2016年山東物業(yè)管理條例解讀

　　1七大問題困擾物業(yè)管理

　　隨著住房制度改革的深化和城市建設(shè)的發(fā)展，購買商品房成為很多城市居民解決住房問題的主要方式，物業(yè)管理行業(yè)也進入了一個迅速發(fā)展時期。據(jù)統(tǒng)計，截至目前，全省共有物業(yè)服務企業(yè)3000余家，從業(yè)人員16萬余人，管理面積超過4.7億平方米，一些住宅小區(qū)、辦公樓、醫(yī)院、學校、體育館等都納入了物業(yè)管理范圍之內(nèi)。

　　在物業(yè)管理快速發(fā)展的同時，一些糾紛和矛盾不斷產(chǎn)生。省法制辦的調(diào)查顯示，目前有七大焦點問題困擾著業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)，即開發(fā)遺留問題比較突出，如房屋質(zhì)量差、配套設(shè)施不健全等;權(quán)屬關(guān)系不明確，為住宅小區(qū)內(nèi)配套服務的建筑、設(shè)施設(shè)備、道路、場地等權(quán)屬不清;業(yè)主委員會難以成立;物業(yè)服務水平偏低;物業(yè)管理與社區(qū)管理未做到有效結(jié)合;舊住宅區(qū)的管理無法可依;物業(yè)服務企業(yè)生存狀況堪憂，普遍存在著虧損現(xiàn)象。

　　記者了解到，從2001年7月算起，《條例(草案)》歷時7年成稿。這次立法廣泛征求了政府各部門和社會公眾意見，并參考了其他省市的做法。

　　2占道車位屬于全體業(yè)主共有

　　產(chǎn)權(quán)明晰是定紛止爭的前提條件。目前，由于缺少明確的法律規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)歸屬不明晰，車位等物業(yè)管理糾紛一直居高不下。

　　《條例(草案)》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫(包括專用車庫和共用車庫內(nèi)的車位)的歸屬，由建設(shè)單位與物業(yè)買受人通過出售、附贈或者出租等方式約定。其中，共用車庫計入商品房建設(shè)成本的.，其產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主共有;占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得銷售。

　　針對一些開放商對車庫、車位只售不租，地下車位長期閑置、地上停車困難，小區(qū)無車庫等現(xiàn)象，《條例(草案)》規(guī)定，車庫應當優(yōu)先滿足業(yè)主停車需要，在國家和省規(guī)定的期限內(nèi)業(yè)主、物業(yè)使用人需要承租車庫的，建設(shè)單位應當出租;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫應當優(yōu)先投入使用，車庫尚未充分利用的，不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置規(guī)劃以外的車位;鼓勵建設(shè)、經(jīng)營車庫和立體停車設(shè)施，滿足業(yè)主停車需求。

　　3 滿足三條件之一須開首次業(yè)主大會

　　目前，我省不少住宅小區(qū)都沒有成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會，業(yè)主維權(quán)的渠道沒有完全建立起來，業(yè)主自治制度實行得不理想。省法制辦有關(guān)負責人認為，造成這種現(xiàn)象的原因是多方面的，有的是因為開發(fā)企業(yè)、前期物業(yè)服務企業(yè)的阻撓，還有一些是因為部分業(yè)主對物業(yè)管理漠不關(guān)心。

　　基于這一情況，為了推進業(yè)主自治，維護業(yè)主的合法權(quán)益，此次原則通過的《條例(草案)》 明確規(guī)定，符合三項條件之一的就必須召開首次業(yè)主大會，即：業(yè)主已入住面積的比例達到百分之五十以上，或者業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上，或者自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且入住戶數(shù)的比例達到百分之二十以上。另外，為了保障首次業(yè)主大會能夠成立，《條例(草案)》規(guī)定，符合首次業(yè)主大會會議召開條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當組建業(yè)主大會籌備組。

　　有了業(yè)主大會，今后，一些小區(qū)業(yè)主就物業(yè)公司的存廢糾紛將能得以解決。根據(jù)《條例(草案)》，業(yè)主大會有權(quán)決定選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)。

　　4民房辦公司須征得鄰居同意

　　目前，在一些小區(qū)里，一些業(yè)主將自己的房子出租用作辦公場所，比較常見的是很多底層民宅變成了超市、餐館，噪音、污染等問題常常引來鄰里糾紛�！稐l例(草案)》對這一現(xiàn)象做了硬性規(guī)定。

　　《條例(草案)》規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約將住宅、車庫或者其他附屬設(shè)施改變?yōu)榻?jīng)營性用房。因特殊情況確需改變的，應當有業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會出具的經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意的證明文件，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

　　《條例(草案)》還規(guī)定，業(yè)主封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩等設(shè)施的，應當遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀;業(yè)主利用屋面安裝太陽能熱水器等設(shè)施的，物業(yè)頂層的業(yè)主應當予以配合。 (記者袁濤)

