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哈爾濱市物業(yè)管理?xiàng)l例最新版

時間:2017-05-31 09:06:51 規(guī)章制度 我要投稿

哈爾濱市物業(yè)管理?xiàng)l例(最新版)

  《哈爾濱市物業(yè)管理?xiàng)l例》業(yè)經(jīng)哈爾濱市第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第二次會議于2012年5月31日通過,黑龍江省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十四次會議于2012年8月24日批準(zhǔn),現(xiàn)予公布,自2012年11月1日起施行。以下是該條例全文,歡迎閱讀!

  《哈爾濱市物業(yè)管理?xiàng)l例》

  第一章 總 則

  第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)的規(guī)定,結(jié)合本市實(shí)際,制定本條例。

  第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理,適用本條例。

  第三條 本條例所稱物業(yè)管理,包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理、社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)管理和業(yè)主自行管理。

  本條例所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn),依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

  本條例所稱社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)管理,是指由社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對未實(shí)行物業(yè)管理和自行管理的老舊住宅,按照政府確定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定,為業(yè)主提供相應(yīng)物業(yè)服務(wù)的活動。

  本條例所稱業(yè)主自行管理,是指以業(yè)主共同商定的服務(wù)形式,為業(yè)主提供相應(yīng)物業(yè)服務(wù)的活動。

  第四條 市住房保障和房產(chǎn)管理部門(以下稱市物業(yè)行政主管部門)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

  區(qū)、縣(市)物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)所轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

  市、區(qū)、縣(市)物業(yè)行政主管部門的職責(zé)分工由市人民政府確定。

  城鄉(xiāng)建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、城市管理、城市管理行政執(zhí)法、環(huán)境保護(hù)、價(jià)格、公安、工商、食品藥品監(jiān)督、財(cái)政、民政、衛(wèi)生、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、水務(wù)、廣播電視等有關(guān)行政管理部門,按照各自職責(zé)做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

  第五條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)依法制定和組織實(shí)施自律性規(guī)范,維護(hù)會員合法權(quán)益,促進(jìn)行業(yè)建設(shè)和健康發(fā)展。

  市物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的指導(dǎo)和監(jiān)督。

  第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

  第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

  進(jìn)行房屋權(quán)屬登記的,房屋所有權(quán)證記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主。

  尚未進(jìn)行房屋權(quán)屬登記的,基于繼承、遺贈、合法建造已經(jīng)實(shí)際占有該房屋的,在物業(yè)管理活動中應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主;基于買賣等民事法律行為已經(jīng)實(shí)際占有該房屋的,在物業(yè)管理活動中可以認(rèn)定為業(yè)主。

  業(yè)主依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,享有相應(yīng)的權(quán)利,履行相應(yīng)的義務(wù)。

  第七條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),可以以幢或者單元的全體業(yè)主組成業(yè)主小組。業(yè)主小組可以推選業(yè)主小組代表。

  第八條 符合下列條件之一的,應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議,成立業(yè)主大會:

  (一)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上的;

  (二)房屋出售并交付使用的套數(shù)達(dá)到百分之五十以上的;

  (三)首套房屋出售并交付使用滿兩年且入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之二十五以上的。

  建設(shè)單位對具備召開首次業(yè)主大會會議條件的,應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)書面報(bào)告物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府,并提供有關(guān)資料。業(yè)主可以向所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府,提出召開首次業(yè)主大會會議的書面要求。街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府對符合條件的,應(yīng)當(dāng)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

  第九條 首次業(yè)主大會會議籌備組由七至十七人單數(shù)組成,由業(yè)主代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會和建設(shè)單位人員組成,其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十;I備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指派人員擔(dān)任,業(yè)主代表由街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。

  籌備組組建后七日內(nèi),街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告籌備組成員名單。

  建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向籌備組提供業(yè)主名冊、物業(yè)建筑面積、共用部位、物業(yè)出售和交付使用情況等資料。

  第十條 籌備組應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定履行相關(guān)職責(zé),并在成立之日起三十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

  第十一條 業(yè)主委員會經(jīng)依法選舉產(chǎn)生后,業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會組織召開。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在會議召開十五日前將會議時間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容告知全體業(yè)主,并通知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府,接受其監(jiān)督和指導(dǎo)。街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)派員列席。

  業(yè)主委員會不按照規(guī)定履行召開業(yè)主大會會議職責(zé)的,由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府責(zé)令其限期召開;逾期仍不召開的,由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織召開業(yè)主大會會議。

  第十二條 業(yè)主大會會議可以采取現(xiàn)場會議的形式,也可以采用書面、網(wǎng)絡(luò)等征求意見的形式召開。

  業(yè)主可以委托業(yè)主小組代表或者代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主小組代表參加業(yè)主大會會議時,應(yīng)當(dāng)事先書面征求所代表的業(yè)主意見,并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會上如實(shí)反映。代理人參加業(yè)主大會會議時,應(yīng)當(dāng)出具業(yè)主書面授權(quán)委托書和本人身份證明。

