小區(qū)物業(yè)管理工作報告范文
篇一：小區(qū)物業(yè)管理工作報告
尊敬的各位業(yè)主、區(qū)房產(chǎn)局物業(yè)科和街道及社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)：
很感謝大家在百忙之中抽出時間來參加今天的會議，首先我代表武漢管理有限公司和業(yè)服務(wù)處全體員工祝大家身體健康、萬事如意！并預(yù)祝今天召開的首次業(yè)主委員會會議取得圓滿成功！
武漢管理有限公司系深圳瑞征公司在漢全資企業(yè)，具有獨立法人資格，現(xiàn)為國家二級資質(zhì)、武漢市物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)理事會員單位，公司自成立以來，一直以“誠信實干，客戶至上”為宗旨，在深圳及內(nèi)地多個城市開拓新的市場，從當(dāng)初單一的物業(yè)管理公司發(fā)展成為有多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)聯(lián)合的經(jīng)濟實體。如：樓宇智能技術(shù)開發(fā)公司、機電公司、項目管理公司、清潔服務(wù)公司等等，已成為一家頗具實力的專業(yè)公司。公司在業(yè)內(nèi)享有良好的聲譽，所管理的不同類型物業(yè)：各類住宅、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等均獲得政府頒發(fā)榮譽證書。
武漢管理有限公司自二XXX年二月底正式接管目以來，在廣大業(yè)主、區(qū)房產(chǎn)局物業(yè)科、街政府和社區(qū)居委會的支持配合理解下，依據(jù)前期物業(yè)管理合同和服務(wù)協(xié)議約定的服務(wù)項目，結(jié)合小區(qū)實際，扎實工作、勤奮敬業(yè)、協(xié)調(diào)各方、周到服務(wù)等做了大量工作。目前公共設(shè)施設(shè)備、共用部位、公共秩序、綠化衛(wèi)生等運行維護情況良好，使小區(qū)全體業(yè)主的共同利益得到了保障。
下面，我將區(qū)基本情況和物業(yè)服務(wù)處幾年來的工作情況
向各位業(yè)委會成員作一簡單匯報，請大家多多指教。
一、區(qū)基本情況
落在江漢區(qū)發(fā)展大道299號，屬中心城區(qū)地帶，交通便利、商網(wǎng)眾多。建筑面積約20萬㎡M，占地面積44579.77㎡；其中住宅建筑面積144372.46㎡，商業(yè)建筑面積27932.46㎡，辦公樓建筑面積4920.00㎡，幼兒園建筑面積1094.14㎡，地下室建筑面積27000㎡。住宅由8棟樓XX個單元組成，分別是1-5號樓各1個單元計5個單元，6-8號樓各2個單元計6個單元，共計XX個單元；9、10號樓為商業(yè)辦公樓；XX號樓1-2層為幼兒園，3層為物業(yè)管理用房；交房方式為分批，并于二00九年2月28日首次交房入伙。
截至20XX年5月XX日，在住戶數(shù)XX66戶中（1號樓3-30層計108戶，2號樓2-30層計XX0戶，3號樓3-30層計108戶，4號樓5-31層計154戶，5號樓5-31層計154戶，6號樓1單元2-33層計120戶，6號樓2單元2-33層計120戶，7號樓1單元2-33層計120戶，7號樓2單元2-33層計120戶，8號樓1單元1-33層計126戶，8號樓2單元1-33層計126戶），現(xiàn)已入�。ɑ蚪环浚X23戶，未收房43戶，交房率為96.85%，已裝修戶數(shù)XX45戶。小區(qū)車位情況：地下車庫共有停車位662個；地面一層8個，園區(qū)外泊車位72個（未完全建成投入使用），總共732個車位。綠地率35%，綠地面積約15000㎡。另有兒童游樂園1個，兒童戲水池1個，藍球場1個，會所1間（7號樓門面1-3層，未正式營業(yè)）。
1、小區(qū)主要設(shè)施設(shè)備介紹部分：請按實物與圖紙進行核對
（1）電 梯：24臺（OTIS電梯，電梯機房24個，分體空調(diào)22個）
�。�2）生活水泵：12臺（供水主泵高、中、低區(qū)各3臺；供水輔泵高、中、低區(qū)各1臺）
�。�3）變頻控制柜： 2臺
（4）生活水箱：1個（地下室220立方米）
�。�5）消火栓泵：2臺
（6）噴淋水泵：2臺
�。�7）消防增壓泵： 4臺
�。�8）加壓風(fēng)機：4臺
�。�9）排風(fēng)（煙）風(fēng)機：4臺
�。�10）消防排水泵：2臺
�。╔X）消防控制柜：1臺
（12）消防水池： 1座（地下室480立方米）
�。╔X）消防水箱： 1個（7號樓1單元屋頂18立方米）
（14）消火栓箱：5XX個（地下室88個，樓道412個，外圍6個）
�。�15）卷簾門： 33個（地下室）各型號滅火器 178個
�。�16）變壓器： 5臺（1臺1600千伏安，4臺1000千伏安）
�。�17）高壓配電柜： 10個
（18）低壓配電柜： 15個