　　5《條例(草案)》多處制度創(chuàng)新

　　《山東省物業(yè)管理條例(草案)》(以下簡稱《條例(草案)》)有很多制度創(chuàng)新，有些甚至是山東獨創(chuàng)，省政府法制辦對《條例(草案)》評價非常高。就此，我們特請省政府法制辦負責該立法項目的人員就其創(chuàng)新性制度作出解讀。

　　住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的學校、會所、幼兒園、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備、中水處理系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、集中式太陽能熱水系統(tǒng)、地源熱泵等，截至目前沒有任何一部法律、法規(guī)對其產(chǎn)權(quán)進行界定。

　　《條例(草案)》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的政務管理用房、社區(qū)居民委員會用房和中小學校，屬于政府所有。按照規(guī)劃在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的會所、幼兒園的歸屬，應當在商品房買賣合同中約定;“未作約定的，屬于全體業(yè)主共有。”約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位可以贈與全體業(yè)主，也可以自行經(jīng)營或者出租、出售，但應當優(yōu)先為業(yè)主提供服務。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)封閉運行的太陽能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵、區(qū)域鍋爐等設(shè)施設(shè)備，屬于相關(guān)業(yè)主共有，但由專業(yè)經(jīng)營單位投資經(jīng)營的除外。

　　現(xiàn)實中，業(yè)主專有部分以外的供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，大都是開發(fā)企業(yè)代建并把建設(shè)費用轉(zhuǎn)嫁到了業(yè)主身上。也就是說，專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備名義上是開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，實際上是攤到了房價中的，是業(yè)主掏錢購買的，這本身已不合理，如果再讓業(yè)主承擔這些專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、更新責任，更不合理。

　　由于《物業(yè)管理條例》對于專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)歸屬以及移交問題均未作出規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營單位對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施沒有真正履行其維修、養(yǎng)護責任，對這部分設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護，實際上是由業(yè)主負擔的。

　　《條例(草案)》從源頭上界定了專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)，即：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸、郵政等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，屬于相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位所有。

　　同時，為了保障專業(yè)經(jīng)營單位切實履行對專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護職責，草案規(guī)定了專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的移交制度，即：建設(shè)單位應當自住宅小區(qū)綜合驗收合格之日起三十日內(nèi)，與專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備移交手續(xù)。辦理移交手續(xù)后，專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、更新責任，就由專業(yè)經(jīng)營單位承擔。

　　物業(yè)糾紛很大一部分是由物業(yè)質(zhì)量引起的。有的小區(qū)入住不久，物業(yè)就出現(xiàn)了質(zhì)量問題，如墻體裂縫、墻體涂料脫落、樓頂漏雨、路面起沙等等。物業(yè)在質(zhì)量保修期期間出現(xiàn)質(zhì)量問題，應當由開發(fā)企業(yè)承擔保修責任，但實際情況是，不少開發(fā)企業(yè)將物業(yè)交付以后，公司就注銷了，業(yè)主找不到開發(fā)企業(yè)來承擔保修責任，即使是開發(fā)企業(yè)存在，因為缺少相應的措施和手段，讓開發(fā)企業(yè)來承擔保修責任也相當難。

　　為此，《條例(草案)》規(guī)定了新建物業(yè)質(zhì)量保修金監(jiān)管制度，即：建設(shè)單位應當在新建物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之三至百分之五的比例，一次性向物業(yè)質(zhì)量保修金監(jiān)管部門設(shè)立的帳戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金。建設(shè)單位不履行保修義務的，維修費用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支;物業(yè)分部工程質(zhì)量保修期限屆滿后，建設(shè)單位履行了法定保修責任的，相對應的物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額由物業(yè)質(zhì)量保修金監(jiān)管部門及時退還建設(shè)單位。

　　實行新建物業(yè)質(zhì)量保修金監(jiān)管制度，并不增加開發(fā)企業(yè)的負擔�，F(xiàn)實情況是，開發(fā)企業(yè)都扣留施工企業(yè)的一部分資金作為質(zhì)量保修金，草案規(guī)定的物業(yè)質(zhì)量保修金可由這部分資金轉(zhuǎn)化而成，對這部分資金建立監(jiān)管制度，可以使開發(fā)企業(yè)真正履行物業(yè)保修期的保修責任。

【2016年山東物業(yè)管理條例解讀】相關(guān)文章：

山東省物業(yè)管理條例全文02-26

天津物業(yè)管理條例02-22

中國物業(yè)管理條例全文02-22

深圳市物業(yè)管理條例02-22

山東煙臺社保補繳新政策解讀08-30

山東養(yǎng)老金調(diào)整方案細則解讀03-18

《廣東省物業(yè)管理條例》全文02-28

鄭州市物業(yè)管理條例全文02-26

廣東省物業(yè)管理條例公文02-26

物業(yè)管理條例最新修訂版02-26