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商場(chǎng)市調(diào)報(bào)告
在經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的今天，報(bào)告十分的重要，多數(shù)報(bào)告都是在事情做完或發(fā)生后撰寫(xiě)的。你知道怎樣寫(xiě)報(bào)告才能寫(xiě)的好嗎？以下是小編收集整理的商場(chǎng)市調(diào)報(bào)告，歡迎大家借鑒與參考，希望對(duì)大家有所幫助。
商場(chǎng)市調(diào)報(bào)告1
調(diào)查時(shí)間：20xx 10。10—20xx 10。16
調(diào)查對(duì)象：國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)、南國(guó)花錦、國(guó)晨百貨、星力購(gòu)物廣場(chǎng)、荔星名店、花果園購(gòu)物中心、亨特國(guó)際購(gòu)物中心、金陽(yáng)TPMALL
調(diào)查目的：
1、了解各商場(chǎng)的業(yè)種業(yè)態(tài)
2、了解各商場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)模式和盈利點(diǎn)
3、對(duì)商圈內(nèi)的市場(chǎng)定位及客群有了解，對(duì)商圈內(nèi)的商場(chǎng)進(jìn)行區(qū)別分析
調(diào)查報(bào)告：
下面根據(jù)每個(gè)商場(chǎng)所在商圈，逐一敘述。
噴水池商圈概況
作為貴陽(yáng)最繁華的商圈頭把交椅，與合群路、文昌路、公園路等以街為紐帶、以店為結(jié)店的完整商圈，又處于貴陽(yáng)市的中心地段，周邊高檔小區(qū)較多，所以國(guó)貿(mào)總店和南國(guó)花錦處于這一地段定位就比較明確。但噴水池商圈發(fā)展較早，大部分商業(yè)均為傳統(tǒng)的商業(yè)模式，很難為消費(fèi)者提供購(gòu)物的樂(lè)趣，而且交通擁堵也成為噴水池商圈的發(fā)展的因素。
國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)的業(yè)種及代表品牌
B1F 夢(mèng)幻歡樂(lè)管（兒童服飾 婦嬰用品 趣味童玩 兒童鞋類(lèi) 進(jìn)口食品）代表品牌BEBELUX 小笑牛 麗嬰房 賀曼 智高 江博士等
1F 奢華精品館（國(guó)際名品 國(guó)際化妝品 珠寶 高檔飾品 女鞋）代表品牌卡地亞 萬(wàn)寶龍 謝瑞麟 迪奧 香奈兒 阿瑪尼 STELLA LUNA等
2F 國(guó)際風(fēng)尚館（時(shí)尚女裝 高檔飾品 優(yōu)雅手袋） 代表品牌MAX&CO PATRIZIA PEPE JORYA Folli Folle CK包等
3F 名媛雅致館（大淑女裝 包 內(nèi)衣 飾品）代表品牌 寶姿 歌中歌 INSUN 黛安芬 愛(ài)慕 高美高 和音 等
4F 紳士風(fēng)度館（男裝 男鞋 男式包具 精品）代表品牌 諾貝達(dá) 沙馳 藍(lán)豹 雅格名鞋 捷豹等
5F 典雅家居館（廚具 家電 寢具 瓷器 保健品）代表品牌 雙立人
菲仕樂(lè) 菲姐 傲勝等
國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)的定位是在都市的精華商業(yè)區(qū)，樹(shù)立起自己的企業(yè)形象，用突出的信譽(yù)，有特色的服務(wù)為顧客提供現(xiàn)代時(shí)尚購(gòu)物環(huán)境。主力客群大多在25—45歲之間，很注重生活品質(zhì)，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的人群。
國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)贏利點(diǎn)
1、地理位置占很大優(yōu)勢(shì)
2、國(guó)貿(mào)集團(tuán)注重企業(yè)形象，注重顧客購(gòu)物感受，服務(wù)一流，也很注重品牌形象，很少打折，這些真好很符合國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)的定位。
3、組合品牌的優(yōu)勢(shì)；店內(nèi)有很多國(guó)際二線品牌，甚至還有卡地亞這種大牌。由這些品牌的構(gòu)成，就會(huì)吸引很多有消費(fèi)實(shí)力的顧客。