�。�19）智能監(jiān)控系統(tǒng)一套：包括攝像監(jiān)控、紅外線報警系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、多層緊急報警系統(tǒng)、單元門禁系統(tǒng)、小區(qū)應(yīng)急廣播等；其中：監(jiān)控系統(tǒng)主機6臺，監(jiān)控顯示器16臺；樓棟單元門口機XX臺。
�。�20）車場系統(tǒng)：道閘2臺、顯示器2臺
�。�21）化糞池： 5座
�。�22）地下室排水系統(tǒng)
①泵房排水泵：4臺
�、谲噹炫潘茫�28臺
③冷凍機房排水泵：2臺
�、芴炀G化排水泵：2臺
�、菹离娞菖潘茫�22臺
⑥空氣泡沫比例混合罐：1個
這些設(shè)施系統(tǒng)的采用提高了本物業(yè)小區(qū)的檔次，為業(yè)主生活和休閑提供了一個良好的環(huán)境空間。
2、業(yè)服務(wù)處現(xiàn)有人數(shù)71人。其中，經(jīng)理1人、副經(jīng)理1人、工程主管1人、安全主管1人、保潔主管1人、樓棟管理員6人、客服接待1人（兼文員）、財務(wù)人員2人，保潔22人、綠化員2人、維修工5人、護衛(wèi)員27人、炊事員1 人。
二、物業(yè)工作情況
配合并督促開發(fā)商關(guān)于小區(qū)水、電表號校對糾正工作，配合智能化公司安裝調(diào)試可視對講戶機工作，配合開發(fā)商新風(fēng)系統(tǒng)入戶安裝調(diào)試工作等。
幾年來接待解決業(yè)主求助投訴5736人次，配合部分業(yè)主解決與開發(fā)商之間的房屋質(zhì)量維修工作1XX8起。具體工作如下：
1、加強自身建設(shè)服務(wù)質(zhì)量提高
幾年來，我服務(wù)處強化了內(nèi)部管理工作，從基本制度建設(shè)、員工隊伍建設(shè)和服務(wù)質(zhì)量建設(shè)入手，從嚴(yán)要求，規(guī)范管理，在提高自身建設(shè)質(zhì)量上狠下功夫。
（一）規(guī)范行為。服務(wù)處員工統(tǒng)一著裝、掛牌上崗；對業(yè)主、客戶服務(wù)按公司規(guī)程操作；員工按時上下班，請銷假需經(jīng)服務(wù)處經(jīng)理批準(zhǔn)，出勤率達100%，服務(wù)處形象識別系統(tǒng)符合公司要求。服務(wù)處每周召開一次例會，在員工匯報工作的基礎(chǔ)上，小結(jié)講評上周完成工作任務(wù)的情況，同時布置新的工作安排，提出明確要求。員工分工明確，熟知崗位職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)、工作規(guī)程（或工作流程）；由公司管理部門和服務(wù)處經(jīng)理對員工每月的考核完成率達100%。
�。ǘ┮�(guī)范秩序。服務(wù)處的崗位職責(zé)上墻，辦公區(qū)域整潔，各項工作日志、文件記錄清楚，內(nèi)容完整。有完善的會議記錄，會議中布置的工作完成率100%。建立了完善的檔案管理制度，對收集到的各類資料、圖紙等各類文件分類歸檔完整，有檢索目錄，文件貫徹率達100%。同時，服務(wù)處初步實施了計算機化管理，各種聯(lián)系函、通知、報告電腦中都有存檔，可隨時調(diào)閱。
�。ㄈ┮�(guī)范服務(wù)。服務(wù)處牢固樹立服務(wù)理念，員工各負(fù)其責(zé)、各盡其能，按公司規(guī)定進行各項管理服務(wù)工作，公司對我處考核每月都有評定，考核到個人，并對我處管理服務(wù)質(zhì)量有較高評價。小區(qū)設(shè)置了服務(wù)中心和24小時服務(wù)接待電話。業(yè)主（住戶）的服務(wù)需求、建議、咨詢、質(zhì)疑和投訴等處理及時；業(yè)主有效投訴處理率98%，業(yè)主（住戶）服務(wù)需求回訪率達90%以上。同時，我處積極協(xié)調(diào)與開發(fā)商、業(yè)主的關(guān)系；并從小區(qū)利益出發(fā)，處理各項事務(wù)。服務(wù)處有明確的改善管理服務(wù)質(zhì)量的實施（月、季度、年）工作計劃；工作計劃完成率95%以上，不合格服務(wù)整改合格率100%。定期開展各種社區(qū)活動，促進了物業(yè)與開發(fā)商、業(yè)主的友誼。
2、房屋設(shè)施管理深入細(xì)致
嚴(yán)格按照公司的要求，依據(jù)三方協(xié)議，深入細(xì)致地對小區(qū)房屋實施經(jīng)�；⒅贫然�、規(guī)范化的管理。
�。ㄒ唬┙环抗ぷ饔袟l不紊。服務(wù)處完成了三年來1322戶8棟XX個單元業(yè)主的交房工作。我們積極和開發(fā)商協(xié)商交房事宜，交房初期，布置交房現(xiàn)場，周到耐心向業(yè)主解釋物業(yè)方面的各種問題；在售房現(xiàn)場積極促成三方簽訂業(yè)主臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議；對業(yè)主驗房時提出及發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題進行妥善整改維修安排。
