管理部門，區(qū)物業(yè)管理部門監(jiān)管手段匱乏。住建、規(guī)劃、城管執(zhí)法等部門聯(lián)合執(zhí)法時(shí)，執(zhí)法環(huán)節(jié)難以有效銜接，出現(xiàn)了“形聯(lián)實(shí)不聯(lián)”的現(xiàn)象。考核機(jī)制缺失，未對(duì)區(qū)物業(yè)管理部門、各部門進(jìn)行考核有效獎(jiǎng)懲。矛盾調(diào)處機(jī)制不健全。當(dāng)前，物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處主要依靠市區(qū)物業(yè)管理部門，街道、社區(qū)缺乏必要的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、人員和執(zhí)法手段，屬地責(zé)任難落實(shí)，矛盾無法有效化解在基層。目前，僅有石峰區(qū)在每個(gè)街道辦事處配備了1名正式物業(yè)管理專干。支持力度不夠。我市財(cái)政對(duì)物業(yè)管理投入較低，重建設(shè)、輕管理，對(duì)城市規(guī)劃、建設(shè)、管理缺乏一體化認(rèn)識(shí)。政府對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展關(guān)注度偏低，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)扶持政策較少。

　�。ㄈ�）市場調(diào)節(jié)失位。市場主體不成熟，優(yōu)勝劣汰的市場機(jī)制尚未建立。主要原因是：共有部位產(chǎn)權(quán)不明晰。小區(qū)業(yè)主共有部分權(quán)屬處于模糊狀態(tài)，不動(dòng)產(chǎn)登記部門也難對(duì)共有部分進(jìn)行全面產(chǎn)權(quán)登記。部分物業(yè)公司從開發(fā)商手中承接并管理物業(yè)小區(qū)，通過出租車位和架空層、經(jīng)營配套設(shè)施和電梯廣告等謀取利益，拋開業(yè)主進(jìn)行單方面商業(yè)化運(yùn)作。誠信體系有待完善。行業(yè)信用評(píng)價(jià)體系缺失，信用信息平臺(tái)的建設(shè)滯后，尚未形成“守信走遍天下、失信寸步難行”的信用環(huán)境，導(dǎo)致行業(yè)魚龍混雜、劣幣驅(qū)逐良幣，降低了物業(yè)行業(yè)整體服務(wù)質(zhì)量。價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制失靈。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)尚未監(jiān)測(cè)并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則，業(yè)主在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)沒有參考依據(jù)。物業(yè)管理費(fèi)低而停車費(fèi)過高，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)陷入低質(zhì)劣價(jià)惡性循環(huán)，嚴(yán)重?fù)p傷了業(yè)主的獲得感、滿足感和幸福感。

　　三、對(duì)策建議

　�。ㄒ唬┙ㄕ铝⒅�，構(gòu)建條塊結(jié)合、齊抓共管的責(zé)任體系。通過加大法規(guī)修訂、監(jiān)督考核、財(cái)政投入等工作力度，推動(dòng)物業(yè)管理權(quán)力下放、監(jiān)管重心下移，構(gòu)建市、區(qū)、街道、社區(qū)四級(jí)物業(yè)監(jiān)管責(zé)任體系。一是完善法規(guī)政策。結(jié)合實(shí)際，盡快制定適應(yīng)我市發(fā)展新要求、內(nèi)容更完善、操作性更強(qiáng)的物業(yè)管理?xiàng)l例，進(jìn)一步對(duì)市區(qū)物業(yè)管理部門、職能部門、社區(qū)、街道等單位的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行明確，進(jìn)一步對(duì)小區(qū)車位出租、綠地保護(hù)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等共性問題作出詳盡規(guī)定，讓物業(yè)管理有法可依、有章可循。二是為區(qū)物業(yè)管理部門賦能。進(jìn)一步梳理物業(yè)行業(yè)監(jiān)管事項(xiàng)，逐步將物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理、職業(yè)經(jīng)理人管理、前期物業(yè)招投標(biāo)管理、新建承接現(xiàn)場查驗(yàn)管理、物業(yè)企業(yè)日常動(dòng)態(tài)監(jiān)管等市級(jí)監(jiān)管事項(xiàng)下放到各區(qū)，增強(qiáng)基層物業(yè)管理監(jiān)管能力。三是提升社區(qū)街道物業(yè)管理能力。充分發(fā)揮街道辦事處和社區(qū)在物業(yè)管理中的基礎(chǔ)作用，通過建立聯(lián)席會(huì)議制度、配備物業(yè)管理專干、設(shè)立物業(yè)服務(wù)管理工作站等方式，落實(shí)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理屬地責(zé)任，把物業(yè)管理中的矛盾糾紛化解在基層。四是強(qiáng)化部門協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)。按照“誰主管、誰負(fù)責(zé)”要求，進(jìn)一步明確各類管理執(zhí)法事項(xiàng)的主管部門、業(yè)務(wù)流程、咨詢投訴方式等，落實(shí)“管理進(jìn)小區(qū)、執(zhí)法進(jìn)小區(qū)”。五是加大監(jiān)督考核力度。將小區(qū)建設(shè)管理納入城市綜合治理體系，推進(jìn)平安建設(shè)、小區(qū)文明創(chuàng)建、小區(qū)環(huán)境整治等社會(huì)綜合治理工作，建立考核辦法及細(xì)則，培育更多的示范小區(qū)、文明小區(qū)。將物業(yè)監(jiān)管工作納入相關(guān)職能部門和街道辦事處、小區(qū)居委會(huì)工作目標(biāo)考核范圍，進(jìn)一步調(diào)動(dòng)部門、街鎮(zhèn)、社區(qū)的工作積極性。六是加大物業(yè)管理投入。按照事權(quán)與財(cái)權(quán)相匹配的原則，市、縣（市）區(qū)財(cái)政每年配套安排專項(xiàng)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)，納入年度財(cái)政預(yù)算并建立常態(tài)增長機(jī)制，用于行業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、老舊小區(qū)提質(zhì)改造、社區(qū)（村）物業(yè)監(jiān)管、物業(yè)服務(wù)企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)、業(yè)委會(huì)培訓(xùn)、智慧物業(yè)建設(shè)和物業(yè)管理行業(yè)誠信建設(shè)等工作。

　　（二）創(chuàng)新方式，構(gòu)建誠信規(guī)范、公平高效的市場監(jiān)管體系。既要堅(jiān)持用優(yōu)勝劣汰的市場機(jī)制促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，又要通過建設(shè)信用評(píng)價(jià)、信息公開、產(chǎn)權(quán)明晰、價(jià)格調(diào)節(jié)等機(jī)制，更好發(fā)揮政府作用，彌補(bǔ)市場失靈。一是加強(qiáng)信用體系建設(shè)，提高準(zhǔn)入門檻。制定行業(yè)信用體系建設(shè)規(guī)劃，研究制定信用法規(guī)、配套政策和標(biāo)準(zhǔn)，完善信用評(píng)價(jià)、紅黑名單、聯(lián)合獎(jiǎng)懲等配套制度，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系建設(shè)。加大企業(yè)失信懲戒力度，將評(píng)定結(jié)果與物業(yè)項(xiàng)目評(píng)優(yōu)和招投標(biāo)等結(jié)合使用，促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)重視信用、善用信用、誠信經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)公平競爭、優(yōu)勝劣汰。二是建設(shè)統(tǒng)一信息平臺(tái)，促進(jìn)信息公開。依托“智慧”建設(shè)，加強(qiáng)物業(yè)管理信息化、一體化平臺(tái)建設(shè)，從根本上解決監(jiān)管難、處理難、評(píng)價(jià)難等難點(diǎn)、痛點(diǎn)。按照“先易后難”的方式，分步上線業(yè)主繳費(fèi)、投票表決、滿意度評(píng)測(cè)、問題反映、可視化監(jiān)管等功能。三是嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗(yàn)制度，推動(dòng)關(guān)口前移。為防范開放商在前期建設(shè)中存在遺留問題，全面實(shí)施前期物業(yè)承接現(xiàn)場查驗(yàn)制度，依法處罰未經(jīng)現(xiàn)場查驗(yàn)擅自交付的.行為。對(duì)已經(jīng)存在建設(shè)問題的老舊小區(qū)，責(zé)任部門要集中會(huì)診，敢于擔(dān)當(dāng)，切實(shí)把房屋滲漏、配套不齊、領(lǐng)證難等遺留問題解決到位。四是完善價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制，防止惡性競爭。綜合考慮行業(yè)平均成本、物價(jià)變動(dòng)等因素，實(shí)施分級(jí)定價(jià)，每兩年調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，盡快形成“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的收費(fèi)體系。進(jìn)一步完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)停車收費(fèi)分類劃檔，出臺(tái)最高限價(jià)政策，切實(shí)決停車難、停車貴問題。

　�。ㄈ�）共建共享，構(gòu)建政府搭臺(tái)、居民自治的基層治理體系。將物業(yè)管理作為加強(qiáng)基層社會(huì)治理的主要突破口，推動(dòng)社會(huì)治理重心向基層下移，實(shí)現(xiàn)政府治理和居民自治良性互動(dòng)，打造共建共治共享的社會(huì)治理格局。一是培育自治能力和組織，讓業(yè)主的事業(yè)主辦。加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，依托新聞媒體、新媒體，加大對(duì)業(yè)主自治、物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳力度，增強(qiáng)廣大業(yè)主公共責(zé)任意識(shí)、小區(qū)管理意識(shí)和民主監(jiān)督意識(shí)。加強(qiáng)業(yè)委會(huì)建設(shè)，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）依法依規(guī)組織好業(yè)主大會(huì)的產(chǎn)生，全面推進(jìn)住宅小區(qū)業(yè)委會(huì)成立、改選、換屆工作，優(yōu)先選舉中共黨員、“兩代表一委員”、民主黨派等人士為業(yè)委會(huì)成員。規(guī)范業(yè)委會(huì)行為，積極開展業(yè)委會(huì)組建和運(yùn)行方面業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)委會(huì)成員的思想素質(zhì)和專業(yè)水平。加強(qiáng)業(yè)委會(huì)監(jiān)督，各小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)管和審計(jì)，每季度公示經(jīng)費(fèi)收支，換屆時(shí)進(jìn)行第三方審計(jì)，主動(dòng)接受業(yè)主監(jiān)督質(zhì)詢。二是明晰共有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，讓業(yè)主權(quán)益得到保障。進(jìn)一步明確共有物業(yè)的范圍、管理方式，全面實(shí)施產(chǎn)權(quán)登記。共有物業(yè)的收益歸全體業(yè)主所有，必須存入共有資金賬戶，由業(yè)主或業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，從源頭上減少物業(yè)糾紛。比如，以車位車庫產(chǎn)權(quán)界定為例，計(jì)入業(yè)主公攤面積的車位車庫產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬全體業(yè)主所有，人防工程改造車庫按照“誰投資誰受益”明確使用和收益權(quán)利，開發(fā)商無權(quán)出售。建議上級(jí)立法機(jī)構(gòu)進(jìn)一步完善法律法規(guī)對(duì)車位車庫的產(chǎn)權(quán)界定，制定確權(quán)的主體、依據(jù)及程序，確定車位、車庫最終產(chǎn)權(quán)歸屬規(guī)則。三是暢通應(yīng)急維修渠道，讓業(yè)主急事特辦快辦。進(jìn)一步簡化專項(xiàng)維修資金使用審批條件和程序，探索建立緊急使用“綠色通道”和“緊急救助基金”，由社區(qū)（村）、業(yè)委會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同組織搶修。比如，探索推行電梯運(yùn)行保險(xiǎn)、電梯安全責(zé)任險(xiǎn)，建立電梯故障“快處快修”機(jī)制。四是完善問題調(diào)處機(jī)制，讓業(yè)主糾紛依法化解。建立高效的物業(yè)管理投訴受理和快速處理調(diào)解制度，注重依法解決物業(yè)糾紛，通過開通司法審判綠色通道、設(shè)立物業(yè)管理巡回法庭、建立人民調(diào)解委員會(huì)等方式，促進(jìn)業(yè)主自治調(diào)解、人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解銜接互動(dòng)。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告9

　　近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，物業(yè)管理日益成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)問題。做好物業(yè)管理工作，不僅有利于改善城鎮(zhèn)居民生活環(huán)境，而且有利于社會(huì)安定與穩(wěn)定。57月，區(qū)政協(xié)社法委組織部分委員開展物業(yè)管理情況調(diào)研，先后前往區(qū)住建局、公安消防大隊(duì)等相關(guān)部門了解情況，實(shí)地走訪寧德萬達(dá)華城、酈景陽光、名陽帝景、金甸名苑等小區(qū)，召開業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司座談會(huì)，了解實(shí)情，探討解決存在問題的對(duì)策�，F(xiàn)將情況報(bào)告如下：

　　一、基本情況

　　區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)162個(gè)，分布在蕉南、蕉北、城南、金涵、漳灣，有備案的物業(yè)公司30家，承擔(dān)著酈景陽光、萬達(dá)華城等83個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理工作，部分小區(qū)由業(yè)主委員會(huì)自我管理，有些小區(qū)由業(yè)主自行聘請(qǐng)無任何資質(zhì)的“黑物業(yè)”管理。由于我區(qū)物業(yè)管理起步晚，行業(yè)監(jiān)管不規(guī)范，一些沒有經(jīng)過任何業(yè)務(wù)培訓(xùn)，沒有管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè)，導(dǎo)致管理不到位等問題不同程度存在，給業(yè)主造成困擾，同時(shí)也存在著諸多安全隱患。

　　二、存在問題

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)公司管理不規(guī)范。

　　1、物業(yè)公司自身管理水平較低。

　　我區(qū)現(xiàn)有的物業(yè)公司服務(wù)項(xiàng)目單一，服務(wù)面狹窄，業(yè)主滿意率普遍不高。目前，絕大多數(shù)小區(qū)除提供保安、保潔、綠化等基本服務(wù)外，其他特需服務(wù)項(xiàng)目基本沒有開展。部分物業(yè)公司認(rèn)識(shí)不到位，認(rèn)為物業(yè)管理是簡單勞動(dòng)，于是低薪聘請(qǐng)一些文化素質(zhì)低、沒有接受過專門培訓(xùn)的人員上崗，即使公司對(duì)員工培訓(xùn)，也是停留在基本技能的初級(jí)階段，且工資報(bào)酬低，從業(yè)人員流動(dòng)性大，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位。

　　2、物業(yè)管理制度和機(jī)制不健全。

　　目前我區(qū)物業(yè)主管部門的物業(yè)監(jiān)管力量薄弱，行政執(zhí)法力度不夠。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)法律意識(shí)普遍不強(qiáng)，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)合會(huì)商機(jī)制不健全，橋梁與紐帶作用基本缺失，致使業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾有增無減。

　�。ǘ�）物業(yè)管理費(fèi)收取難。

　　1、業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)缺乏知情權(quán)。

　　由于各物業(yè)公司管理費(fèi)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不一，一些物業(yè)公司存在不按合同約定提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，導(dǎo)致收費(fèi)不透明、甚至亂收費(fèi)等問題不同程度地存在。對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收支情況，物業(yè)管理公司沒有按有關(guān)規(guī)定立馬公布，侵犯了業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

　　2、業(yè)主消費(fèi)觀念未轉(zhuǎn)變。

　　隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，部分業(yè)主對(duì)“掏錢買服務(wù)”消費(fèi)方式認(rèn)識(shí)不足，導(dǎo)致對(duì)物業(yè)管理缺乏理解與支持，產(chǎn)生欠繳、拒繳等抵觸情緒的業(yè)主大有人在。同時(shí)對(duì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)同也有偏差，往往期望以最低支出享受最優(yōu)服務(wù)，一味強(qiáng)調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義務(wù)，導(dǎo)致收繳率偏低。絕大多數(shù)小區(qū)有30%以上的住戶拖欠管理費(fèi)用，使物業(yè)公司運(yùn)轉(zhuǎn)困難，服務(wù)不到位。

　�。ㄈ�）住宅區(qū)消防安全管理存在嚴(yán)重隱患。

　　1、物業(yè)公司消防管理履職不到位。

　　部分物業(yè)公司沒有制定日常消防檢查巡查制度、消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)制度、消防培訓(xùn)演練制度等，有的物業(yè)公司即使有相關(guān)的制度也沒有落實(shí)，日常管理流于形式。物業(yè)管理人員中缺乏具有消防知識(shí)的從業(yè)人員。

　　2、消防系統(tǒng)移交不到位。

　　我區(qū)部分住宅小區(qū)消防系統(tǒng)早期接管移交后，管理維護(hù)一直缺失，物業(yè)公司接手時(shí)消防系統(tǒng)已處于損壞或癱瘓狀態(tài)等，導(dǎo)致開發(fā)商與物業(yè)公司互相扯皮，存在建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象，物業(yè)公司對(duì)小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施不清楚、不會(huì)用、不管理現(xiàn)象較為普遍。

