買(mǎi)賣(mài)合同論文13篇

　　在個(gè)人成長(zhǎng)的多個(gè)環(huán)節(jié)中，大家都經(jīng)常接觸到論文吧，論文的類(lèi)型很多，包括學(xué)年論文、畢業(yè)論文、學(xué)位論文、科技論文、成果論文等。你知道論文怎樣寫(xiě)才規(guī)范嗎？下面是小編為大家整理的買(mǎi)賣(mài)合同論文，僅供參考，歡迎大家閱讀。

買(mǎi)賣(mài)合同論文1

　　1.某房屋買(mǎi)賣(mài)合同規(guī)定，出賣(mài)人須于取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書(shū)》后150天內(nèi)書(shū)面通知買(mǎi)受人，向某房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，出賣(mài)人和買(mǎi)受人共同辦理房產(chǎn)證，如買(mǎi)受人不能按法定期限領(lǐng)取《房地產(chǎn)權(quán)證》，從出賣(mài)人取得房地產(chǎn)《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書(shū)》之日的第180天起，由出賣(mài)人向買(mǎi)受人承擔(dān)違約責(zé)任。實(shí)際情況是，出賣(mài)人于1998年9月28日領(lǐng)取了所建房屋的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書(shū)》。自該日起加上180天，就是到1999年3月26日，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在此前為買(mǎi)受人辦理好所買(mǎi)賣(mài)房屋的過(guò)戶(hù)登記手續(xù)及《房地產(chǎn)權(quán)證》。實(shí)際上，直到20xx年7月16日，買(mǎi)受人仍未取得所買(mǎi)房屋的《房地產(chǎn)權(quán)證》。在這種情況下，當(dāng)買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人辦理房屋所有權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)及交付《房地產(chǎn)權(quán)證》時(shí)，出賣(mài)人可否以訴訟時(shí)效期間已經(jīng)屆滿(mǎn)為由，拒絕辦理房屋所有權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，拒絕交付《房地產(chǎn)權(quán)證》？

　　2.按照我國(guó)合同法第一百三十條、第一百三十五條和第一百三十八條等規(guī)定，出賣(mài)人移轉(zhuǎn)所售房屋的占有和所有權(quán)為其主要義務(wù)。盡管買(mǎi)賣(mài)的房屋已經(jīng)按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同規(guī)定的日期交給了購(gòu)房人占有、使用，但這只是出賣(mài)人履行了移轉(zhuǎn)所售房屋占有的義務(wù)，只要在合同規(guī)定的期限屆滿(mǎn)時(shí)因出賣(mài)人的原因仍未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)場(chǎng)合，就屬于主給付義務(wù)不履行，構(gòu)成違約，甚至是根本違約。按照民法通則第一百三十七條關(guān)于訴訟時(shí)效期間自權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道其權(quán)利被侵害時(shí)起算的規(guī)定，訴訟時(shí)效自合同規(guī)定的辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的期限屆滿(mǎn)的次日起算。據(jù)此觀點(diǎn)，上述案件中，出賣(mài)人有權(quán)援引訴訟時(shí)效已經(jīng)完成的抗辯，拒絕辦理房屋所有權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，并拒絕交付《房地產(chǎn)權(quán)證》。

　　有的專(zhuān)家不贊同上述觀點(diǎn)，認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)的房屋已經(jīng)按照合同規(guī)定的日期交給了購(gòu)房人，就是出賣(mài)人履行了主給付義務(wù)，至于未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，只是出賣(mài)人未履行從給付義務(wù)。在主給付義務(wù)已經(jīng)履行的情況下，從給付義務(wù)不得單獨(dú)適用訴訟時(shí)效，以真正發(fā)揮從給付義務(wù)使債權(quán)人的合法權(quán)益得到最佳實(shí)現(xiàn)的功能。因而，在買(mǎi)賣(mài)的房屋已經(jīng)按照合同規(guī)定的日期交給了受讓人的情況下，即使出讓人未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)自合同規(guī)定辦理的期限屆滿(mǎn)的次日開(kāi)始計(jì)算已經(jīng)超過(guò)了2年期間，受讓人也有權(quán)請(qǐng)求出賣(mài)人繼續(xù)辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。

　　對(duì)此，筆者持不同意見(jiàn)。其原因在于：依據(jù)合同法第一百三十五條、第一百三十三條等條文的規(guī)定，出賣(mài)人所承擔(dān)的主給付義務(wù)為移轉(zhuǎn)房屋的占有，尤其是移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)。出賣(mài)人僅僅把房屋交給了受讓人，在合同規(guī)定的日期屆滿(mǎn)時(shí)尚未辦理房屋所有權(quán)的過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，就是沒(méi)有履行移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)這個(gè)最重要的主給付義務(wù)，已經(jīng)構(gòu)成了違約，訴訟時(shí)效的期間應(yīng)該起算。

　　有專(zhuān)家說(shuō)，在實(shí)務(wù)中，由于種種原因，許多情況下是出賣(mài)人（基本上為發(fā)展商）故意拖延，致使房屋所有權(quán)的過(guò)戶(hù)登記手續(xù)遲遲未辦下來(lái)，同時(shí)因購(gòu)房人（大多為小業(yè)主）的法律意識(shí)不強(qiáng)而往往未于訴訟時(shí)效期間內(nèi)主張辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。按照訴訟時(shí)效完成處理這些問(wèn)題，顯然使已經(jīng)交足了房?jī)r(jià)款的小業(yè)主遭受了重大損失。實(shí)際上，小業(yè)主恰恰值得同情，進(jìn)而應(yīng)該受到法律的保護(hù)。若保護(hù)，就不應(yīng)認(rèn)為上述案型中小業(yè)主關(guān)于辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的請(qǐng)求權(quán)已經(jīng)罹于訴訟時(shí)效。

　　就我個(gè)人而言，也十分同情小業(yè)主，但仍然痛苦地堅(jiān)持上述案型中小業(yè)主關(guān)于辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的請(qǐng)求權(quán)已經(jīng)罹于訴訟時(shí)效的觀點(diǎn)。其道理在于：其一，小業(yè)主完全有機(jī)會(huì)、有能力及時(shí)向發(fā)展商主張辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，造成訴訟時(shí)效中斷，從而使其債權(quán)得到法律的保護(hù)，但小業(yè)主卻躺在權(quán)利上睡眠，于是，就沒(méi)有充分的理由對(duì)小業(yè)主再予以?xún)?yōu)惠的保護(hù)。其二，把發(fā)展商未按合同約定的期限辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，定為違約，意味著賦予了小業(yè)主追究發(fā)展商違約責(zé)任的權(quán)利，并且，發(fā)展商逾期辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)給小業(yè)主造成嚴(yán)重?fù)p失時(shí)，小業(yè)主可以依據(jù)合同法第九十四條的規(guī)定解除合同，以便盡快甩掉包袱，進(jìn)行有效益的新交易。其三，如此確定，也是雙刃劍，即，使小業(yè)主獲得較大數(shù)額的違約金或者損害賠償額，因?yàn)榘寻l(fā)展商的違約時(shí)間定得越早，其所負(fù)違約金的累積或者可得利益損失的數(shù)額就越多。

　　3.買(mǎi)賣(mài)的房屋已經(jīng)按照合同規(guī)定的日期交給了受讓人占有、使用，并且在合同規(guī)定的期限屆滿(mǎn)前也辦理了過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，但房屋所有權(quán)證（房地產(chǎn)權(quán)證）一直未交付，主給付義務(wù)已經(jīng)履行完畢，即房屋所有權(quán)已經(jīng)移轉(zhuǎn)給了受讓人，只是交付房屋所有權(quán)證（房地產(chǎn)權(quán)證）的從給付義務(wù)尚未履行。而房屋所有權(quán)證（房地產(chǎn)權(quán)證）系房屋所有權(quán)的憑證，它只起證據(jù)的作用，已經(jīng)登記的房屋所有權(quán)不因該證件的有無(wú)而發(fā)生改變。既然如此，在合同規(guī)定的辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的期限屆滿(mǎn)的次日至今已經(jīng)超過(guò)了2年，購(gòu)房人一直未請(qǐng)求出賣(mài)人辦理該手續(xù)的情況下，如果對(duì)該請(qǐng)求權(quán)適用訴訟時(shí)效，使出賣(mài)人有權(quán)抗辯，仍然拒絕辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，反倒是人為地制造麻煩。如果聯(lián)系到房屋所有權(quán)人遺失了房屋所有權(quán)證（房地產(chǎn)權(quán)證）還可以補(bǔ)辦的現(xiàn)狀，罹于時(shí)效的觀點(diǎn)更顯得失去權(quán)衡。此其一。其二，如果說(shuō)“盡管債權(quán)證書(shū)是動(dòng)產(chǎn)，但是它的所有權(quán)卻不能獨(dú)立轉(zhuǎn)讓。該所有權(quán)與債權(quán)不可分離，歸各自的債權(quán)人所有�！保�曼弗雷德。沃爾夫：《物權(quán)法》，吳越、李大雪譯，法律出版社，20xx年9月版，第320頁(yè)）那么，房屋所有權(quán)證（房地產(chǎn)權(quán)證）同樣應(yīng)與房屋所有權(quán)聯(lián)系在一起，二權(quán)不得分離。若對(duì)交付房屋所有權(quán)證（房地產(chǎn)權(quán)證）的請(qǐng)求權(quán)適用訴訟時(shí)效，恰恰會(huì)造成房屋所有權(quán)與房屋所有權(quán)證（房地產(chǎn)權(quán)證）分離的結(jié)果，所以，對(duì)于此類(lèi)請(qǐng)求權(quán)不宜單獨(dú)適用訴訟時(shí)效。

　　4.依據(jù)合同法第一百五十八條的規(guī)定，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)在約定的或者法定的期間內(nèi)將標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不合格的情形通知出賣(mài)人，怠于通知的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定，除非出賣(mài)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道提供的標(biāo)的物不符合約定。此處所謂約定的期間或者基于法律規(guī)定而確定的期間，簡(jiǎn)稱(chēng)為質(zhì)量異議期間。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，它屬于短期時(shí)效。筆者對(duì)此持有不同意見(jiàn)，認(rèn)為質(zhì)量異議期間不同于訴訟時(shí)效期間。理由如下：其一，質(zhì)量異議期間首先表現(xiàn)為約定期間，而訴訟時(shí)效期間為法定期間。其二，質(zhì)量異議期間適用對(duì)象含請(qǐng)求權(quán)和形成權(quán)。其中所謂請(qǐng)求權(quán)，依據(jù)合同法第一百五十五條和第一百一十一條的規(guī)定，包括買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人修理、重作、更換標(biāo)的物的權(quán)利，買(mǎi)受人請(qǐng)求減少價(jià)款或者報(bào)酬的權(quán)利（有學(xué)說(shuō)認(rèn)為這是形成權(quán)），在解釋上，合同法第一百一十一條后段所謂“等違約責(zé)任”包括損害賠償。合同法第一百一十一條后段規(guī)定的“退貨”的救濟(jì)方式，一般情況下為解除合同，有時(shí)轉(zhuǎn)為更換，有時(shí)轉(zhuǎn)為重作，個(gè)別情況下可以轉(zhuǎn)換為代物清償。為了把退貨同修理、更換、重作相區(qū)別，不宜將它解釋為含有更換、重作的類(lèi)型。從權(quán)利的角度著眼，解除合同的權(quán)利顯然屬于形成權(quán)。正是因?yàn)橘|(zhì)量異議期間適用的對(duì)象包括請(qǐng)求權(quán)和形成權(quán)，就同僅僅適用請(qǐng)求權(quán)的訴訟時(shí)效區(qū)別開(kāi)來(lái)了。其三，訴訟時(shí)效期間屆滿(mǎn)不消滅權(quán)利本身，質(zhì)量異議期間屆滿(mǎn)則消滅權(quán)利本身。其四，于質(zhì)量異議期間內(nèi)買(mǎi)受人向出賣(mài)人主張，轉(zhuǎn)換為訴訟時(shí)效期間的進(jìn)行；若為訴訟時(shí)效期間則不會(huì)發(fā)生這種現(xiàn)象。其五，質(zhì)量異議期間不發(fā)生中止、中斷、延長(zhǎng)，與訴訟時(shí)效期間不同。其六，質(zhì)量異議期間的起算點(diǎn)，在該期間為當(dāng)事人約定的期間場(chǎng)合，自約定的第一天開(kāi)始起算；在無(wú)約

　　定場(chǎng)合，自能夠檢驗(yàn)貨物時(shí)起算（第一百五十七條），或者說(shuō)自發(fā)現(xiàn)或應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物存在瑕疵時(shí)起算（第一百五十八條第二款前段）；若有質(zhì)量保證期，自規(guī)定的質(zhì)量保證期的第一天起算（第一百五十八條第二款后段）。訴訟時(shí)效期間一般自當(dāng)事人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起計(jì)算。

　　正因?yàn)橘|(zhì)量異議期間不屬于短期訴訟時(shí)效，所以，只要買(mǎi)受人在質(zhì)量異議期間內(nèi)將標(biāo)的物不符合約定的情形通知了出賣(mài)人，質(zhì)量異議期間就功成身退，讓位于訴訟時(shí)效制度。該訴訟時(shí)效期間的起算點(diǎn)，為買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任的期限屆滿(mǎn)的次日。

　　附帶指出，質(zhì)量異議期間也不同于除斥期間，其理由如下：其一，質(zhì)量異議期間首先為約定期間，無(wú)約定時(shí)才依據(jù)法律規(guī)定的方法予以確定；而除斥期間原則上為法定期間，只有合同法第九十五條規(guī)定的解除權(quán)的除斥期間系惟一的例外。其二，除斥期間的客體為形成權(quán)，而質(zhì)量異議期間制度的客體包含請(qǐng)求權(quán)和形成權(quán)。其三，在質(zhì)量異議期間內(nèi)，買(mǎi)受人向出賣(mài)人主張修理、重作、更換、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等，質(zhì)量異議期間便完成使命，訴訟時(shí)效粉墨登場(chǎng)。其四，如果買(mǎi)賣(mài)合同規(guī)定有質(zhì)量異議期間的，該期間的起算點(diǎn)為當(dāng)事人約定期限的開(kāi)始之日；如果買(mǎi)賣(mài)合同未規(guī)定質(zhì)量異議期間的，該期間的起算點(diǎn)，有時(shí)為買(mǎi)受人發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定之日（合同法第第一百五十八條第二款前段），有時(shí)為買(mǎi)受人收到標(biāo)的物之日（合同法第一百五十八條第二款中段）。與此不同，除斥期間的起算點(diǎn)則比較復(fù)雜。合同法規(guī)定，在可撤銷(xiāo)的合同場(chǎng)合，撤銷(xiāo)權(quán)的除斥期間自撤銷(xiāo)權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷(xiāo)事由時(shí)起算（第五十五條第一款）。在效力未定的合同場(chǎng)合，追認(rèn)權(quán)的除斥期間自相對(duì)人催告確定的開(kāi)始追認(rèn)的時(shí)間起算（第四十七條第二款及其司法解釋、第四十八條第二款及其司法解釋?zhuān)�；相�?duì)人的撤銷(xiāo)權(quán)在除斥期間的長(zhǎng)短方面不確定，只有

　　最后限定，即追認(rèn)權(quán)行使之前，起算點(diǎn)應(yīng)為合同成立之時(shí)（第四十七條第二款及其司法解釋、第四十八條第二款及其司法解釋?zhuān)�。在債�?quán)人撤銷(xiāo)權(quán)的情況下，撤銷(xiāo)權(quán)的除斥期間自債權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷(xiāo)事由之日起算，在債權(quán)人不知道也不應(yīng)當(dāng)知道撤銷(xiāo)事由的情況下，自債務(wù)人的行為發(fā)生之日起算（第七十五條）。在合同解除的情況下，解除權(quán)的除斥期間自法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定的起算之日開(kāi)始計(jì)算，無(wú)此規(guī)定或者約定的，自債務(wù)人催告確定的開(kāi)始之日起算（第九十五條）。

買(mǎi)賣(mài)合同論文2

　　內(nèi)容摘要

　　買(mǎi)賣(mài)合同的貨物風(fēng)險(xiǎn)僅指承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的一方當(dāng)事人必須承擔(dān)貨物損壞或滅失的責(zé)任，而不得要求另一方當(dāng)事人對(duì)此承擔(dān)責(zé)任。一般認(rèn)為，應(yīng)以貨物的交付時(shí)間來(lái)決定貨物風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的時(shí)間，但貨物的風(fēng)險(xiǎn)以貨物交付而轉(zhuǎn)移是有條件的，這些條件是貨物的特定化、貨物的品質(zhì)保證、代表占有權(quán)單證的交付。對(duì)于海上路貨這種特殊交易，貨物的風(fēng)險(xiǎn)仍以貨物交付時(shí)間來(lái)決定轉(zhuǎn)移時(shí)間，但形式上表現(xiàn)為合同的訂立。賣(mài)方仍負(fù)貨物特定化和有限的品質(zhì)保證責(zé)任來(lái)轉(zhuǎn)移貨物的風(fēng)險(xiǎn)。

　　關(guān)鍵詞：貨物買(mǎi)賣(mài)；風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移；特定化；品質(zhì)保證；單證

　　風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是貨物買(mǎi)賣(mài)合同中最實(shí)際的一個(gè)問(wèn)題，直接關(guān)系到當(dāng)事人的利益平衡。我國(guó)《合同法》對(duì)貨物買(mǎi)賣(mài)合同的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移作出較為詳盡的規(guī)定，彌補(bǔ)了我國(guó)原《經(jīng)濟(jì)合同法》和《涉外經(jīng)濟(jì)合同法》的一大缺陷，解決了我國(guó)國(guó)內(nèi)合同立法與我國(guó)加入的《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物銷(xiāo)售合同公約》的銜接，完善了我國(guó)貨物買(mǎi)賣(mài)合同法律制度。

　　一、風(fēng)險(xiǎn)的含義

　　風(fēng)險(xiǎn)，在不同的范疇有著不同的含義。在法學(xué)范疇，我國(guó)學(xué)者通常認(rèn)為，風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)法律術(shù)語(yǔ)，是指貨物可能遭受的各種意外損失，如盜竊、火災(zāi)、沉船、破碎、滲漏、扣押及不屬于正常損耗的腐爛變質(zhì)等等。我國(guó)《合同法》和一些國(guó)際公約所涉及的風(fēng)險(xiǎn)，是指貨物的毀損、滅失的危險(xiǎn)，即貨物發(fā)生毀壞、滅失的可能。

　　但是，法律規(guī)定，并不是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)作詮釋?zhuān)�而是用�?lái)確定買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人對(duì)這些可能發(fā)生的貨物毀損、滅失承擔(dān)責(zé)任。《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物銷(xiāo)售合同公約》第66條作了這樣的表述：“貨物在風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到買(mǎi)方承擔(dān)后遺失或損壞，買(mǎi)方支付價(jià)款的義務(wù)并不因此解除�！边@實(shí)際上是規(guī)定貨物發(fā)生損壞或滅失時(shí)買(mǎi)方是否有支付價(jià)金的義務(wù)。這個(gè)問(wèn)題在德國(guó)法上被稱(chēng)為價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。把風(fēng)險(xiǎn)視為價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，并沒(méi)有揭示出風(fēng)險(xiǎn)這一法律概念的真正含義。如果買(mǎi)方未能及時(shí)領(lǐng)受合同項(xiàng)下的貨物或賣(mài)方出賣(mài)標(biāo)的物質(zhì)量不符合同要求，風(fēng)險(xiǎn)則由違約方承擔(dān)，許多國(guó)際公約和貿(mào)易規(guī)則以及國(guó)內(nèi)立法都是這樣規(guī)定。在這種存在違約的情況下，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)由違約方承擔(dān)。我國(guó)《合同法》第148條規(guī)定：“因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買(mǎi)受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買(mǎi)受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由出賣(mài)人承擔(dān)�！焙贤�履行不存在違約時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)似乎就是價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，但在這種存在違約的情況下，風(fēng)險(xiǎn)不僅僅指價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)是兩個(gè)不同的概念。因此，風(fēng)險(xiǎn)的真正含義應(yīng)是僅指承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的一方當(dāng)事人必須承擔(dān)貨物損壞或滅失的責(zé)任，而不得要求另一方當(dāng)事人對(duì)此承擔(dān)責(zé)任。我國(guó)《合同法》也是在這個(gè)意義上規(guī)定風(fēng)險(xiǎn)，不是將風(fēng)險(xiǎn)規(guī)定為價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。《合同法》第142條規(guī)定：“標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付之后由買(mǎi)受人承擔(dān)�！睆膰�(guó)際民間習(xí)慣發(fā)展起來(lái)的貿(mào)易規(guī)則和許多國(guó)家國(guó)內(nèi)立法如《經(jīng)互會(huì)交貨共同條件》、《法國(guó)民法典》等都是從廣義上看待風(fēng)險(xiǎn)這一概念的。

　　二、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的時(shí)間

　　風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的主要問(wèn)題是風(fēng)險(xiǎn)在何時(shí)由賣(mài)方轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方。這個(gè)問(wèn)題是一個(gè)最有實(shí)踐價(jià)值的問(wèn)題，也是一個(gè)頗有爭(zhēng)議的理論問(wèn)題。有的學(xué)者將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與合同訂立結(jié)合在一起，即訂立主義；有的學(xué)者則將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與貨物所有權(quán)轉(zhuǎn)移結(jié)合在一起，即所有權(quán)主義；還有的學(xué)者將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與貨物交付結(jié)合在一起，即交付主義。每一種理論都影響著立法和司法實(shí)踐，如現(xiàn)代瑞士法和羅馬法采用訂立主義，英國(guó)法和法國(guó)法以所謂“物主承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”的原則采用所有權(quán)主義；美國(guó)、德國(guó)、奧地利以及我國(guó)的《合同法》以貨物交付時(shí)間來(lái)決定風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的時(shí)間，采用交付主義。相比較而言，以貨物交付時(shí)間來(lái)決定風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)間與以貨物所有權(quán)轉(zhuǎn)移來(lái)決定風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)間更為合理和明智。因?yàn)椋�所有�?quán)的移轉(zhuǎn)是一個(gè)抽象的不可捉摸的甚至是難以證明的問(wèn)題。而且，所有權(quán)的移轉(zhuǎn)與貨物的實(shí)際占有控制并不一致。在所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移貨物卻已實(shí)際交付的情況下，要對(duì)貨物已失去實(shí)際占有、控制的一方對(duì)貨物的毀損和滅失風(fēng)險(xiǎn)來(lái)承擔(dān)責(zé)任，不僅是不合理，也是不公平的，不利于交易的發(fā)展。因此，現(xiàn)代貨物買(mǎi)賣(mài)規(guī)則以及多數(shù)學(xué)者們的看法，都是以交貨時(shí)間來(lái)決定風(fēng)險(xiǎn)移轉(zhuǎn)時(shí)間，不采用貨物所有權(quán)轉(zhuǎn)移這一瞬間來(lái)決定風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)間。我國(guó)《合同法》也采用交付主義原則，第142條規(guī)定“標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付之后由買(mǎi)受人承擔(dān)”。

　　三、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的條件

　　風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移以貨物交付為標(biāo)準(zhǔn)，這是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的基本條件。那么，什么是貨物交付就成為至關(guān)重要的問(wèn)題。貨物交付，通常情況下是賣(mài)方將貨物的占有和實(shí)際控制權(quán)移交給買(mǎi)方。在貨交承運(yùn)人這種情況下，賣(mài)方將貨物交付第一承運(yùn)人就履行了交付貨物的義務(wù)。承運(yùn)人領(lǐng)受貨物視同買(mǎi)方之代理行為，風(fēng)險(xiǎn)也隨之轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方。因此，貨物風(fēng)險(xiǎn)移轉(zhuǎn)的基本條件是貨物的交付。值得注意和具有研究?jī)r(jià)值的是貨物風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移基本條件之上的貨物風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的前提條件問(wèn)題。

　　(一)貨物的特定化條件。

　　賣(mài)方交付貨物的前提條件之一，是將貨物特定化。所謂貨物特定化就是把處于可交貨狀態(tài)的貨物無(wú)條件地劃撥于合同項(xiàng)下的行為。雖然貨物特定化是貨物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的前提，但在貨物風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的問(wèn)題上同樣具有重要意義。同一賣(mài)方把交付給不同買(mǎi)方的貨物存放于一起發(fā)生貨物部分毀損或滅失，而這些不同的買(mǎi)方都是逾期未領(lǐng)受貨物，在這種情況下，就涉及不同買(mǎi)方的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承擔(dān)的劃分問(wèn)題。應(yīng)當(dāng)認(rèn)為，貨物特定化也應(yīng)是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的前提條件。在賣(mài)方實(shí)際交付貨物的情況下，貨物實(shí)際上已是特定化。但在貨物未實(shí)際交付給買(mǎi)方或承運(yùn)人的情況下，貨物未特定化，就不發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移。如賣(mài)方將貨物存放于倉(cāng)庫(kù)由買(mǎi)方提貨，按通常的認(rèn)為，貨物的風(fēng)險(xiǎn)自約定的買(mǎi)方提貨時(shí)間來(lái)決定風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的時(shí)間。如果在約定的提貨時(shí)間后，賣(mài)方倉(cāng)庫(kù)的貨物發(fā)生部分毀損或滅失，那么，到底是賣(mài)方自己的貨物還是交付給買(mǎi)方的貨物發(fā)生毀損或滅失?到底由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)貨物毀損或滅失的風(fēng)險(xiǎn)?這就涉及到貨物特定化問(wèn)題。貨物特定化不僅有利于防止賣(mài)方將自己毀損、滅失的貨物稱(chēng)作交付給買(mǎi)方的貨物而進(jìn)行的欺詐，而且，有利于促使買(mǎi)方注意風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移，適時(shí)履行合同。貨物特定化是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的前提條件，這就要求賣(mài)方在貨物交付時(shí)間到來(lái)以前，將貨物的數(shù)量、存放地點(diǎn)等書(shū)面通知買(mǎi)方，并在準(zhǔn)備交付的貨物上打上標(biāo)志如買(mǎi)方的單位名稱(chēng)等，將貨物特定化，即將貨物劃撥到合同項(xiàng)下。特定化的貨物的風(fēng)險(xiǎn)在貨物交付時(shí)間時(shí)就轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方。

　　一些國(guó)際公約或貿(mào)易規(guī)則對(duì)貨物特定化是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的前提條件也作規(guī)定，如《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物銷(xiāo)售合同公約》第67條第二款對(duì)貨物特定化條件作了這樣規(guī)定，“但是，在貨物以貨物上加標(biāo)記，或以裝運(yùn)單據(jù)，或向買(mǎi)方發(fā)出通知或其它方式清楚地注明有關(guān)合同以前，風(fēng)險(xiǎn)不移轉(zhuǎn)到買(mǎi)方承擔(dān)。”但我國(guó)《合同法》對(duì)貨物特定化作為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的前提條件并沒(méi)有作出規(guī)定。我國(guó)《合同法》第104條規(guī)定：“出賣(mài)人按照約定或者依照本法第141條第二款第二項(xiàng)的規(guī)定將標(biāo)的物置于交付地點(diǎn)，買(mǎi)受人違反約定沒(méi)有收取的標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自違反約定之日起由買(mǎi)受人承擔(dān)�！边@里的置于交付地點(diǎn)，是否可以看作是對(duì)貨物特定化是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移前提條件所作的規(guī)定?置于交付地點(diǎn)實(shí)際上是賣(mài)方履行合同約定的交貨地點(diǎn)條款所規(guī)定的義務(wù)，不應(yīng)認(rèn)為是對(duì)貨物特定化所作的規(guī)定。如果合同約定在賣(mài)方倉(cāng)庫(kù)交貨，賣(mài)方倉(cāng)庫(kù)的庫(kù)存商品有可能是合同訂立之前生產(chǎn)，也可能是合同訂立之后生產(chǎn)，在賣(mài)方尚未將貨物特定化之前，庫(kù)存商品并沒(méi)有劃撥到與買(mǎi)方訂立的合同項(xiàng)下，仍是賣(mài)方的待售商品而不是已確定買(mǎi)方的待發(fā)運(yùn)商品。因此，置于交付地點(diǎn)的意義不是將貨物特定化。在司法實(shí)踐中，強(qiáng)調(diào)貨物特定化就成為很有必要很有意義的問(wèn)題。因此，貨物特定化應(yīng)當(dāng)是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的前提條件。在這里，賣(mài)方負(fù)有將貨物特定化，書(shū)面通知買(mǎi)方已將貨物劃撥到合同項(xiàng)下的義務(wù)。

　　(二)貨物的品質(zhì)擔(dān)保條件。

　　如果貨物的品質(zhì)不符合合同要求，貨物的風(fēng)險(xiǎn)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移。我國(guó)《合同法》第148條規(guī)定：“因標(biāo)的物質(zhì)量不符合要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同的目的，買(mǎi)受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買(mǎi)受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由出賣(mài)人承擔(dān)�！边@條規(guī)定的含義，應(yīng)是標(biāo)的物的質(zhì)量不符合合同約定的質(zhì)量要求的情況下，由出賣(mài)人承擔(dān)標(biāo)的物毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)的前提條件是買(mǎi)受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。如果買(mǎi)受人沒(méi)有拒絕接受標(biāo)的物或解除合同，風(fēng)險(xiǎn)是否應(yīng)無(wú)條件地由買(mǎi)受人承擔(dān)呢?

