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房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

時間:2021-06-21 12:05:15 調(diào)研報告 我要投稿

房地產(chǎn)市場調(diào)研報告范文

  導(dǎo)語:調(diào)研報告的核心是實事求是地反映和分析客觀事實。調(diào)研報告不同于調(diào)查報告,調(diào)查報告是因為發(fā)生了某件事(如案件、事故、災(zāi)情)才去作調(diào)查,然后寫出報告。下面是小編為你整理的房地產(chǎn)市場調(diào)研報告范文,歡迎大家閱讀。

房地產(chǎn)市場調(diào)研報告范文

  房地產(chǎn)市場調(diào)研報告范文一

  一.調(diào)查背景及目的

  近些年來,出現(xiàn)全國性的房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象,房地產(chǎn)的價格不斷攀升。國家政府對此事高度重視,2002年以來針對房地產(chǎn)過熱、房價過高現(xiàn)象,出臺了一系的宏觀調(diào)控政策,希望有效的抑制房價的上漲,特別是近期新國八條的出臺進一步顯示了國家在調(diào)控房價上的堅定決心,以此我們此次針對鄭州市本地區(qū)的房地產(chǎn)需求現(xiàn)狀、消費者的居住現(xiàn)狀及購房定位情況所進行問卷調(diào)查,便是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理這門課理論知識的學(xué)習,為了加強對學(xué)科的理解和方法的應(yīng)用,從而對該地區(qū)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀有更深入的了解。 二.調(diào)查方法

  通過采取問卷調(diào)查的方法,對鄭州市居民進行隨機調(diào)查問答,調(diào)查對象年齡在20-60歲之間,共發(fā)放調(diào)查問卷40份,獲取調(diào)查結(jié)

  果后采用Excel表對數(shù)據(jù)進行錄入和處理,并經(jīng)過嚴格的復(fù)核,以圖表形式具體反映出目前鄭州房地產(chǎn)市場方面的情況。 三.調(diào)查結(jié)果 1.居住條件分析

  我們可以看出,在消費者的居住條件中,出租房和商品房所占比

  例較大,均占40%;其次是福利房占14%,然后為經(jīng)濟適用房占6%。由此我們可以得出,鄭州市消費者居住條件以出租房和自購商品房為主,而經(jīng)濟適用房較少,從而說明鄭州市住房保障體系不完善,有待進一步加強。

  2.家庭收入分析

  從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,鄭州市消費者家庭月總收入主要集中到2000-4000元范圍內(nèi),占到被調(diào)查者的50%;其次是4000-6000元范圍,占到23.53%;排到第三位的是2000元以下,占17.65%;而6000-8000元以及8000元以上的消費者比例甚小。由此我們可以得出鄭州市消費者家庭月總收入水平仍然偏低,故消費者購房需求不旺,也即居民收入水平與購房能力有直接的關(guān)系,因此在進行房地產(chǎn)開發(fā)定價時務(wù)必要考慮消費者實際家庭收入水平。 3.

  住房面積分析

  從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,在消費者的住房面積中,80-100平方米所占比例較大,為54%;100-130平方米占17%;50-80平方米占14%;<50平方米的為9%;>130平方米占6%。由此我們可以看出,消費者對住房面積的要求主要為80-100平方米,開發(fā)商在設(shè)計住宅面積時,應(yīng)把重心放在該面積范圍內(nèi)。 4.居民信息獲得途徑

  從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,消費者獲得房地產(chǎn)信息的途徑有報紙、朋友/親人傳播、戶外廣告、電視、中介機構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)、專業(yè)雜志、房展會、其他,各占比例依次為63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。由此我們可以看出,開發(fā)商在進行宣傳時可以著重利用報紙和戶外廣告,并且要注重服務(wù)水平和房產(chǎn)質(zhì)量,使該房產(chǎn)在消費者的人際關(guān)系網(wǎng)中得到大力推廣。 5.居民購房計劃分析

  .

  從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,消費者計劃在3-5年內(nèi)購房的占

  40%;>5年的占28.57%;2年的占25.71%;一年和半年的均為2.86%。由此我們可以看出,大多數(shù)消費者的購買能力和購買積極性不高,開發(fā)商應(yīng)提高消費者的購買積極性。 6.居民購房目的分析

  以上數(shù)據(jù)我們可以看出,消費者的購房目的84%為自住;10%為

  出租;6 %為升值轉(zhuǎn)賣。由此我們可以得出,大多數(shù)消費者購房是為自己和家人居住,靠出租和轉(zhuǎn)賣等投資手段來獲取利潤所占比例較小。

  7.居民能承受房價分析 .