4、強(qiáng)勢(shì)的化妝品牌；國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)不得不提的就是一樓的化妝品區(qū)，它也是整個(gè)商場(chǎng)的點(diǎn)睛之筆。女性消費(fèi)群體一直在顧客中占很大比例，而化妝品現(xiàn)在又正是女士們的必需品，而國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)這些國(guó)際化妝品牌正好能吸引大批很看重生活品質(zhì)的客群，這無(wú)疑是增添商場(chǎng)的人氣。就拿荔星名店和星力購(gòu)物廣場(chǎng)來(lái)說(shuō)，荔星名店的大牌也有很多，但少了這些高化，商場(chǎng)客流少了很多。而星力購(gòu)物廣場(chǎng)，雖說(shuō)高化和國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)的差不多，但由于商場(chǎng)的定位，沒(méi)有大牌的支撐，就很難留住這部分客群。所以這就解釋在我市調(diào)期間，看見(jiàn)星力購(gòu)物廣場(chǎng)的化妝區(qū)雖然有積分返利，但人群卻沒(méi)有國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)多這一現(xiàn)象。
國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)和荔星名店比起其余幾個(gè)商場(chǎng)有1個(gè)不同點(diǎn)：國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)和荔星名店由于定位的不同，導(dǎo)致主力客群也不一樣，他們的主力客群大多沒(méi)有固定職業(yè)，所以人流量不會(huì)受周末的影響，而且店內(nèi)常見(jiàn)單個(gè)顧客逛商場(chǎng)。
南國(guó)花錦購(gòu)物中心
南國(guó)花錦業(yè)種及代表品牌
B1F 餐飲區(qū) 1F服裝、女鞋、飾品 代表品牌Versace Jeans MISS SIXT Folli folle 寶島眼鏡
2F 服裝 手表 代表品牌 REPLAY EVISU CK DAZZLE GUESS表
3F 女裝 女鞋 代表品牌JORYA 卡洛琳 安迪芭莎 VMe
4F 男裝 運(yùn)動(dòng)鞋 諾貝達(dá) VJC Lee 耐克 ELLE
5F 服裝 鞋 飾品 代表品牌 Five Plus 速寫(xiě) 卡賓休閑 熱風(fēng) 瘋果
6F 功能區(qū) 7F餐飲區(qū)
同屬?lài)?guó)貿(mào)集團(tuán)的國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)和南國(guó)花錦，也同在一個(gè)商圈，他們的定位完全不同，他們的存在更加豐富了噴水池商圈。南國(guó)花錦主要體現(xiàn)一個(gè)潮字，是貴陽(yáng)第一家集聚餐飲美食、娛樂(lè)、美發(fā)、服飾等為一體的購(gòu)物中心該購(gòu)物中心將目標(biāo)消費(fèi)群體鎖定為心理年齡在20—30歲的城市新貴。營(yíng)銷(xiāo)模式都是主要靠聯(lián)營(yíng)和租賃兩種。
贏利點(diǎn)
1、得天獨(dú)厚的地理位置，一站式購(gòu)物的創(chuàng)新，但體量太小
2、商場(chǎng)的布局；由于商場(chǎng)每層中庭的布置上下都是聯(lián)通，從正門(mén)一走進(jìn)商場(chǎng)，抬頭就能看清整個(gè)商場(chǎng)的格局，在舉辦活動(dòng)時(shí)，為全場(chǎng)的互動(dòng)就提供硬件條件
3、商場(chǎng)的個(gè)性化；比起其他商場(chǎng)南國(guó)花錦比較講究創(chuàng)新，獨(dú)特。就比如南國(guó)公仔，很有自己風(fēng)格，這就比較吸引客群，也比較符合現(xiàn)在的年輕人，更具個(gè)性化，適合自己的商場(chǎng)定位。
4、功能區(qū)的推動(dòng)
大南門(mén)商圈概況
1商圈周邊集合了酒店（貴航喜來(lái)登、全林大酒店）、大型百貨、超市（沃爾瑪、家樂(lè)福等）、中高端生活?yuàn)蕵?lè)、人文景觀、政府機(jī)關(guān)等。注定了這個(gè)商圈的客群即有很有消費(fèi)實(shí)力的顧客和以家庭消費(fèi)的客群
2亨特城市廣場(chǎng)的營(yíng)業(yè)和未來(lái)即將開(kāi)業(yè)的逸天城購(gòu)物中心將會(huì)豐富該商圈的業(yè)態(tài)，吸引更多消費(fèi)群體
星力購(gòu)物廣場(chǎng)
業(yè)態(tài)業(yè)種及代表品牌
B1精品超市 1F國(guó)際精品館（化妝品、珠寶、名表、女鞋、數(shù)碼）代表品牌 蘭蔻 雅思蘭黛 紀(jì)梵希、思加圖、浪琴等
1+F知趣童真館 童裝 童鞋 兒童教室等