　　品質(zhì)擔(dān)保是賣(mài)方的一項(xiàng)重要義務(wù)。賣(mài)方應(yīng)當(dāng)保證交付貨物的品質(zhì)符合合同要求。因?yàn)�，貨物的品質(zhì)直接關(guān)系到買(mǎi)方訂立合同的目的能否實(shí)現(xiàn)。因此，賣(mài)方的品質(zhì)擔(dān)保應(yīng)是無(wú)條件的。只要貨物的品質(zhì)不符合合同的要求，貨物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)論買(mǎi)方是否拒絕接受或者解除合同，一概由賣(mài)方承擔(dān)。對(duì)于不符合合同品質(zhì)要求的貨物，買(mǎi)方接受，實(shí)際上是合同雙方變更了合同的品質(zhì)條款，而不是履行原合同條款。因此，不涉及到原合同標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移問(wèn)題。因貨物的品質(zhì)問(wèn)題而拒絕接受貨物或者解除合同，前提是買(mǎi)方對(duì)貨物的驗(yàn)收確認(rèn)。沒(méi)有驗(yàn)收確認(rèn)品質(zhì)不符合合同要求，拒絕接受貨物或解除合同無(wú)疑可能會(huì)是一種違約。因此，解除合同是否提出不應(yīng)是由買(mǎi)方承擔(dān)貨物毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)的條件。特別是在貨交承運(yùn)人等情況下買(mǎi)方實(shí)際占有、控制貨物并對(duì)貨物品質(zhì)檢驗(yàn)確認(rèn)以前，發(fā)生貨物毀損滅失，這些風(fēng)險(xiǎn)由買(mǎi)方來(lái)承擔(dān)是極不公平和合理。

　　我們認(rèn)為，賣(mài)方始終對(duì)品質(zhì)不符合合同要求的貨物的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)責(zé)任，直到買(mǎi)方同意變更合同的品質(zhì)條款接受賣(mài)方提供的這些品質(zhì)不符合原合同品質(zhì)條款的貨物。這樣，有利于促使賣(mài)方誠(chéng)實(shí)地提供符合品質(zhì)要求的貨物，促進(jìn)交易的公平和安全，防止賣(mài)方將不符品質(zhì)要求的貨物風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到買(mǎi)方，取得符合品質(zhì)要求的貨物相等對(duì)價(jià)的商業(yè)欺詐行為。而且，從交易公平來(lái)說(shuō)，賣(mài)方不能因?yàn)樘峁┢焚|(zhì)不符合合同要求的貨物，而取得品質(zhì)符合合同要求貨物的同等價(jià)值的對(duì)價(jià)。因此，我們認(rèn)為，貨物符合約定品質(zhì)要求是貨物風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的前提條件。

　　采用風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)于交貨時(shí)轉(zhuǎn)移這一基本原則，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為賣(mài)方品質(zhì)擔(dān)保是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的一個(gè)前提條

　　件。如果賣(mài)方?jīng)]有提供符合合同品質(zhì)要求的具有商業(yè)適銷(xiāo)品質(zhì)的貨物，不能認(rèn)為賣(mài)方已履行合同約定的交貨義務(wù)。雖然交貨義務(wù)與貨物交付是不同的兩個(gè)概念。但從有利于交易的公平與安全，避免商業(yè)欺詐的原則出發(fā)，可以這樣認(rèn)為，賣(mài)方交付貨物所發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是符合合同品質(zhì)要求的貨物的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，這些貨物的風(fēng)險(xiǎn)在賣(mài)方交付時(shí)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方。也就是說(shuō)，賣(mài)方提供符合合同品質(zhì)要求的貨物風(fēng)險(xiǎn)與不符合合同品質(zhì)要求的貨物風(fēng)險(xiǎn)，是兩類(lèi)不同貨物的風(fēng)險(xiǎn)。賣(mài)方履行合同所交付貨物的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，只能是符合合同品質(zhì)要求的貨物所能發(fā)生。不符合合同品質(zhì)要求的貨物即使在形式上是賣(mài)方交付了貨物，但仍不能認(rèn)為賣(mài)方按合同要求交付了貨物。既然賣(mài)方未交付約定貨物，約定貨物的風(fēng)險(xiǎn)就不能隨著不符合合同品質(zhì)要求的貨物的交付，轉(zhuǎn)移到這個(gè)合同的另一方當(dāng)事人即買(mǎi)方。因此，就雙方已訂立的合同來(lái)看，貨物的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，雙方的意思表示是明確的、確定的，那就是符合合同品質(zhì)要求的貨物的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，只有這些符合合同品質(zhì)要求的貨物的風(fēng)險(xiǎn)，才能轉(zhuǎn)移到買(mǎi)方。至于買(mǎi)方同意賣(mài)方提供不符合合同品質(zhì)要求的貨物，前面已述，那是雙方變更了合同的品質(zhì)條款。這與我們要討論的貨物風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，不是基于這樣一個(gè)確定的明確的合同的前提，不是同一回事。

　　再說(shuō)我國(guó)《合同法》第148條的規(guī)定，品質(zhì)問(wèn)題對(duì)貨物風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的影響，前提條件是買(mǎi)方拒絕接受貨物或解除合同�！逗贤�法》明確規(guī)定合同當(dāng)事人能夠行使合同解除權(quán)的情形只有兩種：即預(yù)期違約和根本違約。在貨物買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)貨物風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移有關(guān)的只有根本違約。在這種因品質(zhì)問(wèn)題而構(gòu)成的根本違約情況下，在買(mǎi)方檢驗(yàn)確認(rèn)貨物品質(zhì)同意接受貨物之前，貨物的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)質(zhì)仍由賣(mài)方承擔(dān)。因?yàn)橐坏┌l(fā)生貨物毀損、滅失，任何一個(gè)理性的買(mǎi)方都會(huì)以根本違約解除合同或拒絕接受貨物。這樣，貨物的品質(zhì)問(wèn)題構(gòu)成貨物風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的障礙。但是，雖然第148條也是把賣(mài)方的品質(zhì)擔(dān)保作為貨物風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的一個(gè)前提條件，我們?nèi)砸詾檫@樣的表述是不妥當(dāng)?shù)摹Ｆ焚|(zhì)保證始終是賣(mài)方的一項(xiàng)義務(wù)。第148條規(guī)定最好能表述為：“因標(biāo)的物質(zhì)量不符合要求，買(mǎi)受人同意接受標(biāo)的物之前，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由出賣(mài)人承擔(dān)。”我們這里強(qiáng)調(diào)的是同意而不是實(shí)際占有、控制。強(qiáng)調(diào)品質(zhì)保證是貨物風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的前提條件，有利于促使賣(mài)方誠(chéng)實(shí)、謹(jǐn)慎履行合同，交付符合合同品質(zhì)要求的貨物，促進(jìn)交易的安全與公平，而且，從貨物風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移這方面來(lái)保障合同的誠(chéng)實(shí)信用原則。

　　(三)關(guān)于單證交付的條件問(wèn)題。

　　賣(mài)方交付貨物，沒(méi)有按照約定交付有關(guān)單證或資料，貨物的風(fēng)險(xiǎn)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，要看單證或資料的性質(zhì)而定。對(duì)于資料，不構(gòu)成買(mǎi)方實(shí)際占有控制貨物的障礙，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為不是貨物風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的條件。即使賣(mài)方?jīng)]有交付資料，不影響貨物風(fēng)險(xiǎn)在賣(mài)方交付貨物時(shí)轉(zhuǎn)移。

　　對(duì)于單證來(lái)說(shuō)，單證可分為兩類(lèi)：一類(lèi)是買(mǎi)方實(shí)際占有、控制貨物所不必需的單證，如空運(yùn)單、保險(xiǎn)單證等；另一類(lèi)是買(mǎi)方實(shí)際占有、控制貨物所必需的單證，如提單；對(duì)于前者來(lái)說(shuō)，與賣(mài)方交付貨物所附的資料一樣，不是貨物風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的前提條件，因?yàn)槭欠耠S貨物交付不影響買(mǎi)方實(shí)際占有、控制貨物。對(duì)于后者來(lái)說(shuō)，應(yīng)該認(rèn)為是貨物風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的前提條件。如果賣(mài)方交付貨物給承運(yùn)人而未交付提單給買(mǎi)方，仍對(duì)貨物保留形式意義上的所有權(quán)和占有權(quán)，買(mǎi)方就不能實(shí)際取得對(duì)貨物的占有、控制權(quán)。因?yàn)椋�提單是貨物運(yùn)輸?shù)淖C明，更是貨物所有權(quán)的憑證。誰(shuí)擁有提單，誰(shuí)就擁有提單所載明的貨物所有權(quán)，誰(shuí)就有權(quán)取得實(shí)際占有、控制貨物的權(quán)利。我們把代表所有權(quán)憑證的提單交付，作為貨物風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的條件之一，并不意味著

　　我們?cè)谪浳镲L(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移上采用所有權(quán)主義。提單交付之所以成為貨物風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的條件，是因?yàn)樘釂问欠窠桓�，關(guān)系到買(mǎi)方能否實(shí)際占有、控制貨物，關(guān)系到賣(mài)方是否自愿轉(zhuǎn)移實(shí)際占有的貨物給買(mǎi)方，即賣(mài)方是否向買(mǎi)方交付貨物。在不需要憑單證提貨的貨物運(yùn)輸中，買(mǎi)方向承運(yùn)人提取貨物不存在任何障礙，賣(mài)方自愿轉(zhuǎn)移實(shí)際占有的貨物給買(mǎi)方，賣(mài)方已向買(mǎi)方交付貨物，風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)然發(fā)生轉(zhuǎn)移。因此，賣(mài)方?jīng)]有交付提單，占有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。對(duì)貨物風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移來(lái)說(shuō)，沒(méi)有交付提單，買(mǎi)方始終不能實(shí)際占有、控制貨物。買(mǎi)方投有提單，承運(yùn)人不可能無(wú)單放貨給買(mǎi)方自找麻煩。在這種情況下，取得提單是買(mǎi)方取得貨物實(shí)際占有控制的前提條件。一般都認(rèn)為，交貨應(yīng)定義為自愿轉(zhuǎn)移實(shí)際占有的貨物。賣(mài)方?jīng)]有交付提單，就不能認(rèn)為賣(mài)方已交貨。因?yàn)闆](méi)有交付提單，實(shí)質(zhì)上沒(méi)有自愿轉(zhuǎn)移實(shí)際占有的貨物。賣(mài)方可以持提單提取自己交運(yùn)的貨物或者將提單轉(zhuǎn)讓給第三人，如果賣(mài)方原意對(duì)買(mǎi)方承擔(dān)違約責(zé)任。因此，無(wú)論貨物是否仍在運(yùn)輸途中或是在承運(yùn)人處買(mǎi)方逾期未提取貨物，只要賣(mài)方未實(shí)際交付提單類(lèi)單證，貨物的風(fēng)險(xiǎn)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，仍由賣(mài)方承擔(dān)。提單類(lèi)單證的物權(quán)憑證性質(zhì)，決定這類(lèi)單證應(yīng)是貨物風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的前提條件。

　　我國(guó)《合同法》第147條規(guī)定：“出賣(mài)人按照約定未交付有關(guān)標(biāo)的物的單證和資料的，不影響標(biāo)的物毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移”，從條文的含義來(lái)看，只規(guī)定了按約定未交付單證和資料的情況下貨物風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移情況。對(duì)于交付單證和資料沒(méi)有約定，貨物的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移又將如何呢?實(shí)際上，《合同法》將賣(mài)方交付單證和資料的情況分為按約定或沒(méi)有約定是沒(méi)有實(shí)質(zhì)的意義。對(duì)于單證和資料對(duì)貨物風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的影響力來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)是從單證和資料的性質(zhì)來(lái)說(shuō)。不影響買(mǎi)方實(shí)際占有、控制貨物的單證和資料，無(wú)論是否按約定有否交付都不影響貨物的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。賣(mài)方自愿轉(zhuǎn)移實(shí)際占有的貨物，買(mǎi)方能夠?qū)嶋H占有、控制貨物，賣(mài)方交付貨物的行為已經(jīng)完成，貨物的風(fēng)險(xiǎn)隨交貨而轉(zhuǎn)移。這些不影響買(mǎi)方實(shí)際占有、控制貨物的單證和資料，是否按約定有否交付，只是賣(mài)方在交付這些單證和資料上是否構(gòu)成違約。對(duì)于那些構(gòu)成買(mǎi)方實(shí)際占有、控制貨物障礙的單證如提單，無(wú)論是否按約定未交付，都影響貨物的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。賣(mài)方即使是按照約定未交付這些單證，由于這些單證代表貨物的占有權(quán)，表明了賣(mài)方未自愿移轉(zhuǎn)實(shí)際的貨物，買(mǎi)方不能實(shí)際占有、控制貨物。這說(shuō)明賣(mài)方未交付貨物。對(duì)于采用交付主義的立法和司法來(lái)說(shuō)，賣(mài)方未交付貨物，貨物的風(fēng)險(xiǎn)自然不發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此，這些單證是否交付，無(wú)論賣(mài)方是按約定還是未按約定，都影響到貨物風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移。我國(guó)《合同法》的這一條規(guī)定很有加以完善的必要。

　　(四)關(guān)于海上路貨的條件問(wèn)題。

　　海上路貨是一種特殊的貨物交易，貨物的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移有其特殊性。

　　所謂海上路貨，是指這樣一種貨物買(mǎi)賣(mài)，當(dāng)賣(mài)方先把貨物裝上開(kāi)往某個(gè)目的地的船舶，然后再尋找適當(dāng)?shù)馁I(mǎi)主訂立買(mǎi)賣(mài)合同，這種交易就是運(yùn)輸途中進(jìn)行的貨物買(mǎi)賣(mài)，在外貿(mào)業(yè)務(wù)中稱(chēng)之為海上路貨。一般認(rèn)為，海上路貨，簡(jiǎn)單說(shuō)就是出賣(mài)運(yùn)輸途中的貨物。對(duì)這類(lèi)貨物交易的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，我國(guó)《合同法》第144條也作了規(guī)定：“出賣(mài)人出賣(mài)交由承運(yùn)人運(yùn)輸?shù)脑谕緲?biāo)的物，除當(dāng)事人另有約定的以外，毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自合同成立時(shí)起由買(mǎi)受人承擔(dān)�！�

　　一般認(rèn)為，海上路貨的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移自合同成立時(shí)發(fā)生。但這種風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移仍是有前提條件的。首先，賣(mài)方必須將海上路貨的貨物特定化，即在訂立合同時(shí)，必須明確是全部貨物或者是哪一部分貨物劃撥到合同項(xiàng)下。實(shí)際上從某種意義來(lái)說(shuō)，特定化是將哪些貨物的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方，由買(mǎi)方來(lái)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。

買(mǎi)賣(mài)合同論文3

　　[摘要]在適用中國(guó)法律的情況下，采用固定價(jià)格作價(jià)的涉外貨物買(mǎi)賣(mài)合同在履行過(guò)程中，如遇不可抗力或情事變更，當(dāng)事人均不能變更合同的價(jià)格。

　　[關(guān)鍵詞]涉外貨物買(mǎi)賣(mài)合同固定價(jià)格情事變更不可抗力價(jià)格變更

　　采用固定價(jià)格作價(jià)的涉外貨物買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)于固定價(jià)格的約定是否違反了法律對(duì)不可抗力和情事變更原則的規(guī)定？也就是說(shuō)，采用固定價(jià)格作價(jià)的買(mǎi)賣(mài)雙方在履行合同過(guò)程中發(fā)生了不可抗力或情事變更，為了不使合同的履行顯失公平，能否援引不可抗力或情事變更原則的法律規(guī)定變更合同價(jià)格？本文將對(duì)此進(jìn)行探析。此外，根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定，涉外貨物買(mǎi)賣(mài)合同所適用的法律由雙方當(dāng)事人約定，既可約定適用中國(guó)法律，也可約定適用其他國(guó)家的法律。本文討論的涉外貨物買(mǎi)賣(mài)合同以適用中國(guó)法律為前提。

　　一、固定價(jià)格作價(jià)方法的特點(diǎn)

　　所謂固定價(jià)格作價(jià)是指買(mǎi)賣(mài)雙方在涉外貨物買(mǎi)賣(mài)合同中，把貨物價(jià)格明確約定在合同中，并約定事后不論發(fā)生什么情況（即使訂約后市價(jià)有重大變化）均按合同確定的價(jià)格結(jié)算貨款的作價(jià)方法。采用固定價(jià)格作價(jià)方法有三個(gè)特點(diǎn):一是價(jià)格的確定性，合同標(biāo)的物的價(jià)格在訂立合同時(shí)就明確地約定在合同里，這使它區(qū)別于訂約時(shí)不確定價(jià)格的暫不固定價(jià)格、暫定價(jià)格和滑動(dòng)價(jià)格的作價(jià)方法；二是價(jià)格的不可變更性，訂約后不論發(fā)生什么情況（即使訂約后市價(jià)有重大變化）均按合同確定的價(jià)格結(jié)算貨款，不允許變更合同的價(jià)格；三是價(jià)格不可變更的明示性，買(mǎi)賣(mài)雙方必須在合同中明確約定訂約后價(jià)格是不能變更的，如在合同中約定“合同成立后，不得提高價(jià)格”、“合同成立后，不得調(diào)整價(jià)格”等等。采用該作價(jià)方法，合同價(jià)格一經(jīng)確定，雙方就必須嚴(yán)格執(zhí)行，任何一方都不得擅自更改原定價(jià)格，意味著買(mǎi)賣(mài)雙方要承擔(dān)從訂約到交貨付款時(shí)價(jià)格劇烈變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。但是，上述“無(wú)論發(fā)生什么情況”是否包括不可抗力或情事變更？如果包括，合同關(guān)于固定價(jià)格的約定是否違反了法律對(duì)不可抗力和情事變更原則的規(guī)定？也就是說(shuō)，采用固定價(jià)格作價(jià)的買(mǎi)賣(mài)雙方在履行合同過(guò)程中發(fā)生了不可抗力或情事變更，為了不使合同的履行顯失公平，能否援引不可抗力或情事變更原則的法律規(guī)定變更合同價(jià)格？

　　二、不可抗力和情事變更的法律特征

　　關(guān)于不可抗力的含義，各國(guó)解釋不盡一致。我國(guó)法律認(rèn)為，不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。按《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物銷(xiāo)售合同公約》解釋?zhuān)�是指非�?dāng)事人所能控制，而且沒(méi)有理由預(yù)期其在訂立合同時(shí)所能考慮到或能避免或克服它或它的后果而使其不能履行合同義務(wù)的障礙。據(jù)此，不可抗力是指在合同成立以后所發(fā)生的，不是由于當(dāng)事人一方的故意或過(guò)失所造成的，對(duì)其發(fā)生以及造成的后果是當(dāng)事人不能預(yù)見(jiàn)、不能控制、不能避免并不能克服的。

　　情事變更原則又稱(chēng)情勢(shì)變更原則，是指在合同訂立后，發(fā)生了當(dāng)事人訂約時(shí)不能預(yù)見(jiàn)的情況，導(dǎo)致訂立合同的基礎(chǔ)動(dòng)搖或喪失，使合同的履行失去意義或者履行合同使當(dāng)事人之間的利益重大失衡，繼續(xù)維持合同原有效力有悖于誠(chéng)實(shí)信用原則（顯失公平）時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人終止或變更合同的一種合同法律制度。情事變更原則是誠(chéng)實(shí)信用原則的具體運(yùn)用，目的在于消除合同因情事變更所產(chǎn)生的不公平后果。該原則已經(jīng)成為當(dāng)代債法最重要的法律原則之一。

　　由于情事變更原則賦予法院自由裁量權(quán)，為了防止法官濫用情事變更，各國(guó)法律對(duì)情事變更原則的適用規(guī)定了嚴(yán)格的條件。第一，必須有情事變更的客觀事實(shí)。這種客觀事實(shí)是指合同訂立時(shí)作為該合同賴(lài)以成立的基礎(chǔ)的客觀情況發(fā)生了異常變動(dòng)。該變動(dòng)既可以是經(jīng)濟(jì)情況的變化,也可以是非經(jīng)濟(jì)事實(shí)的變化,如國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策進(jìn)行了重大調(diào)整,貨幣嚴(yán)重貶值、價(jià)格大幅度上漲等。第二，情事變更必須發(fā)生在合同成立后履行終止前。第三，情事變更是訂約時(shí)當(dāng)事人不可預(yù)見(jiàn)的。這使它區(qū)別于正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)（如當(dāng)事人在訂約時(shí)應(yīng)當(dāng)遇見(jiàn)到的價(jià)格在合理幅度內(nèi)的漲或跌）。第四，情事變更事實(shí)的出現(xiàn)不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人。如國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整、全球性或區(qū)域性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)或金融動(dòng)蕩等。第五，因情事變更使原合同的履行顯失公平。不可抗力已構(gòu)成履行不能，即“不能克服”，而情事變更發(fā)生后，原合同仍能履行，即“能克服”，只是如果繼續(xù)按原合同規(guī)定履行義務(wù),將會(huì)對(duì)當(dāng)事人顯失公平，從而會(huì)違背誠(chéng)實(shí)信用原則。這是它區(qū)別于不可抗力的主要標(biāo)準(zhǔn)之一。如價(jià)格暴漲或暴跌（變動(dòng)幅度是當(dāng)事人訂立合同時(shí)無(wú)法遇見(jiàn)到的）只是動(dòng)搖了合同所依賴(lài)的基礎(chǔ)，合同仍能夠繼續(xù)履行，只不過(guò)是履行代價(jià)過(guò)高。因此，價(jià)格發(fā)生劇烈變動(dòng)（暴漲或暴跌）并非不可抗力，而屬情勢(shì)變更。第六，當(dāng)事人要援用情事變更原則救濟(jì)自身利益,主張變更或解除合同,必須請(qǐng)求法院做出裁判�？梢�(jiàn)，情事變更是當(dāng)事人不能預(yù)見(jiàn)、不能控制、不能避免但能克服的客觀情況。

　　三、當(dāng)事人不能以發(fā)生不可抗力為由變更涉外貨物買(mǎi)賣(mài)合同的固定價(jià)格

　　各國(guó)對(duì)不可抗力法律后果的規(guī)定均為強(qiáng)制性，當(dāng)事人不能以約定的方式排除不可抗力法律后果的適用。但是，不可抗力引起的直接的法律后果是受不可抗力影響的一方可以部分或全部免除履約責(zé)任，而無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。所以不可抗力所導(dǎo)致的是部分或全部履約不能或不能按時(shí)履約，當(dāng)事人只能要求解除合同或變更合同，并且變更合同也僅限于遲延履行或變更交貨數(shù)量，而不會(huì)涉及變更價(jià)格問(wèn)題。所以當(dāng)采用固定作價(jià)時(shí)，如果買(mǎi)賣(mài)雙方在訂約后遭遇了不可抗力，當(dāng)事人不能以不可抗力為理由請(qǐng)求變更合同價(jià)格，只能要求解除合同或遲延履行或變更交貨數(shù)量。即固定價(jià)格的約定并不違反法律對(duì)不可抗力的規(guī)定。

　　四、當(dāng)事人不能以發(fā)生情事變更為由變更涉外貨物買(mǎi)賣(mài)合同的固定價(jià)格

　　1.我國(guó)法律對(duì)情事變更原則的規(guī)定。

　　(1)國(guó)內(nèi)法的規(guī)定。我國(guó)雖然在司法判例中出現(xiàn)了關(guān)于情事變更原則的內(nèi)容,但是在現(xiàn)行國(guó)內(nèi)法中一直沒(méi)有形成明確的法律規(guī)范。在學(xué)者們努力呼吁下，1993年開(kāi)始制定的統(tǒng)一合同法草案中規(guī)定了情事變更原則。但是因?yàn)橹T多原因在最后通過(guò)合同法時(shí)卻刪掉了此項(xiàng)原則。造成了情事變更原則在我國(guó)國(guó)內(nèi)法中的缺位。在我國(guó)社會(huì)生活中存在著的大量的情事變更問(wèn)題，只能寄希望于最高人民法院對(duì)現(xiàn)行《合同法》進(jìn)行擴(kuò)張性司法解釋?zhuān)�以適用情勢(shì)變更原則。事實(shí)上，目前我國(guó)國(guó)內(nèi)合同糾紛審理過(guò)程中對(duì)情事變更原則的適用都會(huì)報(bào)請(qǐng)最高人民法院核準(zhǔn)。

　　(2)我國(guó)加入的國(guó)際公約和國(guó)際條約的規(guī)定。

　　①我國(guó)于1988年1月加入的《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物銷(xiāo)售合同公約》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)公約）第79條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)不履行義務(wù)，不負(fù)責(zé)任，如果他能證明此種不履行義務(wù)，是由于某種非他所能控制的障礙，而且對(duì)于這種障礙，沒(méi)有理由預(yù)期他在訂立合同時(shí)能考慮到或能避免或克服它或它的后果。”長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)理論界許多人認(rèn)為此規(guī)定是對(duì)情事變更原則的規(guī)定。但也有許多學(xué)者認(rèn)為此規(guī)定是對(duì)不可抗力的規(guī)定。筆者同意后一種觀點(diǎn)，因?yàn)椤皼](méi)有理由預(yù)期他在訂立合同時(shí)能……克服它或它的后果”的規(guī)定是不可抗力的不能克服性，而這正是情事變更區(qū)別于不可抗力的主要標(biāo)準(zhǔn)之一。因此，《公約》第79條應(yīng)屬于不可抗力違約免責(zé)制度，并不是情事變更原則的依據(jù)。

　�、�1994年由國(guó)際統(tǒng)一私法協(xié)會(huì)編撰、20xx年做了大的修訂的《國(guó)際商事合同通則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通則》）第6.2.1條～6.2.3條規(guī)定了艱難條款。根據(jù)《通則》第6.2.1條～6.2.3條的規(guī)定，如果履約使一方當(dāng)事人變得負(fù)擔(dān)加重，在艱難情形下該當(dāng)事人可以向人民法院提出申請(qǐng)變更合同或解除合同。艱難情形（hardship）是指由于一方當(dāng)事人履行成本增加，或由于一方當(dāng)事人所獲履約價(jià)值減少，而發(fā)生了根本改變合同雙方均衡的事件，并且，該事件在訂立合同后發(fā)生或?yàn)椴焕�一方�?dāng)事人所知；在訂立合同時(shí)，不利一方當(dāng)事人沒(méi)有理由考慮到該事件；事件非受不利一方當(dāng)事人所能控制，且事件的風(fēng)險(xiǎn)不由不利一方當(dāng)事人承擔(dān)�？梢�(jiàn)，《通則》所規(guī)定的艱難條款是情事變更原則在私法領(lǐng)域內(nèi)的國(guó)際法淵源。

　　2.《國(guó)際商事合同通則》的適用

　　(1)我國(guó)是國(guó)際統(tǒng)一私法協(xié)會(huì)成員國(guó)，派員參與了《通則》的起草，并已批準(zhǔn)加入《通則》。依據(jù)我國(guó)《民法通則》第142條的規(guī)定，我國(guó)應(yīng)自覺(jué)遵守《通則》。根據(jù)《通則》的規(guī)定，雙方當(dāng)事人約定其合同由《通則》管轄時(shí)，應(yīng)當(dāng)適用《通則》；雙方當(dāng)事人約定其合同由“法律的一般原則”，“商人法”或類(lèi)似法律管轄時(shí)，應(yīng)當(dāng)適用《通則》；雙方當(dāng)事人未選擇任何法律管轄其合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)適用《通則》；當(dāng)適用法對(duì)發(fā)生的問(wèn)題不能提供解決問(wèn)題的有關(guān)規(guī)則時(shí)，《通則》可以提供解決問(wèn)題的方法；《通則》可用于解釋或補(bǔ)充國(guó)際統(tǒng)一法的文件。因此，《國(guó)際商事合同通則》既可以被稱(chēng)為示范法、統(tǒng)一規(guī)則，也可被稱(chēng)為國(guó)際慣例。從實(shí)用的角度看，一國(guó)在制定或修訂合同法時(shí)可以把它作為示范法，參考、借鑒其條文；合同當(dāng)事人可以選擇它作為合同的準(zhǔn)據(jù)法（適用法），作為解釋合同、補(bǔ)充合同、處理合同糾紛的法律依據(jù)。此外，當(dāng)合同的適用法律不足以解決合同糾紛所涉及的問(wèn)題時(shí)，法院或仲裁庭可以把它的相關(guān)條文視為法律的一般原則或商人習(xí)慣法，作為解決問(wèn)題的依據(jù)，起到對(duì)當(dāng)事人的意思自治以及適用法律的補(bǔ)充作用。由于我國(guó)《合同法》和《公約》中都沒(méi)有規(guī)定情勢(shì)變更原則，因此在我國(guó)的涉外合同關(guān)系中，經(jīng)常會(huì)適用《通則》中的情事變更原則解決問(wèn)題。

　　(2)《通則》和《公約》一樣，是任意性規(guī)范。根據(jù)《通則》的規(guī)定，除《通則》另有規(guī)定外，雙方當(dāng)事人可以排除適用《通則》，或部分排除或修改《通則》任何條款的效力。與此同時(shí)，大多數(shù)國(guó)家的法律都強(qiáng)調(diào)情事變更原則具有補(bǔ)充性，也就是說(shuō)作為一種在當(dāng)事人自由約定之外對(duì)合同關(guān)系進(jìn)行干預(yù)的措施，情事變更原則的適用不能在本質(zhì)上違背當(dāng)事人的自由約定。也就是說(shuō)，如果當(dāng)事人已經(jīng)對(duì)有關(guān)情況的發(fā)生及其處理方法做了明確約定，就不能適用情事變更原則得出相反或不同的結(jié)論。因此，在涉外貨物買(mǎi)賣(mài)合同中采用固定價(jià)格方法作價(jià)時(shí)，當(dāng)事人實(shí)際上已經(jīng)用約定的方式排除了情事變更原則的適用。

　　綜上所述，在適用中國(guó)法律的'情況下，采用固定價(jià)格作價(jià)的涉外貨物買(mǎi)賣(mài)合同在履行過(guò)程中，如遇不可抗力或情事變更，當(dāng)事人均不能變更合同的價(jià)格。

　　參考文獻(xiàn):

　　[1]李雁:情事變更原則初探[J].云南大學(xué)學(xué)報(bào)（法學(xué)版），20xx（03）

　　[2]朱廣東:情事變更原則國(guó)際法淵源辨析——兼論《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物銷(xiāo)售合同公約》第79條的性質(zhì)[J].齊齊哈爾大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版)，20xx（05）

　　[3]賈建華闞宏:新編國(guó)際貿(mào)易理論與實(shí)務(wù)[M].對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社，20xx年1月