  由以上數(shù)據(jù)我們可以很明顯的看出,19%的人能接受3000元/平米一下,54%的人能接受3000-5000元/平米,19%的人能接受5000-8000元/平米,7%的人能接受8000-10000元/平米,2%的人能接受10000元/平米以上。由此可見絕大多數(shù)人還是中等收入水平,能接受的房價還是在5000元/平米一下,而現(xiàn)實房價由于各種原因一直居高不下,讓普通居民無法接受。 8.居民購房面積分析

  從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,消費者對房屋面積的要求大多數(shù)為80-100m3,占45.71%;100-130 m3占28.57%;>130 m3 占20%;50-80m3占5.71%;<50 m3為0。由此我們可以看出,大多數(shù)消費者對房屋面積的要求為80-100m3,開發(fā)商在設(shè)計房屋時應(yīng)適當增大該類房屋的數(shù)量。

  9.居民購房付款方式分析

  選擇分期付款方式的購房者占63%,選擇銀行付款的購房者占20%,選擇一次性付清的購房者占17%,選擇公積金貸款的購房者占3%。

  10.居民對購房配套設(shè)施的要求分析

  從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,消費者購房時最關(guān)注的生活配套設(shè)施是學(xué)校教育資源、超市及菜場,各占到被調(diào)查者的69%;其次是醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和綠地廣場,各占到66%;排到第三位的是休閑場所,占51%;然后依次是商業(yè)步行街,占23%;餐飲場所和停車場占8%。由此我們可以得出,學(xué)校教育資源、超市及菜場是消費者最注重的生活配套設(shè)施,開發(fā)商在開發(fā)一定要注意地段的選擇。

  11.居民對建筑風格要求的分析

  從調(diào)查分析看,選擇歐式風格的購房者的比例占33.33%,選擇現(xiàn)代簡潔式風格的購房者的比例占25%,選擇中西結(jié)合購房者的比例占22.22%,選擇中式風格的購房者的比例將近占20%。

  12.居民對未來兩年鄭州房價的分析

  從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,對于未來兩年鄭州市的房價來說,認為有上漲可能性的占到多數(shù),為37%,認為變化不大的占到了31%,不好說的占到20%,認為可能會下跌的占到了11%。 13.開發(fā)商與購房者矛盾分析

  從以上數(shù)據(jù)我們可以看出,開發(fā)商與購房者的主要矛盾是開發(fā)商定價過高,占40%;其次是面積縮水,占22%;開發(fā)商的誠信問題占17%;質(zhì)量縮水占16%;合同不平等占5%。由此我們可以看出,開發(fā)商緩解與購房者矛盾的最直接手段是降低房價,并且還要提高房屋質(zhì)量和開發(fā)商的誠信。

  四、問題和建議

  就目前居民的住房條件來看,居民家庭月收入水平低,住房面積小是當前主要存在的問題;對于未來有購房計劃的居民來說,大多數(shù)人只會為家人居住而購房,很少的人會擁有多余的資金來進行房地產(chǎn)的投資,而且所能接受的房價在5000/平米以下的居多,大家未來的購房需要也在100平米左右,滿足家庭居住即可;針對鄭州市未來幾年的房價水平,多數(shù)認為會有上漲空間,但仍有部分人反映,如果房價繼續(xù)上漲,居民無法支付房款,房價或許有下降的可能。從長遠來看,如果越來越多的人買不起房子,甚至租不起房子。

  加快經(jīng)濟建設(shè),政府制定惠民政策,提高居民收入水平,這是解決房價問題的關(guān)鍵;國家要采用宏觀調(diào)控手段,加大調(diào)控力度,穩(wěn)定房價;政府要制定相關(guān)法律法規(guī),約束開發(fā)商行為,提高房屋質(zhì)量,

  增加保障房和經(jīng)濟適用房的數(shù)量,保證低收入居民的住房需求。

  房地產(chǎn)市場調(diào)研報告范文二

  當前,隨著我國經(jīng)濟的高速增長,居民生活水平日益提高,教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費熱點,尤其是住宅消費更為民眾首選。近年來,以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè),在住宅商品化新體制基本確立,房地產(chǎn)市場體系逐步建立,群眾消費熱情高漲的環(huán)境下,保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢頭,已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。2002年,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資7736.4億元,占固定資產(chǎn)投資的17.9%,占GDP的7.6%。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高,對幾十個相關(guān)產(chǎn)業(yè)都有帶動作用,與建筑業(yè)發(fā)展以及擴大社會就業(yè)更為密切相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)作為一種重要的經(jīng)濟杠桿,在城市建設(shè)、改善人民生活、促進經(jīng)濟發(fā)展等方面發(fā)揮了巨大作用。

