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地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告

時(shí)間:2023-12-08 12:34:29 其他報(bào)告 我要投稿
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地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告

  在不斷進(jìn)步的時(shí)代,報(bào)告的用途越來(lái)越大,報(bào)告中涉及到專業(yè)性術(shù)語(yǔ)要解釋清楚。我們應(yīng)當(dāng)如何寫(xiě)報(bào)告呢?下面是小編精心整理的地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告,僅供參考,大家一起來(lái)看看吧。

地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告

地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告1

  目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要通過(guò)招拍掛方式取得土地,近幾年來(lái),房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的并購(gòu)活動(dòng)日益增多,同時(shí)并購(gòu)方所面臨的陷阱也越來(lái)越多。為盡量避免并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn),在并購(gòu)前進(jìn)行盡職調(diào)查顯得非常必要和重要。

  一、盡職調(diào)查概述、作用及流程

  盡職調(diào)查又稱謹(jǐn)慎性調(diào)查,其在《布萊克法律詞典》中的定義是“通常一個(gè)人在其調(diào)查過(guò)程中尋找合適的法律要求或解除義務(wù)時(shí)應(yīng)保持的合理謹(jǐn)慎”。并購(gòu)盡職調(diào)查是指,在并購(gòu)活動(dòng)中,并購(gòu)一方對(duì)另一方一切與本次并購(gòu)交易有關(guān)的事項(xiàng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、資料分析的一系列活動(dòng)。盡職調(diào)查可以是并購(gòu)雙方的互相調(diào)查,一般是并購(gòu)方對(duì)被并購(gòu)方(目標(biāo)企業(yè))的調(diào)查。完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)盡職調(diào)查包括財(cái)務(wù)盡職調(diào)查、法律盡職調(diào)查、市場(chǎng)盡職調(diào)查等。

 。ㄒ唬⿲(shí)施盡職調(diào)查的作用

  1、有利于評(píng)估和規(guī)避并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于并購(gòu)方而言,最大的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于信息不對(duì)稱。由于信息不對(duì)稱,并購(gòu)方將可能面臨著目標(biāo)企業(yè)的道德風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)等。通過(guò)盡職調(diào)查,可以降低信息不對(duì)稱,合理評(píng)估和有效規(guī)避上述風(fēng)險(xiǎn)。

  2、為確定并購(gòu)價(jià)格和并購(gòu)方案提供依據(jù)。在并購(gòu)談判過(guò)程中,雙方的焦點(diǎn)一般集中在并購(gòu)價(jià)格的確定上,盡職調(diào)查有助于估算目標(biāo)企業(yè)的預(yù)期價(jià)值和確定并購(gòu)價(jià)格。如在盡職調(diào)查中發(fā)現(xiàn)目標(biāo)企業(yè)存在或有負(fù)債和不良資產(chǎn),并購(gòu)方在對(duì)各項(xiàng)或有負(fù)債和不良資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估后,可作為跟目標(biāo)企業(yè)就并購(gòu)價(jià)格進(jìn)行談判的依據(jù),并可在并購(gòu)協(xié)議中加入有關(guān)限制性條款等。

  3、有利于并購(gòu)后的整合。并購(gòu)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,收購(gòu)工作的完成,僅僅是完成了并購(gòu)的第一步,收購(gòu)后的整合是并購(gòu)成敗的關(guān)鍵。通過(guò)盡職調(diào)查,可以了解到雙方在戰(zhàn)略、管理理念、經(jīng)營(yíng)思路、企業(yè)文化等方面的差異,然后據(jù)此制訂整合方案,以促使雙方在上述方面盡快融為一體,并留住核心人才。

 。ǘ┓康禺a(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)盡職調(diào)查流程

  在房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)活動(dòng)中,一個(gè)較為規(guī)范、完備的盡職調(diào)查通常應(yīng)遵循以下工作流程:

  1、組建盡職調(diào)查團(tuán)隊(duì)。并購(gòu)方組建一個(gè)盡職調(diào)查小組,既可抽調(diào)內(nèi)部的財(cái)務(wù)、法律、營(yíng)銷、工程技術(shù)、成本、人力資源等專業(yè)人才,也可聘請(qǐng)外部的會(huì)計(jì)師、律師、稅務(wù)師、評(píng)估師等事務(wù)所。

  2、簽訂并購(gòu)意向書(shū)和保密協(xié)議。簽訂并購(gòu)意向書(shū)和保密協(xié)議是開(kāi)展盡職調(diào)查前的必要程序。并購(gòu)意向書(shū)主要約定交易的基本條件、原則、基本內(nèi)容、后續(xù)并購(gòu)活動(dòng)安排、排他性安排及保密條款(或另行單獨(dú)簽訂保密協(xié)議)等。雙方可約定,意向書(shū)不具有法律約束力,但通常會(huì)約定排他性條款、保密條款等具有法律約束力。在保密協(xié)議中雙方需要承諾,為促成交易將相互提供相關(guān)資料和信息,約定保密信息的范圍和種類、保密責(zé)任的具體內(nèi)容和免責(zé)情形、泄密或不正當(dāng)使用保密信息的違約責(zé)任等。

  3、制訂盡職調(diào)查清單和問(wèn)卷。在盡職調(diào)查前,并購(gòu)方首先要制定盡職調(diào)查的目標(biāo),并根據(jù)并購(gòu)目的、交易內(nèi)容等設(shè)計(jì)制作盡職調(diào)查清單和問(wèn)卷,然后由目標(biāo)企業(yè)提供有關(guān)書(shū)面資料。并購(gòu)方在收到資料后,將復(fù)印件與原件核對(duì),由交接雙方簽字確認(rèn)。同時(shí)要求目標(biāo)企業(yè)及其管理層出具說(shuō)明書(shū),確認(rèn)其提供的文件和資料內(nèi)容屬實(shí)且無(wú)重大遺漏。

  4、對(duì)目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行內(nèi)外部調(diào)查。調(diào)查渠道包括對(duì)目標(biāo)企業(yè)及其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查,審閱書(shū)面資料,約談其管理層和員工;同時(shí)從目標(biāo)企業(yè)所在地的工商、稅務(wù)、國(guó)土、規(guī)劃、房產(chǎn)、勞動(dòng)、司法等政府部門(mén),目標(biāo)企業(yè)的開(kāi)戶或貸款銀行、債權(quán)人、債務(wù)人、供應(yīng)商、客戶等,及各類數(shù)據(jù)庫(kù)獲取信息,調(diào)查目標(biāo)企業(yè)及其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基本情況、合法性等,調(diào)查目標(biāo)企業(yè)信用狀況和重大債權(quán)債務(wù)狀況等。

  5、形成盡職調(diào)查報(bào)告。調(diào)查小組在完成對(duì)有關(guān)資料和信息的調(diào)查分析后,應(yīng)撰寫(xiě)一份完整、詳實(shí)的盡職調(diào)查報(bào)告,并提交給公司決策層。調(diào)查報(bào)告應(yīng)將調(diào)查所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題逐一列出,說(shuō)明問(wèn)題的性質(zhì)、存在的風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施,特別是對(duì)目標(biāo)企業(yè)存在的可能構(gòu)成收購(gòu)重大影響的問(wèn)題提出初步建議和風(fēng)險(xiǎn)提示。

  二、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)盡職調(diào)查主要內(nèi)容

 。ㄒ唬┠繕(biāo)企業(yè)的主體資格調(diào)查

  主要從以下兩方面進(jìn)行調(diào)查:一是其資格,即目標(biāo)企業(yè)是否依法成立并合法存續(xù),包括是否按照當(dāng)時(shí)的設(shè)立程序設(shè)立,是否符合法律規(guī)定,注冊(cè)資本是否已到位,是否在驗(yàn)資后抽逃資金。主要審閱其營(yíng)業(yè)執(zhí)照、機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、公司章程、驗(yàn)資報(bào)告等,而且要到工商登記機(jī)構(gòu)查閱其工商登記檔案。二是資質(zhì),即其是否具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì),且是否在有效期內(nèi)。主要審閱營(yíng)業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營(yíng)范圍及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)。

