關于房屋租賃合同的爭議
1997年11月21日，四川省高級人民法院(以下簡稱四川高院)與范x簽訂了一份房屋租賃合同，合同抬頭上寫明承租方是大陸x發(fā)(成都市金牛區(qū)青北路生活用品服務部大陸x容院的簡稱)，但落款處只有范x的簽名，而無大陸x發(fā)的蓋章及其負責人的簽名。
合同主要約定：四川高院將位于成都市正府街108號綜合樓南面的一間面積為25平方米的10號房屋出租給承租方(乙方)作為營業(yè)房使用，期限為1998年1月1日至1998年12月30日，租金為每月3000元，乙方于每季度第一個月的10日前交納，逾期按每日千分之五向出租方交納滯納金;租賃期間的水電費按照有關部門的收費標準由乙方向四川高院交納;乙方不得擅自轉租房屋。合同簽訂后，四川高院按約定向范x交付了該房屋。范x在按合同履行一段時間后，于1998年5月31日未經四川高院同意，與案外人周瑾達成轉讓協(xié)議，將該房屋使用權與其他財產轉讓給周瑾。自1998年10月起，范x沒有按約定向四川高院支付租金。1999年1月25日，四川高院書面通知范x交付租金及所用水電費用，范x簽收了此通知，但仍未履約。1999年3月12日，周瑾將該房屋鑰匙郵寄給四川高院。另外，大陸x發(fā)的負責人為黃莉。由于范x拒不按合同約定交納所欠租金，四川高院遂向范x住所所在地的成都市高新產業(yè)技術開發(fā)區(qū)(以下簡稱高新區(qū))人民法院提起訴訟，要求判令范x支付所欠租金、水電費及違約金共計23940.7元。
范x收到起訴書副本后，向高新區(qū)人民法院提出管轄權異議，認為：訴爭房屋位于成都市青羊區(qū)，按民事訴訟法第三十四條的規(guī)定，“因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄”，本案屬專屬管轄，因此高新區(qū)人民法院對本案無管轄權。在高新區(qū)人民法院裁定駁回異議后，范x不服，向成都市中級人民法院提起上訴。成都市中級人民法院經審查，認為范x上訴有理，本案屬專屬管轄，應由訴爭房屋所在地的青羊區(qū)人民法院管轄，即裁定撤銷高新區(qū)人民法院的駁回異議裁定，指定青羊區(qū)人民法院管轄。
針對四川高院的起訴，范x辯稱：本案所涉合同是大陸x發(fā)與四川高院所簽，而其不是大陸x發(fā)的負責人，只是后者的委托代理人，故其不能作本案被告。四川高院未按《成都市城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定取得房屋租賃許可證，故本案的房屋租賃合同無效。原告的部分訴訟請求超出了合同約定的時間范圍。請求駁回原告的訴訟請求。
審判
青羊區(qū)人民法院經審理認為：本案房屋租賃合同雖然乙方寫明為大陸x發(fā)，但范x不是大陸x發(fā)的負責人，也無證據(jù)證明大陸x發(fā)委托范x代表其與四川高院簽訂合同，且該合同沒有大陸x發(fā)的公章，只有范x的簽名，因此范x就是該合同的乙方;其后，范x與周瑾簽訂轉租協(xié)議，以自己名義將該房屋轉租給周瑾，也證明了其就是該合同的乙方，從而其是本案的適格被告。雖然四川高院未按《成都市城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定在出租房屋時取得房屋租賃許可證，但本案應適用《中華人民共和國合同法》，而該法規(guī)定合同無效的情形之一是違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。成都市的該辦法不屬法律、行政法規(guī)之列，而現(xiàn)行法律、行政法規(guī)沒有出租房屋應取得房屋租賃許可證的強制性規(guī)定。故該合同合法有效。范x將承租的房屋擅自轉租給他人，致四川高院在租賃期滿后2個月才收回房屋，造成房屋租金損失，范x應承擔相應的賠償責任，因此四川高院的訴訟請求并未超過合同范圍。另外，四川高院依合同約定主張違約金，應予支持;其所主張違約金與滯納金共計7815元，少于范x應支付的數(shù)額，系依法處分自己民事權利的行為，予以準許。但對四川高院提出的1125.7元水電費，其提供的證據(jù)材料是有利于自己的單方記載，沒有其他證據(jù)予以印證，不予采信，相應的主張也不予支持。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第八十四條、第八十五條、第一百零六條、第一百三十四條第一款第(七)和第(八)項，最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第三條、第四條之規(guī)定，該院于2000年8月29日作出一審判決：