2F 都市時(shí)尚館 （牛仔 休閑 少女裝等） 代表品牌TOMMY HILFIGER
GUESS BOMBOOGIE MISSSIXTY CKJEANS等
3F 淑女新貴館 （淑女裝 女士?jī)?nèi)衣等 ） 代表品牌INSUN MIAMIA
CIRCLE 等
4F 男士時(shí)尚/家居生活館 （商務(wù)正裝 商務(wù)休閑 男鞋 家居等）
代表品牌 諾丁山 愛(ài)慕先生 舒雅 夢(mèng)潔 沙馳皮具等
贏利點(diǎn)
1、貴州星力百貨在本土的'品牌形象
2、良好的廠商基礎(chǔ)和有經(jīng)驗(yàn)的管理團(tuán)隊(duì)
3、強(qiáng)勢(shì)的化妝品業(yè)種，吸引了大量中高檔女鞋
4、成熟的促銷(xiāo)推廣活動(dòng)
5、超市和智趣童真管也吸引很多家庭型客群
荔星名店
率先導(dǎo)入城市奢華主義概念，賣(mài)場(chǎng)內(nèi)品類(lèi)構(gòu)成主要以國(guó)際、國(guó)內(nèi)一線品牌居多，國(guó)際一線品牌更是占全店商品結(jié)構(gòu)的50%。該店還提供大客戶(hù)服務(wù)，會(huì)員配備專(zhuān)屬的大客戶(hù)主任，顧客可以享受購(gòu)物資訊、代客送禮、購(gòu)物陪同等專(zhuān)屬服務(wù)。
荔星名店入駐的品牌主要有：
1F ：國(guó)際名品館
DKNY 、DIESEL 、、CK 、KENT&CURWEN、Zegna Spor 、D ’BRBAN 、JUST CAVALLI 、BALLY 、Aquascutum 、CANILI 、HUGO BOSS、GUCCI 等。
2F ：時(shí)尚淑女館
思加圖、莎莎蘇、迪歐妮、萊爾斯丹、嘉里奧、玖熙、花鹽、ZAPA 、ILIONNO 、寶島眼鏡、周生生、謝瑞麟、雅天妮、高美高、LACOSTE 、吉芬、MALLONI 、HITGALLERY 等。
3F ：優(yōu)雅女媛館
卡迪戴爾、艾克爾、雅迪斯、貝爾尼尼、卓雅、幕托麗、貝加爾、哈利維斯、伊夫心悅、馬天奴、瑪斯菲爾、CO。11、拉菲、例外、素然、裘緹諾、雅瑩、邦寶、線索、粉紅瑪麗、ELLE 、水世界等。
4F ：紳士服飾館
羅馬世家、凱撒、笛尚、沙馳、卡奴迪路、梵思諾、華斯度、邁雅、卡爾丹頓、里奧、百富、爵士丹尼、迪萊、比音勒芬、萬(wàn)寶路、萊爾斯丹、迪寶、其樂(lè)、傲士、沙馳、凱萊露喜、藍(lán)豹、郎維高等。
盈利點(diǎn)
同在大南門(mén)商圈，荔星名店的定位是很高的，它的客群非常明確，就針對(duì)貴陽(yáng)地區(qū)少部分的有豐厚經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人群和一些外地顧客。它最大的優(yōu)勢(shì)在于國(guó)際品牌比較多，購(gòu)物環(huán)境相當(dāng)舒適，給人一種奢華的感覺(jué)。但由于體量問(wèn)題，少了國(guó)際化妝品，整個(gè)商場(chǎng)的客流就很少。
亨特購(gòu)物廣場(chǎng)
位于貴陽(yáng)市中心文昌路和都市路的交界處，屬于大南門(mén)商圈的外圍，交通便利，前景廣闊。是集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、社交、觀光等為一體的多功能多業(yè)態(tài)�？傮w規(guī)劃有：大型連鎖超市、標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)影城、國(guó)際名品店、數(shù)碼體驗(yàn)店、珠寶、鐘表、家居生活、各式風(fēng)味小吃等一站式購(gòu)物廣場(chǎng)。
它的主力客群以家庭型居多，學(xué)生也有大部分。作為貴陽(yáng)的第一個(gè)真正意義上的一站式購(gòu)物廣場(chǎng)，它的人氣也是很旺的。對(duì)于一般人來(lái)說(shuō)，如果要想去逛街，亨特是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。與傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)相比，它們服務(wù)的對(duì)象不同，它是物業(yè)出租，管理的是商戶(hù)，經(jīng)營(yíng)的全客層、潛在購(gòu)買(mǎi)需求的顧客。
盈利點(diǎn)
貴陽(yáng)首家一站式購(gòu)物廣場(chǎng)
快時(shí)尚品HM 的入駐，吸引大批客流量，這比較復(fù)合商場(chǎng)面向大眾的定位。 橫店影城和電玩城的開(kāi)設(shè)，為商場(chǎng)帶來(lái)很多生機(jī)，還吸引大量的學(xué)生人群。
大西門(mén)商圈
國(guó)晨百貨