  (二)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的合法性調(diào)查

  對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言,其并購(gòu)目的在于獲得目標(biāo)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)權(quán)利,因此開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的合法性是必不可少的調(diào)查內(nèi)容。主要調(diào)查開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否已取得法律規(guī)定的批準(zhǔn)和許可文件,如土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、立項(xiàng)批準(zhǔn)文件、環(huán)評(píng)報(bào)告、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證等,及未開(kāi)發(fā)的土地的閑置時(shí)間及被收回的可能性。

 。ㄈ┠繕(biāo)企業(yè)的資產(chǎn)權(quán)利調(diào)查

  主要是調(diào)查目標(biāo)企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的權(quán)利是否有瑕疵,是否設(shè)定了各種擔(dān)保,權(quán)利的行使、轉(zhuǎn)讓是否有所限制等,以確保收購(gòu)方取得的目標(biāo)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)關(guān)系清晰,權(quán)利無(wú)瑕疵,行使時(shí)無(wú)法律上的障礙。由于土地是房地產(chǎn)企業(yè)賴以生存的基礎(chǔ),因此土地使用權(quán)是盡職調(diào)查的重中之重。

  1、土地使用權(quán)、房產(chǎn)調(diào)查。

 。1)調(diào)查土地使用權(quán)的出讓(轉(zhuǎn)讓)合同、繳納土地出讓金和契稅等土地費(fèi)用的付款憑證、土地使用權(quán)證等是否齊全,是否按時(shí)付清土地出讓金等;

  (2)調(diào)查土地的面積、性質(zhì)、用途、使用期限、規(guī)劃要點(diǎn)等;

 。3)調(diào)查土地使用權(quán)、在建工程、房產(chǎn)是否存在出租、設(shè)定抵押、被查封等情況;

 。4)自建的在售房產(chǎn)是否已取得“四證”和預(yù)售證等;

 。5)調(diào)查是否存在房產(chǎn)無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證明的情況。

  2、其他資產(chǎn)調(diào)查。要求目標(biāo)企業(yè)提供資產(chǎn)清單,逐一核查,審閱資產(chǎn)的權(quán)屬證明文件、購(gòu)置合同、發(fā)票等

  3、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)情況調(diào)查。如投保的財(cái)產(chǎn)清單、保險(xiǎn)合同(保單)、保險(xiǎn)費(fèi)支付發(fā)票是否齊全。

  4、擬收購(gòu)股權(quán)的可轉(zhuǎn)讓性調(diào)查。包括調(diào)查擬收購(gòu)的股權(quán)是否存在查封、凍結(jié)、設(shè)置質(zhì)押等他項(xiàng)權(quán)利限制情形,也要調(diào)查股權(quán)出售方與第三方簽訂的限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓的情形。

  (四)目標(biāo)企業(yè)的債權(quán)債務(wù)調(diào)查

  目標(biāo)企業(yè)的負(fù)債和不良債權(quán)均會(huì)給并購(gòu)方帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn),還有或有負(fù)債具有義務(wù)性、隱蔽性、不確定性和危害性等。因此,對(duì)目標(biāo)企業(yè)債權(quán)債務(wù)情況的調(diào)查,不能僅僅停留在財(cái)務(wù)報(bào)表上,還要調(diào)查其財(cái)務(wù)承諾、或有資產(chǎn)損失、或有負(fù)債、訴訟、仲裁、行政處罰和賬外資產(chǎn)負(fù)債等。

  1、通過(guò)人行貸款卡查詢系統(tǒng)查詢目標(biāo)企業(yè)的信用報(bào)告,調(diào)查其銀行借款及對(duì)外擔(dān)保情況;檢查其公章使用記錄及合同文本,調(diào)查其非銀行借款和對(duì)外擔(dān)保情況。

  2、核查目標(biāo)企業(yè)金額較大的應(yīng)收款、應(yīng)付款是否真實(shí)有效,是否有法律或合同依據(jù)。同時(shí)要審查債權(quán)的訴訟時(shí)效及實(shí)現(xiàn)的可能性,是否會(huì)變成不良債權(quán)。