范x于本判決生效之日起15日內向四川高院給付租金9000元、賠償租金損失6000元、違約金與滯納金7815元，共計22815元。
范x不服一審判決，又以一審中的辯稱理由向成都市中級人民法院提起上訴。成都市中級人民法院經審理，以與一審判決相同的事實和基本相同的理由，于2001年3月13日作出駁回范x上訴，維持原判的終審判決。
評析
本案雖然案情簡單、標的額較小，但卻涉及不少值得探討的法律理解與適用的問題。
一、對“因不動產糾紛提起的訴訟”的理解問題
根據(jù)民事訴訟法第二十四、二十五條的規(guī)定，因合同糾紛提起的訴訟，在當事人未書面協(xié)議選擇管轄法院時，“由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄”。該法第三十四條將因不動產糾紛提起的訴訟作為專屬管轄的范圍，“由不動產所在地人民法院管轄”。本案就產生了是以合同糾紛確定管轄法院，還是按不動產糾紛確定管轄法院的問題，這個問題帶有相當?shù)钠毡樾�。民事訴訟法規(guī)定管轄法院的基本原則應是既方便當事人訴訟，又方便法院審理、查明案件事實。由于因不動產糾紛提起的訴訟，大多涉及不動產的權屬確定、權屬登記、需現(xiàn)場勘驗等，因此為便于查清事實，也便于執(zhí)行，規(guī)定由不動產所在地法院專屬管轄。而因合同糾紛提起的訴訟除可由合同履行地法院管轄外，還可由被告住所地法院管轄，也考慮了方便查明事實與便于執(zhí)行，還在一定程度上對原告可能的濫用訴權作了限制。因房屋租賃合同提起的訴訟，雖然也與不動產相關，但卻一般只涉及合同的效力、租金的支付、違約責任的承擔等，而與不動產的權屬，登記過戶等無關，其糾紛從根本上說不是由不動產所引起的，而是由合同所引起的，這時不動產只是合同的標的物，而標的物是否為不動產，對合同糾紛性質不起決定作用。如果說這類與不動產相關的合同也涉及一方當事人所提供的不動產是否符合合同約定的問題，需要勘驗等，但非不動產的合同糾紛也同樣可能涉及此問題，因此不應由此決定糾紛的性質�？梢�，因不動產糾紛提起的訴訟與其他訴訟的根本區(qū)別在于不動產涉及權屬問題，而不動產權屬問題從實體到程序都須遵守法律的明確規(guī)定，不能由當事人自行約定(而合同則正需要當事人意思自治)。故以是否涉及不動產權屬為標準來判定是否是“因不動產糾紛提起的訴訟”，才符合立法宗旨與精神。
筆者同意這樣的觀點：將民事訴訟法第三十四條中的“因不動產糾紛提起的訴訟”理解為“因不動產物權糾紛提起的訴訟”，以與“因不動產合同糾紛提起的訴訟”相區(qū)別，前者適用專屬管轄，后者則依合同糾紛確定管轄法院。民事訴訟法當時之所以未明確“不動產物權糾紛”的概念，與當時未將物權糾紛與合同糾紛相區(qū)別有關。但將物權糾紛與合同糾紛合在一起，顯然已不再符合經濟、社會與法律的發(fā)展了。按學界通說，物權是指直接支配特定的物并排除他人干涉的權利，除法律有明確規(guī)定者外，不得創(chuàng)設物權;物權的設定雖然無效，但該行為符合其他法律行為的生效條件的，也應許可其產生相應的法律后果。且現(xiàn)合同法第一百三十五條規(guī)定：“出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉移標的物所有權的義務”，從而將物權行為(轉移標的物的所有權)與合同行為(出賣人履行義務當然只能在合同成立、生效之后)區(qū)別開來，不再混為一談�？梢�，將不動產糾紛分為物權糾紛與合同糾紛是符合立法發(fā)展方向的，機械地理解法律條文則是不可取的。物權行為與合同行為的根本區(qū)別在于前者從程序到內容都只能嚴格依法律規(guī)定而為之，當事人沒有自由協(xié)商的余地，而后者則一般由當事人自行協(xié)商確定，即意思自治原則是合同行為的基本原則。
