陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例全文

　　陜西省城市居住區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例

　　第一章 總則

　　第一條 為了規(guī)范城市居住區(qū)物業(yè)管理，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，根據(jù)有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。

　　第二條 本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)城市居住區(qū)的物業(yè)管理。

　　第三條 本條例所稱居住區(qū)是指以住宅為主，具有相應(yīng)配套的市政、公用和生活服務(wù)設(shè)施的住宅區(qū)。

　　本條例所稱物業(yè)是指居住區(qū)內(nèi)住宅及附屬的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地。

　　本條例所稱業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。

　　本條例所稱使用人是指物業(yè)的承租人和其他實(shí)際使用人。

　　第四條 物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治原則。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主的委托，依據(jù)本條例規(guī)定和物業(yè)管理委托合同的約定提供物業(yè)管理服務(wù)。

　　第五條 城市人民政府和公有住房出售單位應(yīng)當(dāng)推進(jìn)住房制度改革，對(duì)不符合物業(yè)管理?xiàng)l件的居住區(qū)進(jìn)行治理，完善市政、公用和生活服務(wù)設(shè)施，使其達(dá)到實(shí)施物業(yè)管理的條件。

　　第六條 省建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。市(地區(qū))、縣(市)建設(shè)或者房產(chǎn)行政部門是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。其他有關(guān)行政部門按照各自的職責(zé)協(xié)同做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主組織與管理

　　第七條 業(yè)主依照本條例規(guī)定享有對(duì)物業(yè)管理的權(quán)利，并履行相應(yīng)的義務(wù)。

　　業(yè)主的權(quán)利：

　　(一)參加業(yè)主大會(huì)，行使對(duì)物業(yè)管理的決定權(quán);

　　(二)享有選舉和被選舉為業(yè)主委員會(huì)成員的權(quán)利;

　　(三)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;

　　(四)享有與交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)相符的服務(wù);

　　(五)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng);

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　業(yè)主的義務(wù)：

　　(一)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定;

　　(二)遵守業(yè)主公約和業(yè)主自治章程;

　　(三)遵守物業(yè)管理制度;

　　(四)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和維修基金;

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第八條 居住區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。居住區(qū)內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以設(shè)立業(yè)主代表大會(huì)。業(yè)主代表的產(chǎn)生和具體比例由業(yè)主自治章程規(guī)定。

　　居住區(qū)由所在地縣級(jí)物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門劃定。

　　第九條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，應(yīng)當(dāng)有三分之二以上的業(yè)主或者業(yè)主代表出席。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)出席會(huì)議的業(yè)主或者業(yè)主代表的過半數(shù)表決通過。

　　業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)每年至少召開一次。五分之一以上的業(yè)主或者業(yè)主代表提議，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)。

　　業(yè)主可以書面委托他人出席業(yè)主大會(huì)。

　　第十條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)行使下列職權(quán)：

　　(一)選舉、撤換業(yè)主委員會(huì)成員;

　　(二)制定業(yè)主公約和業(yè)主自治章程;

　　(三)審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告;

　　(四)決定物業(yè)管理委托合同的訂立、變更或者解除;

　　(五)決定維修基金的續(xù)籌、使用和管理;

　　(六)決定物業(yè)管理的其他重大事項(xiàng)。

　　業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)公告。

　　第十一條 業(yè)主委員會(huì)是代表全體業(yè)主和維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的自治組織。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)負(fù)責(zé)。

　　第十二條 居住區(qū)內(nèi)物業(yè)綜合驗(yàn)收合格，且入住業(yè)主達(dá)到百分之五十以上，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　居住區(qū)所在地的物業(yè)管理行政主管部門，應(yīng)當(dāng)組織和指導(dǎo)業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)。

　　第十三條 業(yè)主委員會(huì)由主任、副主任和委員共五至九人組成。

　　業(yè)主委員會(huì)成員由本居住區(qū)內(nèi)熱心公益事業(yè)、辦事公道、遵紀(jì)守法、有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

　　業(yè)主委員會(huì)成員每屆任期三年，可以連選連任。

　　第十四條 業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，向所在地的縣級(jí)以上物業(yè)管理行政主管部門登記，物業(yè)管理行政主管部門對(duì)符合本條例規(guī)定選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以登記，并在該居住區(qū)公告。

　　第十五條 業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：

　　(一)召集和主持業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì);

　　(二)擬訂業(yè)主公約和業(yè)主自治章程;

　　(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)的決定;

　　(四)采用招標(biāo)或者其他方式聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)，代表業(yè)主訂立、變更或者解除物業(yè)管理委托合同;

　　(五)負(fù)責(zé)續(xù)籌物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金，監(jiān)督維修基金的使用和管理;

　　(六)監(jiān)督業(yè)主公約、物業(yè)管理制度的遵守和執(zhí)行;

　　(七)調(diào)解物業(yè)使用糾紛;

　　(八)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營活動(dòng)。

　　業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)審核通過，由全體業(yè)主分擔(dān)。

　　業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)的決定引起的民事責(zé)任由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

