近日，國務(wù)院常務(wù)會議明確，自今年5月1日起，全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)。此次試點(diǎn)將在金融業(yè)、建筑業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)全面推開，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率，金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)適用6%稅率。并將首次涉及自然人繳納增值稅征管，如個(gè)人二手房交易。
如此一來，購房者關(guān)心的問題來了。
營改增后，買賣二手房會不會增加稅負(fù)?房企成本增加還是降低?房價(jià)是漲是跌?想買房的是現(xiàn)在買還是營改增后買?昆明二手房市場會不會出現(xiàn)“末班車”行情……導(dǎo)致二手房成交量猛增。
帶著這些問題，記者走訪了二手房市場、相關(guān)部門，以及行業(yè)專家，希望得到答案!
對已確定稅率為11%的房地產(chǎn)業(yè)，專家認(rèn)為，房地產(chǎn)營改增有助于房企減輕稅負(fù)，企業(yè)利潤率也會因稅負(fù)降低而提升。值得注意的一點(diǎn)是，營改增將企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，尤其是當(dāng)企業(yè)改善辦公條件，購置辦公樓時(shí)，購置辦公樓的成本會降低。同時(shí)，由于企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，也會刺激企業(yè)購置辦公樓改善辦公條件，這樣，可有效消化寫字樓庫存。
數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，昆明過規(guī)項(xiàng)目中，純寫字樓由3.02萬平方米漲至27.53萬平方米，同比2014年暴漲8倍之多。新政對昆明寫字樓而言，算是利好消息。
記者還走訪了二手房市場，由于具體政策細(xì)則還未出臺，多數(shù)購房者目前仍在觀望，短期內(nèi)還未出現(xiàn)恐慌性購房的情況，二手房市場受多重利好因素的影響，咨詢量有所增加，但總體仍平穩(wěn)。
現(xiàn)在是不是該買房了?是否趕在5月1日以前過戶?本期特刊，晚報(bào)記者通過多方走訪，以期用詳細(xì)的解讀和概述，方便大家斟酌比較。
契稅分為3種情況：家庭首套購房，按1%~1.5%征收;家庭第二套購房，按照1%~2%征收;家庭第三套及以上購房，均按3%征收。
營業(yè)稅分為兩種情況：納稅繳款書滿2年的，免征營業(yè)稅。納稅繳款書未滿2年的，全額征收營業(yè)稅，即房子成交價(jià)的5.6%。
個(gè)稅征收需看兩個(gè)條件：家庭唯一住宅和房產(chǎn)證滿5年，免征個(gè)稅。任何一個(gè)條件不滿足須繳納個(gè)人所得稅，計(jì)算方法為差額的20%(差額=賣出價(jià)格-買入價(jià)格-合理費(fèi)用)，或者是全額的1%。
最近，營改增成為樓市熱議話題，有傳言稱二手房要交的稅更多了。事實(shí)上，目前營改增具體實(shí)施細(xì)則尚未出臺，這些傳言對近期昆明二手房市場的影響如何?記者走訪了解，大多意向購房者還處于觀望狀態(tài)，未出現(xiàn)類似2013年3月“新國五條”出臺后，引發(fā)的集中交易“末班車”行情，成交量及成交價(jià)格趨于平穩(wěn)。業(yè)內(nèi)人士表示，所有行業(yè)稅負(fù)只減不增，是營改增的基本原則，市民不必過于擔(dān)心。
政策解讀
避免重復(fù)征稅減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)
記者注意到，今年的營改增首次牽涉到自然人繳納增值稅問題，比如個(gè)人二手房交易。個(gè)人出售二手房，原先應(yīng)繳納的營業(yè)稅將被增值稅替代。
就昆明來看，目前二手房交易需繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)包括：營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅和契稅等。其中，營業(yè)稅稅率為5.6%。營業(yè)稅的征收是以住宅全額售價(jià)為基數(shù)，增值稅則有所不同，是以賣出價(jià)和買入價(jià)稅前的差額做基數(shù)。
今年2月19日，為刺激房地產(chǎn)去庫存，財(cái)政部決定對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅、營業(yè)稅進(jìn)行重大調(diào)整。新規(guī)規(guī)定，個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。調(diào)整后，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅和契稅政策有了較大幅度的優(yōu)惠。
雖然營改增的具體實(shí)施細(xì)則還未出臺，但近期對于營改增后二手房交易環(huán)節(jié)的稅率猜測也不斷，據(jù)報(bào)道，如果營業(yè)稅改增值稅，可能適用的稅率有6%、11%的稅率，以及少數(shù)可能適用的3%的征收率。