  我縣的房地產(chǎn)業(yè)從1998年開始,受住房體制改革的刺激,市場消費得到實質(zhì)性的啟動。2000年以來,房地產(chǎn)開發(fā)投資保持旺盛的勢頭,2003年全縣房地產(chǎn)投資2.0376億元,比上年增長162.7%,占當年固定資產(chǎn)投資的24.7%。房地產(chǎn)業(yè)已成為推動我縣經(jīng)濟增長和發(fā)展的重要力量。

  為進一步促進我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康地發(fā)展,現(xiàn)對我縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、發(fā)展前景、存在的問題及相關(guān)建議分析如下:

  一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

  (一)房地產(chǎn)市場供給狀況

  1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓬勃發(fā)展,民營企業(yè)迅速崛起。

  由于我縣的房地產(chǎn)市場啟動較晚,發(fā)展較慢,加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其它行業(yè)高,因此吸引了民營經(jīng)濟和股份制經(jīng)濟的大舉進入。2000年,全縣只有6家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),其中國有企業(yè)2家,民營企業(yè)4家。到了2002年底已發(fā)展成有17家開發(fā)企業(yè),其中擁有三級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)2家,三級資質(zhì)以下的企業(yè)15家;國有企業(yè)僅有1家,民營企業(yè)16家。2002年,民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)投資額占開發(fā)總投資額的96%。民營企業(yè)發(fā)展迅速,成為我縣房地產(chǎn)投資增長的主要動力。

  2、房地產(chǎn)投資高速增長,成為拉動投資增長的主要力量。

  作為一個新興行業(yè),我縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速,投資規(guī)模日益擴大,尤其從2001年開始,受城建規(guī)模擴大,基礎(chǔ)設(shè)施投資加快,舊城改造力度加大及房改房政策的刺激,市場容量大幅增長,房地產(chǎn)業(yè)取得了跳躍式發(fā)展。2001年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額7757萬元,是上年投資額的5倍,比同期全社會固定資產(chǎn)投資增速高4.5倍;2002年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額20376萬元,同比增長1.6倍,高于同期全社會固定資產(chǎn)投資增速1.2倍。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比重也越來越大,2000年為3.32%,2001猛增至13.25%,2002年再創(chuàng)新高達為24.71%,成為拉動投資增長的主要力量。應(yīng)該說,這幾年的投資擴張是市場釋放性的增長,不存在投資過熱引起的“泡沫”問題。

  3、商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅較大,商品住宅建設(shè)投資主體地位突出。

  “九五”末期,在國家把住宅建設(shè)培育成新的經(jīng)濟增長點的政策指引下,我縣的房地產(chǎn)企業(yè)加大了普通住宅為主的開發(fā)建設(shè)力度,并獲得了長足的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)顯示,2000年---2002年,住宅建設(shè)投資占當年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的70%、67.6%、64.9%;商業(yè)營業(yè)用房3年來的投資分別占當年房地產(chǎn)開發(fā)總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看,商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)投資增幅呈遞增趨勢,住宅建設(shè)投資呈下降趨勢,但其主體地位依然突出。

  4、土地投放量逐年上升,開發(fā)規(guī)模越來越大。

  近三年來,我縣的房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭迅猛,房地產(chǎn)交易異;鸨康禺a(chǎn)開發(fā)項目用地投放量逐年上升。2000年全縣總投放為16畝;2001年總投放為98畝,是上年的6倍;2002年總投放達236畝,同比增長2.2倍。同時,土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區(qū)化、規(guī);⒄w化出讓轉(zhuǎn)變。2000年平均每宗房地產(chǎn)開發(fā)出讓土地面積為1.36畝,2001年為10.59畝,2002年為21.83畝,房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模越來越大。

  5、房地產(chǎn)開發(fā)水平存在明顯地區(qū)差異,住宅商品化程度逐漸提高。

  受城鄉(xiāng)二元格局的影響,一直以來,房地產(chǎn)開發(fā)投資主要以縣城為主,縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產(chǎn)開發(fā)水平差距十分明顯。2002年,縣城房地產(chǎn)開發(fā)投資額約占總投資額的72%,華埠鎮(zhèn)約占總開發(fā)投資額的22%,其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)約占6%。

