2016上海房產(chǎn)新政
11月28日晚9時(shí)，上海市住建委、人民銀行上海分行、上海市銀監(jiān)局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策的通知》�！锻ㄖ贩Q，自11月29日起，居民家庭購(gòu)買首套住房申請(qǐng)商業(yè)貸款的，首付款比例不低于35%。在本市已擁有1套住房的、或在本市無住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請(qǐng)商業(yè)貸款，再購(gòu)買普通自住房的，首付款比例不低于50%;購(gòu)買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。這意味著，上海樓市正式開啟了“認(rèn)房同時(shí)認(rèn)貸”模式。
據(jù)媒體報(bào)道，在《通知》發(fā)布9分鐘之后，網(wǎng)簽系統(tǒng)宣布關(guān)閉。此時(shí)，距離10月8日發(fā)布針對(duì)樓市調(diào)控的“滬六條”僅僅過去50余天。此舉意味著，換房族如果按計(jì)劃購(gòu)買第二套改善型住宅，按照100平方米面積現(xiàn)行網(wǎng)簽均價(jià)計(jì)算，將比之前的二套房首付多支出135萬元，
上海再一次刷新“史上最嚴(yán)樓市調(diào)控政策”定義受到廣泛關(guān)注。也有業(yè)內(nèi)人士提出質(zhì)疑，單純用“限貸限購(gòu)”的政策屬于“猛藥去急癥”，典型的頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳，實(shí)質(zhì)上難以改變各方預(yù)期。相反，如果采取“溫補(bǔ)拔病根”措施，則有利于逐步深入調(diào)控改革，真正從供給端實(shí)現(xiàn)去杠桿。
住宅分為普通住宅和非普通住宅，在上海區(qū)分二者的`標(biāo)準(zhǔn)是什么?在交易過程中所需繳納的稅費(fèi)又有何不同呢?
一、普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)
普通住房應(yīng)該同時(shí)在房屋類型、成交價(jià)格、建筑面積三個(gè)方面滿足如下標(biāo)準(zhǔn)。不能同時(shí)滿足條件的為非普通住房。
(1)房屋類型
五層以上(含五層)的多高層住房
不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等
(2)成交價(jià)格
內(nèi)環(huán)以內(nèi)：≤450萬元/套
內(nèi)外環(huán)之間：≤310萬元/套
外環(huán)以外：≤230萬元/套
(3)建筑面積
單套建筑面積≤140平方米
二、普通住宅和非普通住宅稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有何異同
1、契稅繳納標(biāo)準(zhǔn)相同
(1)家庭首套住房：
90平米及90平米以下，新房收總價(jià)1%;二手房為(核定價(jià)格-增值稅)*1%
90平米以上，新房收總價(jià)1.5%;二手房為(核定價(jià)格-增值稅)*1.5%
(2)二套住房：
新房收總價(jià)的3%;二手房為(核定價(jià)格-增值稅)*3%
注意：
1)首套住房指購(gòu)房人家庭成員名下在任何地方無任何房產(chǎn)(包含和父母及其他人員共同共有)。
2)“契稅”首套需要根據(jù)房地產(chǎn)交易中心出具的買受方家庭情況住房表認(rèn)定(查詢結(jié)果)，需要特別注意，楊浦區(qū)非滬籍買受方需要戶籍所在地提供的無房證明。
2、增值稅及附加稅的征收標(biāo)準(zhǔn)不同
(1)普通住宅
滿2年，免征增值稅及附加稅。
不滿2年，則按照全額(核定價(jià)格)÷1.05*(5%+0.65%)征收, 其中5%為增值稅率，0.65%為附加稅率。
(2)非普通住宅
滿2年，按照差額(稅務(wù)核定價(jià)-購(gòu)入價(jià))÷1.05*(5%+0.65%)征收，其中5%為增值稅率，0.65%為附加稅率。
不滿2年，則按照全額(核定價(jià)格)÷1.05*(5%+0.65%)征收, 其中5%為增值稅率，0.65%為附加稅率。
注：在上海，部分郊區(qū)的區(qū)縣(閔行、奉賢、青浦、松江、南匯)的增值稅附加稅稅率為0.55。公式為(全額÷1.05)×(5%+0.55%)(增值稅率+附加稅率)。
3、個(gè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)相同，特殊情況除外。
(1)滿五且首套
轉(zhuǎn)讓家庭名下滿五年且首套住宅的，免征個(gè)人所得稅。
(2)非滿五或滿五不首套
轉(zhuǎn)讓家庭名下不滿五年，或滿五年不首套住宅的，按照“利潤(rùn)”*20%征收個(gè)人所得稅。利潤(rùn)是指住宅核定價(jià)格減去住宅購(gòu)入價(jià)及一系列費(fèi)用之后的純利潤(rùn)。
(3)特殊情況
若是沒有住宅原值憑證(即無法提供或者準(zhǔn)確證明房屋購(gòu)入價(jià))的，普通住宅按全額(核定價(jià)格)的1%征收個(gè)人所得稅，非普通住宅按全額(核定價(jià)格)的2%收取個(gè)人所得稅。
注意：
1)“利潤(rùn)”計(jì)算方式：核定價(jià)-本次交易增值稅-購(gòu)入價(jià)-購(gòu)入契稅-本次交易附加稅-房屋裝修款(正式裝修合同、正式裝修發(fā)票、裝修材料清單、金額上限為買入價(jià)格*10%)-還款利息(僅限出售方購(gòu)入二手房按揭貸款，需提供貸款合同，銀行利息清單(要求包含物業(yè)地址產(chǎn)權(quán)人姓名并敲章)，銀行證明文件并敲專用章)
2)核定價(jià)格指交易中心委托的核價(jià)部門對(duì)房屋簽訂的房地產(chǎn)買賣合同價(jià)進(jìn)行核定，若合同價(jià)格低于市場(chǎng)價(jià)格，則買賣雙方繳稅的標(biāo)準(zhǔn)按核價(jià)部門出具的市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格繳稅。
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