遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例
遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例
(2008年11月28日遼寧省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第五次會(huì)議通過)
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。
第二條 本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式進(jìn)行物業(yè)管理的活動(dòng)。
第三條 物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自主管理與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的管理體制，遵循公開公平、誠實(shí)信用、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、依法管理的原則。
第四條 省建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
設(shè)區(qū)的市(以下簡(jiǎn)稱市)、縣(含縣級(jí)市、區(qū)，下同)主管房地產(chǎn)的行政管理部門(以下稱房地產(chǎn)行政主管部門)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
規(guī)劃、物價(jià)、工商、財(cái)政、公安、民政、環(huán)保等有關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，依法做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。
第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，協(xié)助房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，支持、指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的日常工作。
第六條 鼓勵(lì)依法成立物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營(yíng)行為，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，公布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格行情，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)
第七條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，履行法律、法規(guī)規(guī)定的義務(wù)。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)所在地縣房地產(chǎn)行政主管部門會(huì)同街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)征求居民委員會(huì)的意見。
分期建設(shè)或者有兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備共用的，一般應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。但該區(qū)域內(nèi)已自然形成多個(gè)相對(duì)獨(dú)立、封閉小區(qū)的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
第九條 業(yè)主大會(huì)是代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權(quán)益的組織。業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)對(duì)全體業(yè)主的共同利益事項(xiàng)作出決定和進(jìn)行管理，業(yè)主大會(huì)通過業(yè)主大會(huì)會(huì)議和業(yè)主委員會(huì)行使職權(quán)。
同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。
第十條 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書面意見。
縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到業(yè)主書面意見之日起30日內(nèi)，指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組。籌備組負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。
第十一條 業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)，在物業(yè)所在地縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
第十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主的意見。需投票表決的，業(yè)主贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上代為投票。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書面委托書并根據(jù)委托內(nèi)容進(jìn)行投票表決。數(shù)人共有一個(gè)物業(yè)的，共有人可以推選其中一人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。
第十三條 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有20%以上業(yè)主提議，或者經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
住宅小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。居民委員會(huì)可以派員列席。
業(yè)主委員會(huì)不按規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，物業(yè)所在地的縣房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期組織召開;逾期仍不召開的，由縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)業(yè)主召開。
第十四條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)依法維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的物業(yè)管理事項(xiàng)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)代表全體業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，督促業(yè)主履行管理規(guī)約、交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(四)協(xié)調(diào)業(yè)主或者物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛;
(五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
前款所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的非所有權(quán)人。
第十五條 業(yè)主委員會(huì)由委員5人以上15人以下單數(shù)組成，具體人數(shù)根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況確定。業(yè)主委員會(huì)委員的任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任1人，副主任1至2人，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
業(yè)主委員會(huì)委員本人、配偶及其近親屬不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職。
業(yè)主大會(huì)在選舉業(yè)主委員會(huì)委員的同時(shí)，具備條件的，應(yīng)當(dāng)選舉出業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員。候補(bǔ)委員列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)。在個(gè)別業(yè)主委員會(huì)委員資格終止時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，從候補(bǔ)委員中按照得票多少依次遞補(bǔ)，并在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第十六條 1/3以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議每年至少召開一次。
召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席。業(yè)主委員會(huì)作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員人數(shù)的半數(shù)以上同意。
業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)自決定作出之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十七條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。經(jīng)費(fèi)籌集、管理和使用的具體辦法，由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定，但不得要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供。
業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的監(jiān)督和咨詢。
第十八條 業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的，其委員、候補(bǔ)委員資格自行終止。
業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議可以決定終止其委員、候補(bǔ)委員資格：
(一)以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的;
(二)因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的;
(三)不履行業(yè)主義務(wù)的;
(四)無正當(dāng)理由連續(xù)3次不參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的;
(五)不宜繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員的其他情形。
業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物交還給業(yè)主委員會(huì)。
第三章 前期物業(yè)管理
第十九條 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同，并在30日內(nèi)報(bào)物業(yè)所在地的縣房地產(chǎn)行政主管部門備案。
前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：
(一)合同雙方的基本情況;
(二)物業(yè)的基本情況;
