武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。
第三條 本條例所稱物業(yè)，是指房屋和與其相配套的共用設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
本條例所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法取得法人資格，具有相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。
第四條 市房屋主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
區(qū)房屋主管部門(mén)按照職責(zé)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
規(guī)劃、土地、建設(shè)、城管、價(jià)格、民政、環(huán)保、水務(wù)、工商行政管理、園林等主管部門(mén)按照各自職責(zé)協(xié)同實(shí)施本條例。
街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)、協(xié)助本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立及業(yè)主委員會(huì)的選舉工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日�；顒�(dòng)，配合調(diào)解處理物業(yè)管理中的投訴，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。
武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、武漢市東湖生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)管理委員會(huì)按照本條例關(guān)于區(qū)人民政府及其有關(guān)部門(mén)管理職責(zé)的規(guī)定，負(fù)責(zé)各自管理范圍內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
第二章 新建物業(yè)與前期物業(yè)管理
第一節(jié) 物業(yè)管理區(qū)域
第五條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)遵循相對(duì)集中、便于管理的原則，并考慮物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，按照下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：
(一)以建設(shè)項(xiàng)目《國(guó)有土地使用證》宗地圖用地范圍線為準(zhǔn)，一個(gè)項(xiàng)目視為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;但規(guī)模過(guò)大、劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域不便于管理的，或者已分割成多個(gè)自然街坊或者封閉小區(qū)的，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域;
(二)分期建設(shè)項(xiàng)目或者兩個(gè)以上單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，其配套設(shè)施設(shè)備共用的，劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;
(三)已建成、共用設(shè)施設(shè)備比較齊全、相對(duì)集中的項(xiàng)目，劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
第六條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后三十日內(nèi)，按照本條例第五條規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，并將劃分方案報(bào)送區(qū)房屋主管部門(mén);區(qū)房屋主管部門(mén)認(rèn)為符合第五條規(guī)定要求的，予以備案并在有關(guān)圖紙上予以注記。
開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。
老舊城區(qū)沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)征求業(yè)主意見(jiàn)后，確定物業(yè)管理區(qū)域，并報(bào)區(qū)房屋主管部門(mén)備案。
第二節(jié) 附屬設(shè)施設(shè)備的配置
第七條 新建物業(yè)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定無(wú)償配置物業(yè)服務(wù)用房，物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房和業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房。配置物業(yè)服務(wù)用房按照國(guó)家有關(guān)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范的要求執(zhí)行;沒(méi)有規(guī)定的，配置物業(yè)服務(wù)用房的建筑面積不低于建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的房屋總建筑面積的千分之二，并不少于八十平方米，其中業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房建筑面積不少于十五平方米。
物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)具備水、電等基本使用功能，有明確的坐落、房號(hào)，并且具備辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的條件。
開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，其提交的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房的具體位置。
物業(yè)服務(wù)用房屬于全體業(yè)主共有，專用于物業(yè)管理服務(wù)工作。
第八條 新建物業(yè)內(nèi)的供水、供電、供氣等計(jì)量裝置應(yīng)當(dāng)實(shí)行專有部分一戶門(mén)號(hào)一結(jié)算表，共有部分獨(dú)立計(jì)量表;安全防范、消防、環(huán)衛(wèi)、郵政、通信等設(shè)施設(shè)備的配置應(yīng)當(dāng)符合物業(yè)使用的基本條件。
第九條 新建物業(yè)內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)與房屋套數(shù)的最低比例標(biāo)準(zhǔn)，按照市人民政府制定的有關(guān)技術(shù)規(guī)范的規(guī)定核定。
第三節(jié) 前期物業(yè)管理
第十條 住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家及本市相關(guān)規(guī)定，通過(guò)招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與之簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
有下列情形之一的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)房屋主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：
(一)投標(biāo)人少于三人;
(二)多層物業(yè)總建筑面積少于五萬(wàn)平方米，或者單棟高層(含小高層)物業(yè)總建筑面積少于三萬(wàn)平方米，或者多層、高層混合物業(yè)總建筑面積少于四萬(wàn)平方米。
招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)十日前，持招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)、招標(biāo)文件等有關(guān)資料，向物業(yè)所在地區(qū)房屋主管部門(mén)備案。
第十一條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)包括前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，并明確物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主共有共用的配套設(shè)施設(shè)備。
前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式及收費(fèi)起始時(shí)間、合同終止情形等內(nèi)容進(jìn)行約定;涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應(yīng)當(dāng)一致。
