處理合同

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【精選】處理合同4篇

　　在人們越來越相信法律的社會中，越來越多的人通過合同來調(diào)和民事關(guān)系，正常情況下，簽訂合同必須經(jīng)過規(guī)定的方式。那么一份詳細(xì)的合同要怎么寫呢？以下是小編整理的處理合同4篇，歡迎閱讀與收藏。

【精選】處理合同4篇

處理合同篇1

　　「內(nèi)容提要」最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》雖然解決了目前商品房買賣合同糾紛中的許多問題，但其自身適用范圍的限制，并不能解決由在集體土地上所建商品房買賣合同而引發(fā)的一系列問題，導(dǎo)致實(shí)踐中的無序。無效論者從合同違反《土地管理法》的規(guī)定和合同標(biāo)的履行不能出發(fā)，否定此類合同的效力；有效論者則從法解釋學(xué)和取締規(guī)范與效力規(guī)范的區(qū)別出發(fā)，認(rèn)定合同效力�；诖祟悊栴}的復(fù)雜，筆者從社會整體的角度出發(fā)，利用利益衡量的基本觀點(diǎn)，指出有效論更能適應(yīng)現(xiàn)實(shí)社會的需要，并在此基礎(chǔ)上提出了相應(yīng)的處理對策，以期能對這一難題的解決起到促進(jìn)作用。「關(guān)鍵詞」商品房買賣合同，集體土地，合同效力，利益衡量隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國社會整體發(fā)展，物質(zhì)水平有了很大的提高，人民生活漸趨富足，文化日益昌明，原本與尋常百姓毫不相干的買房置地也成了現(xiàn)今十分普通的一件事情。但既然有買有賣，其間就難免產(chǎn)生糾紛，為了處理日益涌現(xiàn)的商品房買賣糾紛，20xx年4月28日最高人民法院公布了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）[1].這一司法解釋的出臺，對于人民法院處理此類案件起到了十分積極的促進(jìn)作用，得到了社會各界的普遍歡迎。但是，通過近一年來的實(shí)踐，這一司法解釋也暴露出自身的一些不足，尤其是從司法解釋序言中所體現(xiàn)的立法意旨看，該司法解釋主要是針對城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)的商品房買賣合同進(jìn)行規(guī)定的[2]，并未把占國土很大比例的農(nóng)村集體土地上發(fā)生的商品房買賣行為納入調(diào)整范圍，不能不說是一種“立法”上的缺失。對于在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同的效力及處理，目前司法實(shí)務(wù)界及理論界都尚無定論，但實(shí)踐中由此而引發(fā)的糾紛卻日益增加，亟待解決。本文中，筆者試就此問題發(fā)表一下個(gè)人見解，希望能夠?qū)θ嗣穹ㄔ旱乃痉▽?shí)踐起到參考作用。一、我國的土地制度與商品房種類根據(jù)我國憲法的規(guī)定，“城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有�！币虼�，在社會主義的中國，從所有制上講，土地可以分為兩類，即國有土地和農(nóng)村集體土地。這種土地歸屬上的公有制是與我國的社會主義制度緊密聯(lián)系在一起的。研究我國的土地問題及附著于土地之上的房屋問題，就不能不以此為最根本的出發(fā)點(diǎn)，所以，商品房也就可以區(qū)分為建筑于國有土地上的商品房和建筑于集體土地上的商品房兩大類。二、農(nóng)村集體土地上所建商品房的問題所在商品者，依《高級漢語大詞典》[3]之解釋，意為“⑴為交換而生產(chǎn)的物品。⑵泛指市場上買賣的物品”。據(jù)此并參考《解釋》第1條的規(guī)定，本文要討論的商品房就是指出賣人（僅指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）尚未建成或者已經(jīng)竣工的用于向社會銷售并移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)于買受人、買受人支付價(jià)款的房屋。究其根本，商品房與其他房屋的最大區(qū)別就在于它是作為一種商品用于交換，商品房在所有權(quán)的讓渡過程中實(shí)現(xiàn)其交換價(jià)值。但是，法學(xué)不同于經(jīng)濟(jì)學(xué)，其著眼點(diǎn)在于所有權(quán)的移轉(zhuǎn)及移轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)的問題。比較研究國有土地上的商品房與集體土地上的商品房，就是要比較二者在所有權(quán)移轉(zhuǎn)方面的差別。通觀世界各國，在房屋與土地的關(guān)系上，普遍采取“房地一體主義”，即房屋的所有權(quán)與其所附著的土地的所有權(quán)或者使用權(quán)同時(shí)移轉(zhuǎn)，只有這樣才能保證房屋的所有權(quán)人在房屋使用過程中不會因房屋所附著的土地歸屬于其他人而引致紛爭。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第31條也規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押�！痹谖覈�(jīng)過出讓的國有土地其土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是不存在障礙的，但是，1998年8月《土地管理法》修改時(shí)將“允許城鎮(zhèn)非農(nóng)戶口居民建住宅使用集體土地”的規(guī)定加以刪除，并在第63條中明確規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”，造成“集體建設(shè)用地必須轉(zhuǎn)為國有以后才能進(jìn)入二級市場流轉(zhuǎn)”的狀況，[4]從而在立法意旨上，城市及外村、外鄉(xiāng)居民已被禁止成為集體土地上住宅的合法所有權(quán)人。[5]在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同也就由于違反法律禁止性規(guī)定而成為一種病態(tài)的契約，從而直接影響到買賣