(三)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);
(四)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法;
(五)建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利義務(wù);
(六)物業(yè)的承接驗(yàn)收情況;
(七)違約責(zé)任;
(八)爭(zhēng)議處理方式。
物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)參照國家有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
第二十條 前期物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：
(一)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和管理;
(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、公共秩序和車輛停放管理;
(三)物業(yè)裝飾裝修管理;
(四)物業(yè)檔案資料管理。
業(yè)主有權(quán)拒絕接受前期物業(yè)服務(wù)合同中沒有約定的有償物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。
第二十一條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地縣房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
前款規(guī)定的住宅規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)由各市人民政府規(guī)定。
第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定組織對(duì)物業(yè)進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)行政主管部門及其他有關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)工程質(zhì)量及配套設(shè)施的完備情況進(jìn)行監(jiān)督。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理資料，交接雙方應(yīng)當(dāng)做好查驗(yàn)記錄。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)資料、配套設(shè)施不完備，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)質(zhì)量和使用功能問題的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地縣房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門報(bào)告，并書面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位接到書面報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)立即進(jìn)行整改;不能立即整改的，應(yīng)當(dāng)制定整改方案。
建設(shè)單位依法向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的物業(yè)管理資料，應(yīng)當(dāng)自移交之日起3日內(nèi)到所在地縣房地產(chǎn)行政主管部門備案。
第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建筑面積不少于建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積的3‰配置物業(yè)管理用房，物業(yè)管理用房最低建筑面積標(biāo)準(zhǔn)由省建設(shè)行政主管部門規(guī)定。
建設(shè)單位提供的物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠獨(dú)立使用的房屋，并具備水、電、供暖等基本使用功能。業(yè)主委員會(huì)的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑。
規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理用房的位置、面積予以審查。房地產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)核查并注明物業(yè)管理用房。
物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，任何單位和個(gè)人不得改變物業(yè)管理用房的用途。
第二十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修范圍和保修期限，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)屬于保修范圍和保修期內(nèi)的房屋質(zhì)量問題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)立即通知施工單位到現(xiàn)場(chǎng)核查情況，予以保修。建設(shè)單位無法通知施工單位或者施工單位不按工程質(zhì)量保修書約定進(jìn)行保修的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)另行委托其他單位保修。
建設(shè)單位不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向建設(shè)行政主管部門反映，由建設(shè)行政主管部門依法進(jìn)行監(jiān)管。
保修期滿或者保修范圍以外的物業(yè)維修、保養(yǎng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第二十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得資質(zhì)證書。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。
從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照《物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法》、《全國物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書管理辦法》等國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
第二十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定下列主要內(nèi)容：
(一)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及其內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);
(二)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)、收取辦法及計(jì)費(fèi)方式;
(三)雙方權(quán)利義務(wù);
(四)違約責(zé)任;
(五)合同期限;
(六)合同爭(zhēng)議及糾紛的解決辦法。
物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目一般包括：共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理、車輛停放管理等。具體項(xiàng)目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定。
第二十七條 物業(yè)服務(wù)合同雙方應(yīng)當(dāng)參照省有關(guān)行政管理部門制定的物業(yè)服務(wù)合同示范文本，簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同副本報(bào)所在地縣房地產(chǎn)行政主管部門備案。
第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)物業(yè)及其環(huán)境、秩序進(jìn)行管理，提供相應(yīng)的服務(wù)。
第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向全體業(yè)主通告本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)服務(wù)的重大事項(xiàng)，對(duì)業(yè)主有關(guān)物業(yè)服務(wù)的投訴，應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理，接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)對(duì)履行物業(yè)服務(wù)合同情況的監(jiān)督。
第三十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在安全隱患時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置警示標(biāo)識(shí)，制定和采取具體防范措施，同時(shí)向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門報(bào)告。
第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)接受有關(guān)部門的安全防范指導(dǎo)，建立安全防范的管理制度和措施，提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員的安全防范意識(shí)和能力，協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生治安案件或者各類安全事故時(shí)，應(yīng)當(dāng)采取相應(yīng)措施，并及時(shí)向公安或者有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助和調(diào)查工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合居民委員會(huì)做好社區(qū)管理相關(guān)工作。
第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)妥善保管物業(yè)有關(guān)資料，保證房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全。
第三十三條 物業(yè)服務(wù)合同期滿前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)無正當(dāng)理由不得單方面提前解除合同。一方依法或者依據(jù)合同約定要求提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)提前書面告知對(duì)方及物業(yè)所在地縣房地產(chǎn)行政主管部門。
物業(yè)服務(wù)合同期滿2個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，討論決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聘用事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)決定繼續(xù)聘用的，應(yīng)當(dāng)依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同;不繼續(xù)聘用的，應(yīng)當(dāng)依法重新選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三十四條 物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)訂以及依法解除或者依據(jù)合同約定提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同終止之日起10日內(nèi)退出該物業(yè)管理區(qū)域。在退出物業(yè)管理區(qū)域之前，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，向業(yè)主委員會(huì)或者新聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理所需資料、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其收支賬目和物業(yè)管理用房。