云南財(cái)經(jīng)大學(xué)教授張麗華認(rèn)為，增值稅在國際上是一個(gè)中性稅種，所謂中性就是對經(jīng)濟(jì)的干預(yù)程度最低，最大好處是可以抵扣購進(jìn)的部分成本，只對最后增加收益的部分征稅，所以對經(jīng)濟(jì)影響最低，破壞作用最低。“營改增后，如果稅負(fù)大幅增加，這跟我們的稅制改革和整個(gè)國家的供給側(cè)改革的初衷是自相矛盾的。因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，包括供給側(cè)改革，目標(biāo)就是為企業(yè)降低生產(chǎn)成本，降稅費(fèi)。因此，我們的稅制改革是不能給生產(chǎn)者增加稅負(fù)的。”張麗華說道。
市場觀察
買賣雙方多持觀望
記者近期多次在昆明市房產(chǎn)交易中心看到，辦理二手房過戶手續(xù)的市民和房產(chǎn)中介工作人員絡(luò)繹不絕。
對于是否聽說過二手房交易將推行營改增一事，正排隊(duì)等待辦理過戶手續(xù)的張女士說：“聽說過，但不清楚具體情況。我們早計(jì)劃賣了舊房換新房，所以遇到合適買家就出手了，沒考慮太多政策因素。”一旁的房產(chǎn)中介工作人員表示：“最近幾天，咨詢營改增后二手房交易稅費(fèi)增減問題的業(yè)主大約占到3成左右，不過大部分決定等具體方案出臺后，再做打算。”
在榮城地產(chǎn)門店，置業(yè)顧問王先生告訴記者：“最近咨詢二手房交易稅費(fèi)的顧客明顯增加。”雖然有消息指出稅負(fù)只減不增適用于所有營改增納稅人，營改增后，個(gè)人出售二手房繳納的增值稅與原應(yīng)繳的營業(yè)稅或?qū)⒊制�，甚至略有下降，但目前二手房買賣雙方對免征年限和稅率問題還是普遍關(guān)注。
采訪中，有購房者提出疑問：當(dāng)年80萬元買的房子，花了20萬元裝修，實(shí)行營改增后，裝修費(fèi)用能否進(jìn)行稅前抵扣，如果可以抵扣，是否算折舊……這些需具體實(shí)施細(xì)則來確定。
或加速寫字樓去庫存
房地產(chǎn)業(yè)營改增究竟會帶來什么影響，稅負(fù)是增還是降?
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，房地產(chǎn)營改增有助于房企減輕稅負(fù)，相對應(yīng)企業(yè)的利潤率也會因稅負(fù)降低而提升。同時(shí)，營改增后將所有企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣，對樓市而言也有積極影響。
張宏偉表示，尤為值得關(guān)注的一點(diǎn)，營改增將企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，對于所有企業(yè)來講當(dāng)然是利好，尤其是當(dāng)企業(yè)改善辦公條件購置辦公樓時(shí)，購置辦公樓的成本會降低，同時(shí)，由于企業(yè)新增不動(dòng)產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，也會刺激企業(yè)購置辦公樓改善辦公條件，這樣，可以有效消化寫字樓庫存。
“暴食一頓，消化十年。”這是業(yè)內(nèi)人士對昆明寫字樓的具象形容。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2015年上半年昆明過規(guī)項(xiàng)目中，純寫字樓由3.02萬平方米暴漲至27.53萬平方米，同比2014年暴漲8倍之多。房地產(chǎn)業(yè)營改增對昆明寫字樓而言，無疑是一個(gè)利好消息。
不過，張宏偉也提出，營改增對企業(yè)投資樓市確實(shí)會有助推作用，對于投資者(企業(yè)或企業(yè)主)來講，將因此獲益，但營改增并不是樓市政策的結(jié)束，后續(xù)有關(guān)房地產(chǎn)稅的改革還會逐步推進(jìn)。尤其是對于不動(dòng)產(chǎn)，或房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的征稅(暫時(shí)稱為房產(chǎn)稅)來講，后續(xù)仍有擴(kuò)圍可能性。
至于房價(jià)是否會因此下降，張宏偉明確表示：不會下降。因?yàn)橥恋爻杀靖撸偟亩愘M(fèi)成本還是很高，不過由于政策層面一直鼓勵(lì)去庫存，市場趨勢正逐漸向好。
關(guān)注焦點(diǎn)
營改增，二手房交易稅是增是減?
稅收專家結(jié)合具體案例，給你算筆賬。
一個(gè)朋友為方便孩子上學(xué)，最近考慮在學(xué)校周邊購買一套配套成熟點(diǎn)的二手房，可最近卻有些猶豫：這房子是要5月1日前買好，還是5月1日營改增后再買?猶豫細(xì)則還沒下來，二手房稅率變化有多大，她一直在糾結(jié)。張麗華表示，這與執(zhí)行的稅率，納稅人身份的界定，以及是否延續(xù)營業(yè)稅的相關(guān)優(yōu)惠政策有直接關(guān)系。具體來看，張麗華為我們列舉了幾種可能出現(xiàn)的情況。
如果，朋友要買的這套二手房房主最初購入時(shí)花了50萬元。假設(shè)售價(jià)為60萬元，營改增前后的稅率分別是多少?如果售價(jià)為200萬元，營改增前后的稅率分別是多少?
