5月1日起,云南省將全面推行營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn),建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)4個(gè)行業(yè)納入試點(diǎn)范圍,由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。省國(guó)稅局貨物和勞務(wù)稅處副處長(zhǎng)閆泉在解讀營(yíng)改增政策時(shí)稱,雖然過(guò)渡期二手房交易營(yíng)改增基本平移了現(xiàn)行二手房交易營(yíng)業(yè)稅政策,但目前這種政策的平移并不會(huì)帶來(lái)稅負(fù)增加,實(shí)際上還會(huì)略微降一點(diǎn)。以售價(jià)為100萬(wàn)的二手房(未滿2年)交易來(lái)看,營(yíng)改增后,稅負(fù)將減少2381元。
政策摘要
房地產(chǎn)業(yè)稅率11%
3月18日,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)方案,明確自2016年5月1日起,將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等納入試點(diǎn)范圍。其中,建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率。值得關(guān)注的是,本次營(yíng)改增還將不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍。
解讀——整體稅負(fù)將下降
房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增后稅率從營(yíng)業(yè)稅的5%到增值稅的11%,看似增,其實(shí)不然。從銷項(xiàng)看,由于銷售額可扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款,營(yíng)改增后,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外),將有效降低房企稅負(fù)。從進(jìn)項(xiàng)看,取得的可抵扣進(jìn)項(xiàng)越多,稅負(fù)越低。
這是否意味著房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)將降低?閆泉分析稱,占銷售額權(quán)重最高的土地價(jià)款不計(jì)入征稅范圍,將有效降低房企稅負(fù)。另外,房地產(chǎn)行業(yè)跟建筑安裝行業(yè)的關(guān)聯(lián)性很強(qiáng)。如果合作方都是規(guī)范經(jīng)營(yíng)的建筑安裝企業(yè),能獲取的進(jìn)項(xiàng)發(fā)票將相對(duì)充分,有利于進(jìn)一步降低房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)。
利于云南省商業(yè)去庫(kù)存
此次營(yíng)改增還將不動(dòng)產(chǎn)納入抵扣范圍。不管是制造業(yè)、商業(yè)等原增值稅納稅人,還是營(yíng)改增試點(diǎn)納稅人,都可抵扣新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅。閆泉表示,這對(duì)企業(yè)而言,影響是非常顯著的。因?yàn)槠髽I(yè)無(wú)論是購(gòu)置、出租辦公用房,取得合法憑證后都可按照11%的稅率抵扣進(jìn)項(xiàng)稅,這將在很大程度上減輕企業(yè)的稅負(fù),對(duì)昆明商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存將起到積極的促進(jìn)作用。
對(duì)房?jī)r(jià)影響不明顯
長(zhǎng)遠(yuǎn)看,稅負(fù)下降,對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有什么影響?房?jī)r(jià)是否會(huì)降?閆泉認(rèn)為,營(yíng)改增后,企業(yè)為降低本環(huán)節(jié)稅負(fù),將盡可能獲得增值稅發(fā)票進(jìn)行抵扣,這將倒逼產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)環(huán)節(jié)的企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部管理,有利于規(guī)范經(jīng)營(yíng)的企業(yè)做大做強(qiáng),從而促進(jìn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的轉(zhuǎn)型升級(jí)。但稅收只是決定房?jī)r(jià)的一個(gè)因素,理論上講,房地產(chǎn)營(yíng)改增后,對(duì)云南省房?jī)r(jià)的影響和波動(dòng)應(yīng)該不會(huì)特別明顯。