  3、調(diào)查正在進(jìn)行的訴訟、仲裁、行政處罰情況,調(diào)查開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否已通過(guò)環(huán)保評(píng)估,并評(píng)估已經(jīng)造成或?qū)l(fā)生的損失。

  4、要求目標(biāo)企業(yè)就并購(gòu)日前存在的或有事項(xiàng)和未披露事項(xiàng)出具承諾和保證,承諾內(nèi)容包括:或有資產(chǎn)損失、或有負(fù)債、未向并購(gòu)方提供的商業(yè)合同引致的損失等,并在并購(gòu)協(xié)議中對(duì)這些事項(xiàng)的責(zé)任歸屬和保障措施進(jìn)行約定。

 。ㄎ澹╅_(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)前景調(diào)查

  1、調(diào)查擬并購(gòu)的項(xiàng)目是否與公司的戰(zhàn)略吻合。不僅要考慮自己是否擅長(zhǎng)開(kāi)發(fā)擬并購(gòu)的物業(yè)類型,而且要考慮擬進(jìn)入的區(qū)域是否為自己的目標(biāo)市場(chǎng)。

  2、調(diào)查當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、發(fā)展規(guī)劃、房地產(chǎn)市場(chǎng)供需、地方購(gòu)買(mǎi)力、消費(fèi)者喜好、價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)等情況,項(xiàng)目的位置、周邊自然和人文環(huán)境、交通狀況、配套設(shè)施等,分析主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力,分析項(xiàng)目市場(chǎng)定位及目標(biāo)客戶群體。對(duì)于已開(kāi)始預(yù)售的項(xiàng)目,必須到其銷售現(xiàn)場(chǎng)考察,了解其人氣、銷售計(jì)劃和進(jìn)度、資金回籠等情況。

  (六)目標(biāo)企業(yè)的重要合同調(diào)查

  對(duì)公司的.存續(xù)與發(fā)展有重要影響的交易合同,是盡職調(diào)查的重要對(duì)象。

  1、規(guī)劃設(shè)計(jì)、設(shè)備采購(gòu)、建筑施工、營(yíng)銷等成本費(fèi)用類合同在簽訂前是否經(jīng)過(guò)立項(xiàng)、招標(biāo)和會(huì)審等必要程序,合同內(nèi)容是否全面、詳盡,價(jià)格、成本是否合理,是否存在關(guān)聯(lián)方交易,是否存在潛在糾紛,是否有權(quán)利、義務(wù)約定不明的情況等。并根據(jù)已簽訂的合同及其付款情況預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。

  2、對(duì)于已經(jīng)在售的項(xiàng)目,需審查銷售合同中的收款方式,了解到目前的資金回籠情況,并預(yù)測(cè)今后的現(xiàn)金流入情況;審查銷售合同中是否存在無(wú)法履行的承諾以及其違約責(zé)任、可能造成的損失等,特別要關(guān)注是否能按合同約定交樓及其違約責(zé)任。

  3、審閱目標(biāo)企業(yè)與貸款銀行簽訂的貸款合同、擔(dān)保合同和監(jiān)管協(xié)議,一是了解目標(biāo)企業(yè)的負(fù)債和對(duì)外擔(dān)保情況,二是了解銀行對(duì)注銷土地、在建工程等抵押登記的要求,對(duì)貸款資金和銷售回籠資金監(jiān)管使用的要求,及還款計(jì)劃等。

 。ㄆ撸┠繕(biāo)企業(yè)的關(guān)聯(lián)交易調(diào)查

  1、調(diào)查關(guān)聯(lián)交易清單及關(guān)聯(lián)交易合同是否齊全,關(guān)聯(lián)交易合同的履行情況;關(guān)聯(lián)交易價(jià)格是否合理,是否背離市場(chǎng)公允價(jià)格;關(guān)聯(lián)交易是否存在現(xiàn)實(shí)或潛在的糾紛,是否存在損害公司或股東合法權(quán)益的情況。