　　3、小區(qū)居民消防安全意識(shí)淡薄。

　　由于業(yè)主消防安全意識(shí)淡薄，各小區(qū)普遍存在違建、違規(guī)停車占用避險(xiǎn)平臺(tái)、堵塞消防通道等現(xiàn)象。如在萬達(dá)華城小區(qū)調(diào)研時(shí)就發(fā)現(xiàn)，整個(gè)小區(qū)消防栓沒水，消防通道擁堵，消防系統(tǒng)癱瘓，居民意見很大。

　　三、幾點(diǎn)建議

　�。ㄒ唬┨岣叻�務(wù)質(zhì)量，以服務(wù)促進(jìn)收費(fèi)。

　　1、加強(qiáng)物業(yè)公司自身建設(shè)。

　　物業(yè)監(jiān)管部門要加強(qiáng)監(jiān)督，推進(jìn)物業(yè)公司在加強(qiáng)自身建設(shè)、提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫，逐步擴(kuò)大服務(wù)項(xiàng)目，不斷追求服務(wù)的精細(xì)度。物業(yè)公司要加強(qiáng)對(duì)員工素質(zhì)的培養(yǎng)，為管理小區(qū)營造了一個(gè)良好的生活環(huán)境，從而使廣大業(yè)主逐步接受“花錢買服務(wù)”的觀念。

　　2、立馬完善現(xiàn)有的'物業(yè)管理機(jī)制。

　　進(jìn)一步理順物業(yè)監(jiān)管的三級(jí)管理機(jī)制，明確業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)、街道辦事處、物業(yè)監(jiān)管部門的職責(zé)，出臺(tái)地方性法規(guī)并嚴(yán)格遵照實(shí)施。制定有效的綜合考評(píng)制度，定期或不定期對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行檢查、考評(píng)，發(fā)現(xiàn)問題督促整改，將企業(yè)信用度納入征信平臺(tái)管理，對(duì)拒不整改的企業(yè)應(yīng)影響該企業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)。

　�。ǘ�）完善消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高消防安全意識(shí)。

　　1、加強(qiáng)消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

　　物業(yè)公司要立馬與開發(fā)商辦理好產(chǎn)權(quán)交接，在與開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)交接時(shí)，對(duì)于一些消防設(shè)施設(shè)備損壞嚴(yán)重、設(shè)備老化的問題要立馬督促整改。物業(yè)企業(yè)違反總平設(shè)計(jì)或擅自變更房屋用途增加建筑面積，停車位、綠化等隨意變更的，相關(guān)職能部門要立馬進(jìn)行清查、整頓，還業(yè)主一個(gè)舒適、安全的生活環(huán)境。

　　2、簡化專項(xiàng)維修基金審批程序。

　　因歷史遺留問題，維保單位不明確的商品房項(xiàng)目，應(yīng)啟用專項(xiàng)維修資金用于小區(qū)的維護(hù)保養(yǎng)，對(duì)小區(qū)內(nèi)如電梯等公共大物件維修，物業(yè)公司或業(yè)主委員會(huì)要立馬申報(bào)，加快解決消防設(shè)施設(shè)備存在的問題。同時(shí)應(yīng)簡化專項(xiàng)維修資金審批程序。

　　3、強(qiáng)化責(zé)任主體

　　強(qiáng)化屬地管理職責(zé)，物業(yè)公司要制定日常消防檢查巡查制度，消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)制度、消防培訓(xùn)演練制度，熟練掌握小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施應(yīng)用，加強(qiáng)消防設(shè)施管理。建立完善、可行的應(yīng)急救援預(yù)案。

　�。ㄈ�）落實(shí)部門責(zé)任和屬地責(zé)任，提升行業(yè)自律水平。

　　1、制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

　　住建部門和物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)要抓緊制定一套切合區(qū)實(shí)際的物業(yè)行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并公布于眾，讓廣大業(yè)主清晰了解物業(yè)收費(fèi)與服務(wù)內(nèi)容對(duì)等，樹立正確的消費(fèi)觀念。物業(yè)公司要按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，統(tǒng)一采用收費(fèi)標(biāo)價(jià)牌形式，設(shè)立物業(yè)公司服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)電話等項(xiàng)目，讓廣大業(yè)主“明白消費(fèi)”。

　　2、完善監(jiān)管機(jī)制。

　　住建局作為物業(yè)管理行政主管部門，要加強(qiáng)與規(guī)劃、城管、公安、工商、安監(jiān)、質(zhì)監(jiān)等相關(guān)職能部門以及街道、社區(qū)的聯(lián)動(dòng)，立馬共享管轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)公司的信息，施行失信聯(lián)合懲戒制度，仔細(xì)抓好物業(yè)公司綜合信用評(píng)級(jí)工作，加強(qiáng)對(duì)行業(yè)管理人員政策法規(guī)、業(yè)務(wù)知識(shí)等崗位技能培訓(xùn)，創(chuàng)新管理手段，提高監(jiān)管能力。有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)要加快組建小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，定期召開物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，立馬掌握物業(yè)管理中的出現(xiàn)的弊端及業(yè)主反映強(qiáng)烈的問題，督促物業(yè)公司落實(shí)整改，并把小區(qū)業(yè)委會(huì)組建情況納入對(duì)街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)進(jìn)行社會(huì)治安綜合治理考評(píng)內(nèi)容，努力構(gòu)建平安小區(qū)、和諧社區(qū)。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告10

　　按照市人大常委會(huì)年初工作安排，6月下旬至7月上旬，我們?cè)谑腥舜蟪Ｎ瘯?huì)蔣國良副主任帶領(lǐng)下，對(duì)百官、曹娥兩個(gè)街道的社區(qū)物業(yè)管理情況開展調(diào)研，先后聽取了市建設(shè)局和百官街道、曹娥街道關(guān)于住宅小區(qū)物業(yè)管理情況匯報(bào)，專門聽取了提出社區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理方面建議的人大代表意見，分別召開了由社區(qū)主任、業(yè)主委員主任、物業(yè)公司經(jīng)理參加的六個(gè)座談會(huì)，全面了解了社區(qū)物業(yè)管理工作�，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

　　一、基本情況

　　1.擺正位置，形成網(wǎng)絡(luò)。隨著我市城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，城市框架逐步拉大，居民居住區(qū)快速擴(kuò)張，現(xiàn)百官、曹娥兩街道，已組建社區(qū)26個(gè)，生活小區(qū)126個(gè)，社區(qū)常住戶數(shù)61148戶，戶籍人口91706人。同時(shí)，一大批農(nóng)村和外來人員入住城區(qū)，常住人口已達(dá)178593人，且入住人員情況較為復(fù)雜，如何領(lǐng)導(dǎo)和管理好城市生活居住區(qū)日益成為加強(qiáng)社會(huì)管理的重要課題。社區(qū)管理工作已經(jīng)引起市委、市政府的重視，建立了市領(lǐng)導(dǎo)、市直有關(guān)部門、單位聯(lián)系結(jié)對(duì)社區(qū)制度，明確了社區(qū)物業(yè)管理主管部門——市建設(shè)局，并在市建設(shè)局設(shè)立物業(yè)科，專門負(fù)責(zé)指導(dǎo)全市的社區(qū)物管工作。百官、曹娥街道黨委、辦事處也十分重視社區(qū)物業(yè)管理工作，始終把其作為份內(nèi)工作常抓不懈，做到了班子領(lǐng)導(dǎo)有分工，社區(qū)工作有人管、有人抓、有人做，并注重社區(qū)基層建設(shè)，抓好社區(qū)組織體系和社區(qū)主任及小區(qū)業(yè)委會(huì)隊(duì)伍建設(shè)，為社區(qū)工作開展奠定了組織保障。

　　2.加強(qiáng)指導(dǎo)，推進(jìn)工作。社區(qū)是最基層的管理組織，百官、曹娥兩街道在抓好組織體系健全的基礎(chǔ)上，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)社區(qū)工作的指導(dǎo)，著力推進(jìn)社區(qū)物管工作。兩個(gè)街道積極理順各種關(guān)系，明確社區(qū)管轄責(zé)任，及時(shí)指導(dǎo)組建小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，對(duì)每個(gè)新接收的生活小區(qū)不踢球、不脫管、不空轉(zhuǎn)，真正做到凡在轄區(qū)內(nèi)新開發(fā)樓盤竣工驗(yàn)收移交一個(gè)，及時(shí)接收一個(gè)，管理組織健全一個(gè)，尤其十分重視配強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)主任。兩個(gè)街道通過指導(dǎo)協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理、考評(píng)激勵(lì)，使各項(xiàng)任務(wù)在一線得以較好完成，矛盾在一線自我調(diào)停化解，問題在一線積極尋求解決，穩(wěn)定工作在一線得到較好落實(shí)。

　　3.盡心盡責(zé)，積極奉獻(xiàn)。從調(diào)研情況看，每個(gè)社區(qū)居委會(huì)，平均擔(dān)負(fù)著10個(gè)生活住宅小區(qū)，約8千—2萬人的管理任務(wù)，管理單位量多而面廣，工作任務(wù)量大而艱巨，住宅人員素質(zhì)參差而復(fù)雜，社區(qū)工作者人少而擔(dān)重，面對(duì)繁雜的工作和壓力，各社區(qū)主任及相關(guān)工作人員具有強(qiáng)烈的事業(yè)心和責(zé)任感，各負(fù)其責(zé)、樂于奉獻(xiàn)、熱心公益、盡責(zé)盡力。在工作中，遇到難事一馬當(dāng)先，抓協(xié)調(diào)、抓聯(lián)絡(luò)、抓溝通，碰到棘事身先士卒，不退縮、不回避、不計(jì)較，真正體現(xiàn)了千言萬語、千辛萬苦、千梯萬步。各業(yè)委會(huì)主任不計(jì)報(bào)酬、不圖名利、無私奉獻(xiàn)、腳踏實(shí)地、講究方法、自擔(dān)自治，積極擔(dān)起小區(qū)日常管理、協(xié)調(diào)、溝通、調(diào)解等繁重、雜碎、受氣的工作，在小區(qū)的維穩(wěn)、安全上做了大量卓有成效的工作。

　　二、困難問題

　　1.組織保障有待進(jìn)一步加強(qiáng)。一是市對(duì)社區(qū)、小區(qū)的重視程度與農(nóng)村基層建設(shè)相比存在差距，雖有市領(lǐng)導(dǎo)和部門聯(lián)系結(jié)對(duì)，但沒有全覆蓋，工作尚欠到位，聯(lián)而不緊、聯(lián)而不實(shí)一定程度存在。二是建設(shè)局作為社區(qū)物管的主管部門，對(duì)社區(qū)物管工作力量較為薄弱，僅有一個(gè)科室，一個(gè)科長，導(dǎo)致在聯(lián)系、指導(dǎo)、開展工作方面精力不夠，無法滿足對(duì)社區(qū)、小區(qū)正常工作的指導(dǎo)、監(jiān)管、服務(wù)等需要。三是一個(gè)社區(qū)約8千—2萬常住人口，管轄面廣，但社區(qū)工作者極少，絕大多數(shù)社區(qū)僅6—8人，且社區(qū)工作人員的年齡、文化與現(xiàn)行社區(qū)工作也不相適應(yīng)，“上面千條線、下面一根針”，所有工作都?jí)旱綆讉�(gè)人身上，工作量大、任務(wù)重、壓力強(qiáng)可見一斑。同時(shí)，社區(qū)工作正常的辦公經(jīng)費(fèi)、維穩(wěn)經(jīng)費(fèi)得不到保障;社區(qū)工作者生活待遇偏低，社區(qū)主任到一些聯(lián)系結(jié)對(duì)部門求助經(jīng)費(fèi)臉難看、兌現(xiàn)難;社區(qū)碰到難事、急事、要事求助有些市級(jí)有關(guān)部門，繞道走、踢皮球、推諉扯皮等情況也一定程度存在。

　　2.制度規(guī)章有待進(jìn)一步完善。現(xiàn)行的《xx市住宅區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》是20xx年6月市政府頒布的，《xx市住宅物業(yè)保修金管理辦法》、《xx市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》是20xx年4月施行的。這些細(xì)則辦法已不能適應(yīng)迅速崛起的社區(qū)、小區(qū)的管理工作。特別是物業(yè)管理部門的職責(zé)，企業(yè)職能，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系、權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任，前期物業(yè)管理要求、服務(wù)，物業(yè)費(fèi)使用，維修等方面的規(guī)定有待加緊修訂完善。

　　3.監(jiān)督管理有待進(jìn)一步強(qiáng)化。由于開發(fā)的樓盤交付把關(guān)不嚴(yán)、監(jiān)督不力，導(dǎo)致事后暴露了一系列問題。如業(yè)主委員會(huì)辦公用房、經(jīng)營用房不到位，或面積小，或區(qū)位差;消防設(shè)施不出水，監(jiān)控設(shè)備不實(shí)用，公共服務(wù)功能不完善;有的開發(fā)商口頭承諾好，實(shí)際兌現(xiàn)差;公用房、電梯維護(hù)，房屋保修，管網(wǎng)維修等責(zé)任主體不明確，保修經(jīng)費(fèi)不落實(shí)等等，發(fā)生問題，開發(fā)商和物業(yè)公司就推諉扯皮，不能得到有效處置，引發(fā)小區(qū)業(yè)主強(qiáng)烈不滿、矛盾激發(fā)。現(xiàn)全市已有客用電梯2611部，且絕大多數(shù)為小區(qū)高層電梯，已出現(xiàn)過電梯下跌傷人事件，但其保養(yǎng)、檢測(cè)、維修經(jīng)費(fèi)無處著落，將成為今后社區(qū)不安全的`隱患。

　　4.整體素質(zhì)有待進(jìn)一步提高。一方面，部分業(yè)主只要服務(wù)，不要義務(wù)，對(duì)物業(yè)管理人員無理吵鬧、辱罵、刁難、動(dòng)粗。違建亂搭、車輛亂停、雞鴨亂養(yǎng)、狗犬橫行等問題較為嚴(yán)重。從調(diào)研普遍反映，出現(xiàn)上述現(xiàn)象的，大多數(shù)為機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員，企業(yè)老板，他們行為傲氣、出口狂言。另一方面，物業(yè)公司掛靠經(jīng)營，管理人員不同程度存在素質(zhì)不高，缺乏專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，管理人員職責(zé)不到位、工作不到位、服務(wù)不到位，違建亂搭制止不力，偷盜現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，引起物業(yè)公司和業(yè)主之間的對(duì)立情緒。

　　5.物業(yè)收費(fèi)有待進(jìn)一步規(guī)范。近年來，樓盤開發(fā)類型較多、情況復(fù)雜，有敞開式開發(fā)樓盤、城中村改造樓盤、公開出讓建造樓盤，有別墅、獨(dú)排、聯(lián)排、疊排、多層、高層等不同房型的商品房，且空關(guān)房較多，而物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較為混亂，物業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)收、支透明度不夠，空關(guān)房全額收費(fèi)等，引起業(yè)主不滿和反感。業(yè)主以物業(yè)公司服務(wù)不到位等為借口，拒繳物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象較為普遍。

　　三、建議意見

　　1.要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化保障。由于小區(qū)居住人員來自各行各業(yè)、四面八方，尤其是城中村拆遷改造安置住宅區(qū)和較早開發(fā)的開放式小區(qū)，情況更為復(fù)雜、各種問題頻出、工作難度很大。為此，市政府及相關(guān)部門要充分認(rèn)識(shí)到社區(qū)、小區(qū)和諧是社會(huì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)，強(qiáng)化社區(qū)建設(shè)，維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定已成當(dāng)務(wù)之急，需要像重視農(nóng)村基層工作那樣重視社區(qū)基層建設(shè)，切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化要素保障。要專門建立一個(gè)社區(qū)管理工作協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，有市領(lǐng)導(dǎo)分管，有關(guān)部門參與的工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)研究社區(qū)管理建設(shè)、指導(dǎo)、處理、協(xié)調(diào)、考核等工作。業(yè)務(wù)主管部門要健全工作機(jī)構(gòu)，配強(qiáng)精干業(yè)務(wù)人員，認(rèn)真擔(dān)起小區(qū)物管工作的監(jiān)督、指導(dǎo)。掛鉤聯(lián)系社區(qū)的市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和部門要定期開展調(diào)研，指導(dǎo)工作，真正做到貼身社區(qū)、直面問題、主動(dòng)攬事、協(xié)調(diào)問題、解決困難。要重視社區(qū)管理專職人員力量的加強(qiáng)和選配，強(qiáng)化考核評(píng)比;要研究落實(shí)社區(qū)工作經(jīng)費(fèi)，切實(shí)重視和關(guān)心業(yè)主委員會(huì)主任，給予其工作上的支持和待遇與考核激勵(lì)。根據(jù)目前物業(yè)公司經(jīng)營困難的實(shí)際，市政府要加緊調(diào)研，出臺(tái)相關(guān)扶持政策，在公共用電、用水，稅收、垃圾搬運(yùn)等方面予以優(yōu)惠扶持。

