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2016最新南京市住宅物業(yè)管理條例全文
南京市住宅物業(yè)管理條例
(2016年1月21日南京市第十五屆人民代表大會第四次會議制定
2016年3月30日江蘇省第十二屆人民代表大會常務委員會第二十二次會議批準)
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權益，營造良好的居住環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督活動，適用本條例。
本條例所稱住宅物業(yè)管理(以下簡稱物業(yè)管理)，是指住宅區(qū)內的業(yè)主，通過選聘物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。
第三條 市、區(qū)人民政府應當加強對物業(yè)管理工作的領導和組織，將物業(yè)管理工作納入城市治理工作體系，建立物業(yè)管理綜合協調和目標責任機制;建立與之相適應的資金投入與保障機制;制定和落實現代物業(yè)服務業(yè)扶持政策;鼓勵采用新技術、新方法提高物業(yè)管理和服務水平。
第四條 市物業(yè)管理行政主管部門負責本市物業(yè)管理活動的統(tǒng)一監(jiān)督管理，區(qū)物業(yè)管理行政主管部門按照規(guī)定職責負責轄區(qū)內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
城鄉(xiāng)建設、規(guī)劃、民政、城市管理、公安、質量技術監(jiān)督、價格、人防、環(huán)境保護、水務等行政主管部門按照各自職責，做好物業(yè)管理相關工作。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)按照規(guī)定職責負責轄區(qū)內物業(yè)管理活動的指導、協助和監(jiān)督工作。
社區(qū)居(村)民委員會應當協助街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)開展物業(yè)管理工作。
第五條 各行政主管部門應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公布投訴、舉報受理方式，按照職能分工履行職責，及時受理業(yè)主和相關單位的投訴、舉報，依法調查處理違法違規(guī)行為。對實名投訴、舉報實行限時回復，并對實名投訴、舉報人予以保密。
第六條 本市建立物業(yè)服務第三方評估制度。業(yè)主自治組織、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)可以委托物業(yè)服務第三方評估機構，開展物業(yè)項目交接和查驗、物業(yè)服務標準和費用測算、物業(yè)服務質量評估等活動。
物業(yè)服務第三方評估機構應當依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務，出具的評估報告應當真實、客觀、全面。
第二章 業(yè)主自治
第一節(jié) 業(yè)主大會
第七條 業(yè)主應當按照法律、法規(guī)、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則等，實名參加業(yè)主自治活動，行使權利、履行義務。
臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則，應當對業(yè)主參加自治活動的方式、違反共同約定的責任、自治活動爭議處理辦法作出約定。
第八條 業(yè)主大會根據劃定的物業(yè)管理區(qū)域設立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成，維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權利，依法履行職責。
業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議審議通過管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則之日起成立。
業(yè)主戶數超過三百戶的住宅小區(qū)，可以成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的職責。業(yè)主可以列席業(yè)主代表大會會議。
業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會(以下統(tǒng)稱業(yè)主大會)通過的決定對全體業(yè)主具有約束力。
第九條 符合業(yè)主大會成立條件的，建設單位應當向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。
首次業(yè)主大會會議的籌備經費根據物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數和建筑面積等因素確定，由建設單位承擔。建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記之前，將首次業(yè)主大會會議籌備經費交至街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)設立的專用賬戶，供業(yè)主大會籌備組使用。
首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主監(jiān)督。
第十條 符合業(yè)主大會成立條件的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當在收到建設單位或者十人以上的業(yè)主聯名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內，組織成立業(yè)主大會籌備組。
籌備組人數應當為五至十三人的單數�；I備組可以由業(yè)主成員以及街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、建設單位、社區(qū)居(村)民委員會等派員組成�；I備組組長由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指定人員擔任。業(yè)主成員由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織業(yè)主推薦產生，業(yè)主成員不少于籌備組成員的百分之六十。
籌備組中業(yè)主成員的推薦辦法由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)確定，并事先告知全體業(yè)主。籌備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)協調解決。
籌備組正式開展籌備工作前，物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當對籌備組成員進行物業(yè)管理相關知識的培訓。
第十一條 籌備組成員應當符合下列條件：
(一)具有完全民事行為能力;
(二)本人及其配偶、直系親屬未在同一物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)任職;
(三)無索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)的利益或者報酬的行為;
(四)無不宜擔任的其他情形。
籌備組中的業(yè)主成員還應當履行及時交納物業(yè)服務費用、公共水電分攤費用、汽車停放費用和住宅專項維修資金等義務，不得有損壞房屋承重結構、違法建設、破壞房屋外貌或者擅自改變物業(yè)使用性質等物業(yè)不當使用的行為;本人及其配偶、直系親屬未在本住宅小區(qū)開發(fā)建設單位任職。
第十二條 籌備組應當自成立之日起九十日內完成下列籌備工作，并召開首次業(yè)主大會會議：
(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、內容和形式;
(二)擬訂管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則草案，其中議事規(guī)則草案中可以約定是否設立業(yè)主代表、業(yè)主監(jiān)事會，擬訂業(yè)主小組劃分方案草案;
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