深圳市城市更新辦法實施細則內(nèi)容解讀
《深圳市城市更新辦法實施細則》中作出明確規(guī)定：城市更新單元內(nèi)要有大于3000平方米且不小于拆除范圍用地面積15%的獨立用地無償移交給政府，用于建設城市基礎設施、公共服務設施或者城市公共利益項目等。下面就一起來看看小編整理分享的深圳市城市更新辦法實施細則內(nèi)容解讀吧。
一、關(guān)于《實施細則》的定位
《更新辦法》總共七章51條，這次《實施細則》內(nèi)容非常詳實，總共七章77條，31頁。實際上這是對《更新辦法》非常全面的細化�！秾嵤┘殑t》是不是對城市更新的政策作出了重大突破。從《實施細則》定位來看，并不是這樣，重點是《更新辦法》一個配套文件，重點對《更新辦法》內(nèi)容進行細化、深化。重點是按照城市更新三種類型，在操作過程中適用范圍、操作程序等內(nèi)容進行細化。
政策導向上，細則仍然延續(xù)了我市綜合整治、功能改變、拆除重建三種模式并舉方式，大力推進城中村、舊工業(yè)區(qū)改造、積極推進舊商業(yè)區(qū)改造，穩(wěn)步推進舊住宅區(qū)改造。
二、關(guān)于計劃管理
第一，對于拆除重建類城市更新，《實施細則》吸納了《深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃申報指引(試行)》確立的城市更新單元劃定的技術(shù)要求和規(guī)范，其中比較重要的幾項有：
城市更新單元內(nèi)拆除范圍的用地面積應當大于10000平方米;
城市更新單元內(nèi)可供無償移交給政府，用于建設城市基礎設施、公共服務設施或者城市公共利益項目等的獨立用地應當大于3000平方米且不小于拆除范圍用地面積的15%;
全市土地整備規(guī)劃和年度整備計劃確定的政府土地整備區(qū)范圍內(nèi)不劃定城市更新單元;
原特區(qū)內(nèi)的福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)、鹽田區(qū)的原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織地域范圍應當整村劃定城市更新單元，鼓勵其他各區(qū)參照執(zhí)行。
第二，對于拆除重建類城市更新，《實施細則》對計劃申報細化了相關(guān)要求。主要包括三個方面：首先，為了提高效率。為簡化計劃體系，實現(xiàn)重心下放，《實施細則》將”城市更新單元規(guī)劃制定計劃”與”項目實施計劃”兩層次的計劃體系簡化成為一個層次，取消了”項目實施計劃”的表述，并將”城市更新單元規(guī)劃制定計劃”的名稱簡化為”更新單元計劃”。調(diào)整之后，更新單元計劃實行一次申報和常態(tài)申報，符合條件時可隨時向有關(guān)部門進行申報，及時納入計劃，不受總量限制和年度批次限制。對于規(guī)劃已批、具備一定實施條件的項目，由各區(qū)政府直接組織制定實施方案并組織、協(xié)調(diào)實施方案的落實，視為已納入原有”項目實施計劃”。
其次，為統(tǒng)一申報口徑，《實施細則》明確，市、區(qū)政府相關(guān)部門作為計劃申報主體的，直接向市規(guī)劃國土部門進行申報;其他單位作為申報主體的，向區(qū)城市更新職能部門提交申報材料。
再次，為強化計劃的時效，《實施細則》規(guī)定，在更新單元計劃公告之日起一年內(nèi)未完成土地及建筑物信息核查和城市更新單元規(guī)劃報批工作的，主管部門可按照有關(guān)程序進行計劃清理，將該城市更新單元調(diào)出計劃。
三、關(guān)于城市更新單元規(guī)劃
第一，根據(jù)《實施細則》，城市更新單元計劃經(jīng)批準后，在城市更新單元規(guī)劃編制之前，計劃申報主體應當向主管部門申請對城市更新單元范圍內(nèi)的土地及建筑物信息進行核查、匯總。城市更新單元內(nèi)土地和建筑物需完善手續(xù)的，應當盡快按照相關(guān)程序加以完善。
