蘭州物業(yè)管理條例7月1日實施
未經(jīng)業(yè)主大會同意,小區(qū)不得設(shè)置營業(yè)攤點;不得改變物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)劃用途;不得許可或者默許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告宣傳、經(jīng)營活動;不得提高利用業(yè)主共有的道路、場地設(shè)置的車位停車費標(biāo)準(zhǔn)。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)服務(wù)合同的約定及時交納物業(yè)服務(wù)費……為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,改善人居環(huán)境,促進(jìn)社會和諧,蘭州市物業(yè)管理條例2016年7月1日起正式實施。
依據(jù)條例,一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由全體業(yè)主組成。交付使用的專有部分建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積百分之五十以上的,或者首套房屋交付使用已滿兩年的,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)書面報告物業(yè)所在地的縣(區(qū))物業(yè)行政主管部門。下列事項由業(yè)主大會決定:制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員;選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);籌集和使用專項維修資金;改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;利用業(yè)主共有的道路、場地設(shè)置車位及管理收費事項等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行下列活動:改變物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)劃用途;設(shè)置營業(yè)攤點;許可或者默許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告宣傳、經(jīng)營活動;向業(yè)主、物業(yè)使用人指定裝飾裝修企業(yè)或者強行推銷裝飾裝修材料;提高利用業(yè)主共有的道路、場地設(shè)置的車位停車費標(biāo)準(zhǔn);其他與物業(yè)服務(wù)無關(guān)的活動。
物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點,分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。保障性住房、房改房、國家規(guī)定的老舊住宅小區(qū)和前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價,其他類型的物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。
開發(fā)建設(shè)單位依法取得車位、車庫權(quán)屬登記后,可以向業(yè)主出售車位、車庫。擬出售的車位、車庫數(shù)量等于或低于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋套數(shù)時,每戶業(yè)主只能購買一個車位或車庫。
車位、車庫有空余的,可以臨時出租給業(yè)主以外的單位、個人。但是,每次租期不得超過六個月。占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其它場地用于停放機(jī)動車,以及相關(guān)收費和管理事項,由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會決定。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛,不得影響其他車輛和行人的正常通行。
【解讀】
5月29日,《蘭州市物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)已經(jīng)省、市人大常委會批準(zhǔn),將于今年7月1日起施行,此前執(zhí)行的《蘭州市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》將同時廢止。新《條例》從業(yè)主大會和業(yè)主委員會、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)使用與維護(hù)、法律責(zé)任等多方面對物業(yè)管理做了補充完善。
物業(yè)費執(zhí)行市場指導(dǎo)價也需與業(yè)主協(xié)商
物業(yè)服務(wù)怎么收費,是不是實行市場調(diào)節(jié)價后就完全由物業(yè)企業(yè)決定?對此,《條例》明確:根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點,分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。保障性住房、房改房、國家規(guī)定的老舊住宅小區(qū)和前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價,其他類型的物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。政府指導(dǎo)價的適用范圍和收費標(biāo)準(zhǔn)由價格主管部門制定。市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在成本核算、公開公示、與業(yè)主充分協(xié)商的基礎(chǔ)上,由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定,并報區(qū)(縣)物價部門備案。
業(yè)主不得將住宅擅自變?yōu)榻?jīng)營性用房(含開網(wǎng)店)
對于目前常見但又讓小區(qū)住宅戶頭疼的“商住混合”現(xiàn)象,是否有新辦法新規(guī)定,小區(qū)內(nèi)的其他業(yè)主或者物業(yè)企業(yè)是否無權(quán)干涉某位業(yè)主擅自改變房屋用途呢?新《條例》規(guī)定:業(yè)主不得將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房(含開網(wǎng)店),不得將住宅出租用于經(jīng)營性活動(含開網(wǎng)店),工商行政管理部門不得向前述兩種將住宅改為經(jīng)營性用房的經(jīng)營活動頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照。臨街住戶,需將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意并向業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案。
《條例》明確小區(qū)業(yè)主大會有十三項“決定權(quán)”
小區(qū)作為一個有多名產(chǎn)權(quán)人組成的共同體,聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理很有必要,但掌握“決定權(quán)”做自己的“主人”也很重要,成立業(yè)主大會,推選業(yè)主委員會成員,對小區(qū)業(yè)主未來的生活品質(zhì)提高極為重要,但業(yè)主大會到底有哪些權(quán)利,是許多業(yè)主不熟悉的,新《條例》明確,業(yè)主大會有13項“決定權(quán)”,包括共有部分的經(jīng)營及收益、共有道路及場地的停車位收費及管理等,具體包括:(一)制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;(二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員;(三)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);(四)籌集和使用專項維修資金;(五)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(六)確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費方案;(七)改變共有部分的`用途;(八)利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及經(jīng)營收益的分配與使用;(九)利用業(yè)主共有的道路、場地設(shè)置車位及管理收費事項;(十)批準(zhǔn)業(yè)主委員會議事規(guī)則;(十一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、管理和使用;(十二)改變和撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定;(十三)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約約定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會決定的其他事項。
物業(yè)企業(yè)不得擅自設(shè)置營業(yè)攤點
“小區(qū)電梯裝的廣告,經(jīng)過你同意了嗎?”近期,小區(qū)公共部分的經(jīng)營使用權(quán)問題得到了不少業(yè)主的關(guān)注,一些物業(yè)企業(yè)悄然通過這種方式賺取廣告費的“秘密”被公開,當(dāng)然,還有一些“城心心”熱門小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過出租小區(qū)廣場攤位等方式賺錢的消息也受到了業(yè)主的質(zhì)疑,這些做法合適嗎?新《條例》明確規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意,不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行下列活動:(一)改變物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)劃用途;(二)設(shè)置營業(yè)攤點;(三)許可或者默許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告宣傳、經(jīng)營活動;(四)向業(yè)主、物業(yè)使用人指定裝飾裝修企業(yè)或者強行推銷裝飾裝修材料;(五)提高利用業(yè)主共有的道路、場地設(shè)置的車位停車費標(biāo)準(zhǔn);(六)其他與物業(yè)服務(wù)無關(guān)的活動。
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