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天津物業(yè)管理?xiàng)l例（通用10篇）
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天津物業(yè)管理?xiàng)l例 1
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)的市場(chǎng)行為，保障社會(huì)公共利益，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本條例。
第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)所有的物業(yè)管理活動(dòng)。
第三條 本條例所稱物業(yè)，是指房屋和與其相配套的共用設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地。
本條例所稱物業(yè)管理，是指全體業(yè)主對(duì)物業(yè)共同利益的維護(hù)和管理，由物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)依照與業(yè)主或者業(yè)主會(huì)合同約定，為業(yè)主提供服務(wù)，對(duì)物業(yè)及其環(huán)境、秩序進(jìn)行專業(yè)養(yǎng)護(hù)、維修和管理。
第四條 物業(yè)管理推行業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的社會(huì)化、市場(chǎng)化管理體制。物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循公開公平、誠實(shí)信用、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、服務(wù)規(guī)范的原則。
第五條 新建住宅小區(qū)和有兩個(gè)以上業(yè)主的新建住宅物業(yè)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理；商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉儲(chǔ)等非住宅物業(yè)，根據(jù)條件推行物業(yè)管理。
第六條 市房地產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)本條例的組織實(shí)施。
區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。
市人民政府其他有關(guān)部門，按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)相關(guān)的管理、服務(wù)工作。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。
第二章 業(yè)主、業(yè)主會(huì)、業(yè)主委員會(huì)
第七條 業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。業(yè)主享有下列權(quán)利：
�。ㄒ唬﹨⒓訕I(yè)主會(huì)會(huì)議，發(fā)表意見，享有表決權(quán)；
�。ǘ┩七x業(yè)主代表、選舉業(yè)主委員會(huì)成員，享有被選舉權(quán)；
（三）監(jiān)督業(yè)主會(huì)或者業(yè)主代表會(huì)（以下統(tǒng)稱業(yè)主會(huì)）和業(yè)主委員會(huì)的工作；
（四）提議召開業(yè)主會(huì)會(huì)議；
�。ㄎ澹┙邮芪飿I(yè)管理服務(wù)合同約定的服務(wù)；
�。┍O(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；
�。ㄆ撸┓�、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第八條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
�。ㄒ唬┳袷貥I(yè)主公約；
（二）遵守業(yè)主會(huì)通過的決議和物業(yè)管理制度；
�。ㄈ┡浜衔飿I(yè)管理服務(wù)企業(yè)按照業(yè)主公約、物業(yè)管理服務(wù)合同和物業(yè)管理制度實(shí)施的物業(yè)管理活動(dòng)；
�。ㄋ模┌凑瘴飿I(yè)管理服務(wù)合同的約定，交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；
�。ㄎ澹┌凑找�(guī)定繳存維修基金；
�。┓伞⒎ㄒ�(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第九條 業(yè)主會(huì)由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主會(huì)是業(yè)主集體行使權(quán)利和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。
業(yè)主會(huì)行使下列權(quán)力：
�。ㄒ唬┲贫�、修改業(yè)主會(huì)章程和業(yè)主公約；
�。ǘ┻x舉、更換業(yè)主委員會(huì)成員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)；
�。ㄈ⿲彾ㄎ飿I(yè)管理服務(wù)合同內(nèi)容，確定物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)；
（四）審議通過物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃和物業(yè)管理制度；
�。ㄎ澹┍O(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；
�。Q定維修基金的使用方案，并監(jiān)督實(shí)施；
（七）決定涉及業(yè)主利益的其他重大事項(xiàng)。
第十條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主不足一百人的，可以直接組成業(yè)主會(huì)；一百人以上的，由業(yè)主按照業(yè)主總數(shù)的一定比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表會(huì)。業(yè)主代表會(huì)的代表一般不得少于三十五人。
業(yè)主代表會(huì)行使業(yè)主會(huì)的權(quán)力。
第十一條 已交付使用的新建物業(yè)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主會(huì)會(huì)議：
�。ㄒ唬┏鍪劢ㄖ娣e達(dá)百分之五十以上；
�。ǘI(yè)主入住率達(dá)百分之五十以上；
�。ㄈ┦孜粯I(yè)主實(shí)際入住達(dá)二年以上。
第十二條 首次業(yè)主會(huì)會(huì)議由進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)負(fù)責(zé)召集。
進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)不召集首次業(yè)主會(huì)會(huì)議的，業(yè)主有權(quán)要求進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)召集，或者要求區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門督促召集。進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)仍不召集的，在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)下，由居民委員會(huì)組織召集或者業(yè)主自行召集。
第十三條 首次業(yè)主會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)討論決定下列事項(xiàng)：
（一）制定業(yè)主會(huì)章程；
�。ǘ┬抻啒I(yè)主公約；
（三）選舉業(yè)主委員會(huì)；
�。ㄋ模┐_定物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)；
�。ㄎ澹Q定物業(yè)管理其他重大事項(xiàng)。
第十四條 業(yè)主會(huì)會(huì)議每年至少召開一次，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)召集。業(yè)主會(huì)會(huì)議可以邀請(qǐng)街道辦事處、公安派出所、居民委員會(huì)和使用人的代表列席。
根據(jù)業(yè)主委員會(huì)或者五分之一以上業(yè)主的提議，可以隨時(shí)召開業(yè)主會(huì)會(huì)議。
第十五條 業(yè)主會(huì)應(yīng)當(dāng)按照本條例和業(yè)主會(huì)章程開展活動(dòng)。業(yè)主會(huì)作出的決議，不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。
業(yè)主會(huì)作出的決議，必須經(jīng)代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)二分之一以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主通過。投票權(quán)按照業(yè)主擁有房屋建筑面積計(jì)算。業(yè)主投票權(quán)數(shù)的具體計(jì)算方法，由業(yè)主會(huì)章程規(guī)定。
業(yè)主代表行使表決權(quán)前，應(yīng)當(dāng)事先征求其所代表的業(yè)主意見，并如實(shí)反映業(yè)主意見。
業(yè)主會(huì)作出的決議，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力，并應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
主業(yè)會(huì)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，由全體業(yè)主共同承擔(dān)民事責(zé)任。
第十六條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主會(huì)的辦事機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)成員在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，每屆任期三年，可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)設(shè)主任一名、副主任一至二名、委員三至十一名。主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推舉產(chǎn)生。
業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營活動(dòng)，其成員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供管理服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)中任職。
第十七條 業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：
�。ㄒ唬┱偌瘶I(yè)主會(huì)會(huì)議；
�。ǘ﹫�(zhí)行業(yè)主會(huì)作出的決議，定期報(bào)告有關(guān)決議執(zhí)行的情況，提出物業(yè)管理建議；
�。ㄈ└鶕�(jù)業(yè)主會(huì)的決定，代表業(yè)主會(huì)簽訂、變更、解除物業(yè)管理服務(wù)合同；
�。ㄋ模┍O(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)，支持物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)正當(dāng)?shù)墓芾砘顒?dòng)；
（五）聽取和反映業(yè)主、使用人的意見，協(xié)調(diào)與物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的關(guān)系；
�。┞男袠I(yè)主會(huì)賦予的職責(zé)；
�。ㄆ撸┩瓿蓸I(yè)主會(huì)交辦的其他事項(xiàng)。
第十八條 業(yè)主會(huì)自成立之日起十五日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)持下列文件向所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門辦理業(yè)主會(huì)備案手續(xù)：
（一）業(yè)主會(huì)章程；
（二）業(yè)主公約；
�。ㄈI(yè)主委員會(huì)組成人員的基本情況。
第十九條 物業(yè)使用人根據(jù)與業(yè)主的雙方約定，享有業(yè)主相應(yīng)的權(quán)利和履行業(yè)主相應(yīng)的義務(wù)。但使用人與業(yè)主約定的內(nèi)容不得違反業(yè)主公約和本條例的規(guī)定。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)將與使用人的約定，書面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。
本條例所稱使用人，是指物業(yè)的承租人或者實(shí)際合法使用物業(yè)的人。
第二十條 業(yè)主會(huì)和業(yè)主委員會(huì)可以在物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)中按照每年不超過百分之一的比例提取活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，具體辦法由業(yè)主會(huì)和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定。
第三章 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)
第二十一條 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，并按照物業(yè)管理行政主管部門核定的資質(zhì)等級(jí)從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。
第二十二條 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：
�。ㄒ唬┮勒沼嘘P(guān)規(guī)定和物業(yè)管理服務(wù)合同，對(duì)物業(yè)及其環(huán)境、秩序進(jìn)行管理；
�。ǘ┮勒瘴飿I(yè)管理服務(wù)合同收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；
�。ㄈ⿲�(duì)造成物業(yè)共用的部位、設(shè)施、設(shè)備損失的，代表業(yè)主要求責(zé)任人停止侵害、恢復(fù)原狀、賠償損失；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第二十三條 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
�。ㄒ唬┞男形飿I(yè)管理服務(wù)合同，提供服務(wù)；
�。ǘ┒ㄆ诠嘉飿I(yè)管理服務(wù)費(fèi)和維修基金的使用情況；
�。ㄈ┙邮軜I(yè)主、業(yè)主會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督；
�。ㄋ模┙邮芪飿I(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督管理；
�。ㄎ澹┓�、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第二十四條 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主會(huì)同意，不得將物業(yè)項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓給其他物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)管理。