　　2.健全機(jī)制，規(guī)范管理。市政府及相關(guān)部門要建立完善相關(guān)制度，不斷健全工作機(jī)制，切實(shí)規(guī)范社區(qū)及小區(qū)物業(yè)管理工作。一要建立健全相關(guān)制度。市政府要加緊調(diào)研，出臺(tái)加強(qiáng)社區(qū)管理建設(shè)工作的意見，進(jìn)一步重視社區(qū)基層建設(shè)，明確工作任務(wù)和建設(shè)目標(biāo)，切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、健全組織、明確職責(zé)、落實(shí)責(zé)任、強(qiáng)化管理、考核激勵(lì)，確保隊(duì)伍穩(wěn)定。要調(diào)研修改完善xx市住宅區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則，住宅區(qū)物業(yè)保修資金、住宅區(qū)物業(yè)維修專項(xiàng)資金使用管理辦法，尤其是對(duì)住宅小區(qū)電梯檢測(cè)、維修保養(yǎng)資金的落實(shí)，要明確規(guī)定。有關(guān)部門要加緊研究出臺(tái)住宅區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)收費(fèi)管理辦法，進(jìn)一步明確不同住宅區(qū)和不同類型房屋的物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)費(fèi)收支、減免要做到公開、透明，尤其對(duì)空關(guān)房的物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議減半收取。二要建立工作聯(lián)絡(luò)機(jī)制。市級(jí)層面要建立健全部門、街道、社區(qū)工作聯(lián)絡(luò)聯(lián)系制度，對(duì)于難點(diǎn)、焦點(diǎn)、重點(diǎn)問題進(jìn)行研究，采取有效措施，及時(shí)處置落實(shí)。街道層面要建立定期、不定期的街道、社區(qū)、業(yè)委會(huì)工作聯(lián)絡(luò)機(jī)制，深入小區(qū)、了解實(shí)情、直面問題、協(xié)調(diào)處置，確保小區(qū)穩(wěn)定。公安局所屬派出所要建立所轄警員小區(qū)聯(lián)絡(luò)制，融入居民住宅小區(qū)，為居民排憂解難，指導(dǎo)小區(qū)安全防范、矛盾化解、信息采集、重點(diǎn)人員管控等工作。要充分發(fā)揮業(yè)委會(huì)組織橋梁作用，建議有關(guān)部門牽頭，著手組建市物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)，為物管工作開展提供交流平臺(tái)，促進(jìn)行業(yè)自律、推動(dòng)公平競爭、維護(hù)合法權(quán)益、協(xié)調(diào)利益沖突。三要強(qiáng)化物管監(jiān)督管理。市和街道要重視對(duì)業(yè)委會(huì)組織的考核評(píng)比，出臺(tái)和完善激勵(lì)政策，明確工作要求。市級(jí)主管部門要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)交付使用樓盤移交物業(yè)公司時(shí)的監(jiān)管工作，不走過場。街道和社區(qū)要加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)的精細(xì)化管理，建立小區(qū)信息平臺(tái)，全面推進(jìn)小區(qū)網(wǎng)格化管理服務(wù)信息化，對(duì)小區(qū)每戶住戶基本情況實(shí)現(xiàn)信息動(dòng)態(tài)化管理。要加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)的規(guī)范管理，針對(duì)物業(yè)公司從業(yè)人員素質(zhì)偏低，收費(fèi)服務(wù)不對(duì)等、服務(wù)不規(guī)范、管理措施不落實(shí)、維修不及時(shí)等情況，有關(guān)部門和業(yè)主委員會(huì)要嚴(yán)把物業(yè)進(jìn)入關(guān)，嚴(yán)格執(zhí)行審批程序，建立健全退出機(jī)制，并加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)的動(dòng)態(tài)管理，把企業(yè)的資質(zhì)、登記和年檢與平時(shí)監(jiān)管有機(jī)結(jié)合，切實(shí)規(guī)范物業(yè)公司的經(jīng)營管理。

　　3.注重教育，提高素質(zhì)。針對(duì)目前住宅區(qū)物業(yè)管理薄弱，物管人員素質(zhì)偏低，小區(qū)業(yè)主素質(zhì)高低不一等實(shí)際情況，加強(qiáng)住宅小區(qū)人員的素質(zhì)教育迫在眉睫。為此，市政府及相關(guān)部門、街道要把提高住宅小區(qū)人員的素質(zhì)教育提上議事日程。市文明辦和街道要牽好頭，結(jié)合實(shí)際、有的放矢，有計(jì)劃地開展形式多樣，以樹正氣、重美德、講和諧、鄰互助等為主題的宣傳教育活動(dòng)，做到月月有活動(dòng)、季季有高潮、年年有特色。有關(guān)主管部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理公司人員的監(jiān)督教育，使城市生活住宅小區(qū)成為真正的“園林小區(qū)、衛(wèi)生小區(qū)、文明小區(qū)、和諧小區(qū)”。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告11

　　為進(jìn)一步了解和掌握全市物業(yè)管理情況，督導(dǎo)加強(qiáng)城市物業(yè)管理工作，改善人民群眾的生活環(huán)境，根據(jù)市人大常委會(huì)工作安排，11月下旬到12月上旬，城環(huán)委在常委會(huì)畢禮偉副主任的帶領(lǐng)下，對(duì)全市物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研期間分別聽取了市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的情況匯報(bào)，與有關(guān)部門、公共服務(wù)企業(yè)、街道、社區(qū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人和部分居民代表進(jìn)行了座談交流；到XX區(qū)、XX市、高區(qū)、經(jīng)區(qū)進(jìn)行了調(diào)研，委托文登區(qū)、榮成市人大常委會(huì)和臨港區(qū)管委對(duì)轄區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研；現(xiàn)場察看了祥云花園、保利凱旋公館等9個(gè)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況。現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

　　一、全市物業(yè)管理工作現(xiàn)狀

　　近年來，各級(jí)各有關(guān)部門認(rèn)真貫徹執(zhí)行國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《XX省物業(yè)管理?xiàng)l例》，逐步建立起以市級(jí)為總攬、區(qū)級(jí)為重點(diǎn)、街道為基礎(chǔ)的物業(yè)管理新機(jī)制，物業(yè)管理工作逐步走向規(guī)范。

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理事業(yè)快速發(fā)展，覆蓋面不斷擴(kuò)大。我市的物業(yè)管理始于19xx年，經(jīng)過近xx年的發(fā)展，截止今年11月，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)378家，其中市區(qū)260家、榮成市58家、XX市60家，從業(yè)人員近1.8萬人，實(shí)施物業(yè)管理的住宅項(xiàng)目1201個(gè)，服務(wù)面積9168萬平方米，物業(yè)管理覆蓋率98%以上，新建小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率100%。

　�。ǘ�）開展物業(yè)服務(wù)行業(yè)文明創(chuàng)建活動(dòng)，提升行業(yè)文明程度。物業(yè)管理部門制定了《XX市物業(yè)服務(wù)行業(yè)開展文明行業(yè)創(chuàng)建活動(dòng)試點(diǎn)工作規(guī)劃》和《xx年度全市物業(yè)服務(wù)行業(yè)開展文明行業(yè)創(chuàng)建活動(dòng)實(shí)施方案》，開展物業(yè)服務(wù)行業(yè)文明創(chuàng)建活動(dòng)。一是針對(duì)物業(yè)行業(yè)突出問題開展了集中排查專項(xiàng)行動(dòng)，制定整改措施，督促整改落實(shí)。二是推行“陽光物業(yè)”，全面落實(shí)“三會(huì)三公開”制度。要求各物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開服務(wù)價(jià)格、標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容，公開投訴渠道和方式，公開公共部位收益信息。三是在行業(yè)內(nèi)樹立典型，發(fā)揮示范標(biāo)桿作用。制定了XX市物業(yè)行業(yè)文明服務(wù)明星、文明示范項(xiàng)目、文明創(chuàng)建標(biāo)兵企業(yè)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，組織物業(yè)企業(yè)積極參與全省物業(yè)行業(yè)文明創(chuàng)建活動(dòng)，目前全市共有20名服務(wù)明星、6個(gè)示范項(xiàng)目、6家標(biāo)兵企業(yè)通過了初審。通過開展這些活動(dòng)，規(guī)范了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為，有效提升了物業(yè)管理行業(yè)的文明程度。

　�。ㄈ�）加大監(jiān)督考核力度，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為。為加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的事中事后監(jiān)管，市物業(yè)管理部門對(duì)各區(qū)物業(yè)管理部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施月度考核，定期檢查各區(qū)物業(yè)主管部門業(yè)務(wù)管理、企業(yè)信用建設(shè)、投訴處理、專項(xiàng)整治活動(dòng)推進(jìn)情況等，并實(shí)現(xiàn)考核常態(tài)化。同時(shí)，積極推行各區(qū)交叉考核，考核結(jié)果列入各區(qū)考核成績，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目評(píng)優(yōu)、招投標(biāo)、信用等級(jí)評(píng)定等掛鉤。今年以來累計(jì)進(jìn)行考核26次，對(duì)6家違規(guī)企業(yè)進(jìn)行了約談。通過行政和市場手段的有機(jī)結(jié)合促進(jìn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰，規(guī)范和引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為。

　�。ㄋ模�實(shí)施住宅專項(xiàng)維修資金制度，為公用部位維修維護(hù)提供資金保障。xx年7月，我市開始?xì)w集住宅專項(xiàng)維修資金，有關(guān)部門密切配合，層層把關(guān)，突出預(yù)售合同備案、綜合驗(yàn)收、不動(dòng)產(chǎn)登記等重點(diǎn)環(huán)節(jié)，加大維修資金收繳力度，提高收繳率。截至今年10月，已有17.71萬戶繳納了住宅維修資金，住宅專項(xiàng)維修資金本金及利息共計(jì)16.04億元。另外，物業(yè)管理部門還管理房改房維修資金9779.38萬元。目前，全市物業(yè)管理部門管理的兩項(xiàng)維修資金共計(jì)17.02億元。

　　（五）開展智慧物業(yè)管理試點(diǎn)，拓展增值服務(wù)。物業(yè)管理部門積極推動(dòng)信息化、智能化技術(shù)在物業(yè)管理領(lǐng)域的推廣應(yīng)用，并在部分理念超前的物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展試點(diǎn)。XX年XX區(qū)XX小區(qū)第一個(gè)推出“小區(qū)管家”APP，目前中心城區(qū)已有近20個(gè)項(xiàng)目實(shí)行智能化物業(yè)管理。今年年初，XX區(qū)XX街道辦事處投資開發(fā)了“物管通”平臺(tái)，對(duì)轄區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)行24小時(shí)視頻監(jiān)控。XX市把物業(yè)管理與社區(qū)綜合管理相結(jié)合，組建了智慧社區(qū)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)主管部門、社區(qū)管理部門和業(yè)主三方信息互動(dòng)、信息共享，業(yè)主可以通過APP平臺(tái)進(jìn)行交費(fèi)、投票、反映問題、預(yù)約家政維修服務(wù)等操作，方便快捷，深受歡迎。

　　二、全市物業(yè)管理領(lǐng)域存在的問題

　　在物業(yè)管理部門、基層組織和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的共同努力下，全市物業(yè)管理事業(yè)有了較快的發(fā)展，但與城市發(fā)展和人民群眾對(duì)美好生活的向往相比，還存在一定的差距。

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)水平和業(yè)主的交費(fèi)意識(shí)不高，導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)交納率較低。市區(qū)范圍內(nèi)新建住宅小區(qū)（封閉住宅小區(qū)）物業(yè)費(fèi)交費(fèi)比例超過70%，而老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)交費(fèi)比例較低，一般只能達(dá)到20%到50%。導(dǎo)致這種現(xiàn)象的主要原因有兩個(gè)，一是物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量和水平不高。目前我市大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的都是保潔、綠化、安保等常規(guī)性服務(wù)，而且服務(wù)質(zhì)量不高，服務(wù)水平得不到業(yè)主的認(rèn)可。二是業(yè)主的交費(fèi)意識(shí)還需要提高。住在老舊小區(qū)的部分業(yè)主，在實(shí)施物業(yè)管理之前不需要交納物業(yè)費(fèi)，在進(jìn)行綜合改造實(shí)施物業(yè)管理之后，仍然認(rèn)為應(yīng)當(dāng)免費(fèi)享受物業(yè)服務(wù)等公共服務(wù)，因此不愿意交納物業(yè)費(fèi)。最終形成物業(yè)服務(wù)水平低、業(yè)主不滿意、業(yè)主不交費(fèi)的惡性循環(huán)。

　�。ǘ�）車位有效供給不足，停車管理矛盾突出。從群眾反映情況看，車位緊張及停車秩序混亂，是當(dāng)前物業(yè)管理十分突出的問題。20xx年前建成的老舊生活區(qū),很少配建停車設(shè)施，僅有的少量車庫超過95%被業(yè)主出租，改做商業(yè)用途；20xx年至20xx年間建設(shè)的半封閉或封閉小區(qū)，規(guī)劃配建的車位較少，而需求量很高，矛盾最為集中；20xx年之后建設(shè)的小區(qū)，雖然調(diào)高了規(guī)劃車位比，各項(xiàng)管理措施也比較到位，但短缺矛盾仍然十分突出。目前我市規(guī)劃部門確定的車位配建標(biāo)準(zhǔn)最高為每100平方米1個(gè)車位，在第二輛甚至是第三輛汽車已經(jīng)開始大量進(jìn)入市民家庭的時(shí)代，已經(jīng)不能滿足廣大業(yè)主的停車需求。

　　（三）業(yè)主委員會(huì)組建比例低，沒有充分發(fā)揮應(yīng)有的作用。目前我市共成立業(yè)主委員會(huì)272個(gè)，僅占住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的22.6%。多數(shù)業(yè)委會(huì)運(yùn)行不夠規(guī)范，僅有不到10%的業(yè)委會(huì)能夠按照《XX省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定履行職責(zé)，約70%的業(yè)委會(huì)履行職責(zé)比較被動(dòng)，還有個(gè)別業(yè)委會(huì)存在履職越位現(xiàn)象�？傮w看，業(yè)委會(huì)組建比例低，不能依法履職、依法維權(quán)，是目前制約物業(yè)管理水平提升的短板。

　�。ㄋ模�專項(xiàng)維修資金使用門檻高，使用率偏低。專項(xiàng)維修資金的使用，必須經(jīng)占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意才能使用，門檻較高，程序較為復(fù)雜，因此使用情況不多。截止到今年10月，共支出住宅專項(xiàng)維修資金461筆，金額212.31萬元。房改房維修資金由于資金數(shù)額少，申請(qǐng)程序較為復(fù)雜，維修支出也不多。今年前10個(gè)月，共支出維修資金92筆，金額42萬元。

　　（五）物業(yè)項(xiàng)目交接時(shí)未嚴(yán)格履行承接查驗(yàn)手續(xù)，開發(fā)遺留問題比較多。目前新建項(xiàng)目大部分實(shí)行單體驗(yàn)收交房，綜合驗(yàn)收交房比例不到30%，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商交接過程中未嚴(yán)格進(jìn)行承接查驗(yàn)，對(duì)項(xiàng)目存在的問題沒能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決，導(dǎo)致業(yè)主60%以上的投訴與開發(fā)遺留問題有關(guān)，如房屋漏雨，儲(chǔ)藏室、車庫質(zhì)量問題，電梯、消防、地下管網(wǎng)質(zhì)量問題，綠化、人車分流設(shè)計(jì)不達(dá)標(biāo)問題等。

　�。�六）小區(qū)內(nèi)違法建設(shè)屢禁不止，占用公共綠地現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。住宅小區(qū)內(nèi)私搭亂建和占用公共空間種菜現(xiàn)象是個(gè)老大難問題，并且屢禁不止、屢屢反彈，這種現(xiàn)象在20xx年到xx年建成的小區(qū)比較普遍，尤其是城鄉(xiāng)結(jié)合部的小區(qū)和一樓帶小院的小區(qū)更為嚴(yán)重。近幾年結(jié)合裸露土地整治，相關(guān)部門開展了多輪占綠種菜問題整治行動(dòng)，效果較為明顯；但私搭亂建頂風(fēng)而上，而且一旦形成，違法建設(shè)認(rèn)定、拆除等程序復(fù)雜、涉及部門多、處置時(shí)間長，重新恢復(fù)難度極大。

　　三、加強(qiáng)物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議

　　物業(yè)管理與千家萬戶的利益息息相關(guān)，是一項(xiàng)涉及到各級(jí)各有關(guān)部門的系統(tǒng)工程，物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展需要全社會(huì)的共同關(guān)心和支持。為此，提出以下幾點(diǎn)建議：

　�。ㄒ唬┲贫ㄐ碌奈飿I(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施辦法，建立健全配套的法規(guī)體系。我市原物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施辦法于xx年2月開始施行，在《XX省物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)后廢止。建議結(jié)合全市物業(yè)管理的現(xiàn)狀，盡快制定新的適應(yīng)我市實(shí)際、內(nèi)容完善、可操作性強(qiáng)的物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施辦法。明確規(guī)劃部門、建設(shè)管理部門、物業(yè)管理部門、相關(guān)工作部門的`職責(zé)分工，厘清房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、街道、社區(qū)的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)，規(guī)定好小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、安全消防、園林配套、公共空間、水電煤氣、環(huán)衛(wèi)保潔、車輛停放等諸多內(nèi)容。