　　合同的效力問題。但是，在當(dāng)前相當(dāng)一部分地區(qū)出現(xiàn)了利用尚未收歸國有的集體土地開發(fā)商品房、規(guī)模建設(shè)新型人口聚集區(qū)的'活動，較為時(shí)興的說法叫作“舊村改造”。雖然在這一過程中出現(xiàn)了一些糾紛，但是，從深層次上看，這種現(xiàn)象的出現(xiàn)有其必然原因。隨著城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，土地的承載、養(yǎng)育等傳統(tǒng)功能逐步萎縮，而財(cái)富儲存功能、產(chǎn)業(yè)空間聚集功能、土地增值等新興功能不斷加強(qiáng)，集體土地經(jīng)歷了從生存手段到保障手段再到增值手段的演變，此其一。其二，隨著開放型經(jīng)濟(jì)與城市建設(shè)的深入發(fā)展，大量外來資金與人口涌入，使村鎮(zhèn)集體土地的價(jià)值迅速提升，城市近郊非農(nóng)用地的收益率明顯高于農(nóng)用地。其三，國家征用集體土地是按產(chǎn)值補(bǔ)償，而當(dāng)前土地市場價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出該標(biāo)準(zhǔn)，用地者到國家嚴(yán)格控制的土地一級市場受讓土地成本過高。在土地補(bǔ)償水平與用地成本比較利益的巨大反差下，農(nóng)村集體建設(shè)用地不可避免地自行流轉(zhuǎn)。其四，我國土地管理制度改革后，土地使用權(quán)在土地權(quán)力體系中的地位日益突出，隨著城市化程度的提高和“舊村改造”的推進(jìn)，相當(dāng)一部分村成為實(shí)體化的經(jīng)濟(jì)組織，在經(jīng)濟(jì)利益最大化的驅(qū)動下，自然將手中所掌握并能實(shí)際加以運(yùn)用的土地使用權(quán)作為資產(chǎn)來進(jìn)行“土地經(jīng)營”。[6]可以說，在一定意義上，在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同的出現(xiàn)就成為不可避免的現(xiàn)象。除此以外，在中小城市出現(xiàn)的“舊村改造”也并不與國家開發(fā)小城鎮(zhèn)的戰(zhàn)略相背離。無論從我國作為發(fā)展中國家走城市化、現(xiàn)代化道路的發(fā)展途徑上看，抑或從我國拉動內(nèi)需、擴(kuò)展經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的需求上看，小城鎮(zhèn)開發(fā)都是我國必將長期堅(jiān)持并不斷發(fā)展的一項(xiàng)重要國策，而不是應(yīng)付現(xiàn)狀、一時(shí)之興的臨時(shí)過渡措施。與其相對照，“集體建設(shè)用地不得直接進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)”的規(guī)定，僅源于原國家土地局上世紀(jì)九十年代初期推行的“轉(zhuǎn)權(quán)讓利”政策，其實(shí)質(zhì)仍擺脫不了政府利用管理者職權(quán)剝奪集體土地所有者、與民爭利的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代色彩。