買(mǎi)賣(mài)合同論文4

　　最高人民法院于20xx年5月7日公布，6月1日起施行的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，對(duì)房地產(chǎn)交易中發(fā)生糾紛較多的一些問(wèn)題如何具體適用法律作了較為明確具體的規(guī)定。針對(duì)消費(fèi)者的合法權(quán)益，人民法院應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)一步為其保護(hù)合法權(quán)益，已成為近年來(lái)日益關(guān)切的話(huà)題，該司法解釋的第八條、第九條第一次明確適用懲罰性賠償責(zé)任，從而結(jié)束了長(zhǎng)期困擾司法實(shí)踐和民法理論的商品欺詐等糾紛如何處理的爭(zhēng)論，確保各級(jí)人民法院的審理做到法制統(tǒng)一適用。

　　商品房一個(gè)是預(yù)售，一個(gè)是現(xiàn)售。這里面有幾點(diǎn)比較重要，第一個(gè)就是涉及到《合同法》第286條司法解釋出臺(tái)以后對(duì)于銷(xiāo)售合同所產(chǎn)生的影響，就是說(shuō)建筑工程的承包方依法行使優(yōu)先權(quán)對(duì)開(kāi)發(fā)商就會(huì)形成很大的影響，房子至少是三層抵押，就是你的房子是在建工程給了施工企業(yè)的抵押權(quán)，然后開(kāi)發(fā)商又拿這個(gè)工程去銀行去抵押貸款，第三個(gè)人就是買(mǎi)房人拿房子做抵押貸款。所以假如說(shuō)是商品預(yù)售房，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商欠了施工企業(yè)錢(qián)，施工企業(yè)去法院打官司，把這個(gè)建筑工程賣(mài)了，然后把錢(qián)給施工企業(yè)，那我買(mǎi)房人怎么辦？我已經(jīng)和開(kāi)發(fā)商簽了合同了，這個(gè)商品房銷(xiāo)售合同肯定不能履行，就是說(shuō)我買(mǎi)房人可以認(rèn)定銷(xiāo)售方構(gòu)成欺詐，要求解除合同并賠償其損失。

　　第二個(gè)問(wèn)題是涉及到抵押。假如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在建或者建成的商品房事先抵押出去了，但在與買(mǎi)房人簽合同的時(shí)候，隱瞞了該房屋已予以抵押的事實(shí)，或者是商品房銷(xiāo)售合同訂立以后未辦理登記備案，銷(xiāo)售方也未告訴購(gòu)買(mǎi)方房屋已抵押出去，最后購(gòu)買(mǎi)方的權(quán)利沒(méi)辦法實(shí)現(xiàn)的話(huà)，可以要求銷(xiāo)售方予以雙倍賠償。

　　第三個(gè)就是買(mǎi)房人也是靠買(mǎi)的房子抵押出去來(lái)買(mǎi)房。這個(gè)商品房銷(xiāo)售合同，假如說(shuō)開(kāi)發(fā)商有一方要求確認(rèn)這個(gè)商品房銷(xiāo)售合同無(wú)效或者要求解除合同，人民法院應(yīng)當(dāng)通知銀行作為第三人參加訴訟。那買(mǎi)房人跟開(kāi)發(fā)商本身簽訂的商品房銷(xiāo)售合同，然后又是以所買(mǎi)的房子自己抵押貸款來(lái)支付該款，那么法院也應(yīng)當(dāng)通知銀行作為第三人參加訴訟。

　　第四個(gè)就是對(duì)于辦理房屋產(chǎn)權(quán)證至今沒(méi)有作出明確的規(guī)定，現(xiàn)在很多買(mǎi)房人都是買(mǎi)了房屋后辦不成房產(chǎn)證，原因就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不給資料。假如因?yàn)殇N(xiāo)售方的原因，購(gòu)買(mǎi)方不能按照商品房銷(xiāo)售合同約定的期限辦理房屋產(chǎn)權(quán)證或者在預(yù)售商品房90天內(nèi)，購(gòu)買(mǎi)方還不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，銷(xiāo)售方是否要承擔(dān)違約責(zé)任。

　　根據(jù)以上在審判中所遇到的問(wèn)題，依據(jù)最高司法解釋?zhuān)�筆者根據(jù)審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)從以下幾個(gè)方面予以解決：

　　一、銷(xiāo)售廣告應(yīng)當(dāng)作為合同內(nèi)容，買(mǎi)房人應(yīng)提供相關(guān)資料

　　《解釋》明確規(guī)定，商品房的銷(xiāo)售廣告和圖片資料為要約邀請(qǐng)，只要具備以下條件，就應(yīng)當(dāng)視為要約：1、對(duì)商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明與允諾；2、此說(shuō)明和允諾應(yīng)當(dāng)具體確定；3、對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響。

　　對(duì)符合上述條件說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，即應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　目前開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售廣告或圖片資料95%以上都在不顯眼的角落，有一行意思大概相同的小字，“本廣告的最終解釋權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有，相關(guān)數(shù)據(jù)以政府最終批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)”，依據(jù)法律規(guī)定，此格式性善告并不能免除開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信責(zé)任，只要其圖片的內(nèi)容符合解釋中所規(guī)定的要約條件，開(kāi)發(fā)商違反時(shí)，仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　二、因雙方意思不一致導(dǎo)致簽約失敗，買(mǎi)房人交納的定金應(yīng)如數(shù)退還按《解釋》的規(guī)定，將簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同前所交付的定金作為立約定金。如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。但因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金如數(shù)返還買(mǎi)受人，這樣有利于充分地保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。

　　買(mǎi)房時(shí)常見(jiàn)的情況是雙方均有誠(chéng)意簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，基于誠(chéng)實(shí)信用原則進(jìn)行公正談判，但因?qū)�合同的某些條款意見(jiàn)不一致，最終導(dǎo)致簽約失敗。對(duì)于這種情況，不能歸責(zé)于當(dāng)事人的任何一方，此時(shí)出賣(mài)人不得以任何借口及理由占有定金，應(yīng)當(dāng)將定金如數(shù)返還買(mǎi)受人。

　　三、房屋質(zhì)量不合格消費(fèi)者可要求退房和要求開(kāi)發(fā)商予以賠償《解釋》明確規(guī)定因房屋質(zhì)量不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，法院應(yīng)予支持，開(kāi)發(fā)商交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者無(wú)合同期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其它損失由出賣(mài)人承擔(dān)。

　　這里，應(yīng)當(dāng)注意的是，在法院審理中，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)提供自己自行或者委托他人修復(fù)的證據(jù)，以及出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的證據(jù)。

　　四、開(kāi)發(fā)商惡意欺詐，買(mǎi)受人可獲得雙倍賠償

　　《解釋》明確規(guī)定，具有下列情況之一者買(mǎi)房人可要求雙倍賠償。

　　1、商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；2、商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人；3、出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；4、出賣(mài)人訂立商品房預(yù)售合同時(shí)，故意隱瞞所出售的房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；5、出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。具備上述五種情形之一的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同，返還已付購(gòu)房款及利息，賠償所造成損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)惡意違約和欺詐，損害買(mǎi)受人權(quán)益的事件屢有發(fā)生，按《解釋》的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商將為此承擔(dān)賠償責(zé)任最高不超過(guò)已付購(gòu)買(mǎi)房屋款的一倍，這一規(guī)定，將極好地遏制和制裁惡意違約，欺詐等嚴(yán)重?fù)p害市場(chǎng)交易安全的行為。

　　五、不能如期取得房產(chǎn)證可要求出賣(mài)人予以賠償

　　《解釋》規(guī)定由于出賣(mài)人的原因，在一定期限內(nèi)，買(mǎi)受人不能如期辦理房產(chǎn)證，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理所有權(quán)登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同和賠償損失。

　　因開(kāi)發(fā)商的原因不能如期辦理房產(chǎn)證引發(fā)的糾紛屢見(jiàn)不鮮，如利用集體所有土地開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，未經(jīng)立項(xiàng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，未取得規(guī)劃審批的項(xiàng)目，沒(méi)有銷(xiāo)售許可證的房屋，未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的項(xiàng)目，土地或房屋未解除抵押的，開(kāi)發(fā)商未繳納相關(guān)稅費(fèi)等。在這些情況下，買(mǎi)受人都不能辦理房產(chǎn)證。當(dāng)然，不能如期辦理房產(chǎn)證，還可能有其它一些原因，這有待于進(jìn)一步探討，以便合理解決。

　　但是要想解除合同或者獲得賠償，必須注意以下幾點(diǎn)：第一，買(mǎi)受人不能任何過(guò)錯(cuò)，應(yīng)及時(shí)將辦理產(chǎn)權(quán)證要求的證件先進(jìn)提供給開(kāi)發(fā)商，并且讓其簽收，注明收到日期，以分清責(zé)任；第二，根據(jù)《合同法》第15條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定，應(yīng)及時(shí)向有關(guān)部門(mén)查詢(xún)開(kāi)發(fā)商是否按照合同約定或法律規(guī)定履行了“產(chǎn)權(quán)登記備案”的義務(wù)；第三，如果涉及土地等被抵押，向有關(guān)部門(mén)查詢(xún)抵押，是否已經(jīng)解除。

　　六、開(kāi)發(fā)商“交鑰匙”就算房屋交付使用

　　《解釋》明確規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移、占有，即“交鑰匙”應(yīng)視為對(duì)該房屋的交付使用，但如果當(dāng)事人在合同中明確約定了房屋的交付使用，不僅是轉(zhuǎn)移占有，而且要同時(shí)轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的，從其約定。

　　關(guān)于房屋的交付使用，買(mǎi)賣(mài)雙方的理解不一致，出賣(mài)人通常認(rèn)為“交鑰匙”即是房屋交付使用，而買(mǎi)受人則往往認(rèn)為，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移才是房屋的交付使用，由此引發(fā)的糾紛不斷。

　　《解釋》有了明確規(guī)定，對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)都很重要，有了法律依據(jù)，雙方操作起來(lái)更踏實(shí)。

　　七、商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能輕易被認(rèn)定為無(wú)效合同

　　《解釋》對(duì)一些具體情形下商品房預(yù)售合同的效力作了規(guī)定，如出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效；但是在起訴前開(kāi)發(fā)商取得商品房預(yù)售合同證明的，可以認(rèn)定有效。當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定，辦理登記

　　備案手續(xù)為由請(qǐng)求合同無(wú)效的，不予支持等。

　　《解釋》的這些內(nèi)容從立法本意上不輕易將商品買(mǎi)賣(mài)合同確認(rèn)無(wú)效，從而有利于交易關(guān)系的穩(wěn)定和當(dāng)事人合法權(quán)益的保護(hù)，也有利于商品房市場(chǎng)的健康發(fā)展。

　　八、支持拆遷戶(hù)優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房

　　拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋，對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的應(yīng)予支持。

　　此規(guī)定體現(xiàn)了被拆遷人合法權(quán)益的保護(hù)，即法院支持被拆遷人優(yōu)先取得補(bǔ)償安排房屋，如果被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，無(wú)法取得房屋的拆遷戶(hù)可以請(qǐng)求解除合同，返還已付購(gòu)房款及利息，賠償損失并可以請(qǐng)求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

　　我國(guó)傳統(tǒng)上，不法行為所導(dǎo)致的損害賠償，以被害人蒙受的損失為限，即損害賠償不能超過(guò)實(shí)際所受的損失�！逗贤�法》第一百一十三條關(guān)于欺詐適用消法的規(guī)定，突破了傳統(tǒng)民法理論中合同賠償責(zé)任只在于填補(bǔ)損失，而不在于懲罰的觀念。司法解釋的出發(fā)，是否意味著對(duì)消法第四十九條的直接適用呢？最高法院副院長(zhǎng)已明確地予以否定問(wèn)答，兩者在適用前提和結(jié)果上有區(qū)別，消法的適用前提是欺詐，而司法解釋規(guī)定了五種情形；在結(jié)果上，消法的標(biāo)準(zhǔn)是“雙倍”，而司法解釋是“不超過(guò)已付購(gòu)房款的一倍”。這一條款給予了承辦人在個(gè)案中把握出賣(mài)人的情節(jié)斟酬衡量賠償數(shù)額的空間，不是機(jī)械地一律適用“一倍”的標(biāo)準(zhǔn)。

　　懲罰性賠償責(zé)任時(shí)適用，在司法上產(chǎn)生多種優(yōu)勢(shì)。它一方面保護(hù)了受害方的合法權(quán)益，而且額外的賠償給予其相應(yīng)程度的獎(jiǎng)勵(lì)；另一方面使加害者受到應(yīng)有的懲罰，還可以阻止將來(lái)出現(xiàn)同樣的違法行為，該制度代表了法律的前進(jìn)方向。即便如此，懲罰性賠償責(zé)任有無(wú)限制的必要呢？答案是肯定的，它是把雙刃劍.因?yàn)槊绹?guó)實(shí)際陪審制，民眾的感情或偏見(jiàn)很難通過(guò)陪審團(tuán)帶入審判中，懲罰性賠償會(huì)帶來(lái)諸多不利因素，因此許多州規(guī)定不僅適用于一定范圍的案件。立法者力圖通過(guò)規(guī)定適用懲罰性賠償?shù)南拗茥l件和將賠償數(shù)額控制在合理的范圍以?xún)?nèi)，使懲罰性賠償?shù)牟焕�因素得到有效的調(diào)控。

　　另一方面是說(shuō)商品房的所有權(quán)轉(zhuǎn)移消費(fèi)者的時(shí)候，承包人的優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗消費(fèi)者的問(wèn)題。我們大家都會(huì)知道，擔(dān)保物權(quán)按照目前的情況來(lái)講是跟物的所有權(quán)的變更沒(méi)有關(guān)系的。這是因?yàn)槲覀兏鶕?jù)《合同法》第286條規(guī)定承包人的優(yōu)先受償權(quán)是先于工程折價(jià)的價(jià)款，就是說(shuō)當(dāng)商品房所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的時(shí)候，就存在一個(gè)承包人的優(yōu)先受償權(quán)是否存在的問(wèn)題。由于商品房是作為居住使用的情況下，對(duì)于消費(fèi)者的特殊保護(hù)就是我們所有的工作當(dāng)中一項(xiàng)不可缺少的原則，也就是說(shuō)任何一項(xiàng)工作即正當(dāng)有利于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的需要，我們所有的工作恐怕也包括建設(shè)行為，法院的審判行為不可能不考慮到社會(huì)秩序問(wèn)題的需要。

　　我國(guó)的法律及其司法解釋在參考外國(guó)立法和實(shí)踐的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，具體而詳細(xì)地規(guī)定了各項(xiàng)基本原則，以在于充分地保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，既保護(hù)了作為弱勢(shì)群體的消費(fèi)者，又使不良開(kāi)發(fā)商受到了應(yīng)有的懲罰，從而在受害人和不良房產(chǎn)商之間得到有效平衡，使懲罰性賠償制度與買(mǎi)受人利益控制在一個(gè)合理限度內(nèi)，無(wú)疑會(huì)促進(jìn)社會(huì)誠(chéng)信和房地產(chǎn)市場(chǎng)的相對(duì)健康發(fā)展。

買(mǎi)賣(mài)合同論文5

　　近幾年來(lái)隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)升溫，房地產(chǎn)交易的大幅度增加，與之相關(guān)的合同糾紛也日益增多。而其中大部分糾紛多因開(kāi)發(fā)商欺詐或者房屋質(zhì)量不合格所致，更兼在交易過(guò)程中購(gòu)房者往往處于弱勢(shì)一方，開(kāi)發(fā)商多利用其于資金和信息優(yōu)勢(shì)規(guī)避法律責(zé)任，致使中小購(gòu)房者難以維護(hù)自己的合法權(quán)利。為了有效解決上述問(wèn)題，更好的保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益，最高人民法院于二00三的四月二十八日下發(fā)了《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（下稱(chēng)“司法解釋”），該司法解釋第八條、第九條中，把“懲罰性賠償原則”引入到了商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的處理之中來(lái)，另外在該《司法解釋》第十四條也對(duì)該懲罰性賠償作出了規(guī)定。對(duì)出賣(mài)人嚴(yán)重違反誠(chéng)實(shí)信用原則、損害買(mǎi)受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定“可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”。該懲罰性賠償?shù)囊?guī)定為人民法院審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同及保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益提供了有力的保障，但由于懲罰性賠償制度與補(bǔ)償性賠償制度無(wú)論于功能，性質(zhì)還是適用上均有較大差異，因此在司法實(shí)踐中，出現(xiàn)了大量與之相關(guān)的問(wèn)題，如懲罰性賠償?shù)倪m用范圍，其與實(shí)際損害之間的關(guān)系以及其數(shù)額大小的確定等等，下面筆者將一一加以分別論述。

　　一、懲罰性賠償簡(jiǎn)述

　　懲罰性賠償又被稱(chēng)為“示范性賠償”或者“報(bào)復(fù)性賠償”，“就是行為人惡意實(shí)施該行為，或?qū)π袨橛兄卮筮^(guò)失時(shí)，以對(duì)行為人實(shí)施懲罰和追求一般抑制效果為目的，法院在判令行為人支付通常賠償金的同時(shí)，還可以判令行為人支付高于受害人實(shí)際損失的賠償金�！� 我國(guó)懲罰性損害賠償制度的建立是以《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條所確立的雙倍賠償原則為標(biāo)志的。該制度主要在美國(guó)法中采用，但是其影響力已超越國(guó)界而在全世界產(chǎn)生了一定影響，一般認(rèn)為在民事賠償責(zé)任是補(bǔ)償性的而非懲罰性的，懲罰是公權(quán)力行為，其行為的實(shí)行者和懲罰性賠償?shù)睦�益均歸于同一主體，而民事主體地位平等，任何人無(wú)權(quán)對(duì)他人實(shí)施懲罰，而只能就實(shí)際損害向他人提出補(bǔ)償請(qǐng)求。但是補(bǔ)償性原則對(duì)于防范惡意的民事活動(dòng)卻力不從心。而惡意的民事行為不僅侵害了個(gè)人利益，也破壞了社會(huì)賴(lài)以生存的交易秩序。為了減少糾紛和損害的發(fā)生，民事責(zé)任領(lǐng)域出現(xiàn)了具有制裁和預(yù)防功能的懲罰性賠償制度。

　　懲罰性賠償具有如下功能：

　　1. 賠償功能

　　懲罰性賠償并不是獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán)，必須依附于補(bǔ)償性的損害賠償。這就是說(shuō)必須具備構(gòu)成補(bǔ)償性賠償?shù)囊�件，才能夠�?qǐng)求懲罰性賠償。如果行為人沒(méi)有給受害人造成任何損害，則受害人不可以請(qǐng)求懲罰性賠償。加害人的不法行為可能給受害人造成財(cái)產(chǎn)損失、精神痛苦或人身傷害。就這些損害的救濟(jì)而言，懲罰性賠償可以發(fā)揮一定的功能。第一，補(bǔ)償性賠償對(duì)精神損害并不能提供充分的補(bǔ)救。精神損害的基本特點(diǎn)在于無(wú)法以金錢(qián)價(jià)額予以計(jì)算，只能考慮到各種參考系數(shù)而很難確定一個(gè)明確的標(biāo)準(zhǔn)，因此在許多情況下采用懲罰性賠償來(lái)替代精神損害賠償是必要的。第二，受害人提起訴訟以后所支付的各種費(fèi)用，特別是與訴訟有關(guān)的費(fèi)用，只有通過(guò)懲罰性賠償才能補(bǔ)救。很多學(xué)者認(rèn)為，懲罰性賠償適用的目的就是為了使原告遭受的損失獲得完全的全部的補(bǔ)償。

　　2. 制裁功能

　　懲罰性賠償主要是針對(duì)那些具有不法性和道德上的應(yīng)受譴責(zé)性的行為而適用的，即適用懲罰性賠償是因?yàn)樾袨槿司哂袊?yán)重的過(guò)錯(cuò)并應(yīng)當(dāng)受到懲罰 ，過(guò)錯(cuò)是懲罰性賠償?shù)淖钪匾�根�?jù)。就這點(diǎn)而言是懲罰性賠償和補(bǔ)償性賠償最大的區(qū)別點(diǎn)，補(bǔ)償性賠償不具備制裁功能，其以損害填補(bǔ)為原則，盡管補(bǔ)償性賠償在一定程度上是對(duì)加害人的一種經(jīng)濟(jì)制裁，但是這種制裁的效果并不十分明顯，而懲罰性賠償卻具有極強(qiáng)的制裁性，其通過(guò)強(qiáng)加給不法加害人更重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)來(lái)制裁該不法行為。

　　但須注意，懲罰性賠償又不同于行政制裁方式，因?yàn)樗�畢竟屬民事�?zé)任而不是行政責(zé)任的范疇。懲罰性賠償制度只是給予受害人一種得到補(bǔ)救的權(quán)力，而沒(méi)有給予其處罰他人的權(quán)力。受害人是否應(yīng)當(dāng)獲得賠償以及獲得多大范圍的賠償，都應(yīng)由法院來(lái)最終作出決定。

　　3. 預(yù)防功能

　　一般認(rèn)為：預(yù)防是對(duì)懲罰性賠償合理性的解釋。因?yàn)檠a(bǔ)償性賠償很難發(fā)揮預(yù)防的作用，預(yù)防包括兩個(gè)方面，一是一般預(yù)防，二是特別預(yù)防，一般預(yù)防是指對(duì)社會(huì)大眾所能起到的預(yù)防作用，而特別預(yù)防則僅僅只是針對(duì)加害人本身而言的，懲罰性賠償通過(guò)對(duì)加害人施以大大高出受害人損失的賠償而為社會(huì)大眾樹(shù)立一個(gè)“樣板”并通過(guò)這種方式預(yù)防該類(lèi)行為再次發(fā)生，因此懲罰性賠償有時(shí)又被稱(chēng)為“示范性賠償” .這就概括了懲罰性賠償?shù)膬身?xiàng)重要功能：制裁和預(yù)防，就其兩者來(lái)看，制裁性功能只是手段，而預(yù)防性功能才是真正的目的。

　　另一個(gè)方面，懲罰性賠償通過(guò)判令加害人承擔(dān)巨額的賠償，而使受害人從中受到巨大利益，以消減受害人因?yàn)槠浔粨p害行為難以被證明或者即使證明了但數(shù)額不大而致使被害人因此無(wú)法獲得賠償或勝訴的考慮。

　　二、懲罰性賠償和補(bǔ)償性賠償關(guān)系分析

　　關(guān)于懲罰性賠償和補(bǔ)償性賠償之間的關(guān)系一直是學(xué)術(shù)界爭(zhēng)論的焦點(diǎn)之一，于此有兩種截然不同觀點(diǎn)存在，一種認(rèn)為懲罰性賠償需以補(bǔ)償性賠償為基礎(chǔ)，即懲罰性賠償以補(bǔ)償性賠償為前提，受害人不能單獨(dú)提出懲罰性賠償?shù)恼?qǐng)求，而且只有在補(bǔ)償性賠償成立的條件下，懲罰性賠償才能被適用，同時(shí)懲罰性賠償?shù)臄?shù)額也和補(bǔ)償性賠償?shù)臄?shù)額相關(guān)，懲罰性賠償?shù)臄?shù)額不能超出補(bǔ)償性賠償數(shù)額太多，并需以補(bǔ)償性賠償數(shù)額為基數(shù)來(lái)確定懲罰性賠償?shù)淖罱K數(shù)額。而相反的觀點(diǎn)則認(rèn)為，懲罰性賠償為一項(xiàng)獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán)，其不以補(bǔ)償性賠償為前提，同時(shí)懲罰性賠償?shù)臄?shù)額與補(bǔ)償性賠償沒(méi)有太大的聯(lián)系，因?yàn)檠a(bǔ)償性賠償是基于受害人的損失而提起的一種賠償制度，而懲罰性賠償卻是因?yàn)榧雍θ诵袨榈倪`法性而引起的另一種賠償制度，兩者并不存在必然的聯(lián)系。

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條、第九條對(duì)此做出相關(guān)規(guī)定，即買(mǎi)受人除可以“請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任�！庇纱丝梢�(jiàn)，我國(guó)相關(guān)立法對(duì)此持第一種觀點(diǎn)，即懲罰性賠償必須以補(bǔ)償性賠償為基礎(chǔ)，而不能單獨(dú)提出懲罰性賠償，受害人在提出懲罰性賠償?shù)恼?qǐng)求時(shí)必須一并提出相關(guān)的補(bǔ)償性賠償請(qǐng)求，而法院在審理此類(lèi)案件是首先應(yīng)該考慮的是補(bǔ)償性賠償是否成立，如補(bǔ)償性賠償不能成立，即便是出賣(mài)人在售房過(guò)程中存在著不法行為，仍不能要求出賣(mài)人承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任，另外一方面，法院在作出懲罰性賠償?shù)臎Q定時(shí)，對(duì)賠償?shù)臄?shù)額亦要求以補(bǔ)償性賠償?shù)臄?shù)額為參考基數(shù)來(lái)確定，而不能以出買(mǎi)人行為危害性大小來(lái)確定

　　三、懲罰性賠償數(shù)額的確定

　　前文已經(jīng)述及，懲罰性賠償數(shù)額的確定需以補(bǔ)償性賠償數(shù)額為基數(shù)，這是于懲罰性賠償制度在司法實(shí)踐中的重點(diǎn)，也是一個(gè)難點(diǎn)之一，因懲罰性賠償系由加害人對(duì)國(guó)家的所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，而非當(dāng)事人之間的約定，因此懲罰性賠償不能如同補(bǔ)償性賠償一般由當(dāng)事人加以約定，而只能由

　　法律規(guī)定，而最高人民法院的司法解釋中對(duì)懲罰性賠償?shù)臄?shù)額作出了上限規(guī)定，即“不超過(guò)已購(gòu)房款一倍”，以防止濫用自由裁量權(quán)，作出高額賠償，但在司法實(shí)踐中此賠償數(shù)額仍難以確定，對(duì)此有兩種觀點(diǎn)，一認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照所謂“比例原則”來(lái)確定懲罰性賠償數(shù)額，即懲罰性賠償?shù)臄?shù)額應(yīng)該和補(bǔ)償性賠償?shù)臄?shù)額保持某種合理的比例關(guān)系，而不得超出該補(bǔ)償性賠償?shù)臄?shù)額太多。而另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為懲罰性賠償本就因加害人的行為而作出，因而無(wú)須顧及受害人的實(shí)際損害或者加害人補(bǔ)償賠償責(zé)任的大小，該懲罰性賠償數(shù)額的大小應(yīng)以加害人行為的主觀惡性及其過(guò)錯(cuò)程度來(lái)確定。

　　筆者認(rèn)為在司法實(shí)踐中，懲罰性賠償數(shù)額的確定應(yīng)考慮多種因素，而不能簡(jiǎn)單的通過(guò)所謂“比例原則”或單純只考慮加害人行為的過(guò)錯(cuò)程度來(lái)加以解決，因?yàn)樯鐣?huì)生活的無(wú)限復(fù)雜決定了無(wú)法通過(guò)簡(jiǎn)單的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量，而應(yīng)該從上述兩方面加以綜合考量。首先要重視補(bǔ)償性賠償數(shù)額，這是懲罰性賠償數(shù)額確定一個(gè)重要的參考標(biāo)準(zhǔn)，其次也要考慮到出賣(mài)人行為的主觀惡性及其過(guò)錯(cuò)程度，如出賣(mài)人給買(mǎi)受人造成的損失并不大，但其欺詐行為較為惡劣，則可考慮由其承擔(dān)造成買(mǎi)受人損失幾倍的賠償責(zé)任（在所購(gòu)房款一倍內(nèi)），或者如因出賣(mài)人行為給買(mǎi)受人造成了較大損失，但買(mǎi)受人的損失并不是 主要由于出賣(mài)人的過(guò)錯(cuò)所造成，則出賣(mài)人承當(dāng)?shù)膽土P性賠償責(zé)任就應(yīng)小于買(mǎi)受人所受損失。

　　但需特別注意的一點(diǎn)是，該懲罰性賠償數(shù)額的確定應(yīng)以補(bǔ)償性賠償?shù)臄?shù)額為參數(shù)，而不能完全不考慮該數(shù)量。

　　四、懲罰性賠償?shù)倪m用范圍

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》中對(duì)懲罰性賠償?shù)倪m用范圍作出規(guī)定，根據(jù)該司法解釋?zhuān)�適用懲罰

　　性賠償?shù)那樾伟�括以下五種：

　�。ㄒ唬┥唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；

　�。ǘ�）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。

　�。ㄈ�）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

　�。ㄋ模┕室怆[瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

　�。ㄎ澹┕室怆[瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

　　司法解釋雖然對(duì)懲罰性賠償?shù)倪m用范圍作出了相應(yīng)的規(guī)定，但有以下幾點(diǎn)仍需說(shuō)明

　　1.懲罰性賠償?shù)奈宸N情形為法定情形，不允許當(dāng)事人以約定變更或排除。

　　前文所述，懲罰性賠償并非當(dāng)事人之間所承擔(dān)之責(zé)任，而系加害人因其加害行為向國(guó)家所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，因此該種責(zé)任的種類(lèi)和范圍均不能由當(dāng)事人加以約定，而只能由法律規(guī)定，而且此種規(guī)定系民法中的強(qiáng)行性規(guī)定，而不能因當(dāng)事人之間的約定而以更改或排除。

　　2.此五種情形中加害人或出賣(mài)人須以故意為要件而排除出賣(mài)人因脅迫或過(guò)失所為行為。

　　懲罰性賠償制度最初僅適用于因侵權(quán)行為人的惡意行為而對(duì)受害人造成嚴(yán)重?fù)p失，但不構(gòu)成犯罪的情形，因此早期的懲罰性賠償制度僅適用于侵權(quán)領(lǐng)域。隨著時(shí)代的發(fā)展，該制度亦被引入到合同領(lǐng)域，但其在合同法領(lǐng)域仍只適用合同責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任相競(jìng)合的部分，因此加害人的主觀過(guò)錯(cuò)一直是懲罰性賠償?shù)囊粋�(gè)重要構(gòu)成要件，因?yàn)樵撝贫缺旧砭褪轻槍?duì)加害人的惡性行為而產(chǎn)生的，一般只有那些主觀狀態(tài)惡劣，具有惡意以及不顧及他人人身，財(cái)產(chǎn)安全的行為才適用懲罰性賠償。

