遼寧省物業(yè)管理條例全文

時間：2022-07-30 04:55:07 規(guī)章制度我要投稿

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遼寧省物業(yè)管理條例全文

　　第一條

　　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據《中華人民共和國物權法》和國務院《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合本省實際，制定本條例。

　　第二條

　　本條例適用于本省行政區(qū)域內業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)的方式進行物業(yè)管理的活動。

　　第三條

　　物業(yè)管理實行業(yè)主自主管理與專業(yè)服務相結合的管理體制，遵循公開公平、誠實信用、市場競爭、依法管理的原則。

　　第四條

　　省建設行政主管部門負責全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　設區(qū)的市(以下簡稱市)、縣(含縣級市、區(qū)，下同)主管房地產的行政管理部門(以下稱房地產行政主管部門)負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　規(guī)劃、物價、工商、財政、公安、民政、環(huán)保等有關行政管理部門應當按照各自職責，依法做好物業(yè)管理的相關工作。

　　第五條

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)建設的關系，協(xié)助房地產行政主管部門對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理。居民委員會應當依法履行職責，支持、指導業(yè)主委員會的日常工作。

　　第六條

　　鼓勵依法成立物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會。物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)指導和行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經營行為，促進行業(yè)健康發(fā)展，公布物業(yè)服務收費價格行情，促進物業(yè)服務企業(yè)提高服務質量和服務水平。

　　2 第二章　業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

　　第七條

　　房屋的所有權人為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有法律、法規(guī)規(guī)定的權利，履行法律、法規(guī)規(guī)定的義務。

　　第八條

　　物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)所在地縣房地產行政主管部門會同街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據物業(yè)的共用設施設備、建筑規(guī)模、社區(qū)建設等因素劃分。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當征求居民委員會的意見。

　　分期建設或者有兩個以上建設單位開發(fā)建設的區(qū)域，其設置的配套設施設備共用的，一般應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。但該區(qū)域內已自然形成多個相對獨立、封閉小區(qū)的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

　　第九條

　　業(yè)主大會是代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中合法權益的組織。業(yè)主通過業(yè)主大會對全體業(yè)主的共同利益事項作出決定和進行管理，業(yè)主大會通過業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會行使職權。

　　同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主應當依法成立一個業(yè)主大會，選舉產生一個業(yè)主委員會。

　　第十條

　　業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應當向物業(yè)所在地縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面意見。

　　縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當自接到業(yè)主書面意見之日起30日內，指導成立業(yè)主大會籌備組�；I備組負責業(yè)主大會籌備工作。

　　第十一條

　　業(yè)主大會籌備組應當自組成之日起30日內，在物業(yè)所在地縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下召開首次業(yè)主大會會議，制定業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，選舉產生業(yè)主委員會。

　　第十二條

　　物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主的意見。需投票表決的，業(yè)主贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議上代為投票。

　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，代理人應當持業(yè)主書面委托書并根據委托內容進行投票表決。數人共有一個物業(yè)的，共有人可以推選其中一人參加業(yè)主大會會議。

　　業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

　　第十三條

　　業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。物業(yè)管理區(qū)域內有20%以上業(yè)主提議，或者經業(yè)主委員會決定，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。

　　住宅小區(qū)召開業(yè)主大會會議前，業(yè)主委員會應當告知相關的居民委員會。居民委員會可以派員列席。

　　業(yè)主委員會不按規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，物業(yè)所在地的縣房地產行政主管部門應當責令業(yè)主委員會限期組織召開;逾期仍不召開的，由縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導業(yè)主召開。

　　第十四條

　　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，應當依法維護業(yè)主合法權益，執(zhí)行業(yè)主大會決定的物業(yè)管理事項。

　　業(yè)主委員會應當履行下列職責：

　　(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;

　　(二)代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;

　　(三)監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同，督促業(yè)主履行管理規(guī)約、交納物業(yè)服務費用;

　　(四)協(xié)調業(yè)主或者物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)之間的矛盾糾紛;

　　(五)業(yè)主大會賦予的其他職責。

　　前款所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人和其他實際使用物業(yè)的非所有權人。

　　第十五條

　　業(yè)主委員會由委員5人以上15人以下單數組成，具體人數根據該物業(yè)管理區(qū)域的實際情況確定。業(yè)主委員會委員的任期由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