�。ǘ┓课蒡炇照J(rèn)真細(xì)致。服務(wù)處從開發(fā)商信譽和物業(yè)管理服務(wù)程序出發(fā)，配合開發(fā)商及施工單位進行房屋維修整改工作，我們物業(yè)主要負(fù)責(zé)現(xiàn)場整改協(xié)調(diào)工作，對房屋的整改維修部位、維修過程、維修質(zhì)量實施全程跟蹤服務(wù)管理。完善了小區(qū)維修檔案管理，我們對房屋及設(shè)施設(shè)備維修加強了記載和回訪，并將原始資料及時歸檔。至去年底，整改維修外墻滲水、屋面滲漏、窗臺滲水等工作基本完成，完好率達90%以上。服務(wù)處本著對業(yè)主負(fù)責(zé)的態(tài)度，對照《業(yè)主房屋驗收表》陸續(xù)對已交房屋進行全面檢查，統(tǒng)計房屋等需維修整改的問題，及時報給開發(fā)商工程部、承建商或施工隊及時解決。
全面開展各工程項目的交接驗收，截至到目前已經(jīng)完成包括供電、供水、電梯、公用照明（含應(yīng)急照明）、停車場系統(tǒng)、智能安防、單元防火門、園林綠化、土建、排水、消防等系統(tǒng)項目的工程驗收及交接工作；（公共場所部位尚未完成全部交接）
對檢查發(fā)現(xiàn)的工程遺留問題提出整改建議，并積極與開發(fā)商聯(lián)系協(xié)調(diào)整改；提交各系統(tǒng)工程項目的整改報告（工作聯(lián)系函），內(nèi)容涵蓋供電、供水、排水、電梯、公用照明（含應(yīng)急照明）、園林綠化、土建、消防聯(lián)動、直飲水系統(tǒng)、智能防范系統(tǒng)、家庭智能系統(tǒng)、車場管理系統(tǒng)等；
聯(lián)系開發(fā)商完成各項工程整改項目XX21項，其中家庭智能化系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、應(yīng)急照明系統(tǒng)、消防維護等項目整改較為到位。 對的物業(yè)管理各項基本配置提出合理化建議，并敦促開發(fā)商完善配套。
在介入項目初期，積極聯(lián)系開發(fā)商完善各項配套，共提交包括消防器材的配置方案、智能化系統(tǒng)（含弱電系統(tǒng)）安裝配置方案、無障礙通道、入戶調(diào)試等。
�。ㄈ┕芾砭S護及時到位�？头行陌才殴芾砭S修人員及護衛(wèi)人員每天對小區(qū)進行巡檢維護，確保房屋外觀整齊，外墻及梯間墻面基本無污跡，從業(yè)主入住以來，公共區(qū)域無亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。對正在裝修的房屋，我們嚴(yán)格按房屋裝修規(guī)定，督促業(yè)主和住戶按規(guī)定進行裝修，使裝修協(xié)議、裝修申請表、裝修登記證齊全，杜絕違章情況的發(fā)生。我們嚴(yán)格日常巡查記錄完整，對違反規(guī)劃私自亂搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象、破壞房屋安全情況及時勸阻、報告，并有相關(guān)記錄。對小區(qū)已裝修業(yè)主發(fā)生房屋滲漏的（分析原因、明確責(zé)任），客服中心積極聯(lián)系相關(guān)業(yè)主和施工單位，針對業(yè)主向物業(yè)反映的問題落實維修。同時，積極上門與業(yè)主溝通、協(xié)調(diào)，就業(yè)主對維修的要求及思想動態(tài)反饋給開發(fā)商現(xiàn)場負(fù)責(zé)人，達成與業(yè)主的意見統(tǒng)一。另外，我們加強了對施工方的現(xiàn)場管理和檢查監(jiān)督、現(xiàn)場人員施工安全的管理等，施工隊進行維修時，管理維修人員和護衛(wèi)員主動要求施工人員在維修完工后關(guān)好門窗、清理完現(xiàn)場后方可離場，規(guī)范了維修現(xiàn)場的管理。
�。ㄋ模┤粘ＴO(shè)施養(yǎng)護良好。自交房以來，我處堅持定期對小區(qū)日常設(shè)施、設(shè)備進行保養(yǎng)維護，使其完好正常。對小區(qū)各處照明進行了全面檢修；對供水系統(tǒng)進行了防凍處理，保障了設(shè)備正常運行。對小區(qū)各處建筑物進行了檢查，發(fā)現(xiàn)有問題的都及時報告開發(fā)商及施工單位，并及時督促進行了修繕。各項配套設(shè)施存在的工程施工質(zhì)量問題及部分遺留問題得到徹底解決，具體項目如下：
——住戶電表認(rèn)真核查，糾正供電局定義電表戶名和實際戶名不一致戶數(shù)40戶；
——20xx年將樓道全部安裝樓道指示牌、標(biāo)識牌、更換車場廣角鏡。安裝電梯轎廂地板，對小區(qū)照明燈的檢修改造。
