“以房養(yǎng)老”究竟怎樣“養(yǎng)”？
中國保監(jiān)會在6月23日正式發(fā)布指導(dǎo)意見稱，7月1日起，未來兩年，北京、上海、廣州、武漢將正式開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點。
那么，這一“保險版”以房養(yǎng)老開閘，將給百姓帶來怎樣的養(yǎng)老新選擇?購買這一保險是否存在風(fēng)險?為回答種種疑問，記者采訪了相關(guān)機構(gòu)和業(yè)內(nèi)人士。
疑問一：以房養(yǎng)老怎樣“養(yǎng)”?
反向抵押養(yǎng)老保險并非我國首創(chuàng)，在一些發(fā)達國家已經(jīng)嘗試多年。簡而言之，這種保險就是老年人將房產(chǎn)抵押給保險公司，按約定條件獲取養(yǎng)老金，身故后，保險公司獲得抵押房屋的處置權(quán)。
“反向抵押養(yǎng)老保險的投保人群須同時符合兩個條件，一是應(yīng)為60周歲以上老年人，二是擁有房屋完全獨立產(chǎn)權(quán)。”保監(jiān)會人身險監(jiān)管部主任袁序成說。
事實上，“保險版”以房養(yǎng)老具有鮮明的特征，它為投保人提供養(yǎng)老金的周期與生命等長;投保人在身故前享有房屋占有、使用、收益等權(quán)利;投保人身故后，房產(chǎn)處置的剩余所得將會返還給繼承人。
中國房地產(chǎn)開發(fā)集團理事長孟曉蘇認(rèn)為，作為一款金融產(chǎn)品，“以房養(yǎng)老”具有“三高”特征，就是適用于高房價城市、高潛質(zhì)房屋和高素質(zhì)老人，而無子女老人和“失獨老人”則是最合適的購買群體。
從國際經(jīng)驗看，不只是養(yǎng)老金，保險公司還可能為投保人提供實物型的養(yǎng)老服務(wù)。保監(jiān)會出臺的指導(dǎo)意見中就明確鼓勵“針對不同年齡和需求的客戶推出醫(yī)療、保險、健康管理、金融理財?shù)确⻊?wù)”。
疑問二：房價漲跌怎么“算”?
無論是投保人也好，保險公司也好，“保險版”以房養(yǎng)老的最大風(fēng)險和不確定性都來自房價的波動。
房產(chǎn)究竟價值多少?這無疑是反向抵押養(yǎng)老保險涉及的核心問題。針對這一問題，指導(dǎo)意見中稱，“保險公司要聘請具有一級資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)對房產(chǎn)價值進行評估，費用由保險公司和消費者共同負擔(dān)。”
如果房價上漲，房屋增值怎么辦?根據(jù)指導(dǎo)意見，保險公司推出的.試點產(chǎn)品分為參與型和非參與型，也就是可以按照合同約定，決定保險公司是否參與分享房產(chǎn)的增值收益。
首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)保險系教授庹國柱說，對于參與型產(chǎn)品來說，保險公司可在與投保人簽訂購買合同時有所約定，如果房產(chǎn)增值，按何種比例來分配?歸屬于投保人的部分，是一次性給予，還是按月領(lǐng)取?這些都可以在合同中涉及。對于非參與型產(chǎn)品，無論房價上漲與否，保險公司均不參與房產(chǎn)增值收益，抵押房產(chǎn)增值部分全部歸屬于投保人。
那么，如果房價下跌了怎么辦?業(yè)內(nèi)人士指出，保險公司要承擔(dān)這個風(fēng)險，對于專業(yè)的投資運行機構(gòu)——保險公司而言，可以通過資金的運作、再保險等形式化解或是降低這一風(fēng)險。
當(dāng)然，這一商業(yè)保險新事物還面臨著房屋70年產(chǎn)權(quán)到期后怎么辦這一重大問題。如果70年產(chǎn)權(quán)到期后，抵押房屋要有償續(xù)期，那么續(xù)期費用將是一個巨大的未知風(fēng)險。如果續(xù)期費用太高，保險公司很可能會無利可圖，甚至虧本。
疑問三：養(yǎng)老隱憂怎么“解”?
“以房養(yǎng)老”商業(yè)保險的出爐，承載著豐富養(yǎng)老保障方式、拓寬養(yǎng)老保障資金來源的“雙重期盼”，但這一產(chǎn)品對于緩解養(yǎng)老隱憂作用究竟有多大備受關(guān)注。
合眾人壽保險公司相關(guān)負責(zé)人介紹，這一新產(chǎn)品與該公司力推的養(yǎng)老產(chǎn)品的發(fā)展思路吻合，目前針對指導(dǎo)意見完善具體措施辦法，希望能與其在武漢投資的養(yǎng)老社區(qū)實現(xiàn)對接。
不過，業(yè)內(nèi)的積極參與并不能扭轉(zhuǎn)市場對這一商業(yè)保險的隱憂，其推出還需要金融貸款、擔(dān)保機構(gòu)、資產(chǎn)評估等，與個人的信用系統(tǒng)完善健全有關(guān)，另一障礙則在于養(yǎng)兒防老和家產(chǎn)傳后的傳統(tǒng)觀念。
記者隨機采訪幾名武漢市民，他們表示不會把房產(chǎn)抵押出去。“以房養(yǎng)老相當(dāng)于把房子賣出去了，我還是相信養(yǎng)兒防老，家里的房子會留給兒子。”年過半百的陳先生說。
業(yè)內(nèi)人士坦言，“以房養(yǎng)老”商業(yè)保險是一種市場化的運作，不會成為養(yǎng)老的主流方式，有限的受眾、較高的門檻決定了其“小眾”屬性。
“‘以房養(yǎng)老’商業(yè)保險僅僅是我國社會養(yǎng)老保障體系的補充，這一試點的推出之所以引發(fā)爭議，不是產(chǎn)品有問題，而是作為社會養(yǎng)老保障體系的主干出現(xiàn)了缺失，化解養(yǎng)老困局所必需的普惠式基本養(yǎng)老產(chǎn)品仍有待于完善。”武漢科技大學(xué)金融證券研究所所長董登新這樣認(rèn)為。
董登新同時建議，應(yīng)從房產(chǎn)評估、土地政策、壽命估算、產(chǎn)品解釋等方面建起完整的配套體系，確保試點產(chǎn)品平穩(wěn)落地。
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