　　業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次業(yè)主委員會會議，推選產生業(yè)主委員會主任1人，副主任1至2人，并在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

　　業(yè)主委員會委員本人、配偶及其近親屬不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)服務企業(yè)任職。

　　業(yè)主大會在選舉業(yè)主委員會委員的同時，具備條件的，應當選舉出業(yè)主委員會候補委員。候補委員列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權。在個別業(yè)主委員會委員資格終止時，經業(yè)主委員會決定，從候補委員中按照得票多少依次遞補，并在本物業(yè)管理區(qū)域內公示。

　　第十六條

　　1/3以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應當召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議每年至少召開一次。

　　召開業(yè)主委員會會議，應當有過半數委員出席。業(yè)主委員會作出決定應當經全體委員人數的半數以上同意。

　　業(yè)主委員會的決定應當自決定作出之日起3日內在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

　　第十七條

　　業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費由全體業(yè)主承擔。經費籌集、管理和使用的具體辦法，由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定，但不得要求物業(yè)服務企業(yè)提供。

　　業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費的使用情況應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內公告，接受業(yè)主的監(jiān)督和咨詢。

　　第十八條

　　業(yè)主委員會委員、候補委員不再是本物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主的，其委員、候補委員資格自行終止。

　　業(yè)主委員會委員、候補委員有下列情形之一的，業(yè)主委員會會議可以決定終止其委員、候補委員資格：

　　(一)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的;

　　(二)因疾病等原因喪失履行職責能力的;

　　(三)不履行業(yè)主義務的;

　　(四)無正當理由連續(xù)3次不參加業(yè)主委員會會議的;

　　(五)不宜繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員、候補委員的其他情形。

　　業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物交還給業(yè)主委員會。

　　3 第三章　前期物業(yè)管理

　　第十九條

　　在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位應當選聘物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)管理，簽訂書面前期物業(yè)服務合同，并在30日內報物業(yè)所在地的縣房地產行政主管部門備案。

　　前期物業(yè)服務合同應當包括下列主要內容：

　　(一)合同雙方的基本情況;

　　(二)物業(yè)的基本情況;

　　(三)物業(yè)服務事項和服務標準;

　　(四)物業(yè)服務費用的標準和收取辦法;

　　(五)建設單位、業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的權利義務;

　　(六)物業(yè)的承接驗收情況;

　　(七)違約責任;

　　(八)爭議處理方式。

　　物業(yè)服務標準參照國家有關物業(yè)管理服務的等級標準執(zhí)行。

　　第二十條

　　前期物業(yè)服務事項應當包括下列主要內容：

　　(一)物業(yè)共用部位和共用設施設備的日常維護和管理;

　　(二)物業(yè)管理區(qū)域內安全防范、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、公共秩序和車輛停放管理;

　　(三)物業(yè)裝飾裝修管理;

　　(四)物業(yè)檔案資料管理。

　　業(yè)主有權拒絕接受前期物業(yè)服務合同中沒有約定的有償物業(yè)服務事項。

　　第二十一條

　　住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè);投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經物業(yè)所在地縣房地產行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。

　　前款規(guī)定的住宅規(guī)模標準由各市人民政府規(guī)定。

　　第二十二條

　　建設單位應當按照國家有關規(guī)定組織對物業(yè)進行竣工驗收。建設行政主管部門及其他有關行政管理部門應當對工程質量及配套設施的完備情況進行監(jiān)督。

　　物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，建設單位應當依法向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)管理資料，交接雙方應當做好查驗記錄。物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)資料、配套設施不完備，共用部位、共用設施設備出現(xiàn)質量和使用功能問題的，應當向物業(yè)所在地縣房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門報告，并書面告知建設單位。建設單位接到書面報告后，應當立即進行整改;不能立即整改的，應當制定整改方案。