  業(yè)主大會會議表決采取記名投票方式。

  第十三條 業(yè)主大會可以制定和修改業(yè)主委員會工作規(guī)則,撤銷業(yè)主委員會的不當(dāng)決定。

  第十四條 業(yè)主大會依法作出的決定,對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會作出決定之日起三日內(nèi),將決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

  第十五條 業(yè)主委員會一般由五名以上單數(shù)委員組成,候補(bǔ)委員人數(shù)按照委員人數(shù)的百分之四十設(shè)置。在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期開發(fā)的項(xiàng)目,新一期項(xiàng)目的業(yè)主入住后,應(yīng)當(dāng)增補(bǔ)業(yè)主委員會委員。

  業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。

  業(yè)主委員會委員實(shí)行任期制,每屆任期三至五年。

  第十六條 本人、配偶及其直系親屬在本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)或者機(jī)構(gòu)任職的,不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員。

  第十七條 業(yè)主委員會的工作經(jīng)費(fèi)由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時進(jìn)行約定。

  第十八條 業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席,業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議。

  業(yè)主委員會作出的決定,應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)簽字同意。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在作出決定之日起三日內(nèi),將會議情況以及決定事項(xiàng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。

  業(yè)主委員會召開會議應(yīng)當(dāng)通知社區(qū)居民委員會,社區(qū)居民委員會可以派員列席。

  第十九條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的,經(jīng)業(yè)主大會決定后,終止其委員資格:

  (一)不履行委員職責(zé);

  (二)業(yè)主委員會過半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格;

  (三)侵害業(yè)主共同利益;

  (四)不履行業(yè)主義務(wù);

  (五)利用委員資格謀取私利;

  (六)被依法限制人身自由不能履行職責(zé);

  (七)不適合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會委員的其他情形。

  業(yè)主委員會委員資格終止的,由候補(bǔ)委員按照得票數(shù)多少依次遞補(bǔ)。

  第二十條 業(yè)主委員會任期屆滿六十日前,應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉。未按期召開的,由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府督促限期召開,逾期仍不召開的,由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉。

  業(yè)主委員會任期屆滿之日起五日內(nèi),原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將財(cái)務(wù)收支情況向業(yè)主大會報(bào)告,并將有關(guān)資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物,移交給新一屆業(yè)主委員會。

  第三章 前期物業(yè)管理

  第二十一條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分,以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的用地范圍為基礎(chǔ),并考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃定。

  已經(jīng)建成交付使用、自然形成獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域且無爭議的,不再按照本條前款規(guī)定重新劃分。

  第二十二條 分期開發(fā)建設(shè)或者由兩個以上單位共同開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目,其設(shè)置的附屬設(shè)施設(shè)備是共用的,應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。但建設(shè)項(xiàng)目內(nèi)已按規(guī)劃分割成兩個以上自然院落或者封閉區(qū)域,配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨(dú)立使用,在明確配套設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)責(zé)任的情況下,可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

  第二十三條 建設(shè)單位在申請辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前,應(yīng)當(dāng)持建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙,向區(qū)、縣(市)物業(yè)行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的書面申請。

  區(qū)、縣(市)物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起十五日內(nèi),在征求街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的意見后進(jìn)行劃分,并告知建設(shè)單位。

  第二十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)項(xiàng)目地上總建筑面積千分之二的比例在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房,但建筑面積最低不少于一百平方米,最高一般不超過五百平方米。業(yè)主委員會辦公用房按照物業(yè)管理用房總建筑面積百分之十的比例調(diào)劑,但建筑面積最低不少于十五平方米。

  物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為地面以上獨(dú)立成套房屋,具備供水、排水、供電、供氣、供熱以及采光、通風(fēng)等使用功能。

  物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會按照規(guī)定使用,不得挪作他用。

  第二十五條 規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時,應(yīng)當(dāng)對規(guī)劃圖紙中標(biāo)注的物業(yè)管理用房的位置和面積進(jìn)行審核。

  市物業(yè)行政主管部門在辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案時,應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理用房進(jìn)行核查。

  在物業(yè)項(xiàng)目交付使用時,區(qū)、縣(市)物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理用房配置情況進(jìn)行現(xiàn)場核實(shí)。

  第二十六條 建設(shè)單位在銷售住宅物業(yè)前,應(yīng)當(dāng)通過本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺公開招標(biāo)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理,并到物業(yè)所在地的區(qū)、縣(市)物業(yè)行政主管部門備案。投標(biāo)人少于三個或者建筑面積不超過兩萬平方米的,經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣(市)物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn),可以采取協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

  市物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)建立本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺,為選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供指導(dǎo)和服務(wù)。

  第二十七條 建設(shè)單位依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后,應(yīng)當(dāng)與其簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同。

  建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時,應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)買賣合同的附件。

  第二十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付使用前,同物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)管理承接驗(yàn)收手續(xù),應(yīng)當(dāng)移交共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)。

  物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其他有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行查驗(yàn),并做好登記存檔。

  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會上報(bào)告物業(yè)承接驗(yàn)收等情況。

  建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交相關(guān)資料的同時,應(yīng)當(dāng)向市物業(yè)行政主管部門報(bào)送備份。