第二，為簡化程序，提高效率，計劃申報主體在編制完成城市更新單元規(guī)劃后，直接報送規(guī)劃國土主管部門進行審批，由規(guī)劃國土部門征求相關(guān)部門意見。
四、關(guān)于實施主體和項目監(jiān)管
第一，《實施細則》規(guī)定，城市更新單元內(nèi)項目拆除范圍內(nèi)存在多個權(quán)利主體的，只有當所有權(quán)利主體通過以房地產(chǎn)作價入股成立或加入公司、簽訂搬遷補償安置協(xié)議、房地產(chǎn)收購等方式將房地產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)移到同一主體，形成單一主體后，方可由該單一主體向區(qū)城市更新職能部門申請進行實施主體確認。只有經(jīng)確認的實施主體才能辦理相關(guān)規(guī)劃、用地、建設等手續(xù)并實施項目開發(fā)建設。項目未形成單一主體的，不具備供地條件，將無法實施。
第二，《實施細則》明確，在項目實施主體形成之后，由區(qū)政府城市更新職能部門對實施主體資格進行確認，并與之簽訂項目實施監(jiān)管協(xié)議，明確實施主體應當承擔的用地移交、搬遷補償安置等義務，以及相應的監(jiān)管措施。此外，在項目建成后的規(guī)劃驗收和房地產(chǎn)申請預售階段，相關(guān)部門也將對上述義務的履行情況進行審核。
五、關(guān)于舊住宅區(qū)改造模式
對于舊住宅區(qū)改造，2011年《深圳市城市更新提速專項行動計劃》已經(jīng)進行了相關(guān)規(guī)范，目前基層反映規(guī)范效果明顯�！秾嵤┘殑t》延續(xù)了這一規(guī)定，以舊住宅區(qū)為主的城市更新單元，應當由區(qū)政府組織開展現(xiàn)狀調(diào)研、城市更新單元擬訂、意愿征集、可行性分析等工作，由區(qū)城市更新職能部門進行計劃申報;在城市更新單元規(guī)劃經(jīng)批準后，由區(qū)政府組織制定搬遷補償安置指導方案和公開招標方案，經(jīng)占建筑物總面積90%以上且占總數(shù)量90%以上的業(yè)主同意后，公開選擇市場主體。市場主體與所有業(yè)主簽訂搬遷補償安置協(xié)議后，方可形成單一主體。
按照這一規(guī)定，全市舊住宅區(qū)將優(yōu)先通過綜合整治等方式改善居住環(huán)境，對于環(huán)境非常惡劣、配套設施極其缺乏確需進行拆除重建的，應當由區(qū)政府及其相關(guān)部門組織開展前期工作，不再允許開發(fā)商自發(fā)進駐小區(qū)設立各類”改造辦公室”、私自發(fā)布公告、進行意愿征集、簽訂改造補償協(xié)議等，計劃受理單位也不再受理市場主體上報的舊住宅區(qū)改造申請。
六、關(guān)于政府組織實施類城市更新項目
2011年1月21日，國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》正式實施。為適應國家這一最新規(guī)定，同時也創(chuàng)新解決城市更新項目的拆遷難題，《實施細則》在《更新辦法》的基礎上，進一步細化了政府征收、政府收購兩類政府組織實施類項目的適用情形及程序。其中，政府征收的范圍是危房集中、基礎設施落后的區(qū)域，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》辦理;政府收購有直接補償、委托市場主體進行補償、通過捆綁招拍掛方式進行利益分成等三種模式。對于基于城市規(guī)劃需要政府強力推進的項目以及由市場開展搬遷談判陷入僵局的項目，在綜合判斷其必要性和可行性后，政府可以決定是否組織實施。
七、關(guān)于綜合整治類城市更新