  因受近幾年規(guī)劃控制的影響,城鎮(zhèn)和礦區(qū)私人建房投資額年逐年減少。2001年比2000下降69.06%,2002年比2001年下降22.55%。私人建房投資的減少,有利于促進住宅商品化程度的逐漸提高。

  6、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金到位情況理想,定金、預(yù)付款占投資資金的比重上升。

  近幾年,一方面由于房地產(chǎn)銷售市場狀況比較理想,房地產(chǎn)資金回籠較快,另一方面也因為金融政策對房地產(chǎn)開發(fā)的支持。我縣房地產(chǎn)開發(fā)資金的到位情況比較理想,在各類投資中的資金保障程度最高。

  在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中,自籌資金、國內(nèi)貸款、定金及預(yù)付金是開發(fā)資金的全部來源,居于絕對主導(dǎo)地位。從各類資金的動態(tài)情況看,國內(nèi)貸 款資金和定額預(yù)付金的增速較快,定金及預(yù)付金占年度資金來源的比重逐年上升。2000年至2002年分別為8.7%、22.37%和42.41%;同期國內(nèi)貨款所占比重分別為2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%、38.04%、25.01%。

  (二)房地產(chǎn)市場需求狀況

  1、房地產(chǎn)市場需求趨旺,呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢。

  近年來,我縣房地產(chǎn)市場有了很大發(fā)展,商品房銷售態(tài)勢良好,銷售面積逐年增長,預(yù)售面積大幅攀升,市場需求趨旺。2000年-2002年銷售面積分別為32646m2、35362m2、80811m2,同期預(yù)售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2,從2001年開始,預(yù)售面積超過了銷售面積。2002年底,空置一年以上的商品房面積僅1977m2。

  在商品房住宅銷售調(diào)查中,90-110m2戶型住宅占銷售總額的45.4%,110-130m2戶型住宅占銷售總面積的30.83%,90m2以下戶型占12%,130平方米以上戶型占11.74%,明顯呈現(xiàn)出“兩頭輕、中間重”的銷售態(tài)勢。

  2、個人消費成為市場需求的主體,縣內(nèi)需求占商品房銷售的全部。

  隨著住房體制改革的逐步推進,福利分房制度已退出了歷史舞臺,個人購房比重大幅上升。2001年,全縣個人購房面積達29672.2m2,占銷售面積的83.9%;2002年個人購房面積達80628m2,占總銷售面積的99.77%,個人已成為市場消費的主體,是房地產(chǎn)市場發(fā)展的主導(dǎo)因素。目前,個人購買房屋的類型以住宅為主,2002年個人購買住宅面積達70941m2,占個人購房總面積的87.98%。從購買對象和使用上來看,購房的全部是縣內(nèi)居民,基本以自用為主,因而,我縣尚不存在房地產(chǎn)“泡沫”。

  3、商品住宅價格上升較快,相對升幅較大。

  因近年來商品房市場需求旺盛,商品房價格放開,市場處于賣方市場,經(jīng)濟適用房啟動較晚,土地實行市場競價在一定程度上提高了開發(fā)成本。多種因素造成商品房住宅價格上升較快,升幅較大。據(jù)最新調(diào)查資料統(tǒng)計,2001年商品住宅平均售價約987元/m2,比上年度上升14.76%,2002年平均售價約1140元/m2,同比上升15.5%。而同期我縣國內(nèi)生產(chǎn)總值的升幅為6.48%、10.63%。

  4、存量房交易活躍,房改房成為“生力軍”。

  自1999年房改房上市政策出臺后,存量房交易活躍,交易面積逐年“放大”,2000年共成交184起,面積16396.17m2,2001年共成交243起,面積20405.54m2,2002年共成交225起,面積21300m2。近三年的交易量中,住宅占總交易起數(shù)的96.62%,房改房約占住宅交易起數(shù)的62.2%,因而成為存量房交易市場的"生力軍"。

  房改房的上市,不僅增加了住房市場的供給量,給買房人更多的選擇,而且創(chuàng)造了更大的住房需求,讓更多的居民成為增量房的消費者。

  二、當前我縣房地產(chǎn)市場存在的主要問題。

  (一)房地產(chǎn)市場缺少行業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的指導(dǎo),沒有建立市場的預(yù)警、預(yù)報機制和城市規(guī)劃、土地供應(yīng)、金融信貸方面的宏觀調(diào)控機制,房地產(chǎn)開發(fā)存在一定的無序化和較大的風險性。