物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)可以將專項(xiàng)服務(wù)委托專業(yè)公司承擔(dān)。
第二十五條 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合街道辦事處、居民委員會(huì)工作；協(xié)助公安部門維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)治安秩序、制止違法行為。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生治安案件或者各類災(zāi)害事故時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向公安和有關(guān)部門報(bào)告，并協(xié)助做好調(diào)查和救助工作。
政府有關(guān)部門、街道辦事處和居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)支持物業(yè)管理工作，不得干預(yù)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)正常經(jīng)營和管理服務(wù)活動(dòng)，不得亂攤派。
第四章 前期物業(yè)管理
第二十六條 前期物業(yè)管理是指業(yè)主會(huì)成立前，開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的活動(dòng)。
第二十七條 新建商品房出售前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，并簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同。
前期物業(yè)管理服務(wù)合同至首次業(yè)主會(huì)確定物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)并簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同之日終止。
第二十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售新建商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購房人明示前期物業(yè)管理服務(wù)合同及其內(nèi)容。購房人購買新建商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)前期物業(yè)管理服務(wù)合同中相關(guān)內(nèi)容予以書面確認(rèn)。經(jīng)購房人確認(rèn)的前期物業(yè)管理服務(wù)合同，對(duì)購房人具有約束力。
第二十九條 購房人購買新建商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)簽署業(yè)主公約。業(yè)主公約的內(nèi)容不得違反法律、法規(guī)和社會(huì)公共利益。
第三十條 規(guī)劃、設(shè)計(jì)新建住宅小區(qū)時(shí)，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局物業(yè)管理服務(wù)的各項(xiàng)設(shè)施，并按照開發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積的千分之三至千分之四確定物業(yè)管理服務(wù)用房，用于物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)和業(yè)主活動(dòng)。
開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃、設(shè)計(jì)的要求建設(shè)物業(yè)管理服務(wù)用房。在物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后三十日內(nèi)，將建成的物業(yè)管理服務(wù)用房無償移交物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。
第三十一條 物業(yè)管理服務(wù)用房屬于全體業(yè)主所有，由物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)，不得買賣和抵押；任何單位和個(gè)人不得占用或者改作他用。
第三十二條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后六十日內(nèi)，向進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)提供下列文件和資料：
�。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備的竣工圖，附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料；
�。ǘ┪飿I(yè)竣工驗(yàn)收資料；
（三）共用的設(shè)施、設(shè)備安裝使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料；
�。ㄋ模┪飿I(yè)質(zhì)量保證文件和使用說明文件；
�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理需要的其他資料。
第五章 物業(yè)使用和維護(hù)
第三十三條 物業(yè)在國家規(guī)定的保修期限內(nèi)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)維修。保修期限屆滿后，自用的部位、設(shè)施、設(shè)備，由業(yè)主負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)；共用的'部位、設(shè)施、設(shè)備，由物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)。
當(dāng)物業(yè)出現(xiàn)危及安全、影響觀瞻或者影響他人正常使用的情況時(shí)，業(yè)主、使用人或者物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修。
物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)共用的部位、設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)時(shí)，相關(guān)業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)給予配合。
第三十四條 業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，在供水、排水、通風(fēng)、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面，按照有利于物業(yè)安全使用、外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，處理相鄰關(guān)系。
第三十五條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營服務(wù)部門，應(yīng)當(dāng)直接為業(yè)主提供服務(wù)。
物業(yè)管理住宅小區(qū)內(nèi)的道路、排水設(shè)施、垃圾、綠地、樹木、綠化設(shè)施、路燈照明設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，以及物業(yè)管理住宅小區(qū)內(nèi)的道路、排水、綠化等設(shè)施、設(shè)備的大修、更新、改造的具體辦法，由市人民政府另行規(guī)定。
第三十六條 使用物業(yè)禁止下列行為：
�。ㄒ唬┎鸶淖≌课莸某兄亟Y(jié)構(gòu)，在外墻上拆改、增設(shè)門窗，損壞、改變房屋外貌；
�。ǘ┱加霉灿貌课缓拖劳ǖ�，損壞共用的設(shè)施、設(shè)備；
�。ㄈ┰谖蓓敹逊盼锲坊蛘咴陉柵_(tái)、露臺(tái)、樓板上超荷載鋪設(shè)地面材料、堆放物品；
�。ㄋ模┻`章搭建建筑物、構(gòu)筑物；
�。ㄎ澹┓胖贸^安全標(biāo)準(zhǔn)的危險(xiǎn)物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超標(biāo)噪音；
�。﹣y設(shè)攤點(diǎn)，亂懸掛、張貼、涂寫、刻畫；
�。ㄆ撸┣终肌木G地、樹木和綠化設(shè)施；
�。ò耍╇S意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；
（九）法律、法規(guī)、規(guī)章和業(yè)主公約禁止的其他行為。
第三十七條 業(yè)主或者使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市有關(guān)規(guī)定。
物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋裝飾裝修進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)不符合安全要求和影響公共利益的，應(yīng)當(dāng)勸阻制止，責(zé)令改正。
第三十八條 利用物業(yè)共用的部位、設(shè)施從事經(jīng)營活動(dòng)的，不得影響房屋安全和正常使用，并應(yīng)當(dāng)征得相鄰業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的同意。物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)代表業(yè)主會(huì)收取的相關(guān)收益，應(yīng)當(dāng)用于增加維修基金和改善共用的設(shè)施、設(shè)備。
第三十九條 任何單位或者個(gè)人不得隨意占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地。確需占用道路或者場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車輛的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主會(huì)同意。
業(yè)主占用道路、場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車輛的，應(yīng)當(dāng)交納場(chǎng)地占用費(fèi)。場(chǎng)地占用費(fèi)主要用于增加維修基金、改善共用的設(shè)施、設(shè)備等，具體使用辦法由業(yè)主委員會(huì)確定。
機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放，應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理制度。
第四十條 兩個(gè)以上業(yè)主的住宅物業(yè)和與其結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)，應(yīng)當(dāng)建立共用的部位、設(shè)施、設(shè)備維修基金。
維修基金管理辦法由市人民政府制定。
第六章 物業(yè)管理服務(wù)
第四十一條 一個(gè)住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)由一個(gè)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)。
第四十二條 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主會(huì)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。
物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：
�。ㄒ唬I(yè)主會(huì)和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的名稱；
（二）物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域范圍；
�。ㄈ┪飿I(yè)管理服務(wù)內(nèi)容；
（四）物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；
�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理服務(wù)費(fèi)用；
（六）物業(yè)管理服務(wù)合同期限；
�。ㄆ撸┻`約責(zé)任；
�。ò耍┪飿I(yè)管理服務(wù)合同解除條件；
�。ň牛╇p方約定的其他事項(xiàng)。
物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)管理服務(wù)合同報(bào)物業(yè)管理項(xiàng)目所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案。
第四十三條 物業(yè)管理服務(wù)合同中約定的物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
�。ㄒ唬┓课莨灿貌课缓驮O(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理；
�。ǘ┕灿迷O(shè)施和設(shè)備的使用、維修、養(yǎng)護(hù)、管理；
（三）電梯、智能系統(tǒng)等設(shè)備的運(yùn)行服務(wù)；
�。ㄋ模┉h(huán)境衛(wèi)生清掃保潔和綠地、樹木、綠化設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、管理；
�。ㄎ澹┪飿I(yè)裝飾裝修管理；
�。┸囕v行駛和停放秩序的管理、服務(wù)；
�。ㄆ撸┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序的管理、服務(wù)；
�。ò耍┪飿I(yè)資料的管理和查詢服務(wù)。
第四十四條 物業(yè)管理服務(wù)合同期限屆滿三個(gè)月前，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)與業(yè)主會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)商續(xù)約事宜。雙方續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同；不續(xù)約的，業(yè)主會(huì)確定其他物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。
第四十五條 物業(yè)管理服務(wù)合同期滿不續(xù)約或者解除合同的，原物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日起十日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)辦理下列移交事項(xiàng)：
�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理服務(wù)費(fèi)、場(chǎng)地占用費(fèi)、利用物業(yè)共用設(shè)施所得收益等余額和財(cái)務(wù)賬冊(cè)；
�。ǘ┪飿I(yè)檔案資料；
�。ㄈ┪飿I(yè)管理服務(wù)用房、場(chǎng)地和屬于業(yè)主共同所有的其他財(cái)物。
新物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)確定后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)移交新物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。
第四十六條 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：