農(nóng)民集體所有的土地只有被征為國有后才能進(jìn)入市場，其收益只能由國家得到，這一傳統(tǒng)做法明顯是忽視農(nóng)民集體土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的表現(xiàn)，與我國正在推行的財(cái)產(chǎn)權(quán)體系改革相背離。集體土地所有權(quán)作為一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，其所有人必然要求能正常地使用、支配和處分土地，以取得合理的土地收益。[7] 三、病態(tài)契約與無效合同[8] 討論在集體土地上所建商品房買賣合同的效力問題之前，有必要首先對病態(tài)契約和無效合同的概念作出說明。何謂病態(tài)契約？各國法對契約的成立和生效均規(guī)定了一系列要件，違反法律強(qiáng)行性規(guī)定的契約即為病態(tài)契約。例如，根據(jù)《意大利民法典》第1325~1352條的規(guī)定，契約生效的要件包括：⑴當(dāng)事人的合意；⑵契約原因合法；⑶契約的標(biāo)的可能、合法并確定或可確定；⑷契約的形式應(yīng)符合法定或約定。如果將符合這些要件的契約定義為健康契約，那么違反這些法定要件的契約則為病態(tài)契約。[9]根據(jù)我國合同法第52條、54條的規(guī)定，契約的病因主要有：⑴惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；⑵以合法形式掩蓋非法目的；⑶損害社會公共利益；⑷違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)行性規(guī)定；⑸因重大誤解訂立的合同；⑹在訂立合同時(shí)顯失公平的；⑺一方以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同。因契約違反法律所規(guī)定的要件的不同，可以確定契約病態(tài)的嚴(yán)重性。一種是僅與當(dāng)事人利益有關(guān)的要件的違反，如意思瑕疵等；另一種是對于與社會利益相關(guān)的要件的違反，如違反法律的強(qiáng)行性規(guī)定或共序良俗等。前者因涉及當(dāng)事人雙方利益，故病態(tài)并不十分嚴(yán)重而尚可救治，各國法一般規(guī)定其為相對無效的契約，即將契約是否生效的決定權(quán)交給當(dāng)事人本人；后者因涉及社會利益，故為病態(tài)嚴(yán)重的契約，當(dāng)事人無權(quán)決定其命運(yùn)，各國法一般規(guī)定其為絕對無效。[10] 雖然違反與社會利益相關(guān)的要件是確認(rèn)絕對無效的契約的衡量標(biāo)準(zhǔn)，但這種表述仍失之抽象。筆者以為，根據(jù)我國的實(shí)際情況，違反與社會利益相關(guān)的有效要件主要有兩個(gè)方面，即：⑴違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，⑵損害社會公共利益，或者稱之為違背公共秩序與善良風(fēng)俗。對于第一方面，王利明教授在《關(guān)于無效合同確認(rèn)的若干問題》一文中提出了依據(jù)違法性確認(rèn)合同無效的三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：⑴必須違反了全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)，才能直接導(dǎo)致合同無效；⑵必須是違反了法律和行政法規(guī)的強(qiáng)行性規(guī)定；⑶必須是違反了強(qiáng)行性