  (二)市場化運作不規(guī)范,政策性的土地協(xié)議出讓,拖欠土地招標出讓金等不公平競爭行為嚴重擾亂了房地產(chǎn)市場秩序。

  (三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市場準入“門檻低”,開發(fā)企業(yè)數(shù)量多,規(guī)模普遍偏小,行業(yè)集中度低。部分企業(yè)資金實力不足,主要依靠金融貸款和定金、預(yù)付金進行開發(fā),加大了投資風險。

  (四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范,如未取得許可證擅自開工建設(shè)及預(yù)售、合同不兌現(xiàn)、面積縮水、虛假廣告、延期交付、提高容積率等違法違規(guī)行為依然存在。

  (五)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高,私人建房依然存在,弱化了房地產(chǎn)市場的高消費群體,給市場帶來一定影響。單體的開發(fā)仍然存在,清一色的商住樓布局不利于提高城市品位,不利于改善居住環(huán)境。

  (六)市場配套體系不完善,物業(yè)管理和房地產(chǎn)中介服務(wù)滯后于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

  (七)住宅體系不完善,經(jīng)濟適用房投放少,廉租房建設(shè)尚未啟動。商品住宅價格提升過快,價格偏高。

  (八)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理,住宅品種單一,難以滿足不同的消費需求,刺激消費的增長,商業(yè)營業(yè)用房比重偏高,出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。

  三、房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

  (一)行業(yè)趨于整合,結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整,價格相對穩(wěn)定。

  1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將趨于整合,行業(yè)集中度將明顯提高。

  隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴大,按照生態(tài)城市化建設(shè)要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場開發(fā)的現(xiàn)實需要,商品住宅開發(fā)將向小區(qū)化、規(guī);、物業(yè)化、品牌化的經(jīng)營方向發(fā)展,這勢必加劇企業(yè)間資金、規(guī)模、管理等各方面的競爭。國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知中強調(diào),要加強房地產(chǎn)貨款監(jiān)管和市場監(jiān)管,這對我縣房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展帶來了歷史性的考驗和挑戰(zhàn)。為謀求發(fā)展做大做強,我縣企業(yè)將在政策嚴管和市場競爭中趨于規(guī)范整合,集中度將明顯提高,并形成市場競爭的核心能力。一批實力較強的大企業(yè)將脫穎而出,而一些小而散、缺乏競爭力的企業(yè)將面臨被淘汰出局的危險。

  2、房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)將面臨調(diào)整,低價位商品住宅將成為開發(fā)主流。

  隨著人們居住消費觀念的改變,個人住房需求將呈現(xiàn)多元化、多層次的發(fā)展趨勢。原先把住房作為固化資產(chǎn)而想方設(shè)法貨借資金以求一次性到位的住房消費,將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時換房的觀念轉(zhuǎn)變。

  我縣房地產(chǎn)起步較晚,目前處于發(fā)展階段,前幾年住房開發(fā)項目針對的大多是收入相對較高的工薪、個私業(yè)主群體。這一消費群體的經(jīng)濟相對寬裕,而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切,因而對開發(fā)商而言,銷售風險較小,且利潤空間較大。近年來的開發(fā),已基本消耗了這一群體的購買力,對他們而言,住房消費是較長一段時間后的第二、三次換房。

  而目前,尚未購房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費群體,因供需矛盾仍未能實現(xiàn)改善住房的愿望。尚未購房的群體包括企業(yè)未參加房改的職工,鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政、事業(yè)單位工作和退休的單職工,估計約有800戶左右;全縣房改房約有7000多套,1999年以來交易備案的約900套,加上拆遷房約近百套,需換房戶按剩下的30%計,將有近2000套的消費。激活這群中低收入消費群體,將給我縣房地產(chǎn)業(yè)帶來極大的發(fā)展。影響這一群體住房消費的最主要制約因素是價格,如何緩解這一供需矛盾呢,我們認為除了政策及金融支持外,開發(fā)適合這一群體消費的總價位較低的住宅(如近郊90-110m2戶型、城區(qū)80-100m2戶型)是今后幾年的開發(fā)主流。

  同時,隨著商住房商品化程度的不斷提高,單體別墅、聯(lián)立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場。政府對“弱勢群體”越來越關(guān)注,建設(shè)“廉租房”,建立低收入家庭住房保障機制,讓所有人都“居有其所”,是政府當務(wù)之急的一件大事。

  3、供需趨于平衡,價格相對穩(wěn)定

  因前幾年對市場釋放的需求估計不足,商品住宅的供應(yīng)不夠,造成了供小于求的矛盾,也在很大程度上影響了價格的上升。2002年新開工的面積達188450m2,其中商品住宅1265551m2,營業(yè)用房61899m2。2003年的供應(yīng)量放大較快。據(jù)調(diào)查顯示,11家開發(fā)企業(yè)到11月底的`銷售總量為95360m2,空置面積(待售面積)有60077m2,其中住宅25413m2,商業(yè)用房34659m2,年度存量較大,這予示著前幾年的賣方市場狀況將有所改變。

