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2016《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》擬修改
《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 國家發(fā)展改革委 人力資源社會(huì)保障部關(guān)于修改<房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法>的決定》已經(jīng)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部常務(wù)會(huì)議、國家發(fā)展改革委主任辦公會(huì)議審議通過，經(jīng)商人力資源社會(huì)保障部同意，現(xiàn)予發(fā)布，自2016年4月1日起施行。下面是小編為大家整理的相關(guān)內(nèi)容，歡迎關(guān)注。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 國家發(fā)展改革委 人力資源社會(huì)保障部關(guān)于修改《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》的決定
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、人力資源社會(huì)保障部決定將《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》(住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 國家發(fā)展改革委員會(huì) 人力資源社會(huì)保障部令第8號)第十條修改為：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格實(shí)行全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織的考試制度，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織負(fù)責(zé)管理和實(shí)施考試工作，原則上每年舉行一次考試。國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、人力資源社會(huì)保障部門負(fù)責(zé)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格考試進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。”
本決定自2016年4月1日起施行�！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》根據(jù)本決定作相應(yīng)的修改，重新發(fā)布。
律師解讀《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》
《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》于2011年4月1日開始施行，從實(shí)務(wù)角度講，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)(中介)機(jī)構(gòu)眼前馬上要做什么或要注意什么呢?青島周海濱律師特作如下提示：
一、店內(nèi)要設(shè)立公示牌，并公示以下內(nèi)容：
該辦法第十五條規(guī)定， 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在其經(jīng)營場所醒目位置公示下列內(nèi)容：
(一)營業(yè)執(zhí)照和備案證明文件;
(二)服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn);
(三)業(yè)務(wù)流程;
(四)收費(fèi)項(xiàng)目、依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn);
(五)交易資金監(jiān)管方式;
(六)信用檔案查詢方式、投訴電話及12358價(jià)格舉報(bào)電話;
(七)政府主管部門或者行業(yè)組織制定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同、房屋買賣合同、房屋租賃合同示范文本;
(八)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他事項(xiàng)。
分支機(jī)構(gòu)還應(yīng)當(dāng)公示設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營地址及聯(lián)系方式。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售商品房項(xiàng)目的，還應(yīng)當(dāng)在銷售現(xiàn)場明顯位置明示商品房銷售委托書和批準(zhǔn)銷售商品房的有關(guān)證明文件。
周海濱律師特別提示：該條強(qiáng)調(diào)了經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)相關(guān)信息的公示，就公示的具體內(nèi)容而言，要特別注意收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的公示以及相關(guān)合同范本的公示，同時(shí)提醒要懸掛營業(yè)執(zhí)照。上述要求一方面強(qiáng)調(diào)了對消費(fèi)者的保護(hù)，另一方面意在引導(dǎo)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)規(guī)范化發(fā)展，我想這也是管理部門近期檢查的基本內(nèi)容，應(yīng)該提早準(zhǔn)備。
二、關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同
該辦法第十六條規(guī)定， 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受委托提供房地產(chǎn)信息、實(shí)地看房、代擬合同等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂書面房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容：
(一)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)雙方當(dāng)事人的姓名(名稱)、住所等情況和從事業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員情況;
(二)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的項(xiàng)目、內(nèi)容、要求以及完成的標(biāo)準(zhǔn);
(三)服務(wù)費(fèi)用及其支付方式;
(四)合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù);
(五)違約責(zé)任和糾紛解決方式。