　　規(guī)定中的效力性規(guī)定。[11]對于第二個(gè)方面，可以簡稱為違背公序良俗。所謂善良風(fēng)俗，一般是指社會對某種行為所持的一般道德標(biāo)準(zhǔn)與習(xí)慣。[12]公共秩序與善良風(fēng)俗不同，它反映和保護(hù)國家和社會的根本利益，表現(xiàn)了國家對社會生活的積極干預(yù)，其淵源大多來自公法，如憲法、行政法等；也有些規(guī)定來自私法。凡是違背上述條件的合同，都應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為絕對無效的合同。四、在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同的效力通說認(rèn)為，由于《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，商品房買賣必然導(dǎo)致房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓，而《土地管理法》中又規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”、“集體建設(shè)用地必須轉(zhuǎn)為國有以后才能進(jìn)入二級市場流轉(zhuǎn)”，因此，在農(nóng)村集體土地上所建商品房買賣合同就成為一種違反法律的強(qiáng)行性規(guī)定的無效合同。但是，筆者認(rèn)為，這種觀點(diǎn)實(shí)在是有重新探討的必要。

處理合同篇2

　　一、引言

　　《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第13號-—或有事項(xiàng)》((AS13)規(guī)定，虧損合同，是指履行合同義務(wù)不可避免會發(fā)生的成本超過預(yù)期經(jīng)濟(jì)利益的合同。企業(yè)對虧損合同的會計(jì)處理應(yīng)遵循以下原則:

　　1.如果與虧損合同相關(guān)的義務(wù)不需支付補(bǔ)償即可撤銷，那么企業(yè)一般就不存在現(xiàn)時(shí)義務(wù)，不應(yīng)確認(rèn)預(yù)計(jì)負(fù)債;反之，如果虧損合同的相關(guān)義務(wù)不可撤銷，那么企業(yè)存在現(xiàn)實(shí)義務(wù)，同時(shí)若滿足該義務(wù)很可能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利益流出企業(yè)并且金額能夠可靠計(jì)量的應(yīng)確認(rèn)預(yù)計(jì)負(fù)債。

　　2.待定合同變?yōu)樘潛p合同時(shí)，合同若存在標(biāo)的資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)對標(biāo)的資產(chǎn)進(jìn)行減值測試并按照規(guī)定計(jì)提減值損失，如果預(yù)計(jì)虧損超過了該減值損失，應(yīng)將超過部分確認(rèn)為預(yù)計(jì)負(fù)債;當(dāng)合同不存在標(biāo)的資產(chǎn)時(shí)，虧損合同相關(guān)義務(wù)若滿足預(yù)計(jì)負(fù)債的確認(rèn)條件，則應(yīng)確認(rèn)為預(yù)計(jì)負(fù)債。

　　(AS13應(yīng)用指南關(guān)于虧損合同的會計(jì)處理規(guī)定比較籠統(tǒng)，實(shí)務(wù)中的處理仍有值得探討之處，主要為對無標(biāo)的資產(chǎn)的虧損的會計(jì)處理。本文通過案例對其進(jìn)行討論。

　　二、案例分析

　　例:甲公司與乙公司于20xx年8月簽訂不可撤銷合同，甲公司向乙公司銷售50件產(chǎn)品，合同價(jià)格每件100萬元(不含稅)。合同約定該批產(chǎn)品在20xx年2月10口交貨。至20xx年末甲公司已經(jīng)生產(chǎn)該產(chǎn)品40件，山于材料價(jià)格上漲，每件產(chǎn)品單位成本達(dá)到102萬元，本合同已經(jīng)成為虧損合同。預(yù)計(jì)其余未生產(chǎn)的10件產(chǎn)品的單位成本與已生產(chǎn)產(chǎn)品的單位成本相同。

　　第一，假設(shè)未生產(chǎn)的10件產(chǎn)品不履行合同，需要支付違約金30萬元。

　　第二，假設(shè)未生產(chǎn)的10件產(chǎn)品不履行合同，需要支付違約金巧萬元。對于第一種情況，按財(cái)政部會計(jì)資格評價(jià)中心編寫的《中級會計(jì)實(shí)務(wù)》(20xx)，甲公司20xx年末對該合同的會計(jì)處理如下:

　　(1)有標(biāo)的資產(chǎn)部分，確認(rèn)資產(chǎn)減值損失:借:資產(chǎn)減值損失80;貸:存貨跌價(jià)準(zhǔn)備800

　　(2)無標(biāo)的資產(chǎn)部分，確認(rèn)預(yù)計(jì)負(fù)債，計(jì)入營業(yè)外支出。履行合同發(fā)生的損失=10x (102-100) =20(萬元)，不履行合同發(fā)生的損失=30萬元)。假設(shè)企業(yè)是理性的，決策時(shí)選擇履行合同與支付違約金兩者中損失較低者，本案例中選擇繼續(xù)生產(chǎn)產(chǎn)品交付給乙公司，故確認(rèn)損失20萬元:借:營業(yè)外支出20;貸:預(yù)計(jì)負(fù)債200