——針對消防部門對消防系統(tǒng)的要求進行修復(fù)，停車場系統(tǒng)改造，小區(qū)門禁系統(tǒng)改造。
——為保障小區(qū)業(yè)主生活用水，定期對蓄水池清洗、消毒、送檢；以及多次對小區(qū)生活供水管進行補漏及更換維修；解決E單元下水管破損脫落的修復(fù)問題。
——小區(qū)三個人行鐵藝門的安裝，電梯間的大理石更換，更換發(fā)電機組電瓶、水泵變頻器修復(fù)，節(jié)能燈的改造；
3、綠化保潔全面徹底
我處注重小區(qū)的綠化與保潔工作，保證小區(qū)常年草綠樹壯衛(wèi)生整潔，綠化率38%。
�。ㄒ唬┍３中^(qū)綠化水平。綠化養(yǎng)護人員堅持經(jīng)常對小區(qū)的草坪進行雜草清除、打藥、施肥等工作。保證小區(qū)花草、樹木與建筑小品配置得當(dāng)，綠化人員根據(jù)季節(jié)氣候的變化適時對草坪進行澆水，對花草樹木定期培土、施肥、除雜草、修枝、補苗、澆水和病蟲害防治，保證小區(qū)內(nèi)的綠化養(yǎng)護質(zhì)量。樹木修剪期，安排專業(yè)人員對樹木進行了修剪、造型，目前樹木長勢良好，無病蟲害。
�。ǘ┍３中^(qū)衛(wèi)生整潔。每天我處有保潔管理員對小區(qū)的保潔質(zhì)量進行督促，對發(fā)現(xiàn)的問題及時處理，以保證小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生。堅持每天2次按照保潔操作程序檢查保潔人員工作的具體落實情況，發(fā)現(xiàn)問題及時整改。每周對景觀進行清洗和維護，每月對小區(qū)公共部位和高架設(shè)施大掃除一次，生活垃圾由專人負(fù)責(zé)清運到指定的存放點，裝修垃圾實行袋裝存放在指定的位置由專車進行清運。針對小區(qū)的蚊蟲較多，每周對小區(qū)內(nèi)公共部位及生活場所進行進行打藥除蟲，并派專人負(fù)責(zé)制貼業(yè)主告示。區(qū)內(nèi)的道路、休閑椅、指示牌、游樂場等每天進行清掃、擦拭。
4、秩序維護工作扎實周到
小區(qū)地處城區(qū)中心，治安相對復(fù)雜，我處把小區(qū)的秩序維護工作作為“樹形象、保安全”的重要大事來抓，降低發(fā)案率。
（一）履行秩序維護職責(zé)。小區(qū)護衛(wèi)隊有31名護衛(wèi)隊員，嚴(yán)格按照公司制定的住宅區(qū)守衛(wèi)護衛(wèi)制度，履行秩序維護職責(zé)。我處根據(jù)實際情況，將隊員分成兩個值勤班一個備勤班，由一個班長負(fù)責(zé)，對小區(qū)的主入口實行24小時值守，各值勤點用專用的通訊對講機與班長互聯(lián)確保信息暢通，發(fā)現(xiàn)突發(fā)事件值勤備勤隊員均能及時趕到現(xiàn)場，進行前期處置。制定護衛(wèi)隊員外出請假制度、護衛(wèi)班長糾察制度、巡邏隊員值勤登記制度、車輛進出登記管理制度、小區(qū)業(yè)主物品搬遷制度、小區(qū)來人來訪登記制度等，由于管理制度的健全和認(rèn)真的貫徹執(zhí)行，使管理責(zé)任造成的責(zé)任事故為零。
�。ǘ⿵娀o衛(wèi)隊員訓(xùn)練。我處按照“用什么、學(xué)什么、練什么”的原則，堅持每天傍晚利用隊員的休息時間對備勤隊員進行軍事科目演練及理論知識的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)。制定小區(qū)治安突發(fā)事件的緊急處理程序和消防應(yīng)急緊急處理程序的`演練方案。根據(jù)消防管理條例，每季對隊員進行不少于一次消防培訓(xùn)，提高實際指揮演練水平。
�。ㄈ┩瓿扇蝿�(wù)出色。由于我護衛(wèi)隊員通過各種專業(yè)理論的培訓(xùn)，使隊員在公司組織的各種活動中都能出色完成各項秩序維護工作，受到業(yè)主和公司領(lǐng)導(dǎo)的好評。隊員多次制止了外來人員在小區(qū)閑逛、車輛占壓草坪、隨處方便和安全火險等現(xiàn)象。
5、財務(wù)收費款實賬明
我處嚴(yán)格執(zhí)行公司財務(wù)制度，按照物價局文件和有關(guān)協(xié)議收取服務(wù)費，合理控制消費性開支，節(jié)約經(jīng)營成本。
�。ㄒ唬┵~目管理詳實清晰。我處根據(jù)財務(wù)的分類規(guī)則，對于每一筆進出賬，分門別類記錄在案，登記造冊。同時認(rèn)真核對發(fā)票、賬單，搞好票據(jù)管理。按照財務(wù)制度，我處細(xì)化當(dāng)月收支情況，定期編制財務(wù)報表，按公司的要求搞好每月例行對賬。從二年的情況看，與財務(wù)部銜接流暢，沒有出現(xiàn)漏報、錯報的現(xiàn)象。
�。ǘ┦召M管理及時無誤。我處結(jié)合小區(qū)的實際，遵循服務(wù)費協(xié)議收繳辦法，認(rèn)真搞好區(qū)分，按照公司、業(yè)主和我方協(xié)定的服務(wù)費，協(xié)調(diào)關(guān)系，微笑服務(wù)，定期予以收繳、催收??