位于大西門(mén)商業(yè)中心區(qū)，貴陽(yáng)市最傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，是省內(nèi)外知名企業(yè)投資經(jīng)營(yíng)集中之地，周邊工商、行政、金融等單位密集，擁有成熟的商業(yè)氛圍和消費(fèi)趨勢(shì)。星力集團(tuán)強(qiáng)勢(shì)入駐，瑞金店更是貴陽(yáng)傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)典范，促銷(xiāo)活動(dòng)這多，國(guó)晨百貨處于這尷尬地段，要想有其發(fā)展，一定要有自己的特色。
國(guó)晨百貨以20—40歲的時(shí)尚麗人為主力客群，經(jīng)營(yíng)面積1。8萬(wàn)平方米，配有兩層地下停車(chē)場(chǎng)，其倡導(dǎo)“享受自主，不隨波逐流的生活方式”，是一家以“品牌會(huì)員”身份詮釋擁有優(yōu)尚追求和淑雅品味的知性女性生活方式的理想購(gòu)物會(huì)所。
國(guó)晨業(yè)種和代表品牌
B1F 兒童區(qū) 餐飲區(qū) 代表品牌 甲蟲(chóng)屋 馬拉丁 小木馬 奧迪 小天才等 1F 女鞋 女包 珠寶 代表品牌 哈森 萊爾斯丹 高美高 I DO等
2F 女裝 內(nèi)衣 飾品 boradcast播 歐時(shí)力 作品等
3F 女裝 內(nèi)衣 COCOON YINER 愛(ài)慕等
4F 男裝 男鞋 男包 代表品牌 卡爾丹頓 藍(lán)豹 沙馳包
5F 家居
同和國(guó)晨百貨在大西門(mén)商圈的還有星力集團(tuán)的瑞金店和中山店，特別是瑞金店以促銷(xiāo)活動(dòng)而聞名，也是貴陽(yáng)是比較傳統(tǒng)的百貨商場(chǎng)。國(guó)晨百貨處于這一地段，雖然品牌定位要比其高些，但生存壓力還是很大。為了與其競(jìng)爭(zhēng)，國(guó)晨百貨也成國(guó)貿(mào)集團(tuán)促銷(xiāo)活動(dòng)最多場(chǎng)。但我認(rèn)為這還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，要想在這么激烈的商圈內(nèi)發(fā)展，一定只有創(chuàng)新才立足，國(guó)晨百貨以后可能會(huì)更多引進(jìn)餐飲，增添整個(gè)商場(chǎng)的人氣，拉動(dòng)業(yè)績(jī)。比起瑞金店，國(guó)晨百貨有一優(yōu)勢(shì)，也是它的盈利點(diǎn)，它秉承國(guó)貿(mào)集團(tuán)的企業(yè)文化，注重自己信譽(yù)，每一次的促銷(xiāo)活動(dòng)都是實(shí)實(shí)在在的，不是為了吸引客流而搞的噱頭。
金陽(yáng)TPMALL
地處金陽(yáng)新區(qū)世紀(jì)城商業(yè)居住區(qū)，為目前金陽(yáng)新區(qū)發(fā)展最快，人流量最大區(qū)域。致力于為顧客提供一個(gè)繽紛購(gòu)物場(chǎng)所、美食集中地、家庭歡樂(lè)園和休閑聚會(huì)營(yíng)的購(gòu)物園。各層面積萬(wàn)平，1F—2F 潮時(shí)尚極致發(fā)揮國(guó)際品牌與牛仔品牌完美搭配。3F 優(yōu)雅女裝、商務(wù)男裝展現(xiàn)成功人士的成熟魅力。4F 家居、童裝家庭式消費(fèi)， 為顧客選購(gòu)添上溫馨一筆。
處于還在發(fā)展中的金陽(yáng)新區(qū)地段，整個(gè)商圈還不夠成熟，所以金陽(yáng)TPMALL 針對(duì)的客群大多屬于社區(qū)型，現(xiàn)在也可定位為社區(qū)型購(gòu)物中心。和都市購(gòu)物中心不同的是，社區(qū)型購(gòu)物中心有自己屬地化的消費(fèi)人群和特殊的營(yíng)銷(xiāo)策略。針對(duì)這
些消費(fèi)人群，社區(qū)型購(gòu)物中心也推出自己獨(dú)特的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)和服務(wù)方式。所以金陽(yáng)TPMLL 里的設(shè)施都針對(duì)家庭型客群，比如說(shuō)馬上開(kāi)放的農(nóng)場(chǎng)，就供小朋友們觀賞。 社區(qū)型購(gòu)物一定要強(qiáng)調(diào)配套性功能，一種是居住區(qū)的配套，另一種是商務(wù)區(qū)的配套。居住區(qū)購(gòu)物中心更體現(xiàn)社區(qū)人民的生活，商務(wù)區(qū)購(gòu)物中心更體現(xiàn)商務(wù)人群的交流，在品牌組合上分別滿(mǎn)足這兩類(lèi)購(gòu)物中心人群的需求。
花果園購(gòu)物中心