建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織可以制定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同示范文本，供當(dāng)事人選用。
周海濱律師特別提示：辦法強(qiáng)調(diào)了簽訂書面合同的服務(wù)事項(xiàng)，包括提供房地產(chǎn)信息、實(shí)地看房、代擬合同等，強(qiáng)調(diào)以書面合同規(guī)范，也是為了減少該領(lǐng)域的糾紛。辦法雖然對合同內(nèi)容作了規(guī)定，但較為概括。另外，辦法指出相關(guān)部門可以制定合同示范文本，律師認(rèn)為這是很重要的，如果讓經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自己隨意制定合同，第一會(huì)出現(xiàn)千差萬別的各類合同，第二難以避免糾紛的發(fā)生。同時(shí)建議，即使有了格式文本，也應(yīng)該根據(jù)個(gè)案之不同，認(rèn)真制定合同。
三、關(guān)于提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)的要求
該辦法第十七條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)向委托人說明服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況，經(jīng)委托人同意后，另行簽訂合同。
周海濱律師特別提示：該條規(guī)定了經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在辦理代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等服務(wù)時(shí)的特別義務(wù)，即事先告知義務(wù)，事先告知什么呢?事先告知服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。為了避免糾紛，律師建議事先告知義務(wù)以書面形式出現(xiàn)，否則一旦產(chǎn)生糾紛，上述事先告知義務(wù)是否履行都會(huì)產(chǎn)生爭執(zhí)。以書面形式告知，也是對經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)和購房者的保護(hù)。
四、關(guān)于收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度
該辦法第十八條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)遵守價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定，在經(jīng)營場所醒目位置標(biāo)明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及相關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格和信息。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用;不得利用虛假或者使人誤解的標(biāo)價(jià)內(nèi)容和標(biāo)價(jià)方式進(jìn)行價(jià)格欺詐;一項(xiàng)服務(wù)可以分解為多個(gè)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)明確標(biāo)示每一個(gè)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，不得混合標(biāo)價(jià)、捆綁標(biāo)價(jià)。
周海濱律師提示，辦法對收費(fèi)透明化再次進(jìn)行了強(qiáng)化，明確規(guī)定不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以后所有收取的費(fèi)用，該費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)必須事先在店里公示，否則一旦產(chǎn)生糾紛，就會(huì)對中介機(jī)構(gòu)不利。
另外，辦法特別強(qiáng)調(diào)了，服務(wù)分為多個(gè)項(xiàng)目的，要明確每一個(gè)項(xiàng)目的報(bào)價(jià)，比如既為客戶代辦貸款，又為客戶辦理房產(chǎn)等級的，必須將兩個(gè)項(xiàng)目分開報(bào)價(jià)。
五、關(guān)于傭金收取
該辦法第十九條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未完成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定事項(xiàng)，或者服務(wù)未達(dá)到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，不得收取傭金。
兩家或者兩家以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合作開展同一宗房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，只能按照一宗業(yè)務(wù)收取傭金，不得向委托人增加收費(fèi)。
周海濱律師特別提示：辦法再次強(qiáng)調(diào)，未完成委托，不得收費(fèi)，并進(jìn)行了細(xì)化，分為未完成約定事項(xiàng)和未完成約定標(biāo)準(zhǔn)，而約定事項(xiàng)和約定標(biāo)準(zhǔn)都體現(xiàn)在經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同中，以后經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的簽訂顯得更加重要，要將約定事項(xiàng)和約定標(biāo)準(zhǔn)盡量明確細(xì)化。
六、如何簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同
1、關(guān)于合同簽訂的蓋章簽字問題，該辦法第第二十條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)加蓋房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)印章，并由從事該業(yè)務(wù)的一名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理簽名。
周海濱律師特別提示，辦法對合同簽訂進(jìn)行了規(guī)范，首先要求必須加蓋公章，同時(shí)要求相關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人簽字，便于合同的履行、落實(shí)。
2、關(guān)于合同簽訂前的告知義務(wù)，該辦法第二十一條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同前，應(yīng)當(dāng)向委托人說明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同和房屋買賣合同或者房屋租賃合同的相關(guān)內(nèi)容，并書面告知下列事項(xiàng)：
