2015上海調(diào)整住房公積金貸款額度上限和二手房貸款年限
上海公積金家庭最 高貸款額度提至120萬(wàn) 30年可省15萬(wàn)利息
4月9日，備受關(guān)注的上海住房公積金貸款新政終于出臺(tái)了。上海市公積金管理中心宣布，自4月15日起，在上海購(gòu)買(mǎi)首套房或改善性二套房，家庭最高公積金貸款額度將由原先的80萬(wàn)元上調(diào)至120萬(wàn)元。同時(shí)，對(duì)二手房公積金貸款年限進(jìn)行調(diào)整，6年至19年房齡的二手房公積金抵押貸款，最長(zhǎng)貸款年限由不超過(guò)15年調(diào)整為35年與房齡之差。
上海市公積金管理中心表示，公積金貸款和提取兩項(xiàng)新政的推出，將使本市廣大無(wú)房職工家庭及購(gòu)買(mǎi)首套自住或改善型住房職工家庭更多受益。
家庭貸款最高達(dá)120萬(wàn)
上海市住房公積金管理委員會(huì)于4月8日下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整本市住房公積金貸款額度上限和二手房貸款年限的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)明確，購(gòu)買(mǎi)首套自住住房，個(gè)人最高貸款額度由30萬(wàn)元調(diào)整至50萬(wàn)元，家庭最高貸款額度由60萬(wàn)元調(diào)整至100萬(wàn)元;繳交補(bǔ)充公積金的，個(gè)人最高貸款額度在50萬(wàn)元基礎(chǔ)上增加10萬(wàn)元，家庭最高貸款額度在100萬(wàn)元基礎(chǔ)上增加20萬(wàn)元。購(gòu)買(mǎi)改善性第二套普通商品房，參照購(gòu)買(mǎi)首套住房政策執(zhí)行。
此外，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)改善性第二套非普通商品房的，公積金最高貸款額度做相應(yīng)調(diào)整。其中，個(gè)人最高貸款額度由20萬(wàn)元調(diào)整至40萬(wàn)元，家庭最高貸款額度由40萬(wàn)元調(diào)整至80萬(wàn)元;繳交補(bǔ)充公積金的，個(gè)人最高貸款額度在40萬(wàn)元基礎(chǔ)上增加10萬(wàn)元保持不變，家庭最高貸款額度在80萬(wàn)元基礎(chǔ)上增加20萬(wàn)元保持不變。
30年貸款省15萬(wàn)利息
根據(jù)上海公積金貸款政策，五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率為4%;五年期以下(含五年)個(gè)人住房公積金貸款利率為3.5%。商業(yè)貸款利率，五年以上貸款利率為5.9%。以家庭為單位多貸款40萬(wàn)元公積金，貸款三十年計(jì)算，貸款利息節(jié)約15.2萬(wàn)元。
上調(diào)貸款額度后，不僅節(jié)省了貸款利息，也一定程度提升購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力。
德佑鏈家研究部總監(jiān)陸騎麟表示，對(duì)于剛需而言，如果想全部通過(guò)公積金來(lái)貸款的話(huà)，首付只需要付兩成，那么以家庭為單位，公積金最高可以貸款120萬(wàn)元，那么至少可以購(gòu)買(mǎi)150萬(wàn)元的房源。2014年，位于外環(huán)外單價(jià)在20000元/平方米以下的一手公寓(不含別墅)，其成交的套均總價(jià)為148.7萬(wàn)元，也就是說(shuō)，家庭公積金調(diào)整至120萬(wàn)元的話(huà)，完全可以滿(mǎn)足剛需的購(gòu)房及貸款需求。
陸騎麟繼續(xù)表示，此次調(diào)整公積金額度，無(wú)論對(duì)剛需還是改善型購(gòu)房者，無(wú)論是普通住宅還是非普通住宅，都有明顯利好。過(guò)去七年，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度的上漲，原先公積金貸款額度標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)不能滿(mǎn)足現(xiàn)在購(gòu)房者的需求，也無(wú)法起到真正意義上的保障作用，此次在“3·30”新政之后再提高公積金貸款額度，是非常符合大眾呼聲的，再結(jié)合此前的“3·30”新政，兩者相互配合，能進(jìn)一步減少購(gòu)房者的購(gòu)房成本支出。
有開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)人員表示，會(huì)借助這輪新政，抓住這波出貨行情。事實(shí)上，自3月底新政出臺(tái)后，咨詢(xún)?nèi)藬?shù)明顯上升，這輪新政有利于刺激新一輪購(gòu)買(mǎi)力。
二手房貸款年限相應(yīng)調(diào)整
在上調(diào)貸款額度上限的同時(shí)，本市還將對(duì)二手房的公積金抵押貸款年限進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。上述《通知》明確，低于5年(含)房齡的二手房公積金抵押貸款，最長(zhǎng)貸款年限仍為不超過(guò)30年;6年至19年房齡的二手房的公積金抵押貸款，最長(zhǎng)貸款年限由不超過(guò)15年調(diào)整為35年與房齡之差;超過(guò)20年(含)以上房齡的二手房的公積金抵押貸款，最長(zhǎng)貸款年限仍不得超過(guò)15年。
“去年，二手房在上海公積金貸款中的比例超過(guò)50%，我們對(duì)這一群體進(jìn)行比較分析、研究后覺(jué)得，可以通過(guò)延長(zhǎng)貸款年限，在風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下，讓他們得到實(shí)惠。”上海市公積金中心負(fù)責(zé)人表示，經(jīng)過(guò)測(cè)算，此次新政出臺(tái)后，一個(gè)家庭如果貸足100萬(wàn)元，原來(lái)的貸款年限最多為15年，那么每個(gè)月要還7000多元的貸款，此次延長(zhǎng)貸款年限之后，每月可減到4000多元。“去年，上海雙職工的普通家庭，平均月收入為不到1.1萬(wàn)元，如果不延長(zhǎng)貸款年限，還貸壓力還是很重的。”
與普通商品房新標(biāo)準(zhǔn)匹配
此次公積金貸款新政，將個(gè)人最高貸款額度由30萬(wàn)元調(diào)整至50萬(wàn)元，家庭最高貸款額度由60萬(wàn)元調(diào)整至100萬(wàn)元，這一額度是如何測(cè)算確定的?