�。ㄈ┖侠砜刂崎_支。合理控制開支是實現(xiàn)為業(yè)主提供滿意服務(wù)的重要環(huán)節(jié)，我處堅持從小區(qū)、業(yè)主、公司的利益出發(fā)，當(dāng)好家理好財。特別在經(jīng)常性開支方面，控制好消費性開支，想方設(shè)法管理維護好設(shè)施設(shè)備，處理好成本與運行維護的關(guān)系，嚴(yán)格把好采購關(guān)、消耗關(guān)和監(jiān)督關(guān)，在保證需求的前提下，防止鋪張浪費。
6、社區(qū)活動介紹
自20xx年3月入伙以來，客服中心成功的組織了怡景花園小區(qū)各種大型社區(qū)活動，例：老人農(nóng)莊休閑游、少兒繪畫、合家游泳樂、猜燈謎、動漫秀、社區(qū)電影、春節(jié)聯(lián)誼會等系列社區(qū)活動。下一步我們將繼續(xù)在廣大業(yè)主的支持參與下，開展好各項社區(qū)活動。
三、下步需要改進和解決的問題
（一）設(shè)施部位主要是以下各方面：
水泵房中區(qū)水泵止水閥回水現(xiàn)象，如在用水高峰段出現(xiàn)小區(qū)停水現(xiàn)象，需修復(fù)。
地下車E單元消防管也有滲水的現(xiàn)象，需請消防工程人員修繕。 各單元門禁改造，此門向內(nèi)開啟，不符合消防要求。
中控室監(jiān)控系統(tǒng)改造、增加監(jiān)控探頭的點位。
小區(qū)三個伸縮門更換。
根據(jù)目前車多位少的情況，建議建室外立體車位。
小區(qū)消防景觀池底層網(wǎng)改造。
小區(qū)外圍路燈改造。
外墻滲水協(xié)調(diào)補漏工作。
電梯老化頻出故障，需中、大修。
三個門崗?fù)じ鼡Q。
建議在一號崗制作自行車棚。
（二）服務(wù)工作存在問題及整改
1、護衛(wèi)工作方面
（1）繼續(xù)加強來客來訪詢問登記工作；（希望廣大業(yè)主支持理解配合）
�。�2）著裝上崗，配戴工牌，文明用語服務(wù)；
�。�3）定期巡邏、加強小區(qū)內(nèi)各部位的巡視工作。
2、保潔綠化工作方面
每天 各單元清拖大堂，抹玻璃門、抹茶幾，沙發(fā)，信報箱，煙灰盅，拖每層等候廳。清生活垃圾兩次，洗外圍垃圾桶一次，清理外圍果皮箱一次。
車場：清掃－1—2層的雜物，清拖地面所有油漬和污漬
外圍：打掃小區(qū)內(nèi)外以及崗?fù)ぶ苓叀⑶逋细鲉卧T前和垃圾桶周邊的油漬。
每周 各單元打掃踢腳線和清拖后樓梯。
車場：抹車場－1—2層護欄桿。
外圍：清理溝渠的雜物、污泥。
風(fēng)水球清洗。
根據(jù)季節(jié)消防景觀池雜質(zhì)的吸出。
半月 各單元電梯轎廂上油保養(yǎng)和墻面磚清抹。
車場：抹車庫路標(biāo)和指示牌。
外圍：清理整個小區(qū)草坪內(nèi)的雜物。
每月 各單元清洗后走道窗戶
車場：清掃－1—2層的高空管。
外圍：清洗整個小區(qū)的高桿燈。
節(jié)假日前各單元大堂地面打磨、清洗。
清洗門楣每月一次。
3、維修工作方面
�。�1）加強對公共設(shè)施設(shè)備共用部位的巡查工作，主動發(fā)現(xiàn)問題、及時維修解決。
（2）電梯維修保養(yǎng)工作：
�、僖箅娞菥S保單位派人駐點，以隨時解決突發(fā)故障問題，保障方便業(yè)主正常使用電梯；
�、陔娞菥S保單位定期進行正常維護保養(yǎng)工作，要做到有計劃性并錯開業(yè)主進出的高峰時間，需停機保養(yǎng)時應(yīng)提前向業(yè)主告知；
�、劢⒑侠淼牧砼浼䞍�，另配件信息及時更新。
�。�3）對于不能及時解決的維修問題，要列出時間表并及時向業(yè)主進行回復(fù)。
我公司管理服務(wù)小區(qū)已達3年，小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備與公共部位維護良好（沒有使用小區(qū)一分錢的公共維修資金，遇到需維修與改造事項問題全部是公司墊付資金解決的），物業(yè)管理服務(wù)工作得到行政主管部門和行業(yè)協(xié)會的肯定，項目與管理處獲取多項榮譽：四星級安全小區(qū)、五星級安全小區(qū)以及多次被評選為優(yōu)秀管理處稱號等。我們對小區(qū)和業(yè)主們情況非常熟悉，有信心、有實力在廣大業(yè)主和業(yè)主委員會的支持理解配合下，以維護小區(qū)全體業(yè)主的利益為共同目標(biāo)，依據(jù)物業(yè)管理法律法規(guī)和雙方服務(wù)合同的約定，加強溝通協(xié)調(diào)，在實現(xiàn)雙贏局面的層面上，把[---]小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)工作做的更好，并在行政主管部門、社區(qū)居委會及社會各界的指導(dǎo)支持幫助下，努力將小區(qū)建設(shè)成示范文明和諧社區(qū)。