二手房交易征5%增值稅
5月1日起,云南省將實(shí)施個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的,免征增值稅。
解讀——買賣二手房能少交點(diǎn)稅
就大家所關(guān)心的二手房營(yíng)改增后,稅收增減的問(wèn)題,閆泉給我們算了筆賬:
根據(jù)增值稅算法,需要先計(jì)算出銷售額=含稅銷售額÷(1 征收率),應(yīng)納稅額=銷售額×征收率。
以一套售價(jià)100萬(wàn)元(含稅、購(gòu)買不足2年)的房子為例:
營(yíng)業(yè)稅這樣繳稅:按照總價(jià)5%的稅率征收,營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅額為100×0.05=5萬(wàn)元。
增值稅這樣繳稅:應(yīng)納稅額為(100÷1.05)×0.05=4.7619萬(wàn)元。
這樣算下來(lái),營(yíng)改增后,二手房交易可省下5萬(wàn)元-4.7619萬(wàn)元=2381元。
閆泉認(rèn)為,營(yíng)改增后不滿2年的二手房交易成本,會(huì)因稅收減少而略微下降,但與動(dòng)輒數(shù)十萬(wàn)上百萬(wàn)元的成交價(jià)相比,減稅對(duì)拉動(dòng)二手房需求的影響很有限。
今后繳稅不用兩頭跑
過(guò)去,二手房過(guò)戶購(gòu)房者只需要在地稅窗口辦理繳稅手續(xù)。營(yíng)改增后,納稅人除需在國(guó)稅繳納增值稅,還需在地稅繳納城建稅、契稅、印花稅等。為避免納稅人兩頭跑,二手房交易的增值稅將暫由地稅代征,國(guó)地稅將進(jìn)一步加強(qiáng)合作,做到征收機(jī)關(guān)不變、征收?qǐng)鏊蛔、征收流程不變,確保工作有序銜接,平穩(wěn)過(guò)渡。
市場(chǎng)聲音
剛需和改善性需求
催熱二手房市場(chǎng)
隨著營(yíng)改增政策落地,繳納稅率與免征年限最終確定,計(jì)劃出售房產(chǎn)的趙大媽一家心中的石頭終于落地。趙大媽老兩口準(zhǔn)備把西市區(qū)的舊房賣了,買套新房給兒子做婚房。
趙大媽說(shuō):“我們正準(zhǔn)備給兒子買套婚房,之前政策沒(méi)落地,擔(dān)心買房會(huì)增加稅負(fù),現(xiàn)在算下來(lái),5月1日前后交易稅負(fù)差距不會(huì)太大,畢竟給兒子置辦婚房是剛需,所以遇到合適的買家就出手了。”
近段時(shí)間,昆明市房產(chǎn)交易中心時(shí)?梢(jiàn)排隊(duì)等待辦理過(guò)戶手續(xù)的市民,二手房市場(chǎng)呈現(xiàn)暖意。記者走訪昆明多家房產(chǎn)中介門店發(fā)現(xiàn),到店咨詢的消費(fèi)者不少,置業(yè)顧問(wèn)王先生說(shuō):“最近幾天我們經(jīng)常幫客戶計(jì)算5月1日前后交易分別需要繳納多少稅款,大多數(shù)客戶覺(jué)得要看到確切數(shù)字,心里才有譜。”
昆明榮城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理助理方女士告訴記者:“3月份,我公司二手房成交量上漲接近30%,從目前了解到的情況來(lái)看,一些同行也有20%~30%不等的提升。”在她看來(lái),增值稅實(shí)施方案細(xì)則的出臺(tái),讓市民知曉二手房交易增值稅與原有營(yíng)業(yè)稅在稅率、征收年限和征收范圍等方面變化不大,相當(dāng)于為市場(chǎng)拋出了一顆“定心丸”,近期二手房成交量、成交額的上漲很大程度都是對(duì)剛需和改善性需求的消化,如果3~4月份這波需求釋放量較大,5月后會(huì)回歸平穩(wěn)。
至于消費(fèi)者普遍關(guān)心的營(yíng)改增對(duì)房?jī)r(jià)影響,一位資深地產(chǎn)行業(yè)人士分析:“稅收變化會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)產(chǎn)生影響,但并不會(huì)直接影響房?jī)r(jià),因?yàn)閺谋举|(zhì)上來(lái)說(shuō),房?jī)r(jià)還是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的。維持穩(wěn)定稅率的背后就是為了在保證營(yíng)改增順利推進(jìn)的同時(shí)穩(wěn)定市場(chǎng),讓房?jī)r(jià)不會(huì)隨之出現(xiàn)太大波動(dòng)。”