　　(3)在產(chǎn)品完成生產(chǎn)后，將預(yù)計(jì)負(fù)債沖減庫存商品:借:預(yù)計(jì)負(fù)債20;貸:庫存商品200

　　筆者認(rèn)為，按上述方法進(jìn)行會計(jì)處理有以下兩方面不妥:

　　第一，對無標(biāo)的資產(chǎn)計(jì)提的預(yù)計(jì)負(fù)債增加了營業(yè)外支出不合理。依據(jù)會計(jì)準(zhǔn)則，“營業(yè)外支出”科目核算的是與企業(yè)口常生產(chǎn)經(jīng)營活動無直接關(guān)系的各項(xiàng)支出。本案例中企業(yè)發(fā)生的無標(biāo)的資產(chǎn)的損失是企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營中有可能產(chǎn)生的，而非與企業(yè)口常生產(chǎn)經(jīng)營活動無直接關(guān)系，所以把該損失計(jì)入營業(yè)外支出并不妥當(dāng)。山于企業(yè)沒能根據(jù)市場上對原材料供需情況的變化制定合理的產(chǎn)品銷售價(jià)格區(qū)間，而是約定了固定的銷售價(jià)格，這樣做不能有效應(yīng)對材料價(jià)格的突然增長所造成的損失，因此產(chǎn)生了虧損合同。這可以歸結(jié)為企業(yè)管理層對合同內(nèi)容的管理不當(dāng)，屬于管理層的責(zé)任，所以將對無標(biāo)的資產(chǎn)計(jì)提的預(yù)計(jì)負(fù)債增加管理費(fèi)用更合理。

　　第二，無標(biāo)的資產(chǎn)部分的產(chǎn)品產(chǎn)出后沖減“庫存商品”不合理。這樣處理雖能沖減已生產(chǎn)產(chǎn)品的成本，但不能反映實(shí)際生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量，造成產(chǎn)品實(shí)際的減值損失無法確認(rèn)，產(chǎn)品的真實(shí)價(jià)值不能如實(shí)反映，使得企業(yè)對該虧損合同的損失不能準(zhǔn)確計(jì)量，最終造成會計(jì)信息失真。筆者認(rèn)為，當(dāng)待執(zhí)行合同變?yōu)樘潛p合同時(shí)，將無標(biāo)的資產(chǎn)的未生產(chǎn)的10件產(chǎn)品確認(rèn)為預(yù)計(jì)負(fù)債，當(dāng)該部分產(chǎn)品在生產(chǎn)完成后進(jìn)行資產(chǎn)減值損失的`確認(rèn)，這樣處理如實(shí)反映了完工產(chǎn)品的實(shí)際價(jià)值，也符合資產(chǎn)減值會計(jì)處理的實(shí)質(zhì)，從而保證了會計(jì)信息的真實(shí)性。

　　綜上所述，筆者認(rèn)為上述案例應(yīng)做如下會計(jì)處理:

　　(1)有標(biāo)的資產(chǎn)部分，確認(rèn)資產(chǎn)減值損失。借:資產(chǎn)減值損失80;貸:存貨跌價(jià)準(zhǔn)備800

　　(2)無標(biāo)的資產(chǎn)部分，確認(rèn)預(yù)計(jì)負(fù)債。借:管理費(fèi)用20;貸:預(yù)計(jì)負(fù)債200

　　(3)在產(chǎn)品完成生產(chǎn)后，將預(yù)計(jì)負(fù)債轉(zhuǎn)入存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。借:庫存商品1 020;貸:生產(chǎn)成本1020。借:預(yù)計(jì)負(fù)債20;貸:存貨跌價(jià)準(zhǔn)備200

　　2.對于第二種情況: (1)有標(biāo)的資產(chǎn)部分，確認(rèn)資產(chǎn)減值損失。借:資產(chǎn)減值損失80;貸:存貨跌價(jià)準(zhǔn)備800