�。ㄒ唬┌凑諊液捅臼幸�(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)規(guī)范、物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃，提供物業(yè)理服務(wù)；
（二）書面告知業(yè)主、使用人對(duì)共用的部位、設(shè)施、設(shè)備的使用方法和注意事項(xiàng)；
�。ㄈ⿲�(duì)物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域進(jìn)行全面巡視和檢查，定期對(duì)共用的部位、設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)；
�。ㄋ模┌l(fā)現(xiàn)共用的部位、設(shè)施、設(shè)備損壞時(shí)，立即采取措施，進(jìn)行維修；
�。ㄎ澹┙拥轿飿I(yè)損壞報(bào)修時(shí)，及時(shí)進(jìn)行維修和處理；
�。┳龊梦飿I(yè)維修、更新及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄，妥善保管物業(yè)管理資料；
�。ㄆ撸┌l(fā)現(xiàn)違反本條例或者業(yè)主公約的行為，立即進(jìn)行勸阻、制止，并向業(yè)主會(huì)和有關(guān)行政管理部門報(bào)告；
（八）按照物業(yè)管理服務(wù)合同，做好其他物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)。
第七章 物業(yè)管理費(fèi)
第四十七條 物業(yè)管理實(shí)行服務(wù)。物業(yè)管理費(fèi)包括物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)和代辦服務(wù)費(fèi)。
第四十八條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則確定。
普通住宅的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主會(huì)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)在政府指導(dǎo)價(jià)格范圍內(nèi)自主協(xié)商確定；其他住宅和非住宅物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主會(huì)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。
第四十九條 普通住宅物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的政府指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)由市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)管理行政主管部門制定，并向社會(huì)公布。
確定和調(diào)整普通住宅物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的政府指導(dǎo)價(jià)時(shí)，應(yīng)當(dāng)采取各種方式聽取群眾意見。
第五十條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積計(jì)算，按月交納。
第五十一條 在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)竣工驗(yàn)收合格交付使用前發(fā)生的物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)竣工驗(yàn)收合格交付業(yè)主后的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主承擔(dān)；開發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主約定由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未售出空置房屋的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，由開發(fā)建設(shè)單位交納。
第五十二條 個(gè)別業(yè)主或者使用人可以將物業(yè)管理服務(wù)合同以外特約服務(wù)事項(xiàng)委托物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，并支付特約服務(wù)費(fèi)。
第五十三條 供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等專業(yè)服務(wù)部門，可以將服務(wù)和收費(fèi)事項(xiàng)委托物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)并支付代辦服務(wù)費(fèi)。
第八章 法律責(zé)任
第五十四條 業(yè)主、業(yè)主會(huì)、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間因物業(yè)管理發(fā)生爭(zhēng)議的，可以自行協(xié)商解決；不能自行協(xié)商解決的，可以向物業(yè)管理行政主管部門申請(qǐng)調(diào)解；也可以依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院起訴。
第五十五條 業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)對(duì)違反本條例的行為，可以向物業(yè)管理行政主管部門投訴。
物業(yè)管理行政主管部門受理投訴后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)查、核實(shí)、并依法處理。
第五十六條 開發(fā)建設(shè)單位違反本條例第三十條第二款規(guī)定，未向物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)用房的，物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；拒不改正的，暫扣售房許可證，并處以一萬元以上十萬元以下罰款。
開發(fā)建設(shè)單位違反本條例第三十二條規(guī)定，未向前期物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)提供文件、資料的，物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期提供；逾期不提供的，處以一萬元以下罰款。
第五十七條 物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，予以警告，降低資質(zhì)等級(jí)，并可按照以下規(guī)定處以罰款：
�。ㄒ唬┻`反本條例第二十一條規(guī)定，未按照資質(zhì)等級(jí)從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的，處以一萬元以上五萬元以下罰款；
�。ǘ┻`反本條例第二十四條第一款規(guī)定，將物業(yè)項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓他人的，處以一萬元以上五萬元以下罰款；
�。ㄈ┻`反本條例第四十二條第三款規(guī)定，未辦理合同備案的，處以五千元以上一萬元以下罰款；
第五十八條 業(yè)主、使用人違反本條例第三十三條第三款規(guī)定，拒絕、阻礙物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)共用的部位、設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)的，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟，排除妨害。造成損失的，業(yè)主或者使用人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第五十九條 違反本條例第三十六條規(guī)定，有下列行為之一的，物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令改正，并可以按照以下規(guī)定處以罰款；給他人造成損失的，應(yīng)當(dāng)給予賠償：
（一）拆改住宅房屋的承重結(jié)構(gòu)的，處五萬元以上十萬元以下罰款；
�。ǘ┱加霉灿貌课唬瑩p壞共用的設(shè)施、設(shè)備的，處以三萬元以下罰款；
（三）在屋頂堆放物品或者在陽臺(tái)、露臺(tái)、樓板上超荷載鋪設(shè)地面材料的，處以一萬元以下罰款。
當(dāng)事人逾期不改正的，物業(yè)管理行政主管部門下達(dá)恢復(fù)原狀的決定，并可申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
違反本條例第三十六條規(guī)定，占用消防通道，放置超過安全標(biāo)準(zhǔn)的危險(xiǎn)物品，違章搭建建筑物、構(gòu)筑物，排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超標(biāo)噪音，亂設(shè)攤點(diǎn)，亂懸掛、張貼、涂寫、刻畫，隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物，侵占、毀壞綠地、樹木、綠化設(shè)施的，公安、規(guī)劃、環(huán)保、市容環(huán)衛(wèi)、園林等行政部門按照國家和本市的有關(guān)規(guī)定予以處罰。
第六十條 當(dāng)事人對(duì)物業(yè)管理行政主管部門的處罰決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者向人民法院起訴；逾期不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不起訴，又不履行行政處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第六十一條 物業(yè)管理行政主管部門工作人員玩忽職守、的，由其所在單位或者上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第九章 附則
第六十二條 業(yè)主公約和業(yè)主會(huì)章程的示范文本，由市物業(yè)管理行政主管部門制定；物業(yè)管理服務(wù)合同和前期物業(yè)管理服務(wù)合同的示范文本，由市物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同市工商行政管理部門共同制定。
第六十三條 未實(shí)行物業(yè)管理的原有住宅區(qū)，參照本條例逐步實(shí)行物業(yè)管理。
第六十四條 本條例自2002年12月1日起施行。1997年12月17日天津市人民政府頒布的《天津市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》同時(shí)廢止。
天津物業(yè)管理?xiàng)l例 2
《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)終于出臺(tái)了!看到22頁多達(dá)70條的《條例》我一口氣通讀了好幾遍。說實(shí)在的，年輕的時(shí)候?qū)W習(xí)任何中央文件以及各種報(bào)告都沒有這么認(rèn)真過。因?yàn)椋液臀覀冞@樣一群人，為《條例》以及《條例》所涉及的物業(yè)管理活動(dòng)，投入了太多的心力。
比照經(jīng)歷4年時(shí)間起草準(zhǔn)備的《物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)》(征求意見稿)我發(fā)現(xiàn)，修改的地方實(shí)在是太多了。沒有進(jìn)行任何修改的地方，大約只有10處左右。這也讓我從心里覺得，原來那種“‘開門立法’可能純粹只是形式”的想法是錯(cuò)誤的。事實(shí)證明，經(jīng)過法定程序，公民的主張完全可以成為國家的意志。讓公民自己看到“匹夫”對(duì)國家興旺所起的作用，這其實(shí)是《條例》公布的一個(gè)最大成功之所在。
《條例》終于出臺(tái)了。終于有法可依了!我反倒平靜了，反倒忽然感覺到了累。就像剛剛打完一個(gè)戰(zhàn)役的士兵，勝利了，才感覺到傷痛和困乏;也像戀愛中追逐姑娘的少年，追上了，才感覺辛苦和疲憊。
我在4年多的社區(qū)公益活動(dòng)中，看到了各式各樣的糾紛，特別是物業(yè)管理糾紛，很多都因?yàn)闆]有適當(dāng)?shù)姆啥p方各執(zhí)一詞，上了法院都難獲得雙方認(rèn)可的公正。有些甚至發(fā)展到嚴(yán)重的刑事案件從而危害了社會(huì)的穩(wěn)定�！稐l例》的出臺(tái)，無疑是給物業(yè)管理糾紛的各方在解決糾紛依據(jù)上，有了一個(gè)唯一的標(biāo)準(zhǔn)。有標(biāo)準(zhǔn)才會(huì)有是非。
我們應(yīng)該看到，糾紛的基本起因是猜忌，是各方權(quán)利的不明確。而猜忌永遠(yuǎn)會(huì)存在于買賣行為當(dāng)中;各方權(quán)利的明確，也需要時(shí)間來等待各方法治意識(shí)的提高和對(duì)法律的正確理解。所以，各種糾紛仍然會(huì)有。但是一定會(huì)隨著糾紛解決的示范作用而越來越少。
我們還應(yīng)該看到，有法不依是一種在各行各業(yè)中的確存在的現(xiàn)象。不能指望《條例》出臺(tái)，有關(guān)各方就會(huì)嚴(yán)格遵守。所以，依法維護(hù)我們權(quán)益的工作仍然非常艱巨，向全社會(huì)宣傳《條例》精神，普及法律知識(shí)的工作仍然非常艱巨。今后物業(yè)管理乃至社區(qū)建設(shè)和治理中的新事物和新情況，也必將成為新的問題而需要我們研究和解決。
《條例》本身的完善，也需要在我們的實(shí)踐過程中，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，繼續(xù)向立法機(jī)關(guān)提出建議。
總之，物業(yè)管理乃至社區(qū)治理的道路才剛剛開始，需要業(yè)主們的理性和團(tuán)結(jié)，需要政府部門的監(jiān)督和指導(dǎo)，需要物業(yè)管理企業(yè)、發(fā)展商的誠信和規(guī)范。從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理之社會(huì)價(jià)值的最大化，即社會(huì)穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)。
作為業(yè)主的一份子，我對(duì)《條例》中對(duì)業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的權(quán)利和義務(wù)的描述有如下看法：
由于《物權(quán)法》還沒有出臺(tái)，“所有權(quán)決定一切”還沒有法律保證，所以《條例》中第十九條的規(guī)定，事實(shí)上是把業(yè)主所有權(quán)力當(dāng)中的“物業(yè)管理權(quán)”明確地交給了業(yè)主�？僧吘惯@部法律是調(diào)整物業(yè)管理活動(dòng)的，在本部法律中說明業(yè)主的其他權(quán)力也不一定合適。我希望在《物權(quán)法》出臺(tái)以后，能夠完整的界定業(yè)主的全部權(quán)利和義務(wù)。盡管如此，我仍然認(rèn)為在物業(yè)管理過程中，《條例》賦予業(yè)主的權(quán)利是足夠的。
從第六條對(duì)業(yè)主的定義中我們可以看到，作為業(yè)主實(shí)際上是沒有什么可以單獨(dú)行使的權(quán)利。這其實(shí)是和物業(yè)本身的特點(diǎn)是相適應(yīng)的。由于物業(yè)管理實(shí)際上是對(duì)全體業(yè)主的共同共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行的管理和服務(wù)，故業(yè)主單獨(dú)行使某些權(quán)利，勢(shì)必導(dǎo)致其他業(yè)主權(quán)益的影響。也不利于物業(yè)管理活動(dòng)的進(jìn)行。業(yè)主對(duì)《條例》精神的認(rèn)可，必將減少由個(gè)別業(yè)主引發(fā)的物業(yè)管理糾紛，從而保護(hù)多數(shù)業(yè)主的利益。這方面的問題現(xiàn)在還不顯現(xiàn)，將隨著業(yè)主和發(fā)展商的糾紛的解決而逐步增多�！稐l例》將是有效解決此類糾紛的法律武器。