工作匯報完畢，再次感謝大家的光臨與支持，如果公司和客服中心的工作能夠得到大家的肯定是我們莫大的欣慰，能夠得到大家的批評和指教也是我們莫大的榮幸，謝謝大家！
武漢-----------物業(yè)管理有限公司
二0XX年五月十日
篇二：關(guān)于小區(qū)物業(yè)管理工作的報告
主任、各位副主任、各位委員：
現(xiàn)在，我代表依安縣人民政府，向大會作縣城物業(yè)小區(qū)管理工作情況的報告，請予審議。
一、 物業(yè)小區(qū)管理基本情況
依安縣小區(qū)物業(yè)管理工作起步較晚，20XX年成立第一家物業(yè)公司，就是祥和物業(yè)公司，只是管理一部分單體樓和單位建設(shè)的集資樓，多數(shù)樓房由集資單位自行 管理，或由業(yè)主自治管理。從2008年開始，進行棚戶區(qū)改造，一改過去拔毛式開發(fā)，而是連片改造，截止到目前，已經(jīng)建成35個小區(qū)，這些小區(qū)基本達到了“十二有”標(biāo)準(zhǔn)，即硬化、綠化、亮化、水沖廁所、健身器材、監(jiān)控設(shè)備、箱式變電、陽光車棚、警務(wù)室、涼亭、長廊、物業(yè)用房，物業(yè)公司由原來的一家，發(fā)展到了10家，管理著35個新建小區(qū)，小區(qū)管理逐步走上法制化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的軌道。錦繡華庭小區(qū)、佳和陽光小區(qū)、名仕國際小區(qū)和金鼎家園小區(qū)的管理已經(jīng)達到了市級標(biāo)準(zhǔn)。另有1XX棟老舊散住宅小區(qū)和單體樓，由依安鎮(zhèn)各個社區(qū)負(fù)責(zé)衛(wèi)生清掃、垃圾清運以及戶籍管理方向的工作。
二、 工作開展情況
（一）加大投入，加快老舊散小區(qū)改造。
縣城老舊散小區(qū)和單體樓建設(shè)年代久遠，小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高，相繼出現(xiàn)很多物業(yè)管理方向的問題，比如，樓蓋漏雨、上下水管線老化、外墻皮脫落、小區(qū)沒有物業(yè)公司介入管理等等。今年，按照省、市相關(guān)要求，縣政府決定對部分老舊散小區(qū)進行改造，并組建了金鼎物業(yè)公司，由該公司對老舊散小區(qū)進行改造和管理，資金來源采取居民籌集一部分，政府投入一部分，爭取相關(guān)政策支援一部分的原則，共籌措資金400多萬元，其中，居民籌集154萬，縣財政投入260萬元，對XX個小區(qū)24棟樓房進行了改造、改造項目分樓房主體改造和庭院改造兩部分。主體部分改造包括：樓梯間粉刷、樓梯扶手粉刷、單元門更換、樓體廣告清除等；庭院改造包括：硬化、綠化、亮化、美化，建設(shè)自行車棚、停車位、監(jiān)控設(shè)備、小區(qū)大門和物業(yè)用房等。通過改造，小區(qū)面貌煥然一新，為居民營造了一個舒適、整潔的生活環(huán)境。
（二）堅持標(biāo)準(zhǔn)，強力推進新小區(qū)建設(shè)。
20XX年，物業(yè)主管部門制定了新建小區(qū)“十二有”標(biāo)準(zhǔn)。即：硬化、綠化、亮化、水沖廁所、健身器材、監(jiān)控設(shè)備、箱式變化、陽光車棚、警務(wù)室、涼亭、長廊、物業(yè)用房。今年，又增加了“一有”即有停車位。棚戶區(qū)改造或開發(fā)建設(shè)，建設(shè)單位首先制作新建小區(qū)效果圖，由物業(yè)管理部審核后方可開工 建設(shè)，同時，建設(shè)單位按照小區(qū)面積每平方米交納60元小區(qū)建設(shè)保證金，工程建成驗收時，物業(yè)管理部參與驗收，小區(qū)建達到“十二有”或“十三有”標(biāo)準(zhǔn)，簽字蓋章，返還小區(qū)建設(shè)保證金。否則，不予簽字蓋章，責(zé)令建設(shè)或開發(fā)單位對小區(qū)建設(shè)進行改進，再達不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，由物業(yè)管理部門利用小區(qū)建設(shè)保證金對該小區(qū)進行建設(shè)。目前，新建的35個小區(qū)，均已達到了“十二有”標(biāo)準(zhǔn)。
（三）獎懲分明，強化小區(qū)物業(yè)管理