　　(2)無標(biāo)的資產(chǎn)部分，確認(rèn)預(yù)計(jì)負(fù)債。履行合同發(fā)生的損失=10x (102-100) =20(萬元)，不履行合同發(fā)生的損失=巧(萬元)。

　　假設(shè)企業(yè)是理性的，決策時(shí)會選擇支付違約金，故確認(rèn)損失巧萬元。由于這巧萬元的損失是合同違約損失，屬于與企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營活動無直接關(guān)系的支出，故應(yīng)將其計(jì)入營業(yè)外支出。借:營業(yè)外支出巧;貸:預(yù)計(jì)負(fù)債15。如果企業(yè)基于雙方貿(mào)易、合作伙伴等關(guān)系考慮，決定繼續(xù)執(zhí)行合同，則應(yīng)確認(rèn)損失20萬元。這20萬元損失屬于企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營中產(chǎn)生的，故應(yīng)計(jì)入管理費(fèi)用。借:管理費(fèi)用20;貸:預(yù)計(jì)負(fù)債20。當(dāng)產(chǎn)品完成生產(chǎn)后，將預(yù)計(jì)負(fù)債轉(zhuǎn)入存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。借:庫存商品1 020;貸:生產(chǎn)成本1 020。借:預(yù)計(jì)負(fù)債20;貸:存貨跌價(jià)準(zhǔn)備200。

　　三、結(jié)論

　　綜上所述，對于虧損合同無標(biāo)的資產(chǎn)部分的損失記入“營業(yè)外支出”或“管理費(fèi)用”科目，應(yīng)區(qū)別具體情況:如果繼續(xù)履行合同而造成的損失，屬于企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營中產(chǎn)生的，應(yīng)計(jì)入管理費(fèi)用，待產(chǎn)品完成生產(chǎn)后再計(jì)提減值損失;如果選擇違約支付違約金，屬于與企業(yè)口常生產(chǎn)經(jīng)營活動無直接關(guān)系的各項(xiàng)支出，符合“營業(yè)外支出”的定義，應(yīng)將該損失計(jì)入營、I}外支出。

處理合同篇3

　　一、集體土地使用權(quán)非法交易的主要形式

　　（一）買賣

　　未經(jīng)國土部門批準(zhǔn)使用的集體土地轉(zhuǎn)讓給個(gè)人或單位；集體經(jīng)濟(jì)組織、村辦企業(yè)將建在集體土地上的建筑物賣給個(gè)人或單位；村民將取得的宅基地或者連同建筑物轉(zhuǎn)讓給個(gè)人或單位，受讓方支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)后，自由使用該幅土地。

　�。ǘ┞�(lián)營

　　由集體經(jīng)濟(jì)組織、村辦企業(yè)與個(gè)人或單位集體經(jīng)濟(jì)組織、村辦企業(yè)負(fù)責(zé)提供土地，但不參與經(jīng)營，也不承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)，固定收取利潤，即土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

　�。ㄈ┖献�

　　集體經(jīng)濟(jì)組織報(bào)批取得集體建設(shè)用地使用權(quán)后，提供土地與他方合作建房，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，房屋建成后，部分歸集體經(jīng)濟(jì)組織所有，部分歸帶資承建的出資者所有，由其出售，因未取得房地產(chǎn)開發(fā)許可證，故大部分購買房產(chǎn)的買主，無法辦理房產(chǎn)證，但也有部分以分配給村民作為“人口樓”的方式，辦理了房產(chǎn)證。