  2、重點(diǎn)調(diào)查目標(biāo)企業(yè)是否存在關(guān)聯(lián)方借款,是否已簽訂借款協(xié)議,借款利率是否高于銀行同類同期貸款利率,已發(fā)生的利息是否已取得發(fā)票,按有關(guān)規(guī)定能否在稅前扣除。同時(shí)要重點(diǎn)調(diào)查目標(biāo)企業(yè)是否與其母公司簽訂委托管理、品牌輸出等合同,其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和合同期限,并決定是否與其協(xié)商終止此類合同。

 。ò耍┠繕(biāo)企業(yè)的稅務(wù)狀況調(diào)查

  1、調(diào)查公司執(zhí)行的企業(yè)所得稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅及附加、土地使用稅等的稅率(含預(yù)繳稅率),因?yàn)檫@些與對(duì)目標(biāo)企業(yè)的盈利、現(xiàn)金流預(yù)測(cè)息息相關(guān)。

  2、調(diào)查目標(biāo)企業(yè)是否享受的稅收減免、財(cái)政補(bǔ)貼等優(yōu)惠政策,并關(guān)注所享受的優(yōu)惠政策是否合法、合規(guī)。

  3、調(diào)查目標(biāo)企業(yè)是否持續(xù)依法納稅,納稅申報(bào)狀態(tài)是否正常,是否存在偷漏稅、拖欠稅款、被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰等問(wèn)題。

  (九)目標(biāo)企業(yè)的并購(gòu)審批調(diào)查

  公司章程作為公司“憲法”,是盡職調(diào)查的必備項(xiàng)目。

  1、調(diào)查公司章程“反并購(gòu)條款”。在審閱目標(biāo)企業(yè)的公司章程時(shí),特別要關(guān)注章程中的“反并購(gòu)條款”,如超級(jí)多數(shù)條款,即對(duì)于公司章程修改、公司的合并分立解散等重大事項(xiàng)必須經(jīng)代表絕對(duì)多數(shù)表決權(quán)的股東通過(guò)。以確保對(duì)本次并購(gòu)交易不存在程序上的障礙,或可通過(guò)一定的方式消除該障礙!豆痉ā芬(guī)定,經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的股權(quán),其他股東在同等條件下具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。因此在收購(gòu)前最好能取得其他股東放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的聲明。

  2、調(diào)查目標(biāo)企業(yè)的并購(gòu)的審批機(jī)構(gòu)和程序。如公司制企業(yè)并購(gòu)應(yīng)當(dāng)通過(guò)股東會(huì)或董事會(huì)批準(zhǔn)通過(guò)。國(guó)有股權(quán)的轉(zhuǎn)讓需得到國(guó)資部門(mén)的審批。向外商轉(zhuǎn)讓上市公司國(guó)有股和法人股,涉及產(chǎn)業(yè)政策和企業(yè)改組的,由國(guó)家經(jīng)貿(mào)委負(fù)責(zé)審核;涉及國(guó)有股權(quán)管理的,由財(cái)政部負(fù)責(zé)審核。并購(gòu)涉及的外商投資產(chǎn)業(yè)政策及企業(yè)性質(zhì)變更還要取得外經(jīng)貿(mào)部的批準(zhǔn)。

 。ㄊ┠繕(biāo)企業(yè)的人力資源調(diào)查

  1、調(diào)查員工總數(shù)、勞動(dòng)合同和保密協(xié)議簽訂、薪酬福利、勞動(dòng)糾紛情況,繳納個(gè)人所得稅、社保和公積金情況。

  2、調(diào)查公司高管的職業(yè)道德、履歷等,審閱其勞動(dòng)合同是否存在難以解除其勞動(dòng)合同、職務(wù)或者因此需支付高額違約金的條款,調(diào)查管理層是否會(huì)以各種借口或使用各種手段阻礙并購(gòu)或并購(gòu)后的整合。

地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告2

  一、房地產(chǎn)資產(chǎn)方面:

 。ㄒ唬┵Y產(chǎn)權(quán)益

  1、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利在與當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T(mén)的注冊(cè)登記情況(查詢結(jié)果復(fù)印件由有關(guān)檔案部門(mén)蓋章)。

  2、當(dāng)?shù)赝恋毓芾砭趾灦ǖ耐恋厥褂脵?quán)出讓合同或與原土地使用權(quán)人簽定的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,相應(yīng)地塊的宗地紅線圖。

  3、、土地出讓金付款憑證,例如當(dāng)?shù)赝凉芫职l(fā)出的,表明國(guó)有土地使用權(quán)出讓金已支付的憑證,例如發(fā)票和/或收據(jù)的復(fù)印件。

  4、、有關(guān)稅務(wù)部門(mén)發(fā)出的土地契稅的納稅收據(jù)復(fù)印件。

  5、目標(biāo)公司名下的由當(dāng)?shù)赝凉芫诸C發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證。

  6、其他所有與土地使用權(quán)有關(guān)的文件和報(bào)告等文件。

  (二)權(quán)益負(fù)擔(dān):

  1、任何關(guān)于物業(yè)的公共記錄查詢結(jié)果的資料,包括但不限于,關(guān)于土地和房屋產(chǎn)權(quán)、轉(zhuǎn)讓和抵押,權(quán)利證件質(zhì)押,及租賃登記(查詢結(jié)果復(fù)印件由有關(guān)記錄保存部門(mén)蓋章)。

  2、所有就物業(yè)或其權(quán)利文件設(shè)定的留置、質(zhì)押、抵押以及其他擔(dān)保利益的文件。

  3、所有就物業(yè)或其權(quán)利文件設(shè)定的抵押、質(zhì)押以及其他擔(dān)保利益的登記證。

  4、所有關(guān)于影響本物業(yè)的地役權(quán)及約定文件,包括影響本物業(yè)但為其他物業(yè)帶來(lái)利益的地役權(quán)和約定,及加之于其他物業(yè)之上,但為本物業(yè)帶來(lái)利益的地役權(quán)和約定。

  二、工程建設(shè)審批事項(xiàng):

  1、《企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)》。

  2、項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)及相關(guān)批復(fù)文件。

  3、規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)和審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)。

  4、建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

  5、用地批準(zhǔn)書(shū)。

  6、土地出讓合同或者土地轉(zhuǎn)讓合同,以及所需的上級(jí)部門(mén)批準(zhǔn)文件。

  7、土地出讓金繳納憑證。

  8、土地補(bǔ)償協(xié)議。

  9、國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)。

  10、建設(shè)用地釘樁通知。

  11、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

  12、交通影響評(píng)審意見(jiàn)和環(huán)境影響報(bào)告表批復(fù)。

  13、綠化補(bǔ)償、交通規(guī)劃設(shè)計(jì)、人防工程、消防工程等批復(fù)。

  14、房屋拆遷許可證。

  15、施工許可證、工程施工協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議、市政施工協(xié)議。

  16、商品房預(yù)售許可證。

  17、與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)相關(guān)的其他資料:消防系統(tǒng)驗(yàn)收合格證明、交通管理部門(mén)為停車區(qū)頒發(fā)的停車許可證、技術(shù)監(jiān)察部門(mén)出具的電梯安全運(yùn)行許可證、與供電部門(mén)簽訂的《供電協(xié)議書(shū)》、供電設(shè)施合格證、供氣部門(mén)和供水部門(mén)的批準(zhǔn)文件、物業(yè)的服務(wù)合同或維修合同(例如清潔,園藝/景觀,機(jī)械服務(wù)等)以及與物業(yè)各個(gè)有關(guān)部分相連接的道路、電力、排污落水、天然氣、供水和電信接口的位置。

  三、非房地產(chǎn)資產(chǎn)方面:

 。ㄒ唬┯行钨Y產(chǎn)

  1、房屋、設(shè)備、辦公用品等所有非房地產(chǎn)有形資產(chǎn)的詳細(xì)清單。

  2、所有原始發(fā)票、買(mǎi)賣合同或其他與非房地重大有形資產(chǎn)有關(guān)的重要合同的復(fù)印件。

 。ǘo(wú)形資產(chǎn)(不作為調(diào)查重點(diǎn))