隨著花果園項(xiàng)目的實(shí)施，一個(gè)大型樓盤(pán)的打造，和花果園購(gòu)物中心的建成，它們未來(lái)的發(fā)展將會(huì)變成集休閑購(gòu)物、商務(wù)辦公、餐飲娛樂(lè)、星級(jí)酒店、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、生態(tài)留有于一體的城市一站式消費(fèi)中心，成為貴陽(yáng)的又一個(gè)商圈——花果園商圈。
由于花果園項(xiàng)目尚未完工，現(xiàn)在的定位還不屬于社區(qū)型，主力客群的年齡不確定。商場(chǎng)屬于城市商業(yè)綜合體，業(yè)種業(yè)態(tài)還是比較齊全，它的品牌分散比較亂，也沒(méi)有什么很大的國(guó)際品牌�，F(xiàn)在的盈利點(diǎn)在于它的功能區(qū)，功能區(qū)比例大概占到50%左右。尤其它的影城，是貴陽(yáng)首家引進(jìn)imax ，吸引了不少人流量，還有它的濕地公園更是錦上添花，是人們休閑的好地方，前景還是一片大好。
貴陽(yáng)各商圈及各個(gè)百貨行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。但購(gòu)物中心、專(zhuān)業(yè)主題店、生活體驗(yàn)中心市場(chǎng)空白較大。
貴陽(yáng)現(xiàn)有商業(yè)集中在中華路和中山路沿線，現(xiàn)在正有單中心城市向多中心、多區(qū)域發(fā)展轉(zhuǎn)變
貴陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)模式屬于興起階段，伴隨各個(gè)實(shí)力派房地產(chǎn)商的多元化轉(zhuǎn)型，將會(huì)對(duì)城市的商業(yè)布局起著引導(dǎo)作用。
在未來(lái)的發(fā)展會(huì)將會(huì)強(qiáng)調(diào)生活體驗(yàn)，從營(yíng)銷(xiāo)模式來(lái)看，由于同質(zhì)化嚴(yán)重，自營(yíng)模式占的比例將會(huì)更大。線上線下也會(huì)更多。
商場(chǎng)市調(diào)報(bào)告2
一、項(xiàng)目宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境概況
xx山莊閑置商場(chǎng)位于xx鎮(zhèn)，毗鄰東城區(qū)。xx鎮(zhèn)位于xx市中部,是珠江三角洲重點(diǎn)工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn)之一。現(xiàn)轄20個(gè)村民委員會(huì)和9個(gè)社區(qū)居委會(huì)，面積平方公里，總?cè)丝?6萬(wàn)人。交通十分便利是穗港經(jīng)濟(jì)走廊的中樞，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。這里公路交通發(fā)達(dá)，莞深高速公路貫通全鎮(zhèn)，“莞樟”、“石大”兩條超一級(jí)公路和新建的松山湖大道、xx東部快速干線、市區(qū)環(huán)城路于此交匯于此。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)完整，現(xiàn)涌現(xiàn)了永強(qiáng)汽車(chē)、兆峰、三聯(lián)、百味佳、博士科技、金業(yè)電子、康達(dá)、科隆威等一批優(yōu)秀私營(yíng)企業(yè)，目前，全鎮(zhèn)2680多家民營(yíng)企業(yè)中，省級(jí)高科技企業(yè)15家，省級(jí)、市級(jí)民營(yíng)科技企業(yè)分別有20家和31家，現(xiàn)有著名商標(biāo)4個(gè)，名牌產(chǎn)品3個(gè)，有4家企業(yè)進(jìn)入xx市50強(qiáng)。并逐步形成了一個(gè)以交易中心、休閑中心為主導(dǎo)的汽車(chē)文化傳播中心。
二、項(xiàng)目地理位置概況
該項(xiàng)目位于xx市xx橫坑環(huán)城路莞樟立交旁，往樟木頭方向則接近汽車(chē)東站路口，往石龍方向則與華豐山莊相鄰，其它幾個(gè)方向均為一些規(guī)模不大的酒店、學(xué)校，以及一批商品住宅樓房，且該項(xiàng)目從表面層次來(lái)看，位于立交的交叉路口，車(chē)輛川流不息，交通確實(shí)十分發(fā)達(dá)便利，但從數(shù)日來(lái)的觀察和調(diào)研，不難發(fā)現(xiàn)，洶涌的車(chē)流和擁擠的車(chē)輛，嚴(yán)重地阻礙了人們的正常來(lái)往，特別是從各個(gè)方位抵達(dá)xx山莊，如果步行過(guò)去則要繞過(guò)多個(gè)紅綠燈，其中停留的時(shí)段要達(dá)十幾分鐘以上，讓人等得心急且十分不便。