第十二條 房屋交付使用前(含當(dāng)月)所發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。房屋交付使用后所發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,由業(yè)主承擔(dān)，但房屋交付后一年內(nèi)無(wú)人入住的，空置期間由業(yè)主按百分之七十的比例承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
房屋通過(guò)竣工驗(yàn)收達(dá)到交付條件，業(yè)主收到書(shū)面交付通知并辦理完相應(yīng)手續(xù)的，即為交付;業(yè)主收到書(shū)面交付通知后一個(gè)月內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為交付。
第十三條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在出售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約并到區(qū)房屋主管部門(mén)備案。物業(yè)買受人在與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位簽訂房屋買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。
第四節(jié) 新建物業(yè)的交付使用
第十四條 新建物業(yè)交付使用前，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向房屋主管部門(mén)辦理竣工交付使用備案手續(xù)，并提供建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收文件以及符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和房屋買賣合同約定的交付使用條件的相關(guān)文件、資料。
第十五條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向區(qū)房屋主管部門(mén)和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(四)業(yè)主名冊(cè);
(五)物業(yè)管理必需的其他資料。
區(qū)房屋主管部門(mén)、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)接受前款規(guī)定的資料，并妥善保管。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主有權(quán)查閱開(kāi)發(fā)建設(shè)單位向區(qū)房屋主管部門(mén)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的資料。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)
第一節(jié) 業(yè)主
第十六條 本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。
尚未登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈(zèng)與、拆遷補(bǔ)償?shù)确尚袨橐呀?jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動(dòng)中享有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。
業(yè)主可以依法委托物業(yè)使用人行使業(yè)主權(quán)利，履行業(yè)主義務(wù)。
第十七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第十八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;
(四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;
(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)籌備組
第十九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)：
(一)專有部分交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上;
(二)首次交付使用專有部分之日起滿兩年且交付使用的專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之二十以上。
業(yè)主總?cè)藬?shù)在二十人以內(nèi)且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不設(shè)立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
第二十條 專有部分面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：
(一)專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算;建筑物總面積，按照上述面積的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算;
(二)業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算，但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算;總?cè)藬?shù)，按照上述人數(shù)的`統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
業(yè)主身份的確定，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權(quán)屬的合法有效文件為依據(jù)。
第二十一條 物業(yè)管理區(qū)域符合本條例第十九條第一款規(guī)定條件，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告區(qū)房屋主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府。
開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時(shí)予以書(shū)面報(bào)告的，百分之二十以上的業(yè)主可以聯(lián)名向區(qū)房屋主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府提出設(shè)立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。
街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)在收到報(bào)告或者要求之日起六十日內(nèi)會(huì)同區(qū)房屋主管部門(mén)組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組(以下簡(jiǎn)稱籌備組)，籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第二十二條 籌備組由業(yè)主和街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二。籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府派員擔(dān)任。
籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書(shū)面公告其成員名單和工作職責(zé)，并有權(quán)要求開(kāi)發(fā)建設(shè)單位提供下列文件資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分證明;
(二)業(yè)主名冊(cè);
(三)建筑規(guī)劃總平面圖;
(四)附屬設(shè)施設(shè)備交付使用備案證明;
(五)綠化竣工總平面圖;
(六)物業(yè)服務(wù)用房配置證明;
(七)專項(xiàng)維修資金交存證明;
(八)成立業(yè)主大會(huì)必需的其他文件資料。
第二十三條 籌備組履行下列職責(zé)：
(一)確定召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;
(二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則;
(三)確認(rèn)業(yè)主身份、核實(shí)業(yè)主人數(shù)和專有部分面積;
(四)確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生方案和名單，并公開(kāi)征詢意見(jiàn);
(五)完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
前款所列內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議十五日前以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公示。
第二十四條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。自業(yè)主大會(huì)依法成立之日起，籌備組職責(zé)自行終止。