　�。ǘ�）采取多種舉措，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平。加大宣傳力度，廣泛宣傳物業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)，增強(qiáng)業(yè)主法律意識(shí)和誠信意識(shí)，提高業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)的自覺性。相關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管，督促提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供“菜單式服務(wù)”，由業(yè)主自由選擇“服務(wù)套餐”并按照相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)費(fèi)。構(gòu)建和諧的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主關(guān)系，提高業(yè)主交費(fèi)的主動(dòng)性；建立對(duì)惡意拖欠物業(yè)費(fèi)案件快速審判的綠色通道，對(duì)一些惡意拖欠物業(yè)費(fèi)的行為，依法快速處理。

　�。ㄈ�）增加車位有效供給，規(guī)范小區(qū)停車管理。超前規(guī)劃，科學(xué)合理確定新建住宅小區(qū)車位配建標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格落實(shí)住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)劃審批時(shí)車位的比例。充分挖掘老舊住宅小區(qū)的停車潛力，結(jié)合小區(qū)環(huán)境綜合整治，通過調(diào)整綠化空間、優(yōu)化小區(qū)布局、拆除違法建設(shè)等方式，增加車位。加強(qiáng)管理，依法糾正改變車庫和車位使用功能的行為。鼓勵(lì)有條件的小區(qū)建設(shè)智能立體式停車庫。盤活閑置車位，對(duì)開發(fā)商尚未售出的車位和業(yè)主購買后未使用的車位加以利用。對(duì)小區(qū)內(nèi)占用消防通道停車、占用他人車位停車、亂停車和惡意堵塞進(jìn)出通道等行為，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行勸阻引導(dǎo)，規(guī)范業(yè)主有序停車。

　�。ㄋ模┘訌�(qiáng)業(yè)主委員會(huì)組織建設(shè)，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用。業(yè)主委員會(huì)是做好物業(yè)管理的基礎(chǔ)之一，要學(xué)習(xí)借鑒外地成功經(jīng)驗(yàn)和做法，結(jié)合我市實(shí)際，嚴(yán)格按照相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定，適時(shí)召開業(yè)主大會(huì)，加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。倡導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)成員與居民委員會(huì)成員交叉任職，鼓勵(lì)業(yè)主中的黨代表、人大代表、政協(xié)委員、機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員積極參與業(yè)主委員會(huì)。積極開展業(yè)主委員會(huì)組建和運(yùn)行方面的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)主委員會(huì)成員的思想素質(zhì)和專業(yè)水平。進(jìn)一步理順居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系，推進(jìn)溝通合作，提升社區(qū)物業(yè)管理水平。試點(diǎn)將業(yè)主委員會(huì)建設(shè)情況納入到對(duì)街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)的年終考核，提高基層對(duì)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作的重視程度。

　�。ㄎ澹﹪�(yán)格實(shí)行物業(yè)綜合驗(yàn)收制度，防止開發(fā)商遺留問題影響后期的物業(yè)管理。有關(guān)部門要加大監(jiān)管力度，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位做好物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)工作，并辦理各類資料移交手續(xù)；認(rèn)真落實(shí)《XX省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《XX省新建物業(yè)質(zhì)量保修金管理辦法》（X建發(fā)〔xx〕5號(hào)）的規(guī)定，建立物業(yè)質(zhì)量保修金制度，明確保修工作的受理、實(shí)施的程序和標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化對(duì)保修責(zé)任的監(jiān)管，切實(shí)維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

　�。�六）創(chuàng)新維修資金使用方式，出臺(tái)相關(guān)辦法。使用住房專項(xiàng)維修資金時(shí)，可以采取委托、集合、默認(rèn)、公示、異議等有效表決方式，提高表決效率。建立應(yīng)急維修機(jī)制，明確應(yīng)急維修范圍和標(biāo)準(zhǔn)，開通緊急情況維修資金使用的快速通道，簡化維修資金使用審批程序，對(duì)危及房屋使用和業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全等緊急情況，可不經(jīng)業(yè)主“雙三分之二”表決同意直接使用維修資金，由居委會(huì)（村委會(huì)）、業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同組織搶修。試點(diǎn)業(yè)主大會(huì)管理維修資金，逐步將維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理和使用，物業(yè)管理部門、街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)全程進(jìn)行監(jiān)管。

　�。ㄆ撸┘哟笮�區(qū)執(zhí)法力度，清理違法建設(shè)、破壞公共綠地等行為。明確各級(jí)執(zhí)法機(jī)構(gòu)工作職責(zé)，著重解決住宅小區(qū)違法建設(shè)、侵占公共部位、破壞公共綠地、占用消防通道、住宅樓開飯店等突出問題。城管執(zhí)法部門要加大執(zhí)法力度，及時(shí)開展執(zhí)法活動(dòng)，對(duì)拒不配合行政執(zhí)法的，依法申請(qǐng)人民法院予以強(qiáng)制執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強(qiáng)配合，對(duì)違法違規(guī)行為及時(shí)進(jìn)行勸阻和報(bào)告，積極協(xié)助執(zhí)法活動(dòng)開展。

　�。ò耍┲С种腔畚飿I(yè)建設(shè)，開展互聯(lián)網(wǎng)+服務(wù)。將互聯(lián)網(wǎng)思維融入物業(yè)管理中，加快搭建基于大數(shù)據(jù)的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，開展互聯(lián)網(wǎng)+服務(wù)。依托智慧城市建設(shè)，制定智慧物業(yè)建設(shè)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，推廣智慧住宅小區(qū)應(yīng)用系統(tǒng)，建設(shè)智能物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)和電子投票平臺(tái)；綜合開發(fā)利用各類信息資源，開展智能家居、公共設(shè)施管理、智能停車管理、水電氣費(fèi)自動(dòng)抄表等智能化物業(yè)服務(wù)綜合管理應(yīng)用；鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、通訊運(yùn)營企業(yè)和社會(huì)資本對(duì)已建小區(qū)進(jìn)行智慧物業(yè)改造，實(shí)現(xiàn)小區(qū)管理和服務(wù)的智能化和信息化。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告12

　　為了使“加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理”主席協(xié)商會(huì)議更加富有成效，市政協(xié)文教衛(wèi)體委組織部分委員組成調(diào)研組，在傅紹平副主席帶領(lǐng)下，調(diào)研視察了市城區(qū)住宅小區(qū)，組織召開了座談會(huì)，對(duì)我市小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問題進(jìn)行了認(rèn)真分析思考，并借鑒了外地好的做法，形成了這份調(diào)研報(bào)告，供主席會(huì)議協(xié)商參考。

　　一、發(fā)展現(xiàn)狀

　　近年來，市政府高度重視物業(yè)管理工作，把物業(yè)管理作為加強(qiáng)社會(huì)管理、建設(shè)完美社區(qū)、提高市民生活質(zhì)量、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的一項(xiàng)重要的民生工程來抓，有效改善了市民的居住環(huán)境，提升了城市品位和市民生活品質(zhì)。

　　1。健全了物業(yè)管理規(guī)范制度體系。20xx年以來，市政府根據(jù)全市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況，先后制定出臺(tái)了一系列規(guī)范性文件，涉及前期物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、物業(yè)保修金、物業(yè)維修資金管理等主要領(lǐng)域，形成了相對(duì)完整、較為完善的政策管理體系，極大地推動(dòng)了相關(guān)工作的順利開展。

　　2。強(qiáng)化了對(duì)物業(yè)主體的培育和監(jiān)管。培育和引導(dǎo)本地企業(yè)做大做強(qiáng)。20xx年常德福吉物業(yè)公司晉升為一級(jí)資質(zhì)，實(shí)現(xiàn)了本地一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)零的突破。加強(qiáng)對(duì)市場主體的監(jiān)管。依法實(shí)行市場準(zhǔn)入制度；建立了資質(zhì)年度考核制度和物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用動(dòng)態(tài)管理檔案，并且加強(qiáng)了信用評(píng)價(jià)成果的運(yùn)用。

　　3。提高了服務(wù)水平拓展了服務(wù)領(lǐng)域。引進(jìn)保利、金碧、萬達(dá)等一批國內(nèi)優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)駐常服務(wù)，傳播先進(jìn)的物業(yè)管理理念。通過專題培訓(xùn)、專家講座、開展競賽、外出考察等多種方式提高本土物業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平。引導(dǎo)和拓展物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目從過去簡單的保安、保潔、維修等基本內(nèi)容，發(fā)展到目前的家政服務(wù)、代收代繳、車輛管理、特約服務(wù)等方方面面。

　　4。加強(qiáng)了對(duì)物業(yè)管理硬件設(shè)施投入把關(guān)。制定了物業(yè)管理用房、業(yè)主公共活動(dòng)用房等物業(yè)管理硬件設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理用房面積按小區(qū)總建筑面積的3‰—5‰配建，最低不得少于50O；業(yè)主公共活動(dòng)用房按照3‰—5‰配建，最低不得少于100O。并將物業(yè)管理硬件設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)納入了全市房屋建設(shè)技術(shù)規(guī)范。

　　二、主要問題

　　雖然我市小區(qū)物業(yè)管理取得了長足發(fā)展，但也暴露出不少問題，與黨委政府的要求、與社會(huì)和人民群眾的期待還有一定的差距。

　　1。車輛停放無序。

　　由于前期建設(shè)車位配套比例較低，加上近年來我市私家車保有量的迅速增加，小區(qū)內(nèi)有限的停車位（庫）已無法滿足業(yè)主車輛的停放需求，致使小區(qū)內(nèi)大量車輛無處停放，部分小區(qū)停車猶如見縫插針“搶車位”，擠占人行道、綠化帶已成常態(tài)，占用消防通道、堵路堵門也時(shí)有發(fā)生，造成小區(qū)內(nèi)交通堵塞，進(jìn)而引發(fā)各類糾紛。市城區(qū)金色曉島小區(qū)就出現(xiàn)過因?yàn)樗�人的車輛停放在車庫門口，車庫業(yè)主家小孩半夜生病需要急診時(shí)而無法開車，一氣之下怒砸堵庫之車的案例。

　　2。違法建設(shè)不止。

　　部分小區(qū)存在嚴(yán)重的亂搭亂建現(xiàn)象，如有的一樓居民占用公共空間圈建小院、在陽臺(tái)周圍搭棚、破墻開店；有的頂樓搭建閣樓；有的違規(guī)搭設(shè)外置防盜網(wǎng)，影響城市整體美觀；有的高檔別墅小區(qū)甚至出現(xiàn)業(yè)主大興土木推倒重建；還有的業(yè)主私自改變房屋的居住功能，租與他人開飯店、茶館，開公司、做倉庫，嚴(yán)重影響周邊業(yè)主的日常生活。上述情況多是因沒有及時(shí)制止而其它業(yè)主跟風(fēng)效仿，導(dǎo)致不少小區(qū)亂搭亂建現(xiàn)象禁而不止、愈演愈烈。

　　3。物業(yè)費(fèi)用難收。

　　目前市城區(qū)物業(yè)企業(yè)中有相當(dāng)部分企業(yè)實(shí)際處于虧損狀態(tài)，除了規(guī)模因素外，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低、物業(yè)費(fèi)收繳率不高也是重要原因。目前多層住宅為0。5—0。8元/平米，高層住宅為1。0—1。5元/平米，部分小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還維持在10年前的水平。據(jù)武陵區(qū)調(diào)查表明，20xx年小區(qū)業(yè)主欠費(fèi)額度平均達(dá)25%，個(gè)別小區(qū)高達(dá)45%以上，而物業(yè)企業(yè)能夠承受呆賬的臨界點(diǎn)大致在10%。不少業(yè)主常以房屋質(zhì)量差、服務(wù)不滿意等各種理由拒交物業(yè)費(fèi)。不斷降低的收費(fèi)額度導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降形成了惡性循環(huán)。例如水岸名苑物業(yè)費(fèi)收繳率不到70%，該小區(qū)已修建10余年，房屋維修資金收繳不到位，業(yè)主因屋頂漏水、水管破裂、停車緊張等原因拒交物業(yè)費(fèi)。

　　4。各類亂象頻發(fā)。

　　小區(qū)物業(yè)服務(wù)涉及業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司、政府職能部門等多個(gè)主體，一旦其中任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會(huì)導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)亂象頻發(fā)，影響社會(huì)安定與和諧。如鴻升別墅南區(qū)部分業(yè)主以多種理由拒交物業(yè)費(fèi)先后導(dǎo)致多家物業(yè)公司運(yùn)轉(zhuǎn)不暢而退出小區(qū)，小區(qū)內(nèi)垃圾成堆，業(yè)主苦不堪言；芙蓉盛世小區(qū)因物業(yè)公司與業(yè)主就停車服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目溝通不及時(shí)，導(dǎo)致發(fā)生業(yè)主沖撞停車道閘，損壞公共財(cái)物事件；金色曉島和公園世家小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)公司人員制止業(yè)主搭建陽光房而被毆打事件；荷塘月色小區(qū)業(yè)主為爭奪業(yè)委會(huì)主任一職大打出手致傷住院。

　　5。行政執(zhí)法缺位。

　　政府有關(guān)職能部門管理缺位，導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域呈現(xiàn)“孤島”現(xiàn)象。物業(yè)管理涉及的政府職能部門眾多，部門行政執(zhí)法沒有延伸到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，如公安部門過多依賴物業(yè)公司并沒有執(zhí)法權(quán)限的保安維護(hù)小區(qū)治安；城管、規(guī)劃部門對(duì)小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象處理不及時(shí)甚至不處理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)又無力制止；消防部門對(duì)小區(qū)車輛占用消防通道沒有明確的處理辦法。

　　6。公共服務(wù)缺失。

　　敞開式小區(qū)大多沒有明確服務(wù)主體，基本上依賴社區(qū)提供的基本服務(wù)，而社區(qū)因?yàn)槿肆�和資金的'原因無法保障，部分敞開式小區(qū)因服務(wù)主體不明確，衛(wèi)生、治安、交通等服務(wù)項(xiàng)目長期處于無序狀態(tài)。許多政府投入大量資金改造的小區(qū)存在亂象反彈的隱患。如西苑新村政府投資900多萬元對(duì)小區(qū)道路、下水道等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了大規(guī)模改造，但至今沒有專業(yè)化或自治組織物業(yè)服務(wù)進(jìn)入，僅靠一位老人清掃衛(wèi)生，亂搭違建、臟亂現(xiàn)象隨時(shí)有反彈的可能。

　　三、原因分析

　　我市的物業(yè)管理存在的這些問題在全國來說有其共性的一面，也有其特殊性，應(yīng)認(rèn)真分析，科學(xué)應(yīng)對(duì)，其主要原因：

　　1。對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)有差距，重視不夠�，F(xiàn)階段物業(yè)管理與人們的期待還有較大的差距，主要還是對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)不夠到位，尤其是區(qū)縣（市）、街道、社區(qū)對(duì)物業(yè)管理缺乏系統(tǒng)研究和深入思考，沒有作為全局工作來考慮，宣傳和引導(dǎo)力度不夠，導(dǎo)致物業(yè)管理的社會(huì)地位一直未能得到凸顯。同時(shí)，近幾年我市著力開展的完美社區(qū)建設(shè)和網(wǎng)格化管理工作與物業(yè)管理關(guān)聯(lián)性研究不夠，結(jié)合不緊。沒有將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)范疇，物業(yè)企業(yè)無法享受在稅收、財(cái)政等方面的優(yōu)惠和扶持政策，政府對(duì)物業(yè)管理的政策支持不明顯。

　　2。物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為不規(guī)范，服務(wù)水平較低。物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理水平不高，部分企業(yè)內(nèi)部管理制度不健全，管理流程不科學(xué)，沒有或很少有內(nèi)部考核和獎(jiǎng)懲機(jī)制。個(gè)別企業(yè)在業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)、企業(yè)運(yùn)營面臨困難的情況下，為降低成本，便開始減員減薪，搞衛(wèi)生的是“奶奶級(jí)”，當(dāng)保安的是“爺爺級(jí)”員工，降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)現(xiàn)象的加劇，形成惡性循環(huán)。物業(yè)行業(yè)專業(yè)人才匱乏，大部分物業(yè)企業(yè)缺乏具有專業(yè)素養(yǎng)和綜合素質(zhì)的人才，從業(yè)人員的服務(wù)意識(shí)和管理經(jīng)驗(yàn)不足，與業(yè)主日益多樣化的居住需求存在很大差距。

　　3。部分業(yè)主素質(zhì)不高，業(yè)主自治機(jī)構(gòu)作用發(fā)揮不夠。業(yè)主的物管意識(shí)普遍淡薄。一是難以組織成立業(yè)主大會(huì)和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。目前，我市僅有27%的小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，而且有相當(dāng)部分名存實(shí)亡無法正常開展工作。二是業(yè)主自治機(jī)構(gòu)運(yùn)作欠規(guī)范，基層糾紛處理機(jī)制效率不高。業(yè)主委員會(huì)委員準(zhǔn)入門檻低，素質(zhì)參差不齊，加之業(yè)主委員會(huì)不具備法人資格，街道、社區(qū)對(duì)其缺乏有效的監(jiān)管和處罰，導(dǎo)致其運(yùn)作不規(guī)范，有的甚至成為個(gè)別業(yè)主謀取私利的媒介。三是業(yè)主缺乏共同家園意識(shí)。不愛護(hù)共用財(cái)物、不講衛(wèi)生、不遵守公共秩序等現(xiàn)象較為普遍，個(gè)別業(yè)主甚至惡意拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，給物業(yè)管理帶來阻力。