而第七條中關(guān)于業(yè)主的義務(wù)，實(shí)際上是單獨(dú)業(yè)主向其他全體業(yè)主所承擔(dān)的義務(wù)，而不是向發(fā)展商或者物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的義務(wù)。這一點(diǎn)非常重要。一個(gè)有共同產(chǎn)權(quán)的物業(yè)，任何業(yè)主的行為，都必須以其他全體業(yè)主的行為規(guī)范和準(zhǔn)則(就是《業(yè)主公約》的內(nèi)容)作為依據(jù)。任何超出此范圍的“個(gè)性張揚(yáng)”，都是不被允許的。這就是共有物業(yè)中單獨(dú)業(yè)主和全體業(yè)主的關(guān)系和活動(dòng)特點(diǎn)。不了解這一點(diǎn)，就無法安排自己的活動(dòng)，也無法限制別人的活動(dòng)。
從第八條到第二十條，說明了一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)是業(yè)主大會(huì)，而業(yè)主大會(huì)的組成是全體業(yè)主。這實(shí)際上就是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全民公決形式。而業(yè)主委員會(huì)，則是一個(gè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)和秘書機(jī)構(gòu)。
就目前的實(shí)際情況而言，業(yè)主大會(huì)的職責(zé)是不少的。有些在實(shí)際運(yùn)作當(dāng)中甚至將很難履行。比如“制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度”等。
《條例》中也考慮到產(chǎn)權(quán)人大會(huì)召開的可操作性，明確說明“可以采用書面征求意見的形式”和“可以委托代理人參加”。但必須提醒廣大業(yè)主的是，此種設(shè)計(jì)雖然方便了業(yè)主大會(huì)的召開和大會(huì)決議的產(chǎn)生，但同時(shí)也方便了舞弊行為的出現(xiàn)。所以在上述情況下，應(yīng)該制定會(huì)議的'嚴(yán)格監(jiān)督機(jī)制和投票者身份的甄別機(jī)制，以保障會(huì)議的進(jìn)行和決議的代表性。
關(guān)于業(yè)主委員會(huì)，第十五條中明確了其主要的職責(zé)。《條例》中其他各章中，也有對(duì)業(yè)主委員會(huì)其他職責(zé)的表述。其實(shí)，作為一個(gè)公益團(tuán)體，能夠履行好《條例》中規(guī)定的職責(zé)就已經(jīng)非常不容易了。一個(gè)運(yùn)轉(zhuǎn)良好的業(yè)主委員會(huì)，除了有時(shí)間參與業(yè)主委員會(huì)的工作外，還要求委員們是一群有很高素質(zhì)和專業(yè)知識(shí)的業(yè)主。這種要求卻和業(yè)主權(quán)利的獲得途徑(實(shí)際上是隨著買房而購買來的權(quán)利)是不相適應(yīng)的。因此，業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力，在不同業(yè)主委員會(huì)委員中肯定會(huì)產(chǎn)生不同的結(jié)果。有權(quán)力，就一定有濫用權(quán)力。所以，限制業(yè)主委員會(huì)和委員的權(quán)力，把最高權(quán)力交給業(yè)主大會(huì)的設(shè)計(jì)是充分考慮社區(qū)穩(wěn)定和絕大多數(shù)業(yè)主的利益的。而我作為業(yè)委會(huì)的委員，也從來沒有因?yàn)樽约旱墓婊顒?dòng)而受到任何阻礙。權(quán)力，是全體業(yè)主的權(quán)力;工作，是公益者的工作。這就是愿意做業(yè)主委員會(huì)委員的人士的應(yīng)有心態(tài)。
在第十七條中，《條例》明確規(guī)定“業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力”。這是物業(yè)管理區(qū)域(或者一個(gè)社區(qū))長(zhǎng)治久安的必要法律保障。一個(gè)社區(qū)，就是一個(gè)小型的社會(huì)，而業(yè)主公約，就是這個(gè)小型社會(huì)的“小憲法”。目前很多糾紛的發(fā)生，都是由于業(yè)主不了解公約，不認(rèn)可公約，沒簽署公約造成的。從法律上確定了公約的地位，將徹底解決社區(qū)中多數(shù)業(yè)主和少數(shù)業(yè)主之間的糾紛。而這些糾紛，往往反映在物業(yè)管理公司依照公約去限制少數(shù)業(yè)主行為的過程中。表面上看這些是物業(yè)管理糾紛，而實(shí)質(zhì)上是業(yè)主之間的糾紛。
《條例》中還有一些關(guān)于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和政府有關(guān)部門乃至居民委員會(huì)之間關(guān)系的表述。我認(rèn)為這些表述是適當(dāng)?shù)模欠现袊鴩榈�，也可以稱作“有中國特色的物業(yè)管理”法律制度。業(yè)主對(duì)此沒有必要有抵觸心態(tài)。相信隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步完善，業(yè)主的物權(quán)將會(huì)得到越來越多的尊重。
以上便是我就有關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的作用，對(duì)《條例》的理解和看法。
其實(shí)，物業(yè)管理糾紛，很大一部分是來自于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共部位的處分權(quán)力不清。而《條例》中多處對(duì)這個(gè)問題進(jìn)行了規(guī)定。相信隨著《條例》的實(shí)施，有關(guān)的糾紛將可以得到妥善的解決，將業(yè)主本來應(yīng)有的公共部位的受益權(quán)回歸業(yè)主，從而以此收益最大限度的沖抵物業(yè)管理費(fèi)的支出，使業(yè)主獲得應(yīng)有的實(shí)惠。
另外就是在前期物業(yè)管理過程中，發(fā)展商對(duì)未售出房屋和已售出但未辦理入住的房屋不承擔(dān)或者少承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)，在目前是一種普遍現(xiàn)象。這實(shí)際上是入住的業(yè)主養(yǎng)活了發(fā)展商的物業(yè)。此次《條例》中也在第四十二中條進(jìn)行了明確的規(guī)定，即“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納”。這將使得前期物業(yè)管理更加公平。
《條例》雖然出臺(tái)了，可相關(guān)配套的法規(guī)還需要等待地方立法機(jī)構(gòu)的工作。我們?nèi)匀豢梢躁P(guān)注并參與其中的工作，盡一個(gè)公民的義務(wù)。對(duì)《條例》的普及、宣傳和實(shí)踐，也都是我們義不容辭的工作。
“引導(dǎo)業(yè)主了解物業(yè)管理，提醒開發(fā)商重視物業(yè)管理，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)規(guī)范物業(yè)管理，從而實(shí)現(xiàn)在良性物業(yè)管理下的物業(yè)保值、社區(qū)穩(wěn)定、社會(huì)安定”應(yīng)是我們每個(gè)業(yè)委會(huì)委員自己給自己的責(zé)任。
天津物業(yè)管理?xiàng)l例 3
物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
行政監(jiān)督的主體：縣級(jí)以上的房地產(chǎn)行政主管部門
一、業(yè)主的資格認(rèn)定：
a.業(yè)主為房屋所有權(quán)人
b.房屋的承租人、借用人等物業(yè)使用人可以享有業(yè)主資格，并承擔(dān)相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)。
業(yè)主的主要權(quán)利：
�。�1）接受物業(yè)服務(wù)；
�。�2）提議召開業(yè)主大會(huì)，參加業(yè)主大會(huì)，選舉權(quán)和被選舉權(quán)，
�。�3）監(jiān)督權(quán)（對(duì)業(yè)委會(huì)、物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督，專項(xiàng)維修基金使用的監(jiān)督），知情權(quán)（物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地）
�。�4）業(yè)主享有侵害請(qǐng)求權(quán)
業(yè)主的主要義務(wù)：
（1）遵守管理規(guī)約，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，物業(yè)企業(yè)制定的管理制度；
�。�2）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的決定；
（3）按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)、專項(xiàng)維修資金及其他約定或法律規(guī)定的費(fèi)用。
二、業(yè)主大會(huì)：
（1）一個(gè)物業(yè)區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)；（業(yè)主較少可不成立業(yè)主大會(huì)，業(yè)主可自行管理）
（2）業(yè)主大會(huì)決議事項(xiàng)：
a制定或修改議事規(guī)則、管理規(guī)約；b選舉或更換業(yè)委會(huì)成員；c選聘和解聘物業(yè)企業(yè) d籌集或使用專項(xiàng)維修資金e改建、重建建筑物及附屬設(shè)施f其他事項(xiàng)
�。�3）業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有半數(shù)以上業(yè)主參加，業(yè)主可委托代理人
（4）關(guān)于維修資金和改建、重建建筑物及附屬設(shè)施需有專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；一般重大事項(xiàng)需經(jīng)總面積過半數(shù)的業(yè)主且人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；
定期會(huì)議：按業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定的時(shí)間召開
臨時(shí)會(huì)議：20%以上業(yè)主提議召開
業(yè)主大會(huì)召開時(shí)應(yīng)當(dāng)提前15日以前通知全體業(yè)主，同時(shí)應(yīng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉成立之日起30日起，向物業(yè)所在地的房管部門、街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
議事規(guī)則：業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定。
管理規(guī)約：應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約：應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定；應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。
三、前期物業(yè)管理
1、建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面方式簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議；制定臨時(shí)管理規(guī)約；
2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在銷售之前訂立臨時(shí)管理規(guī)約，但不得侵害買受人的合法權(quán)益，物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)對(duì)管理規(guī)約予以書面的承諾。
3、國家提倡通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的可以采用協(xié)議方式選聘。
4、買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
5、前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止
6、業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。
7、在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；物業(yè)管理所必需的其他資料；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。
8、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
四、物業(yè)管理服務(wù)
1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該具備相應(yīng)的資質(zhì)，從業(yè)人員有相應(yīng)的資格證書，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能有一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議。
2、物業(yè)企業(yè)違反服務(wù)合同約定導(dǎo)致業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
3、物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。
4、業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。
5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
6、對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。
7、物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
8、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
9、業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。
10. 專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
11、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
12、業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
五、法律責(zé)任
1、住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。
2、違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的'物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
3、違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
4、違反本條例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。
5、違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