　　建設單位依法向物業(yè)服務企業(yè)移交的物業(yè)管理資料，應當自移交之日起3日內到所在地縣房地產行政主管部門備案。

　　第二十三條

　　建設單位應當按照建筑面積不少于建設工程項目總建筑面積的3‰配置物業(yè)管理用房，物業(yè)管理用房最低建筑面積標準由省建設行政主管部門規(guī)定。

　　建設單位提供的物業(yè)管理用房應當為地面以上能夠獨立使用的房屋，并具備水、電、供暖等基本使用功能。業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)管理用房中調劑。

　　規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證時，應當對物業(yè)管理用房的位置、面積予以審查。房地產行政主管部門在核發(fā)房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當核查并注明物業(yè)管理用房。

　　物業(yè)管理用房的所有權依法屬于全體業(yè)主。未經業(yè)主大會同意，任何單位和個人不得改變物業(yè)管理用房的用途。

　　第二十四條

　　建設單位應當按照國家規(guī)定的保修范圍和保修期限，承擔物業(yè)的保修責任。物業(yè)服務企業(yè)對屬于保修范圍和保修期內的房屋質量問題，應當及時通知建設單位。建設單位應當立即通知施工單位到現(xiàn)場核查情況，予以保修。建設單位無法通知施工單位或者施工單位不按工程質量保修書約定進行保修的，建設單位應當另行委托其他單位保修。

　　建設單位不履行保修義務或者拖延履行保修義務的，物業(yè)服務企業(yè)可以向建設行政主管部門反映，由建設行政主管部門依法進行監(jiān)管。

　　保修期滿或者保修范圍以外的物業(yè)維修、保養(yǎng)由物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定承擔。

　　4 第四章　物業(yè)管理服務

　　第二十五條

　　物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家有關規(guī)定，取得資質證書。物業(yè)服務企業(yè)應當在其資質等級范圍內承接物業(yè)服務業(yè)務。

　　從事物業(yè)管理的人員應當按照《物業(yè)管理師資格考試實施辦法》、《全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書管理辦法》等國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

　　第二十六條

　　業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。

　　物業(yè)服務合同應當約定下列主要內容：

　　(一)物業(yè)服務項目及其內容、服務標準;

　　(二)物業(yè)服務費用的標準、收取辦法及計費方式;

　　(三)雙方權利義務;

　　(四)違約責任;

　　(五)合同期限;

　　(六)合同爭議及糾紛的解決辦法。

　　物業(yè)服務項目一般包括：共用部位和共用設施設備的維護、公共秩序維護、保潔服務、綠化養(yǎng)護管理、車輛停放管理等。具體項目和服務標準由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)在合同中約定。

　　第二十七條

　　物業(yè)服務合同雙方應當參照省有關行政管理部門制定的物業(yè)服務合同示范文本，簽訂物業(yè)服務合同。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同簽訂之日起15日內，將物業(yè)服務合同副本報所在地縣房地產行政主管部門備案。

　　第二十八條

　　物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，對物業(yè)及其環(huán)境、秩序進行管理，提供相應的服務。

　　第二十九條

　　物業(yè)服務企業(yè)應當及時向全體業(yè)主通告本物業(yè)管理區(qū)域內有關物業(yè)服務的重大事項，對業(yè)主有關物業(yè)服務的投訴，應當及時處理，接受業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會對履行物業(yè)服務合同情況的監(jiān)督。

　　第三十條

　　物業(yè)管理區(qū)域內共用部位、共用設施設備存在安全隱患時，物業(yè)服務企業(yè)應當設置警示標識，制定和采取具體防范措施，同時向業(yè)主委員會和有關行政管理部門報告。

　　第三十一條

　　物業(yè)服務企業(yè)應當接受有關部門的安全防范指導，建立安全防范的管理制度和措施，提高物業(yè)服務企業(yè)及其從業(yè)人員的安全防范意識和能力，協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。在物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生治安案件或者各類安全事故時，應當采取相應措施，并及時向公安或者有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助和調查工作。物業(yè)服務企業(yè)應當配合居民委員會做好社區(qū)管理相關工作。

　　第三十二條

　　物業(yè)服務企業(yè)應當妥善保管物業(yè)有關資料，保證房屋及共用設施設備檔案資料齊全。

　　第三十三條

　　物業(yè)服務合同期滿前，物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會無正當理由不得單方面提前解除合同。一方依法或者依據合同約定要求提前解除物業(yè)服務合同的，應當提前書面告知對方及物業(yè)所在地縣房地產行政主管部門。