如果貿(mào)然闖燈過(guò)去，則非常危險(xiǎn)甚至立即喪命，在這一立交叉口曾發(fā)生多次人車(chē)交通事故。同時(shí)與xx山莊四周相鄰的一些樓盤(pán)的商鋪十室九空，出租率極為低下，整體商業(yè)氛圍較淡。因此，該項(xiàng)目所處位置交通十分便利，對(duì)貨物的流通和物流往來(lái)，確實(shí)是個(gè)得天獨(dú)厚的有利條件。但也正因?yàn)檫@個(gè)原由，致使人流往來(lái)極為不便，又加之該項(xiàng)目周?chē)纳虡I(yè)氣氛不濃，從整體來(lái)看，該項(xiàng)目位于濃厚商業(yè)氛圍的邊緣，很難聚集濃郁的人氣。故該項(xiàng)目只能考慮以批發(fā)為主、兼顧零售的商業(yè)項(xiàng)目。
三、項(xiàng)目自身?xiàng)l件及布局
通過(guò)實(shí)地觀察和調(diào)研，逐漸掌握了一些信息。該項(xiàng)目場(chǎng)地已經(jīng)閑置數(shù)年，分為上下二層，總體建筑面積在一萬(wàn)二千平方左右。內(nèi)部的地板磚、天花吊頂、電梯燈具、消防設(shè)備、中央空調(diào)等基礎(chǔ)設(shè)施均已完善，不需投資重新裝置，只要進(jìn)行適當(dāng)?shù)木S修裝潢即可，但是現(xiàn)已隔成的商鋪由于規(guī)劃布局上的一些缺陷，需要正行適當(dāng)?shù)母脑�，特別是兩翼的商鋪彎曲而幽長(zhǎng)，給人以撲朔迷離纏繞迷宮的之感。故在商鋪的規(guī)劃上還應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)母牡篮驮黾油ǖ溃员闳藗冏R(shí)別和暢通無(wú)阻地穿行。同時(shí)，商場(chǎng)外的門(mén)面絕大數(shù)為一個(gè)經(jīng)營(yíng)“落腳點(diǎn)”，即相關(guān)商家均是用來(lái)住房或當(dāng)一個(gè)對(duì)外窗口，其生意業(yè)務(wù)均為自行外找，門(mén)面上幾乎沒(méi)有什么零售的生意，故商場(chǎng)外的人流從早至晚特別稀少。正因如此，這些門(mén)面的租金均在13元至15元/平方米上下浮動(dòng)。因此，該空閑場(chǎng)地如果正行商業(yè)化炒作，前期一定要有兩年以上的免租期，免租過(guò)后的租金亦只能總體停留在5至6元/平方米的價(jià)位，否則，項(xiàng)目的'成立無(wú)從談起、項(xiàng)目的運(yùn)作亦會(huì)即刻流產(chǎn)停頓。
四、項(xiàng)目立項(xiàng)及市場(chǎng)分析
上述已表該商場(chǎng)的各種優(yōu)缺條件，再綜合該項(xiàng)目周?chē)纳虡I(yè)業(yè)態(tài)，不難看出，如果定位為電子五金類(lèi)市場(chǎng)不太現(xiàn)實(shí)，即在不遠(yuǎn)處就有一個(gè)規(guī)模較大、成立時(shí)間較長(zhǎng)的百業(yè)五金電子城，如果定位為汽車(chē)城或汽配城的話，雖然此項(xiàng)目在這一區(qū)域成行成市，形成了一定的市場(chǎng)號(hào)召力和影響力，便于招商和運(yùn)作，其運(yùn)作的成功率比較高也比較快，然而該閑置場(chǎng)地的布局和結(jié)構(gòu)不便于發(fā)展汽配城或汽車(chē)站，除非進(jìn)行整體的改造，如果那樣的話，則運(yùn)行的動(dòng)作太大、投資的成本太高。因此這一想法也不切實(shí)際，亦較難付諸實(shí)踐。如果定位做百貨超市，也不太現(xiàn)實(shí)，因?yàn)榘儇浶袠I(yè)需要極大的人流和人氣，才能支撐和經(jīng)營(yíng)下去，而該項(xiàng)目的立交交叉位置制約了四面八方人流的來(lái)往，很難聚焦人氣，除非在這附近幾條主干道上架設(shè)人行天橋，而莞樟公路上架設(shè)人行天橋則需經(jīng)省交通廳審批，亦有極大的難度和較大的投入，同時(shí)，該區(qū)域周邊的人們只要乘坐兩元錢(qián)的公交車(chē)便可到家樂(lè)福和沃爾瑪?shù)壬虉?chǎng)便利購(gòu)物，故這一項(xiàng)目也不切實(shí)際。然而綜觀周邊區(qū)域及xx市各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的分布態(tài)勢(shì)，如果定位為以批發(fā)為主、零售為輔的小商品城或服裝服飾城，則還有一定的勝算機(jī)會(huì)。