　　而我國(guó)現(xiàn)行的合同法所建立的卻是以嚴(yán)格責(zé)任一般原則，而過(guò)錯(cuò)責(zé)任為特殊原則的違約責(zé)任制度，在這種歸責(zé)責(zé)任制度下，當(dāng)事人違約并不以有過(guò)錯(cuò)為構(gòu)成要件，因此也就可能出現(xiàn)當(dāng)事人的行為違反了合同約定，應(yīng)承擔(dān)合同責(zé)任，但其行為卻不具有可非難性，即不能施以懲罰性賠償?shù)那樾�。如司法解釋第八條規(guī)定的兩類(lèi)情形，一屋二賣(mài)和房屋買(mǎi)賣(mài)后又抵押的行為，司法解釋僅僅就這些行為作出說(shuō)明，但對(duì)行為人的主觀狀態(tài)卻沒(méi)有作出規(guī)定。如行為人系出于過(guò)失或被脅迫而為，則適用懲罰性賠償實(shí)有失公允，因此筆者認(rèn)為商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛中的懲罰性賠償責(zé)任制度應(yīng)具備以下幾個(gè)構(gòu)成要件：

　　（1）違約行為

　　即商品房買(mǎi)賣(mài)合同一方當(dāng)事人違反合同或者不完全履行合同，這是懲罰性賠償構(gòu)成的客觀要件，亦是其事實(shí)基礎(chǔ)。

　　（2）故意

　　即一方當(dāng)事人不適當(dāng)履行合同是出于故意，由此排除過(guò)失行為，故意包括間接故意和直接故意，筆者認(rèn)為司法解釋所列行為多為直接故意行為，但不排除間接故意的可能，因此行為人的主觀要件應(yīng)是故意。

　　（3）損害事實(shí)

　　懲罰性賠償責(zé)任成立須以損害事實(shí)為前提，如無(wú)損害事實(shí)，則無(wú)法產(chǎn)生補(bǔ)償性賠償，無(wú)補(bǔ)償性賠償，則懲罰性賠償難以成立，因此損害事實(shí)亦是其構(gòu)成要件之一，當(dāng)然該損害事實(shí)數(shù)量的確認(rèn)和精神損害賠償是否計(jì)入此損害事實(shí)之中還有爭(zhēng)論，（由此亦能影響懲罰性賠償數(shù)額的確定）但并不妨礙損害事實(shí)作為其構(gòu)成要件。

　　（4）因果關(guān)系

　　即一方當(dāng)事人的違約行為和損害事實(shí)之間的因果關(guān)系。

買(mǎi)賣(mài)合同論文6

　　內(nèi)容提要：對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買(mǎi)賣(mài)合同不應(yīng)直接認(rèn)定為無(wú)效，而應(yīng)適用我國(guó)合同法關(guān)于合同有效的規(guī)定或者第51條關(guān)于無(wú)權(quán)處分的規(guī)定。合同因解除條件成就而歸于消滅時(shí)，已付房?jī)r(jià)款的返還、裝修房屋所形成價(jià)值的返還屬于不當(dāng)?shù)美�返還。于此場(chǎng)合，不得適用過(guò)失相抵規(guī)則，除非守約方對(duì)此類(lèi)返還選擇了違約損害賠償?shù)恼?qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。這些返還與違約方應(yīng)承擔(dān)的違約損害賠償并行不悖。

　　關(guān)鍵詞：無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)權(quán)處分解除條件不當(dāng)?shù)美?/p>

　　一、案件事實(shí)概要

　　后來(lái)乙成為A公司的法定代表人，他對(duì)B號(hào)房屋所享有的權(quán)利被讓與給A公司，成為A公司財(cái)產(chǎn)的一部分。但A公司直至20xx年3月都未能按《售房合同書(shū)》給丙辦理B號(hào)房屋所有權(quán)的過(guò)戶(hù)登記，表面原因是A公司一直未取得B號(hào)房屋的所有權(quán)，深層原因是甲違反了她與A公司之間的《賣(mài)房協(xié)議》，私自將B號(hào)房屋的（（房屋所有權(quán)證》領(lǐng)走，并不配合A公司將B號(hào)房屋所有權(quán)過(guò)戶(hù)，致使A公司難以將B號(hào)房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記于丙的名下。原告丙認(rèn)為，兩被告A公司和甲的行為違反了合同，嚴(yán)重侵犯了其合法權(quán)益，故此訴至法院，要求兩被告立即給其辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)；A公司承擔(dān)本案律師費(fèi)以及本案訴訟費(fèi)。

　　一審民事判決認(rèn)為：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。違反法律、行政法規(guī)等強(qiáng)制性規(guī)定簽訂的合同無(wú)效。未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。原告丙與被告A公司在簽訂售房合同書(shū)時(shí)，被告A公司未依法登記領(lǐng)取所售房屋權(quán)屬證書(shū)，且至今被告A公司仍未取得該房屋權(quán)屬證書(shū)，丙明知A公司非產(chǎn)權(quán)人，所購(gòu)房屋未取得權(quán)屬證書(shū)，仍然與A公司簽訂售房合同書(shū)，故雙方簽訂的售房合同書(shū)無(wú)效，對(duì)此，A公司與丙均有過(guò)錯(cuò)。無(wú)效的合同自始沒(méi)有法律約束力，原告要求按售房合同書(shū)，被告賠償其律師費(fèi)之請(qǐng)求，本院不予支持。合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還；雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。丙應(yīng)將所購(gòu)房屋返還A公司，A公司亦應(yīng)將所得房款返還丙。對(duì)丙因此遭受的經(jīng)濟(jì)損失，本案不宜一并處理，丙可另行起訴。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第52條、第56條、第58條，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項(xiàng)之規(guī)定，判決原告丙與被告A公司簽訂的售房合同書(shū)無(wú)效，原告丙將系爭(zhēng)住房騰空交予被告A公司，被告A公司返’還原告丙購(gòu)房款。駁回原告丙其他訴訟請(qǐng)求。

　　一審民事判決所持的基本立場(chǎng)是，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)环駝t，合同無(wú)效。

　　二、評(píng)釋

　�。ㄒ唬╆P(guān)于系爭(zhēng)合同的定性

　　1。關(guān)于《賣(mài)房協(xié)議》的定性

2。關(guān)于《售房合同書(shū)》的定性

　　把第二份買(mǎi)賣(mài)房屋的合同—《售房合同書(shū)》—定性為出賣(mài)他人之物的合同，有以下根據(jù)：

第一，該合同明確約定A公司將原房主甲的B號(hào)房屋賣(mài)給丙；

第二，合同簽訂當(dāng)時(shí)，B號(hào)房屋的所有權(quán)確實(shí)登記在他人的名下，并且，登記名義人與A公司、丙均無(wú)債權(quán)債務(wù)關(guān)系，B號(hào)房屋的所有權(quán)與A公司、丙的權(quán)利之間的關(guān)系過(guò)分遠(yuǎn)隔，按照債的相對(duì)性原則，A公司、丙對(duì)登記名義人沒(méi)有直接的請(qǐng)求權(quán)。

這是第二份房屋買(mǎi)賣(mài)合同不同于第一份房屋買(mǎi)賣(mài)合同的重要之點(diǎn)，所以，筆者把它定性為出賣(mài)他人之物的合同。賦予《賣(mài)房協(xié)議》中的出賣(mài)人甲否認(rèn)《售房合同書(shū)》的權(quán)利，擴(kuò)而廣之，賦予連環(huán)合同中的前手否認(rèn)后手所訂另一買(mǎi)賣(mài)合同的權(quán)利，其弊端是多方面的。

其一，會(huì)使被告之一的甲這個(gè)惡意之人，擴(kuò)而廣之，會(huì)使惡意不履行移轉(zhuǎn)買(mǎi)賣(mài)物所有權(quán)義務(wù)的前手，非但未受到懲罰，反而獲得了較大利益，誠(chéng)為是非顛倒。

其二，意味著連環(huán)合同沒(méi)有法律保障，隨時(shí)可能出現(xiàn)多米諾骨牌效應(yīng)，即，第一個(gè)出賣(mài)人毀約，拒不將其買(mǎi)賣(mài)物的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給第二個(gè)出賣(mài)人，同時(shí)不追認(rèn)第二份買(mǎi)賣(mài)合同，其后的買(mǎi)賣(mài)合同都因而失去效力。這就破壞了正常的交易，談何交易安全？

其三，這不但使原告丙處于受制于惡意之人的極為不利的境地，而且也違反了買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)于移轉(zhuǎn)買(mǎi)賣(mài)物所有權(quán)的本質(zhì)（合同法第130條），縱容了拒不履行移轉(zhuǎn)買(mǎi)賣(mài)物所有權(quán)義務(wù)的惡意出賣(mài)人，還誤將出賣(mài)人（移轉(zhuǎn)買(mǎi)賣(mài)物所有權(quán)的）義務(wù)轉(zhuǎn)換成了抗辯權(quán)、形成權(quán)，違反了民事權(quán)利義務(wù)的配置規(guī)則。

其實(shí)，在有體物場(chǎng)合，所有物與其所有權(quán)常常是可以替代的，〔2〕因而，甲對(duì)B號(hào)房屋的所有權(quán)可以說(shuō)是其與A公司之間《賣(mài)房協(xié)議》的標(biāo)的物，處于A公司的債權(quán)效力的射程內(nèi)，該所有權(quán)對(duì)抗不了A公司的債權(quán)。換言之，甲只有依約移轉(zhuǎn)B號(hào)房屋所有權(quán)的義務(wù)，沒(méi)有據(jù)此影響合同效力的權(quán)利。一言以蔽之，系爭(zhēng)合同的效力不得取決于甲這個(gè)登記名義人是否追認(rèn)。

　�。ǘ�）關(guān)于系爭(zhēng)合同的效力

　　1。法律的適用：特別法優(yōu)先于普通法？新法優(yōu)先于舊法？系爭(zhēng)合同適用城市房地產(chǎn)管理法，還是適用合同法？抑或適用或類(lèi)推適用最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國(guó)合同法若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬�》（以下�?jiǎn)稱(chēng)為法釋【1999」19號(hào)）、《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)為法釋【20xx」7號(hào)）

　　城市房地產(chǎn)管理法專(zhuān)門(mén)規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ǖ?6一45條），包括房屋買(mǎi)賣(mài)。合同法規(guī)定了買(mǎi)賣(mài)合同（第150一166條），適用于各種買(mǎi)賣(mài)合同，包括房屋買(mǎi)賣(mài)合同。專(zhuān)就房屋買(mǎi)賣(mài)來(lái)講，城市房地產(chǎn)管理法第36條至第45條的規(guī)范為特別法，合同法屬于普通法。依據(jù)特別法優(yōu)先于普通法的規(guī)則，系爭(zhēng)案件應(yīng)當(dāng)適用城市房地產(chǎn)管理法，并且是其第37條第6項(xiàng)的規(guī)定。

　　但須看到，城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)只是規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的”房地產(chǎn)“不得轉(zhuǎn)讓”，而未正面規(guī)定轉(zhuǎn)讓了無(wú)產(chǎn)權(quán)證的合同無(wú)效。違反該項(xiàng)規(guī)定的結(jié)果，至少有兩種可能：合同未生效，或者合同無(wú)效。究竟如何解釋?zhuān)�頗費(fèi)思量：一是城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)規(guī)定的立法目的如何，不易查考；二是許多人都認(rèn)為，城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)規(guī)定的所謂“不得轉(zhuǎn)讓”，屬于禁止性規(guī)范，不得違反。從該法制定當(dāng)時(shí)的背景推斷，轉(zhuǎn)讓“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的”房地產(chǎn)，可能就是無(wú)效。時(shí)至今日，仍有相當(dāng)?shù)娜巳绱死斫��？墒牵瑢⑾禒?zhēng)合同適用于城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)的規(guī)定，判決無(wú)效，這如何與合同法、法釋【1999】19號(hào)、法釋【20xx】7號(hào)的規(guī)定相協(xié)調(diào)？

　　眾所周知，與城市房地產(chǎn)管理法相比，合同法的立法指導(dǎo)思想已經(jīng)發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變，不再是像經(jīng)濟(jì)合同法那樣，動(dòng)輒令合同無(wú)效，而是奉行鼓勵(lì)交易原則，盡量承認(rèn)合同的效力，即使是出賣(mài)他人之物，也不再是硬性地令合同無(wú)效，而是由出賣(mài)人承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任（第150條），或者是合同效力待定（第51條），甚至是合同有效下的一般違約責(zé)任（第107條等）。法釋【1999】19號(hào)第4條的規(guī)定，法釋【20xx】7號(hào)第18條、第19條的規(guī)定都表明了這一點(diǎn)。尤其是法釋【20xx】7號(hào)第19條規(guī)定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年的，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持”；以及第18條第1款規(guī)定：“由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日�！边@兩條都明確地告訴我們：房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)，盡管該房屋尚未辦理所有權(quán)登記，合同也有效。當(dāng)然，這些規(guī)定的適用領(lǐng)域限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為出賣(mài)人、標(biāo)的物為尚未建成的或已竣工的新建商品房的買(mǎi)賣(mài)合同（法釋「20xx」7號(hào)第1條），對(duì)于諸如系爭(zhēng)合同等類(lèi)型的合同，最多是類(lèi)推適用。

　　上述立場(chǎng)及觀點(diǎn)的轉(zhuǎn)變，無(wú)論是在理論上還是實(shí)務(wù)上，都是符合發(fā)展趨勢(shì)的。如果這個(gè)結(jié)論是正確的話(huà)，那么，城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)的規(guī)定便已經(jīng)不合時(shí)宜。

　　在這種背景下，貫徹特別法優(yōu)先于普通法，對(duì)系爭(zhēng)案件適用城市房地產(chǎn)管理法，而非合同法及有關(guān)司法解釋?zhuān)�顯然是不適當(dāng)?shù)�。按照注釋民法學(xué)關(guān)于適用法律解決糾紛宜妥當(dāng)?shù)囊�求，�?duì)于系爭(zhēng)案件，應(yīng)當(dāng)適用合同法及法釋【1999】19號(hào)的有關(guān)規(guī)定，而非城市房地產(chǎn)管理法，應(yīng)當(dāng)類(lèi)推適用法釋【20xx】7號(hào)第18條和第19條的規(guī)定，而非固守城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)的思想。如何達(dá)到這一目的，比較理想的路徑是，按照新法優(yōu)先于舊法的規(guī)則，對(duì)于系爭(zhēng)案件，不再適用城市房地產(chǎn)管理法這部“舊法”，而適用合同法、法釋【1999」19號(hào)的有關(guān)規(guī)定這些“新法”，類(lèi)推適用法釋【20xx】7號(hào)第18條和第19條的規(guī)定。依據(jù)這些“新法”認(rèn)定系爭(zhēng)合同有效，從而，出賣(mài)人因其在約定的期限屆滿(mǎn)時(shí)未能移轉(zhuǎn)B號(hào)房屋的所有權(quán)而承擔(dān)違約責(zé)任，買(mǎi)受人有權(quán)請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)此類(lèi)責(zé)任，同時(shí)享有合同解除權(quán)。

　　2。系爭(zhēng)合同效力的認(rèn)定：違反強(qiáng)制性規(guī)范？

　　確定適用合同法解決系爭(zhēng)案件，只是澄清了問(wèn)題的一部分，仍然存在著這樣的疑問(wèn)：對(duì)于系爭(zhēng)合同，是適用合同法第52條關(guān)于無(wú)效的規(guī)定，還是合同法第51條關(guān)于無(wú)權(quán)處分的規(guī)定，抑或合同法關(guān)于合同有效的規(guī)定？

　　一審民事判決書(shū)沒(méi)有適用合同法第51條和關(guān)于合同有效的規(guī)定，而是適用了合同法第52條的規(guī)定，確認(rèn)系爭(zhēng)合同無(wú)效。該第52條計(jì)有5項(xiàng)規(guī)定，究竟適用的是哪一項(xiàng)？一審民事判決書(shū)并未言明，不符合請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)理論的要求，需要探究清楚。

　　基于系爭(zhēng)案件的案情，按照一審民事判決書(shū)關(guān)于“違反法律、行政法規(guī)等強(qiáng)制性規(guī)定簽訂的合同無(wú)效”的判決理由，檢索合同法第52條關(guān)于無(wú)效的規(guī)定，只有其中的第5項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”才符合一審民事判決書(shū)的真意。

　　接下來(lái)的問(wèn)題是，結(jié)合系爭(zhēng)合同，合同法第52條第5項(xiàng)所謂的“法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，所指應(yīng)為何者？是指城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)的規(guī)定，還是指合同法中的相應(yīng)規(guī)定？在筆者看來(lái)，回答都應(yīng)是否定的。其理由在于，第一，如同上文分析的那樣，系爭(zhēng)案件不應(yīng)適用城市房地產(chǎn)管理法，這就排除了該法第37條第6項(xiàng)作為一審判決所指“強(qiáng)制性規(guī)定”的妥當(dāng)性，換言之，一審判決把城市房地產(chǎn)管理法第37條第6項(xiàng)這個(gè)“強(qiáng)制性規(guī)定”作為認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效的根據(jù)，是不適當(dāng)?shù)�。第二，合同法總則中，作為認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效根據(jù)的“強(qiáng)制性規(guī)定”，除第52條以外，別無(wú)其他規(guī)范。在合同法分則的“買(mǎi)賣(mài)合同”一章中，也找不出認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效的“強(qiáng)制性規(guī)定”。就是說(shuō)，在不適用城市房地產(chǎn)管理法的前提下，一審民事判決書(shū)認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效的法律依據(jù)只有合同法第52條第5項(xiàng)關(guān)于“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同無(wú)效的規(guī)定，別無(wú)其他�？墒�，將該條項(xiàng)適用于個(gè)案，必須結(jié)合另外的具體的“強(qiáng)制性規(guī)定”才可判斷出系爭(zhēng)合同是否違反了“強(qiáng)制性規(guī)定”，進(jìn)而認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效與否，在找不出系爭(zhēng)合同違反了另外的具體的強(qiáng)制性規(guī)定的情況下，不得單純地援引合同法第52條第5項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”，來(lái)認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效。

　　一言以蔽之，一審判決將合同法第52條適用于系爭(zhēng)案件，的確不當(dāng)。

　　3。系爭(zhēng)合同效力的認(rèn)定：效力待定？合同有效？

　　以上討論雖然得出了系爭(zhēng)案件不應(yīng)適用合同法第52條的規(guī)定的結(jié)論，但是仍然未解決這樣的問(wèn)題：系爭(zhēng)案件是適用合同法第51條關(guān)于無(wú)權(quán)處分的規(guī)定，還是合同法有關(guān)合同有效的規(guī)定，甚至類(lèi)推適用法釋【20xx】7號(hào)第19條或第18條的規(guī)定？解決這個(gè)問(wèn)題，可有如下方案：其一，適用合同法第51條的規(guī)定。其二，合同法第150條系關(guān)于買(mǎi)賣(mài)合同權(quán)利瑕疵擔(dān)保的規(guī)定，且處于合同法分則當(dāng)中，合同法第51條的規(guī)定不僅適用于買(mǎi)賣(mài)合同中的無(wú)權(quán)處分，而且適用租賃等合同中的無(wú)權(quán)處分，且處于合同法總則部分，故前者為特別法，后者為普通法，前者應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用。其三，合同法第51條和第巧0條競(jìng)合，究竟適用哪一條，由權(quán)利人選擇。其四，適用合同法第107條等規(guī)定，類(lèi)推適用法釋[20xx]7號(hào)第19條或第18條的規(guī)定。

　　采用方案一帶來(lái)的弊端，在上文關(guān)于系爭(zhēng)合同的定性部分中已經(jīng)談到，主要表現(xiàn)為是非顛倒，在連環(huán)合同場(chǎng)合會(huì)導(dǎo)致多米諾骨牌效應(yīng)，破壞正常的交易，誤將義務(wù)轉(zhuǎn)換成抗辯權(quán)、形成權(quán)。既然如此，解決系爭(zhēng)案件不應(yīng)采取該方案。

　　方案二、三運(yùn)用在某些案件中可能適當(dāng)，如在買(mǎi)受人簽訂合同時(shí)不知作為買(mǎi)賣(mài)物的房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)證的案件中，買(mǎi)受人援引合同法第150條，追究出賣(mài)人的權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任，比較合適。但在系爭(zhēng)案件中不能采用這兩個(gè)方案，因?yàn)橄禒?zhēng)案件中的原告在訂立系爭(zhēng)合同時(shí)知曉B號(hào)房屋尚未辦理所有權(quán)登記手續(xù)，至少是重大過(guò)失地不知。按照合同法第151條關(guān)于“買(mǎi)受人訂立合同時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道第三人對(duì)買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的物享有權(quán)利的，出賣(mài)人不承擔(dān)本法第一百五十條規(guī)定的義務(wù)”的規(guī)定，出賣(mài)人A公司不承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

　　運(yùn)用排除法，只剩下方案四了。筆者也未找到比方案四更好的方案，至少暫時(shí)對(duì)其持肯定態(tài)度。據(jù)此，認(rèn)定系爭(zhēng)合同有效，出賣(mài)人A公司若不能辦理完畢B號(hào)房屋所有權(quán)的過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，便構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，買(mǎi)受人丙享有此類(lèi)請(qǐng)求權(quán)。從系爭(zhēng)案件中原告丙的訴訟請(qǐng)求為兩被告立即辦理房屋所有權(quán)的過(guò)戶(hù)手續(xù)觀察，可知其未采取方案一、二、三，而是選擇了系爭(zhēng)合同有效的方案，即方案四。

　�。ㄈ�）關(guān)于《售房合同書(shū)》第4條約定的定位：附解除條件？約定解除？

　　《售房合同書(shū)》第4條約定：A公司如不能在20xx年12月31日前將B號(hào)房屋的戶(hù)名過(guò)到丙名下，除應(yīng)如數(shù)退還丙所付全部款外，還應(yīng)對(duì)丙作適當(dāng)經(jīng)濟(jì)賠償。

　　該約定是屬于附解除條件，還是構(gòu)成約定解除？如果屬于附解除條件，售房合同便為附解除條件的法律行為，按照合同法第45條第1款后段的規(guī)定，當(dāng)解除條件成就時(shí)，售房合同失效，并且是自動(dòng)地當(dāng)然地歸于消滅。因被告A公司在20xx年12月31日未能將B號(hào)房屋的所有權(quán)過(guò)戶(hù)到丙名下，條件已經(jīng)成就，那么，無(wú)需當(dāng)事人通知解除合同，售房合同便自此自動(dòng)地、當(dāng)然地終止，被告A公司移轉(zhuǎn)B號(hào)房屋所有權(quán)的義務(wù)隨之消滅，因而，原告丙訴請(qǐng)被告A公司立即給其辦理房屋所有權(quán)的過(guò)戶(hù)手續(xù)，沒(méi)有依據(jù)，應(yīng)予駁回。

　　如果該第4條的約定構(gòu)成了約定解除，則售房合同不是附解除條件的法律行為，不會(huì)因所謂解除條件成就而當(dāng)然地、自動(dòng)地終止，而是約定的解除合同的條件出現(xiàn)時(shí)，解除權(quán)產(chǎn)生。即A公司在加01年12月31日未能將B號(hào)房屋的所有權(quán)過(guò)戶(hù)到丙名下，原告丙自此取得解除權(quán)。丙若行使該解除權(quán)，通知被告A公司《售房合同書(shū)》作廢，那么，該合同歸于消滅；若不行使解除權(quán)，仍然請(qǐng)求被告A公司向其移轉(zhuǎn)B號(hào)房屋的所有權(quán)，那么，應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧?/p>

　　總之，《售房合同書(shū)》第4條的約定，假如構(gòu)成約定解除，那么原告丙就能請(qǐng)求被告A公司繼續(xù)履行售房合同，進(jìn)而取得B號(hào)房屋的所有權(quán)；倘若屬于附解除條件，因系爭(zhēng)合同已經(jīng)終止，被告A公司就不再負(fù)有移轉(zhuǎn)B號(hào)房屋所有權(quán)的義務(wù)。可見(jiàn)，準(zhǔn)確地定性《售房合同書(shū)》第4條的約定，對(duì)解決B號(hào)房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)與否的問(wèn)題至關(guān)重要。

　　就《售房合同書(shū)》第4條的文義分析，它沒(méi)有表達(dá)下述意思：A公司在20xx年12月31日未能將B號(hào)房屋的所有權(quán)過(guò)戶(hù)到丙名下時(shí)，丙“可以”或“有權(quán)”將售房合同解除。也就是說(shuō)，該條的約定未給當(dāng)事人任何一方保留解除權(quán)，因此不符合約定解除的要件。

　　《售房合同書(shū)》第4條規(guī)定，A公司在20xx年12月31日未能將B號(hào)房屋的所有權(quán)過(guò)戶(hù)到丙名下時(shí)，A公司應(yīng)如數(shù)退還丙所付的全部房款，并作適當(dāng)經(jīng)濟(jì)賠償。換一種表達(dá)方式就是，售房合同消滅，雙方之間恢復(fù)原狀。此約定正符合附解除條件的要求，而不符合約定解除的特征。把《售房合同書(shū)》第4條的約定作為附解除條件，便有如下結(jié)論：由于該條件系由雙方約定的，在它已經(jīng)發(fā)生法律效力的情況下，原則上只有雙方同意，才可以將其排除。在系爭(zhēng)案件中，原告丙請(qǐng)求被告辦理B號(hào)房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)登記手續(xù)，是單方面改變?cè)瓉?lái)的雙方的約定，即，不讓系爭(zhēng)合同自動(dòng)地當(dāng)然地消滅，而是繼續(xù)有效。對(duì)此，被告不予認(rèn)可，因此，原告丙單方面地改變雙方關(guān)于附解除條件的原有約定的意思表示不具有排除附解除條件的效力。換言之丁原來(lái)約定的附解除條件依然有效，它不會(huì)轉(zhuǎn)換為約定解除，最終的結(jié)果是系爭(zhēng)合同照樣自動(dòng)消滅。

　　正因原告丙與被告A公司之間的售房合同已于20xx年12月31日自動(dòng)消滅，所以，原告丙訴求被告將B號(hào)房屋的所有權(quán)過(guò)戶(hù)到其名下，便沒(méi)有法律根據(jù)，不應(yīng)得到法院的支持。

　�。ㄋ模╆P(guān)于B號(hào)房屋價(jià)款返還的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)：不當(dāng)?shù)美�返還請(qǐng)求權(quán)？物的返還請(qǐng)求權(quán)？損害賠償請(qǐng)求權(quán)？

　　系爭(zhēng)合同終止，原告返還其占有的B號(hào)房屋，被告A公司返還其所取得的價(jià)款，這已經(jīng)得到了一審民事判決的確認(rèn)，但應(yīng)當(dāng)弄清此筆價(jià)款返還的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。

　　由于貨幣的所有權(quán)原則上與對(duì)該筆貨幣的占有相一致，所以，當(dāng)原告丙將價(jià)款支付給被告A公司后，他就喪失了對(duì)該筆價(jià)款的所有權(quán)�，F(xiàn)在，因系爭(zhēng)合同自20xx年12月31日屆滿(mǎn)時(shí)B號(hào)房屋的所有權(quán)不能移轉(zhuǎn)至丙名下而自動(dòng)終止，被告A公司有義務(wù)返還該筆價(jià)款。由于原告丙對(duì)該筆價(jià)款無(wú)所有權(quán)，所以，他請(qǐng)求A公司返還的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)就不可能是所有物返還請(qǐng)求權(quán)。從當(dāng)事人雙方的損益變動(dòng)并予以調(diào)整的角度著眼，其應(yīng)為不當(dāng)?shù)美�返還請(qǐng)求權(quán)。如此判斷乃因?yàn)檫@種損益變動(dòng)符合不當(dāng)?shù)美�的�?gòu)成要件：1。被告A公司不再移轉(zhuǎn)B號(hào)房屋的所有權(quán)，連占有也要恢復(fù)，卻擁有該房屋的部分對(duì)價(jià)，顯然獲得了利益。2。原告丙不能取得B號(hào)房屋的所有權(quán)，連占有也要喪失，卻支付了價(jià)款，存在著損失。3。這種利益和損失之間存在著因果關(guān)系。4。被告A公司擁有價(jià)款沒(méi)有合法根據(jù)。在德國(guó)，是從合同終止、債權(quán)不復(fù)存在的角度說(shuō)價(jià)款無(wú)原因，在中國(guó)，可以直接從A公司不移轉(zhuǎn)B號(hào)房屋所有權(quán)卻獲得價(jià)款沒(méi)有法律規(guī)定或約定的根據(jù)角度予以認(rèn)定。

　　當(dāng)然，假如原告丙不主張不當(dāng)?shù)美�返還請(qǐng)求權(quán)，而把該筆購(gòu)房款作為因被告A公司不將B號(hào)房屋所有權(quán)過(guò)戶(hù)給他而造成的損失，主張違約損害賠償，返還價(jià)款的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)也可以是違約損害賠償請(qǐng)求權(quán)。筆者認(rèn)為，如此尋找請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，符合違約損害賠償?shù)臉?gòu)成要件，可予支持。不過(guò)，從原告丙訴訟請(qǐng)求和一審民事判決書(shū)表述的文義看，都未尋求違約損害賠償?shù)恼?qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)。主張不當(dāng)?shù)美�返還請(qǐng)求權(quán)或者違約損害賠償請(qǐng)求權(quán)，各有利弊。主張前者，不必舉證被告A公司具有過(guò)失，不受與有過(guò)失、應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)等規(guī)則的制約。主張后者，在原告丙的損失大于125000元價(jià)款時(shí)，可以多獲得些賠償。

　　（五）對(duì)系爭(zhēng)B號(hào)屋裝修問(wèn)題處理的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)：不當(dāng)?shù)美�返還請(qǐng)求權(quán)？損害賠償請(qǐng)求權(quán)？