　　物業(yè)服務合同期滿2個月前，業(yè)主委員會應當召集業(yè)主大會會議，討論決定物業(yè)服務企業(yè)的聘用事項。業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用的，應當依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務合同;不繼續(xù)聘用的，應當依法重新選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。

　　第三十四條

　　物業(yè)服務合同期滿不再續(xù)訂以及依法解除或者依據合同約定提前解除物業(yè)服務合同的，原物業(yè)服務企業(yè)應當自合同終止之日起10日內退出該物業(yè)管理區(qū)域。在退出物業(yè)管理區(qū)域之前，應當按照國務院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，向業(yè)主委員會或者新聘的物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)管理所需資料、預收的物業(yè)服務費用及其收支賬目和物業(yè)管理用房。

　　物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主委員會與原物業(yè)服務企業(yè)應當成立移交小組，負責處理相關債權債務和物業(yè)管理資料移交等事務。原物業(yè)服務企業(yè)不得以未結清債權債務為由拒絕移交或者退出。

　　第三十五條

　　物業(yè)管理實行有償服務。物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則確定。

　　住宅的物業(yè)服務收費，實行政府指導價;非住宅的物業(yè)服務收費，實行市場調節(jié)價。

　　第三十六條

　　物業(yè)服務收費實行政府指導價的，市、縣價格主管部門應當會同同級房地產行政主管部門根據物業(yè)服務等級標準等因素，制定本行政區(qū)域與物業(yè)服務等級標準相對應的基準價及其浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)根據規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。

　　物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價的，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)自主協(xié)商確定收費標準。

　　第三十七條

　　價格主管部門和房地產行政主管部門制定政府指導價，應當開展價格、成本調查，聽取業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)和有關方面的意見。

　　政府指導價的價格水平，應當根據本行政區(qū)域經濟發(fā)展情況，按照規(guī)定的定價權限和程序適時調整。

　　價格主管部門應當會同房地產行政主管部門對物業(yè)服務企業(yè)的服務內容和服務標準、收費項目和收費標準進行監(jiān)督。

　　第三十八條

　　物業(yè)服務企業(yè)應當按照價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置，公示服務內容、服務標準、收費項目、計費方式、收費依據和收費標準等有關事項。

　　第三十九條

　　業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。

　　包干制，是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

　　酬金制，是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

　　第四十條

　　業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定按時交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。

　　違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主未按時交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。

　　第四十一條

　　業(yè)主出租物業(yè)的，應當在物業(yè)租賃合同中，對物業(yè)服務費用的交納作出約定，并在合同簽訂后10日內，將物業(yè)承租人、出租期限及物業(yè)服務費用的交納等約定事項書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。

　　物業(yè)產權發(fā)生轉移時，業(yè)主應當結算交納物業(yè)服務費用，也可以由物業(yè)產權交易雙方對物業(yè)服務費用的結算交納作出明確約定。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，由物業(yè)使用人結算交納物業(yè)服務費用，業(yè)主負連帶交納責任。

　　第四十二條

　　業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中發(fā)生矛盾和爭議的，可以向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會反映，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會應當及時進行調解。

　　縣以上房地產行政主管部門應當建立物業(yè)投訴制度，對業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，應當依法及時調查、處理，并將調查或者處理結果及時回復投訴人;屬于其他行政管理部門職責的，房地產行政主管部門應當及時移交有關行政管理部門處理，并告知投訴人。

　　5 第五章　物業(yè)的使用與維護

　　第四十三條

　　在物業(yè)管理區(qū)域內不得有下列行為：

　　(一)擅自拆改房屋承重結構;

　　(二)侵占、損壞公共場地、共用部位、共用設施設備;

　　(三)擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途;

　　(四)違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物;

　　(五)違反規(guī)定擺攤設點、占道經營;

　　(六)違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物;

　　(七)在建筑物、構筑物上違章搭建、涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品;

　　(八)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品，排放有毒、有害物質或者超過規(guī)定標準的噪音;

　　(九)違反規(guī)定從事妨礙業(yè)主正常生活的經營活動;