將不動產物權糾紛與合同糾紛相區(qū)別在實踐中也是具有合理性的。以房屋租賃合同為例，將之作為合同糾紛處理時，承租人作原告時，被告住所地與合同履行地是重合的，都在不動產所在地，不會產生任何問題;而由出租人作原告時，大多都是要求支付租金等，由被告住所地法院管轄，則利于執(zhí)行，若要求返還房屋，則仍可選擇合同履行地法院管轄。這樣將選擇權交由出租人行使，當然更為合理。
所以，本案純屬合同糾紛，根本不涉及不動產權屬問題，故不屬專屬管轄范圍，四川高院向被告住所地的成都市高新區(qū)法院起訴，高新區(qū)法院享有管轄權;成都市中院裁定指定青羊區(qū)法院管轄，在理解與適用法律上似有刻板之嫌。
二、合同效力的法律適用問題
本案一、二審中，被告都提出由于四川高院在出租房屋時，未依《成都市房屋出租管理辦法》的規(guī)定辦理房屋出租許可證，因此房屋租賃合同無效。但兩審法院都未支持其主張，都認定房屋租賃合同合法有效。應該說，法院的認定是正確的。這是如何認識合同效力的問題。
自1999年10月1日施行的《中華人民共和國合同法》，與原有規(guī)定相比，從既鼓勵交易又保障交易安全的理念出發(fā)，大大縮小了無效合同的范圍，其中之一就是將原經濟合同法中“違反法律和行政法規(guī)規(guī)定的合同”無效，修改為“違反法律、行政法規(guī)的'強制性規(guī)定”的合同才無效，加上了“強制性規(guī)定”的限制語。最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》更進一步明確：“合同法實施后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)”�？梢�，在合同法實施后，地方性法規(guī)和行政規(guī)章是不能用作判斷合同是否有效的依據(jù)的。范x以四川高院的行為違反了成都市有關規(guī)定為由，要求法院認定其與四川高院所訂合同無效的理由，依法顯然不能成立，當然不能得到法院的支持。
要認定本案所涉合同有效，還有一個問題須解決，就是本案合同是在合同法施行前訂立的，其能否依合同法及有關司法解釋來認定效力的問題。一般而言，實體法不應有溯及力，則該合同不能適用合同法及其司法解釋。但基于無效合同將不利于社會經濟秩序的穩(wěn)定等考慮，最高人民法院在上述司法解釋中，在明確“合同法實施以前成立的合同發(fā)生糾紛起訴到人民法院的，除本解釋另有規(guī)定的外，適用當時的法律規(guī)定”的同時，還明確規(guī)定：“人民法院確認合同效力時，對合同法實施以前成立的合同適用當時的法律合同無效而適用合同法合同有效的，則適用合同法”。本案合同在合同法實施前訂立，依當時的法律其可能無效，但依合同法的有關規(guī)定，其未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，是合法有效的。但須明確的是，認定房屋租賃合同有效，不能因此就說四川高院違反成都市有關規(guī)定的行為也是合法的。最高人民法院的司法解釋，只是將民事責任與行政責任區(qū)別開來，合同有效與當事人應承擔未取得房屋租賃許可證就出租房屋的行政責任是不矛盾的。也就是說，雖然法院認定合同有效并支持了四川高院的訴訟請求，但成都市有關政府部門仍可依《成都市房屋租賃管理辦法》的有關規(guī)定對四川高院的行為予以處理。應該說，這樣的規(guī)定是符合誠實信用的合同法基本原則的，同時也不妨礙行政規(guī)章的實施，更為合理。
三、合同當事人的確定問題
本案被告范x的首要抗辯理由是其不是合同當事人，因而不是合格被告。那么，在合同上的名稱與簽名蓋章者名稱不一致時，應如何確定合同當事人，進而確定適格訴訟主體，也是需探討的問題。
范x與四川高院訂立了本案所涉租房合同，合同的抬頭所寫當事人是“大陸x發(fā)”，而由范x以自己名義簽字。在此情形下，租房雙方當事人的意思表示是清楚的，就是范x租房用于開x發(fā)店。從四川高院講，只要承租人將房屋用于經營即可，至于是用什么名義，是否以自己名義辦手續(xù)是不需關心，也無法關心的，這是工商行政管理部門的職責。合同上只有范x的簽名，既無大陸x發(fā)的公章，又無其他證據(jù)證明范x是受大陸x發(fā)的委托來簽合同的，所以范x就是承租人。同時，從合同履行看，四川高院將房子交與范x使用，范x在1998年5月前一直以自己名義向出租人交付房租，同年5月31日又私下以自己名義將該房子轉租與周瑾，更說明了其就是承租人。