　　售房合同消滅，原告占有B號(hào)房屋的根據(jù)不復(fù)存在，有義務(wù)返還。于此場(chǎng)合，原告對(duì)B號(hào)房屋的裝修如何處理？從《售房合同書(shū)》第4條的約定看，雙方當(dāng)事人都把丙支出的裝修費(fèi)作為其經(jīng)濟(jì)損失看待，原告丙欠缺該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，一審民事判決則謂，對(duì)原告丙的該項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失，本案不宜一并處理，丙可另行起訴。對(duì)此，應(yīng)當(dāng)如何評(píng)論？因原告丙訴求被告辦理系爭(zhēng)房屋所有權(quán)的過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，主張取得系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，是以系爭(zhēng)合同有效為前提的。而主張裝修B號(hào)房屋形成添附價(jià)值的返還，是在系爭(zhēng)合同消滅情況下的“清算”表現(xiàn)�？梢�(jiàn)，原告丙若同時(shí)主張上述二權(quán)，顯然不合邏輯。問(wèn)題是，一審法院的主審法官欲認(rèn)定系爭(zhēng)合同無(wú)效，依據(jù)法律和法理便會(huì)發(fā)生裝修形成價(jià)值的返還問(wèn)題，可是原告丙卻無(wú)此訴求，如何處理方為妥當(dāng)？有意見(jiàn)認(rèn)為，于此場(chǎng)合主審法官負(fù)有釋明的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)提示原告丙：在合同無(wú)效的情況下，原告丙取得不了系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，宜訴求其他項(xiàng)目，包括裝修B號(hào)房屋形成的添附利益的返還。如果主審法官未做此類(lèi)釋明，便未盡到職責(zé)�！�5〕這種意見(jiàn)值得重視。

　　在筆者看來(lái)，在這里應(yīng)當(dāng)持有如下見(jiàn)解：

　　如果被告A公司將B號(hào)房屋的所有權(quán)移轉(zhuǎn)給了原告丙，那么，丙對(duì)該房屋的裝修屬于對(duì)其所有物的改良，與他人無(wú)關(guān)。但系爭(zhēng)合同因解除條件成就而自動(dòng)失效，B號(hào)房屋的所有權(quán)不會(huì)移轉(zhuǎn)給丙，丙對(duì)B號(hào)房屋的占有沒(méi)有根據(jù)，其應(yīng)當(dāng)返還該房屋，這就產(chǎn)生了丙裝修B號(hào)房屋如何處理的問(wèn)題。

　　從B號(hào)房屋本身的角度觀察，裝修材料與B號(hào)房屋結(jié)合在一起，不能分離，或者雖然能夠分離，但所需費(fèi)用過(guò)巨，構(gòu)成動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的附合，丙喪失對(duì)裝修材料的動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，B號(hào)房屋的所有權(quán)擴(kuò)張到裝修材料上。但B號(hào)房屋的所有權(quán)人甲對(duì)此未支付相應(yīng)的代價(jià)，其享有這部分利益沒(méi)有合法根據(jù)，構(gòu)成不當(dāng)?shù)美�，甲有義務(wù)予以返還。就是說(shuō)，原告丙對(duì)其喪失的這部分利益享有不當(dāng)?shù)美�返還請(qǐng)求權(quán)。

　　從原告丙和被告A公司之間的售房合同的角度看，B號(hào)房屋所有權(quán)不能于20xx年12月31日前移轉(zhuǎn)至原告丙的名下，構(gòu)成被告A公司違約。該違約行為給丙造成了購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房屋的機(jī)會(huì)喪失、支出裝修費(fèi)等一系列損失。如此，裝修費(fèi)可以作為被告A公司違約所造成的損失。當(dāng)事人雙方也是如此認(rèn)識(shí)的，體現(xiàn)在《售房合同書(shū)》第4條中。

　　可見(jiàn)，B號(hào)系爭(zhēng)房屋裝修問(wèn)題的處理，可有兩個(gè)請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)，一個(gè)是不當(dāng)?shù)美�返還請(qǐng)求權(quán)，一個(gè)是損害賠償請(qǐng)求權(quán)。如果原告丙主張并實(shí)現(xiàn)了不當(dāng)?shù)美�返還請(qǐng)求權(quán)，他的這部分損失得到了填補(bǔ)，損害賠償請(qǐng)求權(quán)因缺少“損失”這個(gè)構(gòu)成要件便不會(huì)產(chǎn)生。如果原告丙主張并實(shí)現(xiàn)了損害賠償請(qǐng)求權(quán)，B號(hào)房屋所有權(quán)人的利益便得而復(fù)失，不當(dāng)?shù)美�返還請(qǐng)求權(quán)因欠缺“獲得利益”這個(gè)要件而不成立。就是說(shuō)，原告丙只能選擇其中之一而主張，不得同時(shí)實(shí)現(xiàn)二者。

　　就一審訴訟的實(shí)際情況看，原告丙選擇了損害賠償請(qǐng)求權(quán)，有其法律及法理依據(jù)，但不是最佳的選擇。因?yàn)橘r償損失在范圍上要受與有過(guò)失規(guī)則（合同法第120條及其解釋?zhuān)┑闹萍s，而一審民事判決也果真如此裁量了，以原告丙也有過(guò)錯(cuò)為由未裁判被告A公司承擔(dān)賠償損失責(zé)任。

　　假如原告丙選擇了不當(dāng)?shù)美�返還請(qǐng)求權(quán)，那么，因以另一被告甲獲得的附合利益為準(zhǔn)予以返還，與原告丙有無(wú)過(guò)失無(wú)關(guān)，加之這不屬于賠償責(zé)任，所以就不再適用與有過(guò)失規(guī)則，即使丙有過(guò)失，也有權(quán)請(qǐng)求返還接近于添附在B號(hào)房屋的價(jià)值。在這樣的情況下，一審判決就不會(huì)以原告丙也有過(guò)錯(cuò)為由不支持其返還不當(dāng)?shù)美�的訴求。

　　由此可見(jiàn)，請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)理論及其在個(gè)案中的正確運(yùn)用，直接關(guān)系到權(quán)利人的利益能否得到法律保護(hù)，不單純是個(gè)學(xué)術(shù)問(wèn)題，即使是從事實(shí)務(wù)工作的法律人也應(yīng)當(dāng)予以重視。

　�。�六）余論

　　1。關(guān)于原告丙的損害賠償請(qǐng)求權(quán)

　　其實(shí)，因被告A公司違約，原告丙遭受了一些損失，如喪失了與他人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋合同的機(jī)會(huì)，若再買(mǎi)到與B號(hào)房屋相當(dāng)?shù)姆课菪枰�花費(fèi)更多的價(jià)款，該超出部分的價(jià)款即為原告丙的損失。再如，原告丙因購(gòu)買(mǎi)B號(hào)房屋而支出了交通費(fèi)、訴訟費(fèi)、誤工費(fèi)等。這些損失，屬于真正的違約所造成的損失，原告丙均可請(qǐng)求被告賠償。其請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)只有違約損害賠償請(qǐng)求權(quán)，不會(huì)是不當(dāng)?shù)美�返還請(qǐng)求權(quán)，更不會(huì)是物的返還請(qǐng)求權(quán)。由于違約損害賠償?shù)姆秶�受到合理預(yù)見(jiàn)、與有過(guò)失、減輕損害等規(guī)則的限制，因此原告丙若對(duì)該項(xiàng)損失的造成或擴(kuò)大也有過(guò)失，則要依據(jù)與有過(guò)失規(guī)則，要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，即被告A公司要少賠乃至不賠。

　　從法律人的要求講，原告丙本應(yīng)援引合同法第107條、第135條等條款，請(qǐng)求被告A公司賠償上述損失，但原告丙未提起此項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，喪失了良機(jī)。

　　2。關(guān)于原告丙的債權(quán)人代位權(quán)

　　從《售房合同書(shū)》第2條關(guān)于丙于本合同簽訂之日向A公司交納購(gòu)房首款人民幣125000元整，丙從首款交付之日起即有權(quán)裝修、人住B號(hào)房的規(guī)定分析，被告A公司自該合同簽訂之日起即有義務(wù)移轉(zhuǎn)B號(hào)房屋的所有權(quán)。如果丙能夠舉證被告A公司怠于請(qǐng)求甲辦理B號(hào)房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)登記手續(xù)，那么，原告丙便享有了債權(quán)人的代位權(quán)，在20xx年12月31日屆滿(mǎn)之前，即（（售房合同書(shū)》未自動(dòng)終止之前，可以甲為被告向人民法院提起代位權(quán)訴訟，請(qǐng)求甲辦理B號(hào)房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)登記手續(xù)。

　　在系爭(zhēng)案件的實(shí)際訴訟過(guò)程中，原告丙將甲和A公司作為共同被告起訴，請(qǐng)求他們履行將B號(hào)房屋的所有權(quán)移轉(zhuǎn)于原告丙的義務(wù)，這可否視為原告丙在行使債權(quán)人的代位權(quán)？筆者持否定的觀點(diǎn)，理由在于，其一，原告丙訴請(qǐng)甲履行B號(hào)系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)過(guò)戶(hù)義務(wù)，未表示是在行使被告A公司對(duì)于甲的到期債權(quán)。這不符合債權(quán)人代位權(quán)的構(gòu)成要件。其二，原告丙提起的是普通訴訟，沒(méi)有援引合同法第73條及最高人民法院法釋[1999」19號(hào)第11條至第22條的規(guī)定，提起代位權(quán)訴訟，向甲主張債權(quán)人的代位權(quán)。當(dāng)事人不主張，即難以認(rèn)定原告丙在行使債權(quán)人的代位權(quán)。其三，原告丙向一審法院提起訴訟的時(shí)間在20xx年3月，而系爭(zhēng)合同因其所附的解除條件成就而已于20xx年12月31日自動(dòng)終止，致使其向被告A公司主張移轉(zhuǎn)B號(hào)房屋所有權(quán)的債權(quán)消滅。這樣，又欠缺債權(quán)人代位權(quán)的另一個(gè)構(gòu)成要件，即使主張了債權(quán)人的代位權(quán)，也得不到主審法院的支持。

　　總之，原告丙因其未及時(shí)提起債權(quán)人代位權(quán)之訴，喪失了取得B號(hào)房屋所有權(quán)的一個(gè)機(jī)會(huì)。

買(mǎi)賣(mài)合同論文7

　　全球電子商務(wù)中國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)合同研究

　　摘要：電子商務(wù)合同問(wèn)題是電子商務(wù)中的核心問(wèn)題。電子商務(wù)合同是電子網(wǎng)絡(luò)技術(shù)與商務(wù)活動(dòng)相結(jié)合的產(chǎn)物，是電子商務(wù)合同各當(dāng)事人確定相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律方式，承擔(dān)著電子商務(wù)運(yùn)行的重要職能。由于電子商務(wù)合同的出現(xiàn)，在貿(mào)易體系中產(chǎn)生了日益突出的問(wèn)題。因此，對(duì)電子商務(wù)合同的問(wèn)題進(jìn)行了一些探討。

　　關(guān)鍵詞：電子商務(wù);合同;法律適用

　　1引言

　　伴隨著信息技術(shù)在全球的迅猛發(fā)展，電子商務(wù)也逐步發(fā)展起來(lái)，這是人類(lèi)社會(huì)進(jìn)入信息化歷史發(fā)展階段的必然結(jié)果�，F(xiàn)在，電子商務(wù)正以迅猛發(fā)展的態(tài)勢(shì)影響著我們的社會(huì)生活，而且這種影響是全方位的，其影響面涉及我們社會(huì)生活的各個(gè)領(lǐng)域。

　　2電子商務(wù)——21世紀(jì)全球商務(wù)主導(dǎo)模式

　　20世紀(jì)以來(lái)，以電子為基礎(chǔ)的信息技術(shù)的發(fā)明與應(yīng)用，使得現(xiàn)代人們的生活、工作、行為方式不斷發(fā)生著深刻、廣泛的變化，而人們對(duì)計(jì)算機(jī)以及網(wǎng)絡(luò)的廣泛應(yīng)用，則向我們預(yù)示著一個(gè)新的時(shí)代的到來(lái)，即互連網(wǎng)時(shí)代。隨之而來(lái)的是，一種基于互連網(wǎng)、以交易雙方為主體、以銀行電子支付和結(jié)算為手段、以客戶(hù)數(shù)據(jù)為依托的全新商務(wù)模式——電子商務(wù)便應(yīng)運(yùn)而生。

　　電子商務(wù)是新時(shí)代的主要特征之一，從廣義上講，電子商務(wù)(electroniccommerce簡(jiǎn)稱(chēng)ec)可定義為：電子工具在商務(wù)活動(dòng)中的應(yīng)用：從狹義上講，電子商務(wù)可定義為：在技術(shù)、經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的現(xiàn)代社會(huì)里，掌握信息技術(shù)和商務(wù)規(guī)則的人，系統(tǒng)化的運(yùn)用電子工具，高效率、低成本地從事以上商品交換為中心的各種活動(dòng)的總稱(chēng)。與傳統(tǒng)的商務(wù)活動(dòng)相比，電子商務(wù)優(yōu)勢(shì)在于消除了橫亙于商務(wù)伙伴之間的時(shí)空差距，將各個(gè)企業(yè)獨(dú)立存在的信息孤島以最便捷的方式連結(jié)在一起，從而真正建立起一種貫穿于企業(yè)之間的協(xié)作，以此獲取利潤(rùn)和市場(chǎng)份額的最大化。電子商務(wù)的廣泛運(yùn)用使商務(wù)模式發(fā)生了顯著的變化，它提供了巨大的市場(chǎng)，孕育了無(wú)限的商機(jī)、它借助全新的手段，獲得全球性競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)、采用新型的商務(wù)模式，使企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率和生產(chǎn)率得到極大的提高。因此，電子商務(wù)正以它巨大的優(yōu)勢(shì)，成為21世紀(jì)全球商務(wù)的主導(dǎo)模式。

　　3電子商務(wù)模式下的國(guó)際貿(mào)易

　　信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的迅猛發(fā)展，將國(guó)際貿(mào)易帶進(jìn)了信息化的時(shí)代，電子商務(wù)不僅擴(kuò)大了國(guó)際貿(mào)易的空間和場(chǎng)所，而且縮短了國(guó)際貿(mào)易的距離和時(shí)間，簡(jiǎn)化了國(guó)際貿(mào)易的流程，為國(guó)際間的貿(mào)易創(chuàng)造了良好的條件。電子商務(wù)模式下的國(guó)際貿(mào)易，無(wú)論是在國(guó)際貿(mào)易交易方式中、在國(guó)際貿(mào)易成本控制中、在國(guó)際貿(mào)易營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新中、在國(guó)際貿(mào)易宣傳方式中，還是在國(guó)際貿(mào)易售后服務(wù)中，都具有無(wú)比的優(yōu)勢(shì)。以電子商務(wù)為基礎(chǔ)的國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易正成為21世紀(jì)主要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　4電子商務(wù)模式下的國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)合同的訂立及其規(guī)范

　　聯(lián)合國(guó)《國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)合同公約》是世界上廣泛采用行的國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)合同的統(tǒng)一法公約。它以減少?lài)?guó)際貿(mào)易的法律障礙，促進(jìn)國(guó)際貿(mào)易的發(fā)展為目標(biāo)，照顧到了不同社會(huì)經(jīng)濟(jì)和法律制度的國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)合同統(tǒng)一規(guī)則，成功地統(tǒng)一了國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中關(guān)于合同訂立和因該合同而產(chǎn)生的雙方當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)的規(guī)則。雖然《國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)合同公約》在國(guó)際貿(mào)易領(lǐng)域中起著舉足輕重的作用，但是其調(diào)整的范圍有限，實(shí)際上，電子商務(wù)模式下的國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)合同與其它類(lèi)型的合同相比，差異主要集中在于信息的傳遞、表達(dá)方式的不同。

　　4.1合同訂立的身份認(rèn)證

　　確認(rèn)電子商務(wù)環(huán)境下的國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人的身份是順利進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)的前提，即交易雙方首先要鑒別對(duì)方的真實(shí)身份，這就是身份認(rèn)證制度。而承擔(dān)網(wǎng)絡(luò)上身份認(rèn)證任務(wù)的組織被稱(chēng)為認(rèn)證機(jī)構(gòu)。當(dāng)參加電子交易時(shí)，雙方各向認(rèn)證機(jī)構(gòu)申請(qǐng)電子商務(wù)證書(shū)時(shí)，需要提交有關(guān)身份證明經(jīng)認(rèn)證機(jī)構(gòu)驗(yàn)證，驗(yàn)證合格后，然后簽發(fā)證書(shū)。證書(shū)上記載的項(xiàng)目必須包括持證人的名字、證書(shū)的有效期限及其公開(kāi)鑰匙等。在電子交易進(jìn)行時(shí)，一方可以向?qū)Ψ教峤蛔C書(shū)來(lái)證明自己的身份，對(duì)方可以要求認(rèn)證機(jī)構(gòu)驗(yàn)證雙方的身份。

　　4.2合同訂立的書(shū)面形式

　　在電子商務(wù)活動(dòng)中，由于網(wǎng)絡(luò)具有無(wú)紙化的特點(diǎn)，所以數(shù)據(jù)電文能否被視為書(shū)面文件，就成了關(guān)鍵問(wèn)題。這不僅關(guān)系到電子商務(wù)的發(fā)展，同時(shí)也是對(duì)傳統(tǒng)觀念的重大挑戰(zhàn)。與傳統(tǒng)的書(shū)面文件相比，他們

　　在存儲(chǔ)介質(zhì)、表現(xiàn)形式及可信度等方面均存在不小的差異，針對(duì)此種情況，聯(lián)合國(guó)《電子商務(wù)示范法》采用了“功能等同法”的立法技術(shù)，希望在不要求各國(guó)取消其國(guó)內(nèi)法關(guān)于書(shū)面形式要求的前提下，采取對(duì)“書(shū)面形式”的擴(kuò)充式解釋方式，將數(shù)據(jù)電文納入“書(shū)面形式”的范疇之內(nèi)。規(guī)定“如法律要求信息須采用書(shū)面形式，假如一項(xiàng)數(shù)據(jù)電文所含信息可以以備日后查用，即滿(mǎn)足了該項(xiàng)要求�！�

　　4.3合同訂立的要約與承諾

　　國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)合同的訂立過(guò)程離不開(kāi)跨國(guó)當(dāng)事人意思表示的傳遞，也就是有關(guān)要約與承諾信息的傳遞，這其中最為關(guān)鍵的就是該承載當(dāng)事人意思表示的信息何時(shí)何地生效從而產(chǎn)生約束力的問(wèn)題。傳統(tǒng)大陸法系和英美法系對(duì)此問(wèn)題有兩種差異較大的分歧，《國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)合同公約》在平衡此沖突的基礎(chǔ)上采用了送達(dá)生效的原則。但是，由于電子交易信息通過(guò)網(wǎng)絡(luò)傳遞，要約與承諾的內(nèi)容表現(xiàn)為數(shù)字信息在網(wǎng)絡(luò)上的傳播，往往要約人在自己的計(jì)算機(jī)上按下確認(rèn)鍵的同時(shí)，對(duì)方計(jì)算機(jī)幾乎同步收到要約的內(nèi)容，這種技術(shù)改變了傳統(tǒng)意義上的到達(dá)對(duì)方的時(shí)間和地點(diǎn)的觀念。聯(lián)合國(guó)的《電子商務(wù)示范法》對(duì)使用電子商務(wù)訂立合同過(guò)程中有關(guān)電子數(shù)據(jù)傳遞問(wèn)題作出了示范性的規(guī)定。規(guī)定“數(shù)據(jù)電文的發(fā)出時(shí)間以進(jìn)入發(fā)端人所控制的系統(tǒng)外的另一信息系統(tǒng)為準(zhǔn)；收到時(shí)間以進(jìn)入收件人指定的、或當(dāng)時(shí)人檢索到的非指定系統(tǒng)為準(zhǔn)。對(duì)數(shù)據(jù)電文的發(fā)出和收到地點(diǎn)，則分別以收件人和發(fā)端人設(shè)立的營(yíng)業(yè)地的地點(diǎn)為準(zhǔn)，如一個(gè)以上的營(yíng)業(yè)地，以對(duì)基礎(chǔ)交易有最密切聯(lián)系的營(yíng)業(yè)地為準(zhǔn)，如沒(méi)有基礎(chǔ)交易，則以主要營(yíng)業(yè)地為準(zhǔn)，如無(wú)營(yíng)業(yè)地則以慣常居住地為準(zhǔn)�！�

　　4.4合同的成立地點(diǎn)

　　電子商務(wù)模式下的國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)合同在何地成立，往往關(guān)系到管轄法院和準(zhǔn)據(jù)法的判別問(wèn)題。但是，由于電子商務(wù)所依賴(lài)的互聯(lián)網(wǎng)具有無(wú)國(guó)界性，因此對(duì)于此類(lèi)合同的成立地點(diǎn)的判別成為一個(gè)重要的問(wèn)題。聯(lián)合國(guó)的《電子商務(wù)示范法》規(guī)定“收件人另有協(xié)議，數(shù)據(jù)電文應(yīng)以發(fā)端人設(shè)有營(yíng)業(yè)地的地點(diǎn)視為其發(fā)出地，而以收件人設(shè)有營(yíng)業(yè)地的地點(diǎn)視為收到�！彪m然《電子商務(wù)示范法》沒(méi)有直接對(duì)合同的成立地點(diǎn)作出明確的規(guī)定，而且《國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)合同公約》也未涉及此類(lèi)問(wèn)題，但是根據(jù)承諾生效地為合同成立點(diǎn)的原則來(lái)看，《電子商務(wù)示范法》在對(duì)待合同成立地點(diǎn)的問(wèn)題上提供了一種與《國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)合同公約》完全不同的思路。所以根據(jù)《電子商務(wù)示范法》，電子商務(wù)模式下的國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)合同的成立地點(diǎn)應(yīng)為表示承諾的數(shù)據(jù)電文進(jìn)入收件人信息系統(tǒng)時(shí)收件人的營(yíng)業(yè)地，而與收件人的信息系統(tǒng)實(shí)際所在地沒(méi)有關(guān)系。

　　5電子商務(wù)中國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)合同的法律適用

　　電子商務(wù)中的國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)傳統(tǒng)的國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)合同的理論與實(shí)務(wù)產(chǎn)生了巨大的沖擊，并影響到以何國(guó)法為根據(jù)的問(wèn)題。我們可以在一定程度上借鑒傳統(tǒng)國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)合同的法律適用原則，同時(shí)，應(yīng)針對(duì)國(guó)際電子商務(wù)買(mǎi)賣(mài)合同的特殊性確定新的法律適用原則。

買(mǎi)賣(mài)合同論文8

　　摘 要：隨著世界政治、經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展，各國(guó)在經(jīng)濟(jì)上相互依賴(lài)的程度日益加深。我國(guó)積極利用全球化這一趨勢(shì)，大力發(fā)展對(duì)外貿(mào)易。然而一部分企業(yè)在處理國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)合同的合同形式糾紛時(shí)，對(duì)法律適用感到無(wú)所適從，主要是因?yàn)槲覈?guó)在簽署《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物銷(xiāo)售合同公約》時(shí)對(duì)合同形式所做的保留與新的統(tǒng)一《合同法》關(guān)于合同形式的規(guī)定不一致所引起的，就此一系列問(wèn)題作一闡述，以供商榷

　　關(guān)鍵詞：國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)合同；合同形式；保留；聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物銷(xiāo)售合同公約?

　　《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物銷(xiāo)售合同公約》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《公約》)對(duì)合同訂立的形式采取“不要式”原則。公約第11條規(guī)定：“銷(xiāo)售合同無(wú)須以書(shū)面訂立或書(shū)面證明，在形式方面也不受任何其他條件限制。銷(xiāo)售合同可以用包括人證在內(nèi)的任何方法證明�！蔽覈�(guó)是公約的締約國(guó)，在簽署《公約》時(shí)對(duì)該條款作了保留。但是1999年頒布生效的《中華人民共和國(guó)合同法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《合同法》)在合同形式上放棄了以前必須是書(shū)面形式的規(guī)定，采取了不要式原則或形式自由原則。由于《合同法》適用于國(guó)內(nèi)、涉外合同，因此國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)合同也可以采用書(shū)面之外形式訂立，于是產(chǎn)生了如下幾個(gè)問(wèn)題：

　　1 我國(guó)在《公約》中所作的保留與《合同法》關(guān)于合同形式的規(guī)定有無(wú)沖突?

　　這里所指的沖突是指與條約所引起的國(guó)際法上的義務(wù)是否矛盾，要搞清我國(guó)政府對(duì)《公約》所作的保留與《合同法》關(guān)于合同形式的規(guī)定是否沖突，首先要明確我國(guó)政府所作保留的性質(zhì)�！毒S也納條約法公約》第2條第1款d項(xiàng)將條約的保留定義為“一國(guó)于簽署、批準(zhǔn)、接受、贊同或加入條約時(shí)所作之片面聲明，不論托辭或名稱(chēng)為其目的在摒除(exclude)或更改(modify)條約中若干規(guī)定對(duì)該國(guó)適用時(shí)之法律效果�！边@一定義明確地闡明：條約保留的效果是排除或修改保留國(guó)對(duì)有關(guān)條款的義務(wù)，即保留是排除一項(xiàng)條約義務(wù)而不是承擔(dān)一項(xiàng)條約義務(wù)

　　從實(shí)質(zhì)上講，保留所具有的排除意義就是“限制了保留國(guó)應(yīng)承擔(dān)的整個(gè)條約義務(wù)的范圍，而同時(shí)相應(yīng)增大了保留國(guó)的權(quán)利范圍”

　　明確了保留的性質(zhì)，就容易理解《合同法》關(guān)于合同形式的規(guī)定并不與我國(guó)承擔(dān)的國(guó)際義務(wù)相矛盾。因?yàn)樵趪?guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)合同的形式要求方面，我國(guó)只是排除了承認(rèn)非書(shū)面締結(jié)的合同為形式上有效成立的義務(wù)，卻沒(méi)有承擔(dān)非書(shū)面合同為形式上無(wú)效的義務(wù)。所以當(dāng)國(guó)際貨物銷(xiāo)售合同的締結(jié)如能以非書(shū)面的方式證明，我國(guó)法院就應(yīng)當(dāng)依據(jù)《合同法》承認(rèn)其在形式上為有效成立

　　2 非書(shū)面的國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)合同的法律適用問(wèn)題?

　　《公約》適用的原則是“對(duì)公約締約國(guó)的當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，除非當(dāng)事人另有約定，《公約》自動(dòng)適用，對(duì)口頭形式作出保留的除外�！睋�(jù)此，口頭合同很明顯不適用《公約》，但當(dāng)事人如希望適用公約，可以在合同中作出規(guī)定，從而選擇適用合同。適用混亂的情形主要是口頭締結(jié)的，沒(méi)有對(duì)適用法律作出選擇的合同，可以分為以下幾種情況：?

　�。�1）如果國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)合同一方是我國(guó)當(dāng)事人，另一方所屬?lài)?guó)是《公約》另一締約國(guó)且該國(guó)亦對(duì)《公約》第11條提出保留，則根據(jù)“約定必須遵守”的原則，應(yīng)適用《公約》的規(guī)定，從而排除國(guó)內(nèi)法的適用，非書(shū)面締結(jié)的合同無(wú)效

　　（2）如果國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)合同的一方是我國(guó)當(dāng)事人，另一方所屬?lài)?guó)是《公約》另一締約國(guó)，該國(guó)對(duì)《公約》第11條未提出保留，但也未對(duì)中國(guó)所作的保留提出反對(duì)，也應(yīng)適用《公約》的規(guī)定。與此同時(shí)，根據(jù)《維也納條約法公約》第21條的規(guī)定，該合同的形式應(yīng)受我國(guó)所提出的保留的約束。此類(lèi)合同也排除了國(guó)內(nèi)法的適用

　�。�3）如果國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)合同的一方是我國(guó)當(dāng)事人，另一方所屬?lài)?guó)是《公約》另一締約國(guó)，該國(guó)對(duì)《公約》第11條未提出保留，但對(duì)中國(guó)所作的保留提出反對(duì)，則根據(jù)《維也納條約法公約》第21條的規(guī)定，在合同的形式方面不適用《公約》的規(guī)定，而應(yīng)根據(jù)法院地或仲裁地的沖突法確定該合同形式的準(zhǔn)據(jù)法。如果根據(jù)國(guó)際私法規(guī)則適用不承認(rèn)口頭合同的國(guó)家的法律，合同就應(yīng)符合該國(guó)法律規(guī)定的形式要求，即必須以書(shū)面形式訂立，口頭合同無(wú)效。反之，如果適用的是沒(méi)有作出保留的國(guó)家的法律，合同雖然是以非書(shū)面達(dá)成的，也仍然具有法律效力

　�。�4）如果“國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)合同的一方是我國(guó)當(dāng)事人，另一方所屬?lài)?guó)不是《公約》締約國(guó)，則公約不予適用”。當(dāng)事人可以選擇合同準(zhǔn)據(jù)法。沒(méi)有選擇的，則根據(jù)法院地或仲裁地的沖突法確定該合同形式的準(zhǔn)據(jù)法。此時(shí)，如果根據(jù)國(guó)際私法規(guī)則適用我國(guó)法律，在《合同法》生效后，如不存在對(duì)國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)合同提出書(shū)面要求的其它法律、法規(guī)，合同可采用非書(shū)面形式

　�。�5）如果國(guó)際貨物買(mǎi)賣(mài)合同雙方當(dāng)事人的所屬?lài)?guó)均非《公約》的締約國(guó)，則當(dāng)事人可以自由選擇合同準(zhǔn)據(jù)法，沒(méi)有選擇的，則根據(jù)法院地或仲裁地的沖突法確定該合同形式的準(zhǔn)據(jù)法

　　3 保留是否應(yīng)撤回?

　　筆者認(rèn)為我國(guó)應(yīng)盡快撤回對(duì)《公約》的保留，盡管在合同形式的法律適用上不存在混亂，但無(wú)法回避在該問(wèn)題上《合同法》的立法趨向與《公約》保留所產(chǎn)生的法律后果之間出現(xiàn)的矛盾與沖突。為此，應(yīng)盡快撤回保留，理由如下：?