6、違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款30%以上50%以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
7、違反本條例的規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款；物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。
8、違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
9、違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
10、違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部
門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用：
�。ㄒ唬┥米愿淖兾飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；
�。ǘ┥米哉加谩⑼诰蛭飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的；
�。ㄈ┥米岳梦飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的。
個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
11、違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。
天津物業(yè)管理?xiàng)l例 4
第一章總則
第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營造良好的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。
第二條本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護(hù)、服務(wù)及其監(jiān)督管理活動(dòng)。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系，制定、落實(shí)扶持政策，落實(shí)稅收優(yōu)惠政策，減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)擔(dān);建立和完善專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制，形成公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)機(jī)制，鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第四條省人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
各級(jí)人民政府有關(guān)行政主管部門，按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
第五條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)協(xié)同房產(chǎn)行政主管部門對(duì)轄區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)管理的關(guān)系;協(xié)調(diào)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系，有關(guān)專營單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系;負(fù)責(zé)轄區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的組建和換屆選舉工作，對(duì)業(yè)主委員會(huì)日�；顒�(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。社區(qū)居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。
第六條物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范從業(yè)行為，促進(jìn)誠信經(jīng)營，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。
第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)
第一節(jié)業(yè)主
第七條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。本條例所稱的業(yè)主包括：
(一)房屋所有權(quán)證登記的房屋所有權(quán)人;
(二)依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人;
(三)尚未辦理房屋所有權(quán)登記，但基于一定的法律事實(shí)，已經(jīng)合法占有房屋的人。
第八條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的.其他權(quán)利。
第九條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;
(四)按照國家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;
(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第二節(jié)業(yè)主大會(huì)籌備
第十條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主入住情況書面報(bào)告房地產(chǎn)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。符合下列條之一的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)：
(一)交付使用的專有部分建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積百分之五十以上;
(二)已入住戶數(shù)比例達(dá)到百分之五十以上;
(三)首次交付使用滿兩年。
第十一條符合首次業(yè)主大會(huì)召開條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)會(huì)同房地產(chǎn)主管部門在三十日內(nèi)組建業(yè)主大會(huì)籌備組。
建設(shè)單位或物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告應(yīng)當(dāng)包括籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的下列資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分證明;
(二)建筑物規(guī)劃總平面圖;
(三)綠化竣工總平面圖;
(四)交付使用附屬設(shè)施設(shè)備備案證明;
(五)物業(yè)服務(wù)用房配置證明;
(六)專項(xiàng)維修資金繳存證明;
(七)業(yè)主名冊(cè);
(八)成立業(yè)主大會(huì)必需的其他文件資料。
開發(fā)建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時(shí)予以書面報(bào)告的，百分之二十以上的業(yè)主可以聯(lián)名向縣(區(qū))房屋主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出設(shè)立業(yè)主大會(huì)的書面要求。
第十二條業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、開發(fā)建設(shè)單位代表組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二�；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。
第十三條業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：
(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容;
(二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則;
(三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);
(四)提出首屆業(yè)主委員會(huì)委員選舉辦法、候選人條件和名單;
(五)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則;
(六)做好首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十五日內(nèi)，將工作職責(zé)和成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
天津物業(yè)管理?xiàng)l例 5
1.0目的：保持值班室、崗?fù)さ恼麧嵏蓛簦?/p>
2.0適用范圍：小區(qū)內(nèi)值班室、崗?fù)ぃ?/p>
3.0職責(zé)：
3.1保潔部主管負(fù)責(zé)值班室/崗?fù)け嵐ぷ鹘M織實(shí)施和質(zhì)量監(jiān)控；
3.2保潔部領(lǐng)班負(fù)責(zé)依照本規(guī)程協(xié)助主管檢查、組織實(shí)施值班室/崗?fù)け嵐ぷ鳎?3.3保潔員負(fù)責(zé)依照本規(guī)程進(jìn)行值班室/崗?fù)ぞ唧w保潔工作。
4.0工作程序：
4.1按從上到下、由里到外的程序進(jìn)行清潔；
4.2用雞毛撣子掃去墻上的灰塵和蜘蛛網(wǎng)，再掃去桌椅上的'灰塵；
4.3用掃把打掃地面，用濕抹布擦抹值班桌椅，洗干凈抹布，再抹門、窗及崗?fù)ね鈮�，玻璃窗用玻璃刮刮凈玻璃表面的水珠�?/p>
4.4用干凈抹布重抹一次桌椅和門、窗、玻璃；
4.5用洗干凈的拖把拖抹地面及過道；
4.6值班室如有其他辦公設(shè)備時(shí)同時(shí)清潔，注意電腦不能濕毛巾進(jìn)行擦抹；
4.7清潔崗?fù)ず笥媚ú疾聊ǖ篱l；
4.8有污跡時(shí)，倒少許潔而亮用毛巾擦洗干凈；
5.0標(biāo)準(zhǔn)：地面無雜物、紙屑等垃圾，門窗、玻璃無明顯灰塵；
6.0常用工具及物料：（1）毛巾（2）拖桶（3）拖把（4）玻璃刮（5）雞毛撣（6）掃把（7）垃圾鏟（8）潔而亮
7. 0環(huán)境因素控制：
7.1關(guān)注環(huán)保，各類清潔劑保管、領(lǐng)用、配制按規(guī)定執(zhí)行，及時(shí)回收空瓶，集中退還或處理；
7.2注意施工時(shí)間，應(yīng)與休息或要求靜音作業(yè)環(huán)境的工作時(shí)間錯(cuò)開，避免噪聲影響；
8.0支持性文件和記錄：
《清潔劑使用操作規(guī)程》GDPM-WG-EC-25
《玻璃質(zhì)材物品保潔操作規(guī)程》GDPM-WG-EC-06
天津物業(yè)管理?xiàng)l例 6
物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
第四十九條縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。
第五章物業(yè)的使用與維護(hù)
第五十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。
業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。
第五十一條業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的同意；物業(yè)管理企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。
業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第五十二條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。
前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。
第五十三條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。
第五十四條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。
專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會(huì)同國務(wù)院財(cái)政部門制定。
第五十五條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第五十六條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。
責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
第六章法律責(zé)任
第五十七條違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處１０萬元以下的罰款。
第五十八條違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處５萬元以上２０萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第五十九條違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報(bào)，處１萬元以上１０萬元以下的罰款。
第六十條違反本條例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處５萬元以上２０萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。
第六十一條違反本條例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處５萬元以上２０萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六十二條違反本條例的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款30％以上５０％以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六十三條違反本條例的規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項(xiàng)維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額２倍以下的罰款；物業(yè)管理企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。
第六十四條違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第六十五條違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處１萬元以上１０萬元以下的罰款；有收益的`，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第六十六條違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用：
�。ㄒ唬┥米愿淖兾飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；
�。ǘ┥米哉加�、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的；
（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的。
個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上１萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處５萬元以上20萬元以下的罰款。
