房產(chǎn)新政策2014
受宏觀經(jīng)濟不景氣和房地產(chǎn)市場自身調(diào)整的雙重影響，2014年，樓市走得很艱難。不過還好，從3月起，尤其是下半年以來，相關(guān)部門出臺了一系列刺激政策，或多或少地提振了樓市。對于許多因新政得圓買房夢的購房者以及因新政而擺脫困境的開發(fā)商來說，這些新政很“出色”。
雙向調(diào)控
熱詞來源：3月4日，兩會召開，面對記者有關(guān)房價問題的提問，全國政協(xié)委員、住建部副部長齊驥透露了房地產(chǎn)市場“雙向調(diào)控”的政策信號。一時間，“雙向調(diào)控”成為一個“四字謎”，引發(fā)業(yè)界熱烈討論。
新政解讀：對于“雙向調(diào)控”的具體思路，各方人士給出了多種解讀，但大致不外乎三個方面的內(nèi)容：其一，2014年樓市調(diào)控政策將呈現(xiàn)出“差別化”的特征，熱點城市的投資投機需求將繼續(xù)被抑制，非熱點城市的調(diào)控則會相對放松;其二，繼續(xù)強調(diào)保障房工作，強化共有產(chǎn)權(quán)房在保障房領(lǐng)域的市場地位，通過“雙軌制”解決城鎮(zhèn)化后顧之憂;其三，在長效調(diào)控機制尚未出臺之前，以限購為主的行政化手段與經(jīng)濟手段、市場手段仍會并存，但前者將會日益弱化，后兩種手段會逐漸突出。
綜觀2014年的樓市調(diào)控政策，“雙向調(diào)控”確實起到了提綱挈領(lǐng)的作用。在這個基本思路的指導(dǎo)下，2014年的中國樓市逐漸進入“新常態(tài)”。
新型城鎮(zhèn)化
熱詞來源：3月末，國務(wù)院發(fā)布《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》。規(guī)劃提出，未來，我國將推進以人為核心的城鎮(zhèn)化，并提出到2020年，常住人口城鎮(zhèn)化率達到60%左右、城鎮(zhèn)化格局更加優(yōu)化、城市發(fā)展模式科學(xué)合理等具體目標。
新政解讀：住建部政策研究中心主任秦虹曾經(jīng)分析認為，《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》可能會給房地產(chǎn)業(yè)帶來3個新變化：其一，房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)分化，從過去的總體上漲到未來有的地方上漲，有的地方平衡，有的地方可能出現(xiàn)一段時間內(nèi)的低迷甚至是負增長;其二，新房市場的增速將會下降，二手房市場的需求將會增加;其三，商務(wù)辦公、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游休閑、度假、養(yǎng)生、養(yǎng)老等非傳統(tǒng)房地產(chǎn)，將面臨新的發(fā)展機遇。有鑒于此，她大膽預(yù)測，新規(guī)劃將會帶來60%的新增住房需求。
應(yīng)該說，秦主任的分析很有道理，但預(yù)測能否實現(xiàn)還要打上一個問號。因為農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口能否在城市買得起房是個問題，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口能給哪些城市帶來住房需求也還有待觀察。不過，新型城鎮(zhèn)化對樓市來說是個巨大的利好，那是一定的。
房企再融資解凍
熱詞來源：3月初至28日，綠地集團、中茵股份(行情,問診)、天保基建(行情,問診)等多房地產(chǎn)企業(yè)的股票再融資申請獲得通過，冰封四年的房企再融資宣告解凍。
新政解讀：房企再融資瓶頸被突破，將直接優(yōu)化企業(yè)的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，降低整體融資成本，提升房企盈利能力。不過，多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士直言，整體而言，優(yōu)先股、再融資等政策的試行主要集中在優(yōu)質(zhì)企業(yè)，大部分中小地產(chǎn)尚難很快實現(xiàn)。長遠來看，房企再融資仍將是結(jié)構(gòu)性開閘，這意味著行業(yè)分化將進一步加大。
不動產(chǎn)登記
熱詞來源：今年5月，國土部正式掛牌成立不動產(chǎn)登記局，不動產(chǎn)登記工作整合歸一，此后各項工作進展迅速。6月，不動產(chǎn)登記信息平臺建設(shè)的研究和設(shè)計工作正式啟動;8月15日，國務(wù)院法制辦公布《不動產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》……目前，各個省份的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作已在密集展開。近日更有消息稱，不動產(chǎn)登記條例正式發(fā)布已進入倒計時，很可能于年內(nèi)出臺，并于2015年3月1日起施行。