  從房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)上看,2001年為4.94公頃,2002年為14.55公頃(包括南湖地塊約9公頃,實施投放量約5.5公頃),2003年11月止約投放2.52公頃,雖然年度投放緊縮較快,但考慮2004年南湖地塊一期建設(shè)將動工,實際的開發(fā)面積將不會減少。另土地儲備目前還有岙灘、西入口等總量約910畝的儲量,尚較充足,保證了今后幾年的土地供應(yīng)。從需求上看,市場的消費潛力依然較大。隨著政策的兌現(xiàn),開發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,舊城改造的持續(xù)以及人口的集聚,住房消費潛力將被進一步激活,得以更充分地釋放,給市場帶來持續(xù)動力。今后幾年的房地產(chǎn)市場供需將趨于平衡。

  另據(jù)2003年11月對11家開發(fā)企業(yè)的調(diào)查資料顯示,2003年商品住宅銷售平均價格約為1240元/m2,雖然價格比上年每平方米上升了100元,但較前兩年價格的升幅有所回落。隨著市場供需日趨平衡,今后幾年,商品住宅的價格升幅有限,價格相對穩(wěn)定。

  (二)發(fā)展動力十足,發(fā)展前景廣闊。

  1、城市化進程的不斷推進,給市場發(fā)展提供持續(xù)動力。

  縣城新一輪城市總體規(guī)劃確定了以芹南至南湖為城市主中心區(qū),以此為依托在岙灘形成居住區(qū)及副中心,圍繞花山路、荷花廣場形成另一城市副中心區(qū)的"一個中心兩個副中心"的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu),城市形態(tài)由原來的團狀發(fā)展改變?yōu)榻M團式帶狀發(fā)展。這將有效地拓展城市發(fā)展空間,加快舊城改造步伐,加速城市化進程。而且,隨著城市化的發(fā)展,縣城與華埠鎮(zhèn)的城市空間、布局不斷接近,城華對接形成一體化發(fā)展已成為可能。加快城市重大設(shè)施的配套建設(shè),將帶動沿級及周邊地區(qū)的人口、產(chǎn)業(yè)的有效集聚,城市規(guī)劃與人口發(fā)展的購房需求量將持續(xù)增長。

  按《縣城城市總體規(guī)劃(2000-2020)》對人口規(guī)模的預(yù)測,規(guī)劃近期(至2005年)縣城城市人口規(guī)模將發(fā)展到4.6萬人,凈增近萬人,按人均建筑面積30m2計,縣城區(qū)至2005年因人口增加需求建筑面積達30萬m2,集中成片的舊城改造將大大增加了拆遷量,拆遷購置用房每年約需1-2萬m2住房;另外還有改善性住房增加的需求量,婚齡青年的購房需求。這些真實的需求給房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了持續(xù)的動力。

  2、生態(tài)立縣戰(zhàn)略的實施,給房地產(chǎn)帶來了巨大的空間。

  生態(tài)立縣戰(zhàn)略的確立,為我縣指明了一條生態(tài)保護和經(jīng)濟發(fā)展并存的可持續(xù)發(fā)展道路,是我縣實現(xiàn)跨越式發(fā)展的歷史選擇和必然途徑。隨著生態(tài)立縣戰(zhàn)略的深入實施,我縣的森林生態(tài)系統(tǒng)功能進一步增強,生態(tài)環(huán)境質(zhì)量始終保持全省全國先進水平,生態(tài)環(huán)境更加安全。生態(tài)旅游業(yè)資源愈顯豐富,特色文化愈顯深厚。生態(tài)城鎮(zhèn)建設(shè)穩(wěn)步推進,生態(tài)城市功能進一步強化,城市品位大大提高。對外大交通構(gòu)架將打通與周邊兩省的交通瓶頸,基本形成接軌浙、皖、贛三省的交通網(wǎng)絡(luò)。錢江源頭生態(tài)縣的生態(tài)環(huán)境將越來越顯示出它的價值和魅力,被更多的人熟悉和向往。