第六十七條違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。
第六十八條業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第六十九條違反本條例的規(guī)定，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
第七章附則
第七十條本條例自20xx年９月１日起施行。
天津物業(yè)管理?xiàng)l例 7
1.0目的：保持值班室、崗?fù)さ恼麧嵏蓛簦?/p>
2.0適用范圍：小區(qū)內(nèi)值班室、崗?fù)ぃ?/p>
3.0職責(zé)：
3.1保潔部主管負(fù)責(zé)值班室/崗?fù)け嵐ぷ鹘M織實(shí)施和質(zhì)量監(jiān)控；
3.2保潔部領(lǐng)班負(fù)責(zé)依照本規(guī)程協(xié)助主管檢查、組織實(shí)施值班室/崗?fù)け嵐ぷ鳎?3.3保潔員負(fù)責(zé)依照本規(guī)程進(jìn)行值班室/崗?fù)ぞ唧w保潔工作。
4.0工作程序：
4.1按從上到下、由里到外的程序進(jìn)行清潔；
4.2用雞毛撣子掃去墻上的`灰塵和蜘蛛網(wǎng)，再掃去桌椅上的灰塵；
4.3用掃把打掃地面，用濕抹布擦抹值班桌椅，洗干凈抹布，再抹門、窗及崗?fù)ね鈮�，玻璃窗用玻璃刮刮凈玻璃表面的水珠�?/p>
4.4用干凈抹布重抹一次桌椅和門、窗、玻璃；
4.5用洗干凈的拖把拖抹地面及過道；
4.6值班室如有其他辦公設(shè)備時(shí)同時(shí)清潔，注意電腦不能濕毛巾進(jìn)行擦抹；
4.7清潔崗?fù)ず笥媚ú疾聊ǖ篱l；
4.8有污跡時(shí)，倒少許潔而亮用毛巾擦洗干凈；
5.0標(biāo)準(zhǔn)：地面無雜物、紙屑等垃圾，門窗、玻璃無明顯灰塵；
6.0常用工具及物料：（1）毛巾（2）拖桶（3）拖把（4）玻璃刮（5）雞毛撣（6）掃把（7）垃圾鏟（8）潔而亮
7. 0環(huán)境因素控制：
7.1關(guān)注環(huán)保，各類清潔劑保管、領(lǐng)用、配制按規(guī)定執(zhí)行，及時(shí)回收空瓶，集中退還或處理；
7.2注意施工時(shí)間，應(yīng)與休息或要求靜音作業(yè)環(huán)境的工作時(shí)間錯(cuò)開，避免噪聲影響；
8.0支持性文件和記錄：
《清潔劑使用操作規(guī)程》GDPM-WG-EC-25
《玻璃質(zhì)材物品保潔操作規(guī)程》GDPM-WG-EC-06
天津物業(yè)管理?xiàng)l例 8
《物業(yè)管理?xiàng)l例》所述前期物業(yè)管理是在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同期間履行的物業(yè)管理服務(wù)工作。本手冊(cè)所述前期主要是指物業(yè)管理早期介入階段，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的策劃，規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)，從業(yè)主、使用人及物業(yè)管理的角度提出意見和建議，以方便物業(yè)建成后能滿足業(yè)主、使用人的需求，同時(shí)在業(yè)主入住前做好承接查驗(yàn)、接管驗(yàn)收及入住前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，以推動(dòng)物業(yè)管理服務(wù)工作的開展。
一、前期工作職責(zé)
(一)各公司總經(jīng)理前期工作職責(zé)
1.全面負(fù)責(zé)物業(yè)管理前期工作的開展，確保前期工作能夠按照法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范、公司制度要求予以有效落實(shí)；
2.負(fù)責(zé)根據(jù)公司的管理要求確定職能部門的管理職能分工，組織建立公司的規(guī)范管理體系，建立管理制度、工作流程，明確管理要求，完善公司的規(guī)范管理工作；
3.按照公司要求和實(shí)際需求編制公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案，明確管理分工與管理職能，上報(bào)公司審批；
4.負(fù)責(zé)按照公司批準(zhǔn)的管理架構(gòu)、人員編制完成公司職能部門的人員招聘、培訓(xùn)、指導(dǎo)工作；
5.合理分解分配工作任務(wù)，并按照公司要求與下屬職能部門負(fù)責(zé)人簽訂《平衡計(jì)分卡》，并督促其按照前期工作要求開展相關(guān)工作；
6.為確保物業(yè)管理前期工作過程的安全，需按照下屬各崗位不同職責(zé)編制和簽署《安全生產(chǎn)責(zé)任書》；
7.負(fù)責(zé)與開發(fā)商及相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)工作，與各相關(guān)方建立良好的溝通渠道，促進(jìn)相關(guān)工作的落實(shí)；
8.根據(jù)前期工作進(jìn)展情況，適時(shí)調(diào)整工作計(jì)劃及服務(wù)方案，確保各項(xiàng)工作有效落實(shí)，并達(dá)到相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)；
9.認(rèn)真完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排的其它工作任務(wù)。
(二)各公司職能部門前期工作職責(zé)
1.各公司職能部門負(fù)責(zé)按照前期接管項(xiàng)目的實(shí)際情況，編制前期工作推進(jìn)計(jì)劃，經(jīng)各公司總經(jīng)理審批后予以有效落實(shí)；
2.各公司職能部門負(fù)責(zé)根據(jù)管理職能分工，建立管理制度、工作流程，明確管理要求，完善公司的規(guī)范管理工作；
3.各公司職能部門負(fù)責(zé)根據(jù)管理職能分工，對(duì)各部門前期各項(xiàng)工作的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)跟進(jìn)予以處理，確保各部門相關(guān)工作實(shí)施符合公司管理要求。
4.各公司職能部門負(fù)責(zé)根據(jù)管理職能分工及前期工作推進(jìn)計(jì)劃有效落實(shí)前期重點(diǎn)工作：
4.1各公司人力資源部門：
4.4.1負(fù)責(zé)人員編制的制定、報(bào)送及審批后的備案工作，并根據(jù)人員編制及前期工作進(jìn)度組織開展人員招聘工作，引進(jìn)合格的人員滿足各部門人員配置需求；
4.4.2負(fù)責(zé)員工勞動(dòng)合同的簽訂、社會(huì)保險(xiǎn)賬戶的開通、公積金賬戶的開通等工作；
4.4.3負(fù)責(zé)組織編制前期培訓(xùn)計(jì)劃并上報(bào)審批，并根據(jù)人員招聘計(jì)劃及人員到位情況，按照培訓(xùn)計(jì)劃組織落實(shí)培訓(xùn)工作，確保相關(guān)人員達(dá)到崗位的任職標(biāo)準(zhǔn)要求。
4.2各公司行政管理部門：
4.2.1負(fù)責(zé)各公司《營業(yè)執(zhí)照》等相關(guān)工商證照的辦理，以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案工作；
4.2.2負(fù)責(zé)前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后的備案工作；
4.2.3負(fù)責(zé)前期管理工作所需物資采購，印刷品的制作，工服的制作等工作；
4.2.4負(fù)責(zé)前期管理工作所需服務(wù)供方、辦公用房裝修、物品采購等達(dá)到詢比價(jià)限額相關(guān)工作的詢比價(jià)管理。
4.3各公司財(cái)務(wù)部：
4.3.1負(fù)責(zé)《稅務(wù)登記證》、公司銀行賬戶的辦理，稅控機(jī)、PS機(jī)的辦理，支付寶和微信企業(yè)賬戶的.綁定等工作；
4.3.2負(fù)責(zé)組織建立開辦費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、空置房管理費(fèi)等相關(guān)收費(fèi)臺(tái)賬，審核可收費(fèi)金額；
4.3.3負(fù)責(zé)物業(yè)收費(fèi)軟件的安裝及收費(fèi)科目的建立，并負(fù)責(zé)組織開展物業(yè)收費(fèi)軟件的培訓(xùn)工作。
4.4各公司品質(zhì)管理部：
4.4.1負(fù)責(zé)組織收集法律法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，匯編成冊(cè)發(fā)放各部門，學(xué)習(xí)法規(guī)要求，依法開展各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)工作；
4.4.2負(fù)責(zé)組織建立公司的規(guī)范管理體系，并根據(jù)管理職能分工建立管理制度、工作流程，審核各部門的作業(yè)文件，明確管理要求，完善公司的規(guī)范管理工作；
4.4.3負(fù)責(zé)配合公司經(jīng)營管理部完善《前期物業(yè)服務(wù)方案》的編制，物業(yè)費(fèi)的測(cè)算工作；
4.4.4組織編制各類日常工作記錄、入住辦理、裝修辦理等文件，并進(jìn)行審核；
4.4.5負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理工作所需服務(wù)供方、辦公用房裝修、物品采購等達(dá)到招標(biāo)限額的相關(guān)準(zhǔn)備和申報(bào)工作，并按照公司管理要求開展招標(biāo)工作。
(三)賣場(chǎng)前期工作職責(zé)
1.負(fù)責(zé)開發(fā)商賣場(chǎng)的管理，按照與開發(fā)商簽訂的前期賣場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議監(jiān)控各項(xiàng)工作的實(shí)施與落實(shí)；
2.負(fù)責(zé)與開發(fā)商進(jìn)行工作對(duì)接，了解項(xiàng)目建設(shè)、銷售、戶型等情況，與開發(fā)商建立良好的關(guān)系；
3.收集銷售期間的宣傳資料和前期介入資料，并建立檔案，為后期工作開展做好相關(guān)準(zhǔn)
備工作；
4.負(fù)責(zé)賣場(chǎng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的確定，以及《賣場(chǎng)服務(wù)協(xié)議》的簽訂；
5.負(fù)責(zé)賣場(chǎng)提供服務(wù)所需的物資采購計(jì)劃申報(bào)，以及物資的管理工作；
6.負(fù)責(zé)按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和協(xié)議，確定人員編制，組織招聘、崗前培訓(xùn)、崗上演練等工作；
7.負(fù)責(zé)供方需求的上報(bào)，并按照公司要求參與供方選擇，在完成供方選擇后，按照要求與供方簽訂合同；
8.負(fù)責(zé)對(duì)前期各項(xiàng)工作的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)控檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，確保各項(xiàng)問題及時(shí)予以解決。
(四)物業(yè)管理部前期工作職責(zé)
1.進(jìn)行前期相關(guān)資料的接管工作，做好相關(guān)記錄，并將接管的資料分類建立檔案，規(guī)范管理；
2.根據(jù)標(biāo)書的內(nèi)容及公司管理要求編制項(xiàng)目前期物業(yè)管理服務(wù)方案，經(jīng)各公司總經(jīng)理審批后組織予以落實(shí)；
3.與開發(fā)商對(duì)接確定前期物業(yè)管理服務(wù)方案、物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
4.負(fù)責(zé)確定組織架構(gòu)、人員編制、各崗位職責(zé)、工作內(nèi)容、相關(guān)流程及管理制度，建立完善管理體系文件；
5.負(fù)責(zé)與開發(fā)商進(jìn)行工作對(duì)接，了解項(xiàng)目情況，與開發(fā)商建立良好的關(guān)系；
6.積極參加或組織施工期間的各項(xiàng)專題工作會(huì)議，針對(duì)相關(guān)問題提出意見與建議；
7.隨時(shí)關(guān)注影響后期服務(wù)工作開展及可能造成不良影響的相關(guān)問題，及時(shí)向開發(fā)商反饋，并提出合理化的意見與建議；
8.負(fù)責(zé)對(duì)前期各項(xiàng)工作的落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)控檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，確保各項(xiàng)問題及時(shí)予以解決；
9.跟蹤項(xiàng)目前期各項(xiàng)問題的處理，并做好圖片資料、書面知會(huì)及報(bào)告等文件的存檔及管理工作；
10.負(fù)責(zé)制定前期工作推進(jìn)計(jì)劃，與公司各相關(guān)職能部門溝通確保入住前各項(xiàng)工作的落實(shí)，包括辦公區(qū)域裝修、裝飾；人員招聘；物資采購；入住資料的準(zhǔn)備；員工培訓(xùn)等；
11.負(fù)責(zé)與項(xiàng)目所在地的政府部門溝通，建立良好的溝通渠道，為物業(yè)管理部成立后各項(xiàng)工作的開展奠定良好的基礎(chǔ)；
12.負(fù)責(zé)組織進(jìn)行市場(chǎng)詢比價(jià)或從公司合格供方內(nèi)選定各類服務(wù)供方，并與服務(wù)供方簽訂服務(wù)合同，確保各項(xiàng)服務(wù)工作的順利開展。
天津物業(yè)管理?xiàng)l例 9
服飾儀表
1、 工作服、鞋、襪等外露處必須干凈、平整，無明顯污跡、破損；
2、 除保潔人員允許穿黑色布鞋，其他人員一律僅限穿黑色皮鞋；
3、 胸牌統(tǒng)一整齊佩帶在恰當(dāng)位置；
4、 領(lǐng)帶平整、端正；
5、 工作服嚴(yán)禁混穿；
6、 西裝制服必須符合西裝禮儀進(jìn)行穿戴；
7、 維修人員現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)應(yīng)著操作服；長(zhǎng)袖工作服不能挽起；
8、 女員工飾物不外露，著肉色襪，禁止穿通花、花邊類襪；
9、 男員工頭發(fā)不過耳；
10、 各崗位人員本崗位當(dāng)值期間的裝備、配件等齊全、完好
辦公場(chǎng)所
1、 無灰塵紙屑，辦公設(shè)備物品整潔，花木清潔光亮；
2、 離開辦公位時(shí)坐椅歸位；進(jìn)出辦公區(qū)域隨手關(guān)門；
3、 下班前關(guān)閉電腦主機(jī)及電源；
4、 最后離開工作區(qū)域者，必須將區(qū)域的燈、電器等關(guān)閉；
傳真
1、收、發(fā)傳真注明發(fā)、收件人全名、傳真號(hào)、頁碼、順序
培訓(xùn)會(huì)議
1、 準(zhǔn)時(shí)參加會(huì)議和培訓(xùn)；
2、 請(qǐng)假提前通知組織者；
3、 會(huì)議前應(yīng)將手機(jī)、CALL機(jī)關(guān)掉或調(diào)整在震動(dòng)狀態(tài)；
4、 會(huì)議中盡可能不隨便進(jìn)出，避免或減少打擾他人的行為或言語；
5、 會(huì)議和培訓(xùn)完畢，確保桌椅、教具歸位；
6、 最后離開者將會(huì)議場(chǎng)所的燈、電器等關(guān)閉。
接聽電話
1、 電話三聲內(nèi)以最快的時(shí)間接聽；
2、 接聽電話首先問好然后報(bào)部門（可使用簡(jiǎn)稱）及姓名；
3、 鄰座無人應(yīng)主動(dòng)代接并記錄、轉(zhuǎn)告；
4、 應(yīng)清楚來電方何人、何事、回訪聯(lián)系電話或方式，必要時(shí)做好記錄；
5、 代接的電話應(yīng)以最快時(shí)間轉(zhuǎn)告他人，必要時(shí)做留言便條；
6、 語言溫和、態(tài)度禮貌；
7、 后于對(duì)方掛線；
樣板會(huì)所類
樣板間銷售廳
1、 電器按正常運(yùn)作，空氣保持清新，溫度、濕度、通風(fēng)保持良好舒適狀態(tài)。
2、 地面、地毯保持“四無”（即無沙粒、無灰塵、無腳印、玻璃上無水印、手紋）；金屬質(zhì)地物品無銹跡；
3、 物品、設(shè)備與《物資清單》帳物相符；