　�。ㄋ模┏鲎�

　　集體經(jīng)濟(jì)組織將農(nóng)用地出租或以承包的名義出租，承租（承包方）在承租土地上進(jìn)行廠房，倉庫等建設(shè)后自用或再出租。

　　二、集體土地使用權(quán)非法交易案件的類型及特征

　　法院受理的涉及集體土地使用權(quán)非法交易的訴訟的案件類型的較多，既有集體經(jīng)濟(jì)組織訴請受讓方、承租方、聯(lián)營方繼續(xù)履行合同，支付轉(zhuǎn)讓款、交付租金、支付聯(lián)營利潤的，也有集體經(jīng)濟(jì)組織或村民訴請確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無效或解除合同，并收回土地使用權(quán)的；有受讓方或合作方訴請集體經(jīng)濟(jì)組織或村民要求繼續(xù)履行合同，交付土地使用權(quán)，辦理相關(guān)權(quán)屬證書過戶登記的；還有受讓方請求確認(rèn)合同無效或要求解除合同，返還轉(zhuǎn)讓費(fèi)的。該類非法交易涉及面廣，幾乎每個(gè)村居都有，特別是鎮(zhèn)、街道所在村居更普通存在。一旦發(fā)生糾紛，由于牽涉到集體經(jīng)濟(jì)組織、村民、承租方，受讓方等多方的切身利益，各方常采用組織群眾集體上訪，通過新聞媒體作片面、主現(xiàn)或傾向性報(bào)道，向黨政部門或法院、國土、規(guī)劃等執(zhí)法、行政部門施加壓力，對社會的穩(wěn)定造成了極大的危害，嚴(yán)重影響、干擾黨政、執(zhí)法、行政部門的正常工作秩序。

　　三、處理集體土地使用權(quán)非法交易案件的對策

　�。ㄒ唬┬姓䦂�(zhí)法的對策

　　1.國土部門要對未經(jīng)審批擅自將集體土地轉(zhuǎn)讓進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)的情況進(jìn)行認(rèn)真清理。對符合土地利用總體規(guī)劃的，依示補(bǔ)辦用地

　　手續(xù)，對不符合土地利用總體規(guī)劃的，限期拆除建筑物，恢復(fù)農(nóng)業(yè)用地。對經(jīng)批準(zhǔn)為建設(shè)用地，但未按規(guī)定期限進(jìn)行建設(shè)的閑置用地，堅(jiān)決按規(guī)定收回。對按《土地管理法》第三十七條的規(guī)定，責(zé)令按規(guī)定繳納閑置費(fèi)；或由人民政府作出無償收回用地單位土地使用權(quán)的決定，交還原集體經(jīng)濟(jì)組織恢復(fù)耕種。對未經(jīng)批準(zhǔn)改變土地使用權(quán)權(quán)屬的，如符合廣東省人民政府《關(guān)于試行農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的通知》規(guī)定條件的，責(zé)令依法補(bǔ)辦變更登記手續(xù)，繳納有關(guān)稅費(fèi)、轉(zhuǎn)讓用地使用權(quán)有增值的，參照《中華人民共和國土地增值暫行條例》的標(biāo)準(zhǔn)繳納土地增值稅。對不符合規(guī)定條件轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，限期改正，并按《土地管理法》第八十一條的規(guī)定，沒收違法所得，并處罰款；構(gòu)成犯罪的，及時(shí)移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。

　　2.規(guī)劃、建設(shè)行政主管部門在對報(bào)建項(xiàng)目審批時(shí)要審查建設(shè)用地的來源，發(fā)現(xiàn)用以建設(shè)的土地是通過非法交易所得的.，要停止審批手續(xù)，并及時(shí)通知國土部門，由國土部門依法處理。

　　3.工商行政管理部門要對企業(yè)股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓，特別是私營企業(yè)股東股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓的變更登記加強(qiáng)監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓的股權(quán)中含有土地使用權(quán)價(jià)值的，要及時(shí)通知國土部門，防止企業(yè)以增加新股東等方式，變相轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，逃廢正常土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)依法繳納的稅費(fèi)。

　　（二）司法審判的對策

　　1.關(guān)于法院受理的問題。有觀點(diǎn)認(rèn)為，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓發(fā)生糾紛，不管是非法的，還合法的，均屬于平等主體之間的財(cái)產(chǎn)權(quán)糾紛，

　　屬民法調(diào)整的范圍，對于符合《民事訴訟法》第一百零八條規(guī)定的起訴條件，人民法院沒有理由和依據(jù)不予受理。對于非法用地，土地行政機(jī)關(guān)有處理的職能，這屬于行政法律關(guān)系，而法院受理的是民事法律關(guān)系，二者并不抵觸。我們認(rèn)為，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的糾紛，如上所述，一般都涉及到違法用地或非法建筑物的問題，違反了《土地管理法》、《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)先由土地行政主管部門對涉及的違法用地或非法建筑物進(jìn)行處理后，當(dāng)事人才可以就履行合同而發(fā)生的財(cái)產(chǎn)糾紛向人民法院提起民事訴訟，當(dāng)事人未經(jīng)行政主管部門處理而直接提起民事訴訟的，應(yīng)裁定不予受理。這一原則已為廣東省高級人民法院《關(guān)于審理農(nóng)村集體土地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》所確認(rèn)。