  一片“山秀、天藍、水青”的生態(tài)人居環(huán)境,將吸引大批向往優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境的城市居民來觀光、旅游、休閑度假,甚至居住,給房地產(chǎn)市場注入新的活力。生態(tài)環(huán)境的優(yōu)越,提升了城市競爭力,也贏來了投資者的青睞。萬向集團將投巨資打造“浙西硅谷”,萬向硅峰公司在近年內(nèi)計劃整體搬搬至硅電子基地,形成硅電子產(chǎn)業(yè)的集聚,一個具有相當經(jīng)營規(guī)模、資金實力和國際競爭力的企業(yè)集團將崛起于錢江源頭生態(tài)縣。硅電子基地的發(fā)展將極大地帶動城市化發(fā)展,也為我縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了廣闊的發(fā)展前景。

  四、政策建議

  (一)建立預(yù)警預(yù)報制度,加強行業(yè)調(diào)查分析,引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展。

  盡快建立房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報和信息披露制度,及時向社會通報本縣房地產(chǎn)市場供求、結(jié)構(gòu)、價格、漲幅、空置數(shù)量、投資動向等情況。行業(yè)協(xié)會和職能部門要定期對房地產(chǎn)市場進行調(diào)查分析,引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性投資,消費者理性購房。

  (二)加強政府宏觀調(diào)控,努力解決供需矛盾,實現(xiàn)供需平衡。

  保持房地產(chǎn)開發(fā)的適度規(guī)模,基本實現(xiàn)供需平衡對我縣房地產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟發(fā)展具有重要作用。政府及有關(guān)部門應(yīng)發(fā)揮調(diào)控功能,加大調(diào)控力度,通過規(guī)劃、土地、金融三大調(diào)控手段的配合作用,保持開發(fā)規(guī)模與有效需求的同步增長。

  規(guī)劃方面應(yīng)發(fā)揮導(dǎo)向作用,通過城市建設(shè)方向和進度的調(diào)整,利用房地產(chǎn)開發(fā)空間上的拓展和壓縮,有效控制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模,通過對居住用地的功能、布局調(diào)整,調(diào)控商品房的開發(fā)結(jié)構(gòu)(如針對目前商業(yè)用房供應(yīng)過多的現(xiàn)狀,規(guī)劃設(shè)計條件可以在今后開發(fā)地塊中明確開發(fā)性質(zhì)為純住宅,不搞商住樓);有計劃地進行舊城改造,以穩(wěn)定住房需求,防止因改造引起的突發(fā)性需求而產(chǎn)生的供需脫節(jié);控制單體開發(fā)建設(shè)有利于開發(fā)的規(guī);;控制私人建房有利于住宅的商品化。

  土地方面要科學(xué)編制房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地供應(yīng)計劃,建立結(jié)構(gòu)合理、總量平衡的各類房地產(chǎn)項目年度土地供應(yīng)計劃體系。進一步完善土地儲備機制,加強城市閑置土地、政府保留用地或暫不宜進入市場交易地的收購儲備,并根據(jù)市場需求和城市建設(shè)需要逐步投放市場。以增強政府對土地市場的調(diào)控監(jiān)管力度。加強土地有償使用力度,嚴格實行經(jīng)營性用地招標、拍賣、掛牌制度,嚴禁以任何其它方式取得房地產(chǎn)開發(fā)用地,規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)行為。

  金融方面要控制總量,合理調(diào)整信貨支持,實行差別政策,以控制房地產(chǎn)開發(fā)與住房消費中比重,抑制投資、投機需求和過度超前消費。要積極提供土地收購儲備的信用貸款,同時強化貨款監(jiān)控,實行封閉運行。加強對房地產(chǎn)貨款的監(jiān)管,依法依規(guī)貨款,嚴格控制經(jīng)營不規(guī)范、信用度低、資產(chǎn)負債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貨款,擴大支持信譽好、資金實力強、市場前景好的開發(fā)企業(yè)貨款,繼續(xù)加大貨款風險小、收益大的個人住房貨款,適度增加對經(jīng)濟適用住房的信貸支持。

  (三)完善市場監(jiān)管制度,加大違規(guī)查處力度,規(guī)范市場秩序。

  各職能部門就應(yīng)嚴格履行管理職責,完善市場監(jiān)管制度。加強資質(zhì)管理和注冊資金管理,把好“入門關(guān)”;加強房地產(chǎn)開發(fā)項目審批管理,把好“發(fā)證關(guān)”;加強房地產(chǎn)交易的動態(tài)管理,把好“交易關(guān)”。加大房地產(chǎn)開發(fā)、銷售中存在的改變?nèi)莘e率、合同不況現(xiàn)、面積縮水、虛假廣告等違規(guī)、違紀行為的查處力度,不能以罰代處,一罰了之,要發(fā)現(xiàn)一起查處一起,絕不姑息。