　�。�1）我國(guó)提出保留的依據(jù)已失去，保留已無(wú)意義。依據(jù)《公約》第96條的規(guī)定，締約國(guó)依照第12條對(duì)第11條提出保留的條件是：其本國(guó)法律規(guī)定銷(xiāo)售合同必須以書(shū)面訂立或書(shū)面證明。在新的《合同法》規(guī)定當(dāng)事人可以以口頭形式或其他形式訂立合同的情況下，我國(guó)當(dāng)時(shí)提出保留的依據(jù)顯然已不存在

　�。�2）我國(guó)在法律上負(fù)有使國(guó)內(nèi)立法與所參加的國(guó)際公約協(xié)調(diào)一致的責(zé)任。盡管?chē)?guó)內(nèi)法國(guó)際法分屬兩個(gè)不同的法律體系，“國(guó)內(nèi)法的修改并不直接影響一國(guó)所參加的國(guó)際條約”

　　但根據(jù)國(guó)際法的一般原理，這兩個(gè)不同的法律體系之間存在相互滲透、相互補(bǔ)充的關(guān)系，一國(guó)在制定國(guó)內(nèi)法時(shí)必須考慮國(guó)際法的要求：在參與制定國(guó)際法時(shí)，也必須考慮國(guó)內(nèi)法的既有規(guī)定。在目前我國(guó)《合同法》對(duì)合同形式的規(guī)定發(fā)生變化的情況下，我國(guó)有必要消除國(guó)內(nèi)立法與對(duì)《公約》所持的立場(chǎng)不協(xié)調(diào)之處

　　（3）我國(guó)撤回對(duì)《公約》的保留，符合當(dāng)今國(guó)際社會(huì)以非要式合同代替要式合同的立法潮流。隨著現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的迅速發(fā)展，國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易活動(dòng)范圍的日益擴(kuò)大發(fā)展及交通通訊工具的日趨發(fā)達(dá)，各國(guó)合同法對(duì)于合同形式的要求不斷放寬，不少?lài)?guó)家在立法上采用非要式合同為主，要式合同為輔的原則，以適應(yīng)現(xiàn)代經(jīng)貿(mào)快捷、簡(jiǎn)便的需要。表現(xiàn)在國(guó)際立法領(lǐng)域，繼1980年聯(lián)合國(guó)《國(guó)際貨物銷(xiāo)售合同公約》后，1994年由羅馬統(tǒng)一私法協(xié)會(huì)通過(guò)的《國(guó)際商事合同通則》也規(guī)定合同形式不受限制，可采用包括人證在內(nèi)的任何方式。毫無(wú)疑問(wèn)，我國(guó)適時(shí)撤回對(duì)《公約》的保留，既保證了國(guó)內(nèi)立法與有關(guān)國(guó)際條約的協(xié)調(diào)一致，又順應(yīng)了在合同形式方面的國(guó)際立法潮流

買(mǎi)賣(mài)合同論文9

　　為正確、及時(shí)審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》）已經(jīng)公布并實(shí)施。其中規(guī)定了商品房買(mǎi)賣(mài)中的懲罰性賠償原則，這一規(guī)定對(duì)規(guī)范房產(chǎn)市場(chǎng)，保護(hù)購(gòu)房者的切身利益起到了一定的積極作用。但是這引發(fā)了商品房在適用《解釋》的同時(shí)是否適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《消法》）的問(wèn)題上眾說(shuō)紛紜，本文僅就對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中是否適用《消法》談?wù)勛约旱囊恍┳疽?jiàn)。

　　《解釋》中關(guān)于懲罰性賠償條款的規(guī)定如下：

　　第八條具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

　�。ㄒ唬┥唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；

　�。ǘ�）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。

　　第九條出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

　�。ㄒ唬┕室怆[瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

　�。ǘ�）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

　�。ㄈ�）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

　　其中購(gòu)房者在購(gòu)房過(guò)程中出現(xiàn)以上的5種情況時(shí)除了可以要求開(kāi)發(fā)商返還已付購(gòu)房款及利息，可以要求由此造成的損害賠償，之后還可以主張不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的懲罰性的賠償。也就是說(shuō)如果發(fā)生了以上的5種情況時(shí)購(gòu)房者可以要回的款項(xiàng)的最高額為已付購(gòu)房款加上相當(dāng)于已付購(gòu)房款的懲罰性賠償金再加上已付購(gòu)房款的利息及造成的損失，即雙倍的已付購(gòu)房款、利息還有損害賠償金。這樣一來(lái)，《解釋》規(guī)定的特定的情況的賠償金額可能超出《消法》規(guī)定的因欺詐而應(yīng)給予的雙陪賠償。

　　這樣就產(chǎn)生了一個(gè)問(wèn)題：在商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛當(dāng)中除了《解釋》規(guī)定的幾種欺詐以外的欺詐是否適用《消法》的雙倍賠償？

　　關(guān)于是否適用的問(wèn)題，有兩種不同的觀點(diǎn)：

　　1.適用�！督忉尅芬�(guī)定的情況與《消法》的規(guī)定并不沖突，在符合《解釋》規(guī)定的具體情形時(shí)，無(wú)論適用《解釋》還是《消法》都可以。

　　2.不適用。消法制定時(shí)，所針對(duì)的是普通商品市場(chǎng)嚴(yán)重存在的假冒偽劣和缺斤短兩的社會(huì)問(wèn)題，所設(shè)想的適用范圍的確不包括商品房在內(nèi)。同時(shí)制定的《產(chǎn)品質(zhì)量法》明文規(guī)定不包括建筑物，可作參考。再就是從目前的實(shí)踐來(lái)看，大多法院也不認(rèn)為商品房交易適用《消法》第四十九條規(guī)定，主要原因是，商品房買(mǎi)賣(mài)合同金額巨大，動(dòng)則數(shù)十萬(wàn)、上百萬(wàn)，判決雙倍賠償會(huì)導(dǎo)致雙方利害關(guān)系失衡。綜上，此種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房交易過(guò)程中開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任是合同約定的賠償責(zé)任或賠償實(shí)際損失的責(zé)任，而不是《消法》所規(guī)定的雙倍賠償責(zé)任。

　　以上兩種觀點(diǎn)本人認(rèn)為都過(guò)于絕對(duì)。我們要根據(jù)具體情況區(qū)別對(duì)待，分別適用。

　　首先，我認(rèn)為能適用：

　　1.從立法本意上來(lái)說(shuō)，《解釋》規(guī)定的賠償額度，按照上面的分析，最高額度可能超出已付購(gòu)房款的雙倍。解釋規(guī)定的這幾種欺詐行為是屬于商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛之中最嚴(yán)重、最?lèi)毫拥膸追N。也就是說(shuō)，這幾種最?lèi)毫拥那闆r可以適用《解釋》規(guī)定的最高雙倍以上的懲罰性賠償，那么，除了《解釋》規(guī)定的幾種嚴(yán)重的欺詐情況之外的欺詐行為，應(yīng)該是適用《消法》的雙倍賠償。當(dāng)然，實(shí)踐中，很難適用最高的雙倍以上的懲罰性賠償，但法律規(guī)定的應(yīng)然狀態(tài)與法律適用的實(shí)然狀態(tài)的差別，跟立法本意無(wú)關(guān)。

　　2.從法律的體系上來(lái)說(shuō)，《消法》既然沒(méi)有明確規(guī)定其調(diào)整范圍不適用于商品房，那么就是適用�！督忉尅吠瑯記](méi)有規(guī)定如果與《消法》沖突時(shí)的適用規(guī)則，其實(shí)，本來(lái)就不沖突。立法者在立法時(shí)，因?yàn)橐�維護(hù)法律的統(tǒng)一性、權(quán)威性、嚴(yán)密性，會(huì)在立法時(shí)盡量的消除法律沖突，盡量不要留下立法的空白。所以說(shuō)《解釋》和《消法》都是適用的。

　　3.《解釋》在商品房合同買(mǎi)賣(mài)糾紛中加入了因欺詐而導(dǎo)致的懲罰性的措施，目的是在遏制開(kāi)發(fā)商在商品房買(mǎi)賣(mài)中利用優(yōu)勢(shì)欺詐購(gòu)房者，從而導(dǎo)致的巨大的事實(shí)不公。那么我們可以推論：在商品房的買(mǎi)賣(mài)中，一般的欺詐適用懲罰性賠償符合立法本意，只是一個(gè)度的問(wèn)題。也就是說(shuō)，可以適用懲罰性賠償，1倍、1.5倍、2倍等，但不能超出《解釋》規(guī)定適用于特定的五種欺詐的懲罰性賠償?shù)姆秶��?/p>

　　其次，我認(rèn)為要有限制性的分別適用。

　　也就是說(shuō)在商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛當(dāng)中情況千差萬(wàn)別，一味的去適用雙倍賠償或不適用雙倍賠償都可能在具體案件當(dāng)中導(dǎo)致不公平的現(xiàn)象發(fā)生。我們要根據(jù)具體情況區(qū)別對(duì)待，分別適用。

　　1.如果在商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中一刀切，全部不適用雙倍賠償，就只是《解釋》規(guī)定的幾種情況最高可以適用雙培以上的懲罰性賠償，而在商品房合同糾紛中的其他欺詐行為就只能是返還款項(xiàng)，支付違約金，或賠償實(shí)際的損失。那么如果其他的欺詐行為的確沒(méi)有《解釋》規(guī)定的開(kāi)發(fā)商的主觀惡意強(qiáng)，但實(shí)際造成的損害結(jié)果相當(dāng)大（不一定達(dá)到已付購(gòu)房款的一倍），()這實(shí)際上性質(zhì)的惡劣程度不亞于《解釋》規(guī)定的那幾種情況，即已經(jīng)達(dá)到了《解釋》實(shí)行懲罰性賠償責(zé)任的制定意圖，那么我們就應(yīng)該適用雙倍賠償；如果造成的損失不是很大，那么就只是按實(shí)際的損失來(lái)陪。至于損失達(dá)到已付購(gòu)房款的多大比例才適用《消法》的雙倍賠償，要綜合多方因素，多種情況，比如已付購(gòu)房款的絕對(duì)額、欺詐隱瞞的時(shí)間長(zhǎng)短、造成損失類(lèi)型的多少等。

　　2.如果在商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，一般的欺詐行為全部不適用《消法》的上雙倍賠償，則很難在不同的欺詐情況下（包括商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中的一般欺詐和《解釋》規(guī)定的嚴(yán)重的幾種欺詐）保證賠付比例的公平。這樣會(huì)導(dǎo)致一種傾向：開(kāi)發(fā)商因?yàn)椤督忉尅芬?guī)定的嚴(yán)重欺詐在實(shí)踐中都不可能導(dǎo)致雙倍的懲罰性賠償，那么會(huì)慫恿他們的一般性欺詐行為；如果一般性的欺詐能有條件的適用《消法》的雙倍賠償，那么嚴(yán)重的欺詐行為在實(shí)踐中可能用到了雙倍的賠償甚至于更高的雙倍賠償加利息、損害賠償?shù)膸茁蚀笤�。這樣才會(huì)起到抑制開(kāi)發(fā)商這種欺詐行為的作用。

　　總之，商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛既要適用《消法》，又要有限度的分情況適用，以期能盡量的發(fā)揮《消法》和《解釋》的效用，切實(shí)抑制開(kāi)發(fā)商的欺詐行為，從而保護(hù)購(gòu)房者的利益。

買(mǎi)賣(mài)合同論文10

　　北京理工大學(xué)珠海學(xué)院

商務(wù)法律環(huán)境課程論文

　　題目：買(mǎi)賣(mài)合同

　　姓 名 雷慧婷

　　學(xué) 號(hào) 120301021017

　　班 級(jí) 國(guó)際商務(wù)會(huì)計(jì)（3）班

　　年 級(jí) 20xx級(jí)

　　專(zhuān) 業(yè) 國(guó)際商務(wù)會(huì)計(jì)

　　學(xué) 院 會(huì)計(jì)與金融學(xué)院

　　20xx年 6 月 14 日

　　目錄

　　摘要..............................................3

　　買(mǎi)賣(mài)合同與《合同法》總則的關(guān)系....................3

　　買(mǎi)賣(mài)合同解讀......................................3

　　《合同法》中交付的含義..........................4

　　買(mǎi)賣(mài)合同貨物的交付地點(diǎn)............................5

　　買(mǎi)賣(mài)合同中貨物的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移問(wèn)題......................5

　　參考文獻(xiàn)..........................................6

　　摘要:本文探討了買(mǎi)賣(mài)合同及《合同法》之間的一般關(guān)系,對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行詳細(xì)的解讀,解釋交付在《合同法》中的含義,全面的介紹了買(mǎi)賣(mài)合同貨物的交付地點(diǎn),最后探討了買(mǎi)賣(mài)合同中貨物的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移問(wèn)題.

　　關(guān)鍵字:買(mǎi)賣(mài)合同 法律問(wèn)題

　　一、買(mǎi)賣(mài)合同與《合同法》總則的關(guān)系

　　買(mǎi)賣(mài)合同是所有有償合同的典范.買(mǎi)賣(mài)合同是最典型、普遍、廣泛的交易形式，是自由經(jīng)濟(jì)社會(huì)營(yíng)利行為之代表.《合同法》總則中許多制度都是以買(mǎi)賣(mài)合同為藍(lán)本構(gòu)建起來(lái)的,契約法中的絕大多數(shù)規(guī)則都來(lái)自買(mǎi)賣(mài)法.在《德國(guó)民法典》第二編第一至第七章關(guān)于債權(quán)法的總則性規(guī)定中,有很多規(guī)則都是來(lái)源于買(mǎi)賣(mài)合同；《德國(guó)民法典》的總則編也是如此.在各國(guó)民法典中,買(mǎi)賣(mài)合同都規(guī)定于典型合同的首位,這充分證明買(mǎi)賣(mài)合同的重要性.兩者之間的關(guān)系如何判斷,應(yīng)當(dāng)分門(mén)別類(lèi),因其性質(zhì)不同而個(gè)別分析了解.

　　根據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同與總則的這種關(guān)系,在法律適用時(shí),應(yīng)當(dāng)首先考慮買(mǎi)賣(mài)合同的有關(guān)規(guī)定,不能引用《合同法》總則的規(guī)定,而應(yīng)當(dāng)直接引用買(mǎi)賣(mài)合同中的有關(guān)規(guī)定.

　　二、買(mǎi)賣(mài)合同解讀買(mǎi)賣(mài)合同是比較常見(jiàn)的合同之一,那么買(mǎi)賣(mài)合同主要有哪些類(lèi)型呢,不同類(lèi)型的買(mǎi)賣(mài)合同其合同內(nèi)容也是有所差異的.

　　1.買(mǎi)賣(mài)合同的概念:買(mǎi)賣(mài)合同是一方轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于另一方,另一方支付價(jià)款的合同.轉(zhuǎn)移所有權(quán)的一方為出賣(mài)人或賣(mài)方,支付價(jià)款而取得所有權(quán)的一方為買(mǎi)受人或者買(mǎi)方. 買(mǎi)賣(mài)是商品交換最普遍的形式,也是典型的有償合同.根據(jù)合同法第174條、第175條的規(guī)定,法律對(duì)其他有償合同的事項(xiàng)未作規(guī)定時(shí),參照買(mǎi)賣(mài)合同的規(guī)定；互易等移轉(zhuǎn)標(biāo)的物所有權(quán)的合同,也參照買(mǎi)賣(mài)合同的規(guī)定.

　　2.買(mǎi)賣(mài)合同的主要類(lèi)型:

　　2.1分期付款

　　分期付款買(mǎi)賣(mài),是指買(mǎi)受人將其應(yīng)付的總價(jià)款,在一定期限內(nèi)分次向出賣(mài)人相關(guān)書(shū)籍支付的買(mǎi)賣(mài)合同.其特點(diǎn)在于,合同成立之時(shí),出賣(mài)人將標(biāo)的物交付給買(mǎi)受人,價(jià)款則依合同約定分期支付.除法律另有規(guī)定或合同另有約定外,標(biāo)的物的所有權(quán)自出賣(mài)人交付時(shí)起轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人.買(mǎi)受人應(yīng)按期履行支付價(jià)金的義務(wù),若未按期付款,應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任.

　　根據(jù)合同法規(guī)定,分期付款買(mǎi)賣(mài)的買(mǎi)受人未支付到期價(jià)款的金額達(dá)到全部?jī)r(jià)款的1/5,出賣(mài)人可以要求買(mǎi)受人支付全部?jī)r(jià)款或者解除合同.出賣(mài)人解除合同的,可以向買(mǎi)受人要求支付該標(biāo)的物的使用費(fèi).

　　2.2樣品買(mǎi)賣(mài)

　　樣品買(mǎi)賣(mài),又稱(chēng)貨樣買(mǎi)賣(mài),是指標(biāo)的物品質(zhì)依一定樣品而定的買(mǎi)賣(mài).當(dāng)事人約定依樣品買(mǎi)賣(mài)的,視為出賣(mài)人保證交付的貨物與樣品具有同一品質(zhì),其意義是出賣(mài)人提供一種質(zhì)量擔(dān)保.樣品買(mǎi)賣(mài)的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)封存樣品,并可對(duì)樣品質(zhì)量作出說(shuō)明.出賣(mài)人交付的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)與樣品及其說(shuō)明的質(zhì)量相同.樣品買(mǎi)賣(mài)的買(mǎi)受人不知道樣品有隱蔽瑕疵的,即使出賣(mài)人交付的標(biāo)的物與樣品相同,買(mǎi)受人仍有權(quán)要求其交付符合同種物通常質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的標(biāo)的物.

　　2.3試用買(mǎi)賣(mài)

　　試用買(mǎi)賣(mài),又稱(chēng)為試驗(yàn)買(mǎi)賣(mài),是指合同成立時(shí)出賣(mài)人將標(biāo)的物交付給買(mǎi)受人試用,買(mǎi)受人在試用期間內(nèi)決定是否購(gòu)買(mǎi)的買(mǎi)賣(mài).此類(lèi)買(mǎi)賣(mài)合同常見(jiàn)于新產(chǎn)品的買(mǎi)賣(mài).一般認(rèn)為,試用買(mǎi)賣(mài)合同屬于附停止條件的買(mǎi)賣(mài)合同,即在所附買(mǎi)賣(mài)條件成就前,出賣(mài)人應(yīng)將標(biāo)的物交付給買(mǎi)受人試驗(yàn)使用,最終是否同意購(gòu)買(mǎi)取決于買(mǎi)受人的意愿.試用期間屆滿(mǎn),買(mǎi)受人對(duì)是否購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的物未作表示的,視為購(gòu)買(mǎi).

　　2.4拍賣(mài)

　　根據(jù)我國(guó)拍賣(mài)法，拍賣(mài)是指以公開(kāi)竟價(jià)的形式,將特定物品或財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買(mǎi)賣(mài)方式.具體地說(shuō),買(mǎi)賣(mài)公開(kāi)進(jìn)行,參加竟拍的人在拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)根據(jù)拍賣(mài)師的叫價(jià)決定是否應(yīng)價(jià),當(dāng)某人的應(yīng)價(jià)經(jīng)拍賣(mài)師三次叫價(jià)無(wú)人競(jìng)價(jià)時(shí),拍賣(mài)師以落槌或以其他公開(kāi)表示拍定的方式確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)成交.

　　2.5房屋買(mǎi)賣(mài)

　　房屋買(mǎi)賣(mài)合同是指出賣(mài)人將房屋所有權(quán)依約轉(zhuǎn)給買(mǎi)受人所有,買(mǎi)受人支付價(jià)金的買(mǎi)賣(mài)合同.房屋買(mǎi)賣(mài)合同與一般買(mǎi)賣(mài)合同的不同之處,在于房屋屬于不動(dòng)產(chǎn),對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)法律有如下特別規(guī)定：

　　2.5.1.房屋買(mǎi)賣(mài)合同需要采用書(shū)面形式,買(mǎi)賣(mài)雙方需將買(mǎi)賣(mài)房屋的位置、面積、價(jià)金等約定于書(shū)面.

　　2.5.2.在城鎮(zhèn)買(mǎi)賣(mài)房屋之所有權(quán)須經(jīng)房屋登記機(jī)構(gòu)登記后,才發(fā)生轉(zhuǎn)移,如未登記,即使交付,也不發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)移效果.

　　2.5.3.出賣(mài)共有房屋或出租房屋時(shí),其他共有人或承租人享有同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán).

　　三、《合同法》中交付的含義

　　法律意義上的交付可分為現(xiàn)實(shí)交付和擬制交付.現(xiàn)實(shí)交付是指出賣(mài)人將其標(biāo)的物的事實(shí)管領(lǐng)權(quán)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人,使標(biāo)的物處于買(mǎi)受人的實(shí)際控制之下,由買(mǎi)受人直接占有標(biāo)的物.現(xiàn)實(shí)交付一般是指具體的、可以轉(zhuǎn)移實(shí)際占有的物品的交付.擬制交付,是指出賣(mài)人將標(biāo)的物的權(quán)利轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人,以替代對(duì)實(shí)物的交付.擬制交付又分為簡(jiǎn)易交付、指示交付和占有改定.其中,簡(jiǎn)易交付是指在買(mǎi)賣(mài)合同訂立前買(mǎi)受人已經(jīng)實(shí)際占有標(biāo)的物時(shí),則合同一經(jīng)成立即視為交付完成,此前買(mǎi)受人雖然占有標(biāo)的物,但不享有所有權(quán),合同成立時(shí)轉(zhuǎn)移的只是所有權(quán);指示交付是指在標(biāo)的物由第三人占有的情況下,出賣(mài)人將要求第三人返還標(biāo)的物的請(qǐng)求權(quán)讓與買(mǎi)受人,以此代替標(biāo)的物的實(shí)際交付,這種返還請(qǐng)求權(quán)正是標(biāo)的物所有權(quán)的體現(xiàn);占有改定是指買(mǎi)賣(mài)合同約定,買(mǎi)受人取得標(biāo)的物的所有權(quán),但標(biāo)的物在約定的期間仍由出賣(mài)人占有,此種交付中雖不轉(zhuǎn)移占有,僅轉(zhuǎn)移所有權(quán),但仍能完成交付.可見(jiàn),在上述三種擬制交付方式中,轉(zhuǎn)移的權(quán)利就是標(biāo)的物的所有權(quán),所謂擬制交付,就是僅轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的交付方式.既然在法律上擬制交付是用來(lái)替代現(xiàn)實(shí)交付的,那么在法律效果上應(yīng)該是等同的。因此交付的法律含義就應(yīng)該包括轉(zhuǎn)移所有權(quán)的內(nèi)容,不能將交付僅僅理解為轉(zhuǎn)移占有.從某種意義上講,轉(zhuǎn)移所有權(quán)對(duì)于交付的意義會(huì)更大于轉(zhuǎn)移占有,因?yàn)閮H轉(zhuǎn)移所有權(quán)而不轉(zhuǎn)移占有可以完成交付,但如果僅轉(zhuǎn)移

　　占有而不轉(zhuǎn)移所有權(quán),出賣(mài)人的交付義務(wù)就沒(méi)有履行完畢,買(mǎi)受人對(duì)標(biāo)的物的占有始終只是他主占有,沒(méi)有達(dá)到買(mǎi)賣(mài)合同的目的.有學(xué)者就認(rèn)為:買(mǎi)賣(mài)之交付別樣于借用、租賃,就在于買(mǎi)賣(mài)之交付是所有權(quán)的交付.

　　字面意義的交付也許有人會(huì)提出,《合同法》第135條規(guī)定:出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)履行向買(mǎi)受人交付標(biāo)的物或者交付提取貨物的單證,并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)的義務(wù)。法律在這里是明確將交付與轉(zhuǎn)移所有權(quán)分開(kāi)的,可見(jiàn)交付并不包括轉(zhuǎn)移所有權(quán)的內(nèi)容.

　　筆者認(rèn)為,從該條要表達(dá)的立法意圖來(lái)看,顯然這里的交付只是從其字面含義轉(zhuǎn)移占有來(lái)講的,不同于法律意義上的交付.如果由于交付標(biāo)的物的用詞與《合同法》第133條相近而無(wú)法覺(jué)察出其間的差別,那么交付提取貨物的單證,并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的用語(yǔ)就很明確地表達(dá)了這層含義,因?yàn)閱渭兊霓D(zhuǎn)移單證的占有,沒(méi)有轉(zhuǎn)移所有權(quán)的行為是不能完成交付的.例如,在買(mǎi)賣(mài)倉(cāng)儲(chǔ)貨物的交付時(shí),出賣(mài)人僅轉(zhuǎn)移記名倉(cāng)單的占有,不在倉(cāng)單上作背書(shū),那倉(cāng)儲(chǔ)貨物肯定是無(wú)法完成交付的。這種意義上使用的交付還出現(xiàn)于《合同法》第136條的規(guī)定:出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)按照約定或者交易習(xí)慣向買(mǎi)受人交付提取標(biāo)的物單證以外的有關(guān)單證和資料。由于在現(xiàn)實(shí)買(mǎi)賣(mài)中存在著大量轉(zhuǎn)移占有與轉(zhuǎn)移所有權(quán)相分離的情形,特別是在信用消費(fèi)發(fā)達(dá)的今天,分期付款買(mǎi)賣(mài)越來(lái)越普遍,當(dāng)事人大都會(huì)約定買(mǎi)受人支付全部?jī)r(jià)款以前,所有權(quán)不轉(zhuǎn)移,因此,在《合同法》中對(duì)此專(zhuān)門(mén)做出規(guī)定,是有其現(xiàn)實(shí)意義的,只不過(guò)在立法的語(yǔ)言表述上,前后未能保持一致,容易造成理解上的混亂,應(yīng)該引起我們的重視。

　　四、買(mǎi)賣(mài)合同貨物的交付地點(diǎn)

　　《合同法》第141條及第61條之規(guī)定確定買(mǎi)賣(mài)合同交付標(biāo)的物的地點(diǎn)應(yīng)該是：

　　1.如果合同當(dāng)事人約定有交付地點(diǎn),出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的地點(diǎn)交付標(biāo)的物.

　　2.如果合同當(dāng)事人沒(méi)有約定交付地點(diǎn)或約定不明確，可以協(xié)議補(bǔ)充，不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的,按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定.

　　3.如果雙方當(dāng)事人沒(méi)有約定交付地點(diǎn)或約定不明確，且也無(wú)法按合同條款或交易習(xí)慣確定時(shí)，依下列方式確定交付地點(diǎn)：

　　(1)標(biāo)的物需要運(yùn)輸?shù)?交付地點(diǎn)為第一承運(yùn)人營(yíng)業(yè)地.

　　(2)標(biāo)的物不需要運(yùn)輸,出賣(mài)人和買(mǎi)受人訂立合同時(shí)知道標(biāo)的物在某一地點(diǎn)的，如知道標(biāo)的物是從存放在某地倉(cāng)庫(kù)中的一批貨物中要提取的物或知道標(biāo)的物將在某個(gè)地方生產(chǎn)或制造,則出賣(mài)人交付地點(diǎn)為雙方所知道的標(biāo)的物所在地.

　　(3)標(biāo)的物不需要運(yùn)輸,出賣(mài)人和買(mǎi)受人訂立合同時(shí)也不知道標(biāo)的物在某一地點(diǎn)的,出賣(mài)人的交付地點(diǎn)為出賣(mài)人訂立合同時(shí)的營(yíng)業(yè)地.如果出賣(mài)人沒(méi)有營(yíng)業(yè)地,則以出賣(mài)人的居住地為交付地點(diǎn).

　　五、買(mǎi)賣(mài)合同中貨物的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移問(wèn)題

　　風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是貨物買(mǎi)賣(mài)合同中最實(shí)際的一個(gè)問(wèn)題,直接關(guān)系到當(dāng)事人的利益平衡.我國(guó)《合同法》對(duì)貨物買(mǎi)賣(mài)合同的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移作出較為詳盡的規(guī)定,彌補(bǔ)了我國(guó)原《經(jīng)濟(jì)合同法》和《涉外經(jīng)濟(jì)合同法》的一大缺陷,解決了我國(guó)國(guó)內(nèi)合同立法與我國(guó)加入的《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物銷(xiāo)售合同公約》的銜接,完善了我國(guó)貨物買(mǎi)賣(mài)合同法律制度.

　　1.風(fēng)險(xiǎn)的含義:風(fēng)險(xiǎn),在不同的范疇有著不同的含義.在法學(xué)范疇,我國(guó)學(xué)者通常認(rèn)為,風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)法律術(shù)語(yǔ),是指貨物可能遭受的各種意外損失,如盜竊、火災(zāi)、沉船、破碎、滲漏、扣押及不屬于正常損耗的腐爛變質(zhì)等等.我國(guó)《合同法》和一些國(guó)際公約所涉及的風(fēng)險(xiǎn),是指貨物的毀損、滅失的危險(xiǎn),即貨物發(fā)生毀壞、滅失的可能.但是,法律規(guī)定,并不是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)作詮釋,而是用來(lái)確定買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人對(duì)這些可能發(fā)生的貨物毀損、滅失承擔(dān)責(zé)任.《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物銷(xiāo)售合同公約》第66條作了這樣的表述：“貨物在風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到買(mǎi)方承擔(dān)后遺失或損壞,買(mǎi)方支付價(jià)款的義務(wù)并不因此解除.”這實(shí)際上是規(guī)定貨物發(fā)生損壞或滅失時(shí)買(mǎi)方是否有支付價(jià)金的義務(wù).