為進一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)行為，提高服務(wù)質(zhì)量和水平，維護廣大業(yè)主對小區(qū)物業(yè)服務(wù)的參與權(quán)、選擇權(quán)和管理權(quán)，促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)增強為業(yè)主服務(wù)的意識、能力和水平，實現(xiàn)物業(yè)管理、服務(wù)和經(jīng)營科學(xué)健康發(fā)展。我們按照齊齊哈爾市《關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展考核評定通知》要求。制定了《依安縣物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核評定辦法》，考核評定內(nèi)容包括，企業(yè)內(nèi)部管理；文明建設(shè)與服務(wù)意識；財務(wù)管理；房屋、環(huán)境、秩序管理；公用設(shè)施、設(shè)備管理；群眾滿意率�？己嗽u定方法實行千分制，每個季度考核評定一次，每年不定期抽查15次，參加人員有物業(yè)管理部、社區(qū)、業(yè)主委員會、物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)主代表。分值分四個等次，即，優(yōu)秀、良好、合格、不合格，對考核評定為不合格等次的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進行通報批評；對連續(xù)兩次考核評定為不合格等次的小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)管理部門和社區(qū)牽頭，組織小區(qū)業(yè)主委員會，終止該公司物業(yè)服務(wù)合同，重新選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)；連續(xù)兩年排名末位的，縣物業(yè)主管部門建議市物業(yè)管理處取消該公司物業(yè)服務(wù)資質(zhì)，并清除依安縣物業(yè)管理市場。
三、 存在問題
幾年來，物業(yè)小區(qū)管理雖然取得了一定成效，但是，也存在一些亟待解決的問題。一是老舊散小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱。這些小區(qū)在建設(shè)初期只有硬化，個別的小區(qū)有綠化、亮化和陽光車棚，由于年久失修，已破爛不堪。二是物業(yè)工作人員持證率低。工作人員持證上崗有一定的比例，個別物業(yè)公司人員持證率太低，而且多數(shù)人員沒有經(jīng)過專門的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，工作起來沒有章法。三是物業(yè)工作人員服務(wù)意識差。個別物業(yè)公司重收費、輕管理，垃圾達不到日產(chǎn)日清，大雪十天半月清不走，設(shè)施損壞無人修，甚至個別工作人員與業(yè)主發(fā)生爭吵、產(chǎn)生矛盾。四是物業(yè)費收取難。由于在服務(wù)和管理上沒有達到合同上的標(biāo)準(zhǔn)或之前的承諾，物業(yè)公司在收費上有一定的難度。特別是老舊散小區(qū)和單體樓，服務(wù)項目少，居民不交費，多數(shù)樓房已經(jīng)棄管。
四、 下步工作安排
一是加大投入，推動老舊散小區(qū)改造進度。按照“三點”原則，積極籌措資金，繼續(xù)對老舊散小區(qū)進行改造，并由金鼎物業(yè)公司接管，徹底改變小區(qū)“臟、亂、差”和無物業(yè)管理的局面。二是堅持標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按照設(shè)計建設(shè)新小區(qū)。足額提取小區(qū)建設(shè)保證金，小區(qū)建成后，必須達到設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，否則，不予驗收，不返還小區(qū)建設(shè)保證金，樓房不得投入使用。
三是加強培訓(xùn)，提高從業(yè)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)。各個物業(yè)服務(wù)企業(yè)要制定從業(yè)人員培訓(xùn)計劃，經(jīng)過物業(yè)管理專業(yè)培訓(xùn)后持證上崗，達到持證上崗要求的比例。四是強化管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為。嚴(yán)格按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核評定辦法，加強對物業(yè)企業(yè)進行檢查和抽查，并兌現(xiàn)獎懲。