　　4。物業(yè)管理設(shè)施基礎(chǔ)差，硬件建設(shè)跟不上。一方面由于部分房地產(chǎn)開發(fā)商受利益驅(qū)使，提高容積率、改變建筑物用途、偷工減料降低房屋質(zhì)量、電梯以次充好、不按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)隨意更改環(huán)境及相關(guān)配套設(shè)施，沒有配備或者沒有配足物業(yè)用房與相關(guān)設(shè)施設(shè)備。另一方面部分老舊小區(qū)和政府投資的廉租房、公租房，由于規(guī)劃、住建等部門在規(guī)劃設(shè)計(jì)把關(guān)時(shí)沒有要求預(yù)留物業(yè)管理用房和業(yè)主公共活動(dòng)用房，導(dǎo)致不具備實(shí)施物業(yè)管理的硬件條件。

　　四、幾點(diǎn)建議

　　調(diào)查組認(rèn)為，小區(qū)物業(yè)系列問題不解決好，會(huì)留下諸多后遺癥。首先是小區(qū)停車、治安等問題會(huì)擴(kuò)散到社會(huì)，或侵占公共空間或引起社會(huì)不穩(wěn)定，增加社會(huì)管理難度；其次是由于部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出會(huì)不斷增加政府公共服務(wù)投入，街道、社區(qū)等基層組織將不堪重負(fù)；第三是直接導(dǎo)致部分市民生活質(zhì)量下降。因此，應(yīng)引起足夠重視。

　　1。強(qiáng)化措施，加大對(duì)物業(yè)管理工作的支持力度。建議盡快出臺(tái)《常德市物業(yè)管理?xiàng)l例》地方性法規(guī)，從法制層面保障其發(fā)展。將物業(yè)管理工作納入各級(jí)黨委、政府議事日程，并作為年度績效評(píng)估考核內(nèi)容。將物業(yè)管理納入完美社區(qū)網(wǎng)格化管理范疇，加強(qiáng)區(qū)縣、街道、社區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的人員配備和隊(duì)伍建設(shè)，健全基層物業(yè)服務(wù)與糾紛處理機(jī)制。各級(jí)財(cái)政要保障各級(jí)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的工作經(jīng)費(fèi)。設(shè)立物業(yè)管理專項(xiàng)基金，主要用于推廣物業(yè)行業(yè)的創(chuàng)新、增值服務(wù)，對(duì)服務(wù)優(yōu)質(zhì)、社會(huì)反映良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，積極引導(dǎo)社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐老舊小區(qū)進(jìn)行服務(wù)，對(duì)老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理作出良好成績的給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于明顯虧損的企業(yè)給予適當(dāng)補(bǔ)貼。

　　2。明確職責(zé)，構(gòu)建完善的聯(lián)動(dòng)管理體系。充分發(fā)揮各職能部門的作用，推動(dòng)行政執(zhí)法向小區(qū)院內(nèi)延伸。發(fā)揮房管部門作為全市物業(yè)管理行業(yè)主管部門在制定政策和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及統(tǒng)籌協(xié)調(diào)與督導(dǎo)指導(dǎo)方面的作用，進(jìn)一步明確規(guī)劃、城管、住建、公安、質(zhì)監(jiān)、消防、物價(jià)等部門在小區(qū)物業(yè)管理工作中的職責(zé)，形成責(zé)任明確、分工協(xié)作的工作機(jī)制，并將他們的投訴電話公示在各小區(qū)醒目位置，便于及時(shí)受理業(yè)主投訴。同時(shí)發(fā)揮區(qū)縣（市）政府（管委會(huì)），尤其是街道辦事處和社區(qū)的作用，把“安全、潔凈、方便、和諧、快樂”的完美社區(qū)建設(shè)目標(biāo)延伸至小區(qū)內(nèi)，使小區(qū)成為完美社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容。幫助建立業(yè)主委員會(huì)，選擇物業(yè)服務(wù)模式，協(xié)調(diào)各方搞好小區(qū)的監(jiān)督、管理和服務(wù)。

　　3。分類指導(dǎo)，探索建立多樣性的物業(yè)服務(wù)模式。對(duì)新建和老舊小區(qū)，封閉式和敞開式小區(qū)進(jìn)行分類指導(dǎo)，選擇合適的服務(wù)模式。重點(diǎn)探索針對(duì)敞開式老舊小區(qū)的物業(yè)管理模式，規(guī)模較大的小區(qū)，可采取聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理，規(guī)模較小的小區(qū)，可采取“統(tǒng)一打包”方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。推廣紫橋小區(qū)物業(yè)管理模式，鼓勵(lì)街道或社區(qū)成立物業(yè)服務(wù)中心（登記注冊(cè)）進(jìn)行管理或物業(yè)管理委員會(huì)進(jìn)行自治，專項(xiàng)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)無法實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理的小區(qū)。研究針對(duì)保障房小區(qū)和農(nóng)民安置公寓區(qū)物業(yè)管理的措施，做到服務(wù)不留死角。

　　4。創(chuàng)新管理，提升物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平。推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)整合、改制、兼并和重組，培育一批具有較強(qiáng)競爭力、較大規(guī)模的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)一步支持本地物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng)，樹立行業(yè)標(biāo)桿。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立新型社區(qū)商業(yè)服務(wù)模式，延伸服務(wù)鏈條，不斷滿足潛在的市場需求，提升服務(wù)能力，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)升級(jí)轉(zhuǎn)型。及時(shí)化解物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展中的問題和矛盾，推動(dòng)我市物業(yè)服務(wù)水平快速提升。加快建設(shè)監(jiān)督體系，大力培育業(yè)委會(huì)，提高業(yè)委會(huì)組建率、專業(yè)性和公信力，讓業(yè)主直接參與對(duì)物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督和合作，形成由政府牽頭、相關(guān)部門和業(yè)主共同參與的新格局。

　　5。倡導(dǎo)誠信，增強(qiáng)物業(yè)主體的自覺意識(shí)。正面引導(dǎo)與懲戒并舉。一方面加強(qiáng)對(duì)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的宣傳。通過各類媒體、小區(qū)宣傳欄等加大宣傳力度，增強(qiáng)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和廣大業(yè)主等物業(yè)主體各方的責(zé)任和自覺意識(shí)。強(qiáng)化示范帶頭，通過廣大黨員干部的模范帶頭作用去影響廣大業(yè)主，增進(jìn)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知和理解，提高市民對(duì)物業(yè)服務(wù)的認(rèn)同感，提高物業(yè)服務(wù)人員的社會(huì)地位和職業(yè)自豪感，營造有利于物業(yè)管理的良好社會(huì)氛圍。另一方面建立誠信管理制度，建立物業(yè)主體各方的誠信檔案，對(duì)不守誠信的企業(yè)法人和業(yè)主進(jìn)行失信懲戒，是黨員干部和公職人員的還要進(jìn)行問責(zé)。

　　6。突破難點(diǎn)，推動(dòng)小區(qū)物業(yè)管理全面提升。以拆除小區(qū)違法建筑和老舊院落改造為突破口，對(duì)違法建筑進(jìn)行梳理，確定牽頭單位，明確分批整治目標(biāo)，開展聯(lián)合整治行動(dòng)。對(duì)老舊小區(qū)采取以獎(jiǎng)代補(bǔ)方式，落實(shí)市中心城區(qū)兩級(jí)財(cái)政配套資金，對(duì)我市城區(qū)老舊院落和敞開式老舊小區(qū)分期分批進(jìn)行改造。按照總體規(guī)劃、綜合整治、分類改造、一院一策的原則，對(duì)老舊院落安防設(shè)施完善、路面平整處理、停車位（線）劃定、垃圾裝運(yùn)處置、環(huán)境整治、管理用房配置、水電“一戶一表”工程、雨污分流、管線序化等功能性專項(xiàng)改造，確保整體工作真正惠及民生。注重宣傳發(fā)動(dòng)，激發(fā)廣大群眾參與拆違和院落改造的熱情。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告13

　　物業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會(huì)建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容， 市物業(yè)管理工作也是文明城市創(chuàng)建的重要組成部分。根據(jù)安排，我們對(duì)**市物業(yè)管理工作進(jìn)行了調(diào)研，具體調(diào)研情況如下：

　　一、物業(yè)管理的基本情況

　　總體看，我市物業(yè)管理工作有以下四個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮不好。四是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)企業(yè)現(xiàn)狀

　　我市物業(yè)管理從 年前后開始起步，至今發(fā)展僅 年時(shí)間。據(jù)調(diào)查，截至 年底，在我市注冊(cè)的物業(yè)企業(yè)共有24家，其中三級(jí)資質(zhì)企業(yè)10家，從業(yè)人員367余人。外地物業(yè)企業(yè)在我市開展服務(wù)的3家，從業(yè)人員約32人。

　�。ǘ�）物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

　　目前，全市共有物業(yè)管理小區(qū)34個(gè)，物業(yè)管理面積239。1萬平方米。

　　1、新建城市住宅小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。我市新建住宅小區(qū)主要指20xx年后開工建設(shè)的住宅小區(qū)，共有16個(gè)，房屋建筑面積143萬平方米，住宅套數(shù)有1。2萬余套，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到95%以上。其中有國際現(xiàn)代城住宅小區(qū)獲得**市物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區(qū)稱號(hào)。

　　2、 老小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。老小區(qū)主要是20xx年建成的住宅小區(qū)，共18個(gè)，房屋建筑面積96。1萬平方米，住宅套數(shù)有0。85萬余套，物業(yè)管理覆蓋率不足50%。

　　3、住宅專項(xiàng)維修資金的歸集和使用情況。從20xx年開始?xì)w集住宅專項(xiàng)維修資金以來，累計(jì)歸集資金1372。79萬余元。

　　（三）小區(qū)業(yè)主委員會(huì)現(xiàn)狀

　　截止20xx年底，全市住宅小區(qū)已成立業(yè)主委員會(huì)6個(gè)。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)， 90。5%的小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)狀況漠不關(guān)心，造成業(yè)主大會(huì)召開困難。61。9%的小區(qū)在業(yè)主入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會(huì)，沒有組建業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)。個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。50%的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立程序不規(guī)范，未通過業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。62。5%的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會(huì)，也未能起到應(yīng)有作用。

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理行政機(jī)制現(xiàn)狀

　　在《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《 市物業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行）》中明確：（1）房地產(chǎn)行政主管部門是物業(yè)所在地的物業(yè)管理的主管部門，對(duì)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理；（2）居民委員會(huì)、村民委員會(huì)依法對(duì)社區(qū)進(jìn)行管理和提供服務(wù)，對(duì)社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督，調(diào)解物業(yè)管理糾紛；（3）街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府協(xié)助有關(guān)行政管理部門對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。但在實(shí)際的工作中，市房管局人手不足，對(duì)物業(yè)管理中的問題疲于應(yīng)付；街道、社區(qū)居委會(huì)很難插手小區(qū)的物業(yè)管理工作，對(duì)物業(yè)公司無法制約，物業(yè)公司通常對(duì)其不理不睬，對(duì)工作不配合甚至是阻擾街道、社區(qū)居委會(huì)的正常工作。按照《 市物業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行）》中有關(guān)職能的劃分，物業(yè)管理涉及國土、住建、民政、城管、物價(jià)、公安、工商、供水、供電、質(zhì)檢、通信、街道、社區(qū)居委會(huì)等相關(guān)部門的配合，但各相關(guān)部門普遍存在重建設(shè)、輕管理的思想，沒有形成工作合力，對(duì)物業(yè)管理中存在的問題缺乏相關(guān)的應(yīng)急機(jī)制和有效的管理措施，導(dǎo)致物業(yè)管理問題突出。

　　20xx年以來，我市針對(duì)物業(yè)管理工作先后出臺(tái)了《 市物業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行）》《 市住宅維修資金管理實(shí)施辦法》，市房管局也出臺(tái)了配套性文件《 市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》《關(guān)于規(guī)范 市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和市城區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格的通知》《關(guān)于規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)工作的通知》等文件，為理順物業(yè)管理體制、規(guī)范物業(yè)管理行為、提高老住宅小區(qū)物管水平、發(fā)揮業(yè)主自治機(jī)構(gòu)作用、加強(qiáng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理等打下了一定的基礎(chǔ)。

　　二、物業(yè)管理存在的.主要問題及原因分析。

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)企業(yè)存在的主要問題及原因分析。

　　1、物業(yè)服務(wù)公司小、弱、散突出。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來我市物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊，平均每個(gè)物業(yè)管理小區(qū)建筑面積僅7萬平方米，物業(yè)公司管理面積也不足10萬平方米，由于管理項(xiàng)目較小，管理規(guī)模不大，綜合實(shí)力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會(huì)資源浪費(fèi)，效率低、效益差，也難以進(jìn)一步吸引優(yōu)秀人才從事物業(yè)服務(wù)行業(yè)。

　　2、物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)。從調(diào)查的結(jié)果來看，物業(yè)企業(yè)主動(dòng)上門服務(wù)率為32%，小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)人員的綜合滿意度為61%，這表明物業(yè)公司的服務(wù)意識(shí)不是很強(qiáng)。

　　3、物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理不規(guī)范。一是少數(shù)企業(yè)以犧牲業(yè)主資產(chǎn)的保值增值和小區(qū)環(huán)境為代價(jià)，產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益。二是少數(shù)物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，擅自在小區(qū)公共部位開展經(jīng)營，全部收入歸企業(yè)方所有。三是少數(shù)物業(yè)企業(yè)存在惡性競爭，低價(jià)傾銷，壓低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

　　4、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)不高。一是物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識(shí)，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時(shí)滿足。二是物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)很重要的工作，維修不及時(shí)、不到位，使業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。

　　5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營困難。一是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，嚴(yán)重制約了行業(yè)的健康發(fā)展。據(jù)調(diào)查，我市24家物業(yè)企業(yè)的34個(gè)項(xiàng)目，有31個(gè)項(xiàng)目虧損，幾個(gè)項(xiàng)目硬撐不下去了，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤。二是政府沒有建立物業(yè)服務(wù)調(diào)節(jié)機(jī)制和平衡機(jī)制。例如：同一職能機(jī)構(gòu)管理著水電氣的價(jià)格與物業(yè)服務(wù)價(jià)格，卻沒有建立相應(yīng)的平衡機(jī)制。當(dāng)水電氣的價(jià)格不斷上升時(shí)，物業(yè)服務(wù)成本隨之增加卻沒有消化來源。同樣，其它成本費(fèi)用價(jià)格上漲時(shí)，物業(yè)服務(wù)成本仍然沒有消化來源，導(dǎo)致了收入支出的剪刀叉現(xiàn)象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存的危機(jī)日益突出。三是物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員報(bào)酬低。調(diào)查表明，我區(qū)物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員平均報(bào)酬僅1200元/月，低于社會(huì)平均工資，且沒有購買任何社會(huì)保險(xiǎn)，勞資雙方潛在矛盾十分突出。

　�。ǘ�）物業(yè)發(fā)展存在的主要問題及原因分析。

　　1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取難。主要表現(xiàn)在：一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強(qiáng)，服務(wù)質(zhì)量差，服務(wù)不到位，導(dǎo)致住戶有意見而拒絕繳費(fèi)。二是業(yè)主物業(yè)消費(fèi)意識(shí)淡薄。較大一部分業(yè)主來自農(nóng)村，對(duì)物業(yè)管理概念不深，對(duì)物業(yè)服務(wù)的配合度不高，接受不了這一新生社會(huì)產(chǎn)物。三是建設(shè)工程遺留問題隨著物業(yè)交接，將問題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，成為住戶不繳費(fèi)的借口。五是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費(fèi)不及時(shí)等。

　　2、建設(shè)工程遺留問題引發(fā)物業(yè)糾紛。

　　有以下三種情況：

　�。�1）工程質(zhì)量遺留問題。主要表現(xiàn)有：①盡管通過了竣工驗(yàn)收，但向業(yè)主交房時(shí)仍存在共用設(shè)施設(shè)備不完備的情況，如管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、道路、景點(diǎn)等設(shè)施未完工，影響業(yè)主居住，房屋本體外墻滲漏等等。②由于前期物業(yè)服務(wù)現(xiàn)在大多仍為開發(fā)商屬下的物業(yè)公司承擔(dān)，因此多數(shù)業(yè)主認(rèn)為開發(fā)商對(duì)建設(shè)質(zhì)量的完善與有關(guān)承諾的兌現(xiàn)責(zé)任自然應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)，并往往以此作為衡量物業(yè)公司服務(wù)效果的重要指標(biāo)。③開發(fā)中的工程質(zhì)量遺留問題很難及時(shí)得到根本解決。這些問題遺留到物業(yè)使用階段，業(yè)主接房后往往很難與開發(fā)商打交道，從而很容易轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，引發(fā)矛盾。