那么，在房子轉租后，四川高院可否向周瑾要求交付房租呢?不行。因為其與周瑾之間無合同關系，轉租行為未得到四川高院同意與認可。在后幾個月，雖然是周瑾在代范x交付房租等費用，但其是以范x名義進行的。合同法第四十九條規(guī)定：“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效”。根據(jù)此規(guī)定的精神，四川高院有理由認為其有代理權，其行為后果應由范x承擔，則范x在轉租后仍是承租人，仍要依合同承擔責任。所以，合同當事人的確定，不能簡單以名稱與簽字來認定，而應綜合全案來認定。
四、關于違約所造成的可得利益的賠償問題
本案合同約定的履行期到1998的年12月31日止，但由于四川高院次年3月12日才收回房屋，因此在訴訟請求中除要求范x支付合同期間未交的租金外，還要求其支付延遲交房的2個月的房租。范x則認為這部分訴訟請求超越了合同的約定，不屬合同糾紛，而是屬侵權糾紛，應另行起訴，不宜在本案中解決，要求法院駁回原告的請求。
根據(jù)現(xiàn)行合同法的有關規(guī)定，范x的理解是沒有法律依據(jù)的，因而其主張也未得到法院的支持。最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》中雖然明確“合同法實施以前成立的合同發(fā)生糾紛起訴到人民法院的，除本解釋另有規(guī)定的外，適用當時的法律規(guī)定”，但還特地規(guī)定“當時法律沒有規(guī)定的，可以適用合同法的規(guī)定”。本案所涉的可得利益的賠償就屬合同訂立時的法律沒有規(guī)定，而可以適用合同法有關規(guī)定的情形。合同法第一百一十三條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失”。本案中合同期內未交付的租金是出租人的實際損失，而到期后2個多月未交還房屋則給出租人造成了可得利益的損失，因為若承租方按期交還房子，則出租方可另行將其出租，取得租金。所以這2個月的租金損失就是典型的可得利益的損失，是承租方違約未按期交還房子所致，完全應在處理合同糾紛時一并解決，而不應另行通過侵權訴訟解決。且該租金損失顯然未超過承租方在訂立合同時應當預見到的因違反合同可能給出租方造成的損失。據(jù)此，兩審法院支持了四川高院要求范x賠償可得利益的主張，判令范x賠償2月6000元的租金損失。
五、關于證據(jù)在訴訟外的自認問題
本案中四川高院要求范x支付所欠水電費的主張未得到一審法院支持，其理由是四川高院對此提供的證據(jù)材料是有利于自己的單方記載，沒有其他證據(jù)予以印證，不予采信。其實，在本案中關于水電費，四川高院提供了兩份證據(jù)，一份是其工作人員按月抄的水電表讀數(shù)。由于水電部門只對四川高院的總表抄錄，而不針對其中的某一經營者，因而每月只能由出租方對所有承租者抄錄，而經營者則以此為據(jù)向出租方交付水電費，這確實“是有利于自己的單方記載”，不予采信是有道理的。但另一份證據(jù)材料是四川高院向范x的催款通知書，其上不僅記載了其應付的房租等數(shù)額，還記載了所欠的水電費額，而范x則在此通知書上簽字。這應當被看作是其對所欠水電費額的認可，在此情況下，認為四川高院的單方記載“沒有其他證據(jù)予以印證”，顯然不妥。之所以出現(xiàn)此認識，根源在于現(xiàn)行民事訴訟法沒有規(guī)定“訴訟外的自認”這一證據(jù)認證規(guī)則。所謂“訴訟外的自認”，是指當事人一方在訴訟外，對對方所提的有關請求所作的認可，只要不能證明該自認是因欺詐、脅迫或乘人之危而作出的，法院即可認定其證據(jù)效力，這在西方國家是一得到普遍遵循的證據(jù)規(guī)則。但由于現(xiàn)行法律規(guī)定的缺乏，法官對證據(jù)取舍具有太大的自由裁量權，難以使當事人合法權益得到充分的保障，本案即是一例。
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