購買二手房費用計算

　　作為二手房過戶流程一個重要環(huán)節(jié)，二手房過戶費怎么算是二手房買賣注意事項中需要大家重點了解的一個問題，以下是CN人才小編搜集并整理的有關(guān)內(nèi)容，希望對大家有所幫助!

　　下面具體分析各稅種如何收費，總體來看我們二手房過戶費怎么算：

　　一、契稅

　　《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，征稅對象為土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移行為，稅目為國有土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(包括出售、贈與和交換)，房屋買賣、贈與和交換，稅率為3%—5%，以重慶市為例，最新執(zhí)行細節(jié)如下：

　　征稅對象：發(fā)生使用權(quán)轉(zhuǎn)移的土地和發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的房屋

　　納稅人：買方

　　稅率：3%

　　個人購買普通住宅，費率減半即 1.5%;

　　個人購買小于建筑面積90平米以下的住宅，且為家庭首套房的，費率優(yōu)惠為 1%。

　　二、印花稅

　　印花稅是對經(jīng)濟活動交往中書立領(lǐng)受的各種應稅經(jīng)濟憑證所征收的一種稅。根據(jù)印花稅暫行條例規(guī)定，在購買二手房費用中，個人買賣房地產(chǎn)按交易合同記載金額的萬分之五的稅率對買賣雙方征收印花稅。對房屋買賣雙方要繳納印花稅，印花稅要貼在房屋買賣契約正本上。

　　征稅對象：經(jīng)濟合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營業(yè)賬簿、權(quán)利、許可證照和經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證

　　納稅人：買賣雙方

　　稅率：0.05%

　　三、營業(yè)稅

　　國家營業(yè)稅暫行條例規(guī)定，單位和個人銷售不動產(chǎn)，按成交價格征收5%的營業(yè)稅。最近，為促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，遏制投機炒作行為，國家對個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)營業(yè)稅政策做出調(diào)整，重慶現(xiàn)行執(zhí)行標準如下。

　　征稅對象：提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的營業(yè)額。

　　納稅人：賣方

　　稅率：5.5%

　　個人購買5年內(nèi)非普通住宅對外銷售的，全額征收營業(yè)稅(即對全額購房款的5.5%征收);

　　個人購買超過5年的非普通住宅或不足5年(含5年)的普通住宅對外銷售的，購買二手房費用中按差額征收營業(yè)稅(即按銷售價格減去購房價格的5.5%征收);

　　個人購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的`，免征營業(yè)稅。

　　四、城市維護建設稅

　　繳納增值稅、營業(yè)稅的單位和個人，是城市維護建設稅的納稅義務人。它以納稅人實際繳納的增值稅、營業(yè)稅額為計稅依據(jù)，分別與增值稅、營業(yè)稅同時交納。納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為營業(yè)稅稅額的7%;納稅人所在地在縣城鎮(zhèn)的,稅率為5%;納稅人所在地不在市區(qū)、縣城、鎮(zhèn)的，稅率為1%.

　　五、教育費附加

　　這是國家為發(fā)展教育事業(yè)、籌集教育經(jīng)費而征收的一種附加費，依營業(yè)稅額為計費依據(jù)，稅率為3%。

　　六、土地增值稅

　　土地增值稅于1994年開始征收，目的主要是為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護國家權(quán)益。購買二手房費用中土地增值稅以納稅人在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定的稅率征收的一種稅收。土地增值稅稅率采用四級超率累進稅率，稅率分別為30%、40%、50%、60%四檔。土地增值稅也有一些優(yōu)惠政策。如因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，對居民個人擁有的普通標準住宅等，在其轉(zhuǎn)讓時免征或暫免征收土地增值稅。轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，都要繳納土地增值稅，土地增值稅實行四級超額累進稅率。

　　應納稅額 = 增值額×適用稅率 增值額 = 轉(zhuǎn)讓收入-扣除項目金額 轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實物收入和其它收入。

　　扣除項目包括：

　�、偃〉猛恋厥褂脵�(quán)所支付的金額，指支付的地價款和交納的有關(guān)稅費。

　　②房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、 建安工程費、基礎(chǔ)設施費、配套設施費、開發(fā)間接費。

　�、鄯康禺a(chǎn)開發(fā)費用，包括銷售費用、管理費用、財務費用，其中銷售費用、管理費用按(1)(2)項金額之和的5%以內(nèi)計算扣除，財務費用按(1)(2)項金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

　　④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，指營業(yè)稅、城市建設維護稅、印花稅、教育費附加。

　�、莅�(1)(2)項金額之和加計20%扣除。

　　應納稅額的計算，采用四級超額累進稅率。按增值額每次以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：

　�、僭鲋殿~未超過扣除項目金額50% 土地增值稅稅額 = 增值額×30

　　②增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的 土地增值稅稅額 = 增值額×40%-扣除項目金額×5

　�、墼鲋殿~超過扣除項目金額100%，未超過200% 土地增值稅稅額 = 增值額×50%-扣除項目金額×15

　�、茉鲋殿~超過扣除項目金額200% 土地增值稅稅額 = 增值額×60%-扣除項目金額×35%

　　公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。

　　征收對象：增值部分

　　納稅人：賣方

　　稅率：1%或減除法定扣除項目金額后，按四級超率累進稅率征收

　　七、房產(chǎn)稅

　　購買二手房費用中房產(chǎn)稅堪稱“新成員”，重慶試點房產(chǎn)稅主要針對獨棟商品住宅、超過成交均價2倍及外地人購買的第二套房。

　　征收對象：個人住房房產(chǎn)稅的征收對象為個人擁有的獨棟商品住宅;個人新購的高檔住房(超過成交均價2倍的);在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套(含)以上的普通住房。

　　納稅人：買方

　　稅率：0.5%-1.2%

　　獨棟商品住宅和高檔住宅建筑面積單價超過上兩年主城均價3倍以下的，稅率為0.5%;3(含)到4倍的，稅率為1%;4倍(含)以上的，稅率為1.2%。

　　八、手續(xù)費

　　辦理了房屋買賣過戶手續(xù)后，由買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門交納手續(xù)費，征收的標準是按照國家房屋買賣成交價或最低保護價的1%，由買賣雙方各繳納一半。

　　九、房屋產(chǎn)權(quán)登記費

　　辦理房屋所有權(quán)登記時，應交納登記費、權(quán)證工本費、印花稅。登記費的收費標準是每建筑平方米3角，管房單位自測并符合要求的每平方米減收8分，由登記人交納。不按規(guī)定期限申請登記，又未獲準緩期登記的，每逾期1個月，每建筑平方米加征罰金1角;已申請登記，但未按期辦理手續(xù)的，亦按上述標準加征罰金。

　　購買二手房費用中權(quán)證工本費較少，每件收費4元;共有權(quán)執(zhí)照及他項權(quán)利執(zhí)照，每件收費2元。印花稅，每件5元。

　　十、中介服務費

　　中介服務費是依法設立并具備房地產(chǎn)中介資格的房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等服務向委托人所收取合理的費用。重慶中介機構(gòu)在二手房交易中，通常一次性收取一定中介服務費。

　　繳納人：買方(也可是雙方)

　　費用：合同金額的 1%-3%，具體根據(jù)每個中介機構(gòu)的收費標準。

　　十一、個人所得稅

　　購買二手房費用中個人所得稅是對個人(自然人)取得的各項應稅所得征收的一種稅，房屋出售所得也是應稅所得之一。對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。 對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金。

　　征稅對象：財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得

　　納稅人：賣方

　　稅率：成交價的1%或差額的20%

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