為貫徹低碳、綠色的更新理念，《實施細則》細化并嚴格限定了可以申請進行拆除重建的情形，要求優(yōu)先通過綜合整治、功能改變等不涉及整體拆建的方式進行城市更新，并將綜合整治的范圍由單一的城中村擴展到各類舊區(qū)。
按照市政府的部署，《實施細則》規(guī)定，市一級層面由市城管部門組織、協(xié)調(diào)、指導和督促全市綜合整治類城市更新工作，并牽頭制定細化的操作政策;區(qū)一級層面由各區(qū)政府負責組織實施本轄區(qū)內(nèi)的綜合整治類項目，安排與市級建設資金對等的區(qū)級建設資金。
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薛峰：剛剛過去的2011年，是我市城市更新工作深入推進、成果豐碩的一年。按照省市工作部署，我市將城市更新作為促進城市轉(zhuǎn)型，提升城市發(fā)展質(zhì)量的重要抓手，積極主動、扎實有效地推進了各項工作。去年一年全年形成城市更新單元計劃五批次;完成47項更新單元規(guī)劃審批;新開工更新項目24個，全年累計完成項目投資68億元;落實了包括6000套保障性住房在內(nèi)的一大批公益性項目和公共服務設施;去年在廣東省”三舊”改造工作考核中，深圳市榮獲全省唯一的一等獎，全市城市更新已進入了加速推進階段。
許勤市長在今年的政府工作報告中指出，”要以城市更新釋放發(fā)展空間，推動城市發(fā)展由依賴增量土地向存量土地二次開發(fā)轉(zhuǎn)變”，對城市更新工作寄予厚望。今年1月21日，市政府以2012年1號文的形式正式發(fā)布了《深圳市城市更新辦法實施細則》，更體現(xiàn)了市委市政府對城市更新工作高度重視，鼓舞了全市更新工作的干勁。今天，借新聞發(fā)布會的機會，我先向大家介紹一下《實施細則》出臺的背景和主要創(chuàng)新點。
一、《實施細則》出臺的背景
2009年12月1日，《深圳市城市更新辦法》正式施行之后，我市又相繼出臺了一系列配套政策，比如《關(guān)于深入推進城市更新工作的意見》、《深圳市城市更新提速專項行動計劃》等重要文件，以及《拆除重建類城市更新項目操作基本程序(試行)》、《深圳市城市更新單元規(guī)劃制定計劃申報指引(試行)》、《城市更新單元規(guī)劃審批操作規(guī)則》、《深圳市城市更新項目保障性住房配建比例暫行規(guī)定》等配套文件，通過配套文件的規(guī)定，形成了較為系統(tǒng)的'的城市更新政策體系，對促進和規(guī)范全市城市更新工作發(fā)揮了重要作用。這些配套文件都是在2009年12月1日施行的《更新辦法》后出臺的，《實施細則》作為《更新辦法》的配套性規(guī)定，重在對《更新辦法》的規(guī)定進行細化和補充，其出臺背景主要包括：
一是從加強更新工作規(guī)范性和提高操作性的角度，需要對《更新辦法》中已有的規(guī)定進行明確和細化，優(yōu)化辦事程序，規(guī)范操作流程，提高辦事效率。
二是針對實施中發(fā)現(xiàn)的新情況、新問題，對《更新辦法》未規(guī)定事項作出補充規(guī)定，推動實際問題的解決。
三是與國家新出臺的國有土地上房屋征收與補償條例、市政府關(guān)于深入推進城市更新工作的意見等相關(guān)法規(guī)和文件保持銜接。
在《實施細則》的起草過程中，我委會同市法制辦通過部門意見征求、在網(wǎng)站上公開征求意見、召開座談會等方式廣泛聽取社會各界的意見，并在《實施細則》的成果中充分吸納了大家的意見，保障了《細則》制定的科學性。
二、關(guān)于《實施細則》的主要創(chuàng)新
《實施細則》體現(xiàn)了以下五方面的創(chuàng)新：
(一)保障公共利益，實現(xiàn)多方共贏。將社會公益放在第一位，要求城市更新項目，尤其是拆除重建類項目通過用地貢獻、拆遷責任捆綁、保障性住房配套等多種方式承擔社會責任，發(fā)揮城市更新對城市整體品質(zhì)提升的積極作用。