　　（2）開發(fā)商物業(yè)銷售中遺留下來的問題。主要有：①未安裝一戶一表（前期的老小區(qū)及集資房）；②銷售廣告內(nèi)容與實(shí)際交房時(shí)不一致；③擅自將小區(qū)公用部分（如屋頂、公共綠化地等）承諾給少數(shù)業(yè)主使用；④擅自改變公共設(shè)施用途、物管房用途、會(huì)所及車庫用途等。

　�。�3）建管不分帶來的問題。我市開發(fā)企業(yè)下屬的物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)，往往被定位為促銷或售后服務(wù)，僅作為開發(fā)的附屬產(chǎn)品，一些物業(yè)公司與開發(fā)商一鍋吃飯，導(dǎo)致了部分物業(yè)公司失去了獨(dú)立生存的能力。

　　3、老住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差，缺乏專項(xiàng)維修資金。我市2000年前建成的住宅小區(qū)配套建設(shè)水平低， 基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備差，娛樂休閑設(shè)施很少。目前許多住宅小區(qū)的共用部位，公用設(shè)施設(shè)備急需維修養(yǎng)護(hù)和改造；娛樂休閑設(shè)施也急需改善，而這些小區(qū)沒有專項(xiàng)維修資金，根本無力進(jìn)行舊小區(qū)改造。

　　4、住宅專項(xiàng)維修資金的歸集和使用存在的問題。

　�。�1）住宅專項(xiàng)維修資金收繳困難。主要集中為已辦理了房產(chǎn)證的業(yè)主，他們不愿意再繳納住宅專項(xiàng)維修資金，這就造成了一幢房屋或一個(gè)小區(qū)只有部分業(yè)主歸集了住宅專項(xiàng)維修資金。

　�。�2）開發(fā)企業(yè)挪用已歸集的住宅專項(xiàng)維修資金。住宅專項(xiàng)維修資金一般由開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一收取，再交到財(cái)政局、房管局指定的專用帳戶上。開發(fā)企業(yè)不及時(shí)上交給房管局，造成住宅專項(xiàng)維修資金的拖欠，很容易激發(fā)與業(yè)主間的矛盾，給后期物業(yè)管理帶來困難。

　　（三）小區(qū)業(yè)主委員會(huì)存在的主要問題及原因分析。

　　1、業(yè)主委員會(huì)的選舉產(chǎn)生過程中存在著瑕疵。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立程序不規(guī)范，未通過業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。導(dǎo)致成立后，作用發(fā)揮普遍不理想。在實(shí)踐中，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督缺乏有效的手段，使業(yè)主難以有組織地參加管理和表達(dá)對(duì)物業(yè)管理的看法。

　　2、組成業(yè)主委員會(huì)的人員結(jié)構(gòu)不夠理想。委員們多是由退休的老年人組成，年齡結(jié)構(gòu)老化，知識(shí)水平及專業(yè)素質(zhì)普遍不是很高，法律意識(shí)相對(duì)淡薄。

　　3、業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)費(fèi)來源無法自行解決。業(yè)主委員會(huì)的資金來源可通過三種方法籌集：一是由小區(qū)全體業(yè)主分?jǐn)�；二是通過經(jīng)營小區(qū)公用部位的收益來獲取費(fèi)用；三是通過贊助取得。但在實(shí)際的操作中，這三種資金來源渠道均有很大難度，幾乎就無法實(shí)行。由于沒有經(jīng)費(fèi)來源，業(yè)主委員會(huì)的日常工作都很難開展。

　　4、業(yè)主委員會(huì)沒有自己的辦公用房或辦公場所。據(jù)調(diào)查，我區(qū)80%的小區(qū)沒有業(yè)委會(huì)用房。如果租房作為辦公用房，不僅費(fèi)用高，而且業(yè)主委員會(huì)的工作也不方便。

　　5、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)召開的困難大。時(shí)間、地點(diǎn)均不好確定，與會(huì)業(yè)主很難達(dá)到2/3以上，業(yè)主參與意識(shí)不強(qiáng)，就連書面征求意見也有難度，導(dǎo)致很多重大事項(xiàng)無法決定。

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理機(jī)制存在的主要問題及原因分析。

　　1、物業(yè)管理法律法規(guī)不健全。首先，物業(yè)管理立法滯后。除了2007年10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》有關(guān)章節(jié)規(guī)定和2003年9月1日正式實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》及地方性相關(guān)配套法規(guī)外，一直沒有國家級(jí)行業(yè)法規(guī)可以遵循。其次，物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清。具體表現(xiàn)在：法律責(zé)任不清楚；供水、供電、供氣等有關(guān)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系不明確；作為經(jīng)濟(jì)合同一方主體的業(yè)主委員會(huì)是否具備訴訟資格等等。

　　2、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個(gè)部門，有時(shí)各種矛盾會(huì)交織在一起。從全市看，缺乏一個(gè)部門有效的協(xié)調(diào)各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問題久拖不絕；開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清；街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)，但房屋性質(zhì)改變卻責(zé)任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。如：大多數(shù)小區(qū)業(yè)主將車庫用于住房或經(jīng)營，接通水、氣等，存在安全隱患，居民反映強(qiáng)烈。而水、氣主管部門認(rèn)為只要用戶申請(qǐng)，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)，但作為房屋主管部門的房管局卻無法干預(yù)。

　　3、物業(yè)服務(wù)缺乏市場競爭機(jī)制。我市物業(yè)服務(wù)市場還沒有真正引入市場競爭機(jī)制，大多

　　數(shù)物業(yè)企業(yè)并不是通過招投標(biāo)進(jìn)入物業(yè)市場的，造成了許多物業(yè)企業(yè)缺乏競爭意識(shí)和責(zé)任意識(shí)。據(jù)調(diào)查，我市專業(yè)物業(yè)公司只占37。5％，開發(fā)商下屬企業(yè)占54。1％，外聘服務(wù)企業(yè)占12。5％。多數(shù)物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商是相互依賴的關(guān)系。

　　三、完善物業(yè)管理的建議和措施。

　　（一）加強(qiáng)我市物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的建議和措施。

　　１、創(chuàng)造條件，積極鼓勵(lì)物業(yè)公司兼并、合并，走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路，做大做強(qiáng)物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵(lì)有實(shí)力的社會(huì)實(shí)體興辦物業(yè)公司，對(duì)從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。

　�。病⑻岣呶飿I(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》，爭取政府的支持的同時(shí)，提高經(jīng)營能力，加強(qiáng)與業(yè)主、業(yè)委會(huì)的溝通交流，達(dá)成共識(shí)。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷創(chuàng)新服務(wù)項(xiàng)目。將每一項(xiàng)服務(wù)工作的程序都規(guī)范化，編制成具體的《操作手冊(cè)》，成為員工的行動(dòng)指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對(duì)員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時(shí)更應(yīng)該注重個(gè)人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。四是物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行收費(fèi)考核，建立內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制。

　　（二）加快我市物業(yè)行業(yè)發(fā)展的建議和措施。

　　1、加大政府政策扶持力度。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)稅免收，所得稅減半征收；對(duì)農(nóng)轉(zhuǎn)非40、50人員參照國有企業(yè)下崗40、50人員政策執(zhí)行，鼓勵(lì)企業(yè)擴(kuò)大農(nóng)民工使用，增加就業(yè)崗位。

　　2、加大宣傳力度，引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費(fèi)觀念。深入宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《 市物業(yè)管理實(shí)施辦法（暫行）》等有關(guān)法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理對(duì)小區(qū)環(huán)境的重要性，使物業(yè)企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，推動(dòng)整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康、有序發(fā)展。

　�。ㄈ�）完善小區(qū)業(yè)主委員會(huì)制度的建議和措施。

　�。�、逐步推行業(yè)主誠信檔案的建立。對(duì)小區(qū)業(yè)主在水、電、氣物業(yè)管理等費(fèi)用的交納、參加業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)等會(huì)議的出席率、自覺維護(hù)小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備等相關(guān)行為逐步建立電子信用檔案。

　　２、政府相關(guān)部門參與業(yè)主委員會(huì)的組建。首屆業(yè)主大會(huì)的召開和業(yè)主委員會(huì)組建，應(yīng)在街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)的組織下，在房管、公安部門的指導(dǎo)監(jiān)督下按程序進(jìn)行，并將有關(guān)材料報(bào)社區(qū)居委會(huì)，街道辦事處、房管局備案登記，公安機(jī)關(guān)根據(jù)備案登記表刻發(fā)印章。 ３、將業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自覺接受社區(qū)居委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)，參加社區(qū)居委會(huì)舉辦的各項(xiàng)活動(dòng)，同時(shí)，邀請(qǐng)社區(qū)居委會(huì)參加業(yè)委會(huì)的活動(dòng)，對(duì)業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會(huì)與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)出面協(xié)調(diào)處理，街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

　　4、加強(qiáng)組織業(yè)主委員會(huì)成員的培訓(xùn)，提高業(yè)委會(huì)成員的總體素質(zhì)。

　�。ㄋ模┙�立健全物業(yè)管理新機(jī)制的建議和措施。

　　1、建立健全物業(yè)管理行政新機(jī)制。按照屬地管理的原則，成立黨組織領(lǐng)導(dǎo)下，由社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)構(gòu)成的三方聯(lián)動(dòng)的社區(qū)服務(wù)工作新機(jī)制，實(shí)現(xiàn)雙向進(jìn)入、交叉任職，業(yè)主委員會(huì)成員、物業(yè)公司經(jīng)理在社區(qū)居委會(huì)黨組任職，社區(qū)居委會(huì)干部義務(wù)擔(dān)任物業(yè)公司總監(jiān)和業(yè)主委員會(huì)副主任。并在小區(qū)中設(shè)立社區(qū)便民服務(wù)部，由物業(yè)公司指派專人值班，負(fù)責(zé)接待處理業(yè)主投訴和日常生活事務(wù)，業(yè)主委員會(huì)定期值日，社區(qū)居委會(huì)配備專門的物管員，落實(shí)好相關(guān)的經(jīng)費(fèi)。共同幫助物業(yè)公司調(diào)解糾紛，協(xié)調(diào)矛盾，特別是解決公共服務(wù)、戶籍、計(jì)生、社保、民政、就業(yè)等涉及民生的問題。

　　民政、公安、計(jì)生、社保、人社、國土、住建、房管、工商、供水、供電、鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處等部門的窗口單位與物業(yè)企業(yè)進(jìn)行對(duì)接。在物業(yè)企業(yè)代業(yè)主辦理日常生活事務(wù)時(shí)，職能部門

　　應(yīng)提供便民服務(wù)通道。業(yè)主自己辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)，要求提供該小區(qū)物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)居委會(huì)的證明。使業(yè)主們慢慢地認(rèn)可物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)這一級(jí)組織，漸漸地接受物業(yè)這一行業(yè)，逐步形成物業(yè)管理服務(wù)意識(shí)。同時(shí)，啟動(dòng)職能部門領(lǐng)導(dǎo)問責(zé)機(jī)制，對(duì)履職不到位的進(jìn)行問責(zé)，提高部門管理的主動(dòng)性，逐步形成政企聯(lián)動(dòng)的小區(qū)管理社區(qū)化機(jī)制。具體步驟上，可選擇城區(qū)建筑面積較大、入住率較高的小區(qū)作為試點(diǎn)，積累經(jīng)驗(yàn)，后期穩(wěn)步推進(jìn)。

　　2、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)制。從房屋預(yù)售開始，物業(yè)管理應(yīng)同步介入，對(duì)房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開發(fā)建設(shè)企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。物業(yè)企業(yè)前期介入所產(chǎn)生的費(fèi)用可由開發(fā)建設(shè)企業(yè)承擔(dān)。建立物業(yè)招投標(biāo)競爭機(jī)制。根據(jù)我市物業(yè)管理發(fā)展的需要啟動(dòng)物業(yè)管理招投標(biāo)制度。

　　3、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機(jī)制。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機(jī)制。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解，逐步建立和完善司法調(diào)解制度，化解居民糾紛和及時(shí)處理侵害居民合法權(quán)益的事件。

　　另外，物業(yè)糾紛中的大部分由房屋質(zhì)量和共用部位、公用設(shè)施設(shè)備不完善引起的，在小區(qū)規(guī)劃審批和竣工驗(yàn)收時(shí)加強(qiáng)管理，在物業(yè)承接查驗(yàn)和房屋交付使用方面實(shí)行備案制度，嚴(yán)格房屋質(zhì)量和設(shè)施設(shè)備配套關(guān)，為物業(yè)管理奠定硬件基礎(chǔ)。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告14

　　近年來，隨著我縣城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展，建成了一大批住宅小區(qū)。在xxxx高速上遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，一幢幢漂亮的高層矗立在xx南岸，綿延數(shù)公里，與防洪大堤交相輝映，奠定了一座現(xiàn)代化城市的雛形。這些住宅小區(qū)遍及城區(qū)各個(gè)區(qū)域，配套的小區(qū)物業(yè)管理也由此經(jīng)歷了從無到有，從摸索試點(diǎn)到穩(wěn)步發(fā)展，管理對(duì)象從單一的住宅小區(qū)發(fā)展到商場、超市、辦公樓等各類領(lǐng)域，形成了包括房屋及相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境保潔、安全巡查、綠化管養(yǎng)等各類物業(yè)服務(wù)。但由于物業(yè)管理在我縣起步比較晚，發(fā)展相對(duì)滯后，出現(xiàn)了大大小小的矛盾和問題，現(xiàn)已成為影響居民正常生活的焦點(diǎn)問題，亟需采取有效對(duì)策來加以改進(jìn)和解決。

　　一、基本現(xiàn)狀

　　截至目前，我縣已建成小區(qū)和各單位家屬樓137個(gè)，建筑面積123萬平方米，規(guī)劃住房12711套，入住44489人。入住人口占城區(qū)總?cè)丝诘?4%。建設(shè)方式主要為：90年代各單位在后院集資建設(shè)的房屋占15%，商品房占70%，小產(chǎn)全權(quán)房占10%，保障性住房占5%。

　　我縣物業(yè)管理有三種模式。一是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，全縣有物業(yè)服務(wù)企業(yè)13家，資質(zhì)全部為暫定三級(jí)，從業(yè)人員244人，雖然服務(wù)小區(qū)只有26個(gè)，但這些小區(qū)住宅總面積約59萬平方米，近乎占建成商住樓總面積的一半。二是自主管理、自治小區(qū)70個(gè)，這是小區(qū)管理的主要形式，占全縣建成住宅小區(qū)的一半，管理住房面積約52萬平方米，占到建成商住樓總面積的四成左右。三是無人管理小區(qū)，涉及小區(qū)41個(gè)，面積約12萬平方米。

　　二、小區(qū)管理存在的問題

　　通過統(tǒng)計(jì)數(shù)字可以看出，目前全縣絕大部分住宅小區(qū)處于自主管理或無人管理狀態(tài)，關(guān)乎六、七千戶群眾的切身利益。就物業(yè)公司管理的26個(gè)小區(qū)而言，也有收費(fèi)難、管理難、業(yè)主與物業(yè)錯(cuò)位、服務(wù)缺失等諸多問題。這些問題不僅直接影響到居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量，而且疊加累積極易造成群體上訪，影響全縣穩(wěn)定大局。分析我縣住宅小區(qū)及物業(yè)管理，主要有以下五方面問題：

　　(一)準(zhǔn)入門檻低，服務(wù)不規(guī)范。我縣現(xiàn)有13家物業(yè)公司，資質(zhì)全部為暫定三級(jí)，從業(yè)人員244人，注冊(cè)資本都在50萬—100萬元，平均每家公司員工不到20人，規(guī)模小，實(shí)力弱。物業(yè)管理人員大都為退休人員和下崗工人，沒有經(jīng)過正規(guī)培訓(xùn)，不懂物業(yè)服務(wù)，更談不上持證上崗，整體人員素質(zhì)令人堪憂。物業(yè)服務(wù)大都僅僅限于看大門、搞衛(wèi)生，業(yè)主很少見到物業(yè)公司管理人員。小區(qū)院內(nèi)車輛亂停亂放、閑雜人員自主進(jìn)出、小商小販吆喝叫賣、小孩隨意玩耍等現(xiàn)象比比皆是。即使衛(wèi)生打掃也不徹底，大多只是清早掃一遍，而且只掃院子和道路，不管角落和樓梯，小區(qū)環(huán)境難盡人意。門衛(wèi)基本上就是開鎖大門、收取停車費(fèi)，安保防范流于形式，失盜事件屢有發(fā)生。

　　(二)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高低不一，收費(fèi)難度大。一方面，物業(yè)公司收費(fèi)項(xiàng)目不一，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自定，高低參差不齊。高層小區(qū)收費(fèi)項(xiàng)目最多的`有物業(yè)服務(wù)費(fèi)、地下室服務(wù)費(fèi)、生活垃圾費(fèi)、電梯費(fèi)等，合計(jì)達(dá)1800元，個(gè)別小區(qū)趕上了咸陽市的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);除此以外，對(duì)出入車輛還要收取停車費(fèi)。小區(qū)收費(fèi)有的按面積計(jì)征，有的按戶平攤，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參差不齊，上下之間相差數(shù)倍，群眾反響比較強(qiáng)烈。另一方面，管理無抓手，收費(fèi)難度很大。舊小區(qū)水、電、暖分戶管理，自主購買，物業(yè)收費(fèi)全憑自覺，收費(fèi)難度很大，一些小區(qū)甚至連取暖費(fèi)都難以及時(shí)收取，影響居民生活。新建小區(qū)借鑒西安、咸陽經(jīng)驗(yàn)，對(duì)水、電等實(shí)行智能卡統(tǒng)一管理，減少了物業(yè)收費(fèi)難度，管理比較方便，但是個(gè)別物業(yè)公司在水、電收費(fèi)中有私自加價(jià)行為，監(jiān)管難度大，業(yè)主不滿意。