　　2.關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力認(rèn)定問題。有觀點(diǎn)認(rèn)為，依合同自由原則，集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，只要當(dāng)事人已按合同約定實(shí)際履行了，人民法院就不應(yīng)予干預(yù)，如認(rèn)定轉(zhuǎn)讓行為無效，將不利于促進(jìn)土地資源的合理流動和優(yōu)化配置，影響農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。我們認(rèn)為，對集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的效力，應(yīng)在現(xiàn)有的法律框架內(nèi)從嚴(yán)掌握。《土地管理法》第六十三條明確規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓，轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。該條規(guī)定顯屬于法律強(qiáng)制性規(guī)定，因此，對違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定的土地使用權(quán)非法轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)認(rèn)定合同無效，這也是國家公權(quán)力對民事行為進(jìn)行干預(yù)的體現(xiàn)，即使當(dāng)事人的

　　意思表示真實(shí)，也因其簽訂的合同違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而自始無效。除非集體土地的出讓、轉(zhuǎn)讓是用于農(nóng)業(yè)用途或因企業(yè)破產(chǎn)，被兼并等情形而將集體土地上的房屋等附著物連同土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的，方可認(rèn)定有效。

　　3.對違法進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行民事制裁的問題。有觀點(diǎn)認(rèn)為：沒收違法所得，責(zé)令拆除或沒收地上建筑物是行政主管部門的職權(quán)，不屬于法院審理案件該解決的問題，而且，即使作出制裁決定，制裁往往也較難實(shí)現(xiàn)。我們認(rèn)為，法院在審理該類案件中，發(fā)現(xiàn)違法行為，應(yīng)按《民法通則》第六十一條第二款之規(guī)定予以制裁。如不采取制裁措施，既不利于維護(hù)法律的尊嚴(yán)，也會在客觀上默許，甚至放縱非法交易行為。集體土地使用權(quán)非法交易，多為故意且嚴(yán)重違反《土地管理法》的行為，對此種故意違反法律的行為予以制裁，既有必要，也有充分的法律依據(jù)�！睹穹ㄍ▌t》第一百三十四條第三款的規(guī)定，即為法律賦予人民法院對違法行為進(jìn)行制裁的依據(jù)和權(quán)力。故人民法院審理案件中發(fā)現(xiàn)存在對該類違法行為的，應(yīng)當(dāng)追繳雙方因轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)而取得的財(cái)產(chǎn)上繳國庫。若不依法采取制裁措施，僅認(rèn)定轉(zhuǎn)讓集體土地的行為無效，當(dāng)事人仍然可以達(dá)到合同的預(yù)期目的，即出讓方可以通過出讓集體土地取得約定的土地使用費(fèi)，獲得利益，而受讓方可以廉價(jià)地使用土地，如此無異于保護(hù)了非法利益，降低違法成本，起到變相鼓勵(lì)非法轉(zhuǎn)讓集體土地的作用。

　　四、建議

處理合同篇4

　　1、按照《民法通則》第61條和《合同法》第58條規(guī)定，房屋租賃合同被確認(rèn)無效后，按照無效合同的處理原則，主要是承租方騰退房屋，租賃房屋恢復(fù)到簽訂合同之前的狀態(tài)，承租方負(fù)責(zé)將租賃期間添附物拆除或與出租方協(xié)商抵扣租金等。

　　造成合同無效的過錯(cuò)方還應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　2、另外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》規(guī)定，房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的`，人民法院一般應(yīng)予支持。

　　3、當(dāng)事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。

　　(1)承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時(shí)，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。

　　(2)因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

　　(3)承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

　　(4)承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：

　　(一)辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān);

　　(二)未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過錯(cuò)分擔(dān)。

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