目前營業(yè)稅這么收
滿2年
目前營業(yè)稅政策下，住房(包括普通和非普通住房)只要滿2年(含2年)，對外銷售均免征營業(yè)稅，意思就是，無論你以60萬元還是200萬元賣出房產(chǎn)，只要在交易時(shí)，房產(chǎn)證上的日期超過了2年的(或契稅稅票填開時(shí)間)，就免去了營業(yè)稅的負(fù)擔(dān)，產(chǎn)生的營業(yè)稅就是0元。
不滿2年
住房(包括普通和非普通住房)未滿2年進(jìn)行交易，就要收取交易金額總價(jià)5.6%的營業(yè)稅。
1.假設(shè)售價(jià)為60萬元
則需繳納60萬×5.6%=33600元;
2.假設(shè)售價(jià)為200萬元
則需繳納200萬×5.6%=112000元。
總結(jié)：業(yè)內(nèi)人士分析，從目前稅收政策來看，長線持有的購房者，基本不用考慮營業(yè)稅的負(fù)擔(dān)，但如果不滿2年住房交易，仍要繳納營業(yè)稅。
未來增值稅怎么收
房子增值部分決定稅負(fù)高低
情況1：房子售價(jià)60萬元，增值10萬元;
假設(shè)1：售價(jià)為60萬元，稅率為：
3%，稅收為(60萬-50萬)×3%=3000元
6%，稅收為(60萬-50萬)×6%=6000元
11%，稅收為(60萬-50萬)×11%=11000元
情況2：
房子售價(jià)200萬元，增值150萬元。
假設(shè)2：售價(jià)為200萬元，稅率為：
3%，稅收為(200萬-50萬)×3%=45000元
6%，稅收為(200萬-50萬)×6%=90000元
11%，稅收為(200萬-50萬)×11%=165000元
總結(jié)：張麗華表示，營改增后，稅收的高低主要取決于房價(jià)給你帶來的增值部分是大是小，稅率是3%、6%還是11%，綜合以上因素，才能判斷稅負(fù)營改增后的高低。另外，通過不同檔次稅率測算我們可以看到，如果你的房子增值空間較小或沒有增值、貶值的情況，營改增后你所繳納的稅負(fù)是降低的。如果，房子的增值空間較大，11%這個(gè)稅率營改增后征收的會相對高一些，但如果按3%和6%這個(gè)檔次稅率征收的稅負(fù)也是有所下降的。
因此，相關(guān)業(yè)內(nèi)專家也指出，通過對部分增值收益進(jìn)行征稅，能夠一定程度上打擊二手房投機(jī)型的倒賣，對于樓市的健康發(fā)展是個(gè)利好。
納稅人身份決定稅率檔位
張麗華認(rèn)為，二手房營改增稅收的增減，除跟執(zhí)行哪一檔的稅率有關(guān)，還跟納稅人的身份界定有關(guān)。
一般來說，按照增值稅的征管方式,可將增值稅的納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。張麗華分析，如果是一般納稅人，則可以按照一般納稅人來納稅，從而嚴(yán)格按照增值稅的進(jìn)項(xiàng)抵扣。因此，今后二手房納入營改增后，納稅人的身份如何界定也是一個(gè)很關(guān)鍵的問題。張麗華認(rèn)為，這還要等具體的細(xì)則出來。業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，如果嚴(yán)格按照增值稅的征管方式，今后買房子、裝修房子等獲得可抵扣的發(fā)票就顯得尤為重要，因?yàn)檫@將直接影響今后二手房交易的繳稅多少。
溫馨提示：不必因政策恐慌購房
據(jù)了解，財(cái)政部會同稅務(wù)總局正在抓緊起草全面推開營改增試點(diǎn)的政策文件和配套操作辦法，將于近期發(fā)布。
采訪中，記者也感受到，受到政策因素的預(yù)期影響，一些購房者對政策并不十分了解，因此不知道該如何買房。專家提醒，購房者不必過分擔(dān)心營改增，實(shí)施新政策后，和我們目前的狀況應(yīng)該不會有太大的變化。不要輕信某些中介傳播的恐慌性話語，從而出現(xiàn)恐慌性購房，買房是一個(gè)家庭的大事，還是要慎重考慮，多做對比。
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4.2016年建筑業(yè)營改增實(shí)施細(xì)則
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