  (四)堅持市場化導(dǎo)向,創(chuàng)造公平競爭環(huán)境,規(guī)范市場化運作。

  不論土地投放的方式是單獨投放還是捆綁式投放,都應(yīng)實行公開的市場化運作,經(jīng)營性土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓,按規(guī)定都必須進入市場交易,采取招標、拍賣和掛牌方式,杜絕協(xié)議出讓行為,推行“陽光交易”,使更多有實力的開發(fā)商能在公平競爭的環(huán)境下取得土地進行開發(fā)。經(jīng)濟適用房等政策性用房的開發(fā)也應(yīng)推向市場運作,可以采取土地公開拍賣、政府按定價回購或除掉地價和規(guī)定費用,適當留有開發(fā)微利等方式運作。

  (五)加強住房政策性保障,引導(dǎo)商品房結(jié)構(gòu)調(diào)整,完善住房供給體系。

  經(jīng)濟適用房是國家政策性住房保障的重要組成部分,它既可以給中低收入者提供住房保障,又可以起到抑制市場價格的調(diào)節(jié)作用。應(yīng)科學(xué)合理投放經(jīng)濟適用房的供給量,既不能對市場造成負面影響,也不能失去政策性的保障作用。根據(jù)我縣市場較小的實際,經(jīng)濟適用房的投放量宜小不宜大,因為二手房市場尚有較大的消化空間。通過加強中介服務(wù),政策性補貼鼓勵中低收入者按實際需求購買二手房,可以進一步活躍存量房市場,促進增量房消費市場的發(fā)展。

  要加快廉租房建設(shè),建立保障機制,切實保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)字,我縣城鎮(zhèn)貧困戶(人均年收入低于2400元)有657戶,1512人,其他住房困難戶154戶362人。解決和改善這些貧困戶的住房問題是一項當務(wù)之急的大事。

  積極引導(dǎo)和鼓勵開發(fā)商從市場需求出發(fā),針對不同消費群體的消費特征和購買能力,開發(fā)不同檔次、不同價位的商品房,一方面可以滿足不同層次的消費需要,另一方面可以充分調(diào)動消費潛力。

  (六)加快發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè),培育市場潛在消費群體,促進房地產(chǎn)市場進一步發(fā)展。

  房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)主要包括房地產(chǎn)中介和物業(yè)管理服務(wù)兩大類。從我縣目前情況看,房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)已滯后于房地產(chǎn)整個行業(yè)的發(fā)展,需要進一步加快發(fā)展。首先要制定、完善相關(guān)法規(guī),加大對房屋中介機構(gòu)、物業(yè)管理公司的管理力度,清除無證、無照中介機構(gòu),規(guī)范中介市場。其次要積極促進中介機構(gòu)更新經(jīng)營觀念,提升服務(wù)層次,不斷提高從業(yè)人員素質(zhì),以誠信創(chuàng)品牌;再者要加大扶持力度,創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展將有利于促進房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展。要通過落實住房貨幣化分配政策,建立面向中低收入家庭的貸款擔保機制;強化住房公積金的歸集和運用,加大公積金和銀行住房抵押貸款的力度;采取購房貸款貼息優(yōu)惠;合理拆遷補償?shù)纫幌盗械呢斦、金融政策,提高中低收入消費群體的經(jīng)濟承受能力,使?jié)撛诘淖》啃枨筠D(zhuǎn)化為現(xiàn)實購買力,有效擴大市場需求量。

  (七)促進產(chǎn)業(yè)集聚,加快市場建設(shè),增強發(fā)展后勁。

  要一如既往地推進招商引資工作,主動承接從大、中城市梯度轉(zhuǎn)移的勞動密集型產(chǎn)業(yè)。加快硅電子基地建設(shè),加速引進大企業(yè)大集團的項目、資金、人才、技術(shù)等。利用縣工業(yè)園區(qū)這一平臺,進一步促進產(chǎn)業(yè)集聚,不斷推進工業(yè)化步伐,從而帶動城市化的發(fā)展。

  要深入貫徹實施生態(tài)立縣戰(zhàn)略,大力發(fā)展生態(tài)工業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、生態(tài)旅游業(yè),以打響錢江源綠色品牌為動力,以打造全國綠色食品生產(chǎn)、加工基地為目標,加快建立“綠色食品城”市場。當前應(yīng)著力加快茶葉市場的擴大經(jīng)營。

  通過“興工業(yè)、旺市場”加快地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展,加速要素集聚,從而增強房地產(chǎn)市場發(fā)展后勁。

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