“在對(duì)此次公積金貸款額度進(jìn)行調(diào)整測(cè)算時(shí)，主要是圍繞普通商品住房的情況，從兩個(gè)方面來(lái)進(jìn)行測(cè)算的。”上海市公積金管理中心副主任姜執(zhí)偉介紹說(shuō)，一方面，是按照去年全市商品房的平均交易價(jià)格，約2.3萬(wàn)元/平方米，以90平方米面積算，每套房?jī)r(jià)在210萬(wàn)元左右。“去掉首付后，多下來(lái)的房款進(jìn)行貸款，公積金可以覆蓋到貸款額度的60%~70%。”
另一方面，此次貸款額度調(diào)整也和去年調(diào)整的普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行了一定的匹配。“按照普通商品住房的三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，我們制定了向中低收入者傾斜的原則。” 姜執(zhí)偉說(shuō)，越是外環(huán)的住房，公積金對(duì)其貸款的覆蓋比例就越高，反之越低。此外，也充分考慮了資金的可供應(yīng)程度。
不會(huì)出現(xiàn)資金存量不足
據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，此次公積金貸款額度上調(diào)后，購(gòu)房需求可能會(huì)出現(xiàn)井噴，公積金資金存量是否會(huì)出現(xiàn)不足的問(wèn)題?對(duì)此，上海市公積金管理中心主任馬力表示，在政策制定的同時(shí)，市公積金中心也已經(jīng)做好了資金的`安排，存量資金能夠保證短期內(nèi)資金的需求。而從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，本市還將通過(guò)繼續(xù)做好擴(kuò)大覆蓋面的各項(xiàng)工作，來(lái)讓更多職工繳交公積金，并享受到各項(xiàng)公積金政策。
“更多的職工可以使用公積金，這也是回歸了公積金制度的本質(zhì)。”馬力強(qiáng)調(diào)，上海的公積金一直以來(lái)都是健康平穩(wěn)發(fā)展的，此次公積金貸款和提取兩項(xiàng)政策疊加出臺(tái)，不會(huì)發(fā)生由于資金存量不夠而影響到貸款速度和效率的事情。“我們也相信，隨著市場(chǎng)化配置資源的政策不斷開(kāi)放，金融融資的手段和措施會(huì)越來(lái)越活躍，今后從市場(chǎng)上獲取資金的可能性也非常大。”
據(jù)了解，公積金貸款從申請(qǐng)到放款，包括房屋狀況查詢(xún)、審批、辦理抵押、通知放款等手續(xù)，整個(gè)流程約一個(gè)月。
而對(duì)于在此次新政實(shí)施前已經(jīng)提出申請(qǐng)，但是又想重新申請(qǐng)更多公積金貸款的購(gòu)房者，市公積金中心表示，只要還沒(méi)有放款，并且沒(méi)有到房地產(chǎn)交易中心過(guò)戶(hù)，就可以終止原來(lái)的申請(qǐng)手續(xù)，重新提出申請(qǐng)，市公積金中心將重新辦理。在重新辦理時(shí)，除了必須重新審核的條件，其他原來(lái)所需的材料將盡量簡(jiǎn)化，以縮短整個(gè)流程。
租房最高每月可提2000
新政同時(shí)宣布，自5月1日起，上海將進(jìn)一步放寬提取公積金支付房租的條件。其中，租住公租房的職工，可按實(shí)際房租支出全額提取;租住其他住房的(包括商品住房、公有住房、售后公房、由單位提供的住房等)，每戶(hù)家庭月提取金額不超過(guò)當(dāng)月實(shí)際房租支出，最高月提取限額暫定為2000元/月。同時(shí)，后者的申請(qǐng)人只需提供本人及配偶名下無(wú)房產(chǎn)的證明即可，無(wú)須提供房屋租賃合同、納稅證明等資料。
據(jù)上海市公積金管理中心介紹，根據(jù)《通知》規(guī)定，凡職工連續(xù)繳存滿(mǎn)3個(gè)月，本人及配偶在本市無(wú)自有住房且租賃住房的，可提取夫妻雙方住房公積金支付房租，同時(shí)不再設(shè)定房租收入比限制。
在提取方式上，仍采用轉(zhuǎn)賬方式，確保資金專(zhuān)款專(zhuān)用�！掇k法》明確，凡符合條件的提取申請(qǐng)人通過(guò)“一次申請(qǐng)，一年有效，次年復(fù)審”的方式，市公積金管理中心按申請(qǐng)人要求定期將提取資金劃轉(zhuǎn)至其名下指定賬戶(hù)。此外，市公積金中心還將建立單位集中批量辦理新機(jī)制。對(duì)由單位提供租住房的，單位可按規(guī)定提供相應(yīng)證明后申請(qǐng)集中批量辦理。
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