4、 物品、設(shè)備、標(biāo)識(shí)按要求擺放整齊，保持干凈、完好；
5、 飲用水、水杯備用充分；
6、 房間禁止抽煙；
7、 未經(jīng)允許，禮貌謝絕拍照行為；
會(huì)所
1、 會(huì)所環(huán)境、器具、用品衛(wèi)生、干凈、整潔，達(dá)到各自的清潔、衛(wèi)生要求；
2、 確保會(huì)所服務(wù)各設(shè)施、配置物品完好無損，正常使用；
3、 熟悉本崗位的操作流程；
4、 微笑服務(wù)，儀容整潔；
5、 主動(dòng)細(xì)致熱情，正確引導(dǎo)、理解顧客提出的服務(wù)需求；
6、 引導(dǎo)顧客安全、適當(dāng)使用各種設(shè)施；
7、 優(yōu)質(zhì)高效地滿足顧客提出的會(huì)所可提供的服務(wù)項(xiàng)目的要求；
8、 保持與顧客的良好溝通，對(duì)顧客提出的會(huì)所沒有的服務(wù)要求應(yīng)向上級(jí)匯報(bào)；
9、 各項(xiàng)服務(wù)單據(jù)記錄完整、清晰，保存齊全；
10、 各項(xiàng)采購、消耗、物品領(lǐng)借用等手續(xù)齊全，登記完整準(zhǔn)確，帳物相符，無差錯(cuò)；
11、 各類引導(dǎo)牌、餐牌、設(shè)施、配件等標(biāo)識(shí)內(nèi)容準(zhǔn)確、文字清晰，整潔干凈，放置、擺放或張貼位置適當(dāng)，醒目、清晰、完整、干凈；
12、 各崗位人員言行、舉止規(guī)范必須符合該會(huì)所管理制度的要求；
裝修維修類
裝修
1、 現(xiàn)場(chǎng)張貼裝修許可證，施工人員佩帶出入證；
2、 有裝修巡查記錄表且按要求記錄；
3、 未有涉及承重結(jié)構(gòu)、公共部位、公共設(shè)施、外觀的裝修現(xiàn)象；
4、 嚴(yán)禁同時(shí)進(jìn)行燒焊與木工作業(yè)；
5、 門窗花飾按統(tǒng)一款式制作，安裝符合要求；
6、 埋設(shè)電線、信號(hào)線必須穿管保護(hù)且接頭不得埋于地下；
7、 臨時(shí)線路電源必須裝設(shè)開關(guān)板，負(fù)荷與開關(guān)容量符合電氣技術(shù)要求；
8、 下水管道口密封包好，嚴(yán)禁改變其使用功能；
9、 管道檢查口處必須預(yù)留維修口；
10、 消防設(shè)施不得改動(dòng)、拆除，消防噴頭不得封堵；
11、 改動(dòng)安防系統(tǒng)必須按程序申請(qǐng)；
12、 中央空調(diào)系統(tǒng)改動(dòng)必須按程序進(jìn)行過審批；
13、 施工現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)禁明火；
14、 必須配兩個(gè)以上（足量）的.滅火器；
15、 垃圾必須袋裝、清運(yùn)到指定地點(diǎn)或自行運(yùn)離小區(qū)；
16、 施工時(shí)間：7：00~12：00，14：00~19：00。
返 修
1、 接到報(bào)修時(shí)作好記錄，不得推諉，專人通知施工單位；
2、 接待投訴不卑不亢，不亂回答、不亂承諾；
3、 進(jìn)入室內(nèi)返修前，須征得業(yè)主同意；
4、 在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)返修現(xiàn)場(chǎng)并完成返修；
5、 文明施工，不動(dòng)用業(yè)主物品；
6、 收工須清理、清潔現(xiàn)場(chǎng)，關(guān)閉門窗、開關(guān)；
7、 損壞設(shè)施，照價(jià)賠償。
家政維修
1、 維修前，準(zhǔn)備齊相關(guān)工具和材料；
2、 嚴(yán)格執(zhí)行操作程序，不留下安全隱患；
3、 需要?jiǎng)佑脴I(yè)主物品須征得業(yè)主同意，嚴(yán)禁接受業(yè)主禮品、贈(zèng)品；
4、 工作現(xiàn)場(chǎng)必須保持整潔，盡量不影響業(yè)主正常生活；
5、 操作過程中如有疑點(diǎn)及時(shí)記錄并與業(yè)主溝通確認(rèn)；
6、 較大收費(fèi)項(xiàng)目與業(yè)主協(xié)商，達(dá)成一致后方可提供；
7、 維修完畢了解客戶是否還有其他需要維修或幫助的事項(xiàng)并盡力解決；
8、 收拾完工具材料，并清理、清潔現(xiàn)場(chǎng)；
9、 全部完成后須請(qǐng)業(yè)主在維修服務(wù)單上簽字確認(rèn)；
安全管理類
通則
1、 按各崗位要求著裝及裝備；
2、 熟悉小區(qū)或大廈內(nèi)的重要部位；
3、 熟悉崗位操作流程；
4、 清楚本崗位禮儀規(guī)范；
5、熟悉對(duì)應(yīng)急、突發(fā)事件的處理、協(xié)調(diào)程序嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度；
6、 質(zhì)量記錄填寫規(guī)范；
7、 當(dāng)天第一次遇公司領(lǐng)導(dǎo)和部門經(jīng)理應(yīng)敬禮；
確保自身安全；
中心值班崗
1、 值班期間設(shè)備正常；
2、 熟練操作監(jiān)控、消防中心的各類設(shè)施、設(shè)備；
3、 中控室值班記錄完整、詳細(xì)；
4、頂班人員必須經(jīng)部門經(jīng)理審批資質(zhì)；
5、當(dāng)值期間精力集中、全神貫注；
6、按中心不同設(shè)施、設(shè)備各種信號(hào)報(bào)警、來電的重要等級(jí)快速、靈活處理；
7、所有顧客來電、內(nèi)部人員交代須協(xié)調(diào)他人完成的服務(wù)事項(xiàng)有記錄、有跟蹤、有結(jié)果；
8、準(zhǔn)確記錄傳遞公司文件規(guī)定的應(yīng)傳達(dá)的信息，確保通知到相關(guān)人員，無遺漏；
8、 中心配備的如鑰匙、文件夾、工具、錄象帶等標(biāo)識(shí)、記錄正常、整潔、清晰、齊全；
9、 各類設(shè)施設(shè)備、臺(tái)面完整，運(yùn)作正常，干凈、整潔；
10、 異常情況及時(shí)調(diào)整監(jiān)控鏡頭錄象，調(diào)配人員跟進(jìn)，確保有記錄、有結(jié)果；
11、 無堆放與工作無關(guān)的物品；
12、 當(dāng)值期間嚴(yán)禁從事與崗位無關(guān)的任何事項(xiàng)，如瞌睡、聊天、看書；
大廈類物業(yè)的中心人員持有有效的消防上崗證；
巡邏崗
1、 按照巡邏路線和時(shí)間要求進(jìn)行巡邏并簽到；
2、 各類設(shè)施、設(shè)備的檢查到位，無遺漏；
3、 異常情況及時(shí)報(bào)告或處理；
4、 保證自身安全。
檢查崗
1、 熟知小區(qū)、大廈的裝修和入住情況；
2、 清楚各崗位的細(xì)則要求，并能完成任一崗位頂崗要求；
3、 高標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)要求監(jiān)督各安全崗位，確保各崗位符合要求；
4、 監(jiān)督抽查的停車憑證編號(hào)、原子章、登記記錄等應(yīng)確保內(nèi)容齊全、準(zhǔn)確，所收現(xiàn)金與票號(hào)、時(shí)間、登記記錄相一致；
大堂崗
1、 面帶微笑，主動(dòng)迎候賓客；
2、 看到手提重物顧客主動(dòng)協(xié)助送至電梯口；
3、 逢雨天應(yīng)主動(dòng)為顧客開車門、打傘；
4、 準(zhǔn)確登記外來郵件；
5、 嚴(yán)格執(zhí)行物資放行管理制度；
6、 保持大堂整潔干凈；
7、 制止不文明的行為。
車場(chǎng)巡邏崗
1、 保證車場(chǎng)車輛停放有序；
2、 指揮車輛動(dòng)作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范；
3、 場(chǎng)內(nèi)車輛登記準(zhǔn)確，新?lián)p車輛記錄齊全并通報(bào)車主；
4、 指揮車輛及巡查時(shí)確保自身安全。
車場(chǎng)出入口崗
1、 車輛進(jìn)出敬禮且動(dòng)作標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；
2、 任何車場(chǎng)進(jìn)出均須發(fā)放和回收憑證；
3、 收、發(fā)卡均站在車輛方向盤一側(cè)；
4、 車輛放行嚴(yán)格實(shí)行核人、核車、核證，收、發(fā)卡動(dòng)作迅速；
5、 保障出入口通道暢通；
6、 現(xiàn)場(chǎng)停車費(fèi)現(xiàn)金超過￥500元時(shí)必須按要求上繳財(cái)務(wù)并換回憑證；
7、 票據(jù)、記錄完整，發(fā)現(xiàn)駛出的車輛有任何異常必須嚴(yán)格登記、核實(shí)、上報(bào)，確保無誤后方可放行；
8、 確保停車憑證編號(hào)、原子章、登記內(nèi)容齊全、準(zhǔn)確，所收現(xiàn)金與票號(hào)、時(shí)間、登記記錄相一致；
9、 車場(chǎng)出口無車輛放行時(shí)必須保證地樁牢固插在樁孔內(nèi)
清潔類
通 則
1、 地面無煙頭、無雜物、無積水，無污跡；
2、 墻面、天花無蜘蛛網(wǎng)、無污跡；
3、 各種游樂設(shè)施、標(biāo)識(shí)無灰塵、擺放整齊；
4、 垃圾入桶，不超載，無異味，無蚊蠅滋生；
5、 需打蠟的地面光亮顯本色；
6、 排水管、井內(nèi)無雜物，排水暢通，無堵塞；
外 圍
1、 室外公共設(shè)施、場(chǎng)所無損壞、目視無塵；
2、 綠化帶、花池:無煙頭、無枯枝落葉、無雜物；
3、 大理石:無明顯腳印、無油漬、污跡；
4、 公園桌椅：手摸無灰塵、污跡、油跡，擺放整齊；
5、 噴泉水池：水質(zhì)不渾濁、無青苔及明顯沉淀物、浮物；
6、 宣傳欄：無明顯灰塵，張貼的內(nèi)容整齊、美觀；
室 內(nèi)
1、 地面、級(jí)梯無污跡、無雜物；
2、 天花：無蜘蛛網(wǎng)、無明顯灰塵；
3、 電梯：轎箱內(nèi)外無塵無污、無手印；溝槽無砂粒、污垢；
4、 宣傳欄：無塵無污；張貼內(nèi)容整齊、美觀；
5、 電梯門、天臺(tái)門、設(shè)備房門：無塵無污；
6、 各類標(biāo)識(shí)、按鍵、對(duì)講電話：無灰塵、無污跡；
，物業(yè)管理?xiàng)l例之物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)（非表格版）
7、 天臺(tái)、雨棚：無雜物、煙頭、積水；
地下室
1、 通道暢通無雜物、地面無明顯灰塵；
2、 公共設(shè)施：目視無明顯灰塵、無污跡、無蜘蛛網(wǎng)；
3、 排水暢通、無積水。
洗手間
1、 地面、鏡面、臺(tái)面無水跡、污跡；
2、 便池?zé)o污垢、異味；
綠化類
通 則
1、 無明顯病蟲害，無積水，無死樹死苗，修剪合理美觀；
2、 植物無枯枝枯葉；
3、 黃土不直面向天；
4、 長(zhǎng)勢(shì)旺盛；
5、 主要部位設(shè)置有與植物相符的綠化標(biāo)識(shí)牌，并安裝位置妥當(dāng)，醒目、清晰、完整、干凈。
6、 喬 木
7、 樹干正常生長(zhǎng)挺直；
8、 骨架均勻，樹冠完整；
地被植物
1、 草坪目視平整，無明顯雜草；
2、 草坪長(zhǎng)勢(shì)良好，濃綠，長(zhǎng)度不超過4CM
花 壇
1、 搭配得當(dāng)，層次分明；
2、 泥土不染花葉，不外露；
3、 整體布局美觀、耐看。
消殺現(xiàn)場(chǎng)
1、 投放消殺藥品的場(chǎng)所必須設(shè)置醒目、符合消殺工作要求的警示牌。
2、 外圍及綠化帶無鼠洞。
3、 無明顯四害活動(dòng)；
4、 下水道、污水井無明顯蚊蠅。
5、 夜晚公共照明燈光附近無明顯蚊蟲、白蟻飛舞。
公共設(shè)施類
通 則
1、 責(zé)任人、設(shè)施標(biāo)識(shí)明確、清晰；
2、 無生銹、無掉漆，保養(yǎng)檢查記錄完整；
3、 管網(wǎng)有流向指示，閥門標(biāo)明醒目的開關(guān)狀態(tài)（常開、常閉等）；
4、 危險(xiǎn)部位（件）、狀態(tài)有保護(hù)及醒目的、符合專業(yè)要求的警告標(biāo)識(shí)。
停車場(chǎng)設(shè)施
1、 入口處必須設(shè)置 “車輛駛?cè)胝?qǐng)登記”及符合要求的“停車場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”標(biāo)示牌；
2、 車庫入口有符合本小區(qū)實(shí)際的限高、限速標(biāo)識(shí)；
3、 停車場(chǎng)內(nèi)必須設(shè)禁鳴笛、限速、導(dǎo)航等標(biāo)識(shí)牌；
4、 地面、墻面指示標(biāo)線劃線規(guī)范、符合專業(yè)要求；
5、 應(yīng)設(shè)崗?fù)�，停車�?chǎng)“三證”齊全有效；
6、 入口設(shè)立明顯的標(biāo)志，寫明停車場(chǎng)的名稱、性質(zhì)、類別；
7、 符合“三公開”制度，即有公開車場(chǎng)責(zé)任人、公開收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、公開管理員姓名；
8、 崗?fù)?nèi)備有消防器材，置于明顯位置；
9、 道閘運(yùn)行正常，無松動(dòng)變形、升降順暢；
10、 倒車架安裝牢固，不松動(dòng)；
11、 地下車場(chǎng)指示燈，指示箱工作正常。
化 糞 池
1、 化糞池有容積標(biāo)識(shí)；
2、 糞池蓋板牢固、無堵塞，無污水溢出，無異味逸出。
泳池
1、 游泳池內(nèi)池水清澈干凈無異味;
2、 泳池周圍無鋒利有棱角硬物；
3、 泳池照明燈具完好，使用安全電壓；
4、 配有足量的救生員。
娛樂設(shè)施
1、 完好無破損；
2、 連接部位結(jié)實(shí)，無松脫，轉(zhuǎn)動(dòng)部位有防護(hù)罩；
3、 有使用說明或提示性標(biāo)識(shí)，標(biāo)識(shí)安裝位置適當(dāng)、醒目，清晰、完整；
水池水箱
1、 水箱、水池密閉完好，標(biāo)明容積；
2、 水位觀察管有標(biāo)記，能觀看到水位；
3、 溢流管、進(jìn)水管、出水管有標(biāo)識(shí)，并用箭頭標(biāo)示出水流方向；
4、 溢流管不得與下水管道直接相連；
5、 露天水池、水箱的通氣孔孔口向下；
6、 泄水口、排氣孔有防蟲網(wǎng)罩；
7、 進(jìn)出口門正常上鎖；
8、 確保水質(zhì)符合供水要求，無紅蟲、泥沙；
9、 無滲漏、無銹跡、無異響；
10、 環(huán)境整潔干凈，無明顯積塵、油跡、污跡等。
招牌、溝渠池井
1、 外觀完好無缺損；
2、 溝、渠、井、蓋的面板完好，無破損，所有面板保證車輛駛過無明顯聲響；
3、 表面基本清潔、無明顯銹跡、油跡；
4、 顯要部位處的面板表面光亮、不影響觀瞻；]
5、 配置的照明裝置能正常使用。
房屋本體道路通道天臺(tái)
1、 墻面無明顯缺損、裂紋、脫落或破爛；
2、 道路整潔，地磚或大理石無松動(dòng)、破爛、缺損；
3、 路面無違章占用，地面警戒線和交通標(biāo)識(shí)清晰；
4、 戶外招牌和射燈整潔、統(tǒng)一，安裝牢固。
5、 無明顯污跡、油跡、銹跡；
污水泵雨水泵
1、 泵井內(nèi)無污泥；
2、 運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)無異響和震動(dòng)；
3、 溢位器正常完好，無失控和誤報(bào)現(xiàn)象；
4、 電源控制箱各控制開關(guān)正常并處在自動(dòng)控制狀態(tài)；
5、 控制箱各種信號(hào)指示正常、布線整齊；
公共設(shè)施類
廣場(chǎng)噴泉
1、 水泵外殼和噴頭表面應(yīng)有防銹處理；
2、 水中各種照明等電器設(shè)備符合安全電壓標(biāo)準(zhǔn)；
3、 噴水正常，噴口無堵塞；
4、 池底清潔無明顯雜物、枯葉；
5、 無明顯異味。
防雷設(shè)施
1、 避雷帶、避雷針連接點(diǎn)牢固，無彎曲、松脫斷裂；
2、 避雷帶、避雷針處無雜物堆放或懸掛物。
3、 無明顯銹跡；
4、 符合避雷系統(tǒng)技術(shù)要求。
公共照明
1、 燈具燈罩完好，無松動(dòng)。
2、 使用中無閃爍，無噪聲，無異常振動(dòng)。
3、 發(fā)熱量大的燈具，保證燈具周圍無可燃、易燃物品。
4、 配電箱布線整齊，箱體及開關(guān)有明確標(biāo)志，按鈕和指示燈完好；
5、 燈具目視符合清潔要求。
防火門
1、 正反兩面標(biāo)識(shí)良好；
2、 門把手完好。
3、 閉門器力度適中，能正常使用；
4、 能正常開閉；
5、 設(shè)置有門禁系統(tǒng)的，能確保正常使用。
消防通通
1、 通道暢通無雜物；
2、 設(shè)置有明顯、符合要求的的標(biāo)識(shí)；
3、 通道內(nèi)照明、送風(fēng)、排風(fēng)良好；