因?yàn)樯鲜鲰?xiàng)目周邊數(shù)鎮(zhèn)均沒(méi)有中型規(guī)模的市場(chǎng)，而這一萬(wàn)多平方米的場(chǎng)地正好可以運(yùn)作一個(gè)中等規(guī)模的批發(fā)市場(chǎng)，而諸如xx、東城、石龍、大朗等數(shù)鎮(zhèn)都沒(méi)有一個(gè)成行成市的小商品城或服裝服飾城，就連相隔甚遠(yuǎn)的常品大京九小商品城，其現(xiàn)有規(guī)模也不能相提并論，離此較遠(yuǎn)的虎門(mén)雖然在小商品和服裝服飾方面，已形成頗具影響的氣候和規(guī)模，但卻對(duì)該項(xiàng)目的輻射遙控能力也極為有限，反而可以形成區(qū)域互補(bǔ)效果，對(duì)商戶(hù)的來(lái)源、招商的成功有一定的補(bǔ)充給養(yǎng)作用和效能。因此，由于該場(chǎng)所處的總體商業(yè)環(huán)境、自身?xiàng)l件等因素，只能初步定位為以批發(fā)為主、零售為輔的小商品城或服裝服飾城，如果招商條件優(yōu)惠、廣告力度加強(qiáng)、市場(chǎng)運(yùn)作得當(dāng)?shù)脑�，此�?xiàng)目的成立及運(yùn)作則具有一定的把握和勝算。
五、合作條件及方式
1、純粹租賃方式：①、出租方提供場(chǎng)地相關(guān)的完整資料，有正規(guī)的場(chǎng)地使用證明及相關(guān)手續(xù)的驗(yàn)資報(bào)告，其場(chǎng)地上以前所有的經(jīng)濟(jì)糾紛都與承租方無(wú)關(guān)，切實(shí)保證承租方后期運(yùn)作和經(jīng)營(yíng)順利進(jìn)行；②、場(chǎng)地面積以正式而標(biāo)準(zhǔn)的面積為準(zhǔn)；③、周邊所有廣告位免費(fèi)提供給承租方，由其自行包裝；④、場(chǎng)地內(nèi)的空調(diào)、電梯、消防等基礎(chǔ)設(shè)施經(jīng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)后才能移交給承租方；⑤、免租期兩年以上；⑥、場(chǎng)地租金上下層整體租金價(jià)位在人民幣5元左右。
2、交叉合作方式：①、即相互按協(xié)商的'投入比例的合作交系，按份出資、共享利益、共擔(dān)分險(xiǎn)；②、由場(chǎng)地業(yè)主提供基本的運(yùn)作費(fèi)用，由運(yùn)作方提供專(zhuān)業(yè)的運(yùn)作人員，廣告及各項(xiàng)投入全由業(yè)主承擔(dān)，運(yùn)作方只負(fù)責(zé)招商及前期的過(guò)渡管理，雙方按協(xié)商達(dá)成相關(guān)約定和運(yùn)作模式，并把所得的相關(guān)利益按協(xié)商的比利分享。
六、前期投資預(yù)算（保守預(yù)算）
1、工程費(fèi)用：8---10萬(wàn)元；
2、辦公費(fèi)用：2萬(wàn)元左右；
3、工資費(fèi)用：萬(wàn)元/月；
4、交際預(yù)算：2萬(wàn)元左右；
5、差旅費(fèi)用：8000---10000元/月
6、生活費(fèi)用：5000---6000元/月
7、廣告費(fèi)用：10---15萬(wàn)元；
8、其它費(fèi)用：1---2萬(wàn)元左右。
七、人員定崗及分工
總經(jīng)理：1名；副總經(jīng)理：1名；
外勤經(jīng)理：1名；內(nèi)勤經(jīng)理：1名；策劃人員：1名；
外勤業(yè)務(wù)：10名；內(nèi)勤人員：4名；
工程部：2名；保安員：2名；
其它按實(shí)際而定。
八、招商時(shí)間及安排
1、招商時(shí)間：初步定為3至6個(gè)月；
2、招商方向：xx地區(qū)與該項(xiàng)目有關(guān)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)；
深圳及廣州有與該項(xiàng)目有關(guān)且具較大影響力的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)；
江浙一帶，特別是溫洲、義烏、金華等地與該項(xiàng)目有關(guān)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。
商場(chǎng)市調(diào)報(bào)告3
一、市調(diào)地點(diǎn)：
XX百貨（XX店）
（1）商場(chǎng)定位：在湘潭屬于高檔消費(fèi)
�。�2）業(yè)態(tài)組合比較完整：化妝品、黃金珠寶、皮具、腕表、女鞋、時(shí)尚數(shù)碼、精品男/裝、箱包、飾品、餐飲/娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)休閑、童裝/童鞋/童玩、家居床品等。
1F：化妝品、珠寶、貴表、女鞋、時(shí)尚數(shù)碼
2F：精品男/女裝、羊毛衫、女包、高級(jí)飾品、餐飲3F：少女裝、女內(nèi)衣、流行女包、女性配飾、餐飲4F：男裝、男包、運(yùn)動(dòng)休閑