  1、目標(biāo)公司所擁有的商標(biāo)、專利、著作權(quán)的權(quán)利文件的復(fù)印件。

  2、許可使用和/或轉(zhuǎn)讓合同的復(fù)印件。

  3、所涉及的任何侵權(quán)訴訟或其他任何已知的侵權(quán)索賠的文件資料。

  4、非房地產(chǎn)資產(chǎn)的評(píng)估報(bào)告(如有)的復(fù)印件。

  四、目標(biāo)公司基本情況:

  1、目標(biāo)公司最初設(shè)立時(shí)的主管部門(mén)批準(zhǔn)文件(如有)、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照正本和副本、房地產(chǎn)資質(zhì)證書(shū)等。

  2、工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的經(jīng)過(guò)20xx年年檢的最新的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書(shū)等。

  3、目標(biāo)公司章程和股東出資設(shè)立目標(biāo)公司的協(xié)議(如有)及有關(guān)目標(biāo)公司章程及股東出資設(shè)立目標(biāo)公司的協(xié)議的任何修訂、補(bǔ)充和更改。

  4、目標(biāo)公司注冊(cè)資本到位的所有驗(yàn)資報(bào)告以及與固定資產(chǎn)出資相關(guān)的評(píng)估報(bào)告、集體資產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)評(píng)估報(bào)告的批準(zhǔn)或備案文件(如有)。

  5、目標(biāo)公司的股東名冊(cè)以及各股東的出資比例;目標(biāo)公司股東變動(dòng)的情況和所有有關(guān)股東變動(dòng)的法律文件(包括但不限于政府批準(zhǔn)文件和股權(quán)交易文件)。

  6、目標(biāo)公司自然人股東的身份證明。

  7、目標(biāo)公司股東會(huì)的全部決議。

  8、目標(biāo)公司現(xiàn)任董事會(huì)成員名單及所有董事會(huì)決議。

  9、目標(biāo)公司目前的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。

  10、目標(biāo)公司在有關(guān)政府部門(mén)的所有登記和證明,包括但不限于稅務(wù)登記(包括國(guó)稅登記證和地稅登記證)、外匯登記、海關(guān)登記等及目標(biāo)公司從有關(guān)政府主管部門(mén)所獲得的所有特許權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)及其他許可文件。

  11、目標(biāo)公司是否設(shè)立過(guò)任何子目標(biāo)公司、分目標(biāo)公司、辦事處或其他經(jīng)營(yíng)實(shí)體;若有,請(qǐng)?zhí)峁┥鲜鲎幽繕?biāo)公司、分目標(biāo)公司、辦事處或經(jīng)營(yíng)實(shí)體的名單及其最新?tīng)I(yíng)業(yè)執(zhí)照。

  12、目標(biāo)公司股東是否在其擁有的目標(biāo)公司之股權(quán)上設(shè)置任何質(zhì)押或第三者權(quán)利,若有,請(qǐng)?zhí)峁┡c質(zhì)押有關(guān)的批準(zhǔn)/登記文件及質(zhì)押合同。

  13、目標(biāo)公司現(xiàn)有股東個(gè)人的高額負(fù)債及為他人借款提供擔(dān)保的所有文件。

  14、目標(biāo)公司現(xiàn)股東及其家庭成員(包括本人及其配偶的父母、兄弟姐妹)持有其他目標(biāo)公司股權(quán)的情況(目標(biāo)公司或名稱、經(jīng)營(yíng)范圍、持股比例及所認(rèn)職務(wù))。

  15、目標(biāo)公司現(xiàn)有職工的人數(shù)、勞動(dòng)合同簽定、工資支付以及是否存在勞動(dòng)爭(zhēng)議方面的資料。

  五、目標(biāo)公司債權(quán)債務(wù)、財(cái)務(wù)狀況

  1、目標(biāo)公司最新的財(cái)務(wù)報(bào)表(包括但不限于資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表及利潤(rùn)分配表)。