主任、副主任、各位委員，小區(qū)物業(yè)管理是關(guān)系千家萬戶的重大民生工程，我們將在人大的支持和監(jiān)督下，積極探索新思路，以務(wù)實的工作精神和工作態(tài)度，把物業(yè)管理工作抓好、抓實、抓出成效，積極的為廣大居民創(chuàng)造一個良好的生產(chǎn)、生活環(huán)境。
篇三：小區(qū)物業(yè)管理情況的公告
尊敬的***各位業(yè)主（住戶）：
首先，感謝廣大業(yè)主（住戶）一直以來對物業(yè)管理工作的支持和配合！ 時光荏苒，歲月如梭。我司自2002年底開始為***提供物業(yè)管理服務(wù)，至今已十年有余。十幾年來，經(jīng)我司全體員工辛勤努力，小區(qū)的物業(yè)管理工作得到了政府主管單位及廣大業(yè)主的一致認(rèn)可。***小區(qū)先后榮獲“成都市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”，“四川省城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”，“園林式居住區(qū)”等稱號。 目前，小區(qū)物業(yè)房屋及設(shè)施設(shè)備逐漸老化，主要存在以下幾方面的問題：
1．小區(qū)房屋本體日益老化，樓頂及外墻已先后多次出現(xiàn)過漏水的情況。
2．因各種尚未能查明的原因，小區(qū)一樓地面多處先后出現(xiàn)塌陷的情況。尤其是A座大門邊及一樓農(nóng)業(yè)銀行門口，塌陷的情況十分嚴(yán)重，亟需解決。
3．小區(qū)供電供水系統(tǒng)日益老化，我司已先后多次處理過部分區(qū)段公共供水管道老化漏水及公共供電線路老化出現(xiàn)短路跳閘的情況。另我司亦多次向政府主管部門反映，懇請供電單位接管供電系統(tǒng)及抄表到戶。目前，仍在跟進處理中。
4．小區(qū)電梯故障日益頻繁，維修保養(yǎng)成本一年比一年高。因電梯的使用壽命一般為15年左右。目前，只是加強維保。未來要更換，將是一筆巨大的費用。
5．小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)和消防系統(tǒng)日益老化，故障頻繁，均未能正常的使用。
6．因使用時間較久，小區(qū)地下室排污水泵老化，亟需進行維修更新改造。 目前，***小區(qū)物業(yè)管理工作的存在諸多困難，主要包括以下幾方面：
1．由于歷史的原因，部分業(yè)主未能按時繳納物業(yè)專項維修基金。經(jīng)查詢，目前仍多達四十幾戶。根據(jù)《**市物業(yè)專項維修基金管理辦法》的有關(guān)規(guī)定：物業(yè)專項維修基金如未全部繳納，將不能提取和使用。鑒于目前***房屋及設(shè)施設(shè)備老化嚴(yán)重的情況。倘若***出現(xiàn)電梯、供水供電設(shè)備問題等重大情況的時候，卻無法使用物業(yè)專項維修基金進行緊急重大情況的處理，將直接影響業(yè)主的正常生活和工作。因此，我司倡議：請尚未繳納的業(yè)主及時到市房管局繳納。
2．眾所周知，自2002年我司接管小區(qū)開始至今，物業(yè)管理費一直保持在住宅1.2元/平方，非住宅1.8元/平方。但隨著物價的上漲，人工工資已由原來的平均幾百元上漲到平均兩千多元，同期***的房價亦由原來的兩千多元/平方，上漲到九千多元/平方。鑒于物業(yè)管理費收入未增加，而支出卻大幅度增加的情況，我司只能在人工成本及日常開支中一再節(jié)儉，以維持小區(qū)正常的管理。
3．***住宅部分的物管費本就不足，一直是靠商業(yè)部分及停車管理費補貼，以維持正常運作。但少數(shù)個別業(yè)主，卻出于私人的目的，以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高為借口，拒絕繳納物管費，現(xiàn)總欠費已高達二十多萬元。此部分業(yè)主的欠費行為，已嚴(yán)重?fù)p害其他繳費業(yè)主的利益，給小區(qū)物業(yè)管理工作造成了重大困難。
在此，我司真誠的希望全體業(yè)主（住戶）對我司物業(yè)管理服務(wù)工作多一點的理解，多一點的支持，多一點的配合。在接下來的工作中，我司將積極與大家保持溝通，廣泛的征求意見和建議，并在實際的物業(yè)管理服務(wù)工作中予以落實，與大家一起努力，爭取把***建設(shè)成“安全、文明、和諧”的美好家園。
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二〇XX年八月八日
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