　　2.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的時(shí)間:風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的主要問(wèn)題是風(fēng)險(xiǎn)在何時(shí)由賣(mài)方轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方.這個(gè)問(wèn)題是一個(gè)最有實(shí)踐價(jià)值的問(wèn)題,也是一個(gè)頗有爭(zhēng)議的理論問(wèn)題.有的學(xué)者將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與合同訂立結(jié)合在一起，即訂立主義;有的學(xué)者則將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與貨物所有權(quán)轉(zhuǎn)移結(jié)合在一起,即所有權(quán)主義;還有的學(xué)者將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與貨物交付結(jié)合在一起,即交付主義.相比較而言,以貨物交付時(shí)間來(lái)決定風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)間與以貨物所有權(quán)轉(zhuǎn)移來(lái)決定風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)間更為合理和明智.因?yàn)?所有權(quán)的移轉(zhuǎn)是一個(gè)抽象的不可捉摸的甚至是難以證明的問(wèn)題.而且,所有權(quán)的移轉(zhuǎn)與貨物的實(shí)際占有控制并不一致.在所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移貨物卻已實(shí)際交付的情況下,要對(duì)貨物已失去實(shí)際占有、控制的一方對(duì)貨物的毀損和滅失風(fēng)險(xiǎn)來(lái)承擔(dān)責(zé)任,不僅是不合理，也是不公平的,不利于交易的發(fā)展.因此,現(xiàn)代貨物買(mǎi)賣(mài)規(guī)則以及多數(shù)學(xué)者們的看法,都是以交貨時(shí)間來(lái)決定風(fēng)險(xiǎn)移轉(zhuǎn)時(shí)間,不采用貨物所有權(quán)轉(zhuǎn)移這一瞬間來(lái)決定風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移時(shí)間.我國(guó)《合同法》也采用交付主義原則,第142條規(guī)定“標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn),在標(biāo)的物交付之前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付之后由買(mǎi)受人承擔(dān)”.

　　3.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的條件:風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移以貨物交付為標(biāo)準(zhǔn),這是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的基本條件.那么,什么是貨物交付就成為至關(guān)重要的問(wèn)題.貨物交付,通常情況下是賣(mài)方將貨物的占有和實(shí)際控制權(quán)移交給買(mǎi)方.在貨交承運(yùn)人這種情況下,賣(mài)方將貨物交付第一承運(yùn)人就履行了交付貨物的義務(wù).承運(yùn)人領(lǐng)受貨物視同買(mǎi)方之代理行為,風(fēng)險(xiǎn)也隨之轉(zhuǎn)移給買(mǎi)方.因此,貨物風(fēng)險(xiǎn)移轉(zhuǎn)的基本條件是貨物的交付.值得注意和具有研究?jī)r(jià)值的是貨物風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移基本條件之上的貨物風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的前提條件問(wèn)題.

買(mǎi)賣(mài)合同論文11

　　「內(nèi)容提要」最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》雖然解決了目前商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中的許多問(wèn)題，但其自身適用范圍的限制，并不能解決由在集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同而引發(fā)的一系列問(wèn)題，導(dǎo)致實(shí)踐中的無(wú)序。無(wú)效論者從合同違反《土地管理法》的規(guī)定和合同標(biāo)的履行不能出發(fā)，否定此類(lèi)合同的效力；有效論者則從法解釋學(xué)和取締規(guī)范與效力規(guī)范的區(qū)別出發(fā)，認(rèn)定合同效力�；�于此類(lèi)問(wèn)題的復(fù)雜，筆者從社會(huì)整體的角度出發(fā)，利用利益衡量的基本觀點(diǎn)，指出有效論更能適應(yīng)現(xiàn)實(shí)社會(huì)的需要，并在此基礎(chǔ)上提出了相應(yīng)的處理對(duì)策，以期能對(duì)這一難題的解決起到促進(jìn)作用。

　　「關(guān)鍵詞」商品房買(mǎi)賣(mài)合同，集體土地，合同效力，利益衡量

　　隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)社會(huì)整體發(fā)展，物質(zhì)水平有了很大的提高，人民生活漸趨富足，文化日益昌明，原本與尋常百姓毫不相干的買(mǎi)房置地也成了現(xiàn)今十分普通的一件事情。但既然有買(mǎi)有賣(mài)，其間就難免產(chǎn)生糾紛，為了處理日益涌現(xiàn)的商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛，20xx年4月28日最高人民法院公布了《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》）.這一司法解釋的出臺(tái)，對(duì)于人民法院處理此類(lèi)案件起到了十分積極的促進(jìn)作用，得到了社會(huì)各界的普遍歡迎。但是，通過(guò)近一年來(lái)的實(shí)踐，這一司法解釋也暴露出自身的一些不足，尤其是從司法解釋序言中所體現(xiàn)的立法意旨看，該司法解釋主要是針對(duì)城市規(guī)劃區(qū)國(guó)有土地范圍內(nèi)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行規(guī)定的，并未把占國(guó)土很大比例的農(nóng)村集體土地上發(fā)生的商品房買(mǎi)賣(mài)行為納入調(diào)整范圍，不能不說(shuō)是一種“立法”上的缺失。對(duì)于在農(nóng)村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力及處理，目前司法實(shí)務(wù)界及理論界都尚無(wú)定論，但實(shí)踐中由此而引發(fā)的糾紛卻日益增加，亟待解決。本文中，筆者試就此問(wèn)題發(fā)表一下個(gè)人見(jiàn)解，希望能夠?qū)θ嗣穹ㄔ旱乃痉▽?shí)踐起到參考作用。

　　一、我國(guó)的土地制度與商品房種類(lèi)

　　根據(jù)我國(guó)憲法的規(guī)定，“城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”因此，在社會(huì)主義的中國(guó)，從所有制上講，土地可以分為兩類(lèi)，即國(guó)有土地和農(nóng)村集體土地。這種土地歸屬上的公有制是與我國(guó)的社會(huì)主義制度緊密聯(lián)系在一起的。研究我國(guó)的土地問(wèn)題及附著于土地之上的房屋問(wèn)題，就不能不以此為最根本的出發(fā)點(diǎn)，所以，商品房也就可以區(qū)分為建筑于國(guó)有土地上的商品房和建筑于集體土地上的商品房?jī)纱箢?lèi)。

　　二、農(nóng)村集體土地上所建商品房的問(wèn)題所在

　　商品者，依《高級(jí)漢語(yǔ)大詞典》之解釋?zhuān)�意為“⑴為交換而生產(chǎn)的物品。⑵泛指市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)的物品”。據(jù)此并參考《解釋》第1條的規(guī)定，本文要討論的商品房就是指出賣(mài)人（僅指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）尚未建成或者已經(jīng)竣工的用于向社會(huì)銷(xiāo)售并移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人、買(mǎi)受人支付價(jià)款的房屋。究其根本，商品房與其他房屋的最大區(qū)別就在于它是作為一種商品用于交換，商品房在所有權(quán)的讓渡過(guò)程中實(shí)現(xiàn)其交換價(jià)值。但是，法學(xué)不同于經(jīng)濟(jì)學(xué)，其著眼點(diǎn)在于所有權(quán)的移轉(zhuǎn)及移轉(zhuǎn)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題。比較研究國(guó)有土地上的商品房與集體土地上的商品房，就是要比較二者在所有權(quán)移轉(zhuǎn)方面的差別。

　　通觀世界各國(guó)，在房屋與土地的關(guān)系上，普遍采取“房地一體主義”，即房屋的所有權(quán)與其所附著的土地的所有權(quán)或者使用權(quán)同時(shí)移轉(zhuǎn)，只有這樣才能保證房屋的所有權(quán)人在房屋使用過(guò)程中不會(huì)因房屋所附著的土地歸屬于其他人而引致紛爭(zhēng)。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第31條也規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。”在我國(guó)經(jīng)過(guò)出讓的國(guó)有土地其土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是不存在障礙的，但是，1998年8月《土地管理法》修改時(shí)將“允許城鎮(zhèn)非農(nóng)戶(hù)口居民建住宅使用集體土地”的規(guī)定加以刪除，并在第63條中明確規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”，造成“集體建設(shè)用地必須轉(zhuǎn)為國(guó)有以后才能進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)”的狀況，從而在立法意旨上，城市及外村、外鄉(xiāng)居民已被禁止成為集體土地上住宅的合法所有權(quán)人。在農(nóng)村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同也就由于違反法律禁止性規(guī)定而成為一種病態(tài)的契約，從而直接影響到買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題。

　　但是，在當(dāng)前相當(dāng)一部分地區(qū)出現(xiàn)了利用尚未收歸國(guó)有的集體土地開(kāi)發(fā)商品房、規(guī)模建設(shè)新型人口聚集區(qū)的活動(dòng)，較為時(shí)興的說(shuō)法叫作“舊村改造”。雖然在這一過(guò)程中出現(xiàn)了一些糾紛，但是，從深層次上看，這種現(xiàn)象的出現(xiàn)有其必然原因。隨著城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，土地的承載、養(yǎng)育等傳統(tǒng)功能逐步萎縮，而財(cái)富儲(chǔ)存功能、產(chǎn)業(yè)空間聚集功能、土地增值等新興功能不斷加強(qiáng)，集體土地經(jīng)歷了從生存手段到保障手段再到增值手段的演變，此其一。其二，隨著開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)與城市建設(shè)的深入發(fā)展，大量外來(lái)資金與人口涌入，使村鎮(zhèn)集體土地的價(jià)值迅速提升，城市近郊非農(nóng)用地的收益率明顯高于農(nóng)用地。其三，國(guó)家征用集體土地是按產(chǎn)值補(bǔ)償，而當(dāng)前土地市場(chǎng)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出該標(biāo)準(zhǔn)，用地者到國(guó)家嚴(yán)格控制的土地一級(jí)市場(chǎng)受讓土地成本過(guò)高。在土地補(bǔ)償水平與用地成本比較利益的巨大反差下，農(nóng)村集體建設(shè)用地不可避免地自行流轉(zhuǎn)。其四，我國(guó)土地管理制度改革后，土地使用權(quán)在土地權(quán)力體系中的地位日益突出，隨著城市化程度的提高和“舊村改造”的推進(jìn)，相當(dāng)一部分村成為實(shí)體化的經(jīng)濟(jì)組織，在經(jīng)濟(jì)利益最大化的驅(qū)動(dòng)下，自然將手中所掌握并能實(shí)際加以運(yùn)用的土地使用權(quán)作為資產(chǎn)來(lái)進(jìn)行“土地經(jīng)營(yíng)”�？梢哉f(shuō)，在一定意義上，在農(nóng)村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同的出現(xiàn)就成為不可避免的現(xiàn)象。

　　除此以外，在中小城市出現(xiàn)的“舊村改造”也并不與國(guó)家開(kāi)發(fā)小城鎮(zhèn)的戰(zhàn)略相背離。無(wú)論從我國(guó)作為發(fā)展中國(guó)家走城市化、現(xiàn)代化道路的發(fā)展途徑上看，抑或從我國(guó)拉動(dòng)內(nèi)需、擴(kuò)展經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的需求上看，小城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)都是我國(guó)必將長(zhǎng)期堅(jiān)持并不斷發(fā)展的一項(xiàng)重要國(guó)策，而不是應(yīng)付現(xiàn)狀、一時(shí)之興的臨時(shí)過(guò)渡措施。與其相對(duì)照，“集體建設(shè)用地不得直接進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)”的規(guī)定，僅源于原國(guó)家土地局上世紀(jì)九十年代初期推行的“轉(zhuǎn)權(quán)讓利”政策，其實(shí)質(zhì)仍擺脫不了政府利用管理者職權(quán)剝奪集體土地所有者、與民爭(zhēng)利的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代色彩。農(nóng)民集體所有的土地只有被征為國(guó)有后才能進(jìn)入市場(chǎng)，其收益只能由國(guó)家得到，這一傳統(tǒng)做法明顯是忽視農(nóng)民集體土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的表現(xiàn)，與我國(guó)正在推行的財(cái)產(chǎn)權(quán)體系改革相背離。集體土地所有權(quán)作為一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，其所有人必然要求能正常地使用、支配和處分土地，以取得合理的土地收益。

　　三、病態(tài)契約與無(wú)效合同

　　討論在集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題之前，有必要首先對(duì)病態(tài)契約和無(wú)效合同的概念作出說(shuō)明。

　　何謂病態(tài)契約？各國(guó)法對(duì)契約的成立和生效均規(guī)定了一系列要件，違反法律強(qiáng)行性規(guī)定的契約即為病態(tài)契約。例如，根據(jù)《意大利民法典》第1325~1352條的規(guī)定，契約生效的要件包括：

⑴當(dāng)事人的合意；

⑵契約原因合法；

⑶契約的標(biāo)的可能、合法并確定或可確定；

契約的形式應(yīng)符合法定或約定。如果將符合這些要件的契約定義為健康契約，那么違反這些法定要件的契約則為病態(tài)契約。根據(jù)我國(guó)合同法第52條、54條的規(guī)定，契約的病因主要有：

⑴惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；

⑵以合法形式掩蓋非法目的；

⑶損害社會(huì)公共利益；

⑷違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)行性規(guī)定；

⑸因重大誤解訂立的合同；

⑹在訂立合同時(shí)顯失公平的；

⑺一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同。

　　因契約違反法律所規(guī)定的要件的不同，可以確定契約病態(tài)的嚴(yán)重性。一種是僅與當(dāng)事人利益有關(guān)的要件的違反，如意思瑕疵等；另一種是對(duì)于與社會(huì)利益相關(guān)的要件的違反，如違反法律的強(qiáng)行性規(guī)定或共序良俗等。前者因涉及當(dāng)事人雙方利益，故病態(tài)并不十分嚴(yán)重而尚可救治，各國(guó)法一般規(guī)定其為相對(duì)無(wú)效的契約，即將契約是否生效的決定權(quán)交給當(dāng)事人本人；后者因涉及社會(huì)利益，故為病態(tài)嚴(yán)重的契約，當(dāng)事人無(wú)權(quán)決定其命運(yùn)，各國(guó)法一般規(guī)定其為絕對(duì)無(wú)效。

　　雖然違反與社會(huì)利益相關(guān)的要件是確認(rèn)絕對(duì)無(wú)效的契約的衡量標(biāo)準(zhǔn)，但這種表述仍失之抽象。筆者以為，根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況，違反與社會(huì)利益相關(guān)的有效要件主要有兩個(gè)方面，即：

⑴違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，

⑵損害社會(huì)公共利益，或者稱(chēng)之為違背公共秩序與善良風(fēng)俗。

對(duì)于第一方面，王利明教授在《關(guān)于無(wú)效合同確認(rèn)的若干問(wèn)題》一文中提出了依據(jù)違法性確認(rèn)合同無(wú)效的三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：

⑴必須違反了全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)，才能直接導(dǎo)致合同無(wú)效；

⑵必須是違反了法律和行政法規(guī)的強(qiáng)行性規(guī)定；⑶必須是違反了強(qiáng)行性規(guī)定中的效力性規(guī)定。

對(duì)于第二個(gè)方面，可以簡(jiǎn)稱(chēng)為違背公序良俗。

所謂善良風(fēng)俗，一般是指社會(huì)對(duì)某種行為所持的一般道德標(biāo)準(zhǔn)與習(xí)慣。公共秩序與善良風(fēng)俗不同，它反映和保護(hù)國(guó)家和社會(huì)的根本利益，表現(xiàn)了國(guó)家對(duì)社會(huì)生活的積極干預(yù)，其淵源大多來(lái)自公法，如憲法、行政法等；也有些規(guī)定來(lái)自私法。凡是違背上述條件的合同，都應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為絕對(duì)無(wú)效的合同。

　　四、在農(nóng)村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力

　　通說(shuō)認(rèn)為，由于《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)必然導(dǎo)致房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓?zhuān)�而《土地管理法》中又�?guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”、“集體建設(shè)用地必須轉(zhuǎn)為國(guó)有以后才能進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)”，因此，在農(nóng)村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同就成為一種違反法律的強(qiáng)行性規(guī)定的無(wú)效合同。但是，筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)實(shí)在是有重新探討的必要。

　�。ㄒ唬┖贤瑹o(wú)效論的依據(jù)

　　在農(nóng)村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效觀點(diǎn)的依據(jù)概括起來(lái)主要有以下兩點(diǎn)：

　　1、此類(lèi)合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定。由于《房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓?zhuān)�因此要�?shí)現(xiàn)此類(lèi)合同的目的，就必須使在集體土地上所建房屋的所有權(quán)與集體土地的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓?zhuān)�但是在《土地管理法》里卻明確規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，因此，在農(nóng)村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同違反了法律（此處是指《土地管理法》）的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效，由此就可以得出此類(lèi)合同無(wú)效的結(jié)論。

　　2、由于合同標(biāo)的不能而無(wú)效。除合法要件外，契約的標(biāo)的可能、確定或可確定是合同生效的必備要件之一。所謂標(biāo)的可能，是指合同所規(guī)定的債權(quán)人的權(quán)利或債務(wù)人的義務(wù)在客觀上有成為現(xiàn)實(shí)的可能性。如果標(biāo)的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，則不發(fā)生法律上的效力。當(dāng)事人簽訂的在集體土地上所建商品房的買(mǎi)賣(mài)合同，其標(biāo)的是買(mǎi)受人交付價(jià)金、出賣(mài)人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)。但在現(xiàn)實(shí)生活中，由于房產(chǎn)管理部門(mén)只辦理城市國(guó)有土地上所建房屋的權(quán)屬證書(shū)，因此，在集體土地上所建的商品房無(wú)法按照約定進(jìn)行所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，因?yàn)橐勒瘴餀?quán)的公示公信原則，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的移轉(zhuǎn)必須以法定登記機(jī)關(guān)的物權(quán)移轉(zhuǎn)登記為要件，不經(jīng)登記變更物權(quán)歸屬始終不發(fā)生變化，也就是說(shuō)這類(lèi)合同的標(biāo)的在客觀上沒(méi)有實(shí)現(xiàn)的可能性。這是一種債務(wù)人即使愿意履行也不履行的狀態(tài)�；�于這一原因，也可以確定此類(lèi)合同無(wú)效。

　�。ǘ�）合同有效論的依據(jù)

　　與上述觀點(diǎn)相對(duì)應(yīng)，合同有效觀點(diǎn)的依據(jù)概括起來(lái)主要有以下兩點(diǎn)：

　　1、雖然《土地管理法》中規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，但是，我國(guó)《憲法》第10條第4款后段明確規(guī)定：“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”，這里雖然要求“依照法律的規(guī)定”進(jìn)行移轉(zhuǎn)，但依照法律解釋學(xué)的體系解釋方法，根據(jù)該條的上下文意來(lái)判斷，這里所稱(chēng)的法律應(yīng)當(dāng)是對(duì)轉(zhuǎn)讓的程序進(jìn)行規(guī)范和調(diào)整的法律，而不包括實(shí)體上的限制。因?yàn)樵摋l從體系上分為四款，第1款規(guī)定了國(guó)有土地，第2款規(guī)定了集體所有土地，第3款規(guī)定了土地征用，第4款對(duì)土地轉(zhuǎn)讓作出了規(guī)定。這就是說(shuō)，在整個(gè)這一條上，立法者是對(duì)國(guó)有土地和集體所有土地作出了明確的區(qū)分，逐款加以規(guī)定，在此種情形下，不作區(qū)分地提及土地使用權(quán)，當(dāng)然是包括國(guó)有土地使用權(quán)與集體所有土地使用權(quán)這個(gè)整體的，這是《憲法》條文中的應(yīng)有之義。所以，《土地管理法》的規(guī)定是與《憲法》的立法宗旨相背離的，而基于“上位法優(yōu)于下位法”的基本原則和《立法法》第78條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的。

　　2、暫且不慮及上述對(duì)《憲法》和《土地管理法》的學(xué)理解釋?zhuān)瑔螐囊驗(yàn)檫`反法律的強(qiáng)行性規(guī)定而使合同無(wú)效的角度分析，在農(nóng)村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力也值得探討。違反法律和行政法規(guī)而使合同無(wú)效，其前提是合同違反的是法律和行政法規(guī)中的強(qiáng)行性規(guī)定。法律規(guī)范可以區(qū)分為任意法規(guī)和強(qiáng)行法規(guī)，而強(qiáng)行法規(guī)又可以區(qū)分為強(qiáng)制規(guī)定和禁止規(guī)定二種。強(qiáng)制規(guī)定，指命令當(dāng)事人應(yīng)為一定行為的法律規(guī)定。禁止規(guī)定，指命令當(dāng)事人不得為一定行為的法律規(guī)定。但是，如果再進(jìn)一步細(xì)分，禁止規(guī)定又可以再分為取締規(guī)定和效力規(guī)定。前者僅系取締違反之行為，對(duì)違反者加以制裁，以禁遏其行為，并不否認(rèn)其行為之私法上效力。后者系明確規(guī)定違反禁止性規(guī)定將導(dǎo)致合同無(wú)效或不成立的法律規(guī)定。由此可知，由于違反法律和行政法規(guī)而使合同無(wú)效，必須是違反了強(qiáng)行性規(guī)定中的效力性規(guī)定。但是，細(xì)觀《土地管理法》的規(guī)定，第63條不僅有除外條款，而且也僅是規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，屬于典型的僅取締違反之行為、對(duì)違反者加以制裁、以禁遏其行為的規(guī)定，并未否認(rèn)其行為之私法上效力，應(yīng)當(dāng)定性為取締性規(guī)定，根據(jù)王利明教授“無(wú)效一般只限于違反效力性規(guī)范的合同”的觀點(diǎn)推論，在農(nóng)村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同也并不必然無(wú)效，只是屬于行政機(jī)關(guān)行政執(zhí)法取締的范圍而已，但此種結(jié)果并不必然及于私法。

　�。ㄈ�）筆者的觀點(diǎn)

　　筆者認(rèn)為，對(duì)在農(nóng)村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同效力進(jìn)行界定，必須放在一個(gè)更高的、全局的視野上進(jìn)行審視，不能單就某一部法律為判斷，“法規(guī)則只有參照它們所服務(wù)的目的始能被理解”，確定一項(xiàng)法律規(guī)則的存在是否合理，必須首先探究其目的何在，只有在此基礎(chǔ)上，才能對(duì)兩種針?shù)h相對(duì)的觀點(diǎn)作出取舍。

　　《土地管理法》規(guī)定集體土地的使用權(quán)在原則上不允許出讓、轉(zhuǎn)讓?zhuān)�其意圖可以從該法第一章總則的規(guī)定得到說(shuō)明。該法第1條規(guī)定：“為了加強(qiáng)土地管理，維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制，保護(hù)、開(kāi)發(fā)土地資源，合理利用土地，切實(shí)保護(hù)耕地，促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)憲法，制定本法�！蓖瑫r(shí)，該法第4條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度。國(guó)家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)�！�…”根據(jù)這些規(guī)定，我們可以較為清楚的認(rèn)識(shí)到，《土地管理法》不允許集體土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓?zhuān)�其目的主要是保護(hù)農(nóng)用地（耕地）總量，防止農(nóng)用地（耕地）不斷減少而影響糧食安全和國(guó)計(jì)民生。應(yīng)該說(shuō)，這種立法意圖是十分正確的，整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，是以農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定為基礎(chǔ)的，只有農(nóng)業(yè)穩(wěn)定，才會(huì)有工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展，社會(huì)也才能保持穩(wěn)定。但是，假如商品房的開(kāi)發(fā)是在現(xiàn)有建設(shè)用地上進(jìn)行的，對(duì)農(nóng)用地并不構(gòu)成影響，那么，就不應(yīng)當(dāng)也沒(méi)有依據(jù)一概加以否定。

　　法律的主要作用之一就是調(diào)整及調(diào)和種種相互沖突的利益，無(wú)論是個(gè)人利益還是社會(huì)利益。法律的正式淵源并不能夠覆蓋司法活動(dòng)的全部領(lǐng)域，總是有某種領(lǐng)域要依靠法官的自由裁量來(lái)決定，在這種領(lǐng)域中，法官必須發(fā)揮其創(chuàng)造精神和能動(dòng)性。法官應(yīng)當(dāng)努力在符合社會(huì)一般目的的范圍內(nèi)最大可能地滿(mǎn)足當(dāng)事人的意愿。實(shí)現(xiàn)這個(gè)任務(wù)的方法應(yīng)當(dāng)是“認(rèn)識(shí)所涉及的利益、評(píng)價(jià)這些利益各自的份量、在正義的天枰上對(duì)它們進(jìn)行衡量，以便根據(jù)某種社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)去確保其間最為重要的利益的優(yōu)先地位，最終達(dá)到最為可欲的平衡”。

　　讓我們首先來(lái)看一下確認(rèn)在集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效能夠帶來(lái)的利益。這一點(diǎn)其實(shí)在前面也已經(jīng)基本提及了，最根本的就是為了貫徹落實(shí)土地用途的嚴(yán)格管制制度，國(guó)家可以控制土地用途，保護(hù)耕地，穩(wěn)定國(guó)計(jì)民生。當(dāng)然，除此以外，由于《土地管理法》已經(jīng)著有明文，所以對(duì)這一制度不便輕易改動(dòng)，這就是另一個(gè)好處，即維護(hù)法律秩序的穩(wěn)定性。

　　與此對(duì)應(yīng)的，如果確認(rèn)在集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同有效又能夠帶來(lái)哪些利益呢？從目前的情況看，在集體土地上進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)，雖然主要目的是用于銷(xiāo)售，但是，在此基礎(chǔ)上，村民的居住條件則是首先得到了改善，在村民改善自身居住條件后的房屋才被用于市場(chǎng)銷(xiāo)售，也正是這種銷(xiāo)售帶來(lái)的巨大收入才保證了村民在現(xiàn)階段有能力進(jìn)行居住條件的普遍改善�？梢哉f(shuō)，改善村民的居住條件、增加農(nóng)民收入是確認(rèn)合同有效的第一點(diǎn)好處。第二個(gè)好處，確認(rèn)此類(lèi)合同可以利用新增的居住空間改善城市中低收入人群的居住條件。國(guó)家雖然正在大力發(fā)展城市低收入人群的“廉租住房”制度，但是，單一的渠道難以在短時(shí)間內(nèi)解決全部問(wèn)題，多頭并舉更能加快進(jìn)程。第三，也是很實(shí)際的一個(gè)問(wèn)題是，由于行政機(jī)關(guān)的執(zhí)法乏力，在集體土地上進(jìn)行的商品房開(kāi)發(fā)已經(jīng)在全國(guó)各地廣泛出現(xiàn)，成為一種普遍的社會(huì)問(wèn)題。如何處理這類(lèi)商品房的買(mǎi)房者與賣(mài)房者的利益，就成為一個(gè)直接關(guān)乎社會(huì)穩(wěn)定的政治問(wèn)題。確認(rèn)合同無(wú)效，必然導(dǎo)致退房退款，而農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織已將所收房款用于房屋開(kāi)發(fā)或者其他支出，不可能退還出如此巨大的一筆款項(xiàng)，買(mǎi)房者關(guān)心的更是有房住，如此一來(lái)買(mǎi)

　　者與賣(mài)者都將遭受巨大損失。那么，國(guó)家如果調(diào)整法律、確認(rèn)此類(lèi)合同有效又會(huì)失去什么呢？國(guó)家要求集體土地必須征用后由使用者支付出讓金才能用于商品房建設(shè)，這一前提是國(guó)家要向集體經(jīng)濟(jì)組織支付征地補(bǔ)償費(fèi)，如果補(bǔ)償費(fèi)高于出讓金，則國(guó)家就會(huì)遭受損失，如此一來(lái)國(guó)家就要“賠錢(qián)”；如果補(bǔ)償費(fèi)低于出讓金，則意味著國(guó)家從農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織處也就是農(nóng)民處獲得了額外的利益，農(nóng)民就遭受了“盤(pán)剝”。也就是說(shuō)，補(bǔ)償費(fèi)無(wú)論是高是低，都缺乏合理的依據(jù)。而如果確認(rèn)合同有效，開(kāi)發(fā)商品房使用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，就不會(huì)有“賠錢(qián)”或是“盤(pán)剝”的出現(xiàn)，國(guó)家只要加強(qiáng)對(duì)土地用途的監(jiān)管就可以了。目前實(shí)踐中出現(xiàn)的障礙主要是無(wú)法為在集體土地上建設(shè)的商品房辦理權(quán)屬證書(shū)，而這完全是由于國(guó)家法律政策造成，對(duì)國(guó)家而言輕而易舉毫無(wú)損失，對(duì)房屋的買(mǎi)賣(mài)者則是利益巨大。這也就是為什么此類(lèi)合同在國(guó)家法律上存在障礙，而實(shí)踐中有大量出現(xiàn)的根本原因。

　　從法律演變的歷史原因看，國(guó)家之所以調(diào)整《土地管理法》，禁止集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，主要是為了有力遏止1992年之后出現(xiàn)的開(kāi)發(fā)區(qū)熱、房地產(chǎn)熱對(duì)新興土地市場(chǎng)的過(guò)度沖擊，改變耕地大量閑置、用地結(jié)構(gòu)失衡的惡性局面。但是，“社會(huì)現(xiàn)象日新月異，立法者有非萬(wàn)能，茍發(fā)生立法當(dāng)時(shí)所未料及之事件，自須衡量現(xiàn)行環(huán)境及價(jià)值判斷之各種變化，以探求立法者于今日‘立法’時(shí)，所可能表示之意思，始能掌握法律的‘一般妥當(dāng)性’”。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，現(xiàn)實(shí)的需要，都要求國(guó)家調(diào)整立法政策，對(duì)需求作出合理的反映�！疤�陽(yáng)、月亮和星星今天看上去一如幾千年以前；玫瑰仍像在伊甸園里那樣開(kāi)放；但法律從來(lái)是另一回事�；橐�、家庭、國(guó)家、財(cái)產(chǎn)經(jīng)歷了最多種多樣的形態(tài)�！比绻�一味地因循守舊固守現(xiàn)有法律不變，實(shí)在不是明智之舉。

　　最后還有一個(gè)因素，但并非是最不重要的，就是如果確認(rèn)合同無(wú)效，其邏輯的必然結(jié)果是退房退款，而事實(shí)上的失控已使數(shù)量眾多的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民個(gè)人、城市居民卷入到此類(lèi)合同中來(lái)，退房退款必將極大影響他們的切身利益，極易造成社會(huì)的不穩(wěn)定。在這種情況下，與其硬性取締，不如調(diào)整政策而疏導(dǎo)之，畢竟國(guó)家的政策要以絕大多數(shù)人的利益為歸依。

　　綜上，基于對(duì)上述兩種觀點(diǎn)的利益衡量，筆者認(rèn)為，確認(rèn)在集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同有效的觀點(diǎn)在現(xiàn)階段更為可取。

　　五、對(duì)在農(nóng)村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同的處理

　　基于對(duì)上述分析，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)可以采取一種更加靈活務(wù)實(shí)的策略來(lái)對(duì)待這一日益突出的問(wèn)題，具體的可以采取以下處理方法：