5F：童裝/童鞋/童玩、家居床品、游樂(lè)場(chǎng)6F：左岸國(guó)際影城
�。�3）經(jīng)營(yíng)方式：聯(lián)營(yíng)、保底抽成、租憑并存。
二、市調(diào)小組：
企劃部
三、市調(diào)目的：
分析市場(chǎng)情況，了解市場(chǎng)的現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢(shì)，為市場(chǎng)預(yù)測(cè)和營(yíng)銷(xiāo)決策提供客觀的、正確的資料，找出與競(jìng)爭(zhēng)店的差距，進(jìn)行整理，提高本店銷(xiāo)售。
四、活動(dòng)推廣
XX百貨（XX店）：
活動(dòng)時(shí)間：
7.22-8.4
活動(dòng)主題：
熱情仲夏，裙舞飛揚(yáng)
活動(dòng)內(nèi)容：
主線：?jiǎn)喂?8換188元商品，以此類(lèi)推！
女裝、女鞋、女包、女式內(nèi)衣、化妝品VIP會(huì)員滿(mǎn)500元再送100元貴賓反利券。/化妝品一線滿(mǎn)299減60/二樓199減40/來(lái)店有禮/生目有禮/抽獎(jiǎng)/刷卡有禮/會(huì)員招幕我店
活動(dòng)時(shí)間：7.22-7.27
活動(dòng)主題：
“清”爽紳士節(jié)：
活動(dòng)內(nèi)容：
三樓精品男裝低至2折（主要是推廣三樓男裝，男裝品牌超底折扣）
★宣傳推廣
競(jìng)爭(zhēng)店戶(hù)外宣傳：巨幅、店前燈桿處、進(jìn)門(mén)處立牌、公交車(chē)、DM、社區(qū)牌等競(jìng)爭(zhēng)店內(nèi)宣傳：
�。�1）電梯處有樓層廣告宣傳
（2）每個(gè)專(zhuān)柜水晶座立牌、T架POP廣告、主題柜貼、折扣牌（有“均一價(jià)XXX元”“X折”“每XXX元現(xiàn)金換XXX元商品三種類(lèi)型”）等
�。�3）收銀處：每個(gè)收銀臺(tái)旁豎立X展架宣傳我店戶(hù)外宣傳：櫥窗我店店內(nèi)宣傳：三樓氣氛布置（POP畫(huà)架、電梯品主題門(mén)頭、柱子、通道吊牌）
整改措施：
�。�1）活動(dòng)推廣過(guò)于單一，應(yīng)全店參與。
�。�2）活動(dòng)推廣外宣氛圍需加強(qiáng)（如電子屏、短信等），店內(nèi)廣告宣傳需加大范圍推廣（如收銀臺(tái)處KT板、專(zhuān)柜柜貼、電梯口豎放X展架等）。
★氛圍營(yíng)造
競(jìng)爭(zhēng)店：每樓層上電梯處有區(qū)位品牌陳列。
我店：無(wú)
整改措施：我店在商品陳列這塊需加強(qiáng)。
★活動(dòng)參與率
競(jìng)爭(zhēng)店參與達(dá)到45%（有很多品牌直接折扣）
我店主要做概念推廣，主要以折扣為主
我店優(yōu)勢(shì)：主要以中檔消費(fèi)顧客群為主，扣折很受歡迎。
★主體商促推廣
競(jìng)爭(zhēng)店：在1F進(jìn)門(mén)處舉行大型特賣(mài)場(chǎng)，主要有品牌女裝、休閑裝、男裝、泳裝等季節(jié)性服飾超低折扣特賣(mài)，并在特賣(mài)區(qū)搭建臨時(shí)試衣間。人流行量較多。
我店：無(wú)適合本檔活動(dòng)推廣品項(xiàng)
整改措施：在一樓進(jìn)門(mén)處設(shè)適合本檔活動(dòng)推廣品項(xiàng)，并增加一些本季暢銷(xiāo)品（如泳裝、涼席等品項(xiàng)）。
★特點(diǎn)
競(jìng)爭(zhēng)店：商場(chǎng)整體內(nèi)外形象現(xiàn)代感強(qiáng)、內(nèi)部硬件設(shè)施設(shè)備比較完善，商場(chǎng)布局合理，通透性強(qiáng)、商品分布比較明朗，商品比較豐富。
我店：
經(jīng)營(yíng)模式：自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)雙業(yè)態(tài)互補(bǔ)經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略模式，為消費(fèi)者提供實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠。店面特點(diǎn)：商場(chǎng)整體內(nèi)外形象現(xiàn)代感強(qiáng)、內(nèi)部硬件設(shè)施設(shè)備比較完善，商場(chǎng)樓層布局合理，專(zhuān)柜動(dòng)線明確，空間感強(qiáng)，商品分布比較明朗。
管理模式：統(tǒng)一的.經(jīng)營(yíng)管理、統(tǒng)一人員管理、統(tǒng)一的人員培訓(xùn)。
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