(一)是否與委托房屋有利害關(guān)系;
(二)應(yīng)當(dāng)由委托人協(xié)助的事宜、提供的資料;
(三)委托房屋的市場參考價(jià)格;
(四)房屋交易的一般程序及可能存在的風(fēng)險(xiǎn);
(五)房屋交易涉及的稅費(fèi);
(六)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容及完成標(biāo)準(zhǔn);
(七)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和支付時(shí)間;
(八)其他需要告知的事項(xiàng)。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)根據(jù)交易當(dāng)事人需要提供房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)以外的其他服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)當(dāng)事人書面同意并告知服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。書面告知材料應(yīng)當(dāng)經(jīng)委托人簽名(蓋章)確認(rèn)。
周海濱律師提示：其實(shí)就是要求在簽訂書面合同前，還要簽一份書面告知通知書，將相關(guān)注意事項(xiàng)告知客戶，讓客戶簽字確認(rèn)，這是加強(qiáng)了對購房者在簽訂合同時(shí)的保護(hù)，實(shí)踐中，購房者往往是信息弱勢方，而購房合同往往比較粗略，辦法要求書面告知書，實(shí)際上是要求中介機(jī)構(gòu)在簽合同時(shí)，盡量將信息披露給購房者，讓購房者慎重簽訂合同，體現(xiàn)了房屋買賣合同的嚴(yán)肅性。
3、關(guān)于中介機(jī)構(gòu)對房屋信息的審查義務(wù)，
辦法第二十二條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂房屋出售、出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)查看委托出售、出租的房屋及房屋權(quán)屬證書，委托人的身份證明等有關(guān)資料，并應(yīng)當(dāng)編制房屋狀況說明書。經(jīng)委托人書面同意后，方可以對外發(fā)布相應(yīng)的房源信息。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂房屋承購、承租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)查看委托人身份證明等有關(guān)資料。
第二十三條 委托人與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供真實(shí)有效的身份證明。委托出售、出租房屋的，還應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供真實(shí)有效的房屋權(quán)屬證書。委托人未提供規(guī)定資料或者提供資料與實(shí)際不符的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)拒絕接受委托。
周海濱律師提示：中介機(jī)構(gòu)以后還要制作一份書面材料，那就是《房屋狀況說明書》，中介機(jī)構(gòu)要審查委托人的身份信息、房產(chǎn)材料信息。但律師擔(dān)心的是，中介機(jī)構(gòu)的審查能力是有限的，一般只是審查身份證以及房產(chǎn)證，而我國房產(chǎn)信息最終是以房產(chǎn)部門的登記為準(zhǔn)的，假如現(xiàn)有材料與房產(chǎn)登記材料不一致，且產(chǎn)生糾紛，如何處理，該追究誰的責(zé)任呢?建議應(yīng)該進(jìn)一步細(xì)化。
七、關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)“十不準(zhǔn)”
辦法第二十五條規(guī)定， 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得有下列行為：
(一)捏造散布漲價(jià)信息，或者與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位串通捂盤惜售、炒賣房號，操縱市場價(jià)格;
(二)對交易當(dāng)事人隱瞞真實(shí)的房屋交易信息，低價(jià)收進(jìn)高價(jià)賣(租)出房屋賺取差價(jià);
(三)以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)，誘騙消費(fèi)者交易或者強(qiáng)制交易;
(四)泄露或者不當(dāng)使用委托人的個(gè)人信息或者商業(yè)秘密，謀取不正當(dāng)利益;
(五)為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅費(fèi)等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的合同提供便利;
(六)改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租;
(七)侵占、挪用房地產(chǎn)交易資金;
(八)承購、承租自己提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的房屋;
(九)為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù);
八、經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同要保存五年了!
第二十六條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)務(wù)記錄制度，如實(shí)記錄業(yè)務(wù)情況。
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)保存房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，保存期不少于5年。
第二十七條 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)制定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)規(guī)程，逐步建立并完善資信評價(jià)體系和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)房源、客源信息共享系統(tǒng)。
九、法律責(zé)任
有規(guī)定，無責(zé)任，那就失去了法律的嚴(yán)肅，該辦法第五章就是對違反相關(guān)規(guī)定應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任的規(guī)定，我想既然投身房產(chǎn)事業(yè)，就必須好好研讀一下，可自己翻閱該辦法，茲不贅述。
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