  2、目標(biāo)公司融資情況和有關(guān)文件,包括但不限于所有的尚未全部履行完畢的貸款合同、融資合同及其他形式的`資金融通合同和其他形式的文件,將要或者準(zhǔn)備簽訂的貸款合同、融資合同及其他形式的資金融通合同的描述(包括但不限于金額、發(fā)生的時(shí)間、資金融通的形式、債權(quán)人等)。

  3、目標(biāo)公司向第三人所提供的任何形式的擔(dān)保情況及文件,包括但不限于保證、抵押、質(zhì)押、留置等;前述文件包括但不限于擔(dān)保之所有合同、文件、抵押和質(zhì)押證明等(如有)。

  4、目標(biāo)公司是否存在重大違約行為,如有,請(qǐng)?zhí)峁┫嚓P(guān)合同、協(xié)議及違約事宜,前述違約行為包括但不限于逾期債務(wù)等。

  六、目標(biāo)公司稅務(wù)狀況

  1、目標(biāo)公司的稅務(wù)登記證(包括國(guó)稅和地稅稅務(wù)登記證)。

  2、目標(biāo)公司設(shè)立至今的納稅結(jié)算表(如有)。

  3、目標(biāo)公司持有的所有減免稅批文或證明(如有)。

  4、目標(biāo)公司在對(duì)外采購(gòu)及銷售過(guò)程中是否有未開(kāi)立或索取發(fā)票的情況,若有,請(qǐng)?zhí)峁┌l(fā)生時(shí)間、金額、財(cái)務(wù)處理方法,以及相關(guān)收據(jù)或收條的復(fù)印件。

  5、目標(biāo)公司任何時(shí)期所接到的所有稅務(wù)部門(mén)簽發(fā)的有關(guān)目標(biāo)公司的所得稅、營(yíng)業(yè)稅、增值稅或消費(fèi)稅的欠稅通知、欠稅罰單。

  6、稅務(wù)部門(mén)或政府主管部門(mén)任何時(shí)期對(duì)目標(biāo)公司所進(jìn)行的所有稅務(wù)審計(jì)調(diào)查和與該審計(jì)有關(guān)的文件。

  七、目標(biāo)公司的重要合同

  1、尚未履行完畢的土地、工程、借款、出售、租賃等重要合同。

  2、抵押、質(zhì)押、保證等擔(dān)保合同。

  3、公司與關(guān)聯(lián)人之間、公司內(nèi)部的重要合同、各類協(xié)議。

  4、可能對(duì)公司的資產(chǎn)、負(fù)債、權(quán)益和經(jīng)營(yíng)成果產(chǎn)生重大影響的其它合同。

  八、涉及目標(biāo)公司的訴訟、爭(zhēng)議及處罰

  1、已經(jīng)發(fā)生的訴訟、仲裁、行政處罰等方面的資料。

  2、所有正在進(jìn)行的訴訟和判決(或裁決)后未執(zhí)行完畢的訴訟案件相關(guān)的文件和資料,如:裁判書(shū)、執(zhí)行裁定等。

  3、有關(guān)行政處罰的文件和資料,如:行政處罰決定書(shū)、行政復(fù)議決定書(shū)等。

  4、可能引起訴訟和爭(zhēng)議的事項(xiàng)資料。

  5、是否存在因訴訟、仲裁或者行政處罰導(dǎo)致其財(cái)產(chǎn)被有關(guān)機(jī)關(guān)采取查封、凍結(jié)、扣押等強(qiáng)制措施的情況。

  九、目標(biāo)公司的保險(xiǎn)及環(huán)境保護(hù)

  1、是否辦理了保險(xiǎn),各項(xiàng)投保資料及繳費(fèi)憑證。

  2、建設(shè)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告(如適用)及其批復(fù)(如有)。

  3、與環(huán)境污染有關(guān)的重大事故情況,與環(huán)保有關(guān)的處罰/費(fèi)用的詳情。

  十、其它與并購(gòu)企業(yè)相關(guān)并且在并購(gòu)前需要調(diào)查的事項(xiàng)

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