　　第十六條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)定期召開。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議必須有過半數(shù)成員出席，作出的決定必須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)全體成員過半數(shù)通過。三分之一以上成員提議，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

　　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)主任主持。主任可以委托副主任主持會(huì)議。

　　第十七條 業(yè)主公約、業(yè)主自治章程和業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，對(duì)全體業(yè)主和使用人具有約束力。

　　業(yè)主公約、業(yè)主自治章程和業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定不得違反法律、法規(guī)的規(guī)定。

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第十八條 前期物業(yè)管理是指開發(fā)建設(shè)單位建設(shè)的住宅開始出售至業(yè)主委員會(huì)成立前的物業(yè)管理。

　　實(shí)行前期物業(yè)管理的居住區(qū)必須經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。

　　前期物業(yè)管理由開發(fā)建設(shè)單位自行管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。

　　第十九條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與業(yè)主簽訂前期物業(yè)管理委托合同。前期物業(yè)管理的基本服務(wù)費(fèi)，由入住的業(yè)主與開發(fā)建設(shè)單位按本條例第二十七條的規(guī)定約定。

　　前期物業(yè)管理期間，開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)的維修責(zé)任，但不得使用共用部位、共同設(shè)施設(shè)備維修基金。

　　第二十條 開發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主簽訂住宅出售合同時(shí)，同時(shí)簽訂前期物業(yè)管理委托合同。

　　前期物業(yè)管理委托合同，應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)管理委托合同示范文本的內(nèi)容制訂，在同一居住區(qū)內(nèi)收取基本服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)一致。

　　第二十一條 前期物業(yè)管理委托合同終止后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)的土地使用權(quán)證、居住區(qū)管理用房和居住區(qū)規(guī)劃圖，竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，地下管網(wǎng)竣工圖及其他有關(guān)工程建設(shè)資料。移交物業(yè)的土地使用權(quán)證，應(yīng)當(dāng)依法辦理變更登記手續(xù)

　　。

　　第二十二條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定提供必須的管理用房，其產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將管理用房提供給物業(yè)服務(wù)企業(yè)有償使用，其收入用于居住區(qū)物業(yè)管理。

　　業(yè)主委員會(huì)不得將管理用房轉(zhuǎn)讓或者改作他用。

　　第二十三條 按房改政策出售的公有住宅，具備下列條件的方可實(shí)施物業(yè)管理：

　　(一)居住區(qū)百分之八十以上住戶擁有住宅全產(chǎn)權(quán);

　　(二)維修基金已交付物業(yè)行政主管部門代管;

　　(三)共用設(shè)施設(shè)備及其他配套設(shè)施完善;

　　(四)有物業(yè)管理用房;

　　(五)居住區(qū)符合城市規(guī)劃要求;

　　(六)經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門驗(yàn)收合格。

　　第四章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第二十四條 從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)，必須經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門核定資質(zhì)等級(jí)，取得資質(zhì)證書;未取得資質(zhì)證書或者年檢不合格的，不得從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)管理人員必須持有物業(yè)管理行政主管部門核發(fā)的崗位證書。

　　資質(zhì)等級(jí)核定、崗位證書核發(fā)的辦法由省建設(shè)行政主管部門根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定制定。

　　第二十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理委托合同。物業(yè)管理委托合同包括：

　　(一)物業(yè)的基本情況;

　　(二)委托方和受托方的'權(quán)利義務(wù);

　　(三)物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量要求;

　　(四)物業(yè)管理基本服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法;

　　(五)物業(yè)的養(yǎng)護(hù)與維修;

　　(六)合同的期限、變更和解除的約定;

　　(七)合同終止時(shí)物業(yè)資料、財(cái)物的移交方式;

　　(八)違約責(zé)任及解決糾紛的途徑;

　　(九)雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。

　　物業(yè)管理委托合同生效后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)向縣級(jí)以上物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　第二十六條 物業(yè)管理服務(wù)的主要事項(xiàng)：

　　(一)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和管理;

　　(二)業(yè)主自用部位、自用設(shè)施設(shè)備的日常維修;

　　(三)綠化養(yǎng)護(hù)和保潔服務(wù);

　　(四)保安服務(wù);

　　(五)車輛進(jìn)出、停放的管理;

　　(六)物業(yè)管理委托合同約定的其他事項(xiàng)。

　　第二十七條 物業(yè)管理基本服務(wù)價(jià)格應(yīng)當(dāng)遵循公平、合理、質(zhì)價(jià)相符的原則。

　　物業(yè)管理基本服務(wù)價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

　　業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參照政府指導(dǎo)價(jià)在委托合同中約定物業(yè)管理基本服務(wù)的價(jià)格。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主、使用人提供特約服務(wù)的價(jià)格，由雙方商定。

　　第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)價(jià)格應(yīng)當(dāng)向業(yè)主、使用人公布。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照本條例規(guī)定提供服務(wù)并收取費(fèi)用的，其他任何單位和個(gè)人不得向業(yè)主和使用人重復(fù)收費(fèi)。