新政解讀：不動產(chǎn)登記制度的推進，等于給不動產(chǎn)上了戶口，有利于對不動產(chǎn)目前的存量和潛在供應(yīng)有清晰把握。但是，不動產(chǎn)登記制度并不直接瞄準房地產(chǎn)市場調(diào)控，更不能簡單地理解為房屋登記。新的不動產(chǎn)登記制度只是在信息系統(tǒng)方面的整合，不涉及房地產(chǎn)市場整體供求，即使登記會引起少數(shù)拋房現(xiàn)象，也不會撼動當前市場基本面。
限購取消
熱詞來源：5月23日，有消息稱，除北上廣深之外，其他城市的限購政策可以自行調(diào)節(jié)，尤其是庫存過大的地方。這意味著除四大一線城市之外的40多個限購城市，有可能全面松綁限購政策。
新政解讀：事實上，早在2014年年初，就有個別城市悄悄放開限購了。待到5月官方消息出臺之后，加入取消限購大軍的城市更是絡(luò)繹不絕。到了9月底，除北上廣深以外，幾乎所有曾經(jīng)限購的城市，都已經(jīng)取消限購了。大連限購政策的全面取消始于9月3日。當日，大連市房屋交易所撤銷了辦理購房資格證的窗口，意味著此后無論購買一手房或是二手房，都不再需要開購房資格證。
限購政策曾經(jīng)擋住了不少購房者的腳步，但當這個政策取消的時候，卻沒能重燃大家的購房熱情，市場依舊不慍不火。究其原因，主要還是因為市場變了，房子的投資價值小了。
限貸松綁
熱詞來源：9月30日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合出臺《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，放松了與自住需求密切相關(guān)的房貸政策。其中的細則內(nèi)容主要包括以下幾點：對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。多套房在非限購城市結(jié)清貸款也可以發(fā)放貸款;增強金融機構(gòu)個人住房貸款投放能力;繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求。
新政解讀：此次央行新政的主要受益對象為改善型需求，他們恰好是之前被政策抑制的意愿購房人群。因此，曾有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，這一政策起碼可以增加30%的可購房人群，對樓市的松綁效果相當于限購松綁影響的5倍以上。
后來的事實證明，30%增量的預(yù)測有點過于樂觀。之所以效果打折，一是因為最低7折的利率實際落不到實處，二是因為當前樓市已經(jīng)發(fā)生根本性變化，多數(shù)住房已經(jīng)失去投資價值。不過，“930新政”仍不失為2014年各種松綁政策中影響最大的一個，對市場信心的恢復(fù)和成交量的提升都起到了不可忽視的作用。
公積金新政
熱詞來源：10月9日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》(以下簡稱《通知》)，通知要求各地降低公積金門檻，包括取消數(shù)項收費，只要連繳6個月就能申請貸款，實行異地互認等，而最重要的是表態(tài)支持二次使用公積金。
10月26日，大連住房公積金管理中心也向社會公開征求意見，擬調(diào)整個人住房公積金貸款相關(guān)政策，調(diào)整范圍包括職工繳存期限、貸款期限、貸款額度限制條件等。其中，繳存期限擬由9個月縮短為6個月，貸款期限擬延長5年，實際可享受的公積金貸款額度擬調(diào)整為不得超過申請貸款時公積金賬戶余額的15倍。
新政解讀：公積金新政對職場新人、剛需購房者來說無疑是一個利好，公積金貸款繳存時間限制的縮短能對這一部分需求起到一定的刺激作用，引導(dǎo)原本資金不足的購房者成為新的購買力。不過，總體來看，公積金貸款新政給樓市帶來的影響不如商業(yè)貸款新政的大，因為其覆蓋范圍有限。
降息
熱詞來源：11月21日晚間，中國人民銀行宣布：自2014年11月22日起，金融機構(gòu)一年期貸款基準利率下調(diào)0.4個百分點至5.6%;一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點至2.75%，同時結(jié)合推進利率市場化改革，將金融機構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍;其他各檔次貸款和存款基準利率相應(yīng)調(diào)整，并對基準利率期限檔次作適當簡并。
新政解讀：降低房貸利息，無論是對購房者還是對開發(fā)商，都是實打?qū)嵉睦孟�。對購房者來說，此次降息相當于給房貸打了9.4折的優(yōu)惠，優(yōu)惠力度可觀。對開發(fā)商來說，降息也降低了融資成本，可以緩解其資金鏈緊張的局面。因此，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，此次降息是繼“930房貸新政”后，進一步刺激住房消費的又一大利好。從政策發(fā)布后的一個多月來看，不少購房者因此打消了觀望情緒，樓市的確有所升溫。當然，和其他刺激政策一樣，降息只能幫助樓市釋放部分先前被壓抑了的需求，而不大可能從根本上改變當前樓市不慍不火的局面。
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