　　(三)基礎(chǔ)設(shè)施不健全，物業(yè)公司不愿管。一是規(guī)劃設(shè)計(jì)不到位。規(guī)劃是龍頭，規(guī)劃建設(shè)亂，則物業(yè)管理亂。主要表現(xiàn)在各單位后院家屬樓，臨街見縫插針單體樓工程，由于受地形狹窄和建設(shè)規(guī)模小等因素影響，小區(qū)的綠化、亮化、停車位和物業(yè)用房等基礎(chǔ)設(shè)施無法配建，規(guī)模小、成本高，物業(yè)管理無利可圖，甚者可能虧本，導(dǎo)致物業(yè)公司不愿進(jìn)駐管理，這是造成小區(qū)自治或無人管理的主要原因。二是建設(shè)工程質(zhì)量有硬傷。建設(shè)工程質(zhì)量問題本身屬開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，但工程交付使用后，因質(zhì)量問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商推諉扯皮，業(yè)主維權(quán)和利益訴求無人理睬，這類事件往往釀成上訪案件。如鴻運(yùn)大廈電梯質(zhì)量問題，水電苑地面滲水問題，恒海家園自來水管道漏水等問題，上訪時(shí)間長達(dá)幾年，問題得不到妥善解決。三是提前交付埋隱患。按照國家規(guī)定，在工程交付使用前，開發(fā)商必須組織相關(guān)單位人員進(jìn)行消防單項(xiàng)驗(yàn)收和電梯單項(xiàng)驗(yàn)收，最后進(jìn)行工程總體驗(yàn)收。但調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，我縣好多開發(fā)項(xiàng)目未經(jīng)任何驗(yàn)收而擅自交付使用，業(yè)主入住后，因室外工程未完工，樓內(nèi)天然氣未安裝到位，有線電視未安裝到位，電梯和消防未驗(yàn)收等問題，引發(fā)集體上訪。比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，曾多次群訪。

　　(四)業(yè)主結(jié)構(gòu)多元化，維權(quán)主張難統(tǒng)一。由于業(yè)主來自社會(huì)各個(gè)階層，社會(huì)經(jīng)歷、收入水平、文化修養(yǎng)等不同，認(rèn)識(shí)問題、處理問題的方式、方法也不盡相同，導(dǎo)致物業(yè)管理工作難度加大，而且規(guī)模越大越難管理。一是站位不同，意愿相左。小區(qū)空地有車的想留車位，電動(dòng)車主要建車棚，其他住戶還要收費(fèi)，意愿不一，相互爭執(zhí)，難以協(xié)商。二是業(yè)主錯(cuò)位，反“主”為“客”。大多數(shù)業(yè)主對(duì)自己的權(quán)利和義務(wù)認(rèn)識(shí)不清，不知道自己該享受什么權(quán)利，履行哪方面義務(wù)，甚至淡定處之，對(duì)小區(qū)集體事項(xiàng)不聞不問，聽之任之。相當(dāng)一部分小區(qū)業(yè)主委員會(huì)不能正常履行職責(zé)，幾年難以召開業(yè)主大會(huì)。三是良莠不齊、素質(zhì)欠缺。物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身是有償服務(wù)，部分業(yè)主沒有形成對(duì)物業(yè)管理有償服務(wù)意識(shí)，缺乏社會(huì)公德，只要服務(wù)，不愿交費(fèi)，抱有蹭熱、蹭物業(yè)的市儈意識(shí)。據(jù)調(diào)查，縣城各小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳比例大多在70%至90%。如西街紫薇花園住戶88戶，今年收繳68戶，繳納比例77%。最好的隘巷新村、姜嫄雅居收繳比例90%。

　　(五)宏觀環(huán)境有影響，管理體制未理順。房地產(chǎn)市場與物業(yè)管理是皮與毛，唇與齒的關(guān)系。有的小區(qū)因房地產(chǎn)市場不景氣，建成后入住率低，物業(yè)服務(wù)經(jīng)營管理成本高、支出大，服務(wù)質(zhì)量就差，如永豐御景苑。有的項(xiàng)目資金短缺，進(jìn)展緩慢，不能按期交房，如紫薇花城。有的雖然按照合同約定時(shí)間交房，但因工程質(zhì)量和配套設(shè)施不完善，導(dǎo)致物業(yè)管理難度增大，比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等。特別是“小產(chǎn)權(quán)”房，由于沒有完全產(chǎn)權(quán)，規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程質(zhì)量難以監(jiān)管等原因，遺留問題較多，管理難度很大，已經(jīng)成為物業(yè)糾紛的“多發(fā)地”。另一方面，實(shí)事求是地講，物業(yè)管理工作機(jī)制尚未形成。根據(jù)中省市關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理的文件精神和要求，按照“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅(jiān)持以物業(yè)行政主管部門為行業(yè)指導(dǎo)，屬地鎮(zhèn)(社區(qū))為主體進(jìn)行社會(huì)管理的總體要求，形成以屬地社區(qū)居委會(huì)為主的“部門(單位)、鎮(zhèn)、社區(qū)居委會(huì)”三級(jí)物業(yè)管理體系。但是在現(xiàn)實(shí)工作中，全縣物業(yè)一旦有問題，鎮(zhèn)和各社區(qū)居委會(huì)管理職責(zé)缺失，由縣物業(yè)行政主管部門直接處理。這樣的管理缺位，在一定程度上助推了我縣物業(yè)管理的混亂局面，這也是我縣物業(yè)管理問題得不到長期有效解決的直接誘因。

　　三、對(duì)策和建議

　　農(nóng)民向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移、居住向小區(qū)集中是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然要求�；鶎庸芾響�(yīng)適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的要求，逐步實(shí)現(xiàn)以村委會(huì)管理為重向以社區(qū)、住宅小區(qū)為重的轉(zhuǎn)變，更好地服務(wù)社區(qū)居民。對(duì)于我縣的轄區(qū)物業(yè)管理要分類指導(dǎo)，區(qū)別對(duì)待，標(biāo)本兼治，穩(wěn)步推進(jìn)。

　　(一)積極探索建立物業(yè)監(jiān)管體系。一是完善機(jī)制。物業(yè)管理要遵循“重心下移、屬地管理”的總體原則，堅(jiān)持以物業(yè)行政主管部門為行業(yè)指導(dǎo)，屬地鎮(zhèn)(社區(qū))為主體進(jìn)行社會(huì)管理的總體要求，建立以屬地社區(qū)居委會(huì)為主的“部門(單位)、鎮(zhèn)、社區(qū)居委會(huì)”三級(jí)物業(yè)管理體系。二是摸清底子。在理順工作關(guān)系的前提下，由房管所負(fù)責(zé)，各鎮(zhèn)(社區(qū))居委會(huì)配合，針對(duì)城區(qū)新老小區(qū)進(jìn)行地毯式調(diào)查統(tǒng)計(jì)，將各小區(qū)的名稱、住戶信息、住房情況和物業(yè)管理情況等信息全部登記造冊(cè)，然后按照各居委會(huì)所劃定的片區(qū)將小區(qū)的信息分解到各居委會(huì)，由各居委會(huì)制定具體的實(shí)施方案，負(fù)責(zé)實(shí)施小區(qū)物業(yè)監(jiān)督管理工作。三是強(qiáng)化業(yè)務(wù)指導(dǎo)。建議參照外地經(jīng)驗(yàn)，將房管所升級(jí)為科級(jí)建制單位，便于協(xié)調(diào)部門關(guān)系，提升物業(yè)監(jiān)管水平。

　　(二)嚴(yán)把物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入關(guān)。凡是進(jìn)入xxxx縣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在物業(yè)行政主管部門注冊(cè)登記，對(duì)于不登記備案的服務(wù)企業(yè)，一律叫停不得進(jìn)駐小區(qū)開展工作。對(duì)于新建開發(fā)項(xiàng)目，在發(fā)房屋預(yù)售證前，要求開發(fā)企業(yè)對(duì)小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)招標(biāo)，選定服務(wù)質(zhì)量好、態(tài)度好、信譽(yù)好、且管理規(guī)范的企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)。同時(shí)，繳納一定的履約保證金，規(guī)范制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為，便于調(diào)處物業(yè)與業(yè)主的糾紛，防止騙取物業(yè)管理資金行為的發(fā)生。

　　(三)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司人員的培訓(xùn)。受收入水平、群眾理念、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等因素制約，在當(dāng)前和今后相當(dāng)一個(gè)時(shí)期，物業(yè)服務(wù)在我縣可能屬于微利行業(yè)。但作為服務(wù)企業(yè)，只有不斷提高自身素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量，才是立身之本，只有服務(wù)質(zhì)量提高了，廣大住戶才會(huì)認(rèn)可。物業(yè)行政主管部門應(yīng)每半年組織一次物業(yè)管理知識(shí)講座，提高從業(yè)人員的自身素質(zhì);每年組織一次省級(jí)物業(yè)從業(yè)人員的培訓(xùn)，力爭在2-3年內(nèi)全部實(shí)現(xiàn)物業(yè)人員持證上崗。

　　(四)強(qiáng)化物業(yè)費(fèi)收繳管理。物業(yè)費(fèi)收繳是困擾物業(yè)服務(wù)的最大難題，直接關(guān)乎物業(yè)管理的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。要解決好收費(fèi)問題，必須解決好以下三個(gè)問題：一是標(biāo)準(zhǔn)�，F(xiàn)有物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分類較粗，質(zhì)量要求不嚴(yán)，物價(jià)部門應(yīng)對(duì)此調(diào)研，細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)要求。二是抓手。大中城市的小區(qū)實(shí)行智能卡管理，物業(yè)收費(fèi)比較容易。我縣新建小區(qū)水、電實(shí)行統(tǒng)一管理，經(jīng)適房小區(qū)還一并納入了取暖管理，物業(yè)收費(fèi)幾乎沒有什么障礙。問題是老舊小區(qū)水、電、暖全部分戶管理，自主購買，沒有制約手段，收費(fèi)普遍比較困難。可以對(duì)這樣的小區(qū)實(shí)行改造，水、電、暖統(tǒng)一管理或統(tǒng)管其中的1-2項(xiàng)，財(cái)政予以適當(dāng)獎(jiǎng)補(bǔ)。改造后聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)駐管理。三是監(jiān)督。小區(qū)應(yīng)該設(shè)立公示牌，收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全部公開，誰交誰欠張榜公開告知，用途結(jié)余定期公示，消除業(yè)主的思想疑慮。同時(shí)，要接受業(yè)主委員會(huì)的管理，努力提高物業(yè)服務(wù)管理水平，為業(yè)主提供一個(gè)舒心的良好環(huán)境。

　　(五)強(qiáng)化對(duì)業(yè)主自主管理的引導(dǎo)。業(yè)主是小區(qū)法定的主人，調(diào)動(dòng)業(yè)主的積極性，增強(qiáng)業(yè)主的主人翁意識(shí)對(duì)于提高小區(qū)管理水平至關(guān)重要。首先，要加強(qiáng)引導(dǎo)，做好老舊小區(qū)物業(yè)管理的推行工作。由居委會(huì)牽頭，負(fù)責(zé)組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主委員會(huì)的首屆選舉和換屆、改選工作，督促收繳轄區(qū)內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金。指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開展業(yè)主自治管理或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，調(diào)處物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛。在有條件的小區(qū)，試點(diǎn)建立小區(qū)黨支部或臨時(shí)黨支部，發(fā)揮黨員作用，搞好自主管理。其次，要搞好宣傳。通過采取行之有效的宣傳手段，加大宣傳力度，提高廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的知曉率，消除認(rèn)識(shí)誤區(qū)，更好地行使權(quán)利，履行義務(wù)，樹立正確、健康的消費(fèi)理念，創(chuàng)建宜居小區(qū)，構(gòu)建和諧家園。

　　(六)加大推進(jìn)老舊住宅小區(qū)整治力度。由縣物業(yè)行政主管部門牽頭，各鎮(zhèn)(社區(qū))居委會(huì)配合，按照因地制宜，逐步實(shí)施，分類管理的原則，采取由物業(yè)公司管理、原建房單位管理、業(yè)主自治管理等多種途徑，對(duì)現(xiàn)有舊住宅小區(qū)進(jìn)行摸底調(diào)查，分類排隊(duì)，集中整治。其中：對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，大多數(shù)業(yè)主同意實(shí)行市場化管理的老舊小區(qū)，應(yīng)積極引入物業(yè)公司管理;對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施不健全、大多數(shù)業(yè)主不同意實(shí)行市場化管理的老舊小區(qū)，應(yīng)以確保小區(qū)衛(wèi)生清潔和治安秩序?yàn)榛�本服�?wù)，由業(yè)主委員會(huì)自治管理;對(duì)單位集資建設(shè)的住宅樓，由其原建設(shè)單位自行負(fù)責(zé)物業(yè)管理涉及事宜。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)規(guī)劃的執(zhí)法管理和房地產(chǎn)市場監(jiān)管，規(guī)范并逐步取締“小產(chǎn)權(quán)”房，嚴(yán)格質(zhì)量監(jiān)管，完善基礎(chǔ)設(shè)施，消除硬件缺失，為開展物業(yè)管理奠定良好基礎(chǔ)。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告15

　　為推動(dòng)我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理工作健康、規(guī)范發(fā)展，縣人大常委會(huì)決定對(duì)縣城住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況專題調(diào)研，并將此項(xiàng)工作列入常委會(huì)20xx年工作要點(diǎn)。調(diào)研組自7月份起，利用大約三個(gè)月的時(shí)間，通過深入各住宅小區(qū)實(shí)地察看、聽取情況介紹、召開座談會(huì)、發(fā)放調(diào)查問卷、走訪群眾、利用互聯(lián)網(wǎng)征求意見、赴xx西……等地考察等形式，了解我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的整體情況，分析現(xiàn)狀，查找問題，學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)真研究對(duì)策和建議，圓滿完成了調(diào)研工作任務(wù)�，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

　　一、我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

　　1、住宅小區(qū)的基本情況

　　根據(jù)住建局提供的住宅小區(qū)情況，本次實(shí)際調(diào)研居民住宅小區(qū)54個(gè)，總建筑面積600035平方米，住宅3975套，已入住人口約1.1萬人。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小約有30個(gè)，住房近3000套，這部分住宅投入使用后，加上目前空置的住宅，全部入住后，小區(qū)的入住人口將近到30000人。占到城區(qū)居住人口近50%。

　　分析我縣住宅小區(qū)的基本情況，主要呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn)：

　�。ㄒ唬┳≌�性質(zhì)多樣。我們將其劃分為以下五類：一是早期由政府建設(shè)的商品房，土地屬劃拔，政府承建，定價(jià)出售，住戶沒有完整的產(chǎn)權(quán)。如1993年建成的文筆小區(qū)。二是各單位為解決本單位職工住房問題，由單位承建的職工住宅小區(qū)，土地多是劃拔，房屋定價(jià)出售或分配，住戶沒有取得產(chǎn)權(quán)證，目前多數(shù)已經(jīng)轉(zhuǎn)手。這類小區(qū)有40個(gè)，占到小區(qū)總數(shù)的74%，但規(guī)模都比較小，多在30戶左右；三是開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū)，土地出讓，市場出售，是真正的商品房；四是由村委在集體土地開發(fā)或村民在自有宅基地上建設(shè)的住宅小區(qū)，即現(xiàn)在所稱的小產(chǎn)權(quán)房，多處在新城區(qū)，一般規(guī)模也比較小，多自建自管；五是目前落實(shí)保障性住房政策，由政府承建的公租房，廉租房等各類保障性住房。

　　（二）建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不一。主體建筑方面，有1993年建成文筆小區(qū)是蓋板房，逐步發(fā)展到現(xiàn)在有磚混結(jié)構(gòu)、半框架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)，剪力墻結(jié)構(gòu)等。配套設(shè)施建設(shè)方面，有只有主體住宅，沒有任何公用建筑小區(qū)（如電信住宅樓）；大多數(shù)配套設(shè)施建設(shè)不齊，無綠地、無車位、無物業(yè)用房、無公廁等各種情況比較普遍；比較來說，寶鄉(xiāng)大廈、龍輝小區(qū)配套設(shè)施較好。

　�。ㄈ�）規(guī)模差別較大。調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中，大的有龍輝小區(qū)559套，幸福小區(qū)三個(gè)區(qū)650套，小的有煙草小區(qū)僅8套。其中，20戶以下的小區(qū)有14個(gè)，21-50戶的有19個(gè)，51-100有14個(gè)，100-200戶的有5個(gè)，500戶以上的2個(gè)。