(二)縮短工作時限，加強進度監(jiān)管�！秾嵤┘殑t》建立了項目推進的”倒逼”機制，一方面大幅縮短政府相關(guān)部門的審批時限;另一方面在土地及建筑物信息核查、規(guī)劃編制、實施主體確認等階段，對市場主體提出了推進時限要求體現(xiàn)了高效行政與市場效率的要求。《實施細則》一方面對市區(qū)兩級政府流程作了明確界定，另外在審批時限上大幅壓縮，基本上5個工作日、10個工作日、20個工作日這么一個界定。還有一個比較新的，以前我們是對政府提出要求，對市場主體沒有提出要求，但是現(xiàn)在也提出要求。因為我們發(fā)現(xiàn)一個情況，大家在立項的時候很積極，但是一旦納入計劃盤子后，推進過程中參差不齊，有些推的特別快，有些就放在那里不動，實事求是講，這兩年經(jīng)濟形勢有一些困難，包括國內(nèi)國外局部的金融危機也有一些影響，但是不管怎么說城市更新要推進應該是社會各界共同推進，不能開發(fā)主體，把項目納入政府盤子，放著一直不動，那也是不行，所以《實施細則》對這方面也作出了要求。(三)強化公眾參與，實現(xiàn)規(guī)范操作。通過城市更新意愿征集、城市更新單元規(guī)劃公示、已批準計劃與規(guī)劃的公告、征求利害關(guān)系人意見等多種形式，在各個環(huán)節(jié)實現(xiàn)城市更新的公眾參與，保障權(quán)利人的知情權(quán)、參與權(quán)。城市更新經(jīng)過這兩年的操作，我們也是感覺到實際上相對以前我們其他的規(guī)劃來講，在公眾參與這塊確實比較深入，一個更新項目從頭到尾公眾都可以參與，這次《實施細則》基本上在好幾個環(huán)節(jié)明確界定了公眾怎么參與，每個階段怎么參與、什么方式參與，應該說《實施細則》做得是比較細的。
(四)堅持市場運行，強化政府引導�！秾嵤┘殑t》還有一個特點，區(qū)分項目類型選擇最合理的推進模式，并明確相應的政府定位和管理深度�！秾嵤┘殑t》里，我們更新是三種類型，綜合政治、功能改變、拆除重建，可能大家比較熟悉的是拆除重建這一類，實際上綜合整治這些年很多項目是通過綜合整治和功能改變推進的�！陡罗k法》也是作了一些不同的規(guī)定。在堅持”市場運行”原則的基礎上，對于單純依靠市場力量難以有效推進的項目，適度加大政府組織實施的力度。這塊也是這次《實施細則》相對《更新辦法》又作了補充規(guī)定，比如說一些非常難啃的骨頭，可是存在安全隱患或者環(huán)境問題、功能不適合發(fā)展要求，但是市場又不太感興趣，但是從提升城市整體功能，從改善民生角度，在這塊是不是政府可以有所作為呢?我們也留了一個開口，加大政府組織實施的力度。
(五)明確部門分工，實現(xiàn)管理下沉�，F(xiàn)在我們和市區(qū)兩級的分工非常明確了，市級層面主要負責政策制定、計劃和規(guī)劃的整體統(tǒng)籌，區(qū)級層面主要負責項目實施與監(jiān)管。包括項目實施主體的選擇，這也是非常重要的一項工作，基本上都落在區(qū)里，所以這塊應該說通過《實施細則》的發(fā)布，以后不太可能出現(xiàn)不知道這件事去哪里辦，應該是很清楚了，這是我們《實施細則》第五點。
通過這五點介紹，相信大家可以初步了解我們《實施細則》對《更新辦法》是在哪些方面做了進一步深化、細化、補充和完善。
今年是深圳十二五規(guī)劃實施的關(guān)鍵年、奮斗年、加速年，城市更新工作也是如此。 隨著《實施細則》的頒布施行，我們還將通過《更新單元計劃申報指引》的修訂、信息監(jiān)管平臺的建立等舉措，形成保障執(zhí)行體系，確保《實施細則》的有效實施。同時在總結(jié)實踐經(jīng)驗和政策實施效果的基礎上，進一步推進政策創(chuàng)新工作，推動全市城市更新工作再上新臺階，向全市人民交出一份滿意的答卷。謝謝大家!
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