4、 消防器材狀態(tài)良好。
消防設(shè)施
1、 防火卷簾門、煙感、溫感正常使用，測(cè)試時(shí)消防主機(jī)有準(zhǔn)確、靈敏的報(bào)警顯示。
2、 對(duì)講電話能正常使用，標(biāo)識(shí)和使用說明清晰、完整、干凈；
3、 警鈴、風(fēng)閥、消防栓緊急情況下能正常使用；
4、 備有充足的消防用沙，消防工具如鐵秋、消防桶足量、完好；
5、 滅火器有效、完好；
6、 所有消防設(shè)施、設(shè)備標(biāo)識(shí)安裝位置適當(dāng)、醒目，清晰、完整。
煤氣設(shè)施
1、 能正常完好使用；
2、 閥門能正常開、閉（自動(dòng)、手動(dòng)）；
3、 閥門有常開（常閉）標(biāo)識(shí)，安裝位置適當(dāng)、醒目，清晰、完整；
4、 有搶修電話標(biāo)識(shí)，安裝位置適當(dāng)、醒目，清晰、完整。
5、 煤氣泄漏探測(cè)器完好。
門禁設(shè)施
1、 門禁通話時(shí)聲音清晰，無雜音，呼叫、報(bào)警等功能正常；
2、 門禁讀卡器讀卡正常，感應(yīng)靈敏；
3、 門禁安裝牢固，布線規(guī)范；
4、 中心能提取門禁讀卡記錄；
5、 標(biāo)識(shí)安裝位置適當(dāng)、醒目，清晰、完整。
各類設(shè)備房
通用標(biāo)準(zhǔn)
1、 設(shè)備房門上有相應(yīng)設(shè)備房標(biāo)識(shí)；
2、 設(shè)備房?jī)?nèi)地面干凈，無無關(guān)物品，物品擺放整齊，無雜物；
3、 設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)的作業(yè)指導(dǎo)書齊備有效，各類設(shè)備維修檢修記錄完整；
4、 配備足夠的滅火器和應(yīng)急燈，通風(fēng)良好；
5、 設(shè)備房?jī)?nèi)的負(fù)荷開關(guān)、閥門、單體設(shè)備等要有明顯的狀態(tài)標(biāo)識(shí)，流體要流向標(biāo)識(shí)；重要和操作有危險(xiǎn)的設(shè)備、部件要有警告標(biāo)識(shí)；
6、 設(shè)備房?jī)?nèi)設(shè)備外觀清潔，油漆無脫落，設(shè)備的轉(zhuǎn)動(dòng)部位有防護(hù)罩；
7、 設(shè)備完好，各類儀表使用正常無損壞，無“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象，責(zé)任人明確；
8、 所有標(biāo)識(shí)安裝位置適當(dāng)、醒目，清晰、完整。
高低壓配電房
1、 配電柜、配電箱有明顯標(biāo)號(hào)；每個(gè)配電箱配電使用要有標(biāo)識(shí)，
2、 配電柜、配電箱內(nèi)布線規(guī)范，整齊，接線無松動(dòng)。
3、 溫度應(yīng)保持在40℃以下。
4、 配備有高壓操作防護(hù)工具；負(fù)荷刀閘和接地刀閘有掛鎖鎖住。
5、 配電柜操作位地面敷設(shè)絕緣膠墊。
6、 配電計(jì)量總表鉛封完好。
7、 配電房接地線緊固，無斷裂情況。
8、 變壓器和通道之間有隔離圍欄隔離
空調(diào)設(shè)備
1、 主機(jī)正常運(yùn)轉(zhuǎn)無異響和震動(dòng)。
2、 制屏（現(xiàn)場(chǎng)控制）和操作臺(tái)（遠(yuǎn)程控制）的信息顯示正常。
3、 保溫到位、完好，無滲漏水現(xiàn)象；
4、 主機(jī)溫度不超過允許的設(shè)計(jì)溫度。
電 梯轎 廂
1、 確保正常使用；
2、 門機(jī)、內(nèi)飾、轎頂表面清潔、明亮，無手印、污跡；
3、 各按鈕、按鍵、照明燈具、風(fēng)扇等完好、干凈，無異響；
4、 電梯準(zhǔn)運(yùn)證副本有效；
5、 各類標(biāo)識(shí)（火警、搭乘須知、開關(guān)門、樓層層站、準(zhǔn)運(yùn)證副本等）齊全、清晰、完好，安裝位置適當(dāng)；
6、 正常情況任何公司人員僅限搭乘消防梯（除陪同顧客、訪客、工作檢查情況外）；
電梯機(jī)房
1、 溫度應(yīng)保持在40℃以下，降溫通風(fēng)設(shè)備正常使用，并保證達(dá)到節(jié)能降耗措施和要求；
2、 電梯盤車操作作業(yè)指導(dǎo)書有效、清晰；
3、 盤車救援工具完好、齊全；
4、 電梯機(jī)房?jī)?nèi)張貼運(yùn)行準(zhǔn)用證副本2；
5、 分承包方的保養(yǎng)計(jì)劃書有效、清晰完整；
6、 懸掛有政府主管部門頒發(fā)的運(yùn)行、維修工作記錄表，保持有效、清晰、完整；
7、 維修保養(yǎng)監(jiān)督檢查能正常履行，記錄與計(jì)劃內(nèi)容要求一致；
8、 故障維修記錄全面、詳盡、真實(shí)。
發(fā)電機(jī)
1、 發(fā)電機(jī)機(jī)油油位、蓄電池電解液液位正常；
2、 備用柴油油量保持在容器容量的80%附近；
3、 必須配備符合要求的兩套蓄電池，備有符合要求的切換開關(guān)裝置；
4、 蓄電池電壓在24V（±2.0）；
5、 柴油儲(chǔ)備房敷設(shè)足量的消防滅火沙；
6、 正常情況下，發(fā)電機(jī)轉(zhuǎn)換開關(guān)應(yīng)打在自動(dòng)位置；
7、 發(fā)電機(jī)接地線緊固。
二氧化碳（CO2）設(shè)備
1、 二氧化碳稱重裝置報(bào)警正常，氣瓶無漏氣失重情況；
2、 系統(tǒng)無失靈情況，所有的鉛封和保險(xiǎn)帶完好無損；
3、 各防護(hù)區(qū)手動(dòng)/自動(dòng)選擇開關(guān)正常，工作狀態(tài)中的指示燈亮；
4、 日常檢查時(shí)，把開關(guān)打到手動(dòng)控制上。
5、物業(yè)管理?xiàng)l例之物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)（非表格版）
生活及消防泵類設(shè)備房
1、 泵房各種信號(hào)、儀表指示完好正常；
2、 各種開關(guān)處于自動(dòng)狀態(tài)，自動(dòng)、手動(dòng)切換正常；各種泵運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)無異響和震動(dòng)；
3、 濕式報(bào)警閥應(yīng)完好，且試驗(yàn)裝置標(biāo)識(shí)應(yīng)明確。
泳池泵類設(shè)施設(shè)備
1、 各種檢測(cè)藥物、儀器完好、有效，標(biāo)識(shí)清晰、明確；
2、 沙缸壓力表在水泵運(yùn)行時(shí)應(yīng)保持在0.2-0.4PA壓力；
3、 各種信號(hào)、儀表指示完好正常；
4、 各種開關(guān)工作時(shí)處于自動(dòng)狀態(tài)，自動(dòng)、手動(dòng)切換正常；
5、 各種泵運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)無異響和震動(dòng)；
6、 現(xiàn)場(chǎng)無滲漏、油跡、水跡。
風(fēng)機(jī)房
1、 風(fēng)機(jī)配電箱保持在自動(dòng)位置，配電箱內(nèi)接線規(guī)范；
2、 風(fēng)機(jī)運(yùn)行時(shí)無抖動(dòng)現(xiàn)象，軸承位置無異響。
3、 能在控制中心控制送風(fēng)機(jī)啟停。
消防監(jiān)控中心
1、 錄相畫面清晰；
2、 錄象鏡頭切換時(shí)間間隔為1秒，并確保重要鏡頭必須在一個(gè)切換循環(huán)中至少一次；
3、 錄象帶更換時(shí)間定時(shí)，并統(tǒng)一保管；
4、 各端口接線規(guī)范、牢固，各接入接出線有標(biāo)識(shí)；
5、 中心對(duì)講和各崗位、荔景中心通訊良好，聲音清晰；
6、 聯(lián)動(dòng)柜面板指示燈工作正常，壓下試燈開關(guān)，所有指示燈發(fā)光；
7、 備用鑰匙有效、準(zhǔn)確，有標(biāo)識(shí)，標(biāo)識(shí)清晰、完整；鑰匙領(lǐng)用有詳細(xì)記錄；
8、 存有的相關(guān)法規(guī)、條例，公司、維修單位電話表等資料齊全、有效，清晰、整潔；
9、 消防工具箱內(nèi)消防器材擺放整齊，完好；
10、 至少配備：防火服兩套、滅火器完好容量3公斤、救生繩兩副，且標(biāo)識(shí)明確；
11、 IC卡發(fā)行、掛失由專人管理，且記錄詳細(xì)、準(zhǔn)確，無遺漏。
作業(yè)類
高空作業(yè)
1、 作業(yè)人員須執(zhí)有效的《高空作業(yè)許可證》；
2、 有六級(jí)以上大風(fēng)、大雨、雷電等天氣惡劣情況時(shí)嚴(yán)禁高空作業(yè)；
3、 高空作業(yè)時(shí)，須使用安全帶，地面有專人監(jiān)護(hù)；
4、 作業(yè)地點(diǎn)周邊設(shè)置遮欄或隔離帶，并設(shè)置有效、文字恰當(dāng)、醒目的告示牌；
5、 清洗樓宇外墻時(shí)，應(yīng)提前向用戶發(fā)出通知表明相關(guān)事項(xiàng)；
施 工管 理
1、 施工地點(diǎn)周邊設(shè)置遮欄或隔離帶，并設(shè)置有效、文字恰當(dāng)、醒目的告示牌；
2、 施工完畢及時(shí)清理現(xiàn)場(chǎng)
現(xiàn) 場(chǎng)標(biāo) 識(shí)
1、 現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)識(shí)符合公司CI標(biāo)準(zhǔn)并保持清潔、完好；
2、 標(biāo)識(shí)擺放、掛置位置要統(tǒng)一、適當(dāng)，符合工作內(nèi)容要求，保證醒目、干凈；
天津物業(yè)管理?xiàng)l例 10
金秋收獲的季節(jié)，在這令人心曠神怡的時(shí)節(jié)，《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布并將于2014年10月1日起在全省施行，這讓全省人民感到歡欣鼓舞，心潮澎湃。結(jié)合本條例的學(xué)習(xí)，我們上海巨星物業(yè)有限公司嘉善分公司在進(jìn)駐“時(shí)博匯——新上海休閑街”兩年多時(shí)間的物業(yè)管理，思緒萬千，由感如下：
一、從宏觀論之，現(xiàn)代意義的物業(yè)管理是隨改革開放的不斷深化。
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日趨活躍，城市建設(shè)事業(yè)迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)的興起和房管體制改革步伐的加快，這種集高度統(tǒng)一管理、全方位多層次服務(wù)、市場(chǎng)化經(jīng)營為一體，寓經(jīng)營管理于服務(wù)之中的服務(wù)管理行業(yè)，在認(rèn)清物業(yè)管理性質(zhì)及其重要性后，隨之開拓市場(chǎng)，發(fā)展內(nèi)需，便是企業(yè)自下而上優(yōu)劣的關(guān)鍵所在。
我們上海巨星物業(yè)有限公司是所屬上海靜安置業(yè)集團(tuán)(原上海市靜安區(qū)房地產(chǎn)管理局)物業(yè)管理的龍頭企業(yè)，自1997年成立至今，集物業(yè)管理市場(chǎng)化、專業(yè)化、社會(huì)化的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，公司現(xiàn)有高中級(jí)管理人才與一般員工1000余名，具有商務(wù)、酒樓，商品房、多高層住宅及別墅小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)及擁有200多萬平方米管理面積，其區(qū)域輻射于浙江、江蘇、山東等地，同時(shí)每年通過英國SGS公司的ISO9001國際質(zhì)量認(rèn)證管理體系和ISO14001國際環(huán)境質(zhì)量體系的復(fù)證，從而確保各委托單位的服務(wù)質(zhì)量，以至在社會(huì)上達(dá)到品牌效應(yīng)的聲譽(yù)，也因此我公司于2014年7月受嘉善中天置業(yè)集團(tuán)的委托介入嘉善時(shí)博匯——新上海休閑街的物業(yè)管理，這在當(dāng)時(shí)嘉善物業(yè)管理市場(chǎng)上是屈指可數(shù)的。從兩年多的實(shí)踐認(rèn)知，物業(yè)管理實(shí)際上是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，良好的物業(yè)管理服務(wù)不僅有利于樹立發(fā)展商的形象，加快其市場(chǎng)銷售的進(jìn)度，有利于投資者的利益，達(dá)到保值增值的目的，特別是時(shí)博匯國慶、春節(jié)兩次盛大的促銷，極大地提升了時(shí)博匯的.知名度，其社會(huì)效應(yīng)在嘉善及周邊地區(qū)的百姓家喻戶曉，同時(shí)我巨星物業(yè)管理在嘉善地區(qū)擴(kuò)大了影響，實(shí)現(xiàn)了雙贏互利的目的，令人信心倍增。
二、就我國物業(yè)管理行業(yè)而言，未來數(shù)年將是高速發(fā)展的黃金時(shí)期。
在行業(yè)激烈競(jìng)爭(zhēng)的新形勢(shì)下，物業(yè)管理企業(yè)要?jiǎng)?chuàng)造品牌，開拓市場(chǎng)，完成高附加值的目標(biāo)，其必須要擁有一支綜合素質(zhì)優(yōu)良、不同結(jié)構(gòu)層次的隊(duì)伍，在很大程度上要靠職業(yè)經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)與一支高科技含量及高素質(zhì)人才的配合，隨之形成職業(yè)團(tuán)隊(duì)，在市場(chǎng)上拼搏。所以我公司特別注重管理層人員的業(yè)務(wù)建設(shè)，著重對(duì)職業(yè)經(jīng)理的培訓(xùn)，根據(jù)所委托單位的不同階段的管理需求，及時(shí)調(diào)整、配備、充實(shí)管理隊(duì)伍，以體現(xiàn)長(zhǎng)效管理的特征優(yōu)勢(shì)，使其物業(yè)管理永久處于不敗之地，讓物業(yè)社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化管理得以實(shí)現(xiàn)。
三、物業(yè)管理是一個(gè)典型的以人力資源及智力輸出為特征，并以人性化服務(wù)模式、技能與方法持續(xù)創(chuàng)新的服務(wù)行業(yè)。
在依據(jù)物業(yè)管理委托合同對(duì)受委托物業(yè)實(shí)施管理的過程中，其必須履行管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)并依據(jù)物業(yè)管理委托合同及相關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理費(fèi)，有權(quán)制止犯規(guī)行為，并要求當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)部門及相關(guān)街道、里委指導(dǎo)監(jiān)督、協(xié)助管理。目前，物業(yè)管理這一新興的與千家萬戶密切相關(guān)的行業(yè)，已得到政府、房地產(chǎn)人士高度重視，引起廣大人民群眾極大的關(guān)注和歡迎，特別是這次《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布、施行，有力地證實(shí)，政府部門對(duì)加強(qiáng)物業(yè)管理，提高到安邦興國創(chuàng)建和諧社區(qū)的重要性上認(rèn)識(shí)，并要求加大宣傳力度，以此深入人心達(dá)到人人關(guān)注物業(yè)管理，人人尊重物業(yè)服務(wù)的思想理念。
綜上所述，隨著市場(chǎng)化、社會(huì)化物業(yè)管理的拓展，廣大市民百姓物業(yè)管理意識(shí)的加強(qiáng)，有《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)矩方圓，我們嘉善的物業(yè)管理在縣政府、縣房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)指引下，我們巨星員工深信時(shí)博匯的業(yè)主足以開啟明智、領(lǐng)潮頭之先行，配合我們物業(yè)管理更上一層樓，并給廣大業(yè)主帶來更大的經(jīng)濟(jì)效應(yīng);同時(shí)愿我們巨星物業(yè)在嘉善擁有更多的合作伙伴，更為廣闊的天地。
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