　　（四）舊住宅多且分散。調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中，20xx年以前建成的小區(qū)占到35個(gè)，大約占到65%，大多為單位建設(shè)的職工住宅樓，多隨單位辦公址而建，比較分散；包括文筆小區(qū)在內(nèi)，大多建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低，多為磚混結(jié)構(gòu)房。

　　2、物業(yè)管理的基本情況

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)企業(yè)發(fā)展情況。目前我縣在工商注冊(cè)的物業(yè)公司有7家。其中目前在我縣開展服務(wù)業(yè)務(wù)的有4家，服務(wù)小區(qū)6個(gè)，占小區(qū)總數(shù)的10%，住宅877套，占總住宅數(shù)量的22%；目前還沒有一家企業(yè)具有相應(yīng)從業(yè)資質(zhì)。

　�。ǘ�）業(yè)主大會(huì)及業(yè)主員會(huì)成立情況

　　目前，我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的有2家，分別為幸福小區(qū)、寶鄉(xiāng)大廈，但都沒有召開業(yè)主大會(huì)，通過逐戶上門認(rèn)字、打電話征求意見等形式產(chǎn)生，目前都還沒有步入工作的正軌。

　�。ㄈ�）小區(qū)的物業(yè)管理情況

　　調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中，有3個(gè)由住建局的下屬物業(yè)服務(wù)部門管理，基本屬行政化管理，有29個(gè)小區(qū)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)管理。物業(yè)機(jī)構(gòu)管理的有14個(gè)小區(qū)，業(yè)主自治的有8個(gè)。建管不分，物業(yè)服務(wù)從屬于建設(shè)單位，沒有工程驗(yàn)收的圖紙及相關(guān)資料，對(duì)小區(qū)工程建設(shè)的基本情況全然不知；服務(wù)項(xiàng)目少，大多數(shù)物業(yè)服務(wù)只負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生和看大門，好一點(diǎn)的小區(qū)有保安服務(wù)和維修服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量相對(duì)都比較差，服務(wù)制度落實(shí)不到位，沒有明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一，最高的有每月每平米1.1元，低的每月每平米0.35元，還有部分單位職工住宅樓每戶每月收取25元；物業(yè)從業(yè)人員工資偏低，一般月工資不超800元，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員都不穩(wěn)定。

　　二、存在的主要問題

　　調(diào)研組認(rèn)為，我縣城區(qū)居民住宅小區(qū)物業(yè)管理總體還處于起步階段，物業(yè)管理還不規(guī)范，不能健康有序地運(yùn)行。存在的突出問題主要有以下幾個(gè)方面：

　　1、工程建設(shè)的遺留問題

　　小區(qū)工程建設(shè)的遺留問題是形成物業(yè)糾紛主因，也是物業(yè)管理健康運(yùn)行的最大難題。一是許多小區(qū)建設(shè)手續(xù)不完善，住戶入住后一直不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證；二是工程質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)，房屋在質(zhì)保期內(nèi)就出現(xiàn)一些質(zhì)量問題，比如寶鄉(xiāng)大廈存在屋頂漏水、地基裂縫、地下車庫漏水嚴(yán)重等現(xiàn)象；三是工程未驗(yàn)收，甚至未完工就入住的問題，如鴻福源住戶入住兩年多了，至今門前地下室還是個(gè)大坑，雨天不能排水，居民出行不便；四是未嚴(yán)格按照規(guī)劃建設(shè)公共建筑和共用設(shè)施，如綠化、花池、活動(dòng)場地、停車位、供熱設(shè)施、物業(yè)用房等。這些問題引起住戶的十分不滿，怨氣和矛盾就會(huì)轉(zhuǎn)假到物業(yè)管理頭上，使得部分小區(qū)物業(yè)管理矛盾激化。

　　2、歷史原因形成的問題

　　一是政府于早期建設(shè)住宅小區(qū)，劃拔土地、定價(jià)出售，按照現(xiàn)行政策，住戶沒有完整的產(chǎn)權(quán)，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，出現(xiàn)屋頂漏水、立面破損、排水不通等大的維修問題責(zé)任權(quán)利不清，無法解決。如文筆小區(qū)政府還保留有部分產(chǎn)權(quán)，沒有任何利益，卻還要承擔(dān)維修責(zé)任；幸福小區(qū)屬政府定價(jià)出售，專項(xiàng)維修基金至今沒有著落，屋頂漏水等維修問題得不到解決，矛盾日益加劇。二是部分單位建設(shè)的住宅樓，受當(dāng)時(shí)條件限制，規(guī)劃、建設(shè)、用地等方面不夠規(guī)范，配套不齊、無綠地、無停車位、甚至無門房，加之房屋年久失修，遺留問題得不到解決，住戶怨聲載道。部分由原單位管理，當(dāng)房屋多次轉(zhuǎn)手，幾乎無本單位人員居住的時(shí)候就會(huì)放棄管理，部分原建設(shè)單位因機(jī)構(gòu)改革已經(jīng)撤并，由住戶自管。這類舊住宅小區(qū)約有半數(shù)以上，已成為廣大住戶反映強(qiáng)烈的熱點(diǎn)和難點(diǎn)。

　　3、專項(xiàng)維修基金收繳不到位

　　調(diào)研的54個(gè)小區(qū)中，僅有7個(gè)小區(qū)收繳了專項(xiàng)維修基金，僅占13%。收繳標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，有按房價(jià)2%或3%收取，有按每戶5000元收取。由部分單位建設(shè)的職工住宅樓，已年久失修，漏水、排水等問題已嚴(yán)重影響到住戶的正常生活，維修資金沒有著落。由政府建設(shè)的文筆小區(qū)和政府定價(jià)出售的幸福小區(qū)目前房屋的維修問題也十分的緊迫。已收繳了專項(xiàng)維修基金的7小區(qū)，只有寶鄉(xiāng)大廈存入了專戶。

　　4、物業(yè)企業(yè)的發(fā)展嚴(yán)重滯后

　　通過當(dāng)工商注冊(cè)的僅7家，掛靠服務(wù)的1家，都沒有取得相應(yīng)的服務(wù)資質(zhì)；物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)偏低，年齡相對(duì)偏高，文化水平偏低，缺乏正規(guī)的培訓(xùn)，管理人員持證上崗率只有5％左右，管理人員文憑在大專以上文化程度的只有10％。

　　5、物業(yè)管理模式落后，經(jīng)營活動(dòng)不規(guī)范

　　部分建設(shè)單位、開發(fā)商把自建小區(qū)的物業(yè)服務(wù)作為照顧自己親友就業(yè)的'一個(gè)途徑，把物業(yè)服務(wù)變成了管理，這種自建自營，建管不分的落后模式還普遍存在。全縣70多個(gè)小區(qū)中，只有不到10個(gè)是聘請(qǐng)物業(yè)企業(yè)管理。這種模式的運(yùn)行無形中加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的數(shù)量，加之我縣住宅小區(qū)大多規(guī)模較小，服務(wù)項(xiàng)目少，服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，收繳率低，造成企業(yè)管理成本高，形成虧損，公平的市場競爭機(jī)制、良性循環(huán)機(jī)制無法建立。部分單位建設(shè)小區(qū)，隨著本單位職工的減少逐漸放棄了管理，由住戶分單元、分樓推選部分住房或一些退休老干部管理，有的有點(diǎn)報(bào)酬，有的是義務(wù)服務(wù)。部分物業(yè)企業(yè)管理人員簡單認(rèn)為物業(yè)服務(wù)就是看大門、打掃衛(wèi)生、收取管理費(fèi)用等簡單的事，對(duì)住戶反映的問題不能積極主動(dòng)解決，管理跟不上，有的小區(qū)住戶反映有時(shí)幾天也看不打掃人員，服務(wù)工作遠(yuǎn)不能滿足居民的實(shí)際需求。調(diào)研的54個(gè)小區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)都沒有工程驗(yàn)收的圖紙和相關(guān)資料，對(duì)小區(qū)建設(shè)的基本情況不清，大多小區(qū)沒有制定物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)制度或公約，少有的部分也得不落實(shí)。

　　6、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作機(jī)制尚未形成

　　業(yè)主對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)模糊，不能正確處理維權(quán)意識(shí)與責(zé)任意識(shí)的關(guān)系。調(diào)研統(tǒng)計(jì)，有95%以上的業(yè)主對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》不了解或知道一點(diǎn)，對(duì)物管企業(yè)的服務(wù)要求往往會(huì)超出合理范圍。例如：在調(diào)查中，各個(gè)小區(qū)反映最多的頂層住戶出現(xiàn)樓頂漏水的問題，在業(yè)主與物業(yè)交涉未果時(shí)，往往會(huì)采取拒交物業(yè)費(fèi)的方式來處理。有些業(yè)主認(rèn)為我不交物業(yè)管理費(fèi)是因?yàn)槲也蛔』蛘卟恍枰�物業(yè)管理。使業(yè)主與物管企業(yè)之間關(guān)系僵化，陷入惡性循環(huán)的怪圈。

　　召開業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)困難，業(yè)主委員會(huì)發(fā)展極度滯后。住房對(duì)業(yè)主大會(huì)缺乏認(rèn)識(shí)，不愿意參加業(yè)主委員會(huì)，全縣成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)僅有幸福小區(qū)和寶鄉(xiāng)大廈2個(gè)，都是在相關(guān)部門確定好候選人之后通過上門簽字，打電話征求意見的方式產(chǎn)生。政府部門的宣傳教育和指導(dǎo)工作做的不夠。

　　三、意見和建議

　　針對(duì)物業(yè)管理中存在的突出問題，為了進(jìn)一步加強(qiáng)我縣物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，調(diào)研組提出如下意見與建議：

　　1、加強(qiáng)居民住宅小區(qū)的工程建設(shè)管理

　　工程建設(shè)的遺留問題是物業(yè)管理工作的源頭問題，相關(guān)職能部門要認(rèn)真落實(shí)工程建設(shè)的各項(xiàng)監(jiān)管措施，要按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定，根據(jù)我縣的實(shí)際，制定好切實(shí)可行的小區(qū)建設(shè)管理辦法和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格組織實(shí)施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。規(guī)劃設(shè)計(jì)一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設(shè)施、對(duì)車位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容；工程建設(shè)要嚴(yán)把工期和質(zhì)量關(guān)；組織驗(yàn)收，應(yīng)將小區(qū)各類附屬工程（含地下管道隱蔽工程）列入驗(yàn)收內(nèi)容；要著力解決目前存在的未開工即出售、未完工未驗(yàn)收即入住的問題。

　　2、加強(qiáng)對(duì)小區(qū)物業(yè)管理工作的管理和監(jiān)督

　　一是督促開發(fā)商依法在銷售房屋之前選聘物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，制定臨時(shí)管理規(guī)約并將之明示房屋買受人；二是嚴(yán)格落實(shí)開發(fā)商向物業(yè)企業(yè)移交各類竣工圖紙等物業(yè)資料并向房管部門備案的制度；三是強(qiáng)化日常管理，政府職能部門與居委會(huì)相互配合，形成合力加大執(zhí)法力度，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)違法行為和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為；四是加大調(diào)處力度，及時(shí)化解各類物業(yè)管理矛盾糾紛。五是要組織不定期巡查，對(duì)管理水平低、信用等級(jí)差、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的企業(yè)予以通報(bào)批評(píng)，甚至取消在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格，維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益。

　　3、要強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)

　　一是要主動(dòng)介入，認(rèn)真分析研究當(dāng)前小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)方面存在的困難和問題，加大組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、幫助的力度，促進(jìn)業(yè)主大會(huì)召開，業(yè)主委員會(huì)建立并有效開展工作，促進(jìn)規(guī)范的物業(yè)管理公司入駐小區(qū)有較大進(jìn)展；二是加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的培育扶持，對(duì)物業(yè)企業(yè)的發(fā)展給予政策的扶持，組織好物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的崗前培訓(xùn)，條件成熟時(shí)可以組織其成立行業(yè)協(xié)會(huì)，為其自我發(fā)展創(chuàng)造優(yōu)越的條件。

　　按享受服務(wù)的等級(jí)收費(fèi)機(jī)制沒有建立。區(qū)的物管運(yùn)行成本不同、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不同，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自然不同，但現(xiàn)在的情況是各個(gè)小區(qū)之間互相參照，無論何種服務(wù)質(zhì)量收取標(biāo)準(zhǔn)相差無己。

　　二是要加強(qiáng)引導(dǎo)，盡快形成以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定的收費(fèi)體系，努力營造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的和諧氛圍；三是廣泛征集社會(huì)各界的意見和建議，著手制訂物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、合同期限以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。區(qū)別新舊住宅、高層與低層、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、確定相應(yīng)的指導(dǎo)性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)健康運(yùn)行。積極探索市場化運(yùn)行的物業(yè)管理新機(jī)制，真正實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的雙向選擇。結(jié)合我縣住宅小區(qū)的現(xiàn)狀及特點(diǎn)，宜選擇部分條件較好的小區(qū)，如龍輝小區(qū)，寶鄉(xiāng)大廈、幸福小區(qū)，先行搞好試點(diǎn)，逐步推行。

　　4、要健全物業(yè)管理體制機(jī)制

　　首先，完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系，加強(qiáng)物業(yè)管理隊(duì)伍組織建設(shè)，配備專職人員，明確職責(zé)分工，將管理重心下移，充分發(fā)揮城管委，居委會(huì)等在日常物業(yè)管理活動(dòng)中的優(yōu)勢(shì)作用。其次，要健全完善物業(yè)管理各項(xiàng)制度，積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的管理機(jī)制，確保物業(yè)管理工作健康運(yùn)行。第三、要逐步建立一整套物業(yè)管理信息系統(tǒng)，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確反映我縣所有從事物業(yè)管理工作的行政機(jī)構(gòu)及管理人員情況、在我縣實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)情況、我縣所有物業(yè)的基礎(chǔ)情況、業(yè)主委員會(huì)情況等內(nèi)容，為提高物業(yè)管理服務(wù)水平打下一個(gè)良好的基礎(chǔ)。

　　5、要深化物業(yè)管理法規(guī)宣教

　　縣政府及相關(guān)職能部門要運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)、電視臺(tái)、報(bào)紙、宣傳欄等傳播媒介，廣泛開展國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山西省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)的宣傳活動(dòng)，強(qiáng)化對(duì)政府部門相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)成員的教育培訓(xùn)，促進(jìn)行政管理人員、業(yè)委會(huì)成員依法履職，不越位、不缺位；促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀(jì)守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù)；增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識(shí)和消費(fèi)觀念，使他們充分認(rèn)識(shí)到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府、居委會(huì)的事情，而是需要全體業(yè)主和全社會(huì)共同關(guān)心支持的工作，也使他們充分認(rèn)識(shí)到物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理服務(wù)的最重要的法律依據(jù)，懂得用法律武器保護(hù)自身的權(quán)利，同時(shí)履行應(yīng)盡的義務(wù)。

　　6、要規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為

　　物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要樹立質(zhì)量意識(shí)，規(guī)范管理、優(yōu)化服務(wù)，取得廣大業(yè)主和業(yè)委會(huì)的支持和配合。一是加強(qiáng)從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高其專業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平。二是應(yīng)當(dāng)按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，統(tǒng)一收費(fèi)，在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、舉報(bào)電話等進(jìn)行公示，定期公示日常維護(hù)和重大維修費(fèi)用的收支情況，使廣大業(yè)主明白消費(fèi)。三是要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同約定，為廣大業(yè)主提供相應(yīng)服務(wù)并達(dá)到服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)主和業(yè)委會(huì)提出的合理要求要及時(shí)整改。四是落實(shí)物業(yè)承接驗(yàn)收制度，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位，共用設(shè)施進(jìn)行查驗(yàn)，以減少工程建設(shè)遺留問題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。

　　7、要強(qiáng)力落實(shí)專項(xiàng)維修資金的收繳工作

　　新近建成的小區(qū)條件較好，應(yīng)嚴(yán)格督促落實(shí)，可一步到位，但一定要做好專戶儲(chǔ)存，合理使用等工作，確保正常運(yùn)行，能起到示范帶動(dòng)作用，如龍輝小區(qū)；對(duì)新開發(fā)的小區(qū)一定形成制度，確保落實(shí)；對(duì)政府及部門早其建設(shè)小區(qū)如文筆小區(qū)等，應(yīng)盡快研究，加以解決。

　　8、要積極推進(jìn)舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理

　　調(diào)動(dòng)各方積極性，針對(duì)舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)模小，較為分散，尤其是小區(qū)樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差，物業(yè)管理難于起步的情況，逐個(gè)進(jìn)行調(diào)研、分析，采取多種途徑、多種形式、多種方法，解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問題，整合物業(yè)管理資源，完善物業(yè)管理?xiàng)l件，促進(jìn)其盡快開展正常的物業(yè)管理工作，改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境�？芍�手先行對(duì)幾個(gè)無物業(yè)管理小區(qū)進(jìn)行新型管理工作機(jī)制的試點(diǎn)，通過總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，逐步建立健全適應(yīng)我縣實(shí)際情況的舊住宅小區(qū)物業(yè)管理模式，最終促其走上規(guī)范化管理軌道。

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