　　第一，修改《土地管理法》，在保護(hù)基本農(nóng)田的前提下，使農(nóng)村集體土地使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓享有與國(guó)有土地同等的待遇。這是一種最直接、最簡(jiǎn)單的辦法�！稇椃ā返脑瓌t性規(guī)定看，所有的土地使用權(quán)都是可以依法轉(zhuǎn)讓的，修改《土地管理法》只是使具體法律與《憲法》的根本意旨相符合。從財(cái)產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)看，無(wú)論是作為國(guó)有土地所有者的國(guó)家，還是作為農(nóng)村集體土地所有者的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，在法律性質(zhì)上，都是土地這種特殊財(cái)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)所有人，它們?cè)谒椒ㄉ系牡匚粦?yīng)當(dāng)是平等的，所有權(quán)具體權(quán)能的內(nèi)容應(yīng)是無(wú)差異的，即都應(yīng)包含占有、使用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能。雖然由于土地資源具有稀缺性的特點(diǎn)和保證國(guó)家糧食安全，對(duì)土地的用途應(yīng)從法律上作出統(tǒng)一規(guī)定，但是在合理使用土地和確保耕地?cái)?shù)量的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)允許土地所有人享有其他財(cái)產(chǎn)的所有人所能享有的財(cái)產(chǎn)權(quán)內(nèi)容相同的權(quán)利，其中當(dāng)然包括用益物權(quán)的設(shè)立，此時(shí)的制度設(shè)計(jì)可以傳統(tǒng)的地上權(quán)制度為藍(lán)本。

　　第二，貫徹兩權(quán)分離，規(guī)范集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。要堅(jiān)持和維護(hù)國(guó)家就土地所有制問(wèn)題上的基本原則不動(dòng)搖，確保土地所有制上的公有制度，在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)所有權(quán)與使用權(quán)的分離，使土地使用權(quán)作為資源在市場(chǎng)上合理流動(dòng)。在這一過(guò)程中，要時(shí)刻保持清醒的頭腦，從土地用途管理和國(guó)家總體規(guī)劃入手，保護(hù)耕地、節(jié)約耕地，通過(guò)集體存量用地的流轉(zhuǎn)減少建設(shè)用地增量的增加，減少閑置土地?cái)?shù)量。目前，廣東在這一方面進(jìn)行了有益的探索，正式出臺(tái)了《集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》，允許在土地總體規(guī)劃中確定并經(jīng)批準(zhǔn)為建設(shè)用地用途的集體土地進(jìn)入市場(chǎng)，從而在國(guó)家土地一級(jí)市場(chǎng)外全新生成一個(gè)區(qū)域性的農(nóng)村集體土地市場(chǎng)，在我國(guó)集體土地管理改革進(jìn)程中邁出了實(shí)質(zhì)性的一步，被稱(chēng)為土地管理“二次創(chuàng)業(yè)”。為有力支持這一改革，廣東省在堅(jiān)持占補(bǔ)平衡、切實(shí)保護(hù)耕地，全面進(jìn)行農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)登記調(diào)查，建立土地交易信息服務(wù)系統(tǒng)及建立以農(nóng)村土地交易為核心的有形土地市場(chǎng)等方面做了大量基礎(chǔ)性工作，為農(nóng)村集體土地這一“農(nóng)民的資產(chǎn)”正式進(jìn)入可經(jīng)營(yíng)范圍提供了堅(jiān)實(shí)的保障。

　　第三，以上兩點(diǎn)主要是對(duì)今后立法提出的一點(diǎn)建議，但立法的修訂總是需要一個(gè)周期，如何在現(xiàn)有法律條文修訂前處理實(shí)踐中出現(xiàn)的在農(nóng)村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同案件，是司法實(shí)踐中亟需解決的迫切問(wèn)題，這也是我們司法實(shí)務(wù)工作者義不容辭的義務(wù)。

　　根據(jù)上述對(duì)在農(nóng)村集體土地上所建商品房買(mǎi)賣(mài)合同效力的分析，筆者提出一個(gè)大膽的處理意見(jiàn)，僅供參考，即確認(rèn)此類(lèi)合同有效，但賦予購(gòu)房者以選擇權(quán)。這里的選擇權(quán)的具體內(nèi)容包括購(gòu)房者可以選擇解除合同，要求退房退款；也可以選擇繼續(xù)履行合同，維持使用房屋的現(xiàn)狀，如果購(gòu)房者要求辦理相關(guān)證件，則可以辦理“村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證”或者其他證明手續(xù)，并待國(guó)家政策調(diào)整后再作出進(jìn)一步處理。

　　下面進(jìn)一步闡述一下筆者提出上述建議的理由。

　　1、解除合同。雖然通過(guò)對(duì)合同效力的分析，合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效，但是由于目前實(shí)踐中的現(xiàn)狀，比如產(chǎn)權(quán)證照辦理不能，對(duì)購(gòu)房者權(quán)利的保護(hù)措施仍然不健全，其權(quán)利處于一種不能完全行使的狀態(tài)，因此，應(yīng)當(dāng)設(shè)立一種相應(yīng)的救濟(jì)途徑以示公平。同時(shí)，由于目前經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，商品房市場(chǎng)的走勢(shì)良好，房?jī)r(jià)不斷攀升，而這種房屋的購(gòu)買(mǎi)者又往往住房條件差、急需購(gòu)房。在這種條件下，解除合同的做法其實(shí)是由購(gòu)房者自己選擇，是否讓自己失去已得利益或可得利益，這種當(dāng)事人自愿放棄利益的行為法律自然沒(méi)有必要強(qiáng)行干預(yù)。在這種房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的狀況下，也不宜賦予開(kāi)發(fā)商以解除權(quán)，因?yàn)槟菢右粊?lái)，對(duì)開(kāi)發(fā)商有利而對(duì)購(gòu)房者不利，容易助長(zhǎng)開(kāi)發(fā)商追逐利益的恣意行為。需要指出的是，在解除合同、退房退款的情況下，所退房款應(yīng)當(dāng)只是房屋價(jià)款的本金，而不應(yīng)當(dāng)包含利息。

　　2、履行合同。在購(gòu)房者未選擇解除合同的情況下，由于合同具有法律效力，則雙方就應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行各自義務(wù)，購(gòu)房者交納購(gòu)房款，開(kāi)發(fā)商交付房屋。只是在這種情況下，由于目前體制上和行政管理上的問(wèn)題，可能在房屋所有權(quán)證的辦理上會(huì)存在一些問(wèn)題，影響到權(quán)利人的權(quán)利行使和今后房屋的再次轉(zhuǎn)讓等方面，但這是一個(gè)需要協(xié)調(diào)各方面的系統(tǒng)工程，又涉及到前文對(duì)立法方面的建議了。

買(mǎi)賣(mài)合同論文12

　　[摘要]當(dāng)前，我國(guó)市場(chǎng)商品質(zhì)量問(wèn)題很多，比如假藥、假酒、偽劣化肥、劣質(zhì)電器等商品不斷沖擊市場(chǎng)，愈演愈烈；因質(zhì)量問(wèn)題引起的惡性事故屢有發(fā)生，給國(guó)家建設(shè)和人民生命財(cái)產(chǎn)造成了很大的損失，偽劣商品造成的嚴(yán)重危害已構(gòu)成社會(huì)不安定因素。買(mǎi)賣(mài)合同有效成立后，出賣(mài)人依合同負(fù)有交付標(biāo)的物的義務(wù)和轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所以權(quán)于買(mǎi)受人的義務(wù)，此外，還負(fù)有兩項(xiàng)瑕疵擔(dān)保義務(wù)，即物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)和權(quán)利的瑕疵擔(dān)保義務(wù)。本文重點(diǎn)闡述了兩項(xiàng)瑕疵擔(dān)保義務(wù)的構(gòu)成要件、表現(xiàn)情況以及法律效力問(wèn)題。

　　[關(guān)鍵詞]買(mǎi)賣(mài)合同；瑕疵擔(dān)保義務(wù)；權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)；物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)

　　一、物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)

　　《合同法》第153條規(guī)定，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)按照約定的質(zhì)量要求支付標(biāo)的物。出賣(mài)人提供有關(guān)標(biāo)的物質(zhì)量說(shuō)明的，交付的標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)符合該說(shuō)明的質(zhì)量要求�！逗贤�法》第155條規(guī)定，出賣(mài)人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的，買(mǎi)受人可以依照本法第一百一十一條的規(guī)定要求承擔(dān)違約責(zé)任�！逗贤�法》第153、155條的規(guī)定屬于物的瑕疵擔(dān)保的規(guī)定。物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)包括價(jià)值瑕疵擔(dān)保責(zé)任、效用瑕疵擔(dān)保責(zé)任和所保證的品質(zhì)擔(dān)保責(zé)任三種。物的價(jià)值瑕疵擔(dān)保責(zé)任是指擔(dān)保標(biāo)的物無(wú)滅失或者減少其使用價(jià)值的瑕疵。效用瑕疵擔(dān)保責(zé)任是指出賣(mài)人應(yīng)擔(dān)保標(biāo)的物具備應(yīng)有的使用價(jià)值，標(biāo)的物無(wú)滅失或減少效用的瑕疵。例如，自行車(chē)作為代步工具，冰箱為了保存和冷凍食品等即屬于物的通常效用。所保證的品質(zhì)擔(dān)保責(zé)任是指出賣(mài)人應(yīng)擔(dān)保標(biāo)的物具有其所保證的品質(zhì)。出賣(mài)人對(duì)標(biāo)的物所具有的品質(zhì)保證，應(yīng)以雙方當(dāng)事人的合同中的約定為準(zhǔn)。

　　出賣(mài)方違反品質(zhì)擔(dān)保義務(wù)應(yīng)如何承擔(dān)責(zé)任，依照我國(guó)合同法，當(dāng)事人可以在合同中約定，約定不明或無(wú)約定的，可協(xié)議解決；不能協(xié)議的，買(mǎi)方可根據(jù)標(biāo)的物的性質(zhì)及損失的大小，合理選擇要求修理、更換、減價(jià)或退貨等救濟(jì)措施，買(mǎi)方有損失的可請(qǐng)求損害賠償。另外，買(mǎi)方還可選擇合同解除權(quán)，但解除權(quán)的行使須在賣(mài)方規(guī)定的期限內(nèi)。

　　二、權(quán)利的瑕疵擔(dān)保義務(wù)

　　（一）權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任的構(gòu)成要件

　　1.權(quán)利有瑕疵。其大致有兩種情況：第一，權(quán)利不完整或欠缺之瑕疵，其常見(jiàn)情形有：全部權(quán)利屬于第三人；權(quán)利一部分屬于第三人；權(quán)利受第三人權(quán)利之限制，即買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的之權(quán)利雖屬于出賣(mài)人，但其上附有第三人的權(quán)利；在出賣(mài)之貨物上有他人享有的工業(yè)產(chǎn)權(quán)或其他知識(shí)產(chǎn)權(quán)。第二，權(quán)利本身不存在之瑕疵，包括兩種情形：債權(quán)及其他權(quán)利之不存在，這限于買(mǎi)賣(mài)債權(quán)或其他權(quán)利的契約；買(mǎi)賣(mài)有價(jià)證券的，有價(jià)證券已經(jīng)公示催告而無(wú)效。

　　2.權(quán)利瑕疵須于買(mǎi)賣(mài)合同成立時(shí)存在。權(quán)利瑕疵在買(mǎi)賣(mài)合同成立時(shí)即存在，這是出賣(mài)人承擔(dān)責(zé)任的條件。如果買(mǎi)受人是在買(mǎi)賣(mài)合同成立后知道標(biāo)的物權(quán)利有瑕疵時(shí)，那么出賣(mài)人仍然要負(fù)責(zé)任。這是因?yàn)闃?biāo)的物的權(quán)利瑕疵既有可能在訂立合同時(shí)存在，也有可能是在買(mǎi)賣(mài)合同成立后才出現(xiàn)。至于瑕疵之產(chǎn)生是否由可歸則于出賣(mài)人之事由所致及出賣(mài)人是否知情，則在所不問(wèn)。合同成立后才出現(xiàn)權(quán)利瑕疵則是出賣(mài)人違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，而不是瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

　　3.權(quán)利瑕疵須于買(mǎi)賣(mài)合同成立后履行時(shí)仍存在，若權(quán)利瑕疵僅于合同成立時(shí)有在此后履行前即已去除者，則無(wú)需承擔(dān)權(quán)利的瑕疵責(zé)任。所謂權(quán)利瑕疵已經(jīng)除去，是指第三人不能向買(mǎi)受人就買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的物主張自己的權(quán)利。

　　4.須買(mǎi)受人不知有權(quán)利瑕疵的存在，是否知道應(yīng)由出賣(mài)人負(fù)舉證責(zé)任，但買(mǎi)受人的知道不必是實(shí)際知道，若通過(guò)合理途徑即可了解而不做了解，視為知道。

　　5.須因權(quán)利瑕疵而使買(mǎi)受人遭受損害或損失。

　�。ǘ�）權(quán)利瑕疵擔(dān)保的義務(wù)情況

　　1.標(biāo)的物的所有權(quán)屬于第三人，或者第三人對(duì)標(biāo)的物也享有所有權(quán)。

　　2.標(biāo)的物的所有權(quán)受有限制。這主要是指出賣(mài)的標(biāo)的物上設(shè)定有其他權(quán)利，如抵押權(quán)、留置權(quán)、優(yōu)先權(quán)等，從而使買(mǎi)受人不能完全地行使所有權(quán)�；蛘�，當(dāng)?shù)谌�人行使�?biāo)的物上的權(quán)利時(shí)，買(mǎi)受人就會(huì)喪失所有權(quán)。

　　3.出賣(mài)人享有出賣(mài)標(biāo)的物的所有權(quán)，但該標(biāo)的物的設(shè)計(jì)或制造卻侵犯了他人合法享有的知識(shí)產(chǎn)權(quán)，如專(zhuān)利權(quán)、商標(biāo)權(quán)等。

　�。ㄈ�）權(quán)利瑕疵擔(dān)保的效力

　　出賣(mài)人違反這一擔(dān)保的法律后果，從出賣(mài)人方面看是他應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任，且該責(zé)任不以過(guò)錯(cuò)為條件，從買(mǎi)受人方面看是他可以采取哪些救濟(jì)措施，通常主張支付違約金，實(shí)際履行，解除合同或要求損害賠償?shù)龋�但買(mǎi)受人于訂立合同時(shí)知道或應(yīng)知道第三人對(duì)買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物享有權(quán)利的，出賣(mài)人不承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。另外，我國(guó)合同法還規(guī)定“買(mǎi)受人確有證據(jù)證明第三人可能就標(biāo)的物主張權(quán)利的，可以中止支付相應(yīng)的價(jià)款，但出賣(mài)人提供適當(dāng)擔(dān)保的除外”，該項(xiàng)規(guī)定是賦予買(mǎi)受人積極的救濟(jì)權(quán)，能夠更好地保護(hù)買(mǎi)受人的權(quán)益，是對(duì)傳統(tǒng)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任的沖破和完善。

買(mǎi)賣(mài)合同論文13

　　買(mǎi)賣(mài)合同是指一方當(dāng)事人向另一方轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)，另一方支付價(jià)款的合同；是出賣(mài)人標(biāo)的物的所有權(quán)與買(mǎi)受人貨幣的交換。買(mǎi)賣(mài)合同最重要的法律特征，是出賣(mài)人依照合同約定將標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人。標(biāo)的物在其所有權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中，可能由于不可抗力或意外事故而遭受毀損、滅失，法律上稱(chēng)之為標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)事故一旦發(fā)生，標(biāo)的物毀損、滅亡成為現(xiàn)實(shí)，承受由此產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)后果便形成了標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。

　　在買(mǎi)賣(mài)合同中，風(fēng)險(xiǎn)是指標(biāo)的物有可能受到意外的滅失、毀損等情況，風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移直接關(guān)系到買(mǎi)賣(mài)雙方的基本義務(wù)。如果風(fēng)險(xiǎn)尚未轉(zhuǎn)移，則買(mǎi)方不僅不承擔(dān)支付價(jià)款的義務(wù)，賣(mài)方還要承擔(dān)不能交貨的責(zé)任，除非是不可抗力；如果風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，即使貨物受到意外，買(mǎi)方仍要按約支付價(jià)款。

　　風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)是指買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由，發(fā)生損毀、滅失，由哪方承擔(dān)責(zé)任。風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的關(guān)鍵是其轉(zhuǎn)移的時(shí)間問(wèn)題。

　　目前，各內(nèi)國(guó)法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移問(wèn)題大致上有兩種觀點(diǎn)：

　　一、英法等國(guó)認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移問(wèn)題是與所有權(quán)轉(zhuǎn)移聯(lián)系在一起的，以所有權(quán)的轉(zhuǎn)移時(shí)間決定風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的時(shí)間，就是所謂“物主擔(dān)險(xiǎn)”原則；

　　二、以美國(guó)為代表的國(guó)家把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移與所有權(quán)分割開(kāi)來(lái)，以交貨時(shí)間來(lái)確定風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的時(shí)間，而不管所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移。這種理論認(rèn)為，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，而所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是一個(gè)較抽象、難以證明的問(wèn)題，二者如果聯(lián)系在一起，很難界定，在實(shí)際操作當(dāng)中，會(huì)很困難，也不符合現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展需要。美國(guó)統(tǒng)一商法典對(duì)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移有幾項(xiàng)規(guī)定：

　　1、雙方可以協(xié)議承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)界限，也可以通過(guò)采用某種術(shù)語(yǔ)，如FOB、CIF、C＆F等來(lái)確定各方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)；

　　2、如果雙方在合同中沒(méi)有約定，在沒(méi)有違約正常狀況下，分貨物要運(yùn)輸與不要運(yùn)輸?shù)惹樾蝸?lái)確定風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的時(shí)間；如果有違約情況，則按是買(mǎi)方還是賣(mài)方違約來(lái)確定風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的時(shí)間。

　　一、標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移

　　標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，是指買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物自出賣(mài)人轉(zhuǎn)移至買(mǎi)受人所有。標(biāo)的物的所有權(quán)何時(shí)發(fā)生轉(zhuǎn)移，是買(mǎi)賣(mài)合同的一個(gè)核心問(wèn)題。它不僅是合同當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的具體體現(xiàn)，而且還與當(dāng)事人的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)和利益承受有著直接的關(guān)系。

　　《合同法》第１３３條規(guī)定：“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”這一規(guī)定確定的是“交付轉(zhuǎn)移所有權(quán)”的原則。按照這一規(guī)定，在一般情況下，合同標(biāo)的物何時(shí)交付，標(biāo)的物所有權(quán)就何時(shí)轉(zhuǎn)移，即二者同步轉(zhuǎn)移。但在特殊情況下，標(biāo)的物所有權(quán)并非與標(biāo)的物的交

　　付同時(shí)轉(zhuǎn)移，如機(jī)動(dòng)車(chē)買(mǎi)賣(mài)、房屋買(mǎi)賣(mài)等合同。而之所以未能實(shí)現(xiàn)二者同步轉(zhuǎn)移，有的是由于有關(guān)法律有特別規(guī)定，有的是由于當(dāng)事人雙方有特別約定。

　　《合同法》第１３４條規(guī)定：“當(dāng)事人可以在買(mǎi)賣(mài)合同中約定買(mǎi)受人未履行支付價(jià)款或者其他義務(wù)的，標(biāo)的物的所有權(quán)屬于出賣(mài)人”。這一規(guī)定被稱(chēng)為“保留所有權(quán)條款”。一般地，合同標(biāo)的物在交付之前，其所有權(quán)屬于出賣(mài)人，交付后則屬于買(mǎi)受人。但如果當(dāng)事人對(duì)上述“保留所有權(quán)條款”作出約定，而買(mǎi)受人未按約定履行義務(wù)，那么即便此時(shí)標(biāo)的物已經(jīng)交付給買(mǎi)受人，該標(biāo)的物的所有權(quán)仍屬于出賣(mài)人。

　　二、標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的承擔(dān)

　　所謂標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)，是指在買(mǎi)賣(mài)合同成立后至終止前，標(biāo)的物因不可歸責(zé)于當(dāng)事人任何一方的事由而發(fā)生的毀損、滅失。關(guān)于標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)，《合同法》第１４２條作了原則性規(guī)定：“標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付之后由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外�！边@表明我國(guó)法律對(duì)風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)采取的是“交付轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)”的原則，它是建立在“交付轉(zhuǎn)移所有權(quán)”這一原則的基礎(chǔ)上的。因此可以說(shuō)，除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定以外，合同標(biāo)的物的所有權(quán)與風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任同時(shí)于標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移。

　　根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的規(guī)則主要有下列內(nèi)容：

　�。保�一般情形下，標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)在標(biāo)的物交付之前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付之后由受買(mǎi)人承擔(dān)。

　�。玻�因買(mǎi)受人的原因致使標(biāo)的物不能按照約定的期限交付的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)自違反約定之日起承擔(dān)標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)。

　　３．出賣(mài)人出賣(mài)交由承運(yùn)人運(yùn)輸?shù)脑谕緲?biāo)的物，除當(dāng)事人另有約定外，買(mǎi)受人應(yīng)自合同成立時(shí)起承擔(dān)標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)。

　�。矗�當(dāng)事人沒(méi)有約定交付地點(diǎn)或者約定不明確，而由出賣(mài)人將標(biāo)的物交付給第一承運(yùn)人的，買(mǎi)受人自標(biāo)的物交付時(shí)起承擔(dān)標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)。

　�。担�出賣(mài)人按照約定或者依照法律有關(guān)規(guī)定將標(biāo)的物置于交付地點(diǎn)，買(mǎi)受人違反約定沒(méi)有收取的，買(mǎi)受人自違反約定之日起承擔(dān)標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)。

　　６．出賣(mài)人按照約定未交付有關(guān)標(biāo)的物的單證和資料的，不影響標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移，即標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移不受上述單證、資料是否交付的影響。

　�。罚�因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，而買(mǎi)受人拒絕接受或者解除合同的，標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)由出賣(mài)人承擔(dān)。

　　三、孽息的歸屬

　　“標(biāo)的物在交付之前產(chǎn)生的孽息，歸出賣(mài)人所有，交付之后產(chǎn)生的孽息，歸

　　買(mǎi)受人所有”（《合同法》第163條）。應(yīng)當(dāng)注意，在所有權(quán)保留的情況下，孽息同樣處于所有權(quán)保留的法律狀態(tài)，在交付之后不能歸買(mǎi)受人所有。否則，就會(huì)產(chǎn)生不公平的結(jié)果。

　　根據(jù)兩物存在的原有物產(chǎn)生的關(guān)系，可以分為原物喝孽息。孽息又稱(chēng)為孽息物，可分為天然孽息物和法定孽息。天然孽息是依自然規(guī)律產(chǎn)生的物，如牛之牛奶、牛之小牛。法定孽息物是根據(jù)法律規(guī)定產(chǎn)生的物，如存款之利息、入股之股息、出租房屋之租金等。

　　標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是買(mǎi)賣(mài)合同的核心內(nèi)容〕買(mǎi)賣(mài)合同的實(shí)質(zhì)或者說(shuō)買(mǎi)賣(mài)合同的目的即在于轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)，通過(guò)價(jià)款與標(biāo)的物的交換，買(mǎi)受人取得標(biāo)的物的所有權(quán)，從而能夠?qū)��?biāo)的物行使所有權(quán)的權(quán)能，即占有、使用、收益和處分。標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移的另外一層意義在于其與標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承擔(dān)密切相關(guān)，關(guān)系到買(mǎi)賣(mài)雙方的切身利益。從世界范圍看，許多國(guó)家將標(biāo)的物毀損、火失的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)的轉(zhuǎn)移與標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移相統(tǒng)一，歸屬于大陸法系的國(guó)家及英美法系的英國(guó)都采此立法例。標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移體現(xiàn)在《破產(chǎn)法》中也有重要意義例如買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，買(mǎi)受人實(shí)際支付了價(jià)款后標(biāo)的物交付前，出賣(mài)人破產(chǎn)，此時(shí)標(biāo)的物所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移直接決定了買(mǎi)受人行使權(quán)利的內(nèi)容及效果，如“以買(mǎi)賣(mài)合同有效成立轉(zhuǎn)移所有權(quán)”，則買(mǎi)受人雖未取得標(biāo)的物的占有，但實(shí)際上已對(duì)標(biāo)的物享有所有權(quán)，買(mǎi)受人可以行使物r=請(qǐng)求權(quán)，請(qǐng)求破產(chǎn)企業(yè)返還標(biāo)的物；而如“以標(biāo)的物交付時(shí)轉(zhuǎn)移所有權(quán)”，則買(mǎi)受人既不能要求破產(chǎn)企業(yè)返還價(jià)款，也不能要求破產(chǎn)企業(yè)交付買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物，只能作為普通的債權(quán)人按照《破產(chǎn)法》之程序行使債上請(qǐng)求權(quán)，參與破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的分配。由此可見(jiàn)，買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是一個(gè)至關(guān)重要的問(wèn)題，它決定著風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移、保險(xiǎn)利益的歸屬、買(mǎi)賣(mài)雙方可享有的救濟(jì)方法以及有關(guān)的權(quán)利義務(wù)。

　　買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物承擔(dān)的依據(jù)是《合同法》的規(guī)定及合同當(dāng)事人的特別約定。標(biāo)的物的交付時(shí)間是確定風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的界限。標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付后由賣(mài)受人承擔(dān)。《合同法》在適用這一原則時(shí)，以法律沒(méi)有規(guī)定和當(dāng)事人沒(méi)有約定為前提。如果法律有特殊規(guī)定應(yīng)當(dāng)先適用法律的規(guī)定；法律沒(méi)有規(guī)定當(dāng)事人可以自行約定。標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)以其交付為一般條件，但交付的時(shí)間、地點(diǎn)和方式相互密切聯(lián)系，又有不同情形�！逗贤�法》根據(jù)交付行為的不同情形，分別作出了不同規(guī)定。

　　（一、）買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間

　　關(guān)于買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間，基于買(mǎi)賣(mài)合同屬私法規(guī)制的范疇，根據(jù)《合同法》中的契約自由原則，幾乎所有國(guó)家有關(guān)標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移都可依當(dāng)事人的約定時(shí)間而轉(zhuǎn)移，并將此作為雙方的一項(xiàng)基本權(quán)利。當(dāng)雙方當(dāng)事人自愿行使這項(xiàng)權(quán)利，在合同中明確約定了所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間時(shí)，標(biāo)的物的所有權(quán)則在該約定的時(shí)間由出賣(mài)人轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人。但是在實(shí)踐中，買(mǎi)賣(mài)雙方在合同中具體約定所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間的情況并不普遍，因此各國(guó)民法一般都對(duì)標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間作出了相關(guān)規(guī)定。

　�。ǘ�、）我國(guó)法律對(duì)標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的規(guī)定

　　依照我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的方法有兩種：交付和登記。原則上交付適用于動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，登記適用于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。

　　交付即出賣(mài)人將標(biāo)的物的實(shí)際控制占有轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人，依靠轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的空間位置來(lái)完成。交付的方法，依各國(guó)的規(guī)定，一般包括現(xiàn)實(shí)交付和擬制交付。我國(guó)《民法通則》第72條與《合同法》第133條對(duì)交付作為標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移方法做出了相同的規(guī)定，因?yàn)閯?dòng)產(chǎn)一般以占有為權(quán)利的公示方法，所以除法律有特別規(guī)定外，動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)依交付而轉(zhuǎn)移。

　　登記是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移方法，是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)變動(dòng)的公示方法。我國(guó)《民法通則》規(guī)定“按照合同或其他合法方法取得財(cái)產(chǎn)，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外�！币�?yàn)槲餀?quán)的變動(dòng)必須要有公示性，而不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移并不能依靠轉(zhuǎn)移其空間位置來(lái)完成，或者說(shuō)交付這種方式不能使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)具有公示性，為了體現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示這一原則，法律始創(chuàng)設(shè)了不動(dòng)產(chǎn)登記制度，以對(duì)世人明確不動(dòng)產(chǎn)的主人及變動(dòng)情況。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第35條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章規(guī)定辦理權(quán)屬登記”；第60條第3款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房地產(chǎn)變更登記，并憑變更的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書(shū)。法律另有規(guī)定的，依照有關(guān)法律的規(guī)定辦理�！备鶕�(jù)上述法律規(guī)定，通說(shuō)認(rèn)為登記是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的公示方法。

　　關(guān)于買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移時(shí)間，我國(guó)《民法通則》第72條第2款和《合同法》第133條作出了原則性的規(guī)定，如《合同法》第133條規(guī)定：“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外�！睋�(jù)此，買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間應(yīng)遵從三個(gè)原則確定：一是遵從約定；二是遵從法律法規(guī)的特別規(guī)定；三是除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的情形，一般情況下“自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移”，由此可見(jiàn)，我國(guó)法律采取的是交付主義。

　　較為明顯的是，訂有所有權(quán)保留條款的買(mǎi)賣(mài)合同，當(dāng)事人可以約定買(mǎi)受人在付清全部貨款后，標(biāo)的物的所有權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移，以確保出賣(mài)人的價(jià)金債權(quán)�？傊�，在所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間上，法律認(rèn)可當(dāng)事人自行約定的效力，但需要注意的是對(duì)于法律、行政法規(guī)規(guī)定所有權(quán)轉(zhuǎn)移需要履行登記手續(xù)的，當(dāng)事人不能以特殊約定排除其適用。

【買(mǎi)賣(mài)合同論文】相關(guān)文章：

買(mǎi)賣(mài)合同論文12-22

買(mǎi)賣(mài)合同商鋪買(mǎi)賣(mài)合同01-08

買(mǎi)賣(mài)合同04-04

服裝買(mǎi)賣(mài)合同12-16

辣椒買(mǎi)賣(mài)合同02-03

煙草買(mǎi)賣(mài)合同02-03

席草買(mǎi)賣(mài)合同02-04

布匹買(mǎi)賣(mài)合同02-06

船舶買(mǎi)賣(mài)合同02-06

棉花買(mǎi)賣(mài)合同11-08