物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主委員會(huì)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立移交小組，負(fù)責(zé)處理相關(guān)債權(quán)債務(wù)和物業(yè)管理資料移交等事務(wù)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以未結(jié)清債權(quán)債務(wù)為由拒絕移交或者退出。
第三十五條 物業(yè)管理實(shí)行有償服務(wù)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則確定。
住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià);非住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
第三十六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，市、縣價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定本行政區(qū)域與物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)自主協(xié)商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第三十七條 價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門制定政府指導(dǎo)價(jià)，應(yīng)當(dāng)開展價(jià)格、成本調(diào)查，聽取業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和有關(guān)方面的意見。
政府指導(dǎo)價(jià)的價(jià)格水平，應(yīng)當(dāng)根據(jù)本行政區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，按照規(guī)定的定價(jià)權(quán)限和程序適時(shí)調(diào)整。
價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)督。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)依據(jù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)事項(xiàng)。
第三十九條 業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
包干制，是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
酬金制，是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
第四十條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。
違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主未按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。
第四十一條 業(yè)主出租物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)租賃合同中，對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納作出約定，并在合同簽訂后10日內(nèi)，將物業(yè)承租人、出租期限及物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納等約定事項(xiàng)書面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
物業(yè)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)算交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，也可以由物業(yè)產(chǎn)權(quán)交易雙方對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的結(jié)算交納作出明確約定。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，由物業(yè)使用人結(jié)算交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
第四十二條 業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生矛盾和爭(zhēng)議的，可以向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)反映，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)解。
縣以上房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)投訴制度，對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)調(diào)查、處理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果及時(shí)回復(fù)投訴人;屬于其他行政管理部門職責(zé)的，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)移交有關(guān)行政管理部門處理，并告知投訴人。
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第四十三條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：
(一)擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu);
(二)侵占、損壞公共場(chǎng)地、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;
(三)擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途;
(四)違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物;
(五)違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng);
(六)違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物;
(七)在建筑物、構(gòu)筑物上違章搭建、涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品;
(八)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;
(九)違反規(guī)定從事妨礙業(yè)主正常生活的經(jīng)營(yíng)活動(dòng);
(十)法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止，督促改正;拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。有關(guān)行政管理部門在接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。
第四十四條 車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場(chǎng)地或者占用業(yè)主共有道路的停放、收費(fèi)、管理和費(fèi)用的使用辦法等事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得占用消防通道及影響其他車輛和行人的正常通行。
第四十五條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。
專項(xiàng)維修資金的交存、使用和監(jiān)督管理，按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第六章 法律責(zé)任
第四十六條 違反本條例規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)委員資格終止后未按期移交有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物的，由縣以上房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;因財(cái)物毀壞、滅失而造成損失的，相關(guān)責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第四十七條 違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的，由縣以上房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第四十八條 違反本條例規(guī)定，建設(shè)單位不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令改正;逾期不改正的，對(duì)建設(shè)單位予以通報(bào)，并由建設(shè)單位對(duì)在保修期內(nèi)因質(zhì)量缺陷造成的損失依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第四十九條 房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員在對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理的過程中，有下列情形之一，尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
(一)利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處的;
(二)不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)的;
(三)發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的;
(四)有其他濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守行為的。
第五十條 違反本條例規(guī)定的其他行為，國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》及其他有關(guān)法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。
第七章 附 則
第五十一條 本條例自2009年2月1日起施行。2000年1月27日遼寧省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十三次會(huì)議通過的《遼寧省城市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。
【遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例】相關(guān)文章：
新物業(yè)法物業(yè)管理?xiàng)l例02-16
南京物業(yè)管理?xiàng)l例02-18
福州物業(yè)管理?xiàng)l例02-20
浙江物業(yè)管理?xiàng)l例02-13
物業(yè)管理?xiàng)l例全文02-17