南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）解讀
給業(yè)委會人“發(fā)工資”應(yīng)入法
“業(yè)委會的人忙前忙后，搭上時間、精力不說，還要倒貼通信費(fèi)、交通費(fèi)等，應(yīng)在條例草案中明確給業(yè)委會成員相應(yīng)的經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼，使之合法化、數(shù)量化，操作有據(jù)。”市人大代表胡敏強(qiáng)說，目前的條例草案中，沒有明確是否要給業(yè)委會成員補(bǔ)貼費(fèi)用。業(yè)委會雖是群眾自治組織，但不代表其成員不能有合法工作經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼，讓業(yè)委會的人自己掏腰包為小區(qū)居民服務(wù)，沒有道理。
胡敏強(qiáng)建議，既然南京敢吃“螃蟹”制定出臺物業(yè)管理地方法規(guī)，就應(yīng)在條例中明確業(yè)主、業(yè)委會、開發(fā)商、物業(yè)公司等相關(guān)方責(zé)、權(quán)、利，只有責(zé)、權(quán)、利以法律形式明確了，各方才會各司其職，按法行使，包括給業(yè)委會成員的經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼。
但也有代表持不同意見。市人大代表郭少偉認(rèn)為，不能給業(yè)委會的人“發(fā)工資”，這樣會把業(yè)委會的人“架到火上烤”，如果他們不能幫小區(qū)居民解決問題，會被罵得很慘。同時也會導(dǎo)致以權(quán)謀私現(xiàn)象。而且，給業(yè)委會的人“發(fā)工資”，錢從哪兒出?這些都需要解決。
市人大代表閔一峰說，現(xiàn)在業(yè)委會任職的大多是有時間的老年人，一些有能力、有資源的年輕人因?yàn)楣ぷ鞯仍�，沒有時間參與。他建議在一些小區(qū)，業(yè)委會的主任或秘書可以專職化，領(lǐng)取薪酬，更好地為業(yè)主服務(wù)，同時建立有效的監(jiān)督機(jī)制。
誰來評估物業(yè)服務(wù)，條例應(yīng)明確
“條例草案提出，業(yè)主逾期不繳納物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法提起訴訟或者申請仲裁。經(jīng)司法判決或者仲裁確認(rèn)的，按照個人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個人信用檔案。”市人大代表朱成山說，這里的信用檔案的提議非常好，這對業(yè)主有一定的約束力，提醒每個人都要做一個講信用的人。“如果人人都講信用，很多問題就會迎刃而解。”
市人大代表閔一峰說，條例草案中首次提出對物業(yè)的服務(wù)引入第三方評估，這是一種制度的`創(chuàng)新，提法很好。“那什么樣的機(jī)構(gòu)有資質(zhì)來做第三方評估?他們的評估服務(wù)費(fèi)用由誰來出比較合適?如何保證他們的公正公允?”閔一峰建議，具體的操作上需要進(jìn)一步明確，第三方機(jī)構(gòu)應(yīng)該是一個中立的組織，不偏袒物業(yè)、業(yè)主任何一方。聘請第三方機(jī)構(gòu)的費(fèi)用可以由政府來支付。
物業(yè)保修金交存期可縮短
條例草案明確，建設(shè)單位在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費(fèi)用的保障。物業(yè)保修金交存期為八年。交存期內(nèi)，物業(yè)保修金不足的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足;交存期滿后，物業(yè)保修金有余額的，應(yīng)當(dāng)返還建設(shè)單位。
“我建議將物業(yè)保修金的交納比例由2%調(diào)整為1%。”市人大代表江勁松認(rèn)為，交存期8年過長，建議改為3至5年。“如屋面防水、水電安裝等問題都有一定的保質(zhì)期，一刀切的方式不太合適。”
“如果房屋質(zhì)量有問題，可以拿物業(yè)保修金來維修。”市人大代表邢正軍說，物業(yè)保修金交存期較長，需要考慮保值增值的問題。“如果拿出一定的比例做信托，那這筆錢的收益是歸業(yè)主還是建設(shè)單位?”
“2%的交納比例，我們研究了多次，聽取了相關(guān)專家的意見，并學(xué)習(xí)考察了武漢、杭州、北京、上海等城市的做法。”市人大代表侯成新透露，對于收來的物業(yè)保修金怎么處理，目前相關(guān)部門正在制定實(shí)施細(xì)則。
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